市家居裝飾城開發(fā)項目可行性研究報告

XX市家居裝飾城開發(fā)項目可行性研究報告前言“XX家居裝飾城”是XX市重點開發(fā)的家居裝飾類一站式購物城，開發(fā)商為XX市城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，項目建設(shè)地址位于XX南路與五馬路交匯處，位置優(yōu)越，是欽城區(qū)重點開發(fā)區(qū)域。項目占地面積23畝，規(guī)劃總建筑面積為31621.28㎡，預(yù)計投資6300萬元，建設(shè)期為兩年，項目分兩期開發(fā)及銷售。本項目市場投資可行性報告是本項目組經(jīng)過慎密的討論與研究后，結(jié)合市場的狀況、項目開發(fā)條件、投資收益分析等前提下形成的，對未來項目策劃案的撰寫，以及今后具體執(zhí)行工作的推進與展開提出可行性建議。第一章項目概況及背景一、項目概況項目位于XX市XX南路與五馬路交匯處，東連XX西大道，南通XX橋可達XX港，西與XX大道相鄰，北面經(jīng)繁華的XX路可直達XX市中心區(qū)。項目所在區(qū)域?qū)儆跉J城區(qū)，為政府重點規(guī)劃的城區(qū)，區(qū)域內(nèi)醫(yī)院、學(xué)校、文體、公園、金融等單位林立，各類市場（如新隆市場、華信商場等）、住宅小區(qū)（如菜市尾小區(qū)、榮達榮花園、華信花園、新澳花園等）以及大批市政設(shè)施相繼在此成片開發(fā)、建設(shè)。項目地理環(huán)境優(yōu)越、交通便捷，是XX市未來人氣最旺、升值最快、宜商宜住的黃金地段。項目土地為出讓方式取得，規(guī)劃用地為23畝，規(guī)劃為商住用途，不涉及拆遷安置，項目分兩期開發(fā)，目前已進入施工階段。二、項目技術(shù)要點規(guī)劃總用地面積：15213.87㎡總建筑面積：31621.28㎡其中：一期總建筑面積：11802.22㎡商鋪：8869.92㎡住宅：2932.30㎡二期總建筑面積：19819.06㎡商鋪：7287.66㎡住宅：12531.4㎡容積率：2.08層數(shù)：一期為3層裙樓和3層住宅組成，二期為3層裙樓和12層塔樓住宅組成。建筑高度：一期22.7米，二期49.7米層高：2.8米規(guī)劃布局：一期為單元式住宅，二期為兩梯八戶三、開發(fā)商簡介開發(fā)商為XX市城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其前身為XX市城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司，該公司成立于1992年，隸屬于XX市欽城管理委員會和市規(guī)劃局；2002年，經(jīng)XX市欽城管理委員會（欽城管函[2002]2號文）、市財政局國有資產(chǎn)管理部門（欽市財企[2002]10號文）及有關(guān)部門同意，由實力雄厚的股東注入巨額資金改制而成。公司自成立以來，立足XX、建設(shè)XX，一直秉承“質(zhì)量第一、誠信為本”的經(jīng)營宗旨，公司主要管理人員均具有豐富的從業(yè)經(jīng)驗和較強的工作能力，無不良記錄。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績卓越，成功地開發(fā)了菜市尾、榮達苑、榮達榮等一批以人為本、質(zhì)優(yōu)價廉的住宅小區(qū)，贏得了廣大住戶的好評，樹立了良好的信譽，被市建設(shè)局列為資質(zhì)免檢的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在XX市房地產(chǎn)界擁有較高的知名度。第二章項目建設(shè)的必要性及建設(shè)條件分析一、項目建設(shè)必要性分析幾年前，XX市由于工業(yè)基礎(chǔ)薄弱、農(nóng)業(yè)欠發(fā)達、第三產(chǎn)業(yè)不興旺的狀態(tài)，經(jīng)濟發(fā)展嚴(yán)重受到制約，作為國民經(jīng)濟晴雨表的房地產(chǎn)業(yè)在三年以前可以說一直沒有發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的住房主要靠自建解決，單位的集資房都比較少。自建房沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，參差不齊，市政配套的不完善，物業(yè)管理不配套，安全性差，這不僅僅給XX市民的生活和工作帶來不便，而且嚴(yán)重影響市容，使城市顯得檔次低下，而且又浪費土地資源。近幾年來，XX市政府為了貫徹國家政策實施，控制土地小塊出讓私人自建房；同時，為了提高XX市城市檔次，招商引資，發(fā)展XX經(jīng)濟，加強城市建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，鼓勵商品房開發(fā)，引導(dǎo)市民購買商品房來解決居住問題，這就要求有商品房開發(fā)，并需滿足市場需求。XX市政府的“一江兩岸”規(guī)劃方案基本完成，正在計劃實施，此計劃的實施將涉及大量拆遷，總戶數(shù)達到3000多戶，這些住戶的居住將通過多渠道來解決，將會是房地產(chǎn)市場的一個龐大需求。同時，國家的房改政策已取消了單位福利分房，一方面限制了單位的集資建房，另一方面原單位的公房也要房改為商品化，這更要求社會要提供更多的商品房。因此，本項目的建設(shè)是十分必要的。近年來，隨著我國西部開發(fā)政策的實施，入世、東盟貿(mào)易區(qū)的形成，博覽會址永駐南寧，作為大西南出口東盟最便捷的通道的XX，經(jīng)濟亦迅速發(fā)展起來。隨著經(jīng)濟發(fā)展，人們生活水平的不斷提高，住房條件改善成為衡量生活品質(zhì)高低的一個重要標(biāo)準(zhǔn)。目前，像原單位的房改房、傳統(tǒng)式設(shè)計的住宅，只求戶數(shù)、求樸實，不求綠化、不求配套設(shè)施、不求美觀舒適，已不適合當(dāng)代人的消費觀念，不能滿足當(dāng)代人的需求。當(dāng)代人需求的是寬敞明亮、美觀舒適、配套設(shè)施齊全的居室；但目前XX市這樣的商品房極少。因此，本項目的建設(shè)，適合當(dāng)代人的消費觀念，能滿足當(dāng)代人的需求，是十分必要的。目前，XX市區(qū)內(nèi)正在營業(yè)的、能上一定規(guī)模的大型商場較少，僅有商業(yè)大廈、南珠商場、百貨大樓等屈指可數(shù)的幾個，這使XX根本就不像一個地級市。由于市場的空白，眾多投資商也緊緊瞄準(zhǔn)這一市場，近兩年來，協(xié)盛商業(yè)廣場、萬國廣場、賽格新時代廣場、金色海岸等項目相繼啟動，其中XX市委市政府招商引資的賽格新時代商業(yè)廣場在市場上取得了很好的銷售業(yè)績，但是目前在建的幾大商場主要是以城市休閑、飲食娛樂、超市購物等業(yè)態(tài)為主。對于隨著當(dāng)前房地產(chǎn)升溫而帶來極大市場的家居裝飾行業(yè)，卻沒有出現(xiàn)投資熱潮。本項目的建設(shè)，從實質(zhì)上是彌補市場的空白，同時也是進一步完善當(dāng)前XX市房地產(chǎn)市場的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，項目開發(fā)具有很大的必要性。二、項目建設(shè)條件分析、供電、供水220kv輸變電線路與廣西主電網(wǎng)相連，電力充足。XX市水廠日供水能力為7.5萬噸，完全可以滿足項目施工建設(shè)的供水要求。、建筑原材料供應(yīng)項目建設(shè)所需的材料主要是鋼管、鋼筋、水泥、紅磚、沙石、木材等。鋼管、鋼筋、水泥可直接到市內(nèi)建材商店購買；本市附近有磚廠大量供應(yīng)紅磚；木材、沙石在本市都可輕易購到。原材料供應(yīng)不存在任何問題。、項目建設(shè)已經(jīng)辦理的手續(xù)《國有土地使用權(quán)證》（欽國有2004第A0308號）《項目登記備案證》（欽市計登字2004第16號）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（欽市規(guī)地2004054號）以上證件均已在2004年辦妥，其它項目施工相關(guān)證件正在辦理當(dāng)中。第三章宏觀環(huán)境分析一、XX概況與區(qū)位優(yōu)勢地理位置XX市位于廣西壯族自治區(qū)南部沿海，瀕臨北部灣，大陸海岸線長達520.8公里，地處東經(jīng)107°2′～109°56′，為東南亞與大西南兩個幅射扇面的軸心，是西南經(jīng)濟協(xié)作區(qū)最便捷的出海口，扼廣西沿海三個地級市與廣西內(nèi)地及大西南交通聯(lián)系的咽喉，具有“一市聯(lián)五南”（大西南、東南亞、越南、南寧、海南）之稱。市區(qū)距自治區(qū)首府南寧市119公里，距北海市和防城港市分別為99公里和63公里，是我國少有的集沿海沿江優(yōu)勢于一體的沿邊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。XX有興旺發(fā)達的農(nóng)業(yè)，也有大有可為的海洋捕撈養(yǎng)殖業(yè)，城鄉(xiāng)市場廣闊，開發(fā)建設(shè)有著很大潛在優(yōu)勢。面積與人口現(xiàn)轄二縣四區(qū)，即靈山縣、浦北縣、欽南區(qū)、欽北區(qū)、XX港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和欽城管理區(qū)，總?cè)丝?10多萬，其中市區(qū)人口109.76萬人，總面積10843平方公里，小島嶼303個，陸地海岸線長520.8里。有欽江、茅嶺江和大風(fēng)江穿城而過，流入XX灣出海。發(fā)達的水陸交通XX市是我國華南地區(qū)著名的港口城市，擁有優(yōu)越的深水碼頭港口資源。目前，XX港己建成13個碼頭泊位（萬噸級以上深水泊位8個），其中5萬噸級通用碼頭泊位3個，5萬噸級油氣碼頭1個，3萬噸級油氣碼頭泊位1個，萬噸級碼頭泊位3個，千噸級碼頭5個，正在深水泊位有1個5萬噸級油氣碼頭泊位、1個7萬噸級礦石碼頭泊位、和1個10萬噸級散貨碼頭泊位；己建成倉儲（庫）11個，總投資24.25億元。遠(yuǎn)期吞吐能力1億噸以上。XX港的深水條件良好，中國罕見，世界少有。XX已建成的鐵路有南（寧）—欽(州)、黎（塘）—欽(州)、欽(州)—北（海）、欽（州）—防（港）、欽（州）—XX港等五條鐵路和高速公路在XX交匯。XX口岸經(jīng)國家批準(zhǔn)為一類口岸，配套設(shè)施齊全。XX港區(qū)己同越南、香港、海南等2O多個港口有貿(mào)易往來。二、XX發(fā)展?fàn)顩r及前景2004年，XX完成國民生產(chǎn)總值達178.05億元，全社會固定資產(chǎn)投資突破60億元，達到62.41億元，比上年增加投資17.91億元。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強勁。據(jù)統(tǒng)計，2004年XX市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資5.1億元，同比增長2.13倍,與此同時，商品房的銷售持續(xù)旺盛，全年銷售商品房面積13.84萬平方米，同比增長52.93%，實現(xiàn)商品房銷售額1.44億元，同比增長41.93%，隨著我市商品房的市場看好，房地產(chǎn)開發(fā)投資也隨著快速增長。東盟經(jīng)濟自由貿(mào)易圈的架構(gòu)形成，將會進一步凸顯XX市“內(nèi)承大西南、外接?xùn)|南亞”的經(jīng)濟戰(zhàn)略地位，XX市的發(fā)展前景不可限量。三、城市規(guī)劃發(fā)展方向XX政府正在規(guī)劃一個“大港口、大工業(yè)、大旅游”的宏偉藍(lán)圖，據(jù)了解，XX將用一年或更長一些的時間全力開展沿海基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、“百項工程”建設(shè)和城市建設(shè)的“三大會戰(zhàn)”，重點推進“三個一”工程建設(shè)，即推進一條大航道建設(shè)，構(gòu)筑大港口，全面提升XX發(fā)展大工業(yè)、大物流的競爭力；推進以“一江兩岸”為軸心的城市建設(shè)，構(gòu)建通江達海、人居環(huán)境優(yōu)美的濱海城市；推進以三娘灣為重點的國家4A級旅游景區(qū)的建設(shè)，全面提高濱海城市休閑、旅游觀光的吸引力。根據(jù)《XX市城市總體規(guī)劃（修編）》，近期（至2005年）XX市將發(fā)展成為40萬人口的中等城市，遠(yuǎn)期（至2020年）將發(fā)展為80萬人口左右的以臨海大工業(yè)為主兼具商貿(mào)和濱海特色的大型港口城市。根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展以及當(dāng)前人們對家居裝飾市場的需求，項目緊緊抓住市場的空白，規(guī)劃建設(shè)成為廣西沿海最大、品牌最全、集批發(fā)與零售為一體的一站式家居裝飾類產(chǎn)品購物城以及XX市極富現(xiàn)代氣息的標(biāo)志性高層住宅。第三章市場分析一、XX房地產(chǎn)市場分析多年以來，XX市房地產(chǎn)沒有真正發(fā)展過，即便在一年前，市內(nèi)幾乎沒有真正意義上的房地產(chǎn)住宅項目，是目前中國唯一沒有歷史包袱的沒有被開墾過的沿海開放城市，說明XX房地產(chǎn)市場有著巨大的發(fā)展?jié)摿涂臻g。這是賽格集團當(dāng)初選擇投資XX的主要原因之一，同樣這將是本項目的市場機遇?！癤X沒有好房子，也沒有爛尾樓?！薄@是深圳賽格集團對XX房地產(chǎn)市場后的評價。賽格集團非?？春肵X市場。由賽格集團投資4億多元、占地51畝、高達30層的綜合建筑——“新時代廣場項目”2004年4月28日已在XXXX灣廣場邊隆重奠基。2003年以來，XX房地產(chǎn)起步發(fā)展，投資開發(fā)開始升溫，2003年完成投資1.8億元，2004年完成投資5.1億元，比上年增加了183%，商品房銷售市場價格逐步上升，價格已經(jīng)由去年的1200元/㎡上升到1400元/㎡左右。據(jù)了解，XX市房地產(chǎn)項目的建設(shè)以東區(qū)開發(fā)、舊城改造項目為核心，以人民路、一江兩岸、永福西路主干，滾動開發(fā)的模式進行開發(fā)，主要開發(fā)方向為：東區(qū)行政信息中心的建設(shè)落成，貫穿火車東、西站的永福大街的貫通，居住環(huán)境較好的住宅小區(qū)形成規(guī)模。XX灣廣場、永福大街、行政信息中心為軸心區(qū)域?qū)⒊蔀閄X市新的商業(yè)文化中心。欽城區(qū)的XX路、XX大道、XX大道將成為XX市房地產(chǎn)發(fā)展的重點，該區(qū)域以城市物流商業(yè)為主要發(fā)展方向。以下為2004年廣西部分城市GDP及房地產(chǎn)投資完成額2004年增長2003年2004年增長GDP（億）房地產(chǎn)投資完成（億）XX178.05%12.41.85.1183.3%梧州195.54%14.15.447.04%29.4貴港163.51%126.312.94105%桂林市457.8613.1%26.4435.433.9%河池172.2112.88%1.054.7348.02%注：以上數(shù)據(jù)均來自廣西統(tǒng)計信息網(wǎng)從上表中數(shù)據(jù)可看出，2004年XX的GDP（178.05億元）相對較高且經(jīng)濟實力相對較強，但房地產(chǎn)投資完成額卻只有5.1億元，相對其它城市，XX房地產(chǎn)市場的發(fā)展明顯落后于經(jīng)濟發(fā)展的速度，而且房地產(chǎn)投資相對去年來說有一個明顯的增長態(tài)勢，由此可看出XX的房地產(chǎn)市場有著巨大的發(fā)展空間。二、XX市房地產(chǎn)市場供需分析房地產(chǎn)市場各類各檔次產(chǎn)品供給量較少，不能滿足當(dāng)?shù)鼐用窨焖偬嵘木幼⌒枨蟆，F(xiàn)有住宅消費多以傳統(tǒng)的“占天占地私宅房”的形式存在?，F(xiàn)有在建和在售的商品房住宅小區(qū)基本為中低檔樓盤，建筑、戶型、環(huán)境設(shè)計均較平淡，無出彩之處。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步，隨著住房分配制度改革的深入、住宅產(chǎn)權(quán)的變化以及人們的生活水平不斷提高，購房者日益“挑剔”，購房者對房地產(chǎn)商品的周邊環(huán)境、規(guī)劃設(shè)計、配套設(shè)施、物業(yè)管理等越來越重視。購房者對房地產(chǎn)商品單一的品質(zhì)要求已逐漸向綜合性、多元化發(fā)展，對住宅質(zhì)量需求不斷提高。住宅設(shè)計結(jié)構(gòu)合理、配套設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)化、交通便捷、物業(yè)管理科學(xué)的樓盤將是買家的首選。目前，XX相對于同級別的廣西其它城市而言，城市的規(guī)劃、建設(shè)和投資環(huán)境都是較好的。在新的城市規(guī)劃藍(lán)圖下，XX將以環(huán)境優(yōu)美、可持續(xù)發(fā)展、適宜居住的海濱城市方向發(fā)展。而目前XX居民的居住形式、環(huán)境、配套、品質(zhì)等方面都處于較低級和落后的水平，無法滿足經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要，無法滿足城市居民日益提高的居住需求和標(biāo)準(zhǔn)?？偟膩碚f，XX市區(qū)位優(yōu)勢明顯，在房地產(chǎn)市場方面，作為處女地的XX房地產(chǎn)，既沒有歷史包袱，又具備良好的發(fā)展前景、市場基礎(chǔ)和空間，市場整體處于快速發(fā)展的起步階段，處于積蓄的能量即將釋放的時期。其市場發(fā)展有如下特征：房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展薄弱，行業(yè)規(guī)模相對于該市經(jīng)濟總量和發(fā)展而言明顯偏小；目前XX市房地產(chǎn)行業(yè)投資量、供應(yīng)量、空置率、銷售額均處于較低的水平；需求上未被充分調(diào)動，能量尚未充分釋放。目前XX居民的居住形式、環(huán)境、配套、品質(zhì)等方面都處于較低級和落后的水平，無法滿足城市跨越發(fā)展時期居民日益提高的居住要求和標(biāo)準(zhǔn)。4、市場發(fā)育未成熟，房地產(chǎn)市場處于較低的層次。開發(fā)理念、產(chǎn)品品質(zhì)、價格、戶型、配套、檔次、社區(qū)文化等方面均處于不充分的地端層面。5、尚未形成充分的細(xì)分市場。各線各類產(chǎn)品供應(yīng)不充分，細(xì)分市場的充分競爭尚未形成，尤其缺乏高檔次、高品質(zhì)的社區(qū)和樓盤。二、項目街區(qū)功能分析交通狀況：5路公交車線路經(jīng)過本項目直達市中心，未來XX搭橋建成后更是四通八達。生活配套：菜市離項目不到500米，只有兩分鐘車程，加上臨街購物商店基本滿足居民生活需要。文化教育：市第二、第四、第六小學(xué)以及逸夫小學(xué)離項目不到十分鐘車程，且教育條件好；中學(xué)有市第三中學(xué)、新港中學(xué)以及XX衛(wèi)校，足以住戶子女的文化教育。醫(yī)療衛(wèi)生：市第二人民醫(yī)院就在欽城區(qū)政府附近，居民健康生活得到保障。金融配套：XX南路上，各銀行儲蓄所、農(nóng)村信用社都有，給居民帶來了很大的方便。人文狀況XX南路是隨著城市的不斷發(fā)展而繁榮起來的，雖然不是傳統(tǒng)的商業(yè)旺地，但是大量的個體經(jīng)營戶及大量務(wù)工人員的入駐，活躍了區(qū)域市場，部分收益較高的個體戶將直接轉(zhuǎn)向商鋪和住宅的消費項目周邊街市都是以前農(nóng)貿(mào)村莊發(fā)展而來的，生活在周邊的人群文化水平普遍不高。由于外來人員居多，經(jīng)濟基礎(chǔ)較好的人員對物業(yè)管理、生活環(huán)境較好的住宅小區(qū)比較向往。三、XX市在售樓盤調(diào)查目前XX市住房平均價格已經(jīng)在1350元/㎡左右，比去年又有所上漲。商鋪均價集中在4000～6000元/㎡居多，大多數(shù)項目開盤后預(yù)售率超過30%，銷售前景較好。具體商住樓盤情況如下： 競爭可售面積銷售價格 開盤 銷售物業(yè)名稱 地段 項目特色范圍(M2)（元/M2)時間狀況住宅3220013002003.1285%綜合樓為主，臨街新澳二期XX南路 一、二樓為商鋪商鋪880042002003.1270%住宅2408013202003.585%四層建筑，二～四華信花園XX南路商鋪1124450002003.575%層住宅 住宅20109. 1350 2002.1180%綜合樓，七層建設(shè)，景湖花園銀河街 一層為商鋪，二層商鋪 2398 4200 2002.1170%以上為住宅住宅 30360 1450 2004.9 80%商場與住宅相結(jié)新世紀(jì)永福西街 合，地段認(rèn)可度高 商場 20000 住宅 20000 1350 2004.5 70%商場與住宅相結(jié)萬國廣場三沿市場 合，地段認(rèn)可度高 商場 40000 5000 2004.5 50% 住宅 36600 1300 2003.1075%商業(yè)地段協(xié)盛廣場人民南路商鋪 26463 15000 2003.1080%住宅 42000 1350 2004.5 75%位于賽格廣場北廣場麗園思園路 面，一層為商鋪， 商鋪 1800 4000 2004.5100%低層建筑從上表反映情況分析得出：1、從去年起，其它項目的商品房價位均在1300元/平方米以上、臨街商鋪價位均在4000元/平方米以上。與本項目相鄰的有新澳花園、新隆市場、華信花園商城。目前新澳花園銷售均價已經(jīng)上升到1300多元/平方米，推出住宅銷售率達85%以上；位置較好的廣場麗園2004年5月份推出商品房共42000平方米，均價1350元/平方米，預(yù)售率75%，商鋪1800平方米，售價4000元/平方米，銷售率100%。綜合上述房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售定價及銷售情況來看，XX市的商品房及商鋪還是有很大的需求，聚集零散商業(yè)統(tǒng)一管理經(jīng)營，特別是投資開發(fā)大型的品牌商品專業(yè)管理商場，前景十分看好。本項目多層商品房價位均價在1200元/㎡，小高層定價為1500元/㎡，商鋪價位定為6800元/㎡（一層）、2800元/㎡（二層）、1800元/㎡，本項目銷售定價是適中的，在區(qū)域市場內(nèi)具有很強的優(yōu)勢及競爭力。三、項目區(qū)域投資環(huán)境調(diào)查地塊地處XX市欽城區(qū)北邊，XX至南寧、北海、防城的高速公路經(jīng)此進出，屬于XX市重點開發(fā)區(qū)域，而XX南路則逐漸形成以建材、電器產(chǎn)品、家居裝飾類為主，集加工、零售、批發(fā)為一體的商貿(mào)一條街。近兩年來，項目周邊已成功開發(fā)了新隆綜合批發(fā)市場、華信建材市場兩個大型的商品貿(mào)易市場，使得周邊商業(yè)氣息日漸濃厚，人氣旺盛，多個現(xiàn)代住宅小區(qū)也在此相繼開發(fā)，新澳花園一、二期已經(jīng)售罄交房，三期銷售一路看好，華信商城花園、新隆綜合市場占天占地住宅樓銷售也相當(dāng)不錯，目前產(chǎn)品所剩量不是很多。四、分析結(jié)論根據(jù)市場分析可以得出以下幾點結(jié)論：1、前XX市無論商鋪、多層住宅、小高層住宅均處于發(fā)展階段，由于本項目處于XX市欽城區(qū)南邊，與各交通要道相連，交通優(yōu)勢明顯，有很好的投資優(yōu)勢。項目與華信建材市場、新隆市場、耐火材料市場同一區(qū)域，易成行成市。周邊已開發(fā)了眾多住宅小區(qū)，人氣旺盛，區(qū)域越來越受到投資客及購房的關(guān)注。4、本項目定位為廣西沿海家居裝飾市場中規(guī)模最大、品牌齊全、集批發(fā)與零售為一體的一站式家居裝飾類產(chǎn)品購物城，正填補目前區(qū)域市場的空白，其發(fā)展前景非常看好。第四章項目定位一、項目SWOT分析strength(優(yōu)勢)項目地處城市重點發(fā)展區(qū)域，它的規(guī)模及前景已經(jīng)被市場所認(rèn)知。且在XX路與五馬路交匯處，是XX至南寧、北海、防城港高速路的主要入口通道，有著便捷的交通優(yōu)勢，宜商宜住。周邊配套成熟，生活無憂。建筑設(shè)計時尚、新穎、超前，為區(qū)域內(nèi)地標(biāo)性建筑。項目作為家居裝飾市場與幾大建材綜合市場相近，經(jīng)營家居裝飾產(chǎn)品易成行成市。相同區(qū)域價格優(yōu)勢明顯。weakness(劣勢)項目作為商業(yè)與住宅為一體的商住樓，而且臨近物流運輸大道，會受到噪音、空氣的污染，對于項目的居住環(huán)境來說不是特別理想。（這是大型商住樓普遍存在的劣勢，我們只能通過綠化、搞好環(huán)境衛(wèi)生來減弱這一影響）項目用地小，小區(qū)住宅配套不完善，難以營造居住氛圍。（可以充分利用項目周邊的配套，XX南路上的生活配套相當(dāng)完善。）XX當(dāng)?shù)叵M者對高層住宅消費認(rèn)可度不高，市場銷售有一定難度。（這是一個房地產(chǎn)剛起步的城市最顯著的特征，隨著樓盤推廣的方式和銷售接待水平的提高，整個市場高品質(zhì)、高品牌形象的樹立，高層住宅產(chǎn)品還是會慢慢被消費者接受的。）opportunities（機會）XX城市經(jīng)濟及城市建設(shè)發(fā)展迅速，前景優(yōu)越，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的平臺。XX房地產(chǎn)正處于啟動階段，目前行業(yè)內(nèi)未形成競爭態(tài)勢，市場發(fā)展空間巨大。XX西大街建成，以及配套完善后，地塊價值將得到很大的提升。threats（威脅）政府、銀行對投資性物業(yè)市場實行政策調(diào)空及利率調(diào)整，對項目的商鋪銷售造成嚴(yán)重的影響。項目周邊還存在一定量的可開發(fā)用地，如XX大道、XX大道兩邊的可開發(fā)用地都受到眾多投資商的關(guān)注，假如有同類型商業(yè)業(yè)態(tài)的商場開發(fā)的話，將會成為項目的直接競爭對手。項目目標(biāo)客戶群分析、商業(yè)部分目標(biāo)客戶群體分布于XX市各城區(qū)經(jīng)營家居裝飾材料的經(jīng)營個體戶；需擴大經(jīng)營的品牌家居裝飾產(chǎn)品的企業(yè)；有投資意向的外來投資客，此類客戶主要來自南寧、玉林、河池等地；熟識本地市場，從建材產(chǎn)品轉(zhuǎn)型到經(jīng)營家居裝飾產(chǎn)品的本地商家。、住宅部分目標(biāo)客戶群體不滿足現(xiàn)在的居住條件，經(jīng)濟寬裕有能力供房的人士。項目附近企事業(yè)單位的中高層管理人員。城市“一江兩岸”工程的拆遷戶；在本項目購買鋪面，看好住宅投資市場的投資客，購買住宅用于自住或出租；目標(biāo)客戶群體特征主要來源于XX市，外地客源會占一定比例，但不是主流。職業(yè)特點主要以經(jīng)商人員、企業(yè)中層干部、機關(guān)單位人員為主，有較高并穩(wěn)定的收入。三～五口之家為主，年齡一般在30～50歲之間。產(chǎn)品策略結(jié)合項目客戶群體特征及市場現(xiàn)狀分析，做出有針對性的戶型定位：戶型面積：1/150㎡2/2（1）77㎡3/2112～125㎡4/2/2139㎡5/3227～244㎡總價控制：1/16萬元2/2（1）9萬元3/213～15萬元4/2/216萬元5/327～29萬元四、價格定位由于本項目是商住物業(yè)類型建筑，所以本次價格定位根據(jù)類似樓盤價格用市場比較法修正本項目的價格。綜合項目本身的地理位置、自然環(huán)境、社區(qū)因素、規(guī)劃設(shè)計因素、品牌因素、附加值等各因素加以考慮，修正出本項目住宅的銷售均價：項目名項目名評估項華信花園商城新澳花園協(xié)盛廣場本項目地理位置（20）18171817規(guī)劃（規(guī)劃（10）8888配套設(shè)施（10）8897工程進度（10）9997交通方便程度（10）8898生活方便程度（10）8898空氣環(huán)境情況（10）7777戶型設(shè)計（10）7887裝修標(biāo)準(zhǔn)（10）7777總得分80808476成交均價1290126013201286市場比較法修正出項目多層均價為：（1290/80+1260/80+1320/84）×76÷3=1206元/㎡（取1200元/㎡）同一小區(qū)內(nèi)小高層的價位一般比多層要高出200～350元/㎡，因此本項目小高層銷售平均價位取值1500元/㎡。3、調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，同等區(qū)域內(nèi)類似臨街一層商鋪租金價位在30～50元/㎡，保守估計，按收益率為7%，使用期限70年計，運用效益還原法還原出本項目一層商鋪的平均價為6796.8元/㎡（取6800元/㎡）；根據(jù)多層商業(yè)物業(yè)市場行情得知：二層價格為一層價格的40%，，三層價格為一層的25%，那么算出第二層價格為2720元/㎡，第三層價格估算為1700元/平方米，根據(jù)本項目專業(yè)市場的總體定位以及區(qū)域優(yōu)勢情況客觀地取2800元/㎡和1800元/㎡。第五章項目技術(shù)經(jīng)濟評價項目投資估算的編制原則本次評估的項目總投資估算以項目可行性研究報告，土地費用和各項報建費用根據(jù)有關(guān)規(guī)定及XX市建筑行業(yè)情況和已完成項目成本的實際情況比較進行估算。本項目的測算建設(shè)期為兩年，銷售周期同為兩年。項目總投資估算（一）技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃總用地面積：15213.87㎡總建筑面積：31621.28㎡其中：一期總建筑面積：11802.22㎡商鋪：8869.92㎡住宅：2932.30㎡二期總建筑面積：19819.06㎡商鋪：7287.66㎡住宅：12531.4㎡容積率：2.08層數(shù)：一期為3層裙樓和3層住宅組成，二期為3層裙樓和12層塔樓住宅組成。建筑高度：一期22.7米，二期49.7米層高：2.8米（二）成本估算表44電話、電視管理埋設(shè)費15.81總建筑面積×5元/㎡5公共設(shè)施（公共配套、圍墻、保衛(wèi)室等）15五開發(fā)期間費用439.281管理費用88.03建安費×3%2工程監(jiān)理費用44.01建安費×1.5%3銷售費用133.94銷售收入×1.6%4廣告費167.43銷售收入×2%5竣工審計費5.87建安費×2‰六啟動資金利息111.6按1000萬啟動×2年×5.58%七不可預(yù)見費101.62（二、三、四）×3%八開發(fā)成本5386.34九稅費1004.061營業(yè)稅及附加稅費479.27銷售收入×5.725%2房屋交易登記費12.56銷售收入×1.5‰3土地增值稅83.71銷售收入×1%4產(chǎn)權(quán)簽證費44.01建安×1.5%5企業(yè)所得稅424.51執(zhí)行西部大開發(fā)的優(yōu)惠稅率按稅后利潤的15%合計6390.4項目資金來源構(gòu)成及融資方案項目總投資6390.4萬元，項目資本金2500萬元自籌解決,占比例39.12%，擬向銀行貸款3000萬元，其余890.4萬元可通過預(yù)售收入解決。項目資本金項目資本金為2500萬元，來源于項目開發(fā)單位注冊資金和股東投入的項目開發(fā)資金。銀行貸款項目單位擬向銀行貸款3000萬（銀行名稱待股東商議后再定），計劃期限為1.5年，占總投資的46.95%，貸款的投資根據(jù)工程進度發(fā)放。預(yù)售收入本項目一期利用資本金進行開發(fā)，取得預(yù)售證后進行預(yù)售，從目前XX市其它在售樓盤世紀(jì)新城、廣場麗園的前期預(yù)售情況（一年內(nèi)預(yù)售均超過了50%），包括賽格新時代廣場（一期開盤不到兩個月已經(jīng)售出70%）來看，本項目所處的地理位置，發(fā)展前景較為看好，而本項目評估僅設(shè)定為一期的23.92%。因此，預(yù)測預(yù)售用于建設(shè)是充足的。項目效益分析（一）、項目銷售收入項目一、二期工程總建筑面積31621.28平方米，根據(jù)分行調(diào)查報告和項目計劃書，可售面積：①商業(yè)1-3層，商業(yè)建筑面積16157.58平方米，②住宅建筑面積15463.7平方米。銷售計劃：項目于2005年4—5月各項資金到位后開始預(yù)售，分兩期銷售，按四個階段完成：第一年上半年（一期商鋪銷售20%，住宅銷售30%）；第一年下半年（一期商鋪銷售80%，住宅銷售70%）；第二年上半年（二期商鋪銷售60%，住宅銷售75%）；第二年下半年（二期商鋪銷售40%，住宅銷售25%）。銷售價格：根據(jù)目前項目周邊房地產(chǎn)而定，商鋪：臨城市主干道XX南路一層商鋪銷售均價可定為6800元/平方米，二層商鋪銷售均價可定為2800元/平方米，三層商鋪銷售均價可定為1800元/平方米，則商鋪銷售均價約為3800元/平方米。住宅：多層住宅銷售均格可定為1200元/平方米；小高層銷售均價可定為1500元/平方米。與市區(qū)繁華地段的其他樓盤相比，本項目的定價相對偏低，但是項目所處地段目前并不是商業(yè)成熟區(qū)，而是政府規(guī)劃發(fā)展較快的、具有極大升值潛力的區(qū)域。因此，本項目根據(jù)市場行情按以上方案確定其平均售價是較為可行的。銷售收入：①商鋪銷售收入：3800元/平方米×16157.58平方米=6139.88萬元②住宅銷售收入:1200元/平方米×2932.3平方米=351.88萬元1500元/平方米×12531.4平方米=1879.71萬元經(jīng)測算，項目可售面積按兩期銷售可實現(xiàn)銷售收入8371.47萬元，兩期分別為3722.45萬元和4649.02萬元。其中項目第一期收入的60％轉(zhuǎn)投入項目建設(shè)。五、主要財務(wù)分析：靜態(tài)分析投資成本5386.34萬元稅費1004.06萬元總銷售收入8371.47萬元利稅總額＝8371.47萬元－5386.34萬元=2985.13萬元利潤總額＝2985.13萬元一1004.06萬元=1981.07萬元財務(wù)盈利能力分析(1)開發(fā)成本利潤率=1981.07/6390.4×100%=31%(2)利稅率=2985.13