雙峰華劍紫金城項目第一階段市場研究與發(fā)展定位報告

雙峰華劍紫金城項目第一階段市場研究與發(fā)展定位報告1工作成果匯總

研究分類內(nèi)容工作統(tǒng)計???3個層面：長株潭、婁底市、雙峰縣4大市場：商業(yè)、寫字樓、酒店、住宅20項研究：城市、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、人口、交通、企業(yè)、規(guī)劃、政策、文化、供需、價格、競爭、空間、趨勢、案例、定位、功能、規(guī)劃、進度、運營、財務等3個層面4大市場20項主要研究市場研究????商戶投資者：5人品牌商家：6人企業(yè)專訪：3人專家：8人專項訪談22人??住宅消費者問卷:200份商業(yè)消費者問卷：200份消費者需求400份2個區(qū)域型案例：??貴州遵義湘潭縣易俗河商業(yè)中心多個競爭及典型綜合商業(yè)案例：案例研究11個????匯豐步行街中央龍廷中央華府凱德城市廣場專題研究1個?城市化進程與縣城商業(yè)模式發(fā)展關系市場研究與定位報告?華劍紫金城項目市場研究及定位1份2報告研究思路

機會在哪里？怎么把握機會？盈利情況？怎么做？要做什么？本次匯報涵蓋的內(nèi)容

41. 項目區(qū)位價值認識2. 現(xiàn)實困難分析3. 機遇市場分析4. 物業(yè)市場分析5. 項目發(fā)展定位6. 規(guī)劃設計建議項目區(qū)位價值分析項目區(qū)位認識根據(jù)“3+5”城市群規(guī)劃，婁底市定位為次級城市圈、遠景都市區(qū)和近期“一體化協(xié)作城市”1.5小時通勤半徑30分鐘通勤半徑雙峰雙峰縣位于婁底市的最東邊，不僅與婁底，還與長沙、株洲、湘潭、邵陽等地關系密切。因此，分析雙峰縣的區(qū)位條件，應把雙峰縣放在全省的整個經(jīng)濟格局中和衡、邵、婁區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境中進行考慮。以長株潭為中心的“3+5“城市群中原城市群 核心城市鄭州規(guī)模不大，輻射帶動能力較弱武漢城市圈 武漢一城獨大，缺乏中等規(guī)模城市銜接長株潭城市群 長株潭三城距離近，城市實力相對平衡，產(chǎn)業(yè)互補，容易形成有力的增長極和輻射性；同時，靠近珠三角經(jīng)濟圈，接受粵港產(chǎn)業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移方面具有無可比擬的優(yōu)勢中國中部地區(qū)城市群項目區(qū)位價值分析項目區(qū)位認識雙峰縣位于婁底市東部先發(fā)區(qū)，是婁底市城鎮(zhèn)發(fā)展主軸上的重要二級城鎮(zhèn)，主要定位是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接基地49.5億，同比增長12%能源原材料基地、旅游基地冷水江市區(qū)定位：2012年GDP:212.4億元，同比增長12.7%雙峰縣縣城定位：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接基地、能源、原材料基地2012年GDP:

152.25億元，同比增長11.8%婁底市區(qū)定位：商貿(mào)、物流中心，交通樞紐2012年GDP:1002.65億元，同比增長11.9%漣源市區(qū)定位：能源原材料基地、旅游基地2012年GDP:

183.4億元，同比增長12.7%新化縣縣城定位：新型陶瓷材料生產(chǎn)基地2012年GDP:1項目區(qū)位價值分析項目區(qū)位認識雙峰縣職能定位可以歸納為“三區(qū)、四中心”三區(qū)：

長株潭都市區(qū)外圍重要增長極點、特色產(chǎn)業(yè)區(qū)；婁底市一體化發(fā)展的東部先發(fā)區(qū)；集行政、文化、商貿(mào)服務于一體的綜合性城區(qū)。四中心：

縣域城鎮(zhèn)化綜合服務中心；縣域綜合旅游服務中心；以發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工、新材料、礦業(yè)加工、新農(nóng)機、特色輕工為主導的新型產(chǎn)業(yè)化中心；以歷史名人為依托的地域特色文化產(chǎn)業(yè)中心。項目區(qū)位價值分析項目區(qū)位認識

本項目位于雙峰縣城新區(qū)，未來的復合型行政商業(yè)中心是雙峰縣昭示性最好的地塊之一位于縣政府正對面，東臨國藩廣場，南靠藝芳街，西接迎賓路，北通和森大道是縣城目前最大的商業(yè)綜合體項目總占地面積560畝，總建筑面積80萬平米。本項目本項目一期本次匯報涵蓋的內(nèi)容

91. 項目區(qū)位價值認識2. 現(xiàn)實困難分析3. 機遇市場分析4. 物業(yè)市場分析5. 項目發(fā)展定位6. 規(guī)劃設計建議現(xiàn)實困難分析困難一：本項目位于縣城，商業(yè)能級較低。經(jīng)濟總量規(guī)模較小，人均消費能力一般雙峰縣的GDP在婁底市各縣這排名第四，屬于中下游水平，人均收入和消費額在全市域范圍內(nèi)均排名較后2012年湖南省各市GDP6399

2012年婁底市各縣市區(qū)GDPGDP

（億元）70006000500040003000200010000350300250200150100500292152（億元）婁星區(qū)冷水江市漣源市雙峰縣新化縣2012年婁底市各縣市區(qū)人均可支配收入比較3.32012年婁底市各縣市區(qū)社會消費品零售總額比較8069683.532.521.510.506040200婁星區(qū)冷水江市漣源市雙峰縣新化縣婁星區(qū)冷水江市漣源市雙峰縣新化縣長沙岳陽常德衡陽株洲郴州湘潭永州昭陽益陽婁底懷化湘西州張家界5857462.82.232.051.72121831501002GDP現(xiàn)實困難分析城市商業(yè)能級關系圖—零售商業(yè)雙峰縣屬于第四能級區(qū)間多個市級中心消費商圈商業(yè)規(guī)模：每個商圈40-100萬㎡一級單體規(guī)模上限達20-30萬㎡-3個大型商業(yè)體最高形態(tài)：Shopping

Mall代表城市：北京/上海/廣州/深圳：1個或以上省級消費商圈個市級中心商圈二級：每個商圈約40商業(yè)級別單體規(guī)模上限達10-20萬㎡最高形態(tài)：綜合購物中心代表城市：成都/武漢/重慶/杭州商業(yè)表現(xiàn)：多個市級中心商圈多個片區(qū)型消費商圈商業(yè)規(guī)模：市級商圈30三級萬㎡單體規(guī)模上限達4-10萬㎡最高形態(tài)：百貨店為主代表城市：長沙/鄭州：僅1個市級中心商圈多個片區(qū)型消費商圈四級：市級商圈達10-15萬㎡雙峰縣14998單體規(guī)模在1-8萬㎡最高形態(tài)：超市+百貨為主婁底市19233代表城市：貴陽/遵義/<10001000-30003000-5000>6000居民儲蓄存款余額

(億元)11商業(yè)表現(xiàn)：1個以上全國/國際性商圈2商多商業(yè)表現(xiàn)業(yè)規(guī)模萬㎡-40商業(yè)表現(xiàn)商業(yè)規(guī)模區(qū)域范圍 社會消費品零售

城鎮(zhèn)居民人均可

城鎮(zhèn)居民人均

居民儲蓄存總額（億元） 支配收入（元）消費支出（元） 款余額9730 114.5512680 558.4745.98297.75株洲/湘潭占比 15.4% -- -- 20.5%現(xiàn)實困難分析困難二：城市化水平較低，制約了縣城商業(yè)消費力的發(fā)展

雙峰縣城鎮(zhèn)化率在婁底各市區(qū)排名靠后2012年婁底各市區(qū)城市化率對比2012年湖南省各市城市化率對比80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%76.42%13.84%城市化率雙峰漣源冷水江新化婁底市西市市雙峰縣城鎮(zhèn)和農(nóng)村消費能力對比120001000080006000400020000

從人均消費支出來看農(nóng)村消費只有城鎮(zhèn)消費能力的一半2005年

2006年

2007年

2008年

2009年

2010年

2011年

2012年城鎮(zhèn)居民人均生活消費支出農(nóng)村居民人均生活消費支出1224.99%39.23%26.80%長

株湘

衡

邵

岳常

張

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郴

永

懷沙

洲潭

陽

陽

陽德

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陽

州

州

化市

市

市

市

市

市

市

界

市

市

市

市婁底市湘州現(xiàn)實困難分析困難三：產(chǎn)業(yè)基礎薄弱，產(chǎn)業(yè)人口不足。縣城工業(yè)園區(qū)以農(nóng)機產(chǎn)業(yè)、制鞋業(yè)和農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)為主，園區(qū)落戶項目40個，規(guī)模企業(yè)15家，其中上市公司三家，大多數(shù)為中小企業(yè)。2012年全縣規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值45.66億元。園區(qū)產(chǎn)業(yè)人口3000多人雙峰縣第一產(chǎn)業(yè)增加值高，產(chǎn)業(yè)仍以農(nóng)業(yè)為主2012年婁底市各縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)200

184

大企業(yè)：約占7%15097100中型企業(yè)：約占37%50.6500小型企業(yè)：約占56%婁星區(qū)雙峰縣第一產(chǎn)業(yè)新化縣第二產(chǎn)業(yè)冷水江市漣源市第三產(chǎn)業(yè)第二，第三產(chǎn)業(yè)水平低，商務物業(yè)發(fā)展與區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平息息相關，雙峰 目前第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于起步階段，對商務型物業(yè)的需求和支撐力度不夠

896351

56 5443 3855399.77.8

15現(xiàn)實困難分析困難四：對外交通不完善，導致商業(yè)輻射力有限目前縣城道路交通狀況不完善，對外聯(lián)系通道少，外來消費吸附力低永豐鎮(zhèn)商業(yè)消費者結(jié)構(gòu)3%8%從雙峰縣的消費結(jié)構(gòu)來看，80%以上以雙峰縣本地居民消費為主，其中65%以上是永豐鎮(zhèn)本地居民永豐鎮(zhèn)雙峰其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)婁底市其他地區(qū)婁底以外地區(qū)24%65%

現(xiàn)狀而言，雙峰城市對外交通聯(lián)系系統(tǒng)相對薄弱；建成區(qū)道路交通體系分級不明確，功能混合；路網(wǎng)系統(tǒng)不完整，盡端交通現(xiàn)象較嚴重。

對外交通道路等級低，物流交通不便捷，輻射周邊縣市能力差。

與中心城市聯(lián)系不緊密，到婁底市車程為0.7小時，到長沙株洲湘潭等中心城市市車程為2小時左右?，F(xiàn)實困難分析困難五：項目周邊商業(yè)發(fā)展氛圍尚未成熟項目地生活目前最欠缺配套周邊商業(yè)以建材店為主生活配套少，不能滿足居民的購物需求。周邊公交系統(tǒng)缺乏，出行不便。影響當?shù)鼐用癯鐾庑蓍e消費。教育醫(yī)療等生活配套缺乏,當?shù)鼐用裰写蟛糠终J為項目地缺少醫(yī)院/商業(yè)購物場所和學校。醫(yī)院商業(yè)購物場所

學校

銀行

公交車

酒店餐飲場所

娛樂休閑場所

郵局0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%資料來源:DTZ

消費者調(diào)查問卷30.40%23.70%17.40%11.10%8.20%4.80%2.40%1.00%1.00%現(xiàn)實困難分析關鍵點總結(jié)機遇提示：從市場出發(fā)，把握各物業(yè)市場發(fā)展容量與發(fā)展機遇16? 認識市場現(xiàn)實挑戰(zhàn)與客觀不足，從控制風險角度控制開發(fā)容量，把握短期機會? 把握好分階段的開發(fā)

策略，立足長遠機遇本次匯報涵蓋的內(nèi)容

171. 項目區(qū)位價值認識2. 現(xiàn)實困難分析3. 機遇市場分析4. 物業(yè)市場分析5. 項目發(fā)展定位6. 規(guī)劃設計建議機遇市場分析城市發(fā)展機遇：城市規(guī)劃新中心，縣城休閑游憩中心，未來旅游集散中心

縣城中心北移，項目地為縣城未來的發(fā)展中心，醫(yī)療教育文化等配套設施都將轉(zhuǎn)移到該片區(qū)，完善的片區(qū)配套將帶來縣城人口轉(zhuǎn)移并增加大量的生活性消費需求。

毗鄰國藩廣場，全縣最重要的休閑游憩中心，規(guī)劃包括大型的生態(tài)園林，影劇院，圖書館，游泳池，青少年活動中心，憨山藝術館，地下購物商場，表演舞臺等公共服務設施，聚集大量縣城人氣

作為雙峰縣城的名片區(qū)域，規(guī)劃中的旅游集散中心，勢必為縣城帶來大量旅游集散人群。機遇市場分析雙峰往衡陽正爭取規(guī)劃建設滬昆高鐵婁底站至縣城的高等城際聯(lián)絡交通發(fā)展機遇：縣城商業(yè)輻射能力增強

縣城將新增兩條高速公路，

三條鐵路，改造三條省道，促進了周邊縣鎮(zhèn)向區(qū)域中心聚集消費的趨勢。

身處長株潭1.5小時經(jīng)濟生活圈，順暢的交通使雙峰與長株潭城市群往來更加便捷。

對外交通的發(fā)展與完善使得縣城商貿(mào)、商務、商業(yè)消費輻射范圍的擴大。太平 坳婁底市雙衡高速（規(guī)劃）往邵婁衡高速 陽（2016年）往衡陽道路 婁衡高速（施工中），雙衡高速（南岳）（規(guī)劃中），雙峰火車北站至縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)物流園區(qū)的高等級公路水道 直通湘江的航運水道湄水河蜿蜒繞過縣城鐵路 婁邵鐵路（擴能改造中）、洛湛鐵路穿越西北；縣政府線香卜寺鎮(zhèn)中心區(qū)（永豐鎮(zhèn)）青三 賀家甘 坳正公祠雙峰縣內(nèi)交通示意圖機遇市場分析本頁所屬二級標題產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇：產(chǎn)業(yè)機遇模型置業(yè)居住配套商業(yè)經(jīng)濟增速產(chǎn)業(yè)導入服務企業(yè)導入就業(yè)人口導入產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)城市化率增快商務酒店金融服務配套依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展將帶來居住、商業(yè)和商務的發(fā)展需求數(shù)據(jù)來源:

DTZ

Consulting（微軟雅黑9號）20機遇市場分析產(chǎn)業(yè)增速機遇：承接長株潭與沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,大力發(fā)展商貿(mào)物流服務業(yè)，帶來大量企業(yè)和產(chǎn)業(yè)人口92.7%。招商引資：榮誠鞋業(yè)、胖哥檳榔、天宏不銹鋼、湘徽公司等省內(nèi)外知名企業(yè)已分別入駐各工業(yè)園；2012年雙峰縣儲備項目252個，總投資240億元，上報項目180個，爭取到各類上級資金12.39億元（不含財政爭資），比2011年凈增5.96億元，增長雙峰縣“十二五”經(jīng)濟社會發(fā)展主要目標指標名稱2015年年增長率GDP（億元）20013人均GDP（元）20000工業(yè)增加值（億元）9520三次產(chǎn)業(yè)比19.8

:50

:

30.2城鎮(zhèn)化率(%)331.5重點項目：臺資鞋業(yè)園規(guī)劃面積3000畝；天宏不銹鋼產(chǎn)業(yè)園占地面積520畝，計劃建成投產(chǎn)后年產(chǎn)值達30億，建造兩個商貿(mào)物流園帶，大力發(fā)展商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)，預計未來帶動就業(yè)3-5萬人；產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)值目標：預計到2015年，工業(yè)園區(qū)開發(fā)面積6平方公里以上（約目前2倍），產(chǎn)值100億左右（約目前5倍）。農(nóng)機（制造業(yè)）40億元；制鞋業(yè)20億元，農(nóng)產(chǎn)品加工22億元，建材化工加工50億元，能源原材料產(chǎn)業(yè)20億元重點產(chǎn)業(yè)：繼續(xù)扶植農(nóng)機制造、制鞋業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)等三大傳統(tǒng)重點產(chǎn)業(yè)，同時培養(yǎng)新型戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)如不銹鋼加工業(yè)，建材加工業(yè)等機遇市場分析產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇：城鎮(zhèn)化帶來經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇戰(zhàn)略規(guī)劃雙峰縣“十二五”后經(jīng)濟規(guī)劃發(fā)展指標戰(zhàn)略調(diào)整決定未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向消費結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)人

群

結(jié)

構(gòu)

帶

動商

務

商

業(yè)

消

費業(yè)態(tài)豐富升級產(chǎn)

業(yè)

結(jié)

構(gòu)層次上升產(chǎn)

業(yè)

結(jié)

構(gòu)

調(diào)

整

帶動企業(yè)層次上升企業(yè)層次促進就業(yè)人口層次上升，企業(yè)結(jié)構(gòu)人群結(jié)構(gòu)城鎮(zhèn)化導入新增外來人口和外出務工人口回流，帶動區(qū)域消費結(jié)構(gòu)升級，促進商務商業(yè)需求數(shù)據(jù)來源:

雙峰縣統(tǒng)計局22指標 2012年2015年 2020年人口（萬人） 9596 102城市化率(%) 24.9933 45GDP（億元） 152人均GDP(萬元/人) 1.8固定資產(chǎn)投資(億元) 79工業(yè)增加值(億元) 57社零總額(億元) 46城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元) 14996200 2902 3.2130 22095 16070 11516420 20000機遇市場分析改善型消費機遇：城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來生活品質(zhì)與物質(zhì)的改善雙峰縣消費者購房目的10.2%25.5%小孩讀書換地段好的房改善換大房投資保值給家人購房19.7%23.4%21.2%2.3%5.1%0.5%7.4%文化品味差停車太難交通不方便商場外觀差檔次低人太多太擁擠品牌少價格偏高30.1%10.2%17.6%26.9%雙峰消費者覺得目前雙峰商業(yè)不滿意的愿意消費者普遍認為雙峰縣現(xiàn)有商業(yè)“檔次低，價格高，購物環(huán)境差，品牌少”。購買力的增強產(chǎn)生更多改善型消費需求，對區(qū)域的商業(yè)物業(yè)發(fā)展提出新的要求?雙峰縣本地人購房目的以改善換大房和換好地段的占比40%，說明改善型需求購房者正在增加，為住宅市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供了客群和購買力支撐機遇市場分析旅游發(fā)展機遇：旅游集散中心，文化展示中心雙峰具有特色湖湘文化、紅色文化和書畫文化底蘊，本項目作為城市名片，需要展示雙峰的文化內(nèi)涵本項目毗鄰國藩廣場，廣場上有藝術館、博物館等雙峰重點文化項目隨著婁衡高速、婁雙大道的拉通，雙峰將與婁底、韶山、衡陽等地的旅游項目連成一體，本項目位于雙峰縣中心，將成為雙峰重要的旅游集散目的地將城市文化底蘊融入商業(yè)項目的成功典范上海新天地

—

杭州新天地

—

武

漢

新

天

地

—

佛

山

新

天

地文化商業(yè)地產(chǎn)城市形象品味提升商業(yè)商務消費文化商業(yè)商貿(mào)繁榮24通過文化元素與功能注入，提升商業(yè)項目的形象品位與創(chuàng)新活力? 海派文化與上海老石庫門文化的新舊碰撞? 上海城市形象窗口，城市價值體現(xiàn)? 商業(yè)活動與文化娛樂消費中心機遇市場分析機遇總結(jié)：內(nèi)生動力帶來消費需求內(nèi)生動力模型認識內(nèi)生動力：產(chǎn)業(yè)化、城市化、改善需求資源特征：文化旅游發(fā)展機遇物業(yè)需求：居住、商業(yè)、商務、酒店居住商業(yè)???城市機遇交通機遇文化機遇配套需求人口導入產(chǎn)業(yè)機遇改善型機遇商務接待25機遇市場分析城市機遇交通機遇產(chǎn)業(yè)機遇旅游機遇機遇提示：用發(fā)展眼光看待項目未來機遇與空間，從趨勢把握項目的中長遠發(fā)展機會26?

湖南省旅游強縣，近年來政府大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，每年的旅游人數(shù)不斷上升，旅游收入不斷增加，為旅游接待消費創(chuàng)造了機遇?

區(qū)域產(chǎn)業(yè)增長有利于增加新就業(yè)人口，實現(xiàn)居住、消費、商貿(mào)人口導入與回流?

正處于城市化發(fā)展的快速提升期，未來城市化率仍有很大提升空間，帶來鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口消費、置業(yè)往縣城中心聚集趨勢?

一方面有利于商貿(mào)、商務、商業(yè)消費輻射范圍的擴大，另一方面促進了周邊向區(qū)域中心聚集消費的趨勢?

縣城中心北移，為片區(qū)帶來大量生活人口、產(chǎn)業(yè)人口、旅游人口聚集本次匯報涵蓋的內(nèi)容

271. 項目區(qū)位價值認識2. 現(xiàn)實困難分析3. 機遇市場分析4. 物業(yè)市場分析5. 項目發(fā)展定位6. 規(guī)劃設計建議物業(yè)市場分析——住宅市場分析28雙峰住宅市場發(fā)展特征供求特征雙峰縣房地產(chǎn)市場近兩年來處于快速發(fā)展狀態(tài)，房地產(chǎn)投資不斷擴大，但市場需求有限，目前住宅市場處于供大于求的狀態(tài)2011年房地產(chǎn)住宅供求比達到2.8，價格漲幅達40%，存量巨大加上價格增長過快，限制了部分低收入群體的購買力，預計未來供過于求的狀態(tài)將持續(xù)一段時間。由于房地產(chǎn)供應量的增幅遠大于城鎮(zhèn)人口增速，需求受到限制。未來住宅銷售速度和銷售價格增速將會放緩。短時期內(nèi)房地產(chǎn)住宅市場的競爭將十分激烈2500300000250000200.00%2000200000150.00%1500100.00%150000125797100010051950.00%100000%5000.00%50000-14.20%-50.00%00城鎮(zhèn)人口增速新增住宅面積增速2008住宅新增面積200920102011住宅銷售面積商品住宅銷售均價（元）雙峰縣房產(chǎn)供應增速與城鎮(zhèn)人口增速對比2008年-2011年雙峰縣房地產(chǎn)供求情況數(shù)據(jù)來源:雙峰縣統(tǒng)計局183.65%73.74%58.21%36.96%11.81.15%72006

2007

2008

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2011

2012

2013

2014

2015264765167346

145019951232 118668763589984261136578雙峰住宅市場發(fā)展特征供求趨勢隨著未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級，城市化速度加快，消費者購買力進一步提升，住宅市場供求情況將得到改善300000030.00%依據(jù)歷史數(shù)據(jù)，第一產(chǎn)業(yè)增加值平均增速約5%，第二產(chǎn)業(yè)增加值平均增速20%，第三產(chǎn)業(yè)增加值平均增速10%。到2020年，永豐鎮(zhèn)將成為第二產(chǎn)業(yè)為主，第一第二產(chǎn)業(yè)為輔，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比達到1：3：1，帶來產(chǎn)業(yè)人口和提高購買力。25.00%250000020.00%2000000第一產(chǎn)業(yè)增加值（萬）第二產(chǎn)業(yè)增加值（萬）第三產(chǎn)業(yè)增加值（萬）第一產(chǎn)業(yè)增長率第二產(chǎn)業(yè)增長率第三產(chǎn)業(yè)增長率15.00%150000010.00%10000005.00%5000000.00%0-5.00%12060.00%10050.00%依據(jù)歷史數(shù)據(jù)，全縣總?cè)丝谄骄暝鏊?.9%，常住城鎮(zhèn)人口平均增速為11%；按此增速，雙峰縣城鎮(zhèn)化持續(xù)增高，到2020年預計達到45%以上。8040.00%全縣總?cè)丝诔擎?zhèn)常住人口城鎮(zhèn)化率6030.00%4020.00%2010.00%00.00%20062007200820092010

20112012201320142015

2016201720182019

2020數(shù)據(jù)來源:

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Consulting住宅市場分析競爭分析雙峰縣房地產(chǎn)項目分布情況分布現(xiàn)狀：傳統(tǒng)住宅項目沿復興街去分布，大部分已開發(fā)結(jié)束，進入銷售尾段，新建住宅項目主要集中在蔡和森大道兩側(cè)，主要集聚形成三個片區(qū)：城西片區(qū)、城中國藩廣場片區(qū)、城東湄水片區(qū)。未來分布趨勢：蔡和森大道成為住宅項目分布主軸，居民住宅集中片區(qū)由城東向城北轉(zhuǎn)移。城東湄水片區(qū)城中國藩廣場片區(qū)本案所在地，樓盤最為集中，地段最好，競爭相對激烈

城西片區(qū)數(shù)據(jù)來源:

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Consulting（微軟雅黑9號）31住宅市場分析

區(qū)域供應及銷售情況分析按戶型分雙峰縣供給產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（六個代表項目合計）目前區(qū)域在售項目以120-140的三房為主，去化率約為80%

，銷售情況良好300025002000本項目所在蔡和森路沿線住宅均價為2800元，屬于雙峰縣城房價最高的區(qū)域主力戶型以三房為主，面積段集中在120-140平米單盤月均去化率在4000平米左右客戶來源以永豐鎮(zhèn)及雙峰其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，占客戶來源的80%以上1500成功推售套數(shù)剩余套數(shù)81210005000二房三房四房五房140以上數(shù)據(jù)來源:

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Consulting（微軟雅黑9號）32各項目住宅建筑面積均按項目規(guī)劃給出（包括已竣工和未竣工），銷售情況則按實現(xiàn)預售的總量；由于銷售時期不一，均價差異比較大。住宅建筑面 戶型配比 月均銷積 容積率 物業(yè)類型60以下 60-90 90-120120-140近期均價 量藝芳新城131955.39 2.76 小高層、高層 0% 0% 7%66%27% 2840 40中偉世紀城119160.99 3.7 小高層、高層 0% 5% 40%45%10% 2700 34鼎龍家園57913.21 4.5 高層 0% 0% 40%50%10% 2400 3中央龍廷198403.58 3.5 小高層、高層 0% 18% 0%72%10% 2700 -中央華府58132.24 2.3 小高層、高層 4% 2% 15%37%42% 2400 -嘉信華庭34324.68 2.21 小高層 0% 0% 9%82%9% 1926 1123993353161451705839住宅市場分析

區(qū)域供應及銷售情況分析典型項目分析——灣田藝芳新城.上苑建筑面積131955平米，容積率為2.76層高為小高層（121985m.sq）為主、少量高層（9970m.sq）從2012年1月至今一期多批開盤，月均銷量約40套均價在2900元左右主要推出以120㎡以上的大戶型為主，其中三房戶型占極大比重。平均去化率80%左右，相比之下，三房推售量最大，去化率最高，四房去化率最低，僅有65%。94.88%7006005004003002001000100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%二房(100-110平米)三房(120-140平米)四房(140-180平米)推盤量(套)去化率80.88%6862565.22%253住宅市場分析

區(qū)域供應及銷售情況分析典型項目分析——中偉世紀城600120.0%500100.0%6.4%40080.0%%住宅建筑面積119161平米，容積率為3.7層高以高層（92828m.sq）為主、部分小高層（26332m.sq）從2011年6月至今計3期開盤，月均銷量約34套均價在2900元左右主要推出以140㎡以上的大戶型為主，其中四房戶型占極大比重。平均去化率90%左右，相比之下，二、三房推售量最小，去化率最高，五房去化率最低，職業(yè)有75%。30060.0%20040.0%10020.0%00.0%二房(80-110平米）

三房（120-130平米）

四房（140-155平米）

五房（160-180平米）推售量(套)去化率商業(yè)項目開盤時間包括物業(yè)類型均價推售量第一期2011.06住宅、商業(yè)2500267第二期2011.09住宅、商業(yè)2550288第三期2013.04住宅2700390522100.0% 100.0%12084974.6228住宅市場分析

本案競爭機會分析本項目先天條件較好，再通過后期產(chǎn)品及配套上的打造，具備成為市場標桿的優(yōu)勢周邊競爭項目多，檔次參次不齊依托規(guī)模及品牌優(yōu)勢，樹立標桿形象后期通過配套優(yōu)勢與產(chǎn)品創(chuàng)新，成為雙峰住宅標桿本案先天條件占有明顯優(yōu)勢?？赏ㄟ^合理規(guī)劃設計，后天獲得競爭優(yōu)勢。數(shù)據(jù)來源:

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Consulting（微軟雅黑9號）35項目規(guī)模地段品牌知名度環(huán)境優(yōu)勢產(chǎn)品形態(tài)戶型創(chuàng)新配套中央龍廷小優(yōu)中中中中中（商業(yè)+住宅）城市廣場小優(yōu)中中中中中（商業(yè)+住宅）藝芳新城中優(yōu)優(yōu)中優(yōu)優(yōu)中（商業(yè)+住宅）中偉世紀城中優(yōu)中中中中中（商業(yè)+住宅）本案大優(yōu)優(yōu)中優(yōu)優(yōu)優(yōu)(商業(yè)+酒店+住宅)住宅市場分析

消費者需求分析購買客群來源——以雙峰縣本地居民為主，對縣外居民的輻射力較小

調(diào)查顯示，超過70%的購房者來自雙峰縣永豐鎮(zhèn)及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)

從購房者職業(yè)結(jié)構(gòu)上看，私企業(yè)主占了很大比例，政府人員、事業(yè)單位和私企業(yè)主合計約為50%。雙峰縣商品住宅消費者結(jié)構(gòu)（按地區(qū)分）雙峰縣商品住宅消費者結(jié)構(gòu)（按職業(yè)分）0%4%11%6%8%永豐鎮(zhèn)雙峰其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)婁底其他縣市湖南其他地區(qū)外省14%政府人員事業(yè)單位私企業(yè)主其他41%45%37%34%數(shù)據(jù)來源:

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Consulting（微軟雅黑9號）36住宅市場分析

消費者需求分析購房目的與關注因素——以改善型自住為主，最關注項目地段和價格

購房目的集中為給家人購房與投資保值，其中給家人購房占比最高。

可以看出，雙峰縣購房主要以自用型消費為主，其中改善型購房的比例超過了50%。

購房者最關注因素集中為價格和地段，說明雙峰購房者對價格比較敏感，看中房子的投資價值。雙峰縣購房者最關注因素雙峰縣消費者購房目的40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%27.9%26.0%1.9%0.5%數(shù)據(jù)來源:

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Consulting（微軟雅黑9號）3730.8% 33.7%13.5%35.4%30.1%15.3%12.0%4.8%住宅市場分析

消費者需求分析購房區(qū)域選擇——本區(qū)域是雙峰購房的首選

調(diào)查顯示，超過95%看好城北（新縣政府區(qū)域），有潛力發(fā)展成為將來的城市中心。

超過85%的受訪購房者愿意在新縣政府片區(qū)購房。消費者購房區(qū)域是否愿意在新政府片區(qū)購房4.5%3%4.5%12%城東區(qū)（新縣政府片區(qū)）是否視情況而定城南區(qū)

（老城區(qū)）城西區(qū)（湄水河片區(qū)91.0%85%數(shù)據(jù)來源:

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Consulting（微軟雅黑9號）38住宅市場分析

消費者需求分析住宅產(chǎn)品需求——目前消費者傾向于購買舒適性大戶型雙峰縣購房者多傾向于購買大戶型大面積，120-150平米三房是主流需求產(chǎn)品。實際成交面積中則以90-120和120-140平米的中等面積居多購房者傾向的戶型面積雙峰縣住宅項目成交面積（按面積分）1.0%6.2%3%1%80㎡以下80-100㎡150㎡以上100-120㎡130-150㎡121-130㎡22%13.3%60平米以下60-90平米90-120平米120-140平米140以上平米31.9%23%22.9%24.8%51%趨勢：隨著價格上升，總價提升，預計150平米以上大戶型產(chǎn)品出現(xiàn)滯銷，而100-120平米的緊湊三房戶型需求將會增加。數(shù)據(jù)來源:

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Consulting（微軟雅黑9號）39住宅市場分析

消費者需求分析住宅產(chǎn)品需求趨勢購房者傾向的戶型0.5%4.8%8.6%一房復式兩房四房三房15.2%70.9%趨勢：合理控制單套戶型面積與總價，發(fā)展實用型產(chǎn)品主力產(chǎn)品建議：1.2.3.120-130平方米舒適三房或緊湊四房90-100平方米緊湊三房80平米實用兩房40住宅總價接受程度（%）20-30萬元

52.930-40萬元40-50萬元60萬元以上50-60萬元42.22.91.01.0住宅市場分析

消費者需求分析住宅產(chǎn)品形態(tài)需求——小高層的住宅產(chǎn)品受到大部分消費者的青睞，多層和高層也普遍被市場認可多數(shù)消費者選擇平層結(jié)構(gòu)，其次為復式。多層和小高層是主流產(chǎn)品，占比超過70%，小高層最受青睞。雙峰縣消費者對住宅形態(tài)偏好雙峰縣消費者對建筑結(jié)構(gòu)偏好4%1%28%25%小高層（7-18層）多層（1-7層）高層（18層以上）別墅42%平層復式錯層71%29%建議：項目規(guī)模較大，為了豐富產(chǎn)品線，在規(guī)劃條件許可的前提下可發(fā)展多種住宅產(chǎn)品類型數(shù)據(jù)來源:

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Consulting（微軟雅黑9號）41住宅市場分析

消費者需求分析住宅建筑風格偏好——相比之下，消費者更喜歡歐陸古典風格雙峰縣消費者對建筑風格偏好17.0%44.0%19.1%歐陸古典風格現(xiàn)代簡約風格新古典主義風格現(xiàn)代中式風格19.9%住宅市場分析

住宅發(fā)展關鍵點總結(jié)：1. 宏觀：未來雙峰房地產(chǎn)市場放量大，而消費需求及消費力有限，預計短期內(nèi)競爭激烈，銷售速度與價格漲幅會受抑制，我們需要成為市場份額的主要占領者2. 競爭：本項目先天優(yōu)勢眾多，具備發(fā)展成為雙峰縣住宅標桿項目的條件，引領市場發(fā)展3. 客群：改善型與剛性需求仍為市場主導，以永豐鎮(zhèn)及雙峰其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群為主，同時購房對價格和投資價值最為敏感，可以設置些低總價的投資型產(chǎn)品吸引客戶。4. 產(chǎn)品：初期以迎合市場的舒適性三房為主，預計未來增加緊湊型實用產(chǎn)品的比例，控制好總價，戶型有更多創(chuàng)新；為了配合后期的投資型和商務型需求，建議設置少量SOHO公寓5. 容量：市場吸納水平有限，單盤年銷售維持在1-2萬平方米，從資金角度，建議分期開發(fā)6. 配套：加快商業(yè)配套成熟，早期盡快引進超市主力店，有利于加快住宅產(chǎn)品銷售物業(yè)市場分析——商業(yè)市場分析44商業(yè)市場分析

發(fā)展環(huán)境分析商業(yè)發(fā)展水平雙峰縣社會經(jīng)濟發(fā)展水平近年來發(fā)展速度不斷提升，社會零售品消費總額不斷增加，未來零售發(fā)展有較大潛力

通過消費品零售總額和人均消費支出知道，湘潭市居民癿消費水平不斷上升

經(jīng)濟發(fā)展和人均可支配收入提高是其主要原因雙峰縣社會消費品零售總額增長趨勢雙峰縣人均消費支出增長趨勢500000.0450000.0400000.0350000.0300000.0250000.0200000.0150000.0100000.050000.00.01200010000800060004000200002005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012城鎮(zhèn)人均消費支出(元)農(nóng)村人均消費支出(元)社會消費品零售總…商業(yè)市場分析

發(fā)展環(huán)境分析城鄉(xiāng)居民消費結(jié)構(gòu)“吃”、“穿”、“娛樂”等消費比重不斷上升

隨著居民消費水平的不斷提高，雙峰縣城鎮(zhèn)居民消費結(jié)構(gòu)中，吃穿住娛等支出占總支出的70%以上，吃穿的比重逐漸下降，娛樂教育等發(fā)展享受型消費不斷上升，占據(jù)總支出第2位。

在農(nóng)村居民消費結(jié)構(gòu)中，吃穿住等基本生活消費占據(jù)了超過70%的比重，同樣在城鎮(zhèn)居民中占有較大比重，說明生活型零售商業(yè)的巨大潛力。雙峰縣2012年農(nóng)村居民消費結(jié)構(gòu)1%雙峰縣2012年城鎮(zhèn)居民消費結(jié)構(gòu)5%7%食品衣著

居住醫(yī)療保障旅游娛樂教育文化交通通訊食品8%13%衣著7%36%38%居住8%家庭設備、用品及服14%務醫(yī)療保健交通通訊6%2%8%8%29%10%數(shù)據(jù)來源:

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Consulting（微軟雅黑9號）46商業(yè)市場分析

商圈規(guī)劃雙峰縣城商業(yè)規(guī)劃——本項目位于雙峰縣未來規(guī)劃商業(yè)中心區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯規(guī)劃形成“一心三橫五縱多點”的商業(yè)網(wǎng)點布局，構(gòu)建“一級中心商業(yè)區(qū)—二級商業(yè)區(qū)—社區(qū)商業(yè)”的商貿(mào)網(wǎng)點體系。本項目位于雙峰縣城未來的商業(yè)中心，以一站式商業(yè)綜合體為主，輻射整個縣城。根據(jù)雙峰縣城商業(yè)規(guī)劃中確定：以國藩廣場為中心打造高檔商業(yè)設施綜合體，整合周邊用地形成市級商業(yè)金融服務中心心業(yè)帶、業(yè)帶、區(qū)）商業(yè)網(wǎng)點體系 空間布局一級商業(yè)中心一心藝芳新城-曾國藩廣場商業(yè)中二級商業(yè)中心三橫歸樸街商業(yè)帶、和森路商復興路商業(yè)帶五縱迎賓路商業(yè)帶、國藩路商城中路商業(yè)帶、沿河商業(yè)帶、雙荷路商業(yè)帶社區(qū)商業(yè)中心多點社區(qū)商業(yè)中心（如總部經(jīng)濟園商業(yè)市場分析

發(fā)展現(xiàn)狀雙峰縣目前商業(yè)分布主要商業(yè)集中分布在復興路、城中路以及蔡和森路部分沿線，商業(yè)分布有逐漸北移的趨勢租金：

15-35元/平米.月建材和家具裝修商鋪集中分布，包括一個小型建材專業(yè)市場

租金：40-80元/平米.月聚集了相對中高檔次的餐飲娛樂設施，包括步步高超市、湘軍府、匯豐步行街等，人流量一般，永豐鎮(zhèn)商務接待功能主要片區(qū)。租金：

50-80元/平米.月包括新華聯(lián)超市和其他中低檔餐飲服飾業(yè)態(tài)租金：

20-40元/平米.月以農(nóng)機、汽車、摩托等為業(yè)態(tài)表征的農(nóng)機市場租金：

60-150元/平米.月業(yè)態(tài)主要以中低檔服飾為主，人流量較大數(shù)據(jù)來源:

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Consulting（微軟雅黑9號）48商業(yè)市場分析

發(fā)展現(xiàn)狀現(xiàn)狀商業(yè)特征：業(yè)態(tài)零散，檔次較低，品牌魚龍混雜，老商圈品質(zhì)升級難度很大以粗放式經(jīng)營的傳統(tǒng)街區(qū)式商業(yè)為主，統(tǒng)一規(guī)劃招商的集中式商業(yè)較少。業(yè)態(tài)混雜，檔次不一，目前以中低端消費為主，但部分二三線品牌商家也已進駐，商業(yè)檔次有進一步提升的需要和空間傳統(tǒng)商區(qū)租金水平較高，投資者和經(jīng)營者開始逐漸向新區(qū)發(fā)展人流量不大。較大。數(shù)據(jù)來源:

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Consulting（微軟雅黑9號）49商業(yè)節(jié)點租金業(yè)態(tài)特征主要客源經(jīng)營情況復興路口60-150元/平米.月以零售為主，主要為服裝、鞋業(yè)、皮包、精品店、化妝品、金銀首飾等典型業(yè)種輻射縣域全境，包括永豐鎮(zhèn)和其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)人流量較大城中路40-80元/平米.月主要為大中型餐飲、休閑娛樂以及影樓、家居等特色商業(yè)；餐飲娛樂商業(yè)占比達45%。永豐鎮(zhèn)居民、私企業(yè)主業(yè)態(tài)單一，零售商業(yè)缺少，書院路50-80元/平米.月主要以中低檔餐飲服飾為主，永豐鎮(zhèn)社區(qū)居民，少量周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民依托老城住宅區(qū)，人流量蔡和森路東段15-35元/平米.月以建材為主，包括一個建材專業(yè)市場和小型超市。永豐鎮(zhèn)全縣域人流量少，經(jīng)營狀況差。商業(yè)市場分析

競爭分析從目前市場潛在的商業(yè)項目規(guī)模、檔次及商業(yè)形態(tài)來看，處于檔次比較低的水平，未來中高端商業(yè)項目的發(fā)展空間較大目前市場上新入市的商業(yè)項目大多以街區(qū)式商鋪為主，均價在18000-3000之間，，但業(yè)態(tài)定位不明晰，大多數(shù)選擇散售周邊項目的商鋪去化率均在60%以上，從銷售情況來看面積在40-60平米，總價在150萬以內(nèi)的商鋪去化情況良好。集中商業(yè)只有匯豐路步行街的步步高超市以及未來的大漢城市廣場兩家，對未來的商業(yè)檔次不會有太大提升。商業(yè)項目商業(yè)體量 主力商鋪面積 售價銷售情況業(yè)態(tài)經(jīng)營情況匯豐路步行街28000 40平米-50平米 3000080%時尚商業(yè)街區(qū)+生活超市一般中央龍廷18140.7 外街

50-60平米

，外街28000-32000，內(nèi)街30-40平米 內(nèi)街16000-1800060%臨街商鋪+內(nèi)外街區(qū)未開業(yè)中偉世紀城臨和森大道26000-8426.22 50-60平米

左右 32000，臨賀家路14000左右80%臨街商鋪未開業(yè)大漢城市廣場11304.98 70-80平米

左右 未售——中高端商業(yè)街區(qū)+集中式購物中心未開業(yè)消費者需求分析商業(yè)市場分析業(yè)態(tài)發(fā)展空間——雙峰縣商業(yè)業(yè)態(tài)與檔次仍有較大發(fā)展提升空間，知名品牌型商業(yè)已成為大多數(shù)消費者期待和認可的對象

65%以上的雙峰民眾認為目前的雙峰商業(yè)只能基本滿足生活需要，還需要進一步提升雙峰縣消費者對商業(yè)滿意程度10%7%

消費者最不滿意的地方集中在認為目前商業(yè)品牌少，規(guī)劃雜亂，但價格卻偏高17%完全可以基本可以只能滿足一部分需求不能滿足

消費者品牌型商業(yè)的認可度極高，為商業(yè)檔次進一步提高提供了基礎66%消費者對品牌的看法商業(yè)設施不能滿足消費者的原因品牌代表質(zhì)量有保證79.5%2%1%5%價格偏高品牌少人太多太擁擠檔次低商場外觀差交通不方便停車太難文化品味差品牌代表時尚27.9%7%朋友都用品牌19.1%30%10%品牌代表不同個性18.6%是不是品牌不在乎18.1%18%27%品牌代表身份17.2%0%20%40%60%80%100%數(shù)據(jù)來源:

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Consulting（微軟雅黑9號）51商業(yè)市場分析

消費者需求分析業(yè)態(tài)機遇分析——消費者偏好在購物中心、大型超市購物，食品、服飾娛樂餐飲是其主要消費對象相比之下，雙峰消費者偏好購物中心、大型超市、商業(yè)步行街休閑購物。雙峰消費者購物主要針對食品、服飾、日用品等生活用品，其次是娛樂餐飲。其中購買食品的消費者達到60%以上，KTV作為娛樂休閑平均消費的金額最高。消費者對不同購物場所偏好程度雙峰縣商業(yè)消費結(jié)構(gòu)偏好程度90070.00%4.543.532.521.510.5080060.00%70050.00%60040.00%50040030.00%30020.00%20010.00%10000.00%數(shù)據(jù)來源:

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Consulting（微軟雅黑9號）52平均消費金額 消費人群比例商業(yè)市場分析

消費者需求分析業(yè)態(tài)機遇分析——消費者最期待本項目發(fā)展的業(yè)態(tài)是中高檔零售業(yè)態(tài)，并引進餐飲娛樂設施通過消費問卷調(diào)查知道，表示會來本案消費癿占了66%，另22%表示可能會，說明本案對雙峰縣消費群體具有較高吸引力知名超市、百貨、品牌餐飲美食和特色休閑娛樂是消費群體最期待發(fā)展的業(yè)態(tài)電影院、健身俱樂部和KTV、酒吧是消費群體最期待引進的娛樂設施90%以上消費群體期望本案能發(fā)展成為雙峰縣中高檔的商業(yè)項目，說明消費群體對本案區(qū)域形象的認可。本案發(fā)展購物商城選擇消費的可能性消費者最希望發(fā)展的商業(yè)類型知名超市知名百貨

品牌餐飲美食

特色娛樂休閑場所

圖書城、教育文化產(chǎn)品商

電腦電器城等專業(yè)市場大型家具建材城63.6%11%48.1%41.6%39.7%會可能會不會23%14.0%66%9.8%4.7%消費者心目的檔位定位4%0%20%40%60%消費者希望有的娛樂設施電影院健身俱樂部

KTV、酒吧

茶館、棋牌館

大型水療館

桑拿沐足56.7%9%53.5%中高檔中檔高檔中低檔40.0%28%26.5%59%19.1%9.8%0%20%40%60%數(shù)據(jù)來源:

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Consulting（微軟雅黑9號）53商業(yè)市場分析

商家進駐意愿分析品牌超市訪談記錄訪問對象：新一佳

拓展部經(jīng)理訪談要點：1、進入縣城的計劃：已進入婁底漣源與冷水江2、進入雙峰的意向：有3、店鋪拓展方式：自營4、位置要求：最好位于縣城中心，或者城區(qū)主要道路十字路口5、面積需求：8000-12000平米6、承受租金水平：不高于20元/平米/月7、其他要求：最好位于地上，層高不低于5米商業(yè)市場分析

商家進駐意愿分析百貨商家訪談記錄訪問對象：友阿百貨

店長訪談要點：1、進入縣城的計劃：已進入婁底新化縣2、店鋪拓展方式：自營或托管3、進入雙峰的意向：暫無原因一是收到目前電商的沖擊，百貨拓展計劃緊縮，二是新化縣新店的經(jīng)營狀況不佳，認為縣城人口和消費力對支撐起中高端百貨的經(jīng)營尚有困難。未來如果選擇縣城會采用托管的模式進行經(jīng)營。2、位置要求：必須位于縣城商業(yè)中心，如果位于縣城新區(qū)則新區(qū)不能遠離老城區(qū)，且周邊常住人口必須在5萬以上。3、面積需求：不超過20000平米4、承受租金水平：不高于50元/平米/月商業(yè)市場分析

商家進駐意愿分析家居賣場訪談記錄訪問對象：歐亞達家居長沙分公司總經(jīng)理訪談要點：1、進入縣城的計劃：暫無，但在地級市有分店，如洛陽，宜昌等2、進入雙峰的意向：暫無原因是認為縣城人口和消費力對支撐起大型家居賣場的經(jīng)營尚有困難。3、店鋪拓展方式：歐亞達目前只考慮自建物業(yè)或購買物業(yè)，同時沒有品牌輸出的意向，只考慮直營4、位置要求：建材家居商圈以內(nèi)為首要考慮因素。經(jīng)濟繁榮，購買力強勁，人口在50-60萬以上5、面積需求：面積4-5萬方，凈高3米以上，樓層1-4層為佳商業(yè)市場分析

商家進駐意愿分析娛樂休閑訪談記錄訪問對象：頤爾康休閑保健

店長訪談要點：1、進入縣城的計劃：有，目前已進駐邵東、祁陽等縣2、進入雙峰的意向：有3、縣城選址關注點：希望周邊有餐飲酒店等相關帶動性商業(yè)，以及當?shù)鼐用竦南M習慣4、店鋪拓展方式：目前采用租賃，以后會考慮購買物業(yè)5、位置要求：位于人流密集區(qū)，一般選擇物業(yè)的2-4樓6、面積需求：面積800-1000平米7、可承受租金：按床位計算，約15-20元每個床位。商業(yè)市場分析

商家進駐意愿分析商家意愿判斷—初期更容易引進生活配套型商業(yè)及中端休閑娛樂業(yè)態(tài)，后期有機會發(fā)展中高端購物及品質(zhì)追求型娛樂休閑初期可以考慮引進的業(yè)態(tài)。中短期可以考慮引進的業(yè)態(tài)。遠期可以考慮引進的業(yè)態(tài)。數(shù)據(jù)來源:

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Consulting（微軟雅黑9號）58分類 業(yè)態(tài) 商家態(tài)度 未來1-2年基礎條件

未來發(fā)展機會 消費群體期待度生活型綜合商業(yè)中心超市高具備空間大高一站式購物中心具備空間大高銀行、電信/通信具備空間大高便利配套具備空間大高品牌餐飲具備空間大中娛樂餐飲KTV/酒吧高具備空間大高棋牌高具備空間大高特色餐飲高具備空間大中水療按摩高具備有機會中電影院中具備有機會高健身具備有機會低品質(zhì)消費百貨低不具備謹慎高高端餐飲中不具備有機會中品牌家居賣場低不具備有機會低商業(yè)市場分析

本項目發(fā)展前景本項目商業(yè)發(fā)展優(yōu)勢：承接復興商圈功能的轉(zhuǎn)移復興商圈作為目前雙峰鎮(zhèn)的核心商業(yè)中心，物業(yè)老化，業(yè)態(tài)散亂，缺少品牌，改造成本高，隨著雙峰縣經(jīng)濟的發(fā)展，亟需新的商業(yè)核心；本項目所在區(qū)域依托優(yōu)勢區(qū)位場地，最有潛力承接復興商圈，成為新的服務整個雙峰縣的商圈核心。城市綜合功能服務片區(qū)本項目西臨雙峰縣產(chǎn)業(yè)園區(qū)，北毗政文辦公片區(qū)，東近雙峰縣新型住宅片區(qū)，可發(fā)展成為雙峰縣政務商務接待、社區(qū)商業(yè)服務、居民休閑游憩的綜合功能服務片區(qū)。城市特質(zhì)文化中心依托曾國藩廣場，挖掘雙峰縣居民根深蒂固的湘軍文化歸屬，發(fā)展特色商業(yè)，嘗試建立城市文化商業(yè)片區(qū)。

消費者對本地區(qū)本項目認同性高根據(jù)問卷調(diào)研情況來看，如果國藩廣場附近發(fā)展購物商城，有60%以上的消費者表示愿意去購物數(shù)據(jù)來源:

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Consulting（微軟雅黑9號）59商業(yè)市場分析

本案發(fā)展容量本項目商業(yè)層級及輻射水平本項目作為縣城唯一的商業(yè)中心所在地，輻射范圍以永豐鎮(zhèn)為中心，涵蓋雙峰縣所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)通過采樣調(diào)查，永豐鎮(zhèn)上商業(yè)消費者主要來自永豐鎮(zhèn)本地居民，占到65%

，永豐鎮(zhèn)居民是支撐雙峰縣商業(yè)的主要消費主體。雙峰縣其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)占比24%，永豐鎮(zhèn)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)視永豐鎮(zhèn)為重要采購中心，永豐鎮(zhèn)商業(yè)對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)具有一定滲透性。永豐鎮(zhèn)商業(yè)消費者結(jié)構(gòu)3%8%永豐鎮(zhèn)雙峰其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)婁底市其他地區(qū)婁底以外地區(qū)24%65%數(shù)據(jù)來源:

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Consulting（微軟雅黑9號）60商業(yè)市場分析

本案發(fā)展容量本項目商圈消費人群結(jié)構(gòu)分析第一圈層3公里內(nèi)-永豐鎮(zhèn)65%2015年約12萬常住人口2020年約15萬常住人口群體結(jié)構(gòu)與來源：周邊常住居民與產(chǎn)業(yè)帶來的人口群體特征：中產(chǎn)階層、私企業(yè)主、白領第二圈層20公里以外-婁底其他市縣和其他省市商圈人群中第一與第二三圈層比例為2:1數(shù)據(jù)來源:

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Consulting（微軟雅黑9號）6120公里以內(nèi)-包括雙峰縣其余大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)群體特征：農(nóng)民、工人25%10%第三圈層群體特征：旅游客群、商務客群、返鄉(xiāng)客群商業(yè)市場分析

本案發(fā)展容量發(fā)展空間評測可承受發(fā)展面積：按縣城中心商圈的地位發(fā)展，本案到2015年適宜發(fā)展空間在6-8萬平方米，遠期可發(fā)展的商業(yè)體量預計將達到20萬左右2012年雙峰縣城鎮(zhèn)人均消費性支出0.97，假設保持年均6%的速度增長，2015年約為1.15萬每人，2020年約為1.55萬每人。參考新華聯(lián)坪效，假設整體商業(yè)坪效0.5萬。根據(jù)調(diào)查，永豐鎮(zhèn)以外消費者與永豐鎮(zhèn)本地消費者比約為1：3，考慮人均生活消費支出1：3，消費量之比約為1：10。數(shù)據(jù)來源:

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Consulting（微軟雅黑9號）62輻射范圍 指標 2013年 2015年 2020年第一商圈（永豐鎮(zhèn)）常住居住人口（永豐鎮(zhèn)）101530人均消費性支出（萬元/年）0.971.151.54年總消費量預測（億元）9.717.2546.2第二、三商圈第二、三商圈消費量/第一商圈消費量10%10%10%年總消費量預測（億元）0.971.7254.62空間評判年總消費量合計（億元）10.6718.97550.82到本案消費的比例（按縣級商業(yè)中心估算）10%20%35%到本案的年總消費量（億元）1.0673.79517.787坪效（每年按8%增長）500058007800本案適宜發(fā)展商業(yè)空間面積（萬平方米） 3-4 6-8 15-20城鎮(zhèn)化發(fā)展下的縣城商業(yè)發(fā)展模式

專題分析雙峰城鎮(zhèn)化發(fā)展正處于加速期，將為雙峰的商業(yè)格局帶來質(zhì)變的需求縱向發(fā)展：城市發(fā)展的一般規(guī)律以及城鎮(zhèn)化發(fā)展的驅(qū)動力橫向?qū)Ρ龋嚎h級城市的發(fā)展能級以及商業(yè)發(fā)展模式綜合評價：雙峰縣城未來的商業(yè)發(fā)展模式（案例分析）城鎮(zhèn)化發(fā)展下的縣城商業(yè)發(fā)展模式

專題分析國際城鎮(zhèn)化水平對比中國城鎮(zhèn)化水平具有滯后性，遠低于人均收入水平相近的國家的城鎮(zhèn)化水平

根據(jù)國際經(jīng)驗，城鎮(zhèn)化率達到70%才穩(wěn)定下來。以城市化水平較高的發(fā)達地區(qū)來看，城市化基本達到70以后，維持在一個平穩(wěn)的水平。目前，我國城鎮(zhèn)人口占比僅為50%。

同時，人均收入與我國相近的馬拉西亞、菲律賓等周邊國家，城市化率也在60%以上，由此可見，我國城鎮(zhèn)化速度較慢，人均GDP對應的城鎮(zhèn)化率只處于中等偏上的水平，遠低于韓國。世界主要國家2008-2010年城市化率各國人均GDP與城市化率比值城鎮(zhèn)化發(fā)展下的縣城商業(yè)發(fā)展模式

專題分析中國城鎮(zhèn)化水平對比中國城鎮(zhèn)化水平未來將迎來一個高速發(fā)展期

對比于1978年的人口結(jié)構(gòu)，我國城鎮(zhèn)人口結(jié)構(gòu)從1.7億增加到2011年的6.9億，30多年來增加了5億人口。城鎮(zhèn)人口的比重由1978年的17.9%提高到2011年的51.3%，距離發(fā)達國家的70%的較為穩(wěn)定的發(fā)展水平，我國的城鎮(zhèn)化還有相當大的潛力和空間。

對比于全國平均水平，湖南城鎮(zhèn)化水平較低，而項目所處的婁底雙峰縣，城市發(fā)展較為緩慢，處于較為初級的城市發(fā)展階段。中國城鎮(zhèn)人口與農(nóng)村人口對比2011年城市化率對比中國湖南長沙婁底雙峰6568%51%45%37%23%城鎮(zhèn)化發(fā)展下的縣城商業(yè)發(fā)展模式

專題分析城鎮(zhèn)化加速中的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷中國城鎮(zhèn)化水平加速，迎來我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展拐點

中國整體的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢是逐漸由第二產(chǎn)業(yè)占主導向第三產(chǎn)業(yè)占主導過度。

于此同時，結(jié)合城市化發(fā)展情況，自2002年城鎮(zhèn)化率加快發(fā)展，伴隨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的快速升級，第三產(chǎn)業(yè)的比重加大。整體發(fā)展趨勢，是第一產(chǎn)業(yè)逐漸弱化，而第三產(chǎn)業(yè)逐漸則不斷擴張的趨勢。中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例中國城鎮(zhèn)化率100%60%80%50%第三產(chǎn)業(yè)40%60%29%26%30%25%第二產(chǎn)業(yè)40%20%20%10%第一產(chǎn)業(yè)0%0%1978

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專題分析中國各區(qū)域城市化率對比城鎮(zhèn)化加速中的產(chǎn)業(yè)區(qū)域轉(zhuǎn)移中國城鎮(zhèn)化水平加速，加快產(chǎn)業(yè)區(qū)域轉(zhuǎn)移

我國中西部地區(qū)在土地、資源、人力成本等方面擁有優(yōu)勢，但在基礎建設等方面存在較大差異，未來我國城鎮(zhèn)化的重點在中西部地區(qū)。

但隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型，東部沿海地區(qū)一些主要依靠增加勞動投入來獲取利潤的企業(yè)、行業(yè)將向中西部地區(qū)進行產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移。承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是中西部城市實現(xiàn)跨越式發(fā)展的重要途徑，而城鎮(zhèn)化為農(nóng)民工就地就業(yè)、產(chǎn)業(yè)區(qū)域轉(zhuǎn)移鋪平道路。外來務工人員來源比例

本項目所在的湖南是最大人員輸出地之一，未來隨著產(chǎn)業(yè)集群效應的顯現(xiàn)，將推動當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展和商業(yè)市場發(fā)展需求。67城鎮(zhèn)化發(fā)展下的縣城商業(yè)發(fā)展模式

專題分析縱向發(fā)展：城市發(fā)展的一般規(guī)律以及城鎮(zhèn)化發(fā)展的驅(qū)動力橫向?qū)Ρ龋嚎h級城市的發(fā)展能級以及商業(yè)發(fā)展模式綜合評價：雙峰縣城未來的商業(yè)發(fā)展模式（案例分析）68城鎮(zhèn)化發(fā)展下的縣城商業(yè)發(fā)展模式

專題分析城市經(jīng)濟發(fā)展與商業(yè)形式發(fā)展關系界定模型人均GDP——歐美經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)驗證明，當城市的人均GDP達到4000美金以上時，人們單純購物的時間會明顯縮短，此時融合休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。+城市化率45%70%85%95%25%69人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于1500- 人均GDP位于2000-2000美金；城市化水 4