商鋪定價建議報告

商鋪定價建議報告商鋪定價建議報告商鋪定價建議報告商鋪定價建議報告第一章：市場篇一、某非住宅銷售看紅谷灘商業(yè)格局1、某總體非住宅銷售解析某截至2005-2007年上半年住宅與非住宅銷售及供需數(shù)據(jù)列表分析:從投資上看,自2005年開始,商品房建造總量逐步下滑趨勢,市場供應(yīng)量逐年退減，銷售情況較之06年有明顯下降趨勢。原因：市場供應(yīng)量日趨飽和、投資客投資理念已趨于理性投資。價格及產(chǎn)品因素也有一定的影響，價格高于市場認可承受度，可支撐人群降低。某非住宅銷售市場近幾天成交情況(供參考)（以上數(shù)據(jù)來源：某房地產(chǎn)信息網(wǎng)）小結(jié)：近半個月來，某非住宅均價時起時落，大盤的影響，投資熱度的理性等因數(shù)直接關(guān)系到價格的走勢。某2005-2007年上半年非住宅銷售均價(截至2007年8月份)2005-2007年非住宅銷售均價02005-2007年非住宅銷售均價010002000300040005000600070002005年2006年2007年上半年均價分析:自2005年以來飛住宅銷售均價是穩(wěn)步增長,但實際成交量不高,且主要以小戶型銷售為主，導(dǎo)致價格的表面增高。主要體現(xiàn)在非住宅購買后的空置率偏高。07年某市非住宅交易增長（數(shù)據(jù)來源：某房管局公布）2007年上半年某市非住宅銷售面積為26．49萬平方米，占商品房銷售總量的23％，較上年同期增長6．77倍；在存量房交易中，非住宅交易14．88萬平方米，占總量的25％，較上年同期增長3．68倍，紅谷新區(qū)非住宅銷售銷售約占2.5萬平米?？偨Y(jié)：雖較去年交易量有所增長，但主要還是市中心大盤銷售為主，紅谷灘新區(qū)成交量只微微占到2.5萬平方米左右。由此也預(yù)見某紅谷灘新區(qū)商業(yè)的不樂觀趨勢，在未來幾年時間里，紅谷灘新區(qū)將是更為激烈！某商品房非住宅交易行情(2007年6月-8月)注:某市6月份總銷售非住宅間數(shù)573年,總銷售面積42980.87平方米,銷售均價5953.54元/平方米某市7月份總銷售非住宅間數(shù)434年,總銷售面積43850.1平方米,銷售均價6038.38元/平方米某市8月份總銷售非住宅間數(shù)508年,總銷售面積33948.24平方米,銷售均價6605.99元/平方米某市前3個月非住宅總體銷售統(tǒng)計分析列表月份月份銷售間數(shù)銷售面積均價6月份57342980.875953.547月份43443850.16038.388月份50833948.26605.99總計1515120779.17整體均價：6199.3總結(jié)：從間數(shù)上來看，數(shù)目明顯增加，但銷售面積卻相應(yīng)的減少，足以說明后來的銷售主要以小面積的銷售為主，且均價上升空間不大，銷售面積減少了1萬多個平方（基本每個月都如此），均價上升的空間并不大，可見某商業(yè)市場供量需求關(guān)系的飽和。再來透觀紅谷灘市場，下半年市場供應(yīng)量將達到30萬方左右的商業(yè)，與實際銷售情況嚴重脫節(jié)。紅谷灘新區(qū)目前社區(qū)商業(yè)可支撐租金數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)來源：市場走訪,有一定的可信度）地段地段紅谷大道與廬山南大道交接處周邊代表樓盤走訪一樓35-45元/平方米博泰江濱\豐和新城二樓20-25元/平方米三樓5-15元/平方米紅谷大道與紅谷6路交接處周邊代表樓盤一樓30-40元/平方米濱江豪園江信國際花園商城世紀村二樓15-25元/平方米三樓5-15元/平方米紅谷大道與紅谷8路交接處周邊代表樓盤一樓25-35元/平方米商鋪定價建議報告商鋪定價建議報告商鋪定價建議報告萬達星城萬達星城二樓15-27元/平方米三樓5-15元/平方米豐和大道于紅谷3路交接處周邊代表樓盤一樓35-45元/平方米豐和都會二樓25-35元/平方米三樓10-20元/平方米總結(jié)：紅谷灘新區(qū)租賃市場租金數(shù)額普遍不高，直接與收益掛鉤，同時也反映了紅谷新區(qū)商業(yè)氛圍還只是處于萌發(fā)階段，想對是中心臨街商鋪還存在很大的差距，片面的反映紅谷新區(qū)在售社區(qū)商鋪普遍高于市場對于的租賃市場，價不符市的格局業(yè)已形成，也直接導(dǎo)致紅谷灘板塊商業(yè)去化在某整段商業(yè)去化率的很小比例的最大原因。綜合評述有可能受交易區(qū)段的影響而導(dǎo)致價格的時起時落，但總體交易情況在價格回落的同時所面臨的趨向是不改變的，以目前的局勢來看，某非住宅下半年銷售將迎來激烈的戰(zhàn)爭，價格回落不容避免。每日成交量已建樹大不，價格回落上升反復(fù)交替（與區(qū)域成交量有關(guān)）。3、整體均價不高，交易量難以突破，此可證實某商業(yè)在近期供量與需求關(guān)系有一定的反差，公眾的投資理念已越來越趨向理性，對價格的敏感度已占到很大的比例。市中心商業(yè)大盤雄居，以紫金城、藍天碧水購物廣場占據(jù)半邊江山，售價也不低，但總體銷售情況并不樂觀。1、紫金城累計非住宅合同均價：累計非住宅合同均價：15111.55元(數(shù)據(jù)來源:某房地產(chǎn)信息網(wǎng))樓號樓號樓層已售面積總面積各面積段占已售面積的銷售比率各面積段的總銷售率50㎡以下50㎡-100㎡100㎡-300㎡300㎡以上50㎡以下50㎡-100㎡100㎡-300㎡300㎡以上四區(qū)一期1層5077.755502.318.13%%47.8334.04%0.00%16.73%44.14%31.42%0.00%2層3層4層四區(qū)四區(qū)2期1層10639.9214320.9191.00%7.11%1.88%0.00%67.61%%5.291.40%0.00%2層3層4層5層一區(qū)(001-100)1層4918.325064.2100.00%0.00%%0.000.00%97.12%0.00%0.00%0.00%2層3層4層5層一區(qū)(101-200)1層7266.238025.5784.10%15.90%0.00%0.00%76.14%14.40%0.00%0.00%2層3層44層5層一區(qū)(201-300)1層6574.146574.14100.00%0.00%0.00%0.00%100.00%0.00%0.00%0.00%2層3層4層5層一區(qū)(301-400)1層5280.396108.2882.45%%12.105.45%%0.00%71.2810.46%4.71%0.00%2層3層4層5層二區(qū)1層22572.6626899.7359.48%8.20%32.32%0.00%49.92%6.88%27.12%0.00%22層3層4層5層總結(jié)銷售總體情況不理想，自面世以來，總銷售率低小面積商鋪受到普遍歡迎市場反映單價偏高，接受能力有限，難以承受、從紫金城以上數(shù)據(jù)來看，銷售面積比率最受歡迎的是50平米以下的店面，其次是50-100平米左右的店面受到一定的追捧，據(jù)現(xiàn)場走訪得知：、50平米以下的店面大多數(shù)投資置業(yè)都能承受的起，其總價低的原因，投資門口相對也低，極力受歡迎的最大原因之一；3）、50-100平米左右店面雖然從總價上來看并不便宜，但由于紫金城高額回報率以及店面結(jié)構(gòu)的分布方正，實用率比較高，也是受到眾多投資客熱力追捧的原因；4）、100-300平米店面銷售情況不容樂觀，自正式銷售至今，紫金城此面積段的店面基本還處于銷售零狀態(tài)，雖然偶有銷售，也只不過是芝麻大的去化率，建樹不多，原因主要有：面積龐大，總價承受能力的投資客在某當?shù)厝酥挟吘故巧贁?shù)中的少數(shù)；其次，對于臨街如此龐大面積的店面，一次性投入幾百萬的資金進行長期投資，需要冒比較大的風(fēng)險，畢竟紫金城所處地段還未成熟的建樹，真正等到穩(wěn)定回報的時間段起碼還得幾年的時間；再次就是投資客對江中集團提出的10年124%的高額回報存在一定的懷疑態(tài)度，造成持幣觀望態(tài)勢，如今投資客的投資歷年都趨于理性劃，對于數(shù)額龐大的投資更是謹慎之多。2、藍天碧水購物廣場累計非住宅合同均累計非住宅合同均價：15485.16元(數(shù)據(jù)來源:某房地產(chǎn)信息網(wǎng))樓號樓號樓已售面總面積各面積段占已售面積的銷售比率各面積段的總銷售率50㎡以50㎡-100100㎡300㎡50㎡以50㎡-100100㎡300㎡層層積下㎡-300㎡以上下㎡-300㎡以上藍天碧水購物廣場商業(yè)及住宅公寓樓（裙樓部分）-1樓1962951367.4375.48%24.52%0.00%%0.0028.84%9.37%0.00%0.00%1樓2樓3樓總結(jié)銷售總體情況不理想，自面世以來，總銷售率低小面積商鋪受到普遍歡迎市場普遍反映單價偏高，難以接受商鋪定價建議報告商鋪定價建議報告商鋪定價建議報告、藍天碧水購物廣場采取的銷售模式為先招商后銷售，以返租的形式銷售，在引進大型零售沃爾瑪后對銷售有了一定的促進作用，可見主力店的進駐有銷售確實有很大的影響力。項目名稱項目名稱地理位置建筑面積（m2）經(jīng)營范圍租金（元/M2）北京華聯(lián)超市新溪橋頭8000超市、百貨、電子、服裝、家電/九鼎超市火電廠旁1000超市、百貨、電子/某租賃市場調(diào)研及分析商業(yè)物業(yè)租賃情況分析商業(yè)調(diào)查一覽表陽光超市陽光超市新溪橋旁2000超市、百貨、電子/某市摩托車交易批發(fā)市場洪都南大道8000整車銷售40-50某市摩托車配件批發(fā)市場洪都南大道2000保險杠、頭盔、小零件40-50某建材大市場何坊西路120000木材地板、五金、夾心板、地磚、衛(wèi)生潔具、水暖器等30-50某深圳農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場建設(shè)路10000水果、蔬菜交易批發(fā)等一樓15二樓5某肉制品批發(fā)市場建設(shè)路豬肉、牛肉、雞、鴨批發(fā)等30-40佛塔生豬批發(fā)市場佛塔村80000生豬交易批發(fā)/百匯一家百匯一家洪都集團10000百貨/某各大市場租賃情況商鋪定價建議報告商鋪定價建議報告商鋪定價建議報告商鋪定價建議報告商鋪定價建議報告商鋪定價建議報告結(jié)論：1、租賃金額普遍偏低2、租賃率不太理想，為數(shù)不多的租賃情況一般理想化縱觀某各大市場租金標配，普遍教低，且近期還有下降的趨勢，可見商業(yè)市場在某近幾年著實不太樂觀。在市中心普遍可支持的租賃價格在10-60元/平米居多，以次類比紅谷灘新區(qū)租賃市場，可見，紅谷新區(qū)租賃市場已嚴重脫離市場所需供求規(guī)律。本案所在紅谷灘區(qū)域商業(yè)市場分析（1）商業(yè)供給情況★多數(shù)商業(yè)項目延后推盤，在售供給量匱乏■目前在售供給量約3.7萬平方米005000100001500020000在售商業(yè)供給量（單位：平方米）在售商業(yè)供給量在售商業(yè)供給量8800170007613.164000江信國際花園2期濱江豪園商業(yè)廣場萬達星城商城世紀村■未來紅谷灘區(qū)域僅商業(yè)總供應(yīng)量將超過45萬平方米■供需關(guān)系將出現(xiàn)失調(diào)的現(xiàn)狀，紅谷灘07年上半年商業(yè)銷售面積在2.5萬平方左右，而現(xiàn)狀供應(yīng)量預(yù)計高達30萬平方米左右，所帶來的嚴峻趨勢不容客觀2000020000140000720010000250005000048000120003200035000450000300006000090000120000豐和新城商業(yè)中心紅谷春天2期博泰威尼斯聯(lián)發(fā)大廈紅谷凱旋名門世家待推各項目商業(yè)面積一覽（單位：平方米）待售商業(yè)供給量分析:紅谷灘現(xiàn)有在售的商業(yè)項目屈指可數(shù)，共計4個，總供給量僅3.7萬㎡。諸多項目(豐和新城2萬㎡、世貿(mào)中心地塊14萬㎡、紅谷春天2期0.72萬㎡、萬達星城3期1萬㎡、博泰威尼斯2.5萬㎡、泰耐克國際金融大廈5萬㎡、聯(lián)發(fā)大廈4.8萬㎡、紅谷天地1.2萬㎡、紅谷凱旋3.2萬㎡、中央公寓3.5萬㎡及本案約4.5萬㎡等項目)待嫁閨中，商業(yè)延后推盤，某僅紅谷灘新區(qū)商業(yè)未來供應(yīng)量將超過45萬平方米。（2）在售商鋪銷售價格商鋪1F銷售均價約10000-13000元/㎡，2F銷售均價在5000-6000元/㎡，3F銷售均價3500-4500元/㎡紅谷灘區(qū)域商鋪價格相對市中心區(qū)域而言偏低，但針對紅谷灘新區(qū)目前的商業(yè)氛圍而言，總體偏離市場走向，價格上揚幅度空間緩慢，高價不符市。10104501150013000850011000805011000050001000015000200001F主街均價濱江豪園商業(yè)中心商城世紀村萬達星城一層商鋪主街銷售價格（單位：元/平方米）均價（元/平方米）（3）在售商鋪銷售面積★以上在售商業(yè)以萬達星城銷售狀況最為理想,原因為:萬達星城臨街街鋪基本全為50平方米左右,總價低,投資門檻低.★30－50㎡商鋪最受市場青睞商鋪面積銷售情況30-50平方米商鋪面積銷售情況30-50平方米占73%100－200平方米及以上面積占22%70－80平方米占5%30-50平方米70－80平方米100－200平方米及以上以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源紅谷灘售磬萬達星城ⅠⅡ期、江信國際花園1Ⅱ期及在售項目濱江豪園、商城.世紀村、江信國際花園Ⅱ期等商業(yè)項目，從市場銷售反映，30－50平方米的商鋪最受市場歡迎，究其原因在于面積小相對投資門檻低，且商鋪的經(jīng)營與變現(xiàn)能力較強。（4）在售商業(yè)銷售狀況★商業(yè)現(xiàn)狀銷售狀況一般，多數(shù)商業(yè)延后推盤，入市時機選擇在準現(xiàn)房分析：◎從推盤時機層面看：多數(shù)項目以工程進度到準現(xiàn)房時再開始發(fā)售商鋪。憑借前期銷售住宅時，蓄集起大量有商鋪購買意向的客源，時機成熟再開閘放水順勢銷售商鋪。此時勢能轉(zhuǎn)化為動能，商鋪銷售速度快?！驈纳啼佷N售量層面看：根據(jù)新景祥對紅谷灘地適時跟蹤統(tǒng)計，03年10月銷售到迄今07年8月累計，紅谷灘2年多的周期商鋪銷售面積約5萬平方米，銷售量小，究其原因是由于紅谷灘商業(yè)推出的供給量少導(dǎo)致銷售量小；再結(jié)合04－05年某市區(qū)非住宅銷售量：2004年32萬平方米、2005年23萬平方米，即2年非住宅總銷售量55萬平方米，（按第二部分論述寫字樓銷量占非住宅銷量的30％扣減得出商業(yè)銷量），估算某市2年商業(yè)銷售量38.5萬平方米。對比紅谷灘商業(yè)銷量占市總銷售量不到10分之一，從此差距可以看出：紅谷灘的商業(yè)尚處于起步發(fā)展階段，作為市政治商業(yè)中心的前景規(guī)劃，紅谷灘區(qū)未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮螅啼伭舸笸?，其價值的后發(fā)優(yōu)勢更為強勁。（5）本案商業(yè)總體總述本案商業(yè)營銷問題點分析◎商氣細弱：紅谷灘商業(yè)氣息不濃，商業(yè)項目眾多延后推盤銷售?！蛉藲鈪T乏：由于生活配套的不完善，現(xiàn)狀周邊入駐人氣不足，住宅空置率高。◎體量問題：本案商業(yè)總量約5萬㎡，體量不小，單間面積龐大，需考慮主營業(yè)種定位的聚客號召力及租售比例問題。第二章：項目篇一、市場商業(yè)分析及定價依據(jù)某商業(yè)目前正處于萌發(fā)期，價格的制定必須依據(jù)市場的需求以及實效回報而得出!紅谷灘在售商業(yè)銷售情況列表萬達星城累計非住宅合同均價：累計非住宅合同均價：9050元/平米(數(shù)據(jù)來源:某房地產(chǎn)信息網(wǎng))樓號樓號樓已售面總面積各面積段占已售面積的銷售比率各面積段的總銷售率層層積50㎡以下50㎡-100㎡100㎡-300㎡300㎡以上50㎡以下50㎡-100㎡100㎡-300㎡300㎡以上2號商業(yè)公寓樓1層2095.132095.130.00%41.51%20.63%37.87%0.00%41.51%20.63%37.87%2層3層1號樓商業(yè)公寓樓1層2095.132095.130.00%41.51%20.63%%37.87%0.0041.51%20.63%%37.872層3層三期一區(qū)5號樓1層265.71265.71100.00%%0.000.00%%0.00100.00%0.00%0.00%0.00%三期一區(qū)7號樓1層143.21195.24100.00%%0.000.00%0.00%73.35%0.00%0.00%0.00%三期一區(qū)13號樓1層72.57665.29%100.000.00%0.00%0.00%%10.910.00%0.00%0.00%商鋪定價建議報告商鋪定價建議報告商鋪定價建議報告三期一區(qū)三期一區(qū)14號樓1層47.18522.97100.00%0.00%0.00%0.00%9.02%%0.000.00%%0.00三期一區(qū)11號樓1層140.85947.08%63.7236.28%%0.000.00%9.48%5.40%0.00%0.00%三期一區(qū)12號樓1層136.51643.8857.89%42.11%0.00%%0.0012.27%%8.930.00%0.00%三期一區(qū)1號商住樓1層853.39853.3915.34%84.66%0.00%0.00%15.34%84.66%0.00%0.00%三期一區(qū)2號商住樓1層560.38843.08%41.3558.65%0.00%0.00%27.49%38.98%0.00%0.00%總結(jié)：1、總銷率不高，不理想小面積商鋪成為銷售比率的主要支撐點1)、面積區(qū)間在50㎡左右的和面積區(qū)間在50-100㎡的方正店面去化速度最快，面積為100-300㎡左右的其次，而面積區(qū)間在300㎡以上的大鋪面銷售抗性相對而言較大。2)、小鋪面因臨街，總價低而得到市場的普遍認可。3)、300平米以上的大鋪面，總價高，投資壓力和風(fēng)險都比較大，受到一定的銷售抑制2、金融街.紫金園累計非住宅合同均價：累計非住宅合同均價：8590元(數(shù)據(jù)來源:某房地產(chǎn)信息網(wǎng))樓號樓號樓層已售面積總面積各面積段占已售面積的銷售比率各面積段的總銷售率50㎡以下50㎡-100㎡100㎡-300㎡300㎡以上50㎡以下50㎡-100㎡100㎡-300㎡300㎡以上5號商住1層102440.250.00%0.00%100.00%0.00%0.00%0.00%23.17%0.00%樓樓14號商住樓1層73.7665.03100.00%0.00%0.00%0.00%11.08%0.00%0.00%0.00%16號商住樓1層184.85460.6369.55%30.45%0.00%0.00%27.91%12.22%0.00%0.00%17號商住樓1層148.37547.66100.00%0.00%0.00%0.00%27.09%0.00%0.00%0.00%15號商住樓1層425.47617.9488.16%11.84%%0.000.00%60.70%8.15%0.00%0.00%分析：總銷率不高，不理想小面積商鋪成為銷售比率的主要支撐點主要銷售業(yè)績以50平米左右店面支撐，再次就是50-100平米的店面還具備一定的銷售量，紫金園在店面的規(guī)劃上基本都是以50平米以下做為主力面積，銷售良好，以其低價，總價低，投資壓力小，外加地段的優(yōu)勢，致使50平米以下的店面基本銷售一空。江信國際花園累計非住宅合同均價：累計非住宅合同均價：9080元(數(shù)據(jù)來源:某房地產(chǎn)信息網(wǎng))樓號樓號樓層已售面積總面積各面積段占已售面積的銷售比率各面積段的總銷售率50㎡以下50㎡-100㎡100㎡-300㎡300㎡以上50㎡以下50㎡-100㎡100㎡-300㎡300㎡以上公建18號樓1層048690.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%2層3層綜合大樓1層04018.820.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%2層33層分析：江信三期目前還未銷售，就江信的一、二銷售狀況分析統(tǒng)計，銷售狀態(tài)不容樂觀，甚至有的商鋪目前都還未有所銷售動向，至今無人問津，據(jù)內(nèi)部可靠消息，售價將有一定的下浮調(diào)整。商城.世紀村(數(shù)據(jù)來源:某房地產(chǎn)信息網(wǎng))樓號樓號樓層已售面積總面積各面積段占已售面積的銷售比率各面積段的總銷售率50㎡以下50㎡-100㎡100㎡-300㎡300㎡以上50㎡以下50㎡-100㎡100㎡-300㎡300㎡以上1號樓1層000.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%2層9號樓1層2176.133630.860.52%23.93%75.55%0.00%0.31%14.34%45.28%0.00%2層商鋪定價建議報告商鋪定價建議報告商鋪定價建議報告總結(jié)商城.世紀村商鋪構(gòu)架和名門世家有其極其的相似，其的商鋪面積基本都是上下兩層分布，面積比例都比較大，由于其缺乏小面積的比例因素，在銷售中，沒有很大的選擇，從銷售比例來看，銷售有一定的良效，但基于商城商業(yè)面積體量小，去化幾間所占到的比例就是有一定的支撐點。是只表面的銷售業(yè)績，在300平米以上的店面銷售也是空頭支票。總結(jié)概述：發(fā)現(xiàn)問題1、在對紅谷灘新區(qū)的在售商業(yè)個案中，我們已經(jīng)明確了大多數(shù)的投資客在選擇店面面積上都普遍傾向于50左右及50-100左右平米的商鋪，總結(jié)原因有兩點：1)、面積小，總價低，壓力相對減?。?）、普遍選擇這種面積配比的店面其中有很大一部分是對商業(yè)價值缺乏一定的信心，投入的小，相對風(fēng)險也較低。2、總銷售狀況都普遍不太理想，基本都處于銷售萌發(fā)期。不難發(fā)現(xiàn)，單價過高所造成客戶收益與實際投入不成正比。在回報這塊普遍偏離實際，使得大多投資客對目前售價缺乏信息。3、200平米以上面積的店面基本都處于癱瘓銷售狀態(tài)，可見，對于面積龐大，投資幾百萬做為定點投資還是在少部分。熱銷面積因素面積較少在10—50㎡的商鋪（外街）熱銷售原因：主要是面積小總銷售金額不大，投資門檻低易于日后的租賃，適合各類型商鋪投資者。面積在50—100㎡門開間大縱深踐的雙門面商鋪熱銷原因：這類型的商鋪雖然無論是總價及單價都比較高，但由于鋪型方正布局合理沒有浪費面積利用率高，而且雙門面可分可合投資回報高。面積在50-100㎡層高7米以上成規(guī)則長方型熱銷原因：這類型商鋪由于樓層高可內(nèi)置兩層不會受到高度的制約，樓下做店面樓上作辦工用，適合自用型商家經(jīng)營要求。商鋪滯銷因素如果說銷售房子是賣給客戶一種生活方式一個生活理念，那么銷售商鋪就是銷售給客戶一種利益，假如這種說法是對的話，那么商鋪滯銷原因是我們并未找到讓客戶感覺購買本項目商鋪會獲利的沖動感覺。如果說沒有賣不出的產(chǎn)品，只有賣不出的價格是正確的話，那么我們的產(chǎn)品確實是超出市場價了，但這兩個原因并不是本項目的滯銷的主要成因。根據(jù)我司項目組人員分析商鋪滯銷主要原因有以下幾方面面積在200以上的面積過大，總價壓力過大商鋪結(jié)構(gòu)有一定的缺陷單價過高實際租賃情況不樂觀空間利用有一定的局限整體分析：商鋪定價建議報告商鋪定價建議報告商鋪定價建議報告整體均價高于市場需求行情（面積及單價），對于紅谷灘板塊而言，更為偏離市場，目前，紅谷灘新區(qū)人氣是一個很嚴重的問題，雖然住宅銷售率普遍良好，但真正的入住率不容樂觀，在未來幾年，商業(yè)氛圍要形成一定的格局還需要政府的大力支持，對于目前在售商業(yè)，銷售都是空穴來風(fēng)，勉強支撐早期高均價入市的基點。紅谷灘新區(qū)07年下半年商業(yè)入世樓盤綜合指標案名案名體量地段區(qū)間優(yōu)勢價格趨勢對本案威脅度博泰江濱☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆紅谷凱旋☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆聯(lián)發(fā)廣場☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆泰耐克.金融大廈☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆江信.國際花園☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆商城.世紀村☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆海航海航.白金匯☆☆☆☆☆☆☆江信.國際金融港☆☆☆☆☆☆☆☆洪城.比華利☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆濱江.豪園☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆陽光楓情☆☆☆☆☆☆☆☆☆……小結(jié)：觀察以上表格統(tǒng)計分析，名門世家未來面臨的威脅不容樂觀，紅谷灘新區(qū)商業(yè)氛圍在起步階段，如此多體量的商業(yè)大盤和小盤蜂擁而至，對去化比率而言，是個不小的難題，且大多數(shù)項目預(yù)計在07年下半年10月-12月底陸續(xù)推出。對于名門世家而言，恰逢此市，且體量在各個案場中不算小的，去化時間段將受到嚴重的威脅，加之市中心及起他板塊商業(yè)盤的陸續(xù)推出，客戶選擇的嚴重分流，造成短期內(nèi)供需不平衡，滯銷情況應(yīng)該是大為有之。消費者分析（數(shù)據(jù)來源：某房地產(chǎn)信息網(wǎng)，已購周邊個案商鋪）購買商鋪面積的綜合分析2020以下14%20-5059%50-10023%100以上4%20以下20-5050-100100以上單位：平方米從投資意向來看，意向購買20-50㎡小商鋪占據(jù)大半壁江山，成為59%的投資客戶首選投資商鋪面積；50-100㎡商鋪同樣受到追捧，以23%的比率排名第二；相比之下，只有4％的投資客選擇超過100㎡的大鋪面作為投資物業(yè)。承受商鋪總價的調(diào)查商鋪定價建議報告商鋪定價建議報告商鋪定價建議報告期望商鋪總價20期望商鋪總價20萬以下23%20-50萬54%50-100萬21%100萬以上2%20萬以下20-50萬50-100萬100萬以上期望總價在20-50萬的占據(jù)了一半以上的選擇。結(jié)合上一題的商鋪面積，可見商鋪面積在20-50㎡和總價在20-50萬是大多數(shù)訪問者的心理期望組合。這個組合一方面說明受訪者有一定的經(jīng)濟實力，同時也表面他們對實際市場價格要么不熟悉，要么就是因期望太高而產(chǎn)生這個嚴重脫離實際市場價格的理想價格。投資商鋪的經(jīng)營方式分析調(diào)查商鋪用途自己經(jīng)營商鋪用途自己經(jīng)營67%出租13%投資增值15%為子女置業(yè)4%其他1%自己經(jīng)營出租投資增值為子女置業(yè)其他從投資者對商鋪的經(jīng)營方式來看，表示自己經(jīng)營的占據(jù)了67％的大多數(shù)，而表示用于出租的只占13%，而明確表示希望投資增值（通過轉(zhuǎn)手出售來贏利）的也占了15%；為子女置業(yè)的只有4％的比例。這表明受訪者中的投資者并沒有將純粹的倒賣房產(chǎn)作為投資贏利的主要方式，而是采用更為靈活和長遠的方式（自己經(jīng)營和出租）來獲取收益；同時自己經(jīng)營占這么高的比例，則反映該區(qū)域商業(yè)氣氛比較好，但租金相對也不便宜。因此嘗到甜頭的商家希望有自己的鋪面來獲取更大的利潤。購買商鋪類型選擇調(diào)查數(shù)據(jù)分析表明，臨街商鋪是大家的首要選擇。而選擇住宅低層臨街的還要多過選商場臨街鋪面。實際利用率及可用價值，臨街商鋪都是眾多投資客的追捧對象第三章：價格篇一、名門世家商鋪價格的初步制定商鋪所處地理位置/商鋪總平圖產(chǎn)品分析本本案1#樓至19#樓商鋪狀況研討分析（名門世家臨街商鋪分布圖總匯）樓棟樓棟面積與間數(shù)商鋪定價建議報告商鋪定價建議報告商鋪定價建議報告匯總匯總底層31313854二層0722835一樓總間數(shù)46間二樓總間數(shù)45間名門世家豐和路與怡園路商鋪明細商鋪號商鋪號12468101214151618建筑面積建筑面積建筑面積建筑面積建筑面積建筑面積建筑面積建筑面積建筑面積建筑面積建筑面積101318.43263.72363.9111.1210287.13197.86125.786.7103196.07305.3194.85105.1104165.14246.9237.08178.67103.23105.47172.89144.986.7105172.97182.9871.3289.85102.33106.87293.61115.61208208116.46101.5220997.52合計1716.671639.861096.12766.43736.51735.64913.11776.682240.792531.45217.27一樓總記6449.18總建筑面積13153.26二樓總記6704.08綜合分析：本案豐和路與怡園路區(qū)域商鋪為一層帶二層設(shè)計，總量91間，總面積13153.26㎡；其中底層占6449.18㎡,二樓占6704.08㎡.銷售面積在50㎡以下/間的僅有3間，在50㎡-100㎡/間有20間，在100㎡-150㎡/間有35間，在150㎡-200㎡/間的有16間，在200㎡-300㎡/間有8間，300㎡以上/間的有9間,以上數(shù)據(jù)表明本案本案豐和路與怡園路區(qū)域商鋪面積在150㎡-200㎡/間以上的有35間,但該區(qū)間38間商鋪的面積，已占面積總量的57%；3、針對某的消費水平及對比競爭項目，本案(豐和路與怡園路商鋪)產(chǎn)品面積設(shè)計偏大及總價較高,目標客群較局限,商鋪定價建議報告商鋪定價建議報告商鋪定價建議報告不利本案商鋪的快速去化；從上述市調(diào)資料表明，從市場銷售反映，30－50平方米/間的商鋪最受市場歡迎，究其原因在于面積小相對投資門檻低，控制總價，使目標客群最大化，且商鋪的經(jīng)營與變現(xiàn)能力較強（以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源紅谷灘售磬萬達星城ⅠⅡ期、江信國際花園1期及在售項目濱江豪園、江信國際花園Ⅱ期等商業(yè)項目）市調(diào)資料表明，紅谷灘商鋪以某本地購買客源為主，達到80%的比例，購買動機以投資性需求占主導(dǎo)（70%）。選擇定價方法在確保利潤的同時，也應(yīng)該確保銷售的去化速度，以免造成積壓態(tài)勢，對后期銷售或者說企業(yè)的形象推廣都有一定的難度，對于一個企業(yè)，在提高利潤的同時既要確保價格的接受程度也要對后期所產(chǎn)生的負面影響做到周密的考慮和考究。針對名門世家（住宅）前期的推廣定位等等，我們最終建議依據(jù)市場對比法，結(jié)合實際，在確保利潤回報的基點上做到快速去化，爭取頭次銷售達到奇跡，在業(yè)內(nèi)傳為佳話……。定價依據(jù)此次定價針對萬達星城、江信國家花園、商城。世紀村、金融街、濱江豪園等，屬于社區(qū)型商業(yè)，于本案都有一定可11、市場的供求關(guān)系、國家宏觀政策、未來房地產(chǎn)商業(yè)價格的走勢等。2、周邊競爭個案的銷售動態(tài)及客戶群體的分散性的影響（去化速度以及去化率的綜合分解）3、案常所處區(qū)段區(qū)位極差、區(qū)位聲譽度、區(qū)域配套、交通通達度、商業(yè)繁華程度、臨街狀況等4、國家政策調(diào)控對價格的影響5、商業(yè)地產(chǎn)市場情況；6、名門世家產(chǎn)品分析、目前及遠期發(fā)展空間；內(nèi)部配套、園林景觀、建筑外部特色、戶型結(jié)構(gòu)、新舊程度、市場接受能力等類比性。1、市場比較法定價市場比較法權(quán)重設(shè)定：（因濱江豪園位置特殊，可類比產(chǎn)品又限于社區(qū)型底商的一樓價格，加之地段差異、產(chǎn)品品牌、運營管理、升值潛力等因素方面，濱江豪園社區(qū)底商均高于選擇的類比樓盤，故此方法權(quán)重確定為30%。）關(guān)于名門世家價格制定的SWOT分析及對價格制定的影響商鋪定價建議報告商鋪定價建議報告商鋪定價建議報告投資者信心，促成項目成功。投資者信心，促成項目成功。4）某市商業(yè)總量密集集中在幾大核心及其他幾個區(qū)域中心，隨著商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)中心有逐漸外移的趨勢；5）紅谷灘為某市重點發(fā)展區(qū)域，名門世家地處紅谷灘新區(qū)商業(yè)中心地帶；6）名門世家樓盤開發(fā)時間早，樓盤品質(zhì)形象已深入人心。一段適當?shù)臅r間來養(yǎng)成。3）新商業(yè)的培育期需要大量的資金投入和時間周期的運轉(zhuǎn)；4）07年紅谷灘新區(qū)商業(yè)面積大量上市，對本案商業(yè)去化分流一大部分客戶群體，勢必打價格戰(zhàn)？；5）市區(qū)大盤的客戶分流；6）本案周邊類似商業(yè)的嚴重威脅；7）市場的飽和（下半年大量開盤）。類比樓盤對比根據(jù)江信花園所處的位置以及商鋪所屬的類型（社區(qū)底層一樓商鋪），從在售的樓盤中選出5個較相似者作為可比性樓盤，包括萬達星城、商城。世紀村、金融街商業(yè)、濱江豪圓的商業(yè)相似性確定了相關(guān)權(quán)重，以下是加權(quán)統(tǒng)計結(jié)果：（資料來源：某房地產(chǎn)信息網(wǎng)及市場走訪2007年8月15-31號）權(quán)重說明：地段、開發(fā)實力、周邊人氣（商業(yè)氛圍）、周邊環(huán)境（環(huán)境污染、交通、綠化等）、樓盤品質(zhì)、售罄狀況等1）、同質(zhì)競爭力個案權(quán)重設(shè)定樓盤對比名門世家權(quán)重設(shè)定（100%）參數(shù)參數(shù)萬達星城商城世紀村江信國際花園金融街濱江豪園地段2%2%2%1%2%開發(fā)商實力3%1%2．5%3%3%人流量2%1%1．5%0．5%3%商業(yè)氛圍2%0．5%0．5%0．5%3%樓盤品質(zhì)3%0．5%3%1．5%3%售磬情況1%0．5%0．5%0．5%3%交通3%3%3%0．53%生活配套1．5%1%1．5%1.5%入住率0．5%0．5%0．5%0．5%0.5%景觀2%0．5%1．5%1.5%升值潛力升值潛力1．5%1%2%0．5%1.5%環(huán)境污染1%1%0．5%0.5%物業(yè)管理1．5%1%1．5%0．5%2%口碑效應(yīng)1．5%0．5%1．5%0．5%1.5%與名門權(quán)重標配24%14%23%9%30%2）、底層+二樓整體（均價）據(jù)我們市場走訪情況觀察，紅谷灘在售商業(yè)臨街鋪銷售狀況不甚理想，對外雖然宣稱銷售已有一定的進展，但透過對已購買店面的業(yè)主電話溝通，我們基本已確定，大多數(shù)個案銷售率只有可憐的百分幾-百分十幾，有的個案因為商業(yè)面積不多，趨于小型化，純粹自給的小社區(qū)店面，銷售率看似很高（體量的渺小暫時達到一定的銷售率），自此，我們按預(yù)期銷售的70%來均衡，樂觀的銷售價格進行制定衡量。商鋪定價建議報告商鋪定價建議報告商鋪定價建議報告可比樓盤價格、達初步完成意可比樓盤價格、達初步完成意向（70%）及權(quán)重樓盤名稱銷售均價完成意向權(quán)重比較值江信國際花園908070%23%1462商城。世紀村900070%14%882萬達星城905070%24%1596金融街.紫金圓859070%9%541濱江豪圓900070%30%1890比較得出的價格6371定價分析：、濱江豪園系綠地開發(fā)品牌產(chǎn)品，開發(fā)時間段早以及，社區(qū)發(fā)展?jié)摿薮螅蛲瑫r間段可比性樓盤有限，故得出以上結(jié)論作為參考，可在確定的價格上做適當上浮。、市場整體情況為全某市各區(qū)域商業(yè)均價，考慮名門世家實際地段位置等情況，由市場比較法確定的均價為6371元/平方米2、收益還原法定價收益還原法權(quán)重設(shè)定：（社區(qū)型商業(yè)因其功能性上的特點，導(dǎo)致投資者購買的主要權(quán)衡點為租金回報的水平、業(yè)態(tài)規(guī)劃、社區(qū)規(guī)模、租賃管理水平等，而非地段、位置、商家品牌，故收益還原應(yīng)占到較大比重，確定為70%。）定價說明：因名門世家地段在紅谷灘新區(qū)中心區(qū)偏外，靠近新建縣，現(xiàn)入駐率較低，故收益率按照6%計算來反推售價；公式為：預(yù)設(shè)租金底價*12（個月）/6%=可支撐售價，并按照8%遞增計算來年租金紅谷灘新區(qū)中心區(qū)商鋪一樓租金均價普遍30-40元/平米，二樓20-25元/平米，三樓租金均價10-15元/平米（走訪店主所得數(shù)據(jù)）,目前紅谷灘新區(qū)商業(yè)氛圍還基本處于磨合期，實際租賃價格達不到上述列價，據(jù)走市調(diào)情況說明，大多數(shù)個案商鋪租賃情況不理想，基本處于空置狀態(tài)。4、雖然鋪面將在2007年出售，但購買商鋪屬于長期投資行為，故不以第一年租金標準計算出的售價為準，因現(xiàn)租賃合同期限多為3-5年，以保守的態(tài)度計算，以2009年可支撐的售價計算此方法的最后均價。2009年紅谷灘新區(qū)商鋪符合市場走向均價：、一樓商鋪均價（30-42）x12/6%x(1+8%)2=9797.76 元（計算依據(jù)最高值42元）、二樓商鋪均價（20-26）x12/6%x(1+8%)2=6065.28 元(計算值依據(jù)最高值26元)、因名門世家目前沒有3樓店面，此不做參考最后得出總均價（9797.76+6065.28）/2=7931.52元各定價方法綜合確認均價按照先前所述：市場比較法30%的權(quán)重及收益還原法70%權(quán)重測算均價：價格權(quán)重價格結(jié)果市場比較63710.31911收益還原7931.520.75552.06合計17463.06商鋪定價建議報告商鋪定價建議報告商鋪定價建議報告第四章：結(jié)論篇依據(jù)一：某市2007年上半年非住宅銷售狀況分析2007年上半年某市在存量房交易中，非住宅交易14.88萬平方米，紅谷灘新區(qū)非住宅（存量房）銷售銷售約占1.5萬平米。銷售空間不大，對比市中心及其他板塊，紅谷灘新區(qū)非住宅銷售還存在一定的緩存空間；紅谷灘新區(qū)商業(yè)氛圍目前還處于萌發(fā)期，真正支撐利益氛圍的基點還需要一定的時間的觸發(fā)。依據(jù)一：某市近三個月非住宅銷售情況2007年6月-8月份，某市區(qū)非住宅商品房銷售均價略有上揚，漲幅不大，銷售量逐步降低；某市6月份總銷售非住宅間數(shù)573年,總銷售面積42980.87平方米,銷售均價5953.54元/平方米；某市7月份總銷售非住宅間數(shù)434年,總銷售面積43850.1平方米,銷售均價6038.38元/平方米；某市8月份總銷售非住宅間數(shù)508年,總銷售面積33948.24平方米,銷售均價6605.99元/平方米；銷售面積比例以小面積戶型為主要支撐點，銷售間數(shù)有所增加，銷售面積呈下滑趨勢。依據(jù)二：紅谷灘新區(qū)目前商業(yè)可支撐的租賃市場及銷售情況紅谷灘新區(qū)租賃市場普遍偏低，且空置率高（幾乎為零，個別例外），與某市其他板塊租賃市場存在很大的差距；租賃情況是否良好直接與售價掛鉤，租賃率低下是造成紅谷灘新區(qū)商業(yè)市場售價偏高而無市的最直接原因；紅谷灘新區(qū)個案銷售情況普遍不理想，主要以小戶型鋪面銷售為主；紅谷新區(qū)未能及時銷售出去的鋪面原因有3點：1）、單價過高；2）、面積龐大；3）、鋪面結(jié)構(gòu)有一定的局限，實際使用利用率太低；4）地理位置不理想。本案所處地段也不容樂觀，商業(yè)氛圍目前很不理想。依據(jù)三：本案市場未來競爭環(huán)境分析紅谷灘新區(qū)目前在售商業(yè)面積大約為3.1萬平方米，勉強分一杯羹（差強人意）！2007年下半年預(yù)計上市的商業(yè)項目將多達數(shù)十來個，供應(yīng)面積量將突破30萬平方米，市場渺小，供料龐大，又將是新一輪的價格戰(zhàn)爭；從上述資料統(tǒng)計紅谷灘新區(qū)非住宅商業(yè)面積未來供應(yīng)量將高達45萬平方米；本案必須面臨的以下問題：紅谷灘商業(yè)氣息不濃，商業(yè)項目眾多延后推盤銷售；由于生活配套的不完善，現(xiàn)狀周邊入駐人氣不足，住宅空置率高；本案商業(yè)總量約5萬㎡，體量不小，單間面積龐大，需考慮主營業(yè)種定位的聚客號召力及租售比例問題。依據(jù)四：市場比較法（權(quán)重30%）對5個可類比個案重點市場對比，以實際成交量及預(yù)設(shè)銷售目標得出本案整體均價為6371元/平方米依據(jù)五：收益還原法（權(quán)重70%）以紅谷灘目前可支撐的租金市場收益還原得出本案整體均價為7931.52元/平方米依據(jù)六：本案上市策略對價格的影響分析以目前紅谷灘新區(qū)杯水車薪的市場而言，本案商鋪首批面世與否成功，將直接影響到后續(xù)銷售，名門世家商業(yè)總體量在本案所處地段周邊是唯此一家，首期銷售受挫，將直接影響受眾對本案投資價值的信心。一個項目的成功與否在項目開盤銷售階段就已基本看到大趨勢。房地產(chǎn)因本身行業(yè)的特殊性，決定了其在銷售上一定要爭取一炮而紅，否則項目再有前景，也可能難以為繼、中途夭折。所以我司強調(diào)房地產(chǎn)銷售的短時間內(nèi)的大量成交，強調(diào)以快打慢。商鋪定價建議報告商鋪定價建議報告商鋪定價建議報告紅谷灘新區(qū)商業(yè)市場處于商業(yè)物業(yè)發(fā)展的萌發(fā)期，建議本案本著“短、平、快”的戰(zhàn)略需要，定價宜采取“穩(wěn)健適中”策略，時刻占據(jù)市場主動，確保銷售成功。【結(jié)論】：通過上述綜合分析，我們建議名門世家社區(qū)商鋪商鋪整體均價為：名門世家得出符合市場的整體初步均價：(6371x0.3)+(7931.52x0.7)=7463元/㎡≈72187500元元//平米㎡最后結(jié)論：本案最終確定均價為7500元/平方米，與前面市場（6月-8月）的張體均價6199.3元/平米相比較，市場容易接受，可行性很強，紅谷灘新區(qū)做為商業(yè)萌發(fā)初期，以強勁的后續(xù)增值空間以高出南昌整體市場均價10%左右的行情是市場比較認可的。通過上述數(shù)據(jù)的分析，我司建議一樓均價10000元/平方米，二樓均價以5000元/平方米，對于特殊地段價格上揚幅度大，地理位置偏差比較大的地方我們以更低的價格先造勢（在整體均價不變的情況下）。附件：某市近三個月來非住宅銷售情況(表1)—200年6月份日期日期成交套數(shù)成交面積成交均價7月1日211450.397605.587月2日331663.277683.157月3日281434.58047.467月4日342376.385215.177月5日463305.375532.347月6日7月7日7月8日77月9日332127.33604.267月10日363604.616613.637月11日2413