太原市某項目產(chǎn)品建議匯報

太原***項目產(chǎn)品建議匯報第一階段前期定位內(nèi)容項目本體條件分析項目開發(fā)目標解析市場現(xiàn)狀及未來競爭分析項目整體定位Part.5Part.3Part.2Part.1項目機會分析Part.4項目開發(fā)策略Part.6已經(jīng)明確的本項目開發(fā)戰(zhàn)略——

前期定位回顧Keywords:主題性、都市性、超越性以凸顯新中式文化底蘊的原創(chuàng)社區(qū)

打造具有領(lǐng)先標準的都市生活標桿

實現(xiàn)對城市市場平臺的全面超越

手段方向目標世聯(lián)現(xiàn)階段要解決——技術(shù)落地如何以項目現(xiàn)實規(guī)劃條件

完成對“新東方主義”領(lǐng)先理念的充分表達？

領(lǐng)一個城市的風氣之先

我們需要作出怎樣的努力？案例檢索——經(jīng)驗與問題低密度項目北京觀唐北京紫廬北京優(yōu)山美地成都芙蓉古城北京香山甲第成都清華坊北京易郡成都蜀郡案例檢索——經(jīng)驗與問題低密度項目成都三利宅院成都國色天香上海九間堂上海恒聯(lián)名人世家南京中國人家上海綠洲江南上海生茂養(yǎng)園上海康橋水鄉(xiāng)案例檢索——經(jīng)驗與問題杭州萬科中糧本岸深圳萬科第五園低密度項目杭州九龍1號長沙汀湘十里廣州清華坊蘇州建邦?唯園蘇州天倫隨園杭州頤景山莊綺霞苑案例檢索——經(jīng)驗與問題北京朱雀門南京天元吉第金都華府小高層、高層項目萬科紫臺金都杭城曲江華府格林生活坊錢江時代案例檢索——經(jīng)驗與問題錦都海上海盛典蘇州三盛頤景園巨成龍灣高層項目徽王府云山詩意人家禧福匯案例檢索———經(jīng)驗與問題題公建項目蘇州博物館香山飯店洪崖洞北京德勝尚城城海上海海上展館上海博物館上海金茂大廈廈廈門高崎國際際機場案例檢索———經(jīng)驗與問題題工業(yè)遺產(chǎn)改造造項目鋼廠→上海雕雕塑藝術(shù)中心心動力設(shè)備廠→→創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園園汽車制動器廠廠→上海8號號橋造船廠→中山山岐江公園玻璃廠→萬科水晶城工業(yè)廠房→北北京798廠房→春明藝術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)園船廠→中國船船政文化博物物館我們在產(chǎn)品端端面臨的兩大大問題：高VS低都市VS傳統(tǒng)Q1:我們能做做到嗎？容容積率高達2.5的高層層社區(qū)，如何何表現(xiàn)傳統(tǒng)建建筑和空間的的神韻與意向向？Q2:我們能兼兼得嗎？突突破性的選擇擇傳統(tǒng)文化底底蘊為主題，，如何做到不不是差異化而而是領(lǐng)先性，，被市場關(guān)注注、認可、推推崇？——低密度項項目多，城市市住宅項目少少，高層社區(qū)區(qū)更少

———叫響的，成成功的低密度度項目多———中國傳統(tǒng)統(tǒng)建筑的空間間意向是“水水平”的、““延展”的、、“層次”的的；高層社區(qū)區(qū)的典型意向向是高聳的、、開闊的。——成功的住住宅項目訴諸諸“都市”的的少，多是低低密度，突出出的是去都市市化；

———訴諸“都市市”的以公建建項目為多，，非市場性，，創(chuàng)作空間大大。以英雄主主義、作品主主義的高姿態(tài)態(tài)實現(xiàn)對傳統(tǒng)統(tǒng)的演繹和都都市地標地位位的奠定現(xiàn)階段市場條條件下產(chǎn)品端端的成功經(jīng)驗驗：1:寫意者贏——寫形者拙拙，寫意者贏贏，似與不似似之間，更容容易架橋傳統(tǒng)統(tǒng)主題與現(xiàn)代代客戶。典型案例：天天津中堂無論論建筑形象還還是園林景觀觀，都是以現(xiàn)現(xiàn)代手法表現(xiàn)現(xiàn)古典意境。。2:話題者贏——經(jīng)典不必必多，一點就就好，極致就就好。3:時尚拼貼——沖突的協(xié)協(xié)調(diào)也是協(xié)調(diào)調(diào)，既強化了了氣質(zhì)上的摩摩登，也強化化了骨子里傳傳統(tǒng)。4:集萃造場——集中區(qū)域域內(nèi)的多頻次次、多角度、、多媒體的符符號轟炸。5:拿來主題——英雄不問問出處，找個個具有營銷價價值的主題，，在產(chǎn)品端予予以點題典型案例：深深圳萬科第五五園大手筆復復原了徽州老老宅，作為博博物館。典型案例不勝勝枚舉，這個個時代流行拼拼貼，通過變變形、反襯、、引用、夸張張……把古典典元素變成時時尚符號。典型案例不勝勝枚舉，不管管其他地方多多么現(xiàn)代，進進了這個“場場子”，我就就是、我就是是、我就是中中式傳統(tǒng)。典型案例：龍龍山新新四期期“龍山書院院”、金都杭杭城“蘇州園園林”、中堂堂“大戶人家家”……我們要找到一一個切入點………“大院”可以以承載我們的的要求嗎？中國傳統(tǒng)居住住空間形式的的核心是“院院落”提提起山西，就就會想到“大大院文化”““大院”可可以滿足我們們的要求嗎？？——既是設(shè)設(shè)計理念主線線，又可以成成為營銷形象象主線？北北方城市的的高層社區(qū)可可以突出形式式上的院落感感嗎？——技技術(shù)條件不契契合

有高高度、有氣度度、有新鮮感感、有發(fā)揮空空間？——營營銷價值不具具備跨越形式、直直奔本質(zhì)———院外內(nèi)禮城市

理性秩秩序

社會會

千尺為勢勢

……樂人居

逍遙浪浪漫

自然然

百尺為形形

……矜持自居的大大盤形象禮乎外……擷英集萃的大大盤氣場樂于內(nèi)……禮乎外，樂于于內(nèi)，禮樂相相承，蔚為大大觀。本項目產(chǎn)品價價值體系構(gòu)建建外內(nèi)規(guī)劃布局外部建筑形象象入口圍擋/圍墻展示區(qū)園林景觀內(nèi)部建筑形象象DIS系統(tǒng)產(chǎn)品構(gòu)面設(shè)計目標“中式”表達達手法/要點尺度/原則秀給城市看的的大盤形象驚艷超越的大盤氣場城市尺度千尺為勢標定感昭示性話題性親人尺度百尺為形游線引導驚爆點設(shè)置核心區(qū)構(gòu)建場所感營造現(xiàn)代風格與中中式元素的拼拼貼、對比元素說話全面借鑒皇家園林造園風格與手手法空間說話規(guī)劃追求大圍圍合與大形式式；突出建筑形象象的都市感，，強化天際線線塑造；入口、圍墻等等突出夸張的的尺度與儀式式感；原型引用集萃主義文脈主義可『望』高層形象設(shè)計計要點建議拒絕直接描摹摹式的“復古古”由于“先天的的”體量上、、功能上的差差異，高層住住宅直接復制古典形象，極易比例失當當、氣質(zhì)不協(xié)協(xié)。案例：沈陽格格林生活坊底商的馬頭山山墻就輕快的的多，皆因兩兩層的體量與與徽州民居相相近頂部的變化雖雖然豐富，但但整體效果卻卻顯得繁瑣、、小氣我們主張：現(xiàn)現(xiàn)代風骨，中中式元素首先是都市的的、大盤的、、高層的然然后是體現(xiàn)現(xiàn)設(shè)計感的巧巧妙“移植””，讓中式元元素成為現(xiàn)代代風格的手法法之中常用元素1：符號

常用元素2：色彩

常用元素3：細節(jié)

元素之一：符符號案例：北京禧禧福會禧福會建筑形形象上突出了了現(xiàn)代建筑利利落的線條、、高聳的體量量。在建筑頂頂部借用了古古典園林中花花格窗，加以以夸張變形，，成為鮮明的的古典符號。。元素之一：符號窗格作為符號，在在建筑的其他部分分也反復出現(xiàn)，甚甚至在項目LOGO上也予以呼應(yīng)應(yīng)，古典主線通過過符號得到了反復復強化。元素之二：顏色紫臺選用了沉穩(wěn)大大氣的赭石色系，，雖然形象仍是現(xiàn)現(xiàn)代風格，但與““紫臺”的案名與與皇家園林的主題題形成呼應(yīng)。案例：北京紫臺臺案例：曲江華府曲江華府山墻頂部部使用了大面積的的灰色，與整體白白色調(diào)搭配，直接接喚起了傳統(tǒng)民居居經(jīng)典的色彩印象象。元素之三：細節(jié)案例：成都錦都都錦都的高層住宅延延續(xù)了主流的現(xiàn)代代風格，但細部出出彩——窗格的古古典意味不言自明明；山墻的折線造造型寫意不寫實，，簡約一筆，卻是是對古典建筑致敬敬經(jīng)典尺度觀：千尺尺為勢,百尺為形形當D/H=1時，，仰角45°，空空間圍合感很強，，人傾向于觀看建建筑立面的局部或或細節(jié)當D/H=2時，，仰角27°，空空間圍合感適中，，傾向于觀看整幢幢建筑的立面構(gòu)圖圖及細部當D/H=3時，，仰角18°，圍圍合感下降，傾向向于觀看單棟建筑筑與周圍景物的關(guān)關(guān)系，或觀看一群群建筑10°我們主張：高層立立面強化“低區(qū)””中式元素展示色彩/符號錦都在高層底部大大膽采用具有強烈烈傳統(tǒng)意象的大紅紅色構(gòu)架材質(zhì)很多項目底層和群群房采用青石或方方磚飾面甚至局部部引入木材裝飾形象云山詩意的仿古單單元門突出中式文文化意趣，與型鋼鋼構(gòu)架的直接撞擊擊極具時尚氣息我們主張：高層立立面強化“低區(qū)””中式元素展示云山詩意·人家高高層住宅的底層立立面配合下沉式園園林，中式元素大大爆發(fā)——符號色彩材料形象建筑的層次感建筑與園林融合不不管高層部分分現(xiàn)代或傳統(tǒng)，南南派新中式傳形、、傳神！案例：廣州云山山詩意·人家我們主張：強化高高層大盤的“領(lǐng)空空權(quán)”——天際線線與領(lǐng)域感高層大盤的天際線線和領(lǐng)域感是項目目形象的重要組成成部分，可以強化化邊界、樹立氣勢勢。本項目北側(cè)河河道有可能形成城城市視線通廊，應(yīng)應(yīng)予以重視——強強烈的統(tǒng)一性或者者錯落的韻律感，，標定大盤形象可『行』展示區(qū)與商業(yè)步行行街建議街之地位1、展示區(qū)第一序序列———展示項目目特質(zhì)———引爆市市場關(guān)注———樹立立邊界感

2、、入口———人行、、車行

3、配配套———社區(qū)服務(wù)務(wù)———市場價值現(xiàn)代與傳統(tǒng)的沖撞撞，

從周邊城市市環(huán)境到大盤氣場場的過渡，

一條條示范中式時尚、、提供城市話題的的商業(yè)街……街之原型頤頤和園蘇州街蘇州街是皇家園林林“集萃”手法的的典型示范，又叫叫“買賣街”，擷擷取了充滿生活情情調(diào)的江南水街的的經(jīng)典片段，加以以變化，成為皇家家園林一景。本本項目可以“借借題發(fā)揮”，化““水”為“石”，，取其活潑曲折而而又有序列感的空空間意象，打造項項目展示區(qū)第一序序列。街之意向時時尚化、風情化的的商業(yè)步行空間案例：上海海海上海街之意向時時尚化、風情化的的商業(yè)步行空間?紅色窗框和幕幕墻古典分格??酷酷的不銹鋼鋼座椅印上古典花花紋

?黑色簡簡約的路燈獲得古古典裝飾時尚與古典共冶一一爐的商業(yè)街街之起點原原型：門神在開放性的入口設(shè)設(shè)置標志物，強化化儀式感、昭示性性的同時，突出中中式主題案例：天津中中堂可選用山西民間典典型門神圖案加以以放大，或呼應(yīng)東東入口設(shè)置青龍影影壁——大氣第一一街之節(jié)奏原原型：牌坊牌坊是中國傳統(tǒng)建建筑中的代表性元元素，能夠強化空空間軸線體驗。建建議對牌坊進行抽抽象和變形，作為為步行街節(jié)點小品品，增加商業(yè)空間間的節(jié)奏感和人文文氛圍案例：成都春江花月耍都地標

街之高潮原原型：山西會館戲戲樓各地山西會館的共共同形制之一是戲戲樓，在步行街盡盡端以古戲樓為原原貌抽象化設(shè)計一一處蘊含戲樓神韻韻的現(xiàn)代抽象建筑筑，作為街底景街之高潮復復制經(jīng)典、新舊沖沖撞、制造話題現(xiàn)代抽象化的戲樓樓造型與時尚現(xiàn)代代的商業(yè)街互相強強化、相得益彰小手筆

案例：：天津中堂，在社社區(qū)中移來了民間間收購的古亭大手筆

案例：：深圳萬科第五園園，移建了整棟徽徽州古民居，作為為社區(qū)博物館街之交通人人車分流、對外區(qū)區(qū)隔利用“刀把地帶””近60米的寬度度，實現(xiàn)人車分流流——商街商車綠河10M10M12M9M用一道尺度夸張的花墻作為與河道的分隔

墻是區(qū)隔、也是展示、也是風景！案例：天津中堂

墻之展示古古典園林花窗的集集大成者街之話題主主力店設(shè)置除基于社區(qū)生活需需求和市場空間進進行商業(yè)定位之外外，建議設(shè)置1-2家具有強烈符符號性的“中式””主力店，規(guī)模不不必大，但應(yīng)高而而精——成為全城城話題主力店建議一：引入具有代表性和和稀缺度的中式精精品店，如莨綢、、云錦、香云紗專專賣或高級旗袍定定制主力店建議二：中式高端私房菜場之地位1、展示區(qū)第二序序列———強化項目目特質(zhì)———展示大大盤氣場2、社社區(qū)空間重要節(jié)點點———保證展示區(qū)區(qū)完整性———與社社區(qū)內(nèi)部景觀形成成過渡展示內(nèi)容升級，展展示強度升級，，

啟動期對客戶戶形成震撼一擊的的“決戰(zhàn)”場………場之圍合會會所（展示中心））—戲樓—影壁三三位一體影壁會所現(xiàn)代抽象化戲樓場之焦點集集新中式風格大成成的會所左圖案例：上海海海上海會所極少主義建筑風格格，玻璃幕的分隔隔借用了蘇州園林林中的冰裂紋窗格格圖案右圖案例：廣州云云山詩意·人家玻璃天窗模擬了傳傳統(tǒng)木結(jié)構(gòu)的構(gòu)架架場之焦點集集新中式風格大成成的會所會所外部：簡約、、現(xiàn)代、大虛大實實的造型極富視覺覺沖擊力，與雕梁梁畫棟的古戲樓產(chǎn)產(chǎn)生戲劇性的對話話關(guān)系，讓人印象象深刻會所規(guī)模建議控制制在3000-5000平米左右右

啟動期作為為項目展示體驗中中心和銷售中心，，后期轉(zhuǎn)為社區(qū)會會所，臨近主入口口和商業(yè)街設(shè)置，，便于形成經(jīng)營上上的互動場之焦點集集新中式風格大成成的會所會所內(nèi)部：時尚古古典風華麗綻放場之底景晉晉文化大型磚雕影影壁可以山西古建筑最最為著稱的磚雕、、木雕為影壁主題題，呼應(yīng)歷史文脈脈，增加人文氣息息案例：北京紫紫臺場之過渡先先抑后揚、豁然開開朗借鑒古典園林先抑抑后揚、一詠三嘆嘆的造園手法，避避免核心區(qū)一覽無無余。

小廣場還還可以局部下沉，，進一步強化場所所感案例：北京金金都杭城可『游』社區(qū)內(nèi)部空間營造造建議園之地位1、項目二期主要要增值點———強化化項目特質(zhì)———展展示大盤氣場2、創(chuàng)造資源帶———形成社區(qū)中心心———帶動高價值值物業(yè)和戶型增值值從高層社區(qū)空間尺尺度出發(fā)，

從項項目市場占位和中中式主題出發(fā)，全全面借鑒皇家園園林大開大闔的氣氣度和擷英集萃的的手筆……園之意向何分東土西天，倩倩他裝點名園。——（清）乾隆隆圓明園御制詩詩明清皇家園林的一一個重要特征是““集萃”主義，以以高超的造園手法法將各地園林的經(jīng)經(jīng)典片斷，巧加變變換，共冶一爐。。胸中有大丘壑，，園中有大手筆，，成為名副其實的的“大觀園”。a園中園原原型：頤和園諧諧趣園園中有園，是皇家家園林的典型現(xiàn)象象?？梢越Y(jié)合本案案幼兒園的設(shè)置，，利用其分散的體體量、既要良好的的開放又必須封閉閉便于管理的特點點，在核心景觀區(qū)區(qū)內(nèi)創(chuàng)造一處具有有古典韻味的院落落，本身成為園中中一景。諧趣園全景對地塊文脈的呼應(yīng)應(yīng)，將能夠引發(fā)回回憶的工業(yè)遺存設(shè)設(shè)施化、景觀化、、小品化b曲水流觴原原型：故宮乾乾隆花園禊賞亭案例北京香香山飯店曲水流觴由“蘭亭亭流杯”而來，成成為文化氣息濃郁郁的園林小品，出出現(xiàn)在許多皇家園園林之中建議景觀區(qū)的水面面中復制“曲水流流觴”，并加以放放大，使之成為富富有趣味性和參與與性的景觀焦點，，同時凸顯了社區(qū)區(qū)空間的文化品位位。與園中園、曲水流流觴等，圍繞水面面形成多重的觀景景層次和觀景角度度，使得水面不大大，但意境豐富，，充分體現(xiàn)了中國國傳統(tǒng)園林“看與與被看”——景觀觀-觀景的辯證關(guān)關(guān)系，讓社區(qū)空間間變得“可游”。。c瀛臺/橋/榭榭d核心景觀———傳統(tǒng)意境的現(xiàn)代代表達d核心景觀———傳統(tǒng)意境的現(xiàn)代代表達案例：深圳萬萬科第五園d核心景觀———傳統(tǒng)意境的現(xiàn)代代表達案例：天津中中堂e文脈主義對地塊文脈的呼應(yīng)應(yīng)，將能夠引發(fā)回回憶的工業(yè)遺存設(shè)設(shè)施化、景觀化、、小品化可以保留一部分舊舊廠房的結(jié)構(gòu)框架架，改造成別有味味道的社區(qū)景觀元元素案例天津水水晶城案例北京金金都杭城f命景主義題名點景是中國傳傳統(tǒng)建筑和園林中中獨特的文化現(xiàn)象象，本案中建議直直接加以采用，以以“八景”、“十十景”、“十二景景”的方式對社區(qū)區(qū)空間加以歸納，，不僅凸顯項目人人文氣質(zhì)，更具有有營銷價值。右圖圓明園四四十景圖（節(jié)選））圓明園四十景名錄錄:正大光明、勤政親親賢、九洲清晏、、鏤月開云、天然然圖畫、碧桐書院院、慈云普護、上下天天光、杏花春館、、坦坦蕩蕩、茹古古涵今、長春仙館館、萬方安和、武陵春春色、山高水長、、月地云居、鴻慈慈永枯、匯芳書院院、日天琳宇、澹泊寧寧靜、映水蘭香、、水木明瑟、濂溪溪樂處、多稼如云云、魚躍鳶飛、北遠山山村、西峰秀色、、四宜書屋、方壺壺勝境、澡身浴德德、平湖秋月、蓬島瑤瑤臺、接秀山房、、別有洞天、夾鏡鏡鳴琴、涵虛朗鑒鑒、廓然大公、坐石臨臨流、曲院風荷、、洞天深處可『居』戶型配比與設(shè)計要要點建議分期戶型策略：高高性價比產(chǎn)品啟動動，產(chǎn)品由經(jīng)濟型型逐步過渡至舒適適型、豪華型經(jīng)濟性產(chǎn)品為主主流市場需求戶型面積趨大產(chǎn)品適度提升戶型面積放大創(chuàng)新戶型出現(xiàn)戶型變化路線第一期第二期第三期產(chǎn)品形式高層、小高層高層高層標桿產(chǎn)品一梯兩戶點塔高湯空中院館（平層、復式）面積區(qū)間與類型70—90㎡（二居）90-110（舒適兩居）100—120㎡（緊湊三居）130—150㎡（舒適三居）130—150㎡（舒適三居）130-160㎡（三居）保證一定舒適度的情況下盡量控制面積160—180㎡（四居）180—200㎡（四居）套數(shù)比：20%：60%：20%以舒適三居為主200㎡以上一期標桿戶型推薦薦——一梯兩戶點點塔戶型國際城案例(一梯二戶)三室兩廳一衛(wèi)建筑面積：130m2◎雙客臥面積適中，，層次分明，小客客玲瓏剔透，大客客外飄窗更顯雍容容◎家政陽臺◎獨守一片窗外外風情，動靜自如如◎獨立餐廳與廚廚房相近，與客廳廳有效錯開，顯私私秘◎明衛(wèi)設(shè)計，可可自由分隔◎約7平米方正正露臺，盡情享受受陽光浴◎?qū)挸◤N房面寬寬2.2米◎客廳尺度適中中，與觀景陽光室室相連◎書房超大面寬寬落地窗連接露臺臺一期主流戶型推薦薦——70-90㎡二居（高板2梯3戶）優(yōu)點較大戶型南北通透透戶型方正、經(jīng)濟實實用全部戶型客廳和主主臥南向設(shè)計客廳贈送觀景陽臺臺ABC觀景陽臺一期主流戶型推薦薦——70-90㎡二居（板塔、、2梯4戶）優(yōu)點全部戶型客廳附贈贈270度觀景窗窗和觀景陽臺全部主臥南向設(shè)置置、所有臥室附贈贈凸窗客廳觀景窗凸窗一期主流戶型推薦薦——100-120㎡緊湊三居居（板塔，1梯4戶）A、D為3室2廳廳2衛(wèi)建面110-120㎡B、C為3室2廳廳1衛(wèi)建面100-110㎡優(yōu)點全部戶型客廳附贈贈大面積觀景花園園陽臺全部主臥、客廳南南向設(shè)置、所有臥臥室附贈凸窗觀景花園陽臺凸窗一期主流戶型推薦薦——130-150㎡舒適三居居（板樓1梯2戶）L戶型、M戶型均均為3居2廳2衛(wèi)衛(wèi)，建筑面積約為為140平米左右右南北通透，大面積積采光凸窗戶型方正實用全部戶型設(shè)置多功功能房主臥獨立套間，雙雙臥和客廳純南向向設(shè)計，陽光充足足一期主流戶型推薦薦——緊湊三居與與二居混合（板塔塔1梯4戶）02二室兩廳一衛(wèi)衛(wèi)建面86.37㎡㎡套內(nèi)75.54㎡㎡01、04三室兩兩廳兩衛(wèi)建面120㎡套內(nèi)101㎡優(yōu)點：緊湊三居戶型南北北通透緊湊三居主臥獨立立套間、步入式衣衣柜全部戶型客廳、主主臥純南向設(shè)計，，陽光充足全部戶型廚房設(shè)置置工作陽臺工作陽臺優(yōu)點：戶型方正實用全部戶型設(shè)置多功功能房主臥獨立套間、步步入式衣柜雙臥純南向設(shè)計，，陽光充足一期主流戶型推薦薦——舒適三居與與二居混合（塔樓樓2梯3戶）83.78平米2居2衛(wèi)132平米3居2衛(wèi)132平米3居2衛(wèi)多功能房獨立主臥二期標桿戶型推薦薦——高湯產(chǎn)品可以通過高層底部部洋房化，創(chuàng)新的的高層入戶方式，，在中部園林景觀觀周邊分布，最大大化利用園林景觀觀，同時實現(xiàn)高層層底部產(chǎn)品的溢價價。創(chuàng)新產(chǎn)品——底層溢價（底層“TOHO”）2~7層萬科藍山二期主流戶型推薦薦——90-110㎡舒適二居與與130㎡三居3室2廳2衛(wèi)建面134㎡3室2廳2衛(wèi)建面138㎡2室2廳1衛(wèi)建面90㎡2室2廳2衛(wèi)建面105㎡組合為2梯4戶，，優(yōu)點：全部戶型客廳、臥臥室贈送觀景花園園陽臺舒適二居客廳、主主臥純南向設(shè)計、、視角開闊觀景花園陽臺二期主流戶型推薦薦——160-180㎡四居4室2廳2衛(wèi)建面162-169㎡組合為2梯4戶，，優(yōu)點：南北通透、超大面面寬獨立主臥套間、步步入式衣柜客廳、主臥贈送觀觀景陽臺獨立餐廳自帶家政政陽臺獨立儲藏間觀景陽臺家政陽臺儲藏間三期標桿戶型推推薦——空中四四合院（平層））2梯2戶空中四合院設(shè)計計面積區(qū)間：300平米左右三期標桿戶型推推薦——空中院院墅（復式）面積區(qū)間：230平米左右2梯3戶，戶型型為3室2廳2衛(wèi)和4室2廳廳2衛(wèi)南北通透，大面面積入戶花園和和采光凸窗戶型方正實用客廳設(shè)置觀景陽陽臺全部戶型客廳和和主臥南向設(shè)計計全部戶型主臥獨獨立套間三期創(chuàng)新戶型推推薦——花園點點塔凸窗入戶花園觀景陽臺三期主流戶型推推薦——130-160㎡三三居組合為1梯4戶戶，優(yōu)點：通透戶型寬景陽臺主臥獨立套間全明戶型設(shè)計3室2廳2衛(wèi)建面133-134㎡3室2廳2衛(wèi)建面158-162㎡觀景花園陽臺三期主流戶型推推薦——180-200㎡四四居組合為2梯2戶戶，優(yōu)點：南北通透客廳贈送觀景陽陽臺主臥獨立套間、、步入式衣柜全明戶型設(shè)計廚房工作陽臺工人房4室2廳2衛(wèi)建面195.95㎡套內(nèi)167.61㎡世之篤論，謂山山水有可行者，，有可望者，有有可游者，有可可居者。畫凡至至此，皆入妙品品?！巍ぁす酢懂嬚摗贰氛缰袊L畫論論所說，山水畫畫有“可望”、、“可游”、““可居”種種………中國建筑也也同樣體現(xiàn)了這這種精神。————李澤厚《美的的歷程》布局/測算算/排期/定調(diào)布局——產(chǎn)品價價值點規(guī)劃示意意曲墻商業(yè)街戲臺影壁牌坊、門展示中心鐵路燈塔亭橋、榭景觀廊道園中園曲水流觴曲徑通幽廠房原生樹測算——一期展展示區(qū)成本評估估一期展示區(qū)成本測算展示項目面積（平米）單位成本（元/平米）總成本（萬元）備注商業(yè)街50001200-1500600-750“刀把口”商業(yè)街長160米，按兩排、兩層進深10米測算共6400平米，除去店鋪之間的間隔及部分店鋪為一層，總建面按5000平計算古戲臺200-300參照平樂古戲臺恢復成本200-300萬元銷售中心（會所）2000-3000100002000-3000參考中高端樓盤銷售中心面積和成本其他商業(yè)街、小廣場的鋪裝商業(yè)街鋪裝：12*160=1920小廣場鋪裝：400-500200-30050-70經(jīng)驗數(shù)據(jù)：北方中高端住宅園林成本200-300元/平米商業(yè)街、小廣場的雕塑小品等50成本總計3000-4000萬元面積成成本（平米）（（萬））中信紅樹灣2400 3000北京華僑城1800 2000Soho尚都都905700泛海國際2100 2000富力城2081 2000星河灣3000 5000部分樓盤銷售中中心成本一覽排期——項目開開發(fā)分期示意分期原則：Ⅰ、大盤持續(xù)發(fā)發(fā)力原則：資源價值分期釋釋放，期期有亮亮點推出，贏得得市場持續(xù)關(guān)注注。

核心能能力

I期大大盤盤展示力

II期核核心景觀區(qū)釋放放

III期基基于成熟熟大盤之上的產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新Ⅱ、便于施工開開展原則：合理的安排項目目分期開發(fā)進程程，避免住戶動動線和施工動線線交叉，減少后后期施工對社區(qū)區(qū)生活的影響。。分期技術(shù)指標一期占地約12萬平米，建面30萬平米二期占地約12萬平米，建面30萬平米三期占地8萬平米，建面20萬平米I期II期III期定調(diào)——價值傳傳達的方向與基基調(diào)新中式的N種可能與1種主張定調(diào)——價值傳傳達的方向與基基調(diào)不要細膩柔美美定調(diào)——價值傳傳達的方向與基基調(diào)不要水墨書香香定調(diào)——價值傳傳達的方向與基基調(diào)不要懷舊情節(jié)節(jié)定調(diào)——價值傳傳達的方向與基基調(diào)不要海派小資資定調(diào)——價值傳傳達的方向與基基調(diào)城市構(gòu)面誠信進取的晉商商文化超越市場的引領(lǐng)領(lǐng)站位皇家苑囿的開闔闔氣度與集萃手手筆戰(zhàn)略構(gòu)面產(chǎn)品構(gòu)面價值輸出正、大、堂、皇配套/新技技術(shù)應(yīng)用配套——商業(yè)配配套商業(yè)布局原則：：集中原則：商業(yè)業(yè)需集中排布，，聚集人氣維持持活力；分級原則：項目目內(nèi)商業(yè)主要分分為對外展示性性商業(yè)和對內(nèi)服服務(wù)社區(qū)性商業(yè)業(yè)。對外商業(yè)包括入入口特色商業(yè)街街和會所中可對對外經(jīng)營商業(yè)部部分如健身中心心等；對內(nèi)社區(qū)商業(yè)則則分為三部分，，一是次入口處處的集中商業(yè)；；二是可與景觀觀軸結(jié)合的商業(yè)業(yè)，保證街區(qū)商商業(yè)氛圍的連續(xù)續(xù)性；三是在各各分期/組團內(nèi)內(nèi)分布的鄰里商商業(yè)。商業(yè)配套分類面積（平米）特色商業(yè)街（對外）特色商業(yè)街8000會所對外經(jīng)營面積1500社區(qū)配套商業(yè)（對內(nèi)）次入口商業(yè)5000與景觀結(jié)合商業(yè)1500組團內(nèi)商業(yè)4000合計20000次入口：根據(jù)項項目本體分析，，項目西側(cè)的義義井西街修通后后將最可能成為為項目的次入口口特色商業(yè)街與景觀結(jié)合的商商業(yè)次入口商業(yè)組團商業(yè)組團商業(yè)組團商業(yè)配套——商業(yè)配配套對內(nèi)商業(yè)：以服服務(wù)于社區(qū)內(nèi)部部居民生活需求求為主，業(yè)態(tài)以以滿足生活配套套為主，包括小小型超市、茶館館、咖啡廳、干干洗店、銀行、、面包店、餐飲飲等藥品店便利店家居裝修面包店干洗店銀行配套——學校配配套幼兒園規(guī)模用地面積（㎡）用地面積定額（㎡/生）6班2700159班37801412班486013注：用地面積包包括建筑占地、、室外活動場地地、綠化及道路路用地等公共服務(wù)設(shè)施控控制指標社區(qū)預計6000戶，規(guī)模約約1.5萬人，，屬于小區(qū)級社社區(qū)幼兒園教育配套套按照300㎡㎡/千人的控控制指標，建議議幼兒園規(guī)模3000平米左左右幼兒園設(shè)置6－－9班，用地規(guī)規(guī)模3000平平米左右注：在地塊外可可配套小學的情情況下，本地塊塊內(nèi)可不配套小小學新技術(shù)應(yīng)用成本案例在項目中的作用智能化社區(qū)智能卡識別系統(tǒng)、磁卡出入系統(tǒng)、門控系統(tǒng)、指紋識別出入系統(tǒng)，全方位可視對講系統(tǒng)，溫度、燈光、窗簾及家電全方位遠程控制系統(tǒng)等；高深圳紅樹西岸（由于智能化技術(shù)使用門檻較高，成本高，目前僅在少數(shù)項目中進行了嘗試）項目的主要賣點舒適性恒溫系統(tǒng)，恒濕系統(tǒng)，新風系統(tǒng)、隔音系統(tǒng)等；較高當代MOMA鋒尚國際公寓項目的主要賣點節(jié)能太陽能運用，屋面綠化等一般萬科東麗湖（使用較廣泛）并非項目的主要賣點，主要為項目節(jié)約成本本項目中新材料料、新技術(shù)的使使用并非項目的的核心競爭力和和主要發(fā)力方向向，但部分新技技術(shù)的運用成本本低且可以為項項目節(jié)約成本，，因此，可以選選擇節(jié)能方面的新技術(shù)運用于于本項目。目前新材料、新新技術(shù)在住宅中中的運用主要分分為三種：當代MOMA紅樹西岸鋒尚國際公寓新技術(shù)應(yīng)用———節(jié)能案例借鑒鑒：萬科東麗湖湖萬科東麗湖應(yīng)用用的生態(tài)節(jié)能措措施，是目前國國內(nèi)社區(qū)最為齊齊全的社區(qū)之一一萬科東麗湖位于于天津市東麗區(qū)區(qū)，是萬科第三三個十年發(fā)展的的生態(tài)建城代表表作。東麗湖采用了27項生態(tài)節(jié)能技術(shù)術(shù)措施，基本上上涵蓋了所有的的生態(tài)節(jié)能技術(shù)術(shù)措施，是生態(tài)態(tài)節(jié)能技術(shù)應(yīng)用用的典范。應(yīng)用分類技術(shù)措施東麗湖水世界水環(huán)境整體規(guī)劃滲水路面系統(tǒng)中水回用系統(tǒng)雨水收集系統(tǒng)人工濕地植物環(huán)境東麗湖原生植物群落屋頂綠化—佛中草種植鹽堿地改造—排鹽系統(tǒng)防風減噪林綠色空氣環(huán)境風環(huán)境模擬住宅室內(nèi)新風系統(tǒng)變壓止逆煙道應(yīng)用分類技術(shù)措施自然資源與節(jié)能建筑保溫體系：（外墻、平屋面、坡屋面）鋁合金斷熱中空玻璃窗住宅能源系統(tǒng)能耗模擬住宅單體節(jié)能能耗模擬太陽能路燈地熱資源梯度利用；溫泉利用、暖氣和地面兩種采暖方式的梯度利用。光環(huán)境模擬風力發(fā)電社區(qū)新技術(shù)應(yīng)用生態(tài)廁所有機垃圾生化處理綠色建材應(yīng)用地方材料應(yīng)用綠色聲環(huán)境防風減噪林鋁合金斷熱中空玻璃窗聲環(huán)境模擬新技術(shù)應(yīng)用———本項目運用生生態(tài)節(jié)能技術(shù)的的三項原則原則一：選用價價格適中的經(jīng)濟濟型材料，控制制建造成本原則二：運用合合理的規(guī)劃設(shè)計計以及施工技術(shù)術(shù)，減少維護成成本原則三：綜合利利用各種節(jié)能系系統(tǒng)，最大限度度的減少業(yè)主使使用成本新技術(shù)應(yīng)用———生態(tài)節(jié)能六大大子系統(tǒng)生態(tài)節(jié)能六大子系統(tǒng)房屋保溫子系統(tǒng)統(tǒng)生態(tài)水環(huán)境子系系統(tǒng)垃圾生化處理子子系統(tǒng)太陽能子系統(tǒng)綠色建材應(yīng)用產(chǎn)品設(shè)計子系統(tǒng)統(tǒng)房屋保溫系統(tǒng)———外墻外保溫溫方式一外墻外保溫可嚴嚴密阻止冷熱輻輻射和傳導干掛磚幕墻或涂涂料保護外保溫溫板不受輻射和和腐蝕外保溫方式防止止冷/熱橋產(chǎn)生節(jié)能住宅外墻外外保溫體系實際際增加成本約50元/平方米外墻外保溫子系系統(tǒng)100mm厚高密度聚苯保保溫隔熱板流通空氣層具有遮陽功能的的磚幕墻外墻的傳熱系數(shù)數(shù)達到了0.4W/m2干掛石材房屋保溫系統(tǒng)———外窗保溫斷橋鋁合金門窗窗成本估算：建筑面積為100平米計算，斷橋橋鋁合金售價在在500元/平米（塑鋼門窗窗售價400元／平米），，根據(jù)經(jīng)驗，門門窗的面積約為為20平米，一套房子子下來門窗總多多投入在1000元左右，平均到到建筑面積上成成本增加10元/平米。外窗子系統(tǒng)外窗型材采用鋁鋁合金斷熱型材材，配高強度密密封膠條；玻璃采用雙層中中空玻璃（5+30+5）mm。夏季使用遮陽卷卷簾。外窗的傳熱系數(shù)數(shù)達到了2.7W/m2門窗保溫方式可可有效節(jié)能30%~40%房屋保溫系統(tǒng)———屋面綠化屋面綠化案例：北京酈城城屋頂綠化－佛甲甲草種植；成本：隔熱模式建造成本（元/平米）維護費特點傳統(tǒng)隔熱層40-50清潔費若干隔熱效果不好，無景觀效果，材料不環(huán)保?；▓@式屋頂綠化50020元/年*平米水費另計成本高昴，一般消費者負擔不起。佛甲草屋頂綠化150-1802元/年*平米基本不用土，材質(zhì)輕。但不耐踩踏，色彩單調(diào)（綠色）。肉質(zhì)葉片光滑，吸附功能低。生長環(huán)境不宜處于飽水狀態(tài)。自然生態(tài)式屋頂綠化110-3001元/年*平米建設(shè)費及后期管理費低，無需澆水，施肥，綠期長達300多天，解決了屋頂綠化推廣中遇到的安全、權(quán)屬、資金三大問題。生態(tài)水環(huán)境子系系統(tǒng)雨水回收利用系系統(tǒng)項目內(nèi)雨水徑流流收集，項目內(nèi)內(nèi)設(shè)計利用具有有綠化景觀效果果的雨水明溝讓讓雨水流進社區(qū)區(qū)內(nèi)的水系，用用于補充水景用用水和濕地景觀觀用水中水回收利用系系統(tǒng)建造了小型中水水處理站，中水水站采用先進工工藝技術(shù)，地下下建筑方式，不不會對業(yè)主造成成影響；處理后的中水將將回用于小區(qū)的的綠化系統(tǒng)，作作為住區(qū)綠化澆澆灑用水，使得得小區(qū)內(nèi)綠化用用水自給自足。。生活污水中水站沖廁綠化道路噴灑入河補水人工濕地人工水系雨水收集蒸發(fā)成本較高成本較低雨水回收池住區(qū)中水回收利用示意圖垃圾生化處理系系統(tǒng)垃圾生化回收利利用系統(tǒng)垃圾分類收集處處理，設(shè)計垃圾圾分類收集箱。。食物垃圾處理器器：每天大量產(chǎn)產(chǎn)生的食物垃圾圾通過廚房的洗洗池排水口下安安裝的食物