房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理講義

房地產(chǎn)開發(fā)

質(zhì)量管理主講:xx部門：工程管理部

xxxx集團房地產(chǎn)公司·員工學堂房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理·目錄一、背景二、重大工程事故回顧三、房地產(chǎn)公司質(zhì)量管理現(xiàn)狀及問題分析

1、規(guī)劃、設計階段優(yōu)化深度不夠

2、工程實施階段缺乏全面質(zhì)量管理四、房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量概述五、房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的質(zhì)量管理六、房地產(chǎn)開發(fā)設計質(zhì)量（功能質(zhì)量）管理

1、規(guī)劃設計階段質(zhì)量管理

2、施工圖設計階段質(zhì)量管理七、房地產(chǎn)開發(fā)施工質(zhì)量（工程質(zhì)量）管理

1、施工階段的質(zhì)量控制。

2、現(xiàn)場有效質(zhì)量管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

3、現(xiàn)場管理需要重點關(guān)注的工序

4、重視成品保護八、房地產(chǎn)開發(fā)售后質(zhì)量管理一、背景2010年10月19日大洋網(wǎng)-廣州日報：

中國建筑只有30年壽命30樓齡房銀行基本不批貸原因分析：盲目拆遷和建筑質(zhì)量網(wǎng)易新聞中心時評：

中國建筑壽命短的三大原因原因分析：質(zhì)量+規(guī)劃+政績新聞研究深度報道：

我國建筑平均壽命僅為30年年產(chǎn)垃圾數(shù)以億計新浪網(wǎng)：

我國建筑平均壽命僅30年不及英國1/4，不及美國1/2

盲目拆遷、規(guī)劃短視是主因每年產(chǎn)生數(shù)億噸建筑垃圾深圳律師網(wǎng)時事法評：

整治“短命建筑”得先除“腐敗基因”從以上新聞背景，我們可以從冰冷的字眼上反映出短壽建筑的三大罪魁禍首：

1、混亂的規(guī)劃與落后的設計（建筑行業(yè)內(nèi)原因）

2、失控的施工監(jiān)管（建筑行業(yè)內(nèi)原因）

3、短視的政績觀（社會因素）短壽建筑行業(yè)內(nèi)原因，矛頭直指：

設計質(zhì)量（功能性質(zhì)量）+施工質(zhì)量（工程質(zhì)量）房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近10年的膨脹和飛速發(fā)展，當我們開始熱衷于新材料、新技術(shù)的時候，工程質(zhì)量作為建筑物的根本就真的可以讓社會放心了嗎？不妨來看看過去一年的“樓XX”故事。返回目錄NO.1：上?！皹谴啻唷?/p>

事件概況：2009年6月27日5時30分左右，上海市蓮花河畔小區(qū)一幢在建13層樓房整體倒塌。原因調(diào)查：主要原因是樓房北側(cè)堆土過高（最高處達10米左右），緊臨大樓南側(cè)的地下車庫基坑開挖深度達4.6米，兩側(cè)的壓力差使土體產(chǎn)生水平位移，過大的水平力超過了樁基的抗側(cè)能力，導致房屋傾倒。NO.2：南京“樓脆脆”事件概況：2009年7月7日，南京正在施工的“中興大樓”靠近公路一側(cè)發(fā)生塌方，震裂了馬路對面的5棟樓，先是前三棟的房子出現(xiàn)裂縫，后來4至5棟房屋也相繼開裂。原因調(diào)查：經(jīng)查勘及分析，認定中興通訊股份有限公司南京研發(fā)中心二期工程施工已經(jīng)對望江磯2號01、02、03幢住宅樓造成了一定的影響。NO.3：重慶“樓脆脆”事件概況：20009年10月23日，重慶市忠縣拔山鎮(zhèn)一幢建筑面積5065平方米的7樓1底商品房，出現(xiàn)大梁斷裂、墻體可插進手掌等險情后，靠10多根木棒支撐，防止垮塌。

原因調(diào)查：建設業(yè)主擅自改變施工圖設計，造成結(jié)構(gòu)體系混亂是主因。包括施工中偷工減料嚴重，混凝土及砂漿標號不達標；監(jiān)理單位不負責；中介檢測機構(gòu)工作不細致。NO.4：武漢“樓脆脆”事件概況：2009年10月24日晚9時許，新洲區(qū)邾城街南街社區(qū)振興里，一棟新建的民房突然倒塌，事發(fā)點不遠處余先生家的廚房被砸跨，幾戶居民家電線被砸斷。原因調(diào)查：該棟私房系平房拆除后改建，并未報批，屬違章建筑。在建造過程中主管部門曾兩次下達停工通知，但房子還是做起來了。NO.5：成都“樓歪歪”

事件概況：09年7月中旬，成都市“校園春天”小區(qū)原來距離就很近的兩棟樓房微微傾斜，靠在了一起。一些業(yè)主家里墻面出現(xiàn)細微裂痕、房門變形。原因調(diào)查：主要是沒有把排水工作做到位，居民質(zhì)疑是旁邊在建小區(qū)“德馨苑”基坑距離3棟住宅樓較近引起鄰近土體的沉降，加寬了已有裂縫，并加大了住宅樓的傾斜量。NO.6：xx“樓歪歪””事件概況況：東莞莞麻涌一一棟6層斜樓，，用6個巨型千千斤頂將將“樓歪歪歪”頂頂直。該該樓與旁旁邊一棟棟房屋間間隙由下下而上依依然呈一一個倒V字形。原因調(diào)查查：據(jù)規(guī)規(guī)劃所工工作人員員介紹，，這棟斜樓是是違章建建筑。經(jīng)經(jīng)過城建建部門現(xiàn)場勘查查，由相相關(guān)專業(yè)業(yè)人士監(jiān)監(jiān)測后得出結(jié)論論，整棟棟房子向向北傾斜斜大約70厘米，傾傾斜原因因是樁沒沒打好。。NO.7：合肥““樓斷斷斷”事件概況況：楓丹白鷺鷺湖公館館18層高樓的的一層，，四根立立柱出現(xiàn)現(xiàn)嚴重裂裂縫，四四根立柱柱出現(xiàn)上上下出現(xiàn)現(xiàn)錯位，，其中損損害最重重的一根根立柱墻墻體出現(xiàn)現(xiàn)大面積積脫落。。原因調(diào)查查：磚砌體施施工進度度過快，，砌體自自然沉實實較大。。室外總總體環(huán)境境施工過過程中，，對裝飾飾柱有一一定程度度擾動。。砌體材材料和鋼鋼筋砼材材料的線線性膨脹脹系數(shù)不不一樣，，在兩種種材料交交接處出出現(xiàn)裂縫縫。NO.8：煙臺“樓垮垮””事件概況：一座投投資4000萬元、歷時兩年多多建成的汽車站大大樓，在投入使用用5年內(nèi)“速朽”，成成為隨時可能垮塌塌的“危樓”——這是近來在網(wǎng)絡和和媒體熱炒的“樓樓垮垮”。原因調(diào)查：對于該該車站的建筑質(zhì)量為何如此之差的問題，車站工作人員表示，原因很復雜；施工方稱工程至今未竣工驗收；目前事件還在調(diào)查之中。NO.9：桐鄉(xiāng)“樓薄薄””事件概況：浙江桐桐鄉(xiāng)太陽湖小區(qū)，，又叫“匯宇都市市花園”一期。隔隔著樓板能聽見樓樓上樓下鄰居說話話。原因調(diào)查：桐鄉(xiāng)市市建設局質(zhì)檢站測測得樓板厚度，客客廳中心僅為7．9厘米。客廳樓板設設計厚度應是12厘米，其他區(qū)域10厘米。NO.10：南京“樓沉沉””事件概況：房子周周邊地表下沉，最最深處達12厘米；負一層衛(wèi)生生間墻根處出現(xiàn)長長達3米的裂縫，最寬處處達1厘米，幾乎橫切整整面墻，類似的裂裂縫還出現(xiàn)在房內(nèi)內(nèi)的各個角落，多多達上百條！原因調(diào)查：江寧建建筑質(zhì)量安裝工程程監(jiān)督站站長說施施工存在質(zhì)量問題題，土沒有夯實，，但不存在結(jié)構(gòu)安安全問題。結(jié)構(gòu)工工程師稱尚無法判判斷結(jié)構(gòu)是否出現(xiàn)現(xiàn)問題，需進一步步檢測。進入今天的課題……房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理三、房地產(chǎn)公司質(zhì)質(zhì)量管理現(xiàn)狀及問問題分析以新都·盛世名門項目為背背景，近年來房地地產(chǎn)公司在開發(fā)質(zhì)質(zhì)量管理上不斷進進步，取得了很多多值得稱道的經(jīng)驗驗，并得到較好的的傳承；同時，也也有需要我們繼續(xù)續(xù)改進的地方，尤尤其是重復出現(xiàn)的的質(zhì)量問題。以下下質(zhì)量管理中暴露露出來的問題，在在當今行業(yè)內(nèi)帶有有一定的共性：1、規(guī)劃、設設計階段優(yōu)優(yōu)化深度不不夠；2、工程實施施階段缺乏乏全面質(zhì)量量管理。1、規(guī)劃、設設計階段優(yōu)優(yōu)化深度不不夠良好的設計計方案從來來沒有像今今天這樣重重要，設計計師提出的的設計方案案如果平淡淡無奇，在在房地產(chǎn)市市場日趨飽飽和及空間間需求特征征不斷變化化情況下，，很難獲得得市場的認認可。規(guī)劃、設計計工作管理理很大程度度上決定了了工程項目目實施的成成敗，現(xiàn)行行的規(guī)劃及及設計方面面管理，遵遵循了一般般房地產(chǎn)企企業(yè)所采用用的作業(yè)流流程，由于于各種綜合合原因，在在項目規(guī)劃劃、設計階階段我們的的參與和管管理缺乏足足夠的深度度和精度，，對設計有有效優(yōu)化不不足。例如：立面缺少空空調(diào)安裝位位置或預留留空調(diào)板尺尺寸不足；；消防管道道外露大堂堂；井口設設置考慮不不周，部分分出現(xiàn)在人人行小道路路中央等等等。2、工程實施施階段缺乏乏全面質(zhì)量量管理忙于事后整整改，事前前與事中控控制不足在工程實施施管理中，，事前質(zhì)量量控制意識識不足，常常在施工單單位施工完完畢后才發(fā)發(fā)現(xiàn)問題，，做事后補補救。例如：土建建施工單位位與園林施施工單位經(jīng)經(jīng)常出現(xiàn)交交接不暢，，尤其是工工期趨緊的的情況下，，主體外立立面裝修未未完工，外外排架無法法拆除情況況下，園林林單位無法法進場施工工，導致工工期延后。。（后續(xù)工工程采用懸懸挑排架已已較好地解解決了這個個問題）常出現(xiàn)的鋁鋁合金窗滲滲漏問題，，主要也是安裝過過程和操作作不規(guī)范引引起；右圖中出現(xiàn)現(xiàn)的滴水順順著窗沿內(nèi)內(nèi)流是因為漏做滴滴水線（俗俗稱鷹嘴））這個小細節(jié)引起起。2.工程實施階階段缺乏全全面質(zhì)量管管理重視竣工驗驗收，成品品保護不到到位在工程質(zhì)量量的管理過過程中，竣竣工驗收以以后開始萬事事大吉，而而忽視對成成品的保護護意識。例如：對鋁鋁合金門窗窗的成品保保護上。鋁合金門窗窗分包單位位完成安裝裝后，沒有有與后序施施工單位進進行工序交交接。結(jié)果果，由于后后序的施工工使很多鋁鋁合金門窗窗的滑道被被破壞，門門框撞傷；；而后序施施工單位通通常都屬于于業(yè)主方直直接委托的的分包單位位，造成責責任無法分分清，維修修主體抵觸觸情緒嚴重重，造成管管理難度和和協(xié)調(diào)成本本的增加。。上圖為入戶門門保護作法；；下圖為撞傷的的門框。返回目錄四、房地產(chǎn)開開發(fā)質(zhì)量概述述房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)質(zhì)量是一個廣廣義上的全過過程“質(zhì)量””，包括項目目地段選擇質(zhì)質(zhì)量、可行性性研究質(zhì)量、、項目前期策策劃質(zhì)量、設設計質(zhì)量、工工程實施質(zhì)量量、物業(yè)管理理質(zhì)量、售后后服務質(zhì)量等等。由于項目地段段選擇質(zhì)量往往往回旋空間間小，物業(yè)管管理質(zhì)量直接接參與難度大大；因此目前前房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)質(zhì)量管理集集中在可行性性研究、項目目前期策劃、、設計質(zhì)量、、工程實施質(zhì)質(zhì)量及售后質(zhì)質(zhì)量上。四.房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)質(zhì)量概述在質(zhì)量管理過過程中，我們們常常把主要要精力放在了了施工階段，，難逃施工企企業(yè)本質(zhì)。對對前期項目可可行性研究階階段、策劃階階段、設計階階段的質(zhì)量管管理重視程度度不夠。作為建設方，，是以項目開開發(fā)而成立的的團隊，施工工管理的思維維應該改變。。當開發(fā)項目目進行到施工工階段時，產(chǎn)產(chǎn)品策劃、市市場定位、目目標客戶群、、項目的設施施配套均已確確定，規(guī)劃設設計方案、技技術(shù)方案和設設計圖紙都已已經(jīng)審查通過過，假如這些些大量的前期期質(zhì)量不是最最優(yōu)的，那將將會很難保證證工程項目的的整體投資效效益。四、房地產(chǎn)開開發(fā)質(zhì)量概述述百銳地產(chǎn)盧衛(wèi)衛(wèi)東提出，房房地產(chǎn)質(zhì)量是是以客戶滿意意度為目標的的綜合產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量；區(qū)別于于傳統(tǒng)承包單單位的工藝質(zhì)質(zhì)量標準。包括反映綠色色生態(tài)的產(chǎn)品品性能質(zhì)量，，反映規(guī)劃、、設計水平的的功能質(zhì)量，，反映工程構(gòu)構(gòu)造、施工工工藝的工程質(zhì)質(zhì)量；反映物物業(yè)管理、人人文環(huán)境的服服務質(zhì)量。以上分析不難難看出，設計計質(zhì)量（功能能質(zhì)量）在房房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)質(zhì)量管理中舉舉足輕重，甚甚至重于施工工質(zhì)量（工程程質(zhì)量）。因因此本次課程程在涉及前期期工作質(zhì)量和和售后服務質(zhì)質(zhì)量的同時，，重點分析設計質(zhì)量（功功能質(zhì)量）和施工質(zhì)量（工工程質(zhì)量）的管理。鑒于房地產(chǎn)質(zhì)質(zhì)量缺陷案例例解析另有專題課程，時時間所限，本本次課題不做詳悉；僅對對房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)質(zhì)量“管理理”的途徑和方法法與大家一起起探討。返回目錄五、房地產(chǎn)開開發(fā)前期工作作的質(zhì)量管理理房地產(chǎn)開發(fā)前前期工作，包包括項目建議議書、可行性性研究報告、、項目開發(fā)的的產(chǎn)品策劃等等；前期工作作的質(zhì)量是整整個房地產(chǎn)項項目的關(guān)鍵。。熟悉地產(chǎn)行業(yè)業(yè)動態(tài)走勢，，精挑細選咨咨詢單位；明明確咨詢成果果的質(zhì)量目標標和質(zhì)量標準準，盡量避免免憑感覺上開開發(fā)項目。重視可行性研究究報告的質(zhì)量，，不應該片面地地把可行性研究究報告視為可批批性報告?？尚行行匝芯繎撚杏猩钊氲氖袌稣{(diào)調(diào)研(宏觀、中觀、微微觀調(diào)查)，包括定定性和定定量相結(jié)結(jié)合的調(diào)調(diào)查與分分析；對對規(guī)劃方方案、戶戶型、景景觀方案案等進行行多方案案比選；；嚴格項目目前期工工作成果果的質(zhì)量量評審。。評審是保保證和提提高開發(fā)發(fā)項目前前期工作質(zhì)量的的重要手手段，同同時吸取取更多專家的知知識和智智慧，及及時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題，，優(yōu)化前期期工作成成果。返回目錄錄六、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)設計質(zhì)質(zhì)量（功功能質(zhì)量量）管理理房地產(chǎn)公公司在設設計質(zhì)量量管理方方面積累累了不少少可行的的經(jīng)驗，，建立了了基本的的工作流流程，為為規(guī)范設設計質(zhì)量量管理奠奠下基礎礎；例如如樣板先先行的有有效執(zhí)行行，是糾糾正設計計缺陷的的最后一一道關(guān)卡卡，為質(zhì)質(zhì)量管理理立下汗汗馬功勞勞；但是更有有效的設設計質(zhì)量量管理應應該發(fā)生生在施工工之前，，例如戶戶型設計計、單體體設計、、道路規(guī)規(guī)劃、景景觀風格格等，這這些方案案的最優(yōu)優(yōu)確定，，才可以以從源頭頭上避免免先天不不足！根據(jù)設計計管理的的控制流流程，從從以下兩兩階段完完成設計計質(zhì)量（（功能質(zhì)質(zhì)量）的的有效管管理：1、規(guī)劃設設計階段段質(zhì)量管管理2、施工圖圖設計階階段質(zhì)量量管理1、規(guī)劃設設計階段段質(zhì)量管管理規(guī)劃設計計的依據(jù)據(jù)：經(jīng)過過精心優(yōu)優(yōu)化的前前期可行行性研究究報告、、市場調(diào)調(diào)研、開開發(fā)項目目的產(chǎn)品品策劃定定位等前前期工作作；并根根據(jù)這些些前期工工作積累累編制的的詳盡的的規(guī)劃設設計任務務書；而而咨詢公公司應該該參與到到規(guī)劃方方案的設設計；案案例（從化項項目規(guī)劃劃調(diào)整））混亂的規(guī)規(guī)劃:2、施工圖圖設計階階段質(zhì)量量管理施工圖設設計階段段的質(zhì)量量管理是是防止功功能性質(zhì)質(zhì)量缺陷陷的關(guān)鍵鍵，先天天不足必必將帶來來后患無無窮。因因此，要要擇優(yōu)選選好設計計方案，，對住宅宅的套型型、結(jié)構(gòu)構(gòu)體系、、內(nèi)部功功能、空空間利用用、節(jié)能能節(jié)地等等要創(chuàng)新新創(chuàng)優(yōu)設設計。要在保證證結(jié)構(gòu)可可靠的前前提下，，達到兩兩個要求求：一要合理理空間，，要在確確定的套套房面積積內(nèi)，合合理安排排居住、、使用、、衛(wèi)生等等面積，，讓人使使用方便便，居住住舒適；；二要做到建筑筑造型和風格格的藝術(shù)感，，對墻體立面面形狀、屋蓋蓋形式的處理理要靈活得當當，能給人以以美的享受，，使開發(fā)的房房產(chǎn)具有較高高的使用價值值和觀瞻價值值。注意各專業(yè)之之間的交叉協(xié)協(xié)調(diào)，以及人人性化的設計計；關(guān)注建筑筑設備及家居居產(chǎn)品的市場場變化，及時時調(diào)整相關(guān)設設計細節(jié)。施工圖審查指指南戶型設計設計不夠人人性化整個組團的的信報箱普普遍安裝過過低，底層層用戶在取取信報時會會很不方便便。設計不夠人人性化一組團內(nèi)有有的大堂入入口處沒有有無障礙通通道，很不不方便輪椅椅和殘障人人士的出入入，也不符符合現(xiàn)代社社會的設計計潮流。人性化設計計外投內(nèi)取式式信箱……樓盤電梯前前室問題電梯前室不不采用天然然采光、通通風與客戶戶使用矛盾盾。電梯前室采采用燈光照照明，將會會增加物業(yè)業(yè)管理成本本。人性化設計計地下車庫都都有尊貴的的感覺左圖是頂面面采光人性化設計計令人感動的的建筑細節(jié)節(jié)壁柜可推入入墻內(nèi)不占占用空間洗衣機預留留位上下水都已已做好人性化設計計這個設計是是專為老年年人放手杖杖的掛鉤帶嬰兒上廁廁所，可以以先把孩子子放在這里里，安全又又舒適O(∩_∩∩)O人性化設計計馬桶的位置置不固定，，可拉伸到到房間的任任何位置浴缸內(nèi)還有有扶手設計計設計不夠人人性化名成居中大大量的采用用了飄窗的的設計，但但飄窗普遍遍設計過寬寬。在窗下下墻高900mm時時，很多飄飄窗還飄出出680mm的寬度度，加上窗窗把手700mm的的高度，業(yè)業(yè)主（尤其其是女性業(yè)業(yè)主）很難難夠到把手手開啟窗戶戶。園林中各類類井的位置置不妥當，，需要在施施工圖階段段認真檢查查，包括建建筑主體的的化糞池位位置（如圖圖所示，這這樣的水井井位置影響響美觀）安全隱患相隔兩戶可可以通過空空調(diào)板輕易易地爬入，，存在嚴重重的治安隱隱患。電梯大堂的的美觀消防立管外外露在電梯梯大堂，嚴嚴重影響大大堂的品質(zhì)質(zhì)。門和窗戶互互相“打架架”未設置空調(diào)調(diào)安裝位置置或安裝位位置尺寸不不足返回目錄七、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)施工工質(zhì)量（工工程質(zhì)量））管理施工是開發(fā)項目目形成實體的過過程，也是決定定最終產(chǎn)品質(zhì)量量的關(guān)鍵階段，，要提高開發(fā)項項目的工程質(zhì)量量，就必須狠抓抓施工階段的質(zhì)質(zhì)量控制。工程項目施工涉涉及面廣，是一一個極其復雜的的過程，影響質(zhì)質(zhì)量的因素很多多，使用材料的的微小差異、操操作的微小變化化、環(huán)境的微小小波動、機械設設備的正常磨損損，都會產(chǎn)生質(zhì)質(zhì)量變異，造成成質(zhì)量事故。工程項目建成后后，如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量量問題又不可能能像一些工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品那樣拆卸、、解體、更換配配件，更不能實實行“包換”或或“退款”，因因此工程項目施施工過程中的質(zhì)質(zhì)量控制，就顯顯得極其重要。。1、施工階段的質(zhì)質(zhì)量控制。2、現(xiàn)場有效質(zhì)量量管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)節(jié)。3、現(xiàn)場管理需要要重點關(guān)注的工工序。4、重視成品保護護。1、施工階段的質(zhì)質(zhì)量控制制定適當?shù)馁|(zhì)量量目標，因為質(zhì)質(zhì)量目標常與項項目進度控制、、成本控制處于于相同優(yōu)先級。。因此，質(zhì)量目目標必須堅持實實事求是，因地地制宜。目標過過低，會對項目目帶來傷害，失失去市場競爭力力；過高會造成成投入成本加大大，綜合開發(fā)績績效降低。適當當增加項目的一一致成本，減少少非一致成本；；適當增加預防防成本，大力降降低事故成本。。強調(diào)施工現(xiàn)場的技技術(shù)質(zhì)量管理，建建立統(tǒng)一的標準化化的質(zhì)量管理體系系，編制詳盡的施施工作業(yè)指導書和和施工方案，嚴格格檢驗標準，強調(diào)調(diào)執(zhí)行力！2、現(xiàn)場有效質(zhì)量管管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)工程樣板先行樣板先行作為工程程質(zhì)量控制的重要要手段，在房地產(chǎn)產(chǎn)公司的實踐中起起到了巨大的作用用，工程樣板是工工程質(zhì)量的演練，，是對施工隊伍的的實物交底的基地地，有利于及時發(fā)發(fā)現(xiàn)施工圖存在的的問題，避免大規(guī)規(guī)模的返工簽證。。（關(guān)鍵項目工程質(zhì)質(zhì)量控制作業(yè)指導導書）2、現(xiàn)場有有效質(zhì)量量管理關(guān)關(guān)鍵環(huán)節(jié)節(jié)技術(shù)方案案先行技術(shù)方案案是保障障專業(yè)分分項工程程合法施施工的有有效技術(shù)術(shù)資料，，更是指指導正確確施工的的基礎資資料。技技術(shù)方案案先行作作為工程程管理的的重要制制度之一一，必須須在施工工現(xiàn)場不不折不扣扣地執(zhí)行行。通過過審批后后的方案案，可以以大大提提升專項項技術(shù)的的可操作作性，使使施工、、技術(shù)與與經(jīng)濟指指標達到到最佳組組合狀態(tài)態(tài)，為項項目工程程的最大大效益服服務。（專項技技術(shù)方案案評審作作業(yè)指導導書）2、現(xiàn)場有有效質(zhì)量量管理關(guān)關(guān)鍵環(huán)節(jié)節(jié)施工關(guān)鍵鍵工序控控制甲方的現(xiàn)現(xiàn)場管理理不可能能也不要要求控制制施工過過程的每每一個過過程每一一道工序序，找出出施工過過程中對對建筑產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量量或功能能影響最最大，施施工中最最容易出出現(xiàn)問題題的關(guān)鍵鍵工序作作為重點點控制的的對象，，對有效效控制質(zhì)質(zhì)量通病病，保證證產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量，提提高管理理效率都都具舉足足輕重的的作用。。（詳見見3節(jié)）3、現(xiàn)場管管理需要要重點關(guān)關(guān)注的工工序驗線水準及坐坐標控制制點移交交；基礎與樁樁基驗線線砌筑驗線線3、現(xiàn)場管管理需要要重點關(guān)關(guān)注的工工序工作面移移交水準及坐坐標控制制點移交交；施工xx接駁點以以及讀表表記錄移移交；場地土方方標高移移交，比比如：原原始場地地移交給給土方單單位；土土方單位位將平整整后的場場地移交交基坑單單位；基基坑單位位將基坑坑移交給給樁基單單位；樁樁基單位位將工作作面移交交給主包包單位等等；基坑坑坡度與與樁基、、主包施施工的關(guān)關(guān)系移交交；主包與分分包之間間工作面面移交，，比如：：門窗洞洞口移交交；入戶戶門、防防火門洞洞口移交交；欄桿桿工作面面移交；；防水工工作面移移交；外外墻涂料料工作面面移交；；電梯井井道移交交；煙道道工作面面移交；；園林工工作面移移交；電電梯機房房、消防防中心、、變配電電房、水水泵房、、弱電（（電話、、電