農(nóng)村集體土地入市 小產(chǎn)權房放開還為時過早

Word農(nóng)村集體土地入市小產(chǎn)權房放開還為時過早“違章建筑拆除就拆除了，反正我們也沒啥好處?！比巳褐幸粋€婦女尖聲說。

據(jù)行業(yè)調(diào)研了解：11月5日，在昌平東貫市村小產(chǎn)權房項目拆除現(xiàn)場，村民們?nèi)齼蓛删奂诜课蓍T口討論。自10月底開始，昌平區(qū)相關部門對位于東貫市村內(nèi)這片小產(chǎn)權房進行拆除，這也是北京市目前拆除的面積最大的違法建設小產(chǎn)權房，拆除現(xiàn)場最多時有450名工人同時作業(yè)。

記者實地采訪發(fā)現(xiàn)，東貫市村13棟樓4萬多平米的小產(chǎn)權房，如今只剩下半棟，大約5層樓高的建筑顯得尤為凄涼。地上散落著大量土石瓦礫，空氣里也飄蕩著塵土。從房間窗戶往外看去，幾輛大型工程車停放，有的已經(jīng)停止作業(yè)，有2輛還在繼續(xù)拆除最后的殘垣。

不過，從北京全市看，部分小產(chǎn)權房的嚴格執(zhí)法并沒有對其他項目產(chǎn)生震懾作用。今年6月27日，北京市公布了6個在建在售的違法小產(chǎn)權房項目，昌平區(qū)的水城御墅位列其中。然而，記者5日看到，該項目工地仍然在如火如荼的建設中。雖然天色已晚，著名的小產(chǎn)權房聚集地宏福苑小區(qū)建筑工地上還亮著燈，道路上運輸建材的貨車來往不斷，該項目并沒有任何拆遷跡象。并且本報還多方了解到，此前有關部門曾公布的79處小產(chǎn)權房違建(包括宏福苑小區(qū)在內(nèi))，大部分仍存在。

近日，國務院發(fā)展研究中心公布了簡稱為“383方案”的改革方案，其中提及“已形成的小產(chǎn)權房按不同情況補繳一定數(shù)量土地出讓金”，這讓一直懸而未決的小產(chǎn)權房市場，重新躁動起來。

不過，記者從接近國研中心的相關人士處了解到，農(nóng)村集體土地入市短期內(nèi)很可能難以全面放開，所以，如今談及小產(chǎn)權房放開還為時過早。

東貫市村拆除樣本

負責東貫市村小產(chǎn)權房項目拆除的執(zhí)法單位是陽坊鎮(zhèn)政府相關部門。

陽坊鎮(zhèn)政府城建科一位科長告訴記者，此前北京市國土局曾發(fā)過制止這類違法小產(chǎn)權房行為的文件，按照文件，陽坊鎮(zhèn)政府2021年10月31日組織強拆，共動員了450人，到11月4日拆完。該科長稱，這塊土地拆完后要依照相關法律來辦，土地是否回到村集體還有待考查。

據(jù)行業(yè)調(diào)研了解到，在《北京市昌平區(qū)土地利用總體規(guī)劃(2021-2021)》中，昌平區(qū)陽坊鎮(zhèn)東貫市村的小產(chǎn)權房所占用土地現(xiàn)狀是建設用地和林地。2021年6月，北京市國土局經(jīng)過衛(wèi)星照片確認，該建筑為“違法用地”。

9月4日，北京市規(guī)劃委確認該項目地上建筑物未取得規(guī)劃許可證。兩天后，陽坊鎮(zhèn)政府召開約談會，要求違法建設者自行拆除違法建設。但當事人非但未拆除，反而繼續(xù)施工。此后，北京市國土資源局發(fā)布了處罰決定書，責令相關人等退還昌平區(qū)陽坊鎮(zhèn)東貫市村的集體土地，限期15日內(nèi)拆除未經(jīng)批準占用此處集體土地建設的樓房和平房，恢復土地原貌，但相關負責人沒有給予回復。最終，陽坊鎮(zhèn)根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《北京市禁止違法建設的若干規(guī)定》等規(guī)定，決定從10月31日起對違法建設予以強制拆除。

常年在工地旁邊經(jīng)營超市的村民告訴記者，這塊地此前轉(zhuǎn)手很多次，先因村集體欠信用社的錢，抵押給信用社;信用社又轉(zhuǎn)手給其他人，而之后其他人又轉(zhuǎn)租了幾次，到現(xiàn)在開發(fā)商都從來沒有露過面。《北京日報》近日相關報道也顯示，這塊地十年間八易其手，目前為蘇金權等5個個體法人所擁有。

東貫市村村委會當班的劉姓女士則告訴記者，“這塊地很早前就抵押出去了，現(xiàn)在不歸她們管，她們也不知道開發(fā)商是誰。拆除的時候也沒有通知她們大隊(指村委會)”。

記者在當?shù)卣{(diào)查發(fā)現(xiàn)，和其他一些小產(chǎn)權房項目，村委會和村民參與收益不同，這片區(qū)域村民和村委會幾乎沒介入進去，村民對其拆除與否很無所謂，或許這也是該片區(qū)域拆除順利的原因。

大片違建仍保存

但是，其他小產(chǎn)權房違法建筑的拆除工作，并不都如東貫市如此順利。

同樣違章的昌平鄭各莊“水城御墅”生命力要強大得多，該項目曾兩次名列北京國土資源局公布的小產(chǎn)權房黑名單。

按照之前公開的規(guī)劃，“水城御墅”項目，有數(shù)十棟四合院，最小的面積約有800平方米，單套四合院起價2000萬元，最高為5000萬元，為村集體自己建設，曾被當時稱為“天價別墅”。

2021年6月，北京市國土局確定該項目為集體土地違法占地項目，并把該項目列為公開掛牌督辦項目。當時，“水城御墅”案件涉事的宏福集團進行初步整改，對“水城御墅”全面停工、停售。

2021年年底，北京市國土局決定對其開拆，并于當時拆除了一套別墅。但本報記者近期再度走訪現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，該項目的拆除工作并沒有進一步進展。盡管該項目周圍大門緊閉，但記者從門縫往里看，水城御墅剩余的樓依然保留著開拆之前的面貌。

水城御墅背后的開發(fā)商之一宏福集團是北京市相當有名的小產(chǎn)權開發(fā)商。宏福集團1996年成立，“村企合一”，1998年3月18日，鄭各莊村宏福苑小區(qū)破土動工，該小區(qū)總建筑面積80余萬平方米?，F(xiàn)有住宅樓八十余棟，居民三千余戶，一萬五千多口人。公開資料顯示，宏福集團董事長黃福水同時任鄭各莊村的村支書。

不獨水城御墅，今年重陽節(jié)開業(yè)的溫都水城金手杖項目也如此，該項目可以短租和長租，項目銷售員稱長租30年后可以繼承、轉(zhuǎn)讓。該項目也被媒體指認為變向的小產(chǎn)權房。

2021年9月，北京市國土局公布初步清理出的79個在建、在售的利用集體土地違法建設銷售(變相銷售)住宅的項目，宏福苑小區(qū)等位列其中?？傮w面積龐大，其中僅太玉園小區(qū)占地面積就超過2000畝，建筑面積達240萬平方米。

據(jù)記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，這79處被公布的小產(chǎn)權房大部分仍然在頑強生長。包括昌平區(qū)沙河站于辛莊村翠湖新城、沙河鎮(zhèn)松蘭堡村綠城雅居、北七家鎮(zhèn)鄭各莊村宏福苑小區(qū)、馬池口鎮(zhèn)奤夿屯村伊舍小鎮(zhèn)等小區(qū)，仍有大量的小產(chǎn)權房在正常買賣。

宏福苑一位二手小產(chǎn)權房的中介很篤定：“雖然現(xiàn)在是小產(chǎn)權房，但可能過三中全會后就變成大產(chǎn)權了。即使不變，宏福苑也是可以永久居住的?！?/p>

該位中介還稱，“宏福苑新開盤的期房十一過后開盤單價已經(jīng)漲一千多塊了，而且現(xiàn)在已經(jīng)沒有房源了，只剩頂樓了?！睋?jù)了解，宏福苑的二手房均價目前普遍在16000元/平方米。

通州小產(chǎn)權房小區(qū)欣橋家園中介杜暉(化名)也表示，最近找他咨詢看房的人特別多。他十分坦誠地表示，“政策怎么變不確定，但是投資就是賭。雖然是小產(chǎn)權房，但是房主隨時也都在漲價?，F(xiàn)在這個小區(qū)一居的二手房單價已經(jīng)在一萬一以上了”。

未明的處置方向

記者了解到，由于牽涉到村委會、村民、業(yè)主以及相關開發(fā)商等利益，小產(chǎn)權房解決方案一直是政策難題。

日前，國務院發(fā)展研究中心(國研中心)首次向社會公開了其為十八屆三中全會提交的“383”改革方案(下簡稱383方案)總報告全文。該方案特別提及，在集體建設用地入市交易的架構下，對已經(jīng)形成的“小產(chǎn)權房”，按照不同情況補繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題。

然而，由于國研中心所提及的小產(chǎn)權房解決方案與《土地管理法》相沖突，所以，該改革方案所提及的解決辦法，最終實施可能性仍然在爭議中。

我愛我家副總裁胡景暉介紹，《土地管理法》規(guī)定嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，而“383方案”倡導農(nóng)村集體建設用地直接入市，這方面肯定有沖突。但胡同時指出，“383”方案并不是完全沒有實施的可能性，此前廣東、四川都有土地流轉(zhuǎn)的試點，未來試點擴大不是完全沒可能。

胡景暉預測，對于小產(chǎn)權未來的政策，很可能會有兩種處理方法，對已經(jīng)形成入住的，通過補繳土地出讓金的方式，把小產(chǎn)權變成大產(chǎn)權;對于新增小產(chǎn)權房，如果是建在耕地上的，肯定要拆除。

胡景暉認為，北京現(xiàn)在的小產(chǎn)權房，已拆的都是未銷售的，可能為已售的小產(chǎn)權房留一些合法的出口，而新增的不合法的一刀切除。

不過，北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志也認為，十八屆三中全會不會對小產(chǎn)權房放開，原因在于現(xiàn)有的土地制度并不支持，而如今的農(nóng)地土地所有權相關法律都沒有修改，農(nóng)地流轉(zhuǎn)也沒有新的政策出來，所以不會放開。但陳志認為，從技術層面上分析，可能會對小產(chǎn)權