保利投顧研究院-2021年4月廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)-2021.05正式版

2021年4月廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)暨“五一”市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)POLYINVESTMENTCONSULTANCY保利投顧研究院2021年5月多輪調(diào)控背景下，“銀四”成交量小幅回落：房企積極備貨沖刺5.1節(jié)點(diǎn)，供應(yīng)環(huán)比翻倍，調(diào)控政策密集出臺(tái)，市場(chǎng)觀望情緒開始顯現(xiàn)；五一熱度較高，但后市或有所降溫中心供應(yīng)有所恢復(fù)，南沙調(diào)控后外地客減少：中心五區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)小幅增加，黃埔延續(xù)供不應(yīng)求；南沙受調(diào)控影響外地客明顯減少，增城積極搶收外溢客戶153.6萬㎡16025宗供應(yīng)宗數(shù)環(huán)比+111%熱度維持同比+44%113.7萬㎡151萬㎡成交建面環(huán)比-9%環(huán)比+8%同比+71%同比+82%目錄Contents客戶地圖成交熱度地圖、購房成本指南、房企投資熱度地圖、典型項(xiàng)目客戶地圖宏觀和政策環(huán)境政府工作報(bào)告、基建、產(chǎn)業(yè)、房貸政策土地市場(chǎng)特征及趨勢(shì)研判商品房市場(chǎng)特征及趨勢(shì)研判全市、分區(qū)新房/二手市場(chǎng)表現(xiàn)PARTONE客戶地圖客戶成交熱力圖4月成交量受調(diào)控影響小幅回落，中心供應(yīng)有所恢復(fù)，成交回升，黃埔持續(xù)供不應(yīng)求，熱度較高；南沙外地客減少，成交較為平穩(wěn)；增城積極搶收外溢客戶成交增長表現(xiàn)突出二手客戶在增值稅新政升級(jí)下加快入市，成交達(dá)近三年次高，但花都、從化等外圍區(qū)域表現(xiàn)不佳圖：分區(qū)新建商品住宅成交同比從化4.8萬㎡↑43%市場(chǎng)平穩(wěn)，持續(xù)續(xù)銷12.5萬㎡↑126%供應(yīng)充足，成交有保證從化增城白云29.1萬㎡↑62%供應(yīng)量足，天河、黃埔客8.3萬㎡↑165%戶外溢帶動(dòng)，部分項(xiàng)目小受到中心四區(qū)帶動(dòng)，花幅漲價(jià)，地鐵沿線樓盤為去化有加快都增主力成交黃埔天河白城云20.7萬㎡↑87%2.6萬㎡↓9%黃埔供應(yīng)量較少，成交受一定供應(yīng)量少，成交量不約束天河足荔海珠荔灣灣番禺番20.5萬㎡↑156%8.4萬㎡↑24%禺性價(jià)比優(yōu)勢(shì)凸顯，吸引廣鋼、芳村板塊活躍度高市區(qū)改善外溢南南沙海珠沙3.3萬㎡↑115%22.9萬㎡↑31%市場(chǎng)平穩(wěn)，開盤項(xiàng)目表熱度延續(xù)，但信貸、人才≥150%現(xiàn)好50%-100%＜0%購房政策有收緊，目前市場(chǎng)平穩(wěn)100%-150%0%-50%資料來源：保利投顧研究院整理；備注：同比數(shù)據(jù)為對(duì)比2019年4月

圖：分區(qū)二手房同比從化從化5萬㎡↓52%花都9454元/㎡14萬㎡↓18%白云15373元/㎡增城花23萬㎡↑18%12.9萬↑69%30278元/㎡都增16419元/㎡天河白城17萬㎡↑65%云54681元/㎡黃埔黃埔越秀天河6.9萬㎡↑84%秀荔33118元/㎡10.7萬㎡↑143%海珠48797元/㎡灣番番禺荔灣25萬㎡↑32%禺26829元/㎡8.6萬㎡↑164%南37347元/㎡南沙海珠沙11萬㎡↑177%16.8萬㎡↑116%21140元/㎡41285元/㎡≥150%50%-100%＜0%100%-150%0%-50%客戶成交熱力圖4月成交量受調(diào)控影響小幅回落，中心供應(yīng)有所恢復(fù)，成交回升，黃埔持續(xù)供不應(yīng)求，熱度較高；南沙外地客減少，成交較為平穩(wěn)；增城積極搶收外溢客戶成交增長表現(xiàn)突出二手客戶在增值稅新政升級(jí)下加快入市，成交達(dá)近三年次高，但花都、從化等外圍區(qū)域表現(xiàn)不佳圖：分區(qū)新建商品住宅成交環(huán)比花都12.5萬㎡↓16%供應(yīng)充足，成交有保證從化白云8.3萬㎡↓17%受到中心四區(qū)帶動(dòng)，花去化有加快都增天河白城云2.6萬㎡↓63%黃埔供應(yīng)量少，成交量不天河足荔海珠荔灣灣番8.4萬㎡↑22%禺廣鋼、芳村板塊活躍度高南海珠沙5.1萬㎡↑21%市場(chǎng)平穩(wěn)，開盤項(xiàng)目表現(xiàn)好≥150%50%-100%＜0%100%-150%0%-50%資料來源：保利投顧研究院整理；備注：環(huán)比數(shù)據(jù)為對(duì)比2021年3月

從化4.8萬㎡↓8%市場(chǎng)平穩(wěn)，持續(xù)續(xù)銷增城29.1萬㎡↑103%供應(yīng)量足，天河、黃埔客戶外溢帶動(dòng)，部分項(xiàng)目小幅漲價(jià)，地鐵沿線樓盤為主力成交黃埔20.7萬㎡↓21%供應(yīng)量較少，成交受一定約束番禺20.5萬㎡↓36%性價(jià)比優(yōu)勢(shì)凸顯，吸引市區(qū)改善外溢南沙22.9萬㎡↓8%熱度延續(xù)，但信貸、人才購房政策有收緊，目前市場(chǎng)平穩(wěn)

圖：分區(qū)二手房成交環(huán)比從化從化5萬㎡↓21%花都9454元/㎡14萬㎡↓5%白云15373元/㎡增城花23萬㎡↑14%12.9萬↑9%30278元/㎡都增16419元/㎡天河白城17萬㎡持平云54681元/㎡黃埔黃埔越秀天河6.9萬㎡↓6%秀荔33118元/㎡10.7萬㎡↑11%海珠48797元/㎡灣番番禺荔灣25萬㎡↑18%禺26829元/㎡8.6萬㎡↑24%南37347元/㎡南沙海珠沙11萬㎡↑35%16.8萬㎡↑2%21140元/㎡41285元/㎡≥150%50%-100%＜0%100%-150%0%-50%購房成本指南房貸利率再度上調(diào)，貸款額度持續(xù)偏緊，預(yù)計(jì)整體偏緊態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)4月底廣州房貸利率啟動(dòng)年內(nèi)第三次上調(diào)潮，相比月初各上調(diào)10個(gè)BP，此前于1月下旬、4月初已上調(diào)兩輪，較年初漲約35-45bp，漲幅遠(yuǎn)超大中城市平均水平，至此整體首套房貸利率水平居一線城市之首，且額度持續(xù)緊張，放款時(shí)間較年初延長1個(gè)月以上，農(nóng)行收緊樓齡30年以上步梯樓貸款和跨區(qū)二手貸業(yè)務(wù)。今年來廣州嚴(yán)查經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市、首付款來源，利率持續(xù)上調(diào)，房貸不斷收緊，預(yù)計(jì)整體偏緊態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)。表：各銀行房貸利率加點(diǎn)情況圖：廣州首套房房貸利率走勢(shì)（%）6.002020年12月底2021年1月底2021年2月底-32021年4月底放款時(shí)銀行月底間5.80首套二套首套二套首套二套首套二套5.60工商銀行+0.35+0.6+0.55+0.7+0.55+0.75+0.65+0.85至少35.40個(gè)月建設(shè)銀行+0.3+0.6+0.55+0.67+0.55+0.75+0.75+0.85至少45.20個(gè)月5.00中國銀行+0.4+0.55+0.55+0.75+0.55+0.75+0.65+0.753-6個(gè)4.80月4.60農(nóng)業(yè)銀行+0.4+0.6+0.55+0.75+0.55+0.75+0.75+0.95至少3LPR利率：連續(xù)12個(gè)月4.40個(gè)月持平招商銀行+0.4+0.6+0.55+0.75+0.60+0.8+0.60+0.8至少24.20個(gè)月4.00農(nóng)業(yè)銀行廣州分行下發(fā)個(gè)人住房貸款新政通知：①對(duì)樓齡30年及以上的步梯房，最高按042021數(shù)不超過6成，優(yōu)質(zhì)客戶除外。②收窄跨區(qū)辦理二手房貸款業(yè)務(wù)范圍，城區(qū)行不得跨區(qū)首套房房貸利率（%）5年期LPR辦理部分近遠(yuǎn)郊二手房貸款業(yè)務(wù)。資料來源：保利投顧研究院整理房企投資熱力圖首批集中掛牌48宗涉宅地，共出讓42宗地出讓，建面799萬㎡，攬金906億元42宗地塊成交，收金906億元：增城14宗，白云7宗，番禺、南沙各5宗，花都4宗，黃埔、從化各3宗，荔灣1宗；共流拍6宗：增城4宗（正果、石灘、朱村、增江），從化江浦1宗，白云鐘落潭1宗。各區(qū)分區(qū)分化：◆(1)中心城區(qū)和近郊熱度高，黃埔3宗地觸頂搖號(hào)，白云區(qū)金沙洲地塊、番禺橋南地塊觸頂成交；◆(2)外圍區(qū)域南沙熱度相對(duì)較高，橫瀝島地塊，觸頂成交，樓面價(jià)23604元/㎡，刷新南沙地價(jià)紀(jì)錄；增城除科教城板塊朱村地鐵上蓋地塊、新塘地塊高溢價(jià)成交，其他基本底價(jià)成交；從化地塊均底價(jià)成交。

圖：房企投資熱度地圖從化（4宗）花都（4宗）增城（18宗）白云（7宗）越秀 天河黃埔（3宗）荔灣（1宗） 海珠番禺（5宗）45%以上和搖號(hào)地塊20-45%南沙（5宗）0-20%0%流拍資料來源：保利投顧研究院整理客戶特征地圖客戶看房熱度維持較高水平，熱點(diǎn)區(qū)域備受追捧四月期間客戶看房熱度處相對(duì)較高水平，四月底首批“兩集中”土地開拍熱點(diǎn)區(qū)域的熱度較高，五一期間全市客戶整體來訪成交熱度接近去年國慶水平，五一前后熱點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目備受追捧，多盤開盤即磬。圖：全市監(jiān)控項(xiàng)目來訪成交情況50000450004000035000300002500020000150001000050000來訪 成交數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院整理

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表：廣州典型開盤項(xiàng)目信息區(qū)域項(xiàng)目時(shí)間推貨套數(shù)成交套數(shù)價(jià)格及變化（萬元/㎡）當(dāng)天去化率黃埔大壯名城5.51871875.5100%天河城投珠江天河壹5.83063066.5-8.5萬100%品番禺亞運(yùn)城5.1100932.85-393%番禺山海連城5.566182.827%較前期漲1000元/㎡南沙中建弘陽灣璟壹4.293682252.3-2.761%號(hào)增城華潤公園上城4.30192702.8-336%增城佳兆業(yè)悅峰4.302041091.7-1.953%PARTTWO宏觀和政策環(huán)境宏觀政策廣州發(fā)布新一輪調(diào)控政策，涵蓋土地、金融、價(jià)格、市場(chǎng)監(jiān)管等多個(gè)維度廣州市場(chǎng)熱度高，70大中城市價(jià)格指數(shù)有多個(gè)月位居榜首，4月2日，發(fā)布新一輪調(diào)控，政策涵蓋土地、金融、價(jià)格、市場(chǎng)監(jiān)管等多維度，內(nèi)容較體系，目的主要是引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期趨于理性：①加大土地端供應(yīng)，部分區(qū)域限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)；②將出臺(tái)一手房指導(dǎo)價(jià)；③享受人才政策的購房者限售由2年延長至3年；④嚴(yán)審經(jīng)營貸。4月8日，住建部約談廣州等5市政府負(fù)責(zé)人，要求切實(shí)提高政治站位，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。措施 具體內(nèi)容完善房價(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，在部分區(qū)域采用加大土地供應(yīng)，“限房價(jià)，競(jìng)地價(jià)”出讓，同時(shí)，通過統(tǒng)籌部分區(qū)域限房價(jià)、競(jìng)地價(jià) 增加地塊內(nèi)配建的租賃住房面積，加大租賃住房的供應(yīng)力度一手房指導(dǎo)價(jià) 全市范圍加強(qiáng)對(duì)新建商品住房價(jià)格指導(dǎo)通過享受人才政策購買的住房（含新建商品限售調(diào)整住房和二手住房），限售年限從取得不動(dòng)產(chǎn)證之日起滿2年延長到滿3年加強(qiáng)金融監(jiān)管等 嚴(yán)格審查經(jīng)營貸款；禁止中介炒房；禁止網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)散布上漲言論資料來源：保利投顧研究院整理

圖：廣州調(diào)控政策及影響背 ?近期中心城區(qū)及黃埔、南沙等地樓市熱度高，價(jià)格上漲。3月來廣州調(diào)控趨緊、預(yù)售趨景 嚴(yán)，部分熱點(diǎn)區(qū)域取證少，供應(yīng)放緩、貸款收緊影響下，新房成交對(duì)比今年1月和去年12月有明顯下跌，黃埔科學(xué)城板塊有項(xiàng)目出現(xiàn)投資客退房。政策涵蓋土地、金融、價(jià)格、市場(chǎng)監(jiān)管等多個(gè)維度，內(nèi)容較為體系，目的主要是引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期趨于理性：1.廣州人才新政購房限售3年（以取證為時(shí)點(diǎn)，一般網(wǎng)簽后約需2年才取證），上海限售5年以網(wǎng)簽備案作為時(shí)點(diǎn)，因此廣州人才新政限售要求類同上海，結(jié)合信貸收緊，有望進(jìn)一影步抑制鉆人才新政空子投資投機(jī)空間，保障剛需購房需求。響2.在大規(guī)模土拍前再提部分區(qū)域“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”，將完善房價(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)的出讓模式，并提出對(duì)一手房實(shí)行指導(dǎo)價(jià)（3月初已窗口指導(dǎo)天河、黃埔銷售價(jià)格，珠江花城雙合同被爆料后封盤，目前兩區(qū)項(xiàng)目取證放緩，熱盤多缺貨），利于控制即將到來的土拍熱度。3.進(jìn)一步精準(zhǔn)監(jiān)管經(jīng)營貸，對(duì)抵押人持有被抵押房產(chǎn)時(shí)間低于1年的，審慎確定貸款抵押成數(shù)，將進(jìn)一步震懾資金違規(guī)流入樓市，引導(dǎo)預(yù)期回歸理性?？蛻粲^望情緒有加重。12宏觀政策421新政收緊人才購房政策社保要求，二手房增值稅征免年限由2年提高至5年4月8日被住建部約談后，廣州發(fā)布421新政，①繼續(xù)收緊人才購房政策：繼4月2日人才購房限售升級(jí)后，此次要求須提供一年人才認(rèn)定所在區(qū)連續(xù)1年的個(gè)稅或社保證明，并不得補(bǔ)繳，預(yù)計(jì)對(duì)南沙、黃埔等區(qū)影響較大；②二手房增值稅征免年限提高：除花都、從化外，增值稅征免年限從2年提高至5年，增加的稅負(fù)較為明顯；③強(qiáng)化保障性住房及租賃住房建設(shè)，通過新建、配建、改建等方式，增加租賃住房供給。圖：421廣州新政人才購房政策變化主要內(nèi)容新政后區(qū)域新政前政策人才購房政策政策人才購房政策南沙 本科或中級(jí)證+勞動(dòng)合同+半年南沙流水（無社保要求）黃埔?本科或中級(jí)證+勞動(dòng)合同+半年本地流水+半年社保或個(gè)稅?黃埔區(qū)工作+廣州人才綠卡=配偶、父母、子女均一套社?；虬自扑逆?zhèn)全國一年社保+白云區(qū)勞動(dòng)合同個(gè)稅要?花都區(qū)/空港經(jīng)濟(jì)區(qū)工作=無房可購一套，限售3年求提高花都?花都人才綠卡持有者配偶、父母、子女無房均可購一套至區(qū)內(nèi)?花都人才綠卡，需區(qū)內(nèi)社保6個(gè)月。12個(gè)月、不能補(bǔ)?番禺大學(xué)城本科在讀/應(yīng)屆畢業(yè)生繳番禺?番禺區(qū)工作+雙一流本科及以上番禺社保一年+中高管+大專中心五區(qū) 雙一流本科及以上或全球前500名境外一流大學(xué)本科及以上+半年社?；騻€(gè)稅點(diǎn)評(píng)：①提升人才購房限制，進(jìn)一步抑制鉆人才新政空子投資投機(jī)空間，南沙、黃埔等人才客戶比較較高區(qū)域受影響大。②應(yīng)對(duì)：南沙部分項(xiàng)目接受延期網(wǎng)簽，但多要求一次性付款，對(duì)需求釋放有較明顯壓制效果。

圖：421廣州新政增值稅征免年限主要內(nèi)容2年以下2-5年5年以上調(diào)控9區(qū)普通住宅全額*5%全額*5%免征（新政）非普通住宅全額*5%全額*5%差價(jià)*5%舊政普通住宅全額*5%免征免征非普通住宅全額*5%差價(jià)*5%差價(jià)*5%圖：421廣州新政增值稅征免年限變化影響實(shí)例2年以下2-5年5年以上調(diào)控9區(qū)普通住宅2525（增加25萬）0（新政）非普通住宅5050（增加37.5萬）12.5舊政普通住宅2500非普通住宅5012.512.5新政前后增值 購買2-5年，總價(jià)1000萬住房（非普通住宅），差37.5萬，總價(jià)500萬稅對(duì)比 （非普通住宅）住房，差25萬。備注：非普通住宅以1000萬、150㎡為例，之前購房發(fā)票價(jià)750萬；普通住宅以500萬、100㎡為例。點(diǎn)評(píng)：“賣一買一”換房需求受到抑制，二手房流動(dòng)性受到一定壓制。資料來源：保利投顧研究院整理宏觀政策海珠區(qū)、番禺區(qū)跟進(jìn)調(diào)控，提出禁止捆綁搭售和雙合同、加強(qiáng)價(jià)格指導(dǎo)與調(diào)控等4月23日，海珠區(qū)跟進(jìn)調(diào)控，主要提出合理指導(dǎo)新房備案價(jià)格，以及“一房一價(jià)”，禁捆綁搭售和雙合同；4月25日，番禺區(qū)跟進(jìn)調(diào)控，主要提出加強(qiáng)價(jià)格指導(dǎo)與調(diào)控，嚴(yán)把人才購房審核關(guān)，深層次推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作。各區(qū)政策跟進(jìn)調(diào)控，加強(qiáng)房價(jià)指導(dǎo)，加強(qiáng)購房資格審查，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，引導(dǎo)預(yù)期回歸理性。圖：423海珠跟進(jìn)調(diào)控政策主要內(nèi)容指導(dǎo)備案價(jià)合理新房的備案價(jià)格，對(duì)不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的，將暫不核發(fā)預(yù)售許可證或不予辦理交易網(wǎng)簽備案；“一房一價(jià)”，禁雙合同經(jīng)過政府備案價(jià)的新房，要執(zhí)行“一房一價(jià)”標(biāo)價(jià)，不得以捆綁搭售或“雙合同”等限定方式，變相實(shí)行價(jià)外加價(jià)；打擊投機(jī)不得向無購房資格的人出售商品房，不得投機(jī)炒作未交付商品房；存量房中介機(jī)構(gòu)不得配合業(yè)主以明顯高于市場(chǎng)價(jià)方式掛牌，和以非正常方式頻繁調(diào)整已掛牌的房產(chǎn)出售價(jià)格。整治宣傳與銷售行為整治無證銷售、捂盤惜售，廣告中出現(xiàn)升值或投資回報(bào)承諾、哄抬房價(jià)等違法違規(guī)行為。

圖：425番禺跟進(jìn)調(diào)控政策主要內(nèi)容一手限價(jià)進(jìn)一步強(qiáng)化新建商品住房項(xiàng)目價(jià)格管理，對(duì)不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的，將暫不核發(fā)預(yù)售許可證或不予辦理交易網(wǎng)簽備案。全區(qū)備案嚴(yán)格實(shí)行新建商品住房預(yù)售價(jià)格和現(xiàn)房銷售價(jià)格的價(jià)格備案指導(dǎo)。人才嚴(yán)格審核嚴(yán)把人才購房審核關(guān)，在保障高層次人才購房剛需的基礎(chǔ)上，嚴(yán)防假借人才資格炒房行為。完善住房體系深層次推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作，共籌集公租房4197套，配租約2500套。強(qiáng)化執(zhí)法監(jiān)督持續(xù)整頓規(guī)范番禺區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)開發(fā)經(jīng)營行為。資料來源：保利投顧研究院整理月度快訊類型資訊內(nèi)容點(diǎn)評(píng)?4月2日，廣州發(fā)布新一輪調(diào)控政策，涵蓋土地、金融、價(jià)格、市場(chǎng)監(jiān)管等多個(gè)維度（見前面具體內(nèi)容）4月3日，南沙率先跟進(jìn)新政：①加大人才公寓、共有產(chǎn)權(quán)住房、產(chǎn)業(yè)配套人才住房供應(yīng)力度；②重點(diǎn)加強(qiáng)人才購房南沙作為熱點(diǎn)區(qū)域，跟進(jìn)廣州調(diào)控，以引導(dǎo)資格審核把關(guān)，偽造人才資格將移交司法機(jī)關(guān)；③人才綠卡4月底到期，目前未見人才政策評(píng)估與修正動(dòng)作。市場(chǎng)預(yù)期回歸理性?4月8日，住建部約談廣州、東莞等五城，要求牢牢把握房子是用來住的、不是用來炒的定位，確保實(shí)現(xiàn)三穩(wěn)目標(biāo)要求提高政治站位遏制炒房，政策壓力較大?4月15日，廣州約談天河、黃埔、南沙等熱度較高與不限購6區(qū)，強(qiáng)調(diào)“房住不炒”與穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，6區(qū)政策或?qū)⒂姓{(diào)控加碼。同時(shí)強(qiáng)調(diào)打擊捂地囤地行為，加強(qiáng)新建商品住房價(jià)格指導(dǎo)。?4月21日，發(fā)布新政：收緊人才購房政策社保要求，且二手房增值稅征免年限由2年提高至5年（見前面具體內(nèi)容）?4月23日，海珠區(qū)跟進(jìn)調(diào)控，主要提出合理指導(dǎo)新房備案價(jià)格（見前面具體內(nèi)容）行業(yè)?4月25日，番禺區(qū)跟進(jìn)調(diào)控，主要提出加強(qiáng)價(jià)格指導(dǎo)與調(diào)控，嚴(yán)把人才購房審核關(guān)政策?4月28日，廣州房貸利率再度上調(diào)10bp。此前于1月下旬、4月初已上調(diào)兩輪，較年初漲約35-45bp。（見前面具體內(nèi)容）?4月30日，黃埔區(qū)發(fā)布通知稱，人才綠卡制度政策將延續(xù)實(shí)施1年至2022年5月4日。人才客戶購房門檻無變動(dòng)南沙四大銀行只接受本地購房者的貸款申請(qǐng)，不接受非本地?zé)o五年社保人員或無法提供在南沙半年/一年真實(shí)流水的熱點(diǎn)區(qū)域南沙強(qiáng)化貨幣端調(diào)控，打擊投資投購房者。各項(xiàng)目積極出臺(tái)營銷政策對(duì)沖影響機(jī)行為，對(duì)需求釋放形成一定約束?市教育局發(fā)布招生指導(dǎo)意見（征求意見稿），提出推進(jìn)義務(wù)教育學(xué)校招生免試就近入學(xué)全覆蓋，取消特長生，有望免試就近入讀，學(xué)區(qū)房重要性進(jìn)一步凸顯。統(tǒng)籌實(shí)現(xiàn)公民同招，避免“掐尖”行為；優(yōu)先發(fā)展公辦學(xué)校；?公積金新政征求意見：公積金貸款期限擬從20年延長至30年，二手房貸款期限與樓齡之和不超50年（目前40年）。延長二手房貸款期限，利好需求端釋放?據(jù)媒體消息，南沙、番禺、白云將出臺(tái)限價(jià)新規(guī)，內(nèi)容規(guī)定新房預(yù)售證備案價(jià)漲幅不可高于上一次取證備案價(jià)的3%，廣州限價(jià)細(xì)則仍待觀察且新取證備案價(jià)不可超過上一次網(wǎng)簽的最高價(jià)，目前市場(chǎng)上部分項(xiàng)目正抓緊網(wǎng)簽。資料來源：保利投顧研究院整理PARTTHREE土地市場(chǎng)特征及趨勢(shì)研判首批集中土地出讓首批集中掛牌48宗涉宅地，出讓42宗地建面799萬㎡，攬金906億元；仍有350余萬㎡待供應(yīng)42宗地塊成交，收金906億元。其中，增城14宗，白云7宗，番禺、南沙各5宗，花都4宗，黃埔、從化各3宗，荔灣1宗；共流拍6宗：增城4宗（正果、石灘、朱村、增江），從化江浦1宗，白云鐘落潭1宗。各區(qū)分化，中心城區(qū)和近郊熱度高，外圍區(qū)域南沙熱度相對(duì)較高，增城和從化多底價(jià)成交。年內(nèi)預(yù)計(jì)仍有350余萬㎡地塊供應(yīng)，天河、荔灣等中心區(qū)稀缺地塊多，南沙、增城等地仍將有較多地塊供應(yīng)。圖：年內(nèi)供應(yīng)情況分析區(qū)計(jì)劃供地面積計(jì)劃供地?cái)?shù)量已成交面積已成交數(shù)量待成交面積待成交宗數(shù)待成交典型地塊黃埔78.351224.6553.77知識(shí)城改革大道以東地塊，龍湖街九龍大道以東地塊、何棠下舊改花都98.76645.27453.492北站地塊，花山鎮(zhèn)平西村，平步大道北，花東鎮(zhèn)保良村地塊南沙127.881615.895111.9911橫瀝鎮(zhèn)，橫瀝島尖，欖核鎮(zhèn)，金州街，萬頃沙、亭角地塊增城96.502076.231620.274石灘鎮(zhèn)、新塘、永寧，荔湖街地塊白云61.971046.87815.12煤炭地質(zhì)局地塊，石豐路地塊，均禾街地塊從化54.08614.86439.222太平鎮(zhèn)，江浦街地塊番禺38.98947.155-（已推大于計(jì)劃）4南浦村、橋南街涌口村地塊（新增供應(yīng)南站TOD）荔灣41.98133.45138.5312廣鋼新城，鶴洞，大坦沙，茶滘村地塊天河21.2550021.255珠江新城冼村舊改地塊，燕塘地塊，梅花鋁廠，智慧城地塊海珠14.32211.92-0-越秀000000-合計(jì)634.08992865035349-資料來源：保利投顧研究院整理首批集中土地出讓首批集中拍地表現(xiàn)：中心城區(qū)和近郊熱度高中心城區(qū)和近郊熱度高：①4宗進(jìn)入搖號(hào)，其中，黃埔3宗（知識(shí)城2宗）、番禺創(chuàng)新城1宗；②樓面價(jià)最高為白云金沙洲地塊，歷經(jīng)113輪競(jìng)價(jià)后被華潤以21億元+2.34萬㎡配建競(jìng)得，折合樓面價(jià)42122元/㎡，溢價(jià)45%；③番禺橋南地塊被卓越以29.97億競(jìng)得，溢價(jià)45%；石碁地塊被天地源以12.43億元+配建900㎡競(jìng)得，樓面價(jià)1.8萬元/㎡，溢價(jià)39.5%。圖：4月廣州首批集中供地分布情況 從化（4宗）花都（4宗）增城（18宗）白云（7宗）越秀 天河黃埔（3宗）荔灣（1宗） 海珠番禺（5宗）45%以上和搖號(hào)地塊20-45%南沙（5宗）0-20%0%流拍資料來源：保利投顧研究院整理

圖：2021年首批集中掛牌典型地塊具體情況區(qū)域行政區(qū)地塊名稱/位置建筑面積拿地房企成交總價(jià)溢價(jià)率折合樓面價(jià)（萬㎡）（億元）（元/㎡）荔灣區(qū)海龍路興達(dá)地塊12.1越秀21.35%21387中心城區(qū)金沙洲地塊7.4華潤21.3+競(jìng)配建2340045%19853南沙白云區(qū)㎡（共7宗）鐘落潭鎮(zhèn)福龍路12.6正榮20.921%16658石門街地塊13.5弘陽+招商35.915%26643新造鎮(zhèn)廣州國際創(chuàng)新城一期C20.5越秀53.545%21819居住地塊番禺區(qū)石碁鎮(zhèn)南浦村（石基）7.8天地源12.440%18080（共5宗）近郊橋南街蜆涌村大口涌以西地塊13.9卓越20.7+競(jìng)配建3600㎡45%24705中心知識(shí)城起步區(qū)地塊7.7越秀1245%27217黃埔中心知識(shí)城起步區(qū)地塊5.7德信16.345%27044（共3宗）廣汕路以北、黃埔軍校小學(xué)西10.4深振業(yè)25.645%24546側(cè)地塊首批集中土地出讓首批集中拍地表現(xiàn)：外圍區(qū)域南沙熱度相對(duì)較高外圍區(qū)域南沙熱度相對(duì)較高：①建發(fā)以溢價(jià)45%摘南沙橫瀝島地塊，樓面價(jià)23604元/㎡，刷新南沙地價(jià)紀(jì)錄，高于2020年下半年1.8-1.9萬元/㎡；慶盛地溢價(jià)36%；融創(chuàng)在進(jìn)港大道拿地價(jià)近2萬元/㎡；②增城18宗中4宗流拍，新塘地由深振業(yè)溢價(jià)40%競(jìng)得，樓面價(jià)超1.5萬元/㎡；朱村地鐵上蓋被上坤以溢價(jià)42.5%競(jìng)得，樓面價(jià)1.43萬元/㎡；其他多數(shù)地塊底價(jià)成交。房企情況：①越秀以總價(jià)108億元斬獲6宗（白云2、荔灣、番禺、增城、南沙）；②珠江實(shí)業(yè)4宗（增城2、白云2），融創(chuàng)3宗（增城2、南沙），金地3宗（增城2、花都），招商2宗（南沙、白云）；③正榮奪2宗首入廣州（白云鐘落潭及增城荔湖）；④碧桂園、中鐵建、建發(fā)、合生、卓越及中小房企力高、上坤等均有所斬獲。圖：4月廣州首批集中從化（4宗）供地分布情況花都（4宗）增城白云（18宗）（7宗）越秀天河黃埔（3宗）荔灣海珠（1宗）番禺（5宗）45%以上和搖號(hào)地塊20-45%南沙（5宗）0-20%0%流拍資料來源：保利投顧研究院整理

圖：2021年首批集中掛牌典型地塊具體情況區(qū)域行政區(qū)地塊名稱/位置建筑面積拿地房企成交總價(jià)溢價(jià)率折合樓面價(jià)（萬㎡）（億元）（元/㎡）南沙街進(jìn)港大道南側(cè)地塊14.3融創(chuàng)10.125%19919南沙區(qū)橫瀝島義沙涌以西地塊8.9建發(fā)+竟配建20.245%236043600㎡（5宗）慶盛樞紐區(qū)塊地塊22.8招商41.336%18108新塘鎮(zhèn)蝴蝶嶺大道西側(cè)地塊4.8深振業(yè)7.340%15334增城中新鎮(zhèn)新新公路東側(cè)8.3金地9.232%11037（18宗）遠(yuǎn)郊朱村街朱村大道西66.7上坤7.742%14262（住宅23.3）北站東廣場(chǎng)二期地塊15.220.713610花都廣州北站東廣場(chǎng)一及廣花公路西二地塊64.1中國旅游集團(tuán)63.30%9873（4宗）中央商務(wù)區(qū)組團(tuán)綜合開發(fā)地塊45.1廣晟+中鐵建31.910676從化太平鎮(zhèn)廣從南路地鐵14號(hào)線太平站7增城中建4.60%10002旺城南片區(qū)地塊一5.3碧桂園3.93%7348（4宗）旺城南片區(qū)地塊二9.2華宇6.83%7356PARTFOUR商品房市場(chǎng)特征及趨勢(shì)研判全市新房供求價(jià)房企積極備貨沖刺5.1節(jié)點(diǎn)，供應(yīng)環(huán)比翻倍，成交受調(diào)控加碼影響小幅回落4月全市新增供應(yīng)153.6萬㎡，環(huán)比大增111%，同比上升44%，房企積極備貨沖刺5.1節(jié)點(diǎn)，增城、南沙兩區(qū)供應(yīng)量占全市近半；成交量113.7萬㎡，環(huán)比下降9%，同比上升71%，本月調(diào)控政策密集出臺(tái)，人才購房社保提高、人才房3年限售、9區(qū)增值稅“2變5”，部分區(qū)域市場(chǎng)觀望情緒開始顯現(xiàn)，成交環(huán)比小幅回落。庫存量隨著供應(yīng)增加有所回升，4月全市庫存為1036萬㎡，較3月增加57萬㎡，去化周期8.9個(gè)月。250200150100500

圖：全市商品住宅供求價(jià)情況供應(yīng)153.6萬㎡，環(huán)比+111%，同比+44%成交113.7萬㎡，環(huán)比-9%，同比+71%2019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月2019年6月2019年12月2020年1月2020年7月2020年8月2021年3月2021年4月供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(jià)(元/㎡)35000300002500020000150001000050000

120011001000900800700600

圖：全市庫存及去化周期20181036.1161412108.986422019年1月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月2019年11月2020年1月2020年3月2020年5月2020年7月2020年9月2020年11月2021年1月2021年3月庫存面積(萬㎡)去化周期6'(月)數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院整理全市二手房市場(chǎng)增值稅新政刺激成交，4月二手成交16025宗，為近三年次高位4月二手成交套數(shù)16025套，成交面積150.9萬㎡，環(huán)比增長7.9%，同比上升82.4%，較2019年同期增長41.2%，4月二手房市場(chǎng)交投氛圍活躍，本月新建商品房新批預(yù)售速度放緩，一手供應(yīng)較少，二手市場(chǎng)補(bǔ)位；其中黃埔、天河等熱點(diǎn)片區(qū)處于斷供狀態(tài)，疊加受新政提高增值稅使得部分消費(fèi)者集中在新政生效前夜成交/網(wǎng)簽，成交達(dá)近三年次高位。160圖：廣州市二手房月度成交面積及同比（萬㎡；%）150.911000%140受疫情影響，去年同期基數(shù)較低800%120106.9600%10080400%60200%402082.43%0%0-200%072018.082018.092018.102018.112018.122018.012019.022019.032019.042019.052019.062019.072019.082019.092019.102019.112019.122019.012020.022020.032020.042020.052020.062020.072020.082020.092020.102020.112020.122020.012021.022021.032021.042021.數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院整理成交面積（萬㎡）同比分區(qū)市場(chǎng)情況（1）中心五區(qū)：供應(yīng)有所恢復(fù)，新政后部分區(qū)域市場(chǎng)觀望情緒轉(zhuǎn)濃中心五區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)小幅增加，除越秀外各區(qū)均有新增供應(yīng)，庫存量有所回升，天河本月天河壹品取證，5月上旬推貨，開盤即罄。海珠高價(jià)項(xiàng)目推貨，去化理想，帶動(dòng)成交走高；荔灣供應(yīng)恢復(fù)，但下半月受政策影響客戶觀望情緒轉(zhuǎn)濃；白云北部項(xiàng)目開盤表現(xiàn)平平；二手市場(chǎng)方面，新政前購房者集中網(wǎng)簽帶動(dòng)中心區(qū)域二手成交量同環(huán)比普漲。圖：中心區(qū)域商品住宅市場(chǎng)情況區(qū)域指標(biāo)新房市場(chǎng)新房市場(chǎng)二手市場(chǎng)庫存量去化周期供應(yīng)(萬㎡)成交(萬㎡)成交(萬㎡)(萬㎡)(月)總量2.292.617.030.99.7天河同比102%-13%139%//環(huán)比/-63%0%1.3萬㎡0.5月總量7.38.48.759.310.5荔灣同比18%56%191%//環(huán)比/22%24%2.8萬㎡0月總量7.55.116.831.514.7海珠同比/136%128%//環(huán)比/21%2%2.9萬㎡-0.1月總量10.7越秀同比176%環(huán)比11%總量8.08.312.994.216.6白云同比-34%247%126%//環(huán)比58%-17%9%3.5萬㎡-1.1月數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院整理分區(qū)市場(chǎng)情況（2）近郊：黃埔供不應(yīng)求延續(xù)，番禺推貨量不足，市場(chǎng)整體平淡，成交集中流量盤黃埔本月供應(yīng)量雖有所回升，但整體仍處于供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，兩集中土拍熱度高，熱度傳遞至新房市場(chǎng)，新盤推貨去化良好，熱度仍然高企，庫存量與去化周期持續(xù)下行；番禺本月供應(yīng)環(huán)比回落，前期熱度較高的萬博板塊本月無新推，板塊內(nèi)明顯缺貨，市場(chǎng)熱度集中在亞運(yùn)城，本月兩次加推，價(jià)格小幅上漲1000元/㎡左右，成交仍然較好。二手市場(chǎng)環(huán)比平穩(wěn)，同比增長維持高位。表：近郊區(qū)域商品住宅市場(chǎng)情況區(qū)域指標(biāo)新房市場(chǎng)新房市場(chǎng)二手市場(chǎng)庫存量去化周期供應(yīng)(萬㎡)成交(萬㎡)成交(萬㎡)(萬㎡)（月）總量12.620.76.979.54.3黃埔同比28%78%82%//環(huán)比257%-21%-6%-2.7萬㎡-0.4月總量17.320.525.313212.2番禺同比162%125%90%//環(huán)比-15%-36%18%4.8萬㎡-0.5月數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院整理分區(qū)市場(chǎng)情況（3）遠(yuǎn)郊：南沙調(diào)控后外地客減少，熱度小幅下降；增城積極搶收外溢客戶帶動(dòng)成交明顯增長4月遠(yuǎn)郊供應(yīng)相對(duì)充足，多盤推新。南沙調(diào)控新政后熱度小幅下降，外地客來訪總量減少20-30%，廣州本地客維持平穩(wěn)，貸款政策收緊導(dǎo)致部分房企搶回款，橫瀝首盤入市，在18號(hào)線、金融島概念包裝下去化較好；增城本月供應(yīng)充足，多個(gè)項(xiàng)目加推，價(jià)格優(yōu)勢(shì)以及渠道加持下持續(xù)吸引市區(qū)剛需客群，區(qū)域成交同環(huán)比漲幅明顯；從化市場(chǎng)整體熱度一般，時(shí)代項(xiàng)目漲價(jià)1000元/㎡，價(jià)格突破2萬，但客戶接受度一般。二手市場(chǎng)方面，從化、花都成交量同環(huán)比均有所下行。圖：遠(yuǎn)郊區(qū)域商品住宅市場(chǎng)情況區(qū)域指標(biāo)新房市場(chǎng)新房市場(chǎng)二手市場(chǎng)庫存量去化周期（月）供應(yīng)(萬㎡)成交(萬㎡)成交(萬㎡)(萬㎡)總量46.629.123.1213.48.5增城同比15%52%132%//環(huán)比128%103%14%25.8萬㎡+1月總量28.822.910.6143.57.1南沙同比94%157%279%//環(huán)比344%-8%35%6.8萬㎡0月總量8.64.84.97014.6從化同比158%41%-46%//環(huán)比48%-8%-21%5.1萬㎡+0.8月總量14.512.514.017615.6花都同比102%21%-19%//環(huán)比34%-16%-10%7.4萬㎡+0.3月數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院整理五一市場(chǎng)情況五一期間市場(chǎng)推售積極性高，客戶入市意愿較強(qiáng)，市場(chǎng)熱度高4月調(diào)控政策密集出臺(tái)，但首批“兩集中”供應(yīng)區(qū)位佳的地塊受追捧，地市成交氛圍效應(yīng)的傳導(dǎo)下，五一期間全市整體來訪成交熱度超去年國慶水平，樓市熱度較高。近期有傳廣州限價(jià)