房地產(chǎn)專業(yè)知識系列講座

房地產(chǎn)專業(yè)知識系列講座黃道吉日！?。。?！陽歷：公元2004年6月26日農(nóng)歷:05月(小)09日星期六巨蟹座干支:甲申年生肖屬猴庚午月丙子日宜:祭祀沐浴

破屋

壞垣

習(xí)藝

頂盟忌:入宅嫁娶移徙培訓(xùn)內(nèi)容：第一周：工程識圖與專業(yè)詞匯第二周：房地產(chǎn)開發(fā)流程與政策法規(guī)、行業(yè)動向第三周：房地產(chǎn)投資、策劃培訓(xùn)目標(biāo)：全面、有效我們要做什么？第一章工程識圖識圖是一切工作的開始識圖是我們事業(yè)的起點(diǎn)識圖是專業(yè)精神的體現(xiàn)識圖是溝通客戶的基石哦，原來識圖是我們腳上的那雙鞋投影法

1、中心投影法：光線從一點(diǎn)光源出發(fā)所得的投影圖。2、平行投影法：當(dāng)光源移到無窮遠(yuǎn)時，光線彼此平行，所得的投影圖。

（1）正投影法：光線垂直于投影面。

（2）斜投影法：光線傾斜于投影面。

投影法在工程中的應(yīng)用

中心投影法：

繪制透視效果圖

平行正投影法：繪制正投影圖和標(biāo)高投影圖

斜投影法：繪制軸測投影正投影圖的形成及規(guī)律

結(jié)論：

空間任意點(diǎn)的確定需要三個坐標(biāo)

空間形體需要三個投影確定其形狀

圖紙格式圖例實(shí)例例第二章常常用專專業(yè)名詞詞從土地、、房屋、、市場、、規(guī)劃四四個方面面記憶與土地有有關(guān)的概概念生地可為房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)所利用用，尚未未開發(fā)的的農(nóng)地和和荒地。。毛地主要指城城市中需需要拆遷遷而尚未未拆遷的的土地。。熟地指經(jīng)過“幾通一平平”的開發(fā)或或已經(jīng)拆拆遷完畢畢，可供供直接建設(shè)的的土地。。建設(shè)用地地面積指城市規(guī)規(guī)劃行政政主管部部門確定定的建設(shè)設(shè)用地界界線所圍圍合的用用地水平平投影面面積，不不包括代代征地的的面積?；鶞?zhǔn)地價價指由政府府組織的的評估機(jī)機(jī)構(gòu)根據(jù)據(jù)土地不不同的區(qū)區(qū)位、使使用性質(zhì)質(zhì)、容積積率、級級差收和和供求狀狀況等因因至少而而確定的的地價，，是土地地使用權(quán)權(quán)出讓價價格的依依據(jù)。與土地有有關(guān)的概概念土地使用用權(quán)出讓讓金是土地批批租時一一次性收收取的費(fèi)費(fèi)用，即即為土地地有效年年限的使使用價格格，所以以也可稱稱之為“地價”。出讓金金包括土土地開發(fā)發(fā)投資費(fèi)費(fèi)用和使使用期內(nèi)內(nèi)的金額額土地使使用費(fèi)。。前者包包括征地地、動遷遷及為地地塊直接接配套的的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)，，是對開開發(fā)投資資的一次次性補(bǔ)償償，后者者為土地地資源使使用的費(fèi)費(fèi)用，即即“地租”，是土地地所有權(quán)權(quán)在經(jīng)濟(jì)濟(jì)上的體體現(xiàn)。與土地有有關(guān)的概概念北京市居居住用途途基準(zhǔn)地地價表單單位：元元／建筑筑平方米米

------------------------------------------土土地級別別樓面面熟地價價樓面面毛地價價------------------------------------------一一級4740—70001710——3000二二級3800—5760900—2100三三級級2730——4590550——1300四四級2090—3600400—930五五級級1500——2790300——680六六級1060—1820190—430七七級630—1080150—350八八級330—650120——280九九級180——370100—220十十級級140—26090——150------------------------------------------與房屋有有關(guān)的概概念開間間:開間即住住宅的寬寬度。進(jìn)深深:從前墻皮皮到后墻墻皮之間間的實(shí)際際長度。。建筑面積積:各建筑物物每層外外墻線（（或墻外外柱子邊邊緣線））的水平平投影面面積（包包括按國國家有關(guān)關(guān)規(guī)定應(yīng)應(yīng)計(jì)算的的陽臺、、雨棚、、無柱挑挑廊的面面積）之之和。層層高在2.2米（含））以下的的技術(shù)層層不計(jì)算算建筑面面積。房房屋的建建筑面積積包括使使用面積積和公共共面積二二個部份份。住宅的公公用面積積是指住宅宅樓內(nèi)為為住戶出出入方便便，正常常交往，，保障生生活所設(shè)設(shè)置的公公共走廊廊、樓梯梯、電梯梯間、水水箱間等等所占面面積的總總和。開開發(fā)商在在出售商商品房時時計(jì)算的的建筑面面積存在在公共面面積的分分?jǐn)倖栴}題。與房屋有有關(guān)的概概念“樓花”一詞最早早源自香香港，是是指未完完工的物物業(yè)（即即在建物物業(yè)）躍層住宅宅是一套住住宅占兩兩個樓層層，有內(nèi)內(nèi)部樓梯梯聯(lián)系上上下層；；一般在在首層安安排起居居室、廚廚房、餐餐廳、衛(wèi)衛(wèi)生間，，最好有有一間臥臥室，二二層安排排臥室、、書房、、衛(wèi)生間間等復(fù)式住宅宅在概念上上是一層層，但層層高較普普通的住住宅(普普通住宅宅層高通通常為2.7米米)高,可在在局部掏掏出夾層層,安安排臥室室或書房房等,用用樓梯梯聯(lián)系上上下,其其目的的是在有有限的空空間里增增加使用用面積,提高高住宅的的利用率率。錯層式住宅宅:是指一套房房子不處于于同一平面面，即房內(nèi)內(nèi)的廳、臥臥、衛(wèi)、廚廚、陽臺處處于幾個高高度不同的的平面。與房屋有關(guān)關(guān)的概念磚混住宅“磚”，指指的是一種種統(tǒng)一尺寸寸的建筑材材料。也有有其它尺寸寸的異型粘粘土磚，如如空心磚等等。“混””指的是由由鋼筋、水水泥、砂石石、水按一一定比例配配制的鋼筋筋混凝土配配件，包括括樓板、過過梁、樓梯梯、陽臺、、挑檐，這這些配件與與磚作的承承重墻相結(jié)結(jié)合，可以以稱為磚混混結(jié)構(gòu)式住住宅。由于于抗震的要要求，磚混混住宅一般般在5—6層框架結(jié)構(gòu)：：框架結(jié)構(gòu)住住宅，是指指以鋼筋混混凝土澆搗搗成承重梁梁柱，再用用預(yù)制的加加氣混凝土土、膨脹珍珍珠巖巖、浮石、、蛭石、陶陶粒等輕質(zhì)質(zhì)板材隔墻墻分戶裝配配而成的住住宅。高層層塔樓主要要采用框架架結(jié)構(gòu)與房屋有關(guān)關(guān)的概念剪力墻剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)是用鋼筋筋混凝土墻墻板來代替替框架結(jié)構(gòu)構(gòu)中的梁柱柱，能承擔(dān)擔(dān)各類荷載載引起的內(nèi)內(nèi)力，并能能有效控制制結(jié)構(gòu)的水水平力，這這種用鋼筋筋混凝土墻墻板來承受受豎向和水水平力的結(jié)結(jié)構(gòu)稱為剪剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)。這種結(jié)結(jié)構(gòu)在高層層房屋中被被大量運(yùn)用用鋼結(jié)構(gòu)框架-剪力力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)結(jié)構(gòu)，這種種結(jié)構(gòu)是在在框架結(jié)構(gòu)構(gòu)中布置一一定數(shù)量的的剪力墻，，構(gòu)成靈活活自由的使使用空間，，滿足不同同建筑功能能的要求，，同樣又有有足夠的剪剪力墻，有有相當(dāng)大的的剛度，框框剪結(jié)構(gòu)的的受力特點(diǎn)點(diǎn)，是由框框架和剪力力墻結(jié)構(gòu)兩兩種不同的的抗側(cè)力結(jié)結(jié)構(gòu)組成的的新的受力力形式，所所以它的框框架不同于于純框架結(jié)結(jié)構(gòu)中的框框架，剪力力墻在框剪剪結(jié)構(gòu)中也也不同于剪剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)中的剪力力墻。與房屋有關(guān)關(guān)的概念產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)式酒店店即投資者者購買酒店店的某一間間客房后并并不一定在在酒店居住住，而是將將客房委托托酒店管理理公司出租租，獲取客客房利潤分分紅，同時時獲得酒店店管理公司司的贈送的的一定期限限免費(fèi)入住住權(quán)，產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店有有三大類型型：時權(quán)酒酒店、退休休住宅型、、有限自用用投資型酒酒店。小戶型概念念:包括……..與房屋有關(guān)關(guān)的概念會所會所就是以以所在物業(yè)業(yè)業(yè)主為主主要服務(wù)對對象的綜合合性康體娛娛樂服務(wù)設(shè)設(shè)施。會所所具備的軟軟硬件條件件：康體設(shè)設(shè)施應(yīng)該包包括泳池（（最好是室室內(nèi)）、網(wǎng)網(wǎng)球或羽毛毛球場、高高爾夫練習(xí)習(xí)館、保齡齡球館、健健身房等娛娛樂健身場場所；中西西餐廳、酒酒吧、咖啡啡廳等餐飲飲與待客的的社交場所所；還應(yīng)具具有網(wǎng)吧、、閱覽室等等其他服務(wù)務(wù)設(shè)施酒店式服務(wù)務(wù)公寓是指提供酒酒店式管理理服務(wù)的公公寓。除了了提供傳統(tǒng)統(tǒng)酒店的各各項(xiàng)服務(wù)外外，更重要要的是向住住客提供家家庭式的居居住布局、、家居式的的服務(wù)，真真正實(shí)現(xiàn)賓賓至如歸的的感覺。其其最大的特特點(diǎn)是要比比傳統(tǒng)的酒酒店更多了了家的味道道。由于它它吸收了傳傳統(tǒng)酒店與與傳統(tǒng)公寓寓的長處。。與房屋有關(guān)關(guān)的概念商住住宅是soho（居家辦辦公）住宅宅觀念的一一種延伸。。它屬于住住宅，但同同時又融入入寫字樓的的諸多硬件件設(shè)施，尤尤其是網(wǎng)絡(luò)絡(luò)功能的發(fā)發(fā)達(dá)，使居居住者在居居住的同時時又能從事事商業(yè)活動動的住宅行行式。商住住住宅適合合于小型公公司、創(chuàng)業(yè)業(yè)集體以及及依賴網(wǎng)絡(luò)絡(luò)進(jìn)行社會會活動的人人群。SOHO（家庭辦公公）＂SmallOfficeHomeOffice＂的縮寫寫，意為小小型的、家家庭的辦公公室?；ㄙI買一套房子子的錢既可可得到工作作和生活這這兩種需求求的滿足自自。與規(guī)劃有關(guān)關(guān)的概念容積率指建設(shè)用地地內(nèi)的總建建筑面積為為建設(shè)用地地面積的倍倍數(shù)。地下下停車庫，，架空開放放的建筑底底層等建筑筑面積在計(jì)計(jì)算容積率率時可不計(jì)計(jì)入。建筑覆蓋率率指建筑基底底面積占建建設(shè)用地面面積的百分分比。綠地面積指能夠用于于綠化的土土地面積，，不包括屋屋頂綠化化、垂直綠綠化和覆土土小于2米米的土地。建筑間距指建筑平面面外輪廓線線之間的距距離。建筑高度:指建筑物室室外地平面面至外墻頂頂部的總高高度。應(yīng)符符合下列規(guī)規(guī)定：煙囪囪、避雷針針、旗桿、、風(fēng)向器、、天線等在在屋頂上的的突出構(gòu)筑筑物不計(jì)入入建設(shè)高度度。樓梯間間、電梯塔塔、裝飾塔塔、眺望塔塔、屋頂窗窗、水箱等等建筑物之之屋頂上突突出部分的的水平投影影面積合計(jì)計(jì)小于屋頂頂面積的20％，且且高度不超超過四米的的，不計(jì)入入建筑高度度。

建筑筑為坡度大大于30度度的坡屋頂頂建筑時，，按坡頂高高度一半處處到室外地地平面計(jì)算算建筑高度度。文物保保護(hù)建設(shè)控控制地帶內(nèi)內(nèi)的建筑高高度，按建建筑物和構(gòu)構(gòu)筑物的最最高點(diǎn)（包包括電梯間間、樓梯間間、水箱間間、煙囪等等構(gòu)筑物））、中國傳傳統(tǒng)大屋頂頂形式按檐檐口至地面面高度計(jì)算算建筑高度度。與規(guī)劃有關(guān)關(guān)的概念人口密度(Populationdensity)人口數(shù)字與與所在地區(qū)區(qū)面積之比比居住建筑面面積密度(Densityofresidentialfloorarea)指居住區(qū)、、居住小區(qū)區(qū)或住宅組組團(tuán)，居住住建筑的總總建筑面積積與土地總總面積之百百分比。建筑間距系系數(shù)：指遮擋陽光光的建筑與與被遮擋陽陽光的建筑筑的間距為為遮擋陽光光的建筑高高度的倍數(shù)數(shù)。建筑的長高高比：指遮擋陽光光的建筑的的正面長度度為該建筑筑高度的倍倍數(shù)。什么是建筑筑紅線？一般是指道道路用地的的邊界線。。有時也把把確定沿街街建筑位置置的一條建建筑線謂之之紅線，，即建筑紅紅線。它可可與道路紅紅線重合，，也可退于于道路紅線線之后，但但絕不許超超越道路紅紅線，在紅紅線內(nèi)不允允許建任永永久性建筑筑。居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)(%)用地構(gòu)成居住區(qū)小區(qū)組團(tuán)1.住宅用地(R01)45～6055～6560～752.公建用地(R02)20～3218～276～183.道路用地(R03)8～157～135～124.公共綠地(R04)7.5～155～123～8居住區(qū)用地(R)100100100與市場有關(guān)關(guān)的概念一級市場房地產(chǎn)一級級市場是指指新建住房房的買賣市市場，市場場主體是住住宅開發(fā)商商、營造商商和居民。。居民通過過一級市場場購得住房房的產(chǎn)權(quán)，，使住房的的產(chǎn)權(quán)首先先從法律上上達(dá)到確認(rèn)認(rèn)。二級市場是指住房私私有權(quán)出售售、出租等等交易市場場。市場的的主體是住住房產(chǎn)權(quán)的的所有者和和住房消費(fèi)費(fèi)者。三級市場可概括為公公房使用權(quán)權(quán)市場，其其主要內(nèi)容容包括公房房使用權(quán)買買賣、公房房私租和公公房轉(zhuǎn)租市市場。其中中公房使用用權(quán)買賣三三級市場中中的主要內(nèi)內(nèi)容相對于于已購公房房，北京市市的承租公公房占絕對對多數(shù)。由由于公房使使用權(quán)價格格遠(yuǎn)低于產(chǎn)產(chǎn)權(quán)價，因因此它被看看作是促進(jìn)進(jìn)一、二級級市場的生生力軍。目目前，三級級市場尚未未打開與市場有關(guān)關(guān)的概念房屋空置泡泡沫按照通用的的國際經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商商品房空置置率達(dá)10％以內(nèi)時，，這種經(jīng)濟(jì)濟(jì)泡沫是正正常的。如如果超越過過多，引起起嚴(yán)重的供供給過剩，，形成泡沫沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)導(dǎo)致房價猛猛跌，開發(fā)發(fā)商遭受巨巨大損失甚甚至破產(chǎn)倒倒閉，失業(yè)業(yè)率上升，，經(jīng)濟(jì)混亂亂，社會動動蕩。房地產(chǎn)投資資泡沫房地產(chǎn)投資資泡沫一般般規(guī)律，房房地產(chǎn)投資資增長率應(yīng)應(yīng)與房地產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)增長長率相適應(yīng)應(yīng)，力求平平衡供求關(guān)關(guān)系。在發(fā)發(fā)展中國家家的經(jīng)濟(jì)起起飛階段，，百業(yè)待興興，房地產(chǎn)產(chǎn)投資增長長率略大于于消費(fèi)增長長率，形成成供略大于于求的市場場局面，對對促進(jìn)房地地產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展和刺激激經(jīng)濟(jì)增長長是有利的的。只有當(dāng)當(dāng)房地產(chǎn)投投資過度膨膨脹，商品品房嚴(yán)重滯滯銷，造成成還貸困難難，連帶引引起金融危危機(jī)時，才才形成泡沫沫經(jīng)濟(jì)破滅滅。1997年東南亞金金融危機(jī)中中的泰國就就是一例。GDP增長長與房地產(chǎn)產(chǎn)投資增長長率對比圖圖：北京與全國國房價走勢勢圖第三章房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)流程程分析“五證證”-----開發(fā)流程程的濃縮《國有土地地使用證》》《建設(shè)用地地規(guī)劃許可可證》《建設(shè)工程程規(guī)劃許可可證》《建設(shè)工程程施工許可可證》（建建筑工程開開工證）《商品房銷銷售（預(yù)售售）許可證證》

房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序1.確定開開發(fā)項(xiàng)目，，簽定項(xiàng)目目合作意向向書或協(xié)議議。2.向規(guī)劃劃局申報(bào)《規(guī)劃要點(diǎn)點(diǎn)》3.向計(jì)、、建委申報(bào)報(bào)、審批《《項(xiàng)目建議書書》（立項(xiàng)）。。4.《項(xiàng)目目建議書》》批復(fù)后，，向規(guī)劃局局申報(bào)選址址定點(diǎn)（《選址規(guī)劃劃意見通知知書》《規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)條條件通知書書》4.委托設(shè)設(shè)計(jì)單位做做出《規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方案案》，辦理理人防審核核、消防審審核，向規(guī)規(guī)劃局、首首規(guī)委申報(bào)報(bào)審定《規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)方方案》（《審定設(shè)計(jì)計(jì)方案通知知書》）。5.委托勘勘察、設(shè)計(jì)計(jì)單位進(jìn)行行勘察、設(shè)設(shè)計(jì)，申報(bào)報(bào)審定初步步設(shè)計(jì)。向公用局、、市政局、、供電局、、電信局、、自來水公公司、熱力力公司、煤煤氣公司等等落實(shí)、報(bào)報(bào)審市政公公用設(shè)施配配套方案，，以及落實(shí)實(shí)商委、教教育、郵政政、派出所所、街道辦辦事處等等的配套審審查意見房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序6.申報(bào)《《建設(shè)用地地規(guī)劃許可可證》。7.向規(guī)劃劃局領(lǐng)取《《建設(shè)用地地釘樁通知知單》，委委托北京市市測繪院進(jìn)進(jìn)行用地釘釘樁，取得得《釘樁樁坐標(biāo)成果果通知單》》。8.向房地地局提交國國有土地使使用權(quán)出讓讓申請，委委托有資質(zhì)質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行地價評評估，辦理理土地出讓讓審批，簽簽定《國有有土地使用用權(quán)出讓合合同》。繳繳納所有款款后領(lǐng)取《國有土地地使用證》房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序9.交納地地價款后，，到計(jì)建兩兩委辦理項(xiàng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)正手手續(xù)，列入入年度開工工計(jì)劃。（（開發(fā)項(xiàng)目目在《可行行性報(bào)告》》批復(fù)后即即列入年度度預(yù)備項(xiàng)目目大本。））10.出施施工圖。向城建檔案案館報(bào)送工工程檔案資資料，交納納檔案保證證金。消防局辦理理消防審核核意見表。。人防辦辦辦理《人人防工程設(shè)設(shè)計(jì)審核批批準(zhǔn)通知單單》。11.規(guī)劃劃局核發(fā)《建設(shè)工程程規(guī)劃許可可證》。12.辦理理有關(guān)拆遷遷手續(xù)。實(shí)實(shí)施拆遷。。辦理招投標(biāo)標(biāo)手續(xù)。招招、投標(biāo)，，簽定《工工程承包合合同》辦理質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督手續(xù)，，領(lǐng)取《北京市建建設(shè)工程開開工證》開工。13辦理《商品房預(yù)預(yù)售許可證證》，銷售?？⒐を?yàn)收。。辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶手手續(xù)。北京市房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)流流程選址研究，，尋找合作作伙伴，簽簽訂合作意意向，協(xié)議議及合同書書↓向規(guī)劃管理部部門申領(lǐng)規(guī)劃要要點(diǎn)，以獲獲取規(guī)劃要點(diǎn)通通知書，編制項(xiàng)目目建議書↓向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)報(bào)報(bào)告↓計(jì)委函至規(guī)規(guī)劃局↓規(guī)劃局會簽簽返計(jì)委↓計(jì)委下文同同意立項(xiàng)并并要求可行行研究，此此文經(jīng)建委委開發(fā)辦會會簽↓運(yùn)用“房地地產(chǎn)市場信信息評估系系統(tǒng)”“房房地產(chǎn)投資資專家系統(tǒng)統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目投資的的詳細(xì)可研研測算，編編制可研報(bào)報(bào)告計(jì)委、建委委、首規(guī)委委及各專業(yè)業(yè)局審查可可研報(bào)告↓對可研批復(fù)復(fù)，兩委會會簽，即下下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任任務(wù)；運(yùn)用“營營銷策劃展展示設(shè)計(jì)系系統(tǒng)”進(jìn)行行融資運(yùn)作作↓北京市房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)流流程據(jù)此辦理征征地及前期期規(guī)劃準(zhǔn)備備工作，開開規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)通知知↓規(guī)劃局法征征地意見函函↓到土地管理部部門及土地使用用部門征求求意見┏━━━━━━━━━━━━━┻┻━━━━━━━━━━━━━┓┓新征地到土土地局、規(guī)規(guī)劃局、鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府、村村公所舊舊城改造造到區(qū)地政政科結(jié)果報(bào)市房房地局結(jié)結(jié)果果報(bào)市房管管局┗━━━━━━━━━━━━━┳┳━━━━━━━━━━━━━┛┛市政府下文文批地↓┏━━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓畫樁位給釘樁條件，測繪院規(guī)劃局辦理理建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃據(jù)此到地政政部門辦理理用地釘樁，成果果給設(shè)計(jì)人人許可證批準(zhǔn)書,評估項(xiàng)目建建設(shè)用地地地價│││申請確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價款,取得│土地使用證按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢意│見表到區(qū)配套部門征求意見地政部門審查安置方案、安置房北京市房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)流流程申請確定規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)條條件凍凍結(jié)戶口口并抄戶口口,交納地地價款,取取得│土土地使用用證按規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)條件征詢詢意││見表到區(qū)配配套部門征征求意見地地政部門審審查安置方方案、安置置房│││規(guī)劃局審查查后下規(guī)劃劃條件通知知單發(fā)發(fā)拆遷許可證證│││委托進(jìn)行規(guī)規(guī)劃方案設(shè)設(shè)計(jì)動動遷會及拆拆遷安置│││到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)設(shè)計(jì)方案送審審書場場地三通一平平，領(lǐng)取房地地產(chǎn)開發(fā)手冊冊│││規(guī)劃局審方案案提出意見1.到園木木局申請伐樹樹許可證│2.了解線線路情況與供供電局運(yùn)行班班協(xié)商修改后送首規(guī)規(guī)委審圖改改造造、移線方案案│3.煤氣、、道路、上下下水改路由首規(guī)委召開市市政協(xié)調(diào)會4.到供電電局業(yè)擴(kuò)處申申請用電報(bào)表表，做正式出市政會議紀(jì)紀(jì)要供電方案，申請臨時施工工用電，委托托施工北京市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開開發(fā)流程┗━━━━━━━━━━━━━━━━┳┳━━━━━━━━━━━━━━━━┛┛進(jìn)行個體設(shè)計(jì)計(jì)（大公共建建筑首規(guī)委審審查）┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓領(lǐng)建筑工程規(guī)劃劃許可證出施工圖開開節(jié)能證證明│││││運(yùn)用“營銷策策劃展示設(shè)計(jì)計(jì)系統(tǒng)”到到計(jì)委申請，，列入到到稅務(wù)局取稅稅單制作資料計(jì)計(jì)劃（建委委會簽）│││││報(bào)價小組審查查，領(lǐng)取銷售到建委工程處處領(lǐng)開工持持年度度計(jì)劃、稅單單到區(qū)計(jì)、經(jīng)經(jīng)委領(lǐng)許可證審批表投投資資許可證登記記卡，登記并并取得許可證│建委、物價局局下文批價│運(yùn)用“營銷策策劃展示設(shè)計(jì)計(jì)系統(tǒng)”┗┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━┛“房地產(chǎn)銷售售管理系統(tǒng)””銷售到到市政部部門蓋章，證證明市政條件件落實(shí)│四源費(fèi)繳納│到開發(fā)辦市政政處核實(shí)任務(wù)務(wù)開發(fā)辦工程處處同意招標(biāo)│填招標(biāo)申請書書并到市招標(biāo)標(biāo)辦登記│招標(biāo)辦看現(xiàn)場場│運(yùn)用“投資項(xiàng)項(xiàng)目概預(yù)算系系統(tǒng)”編制標(biāo)標(biāo)底│招標(biāo)辦審查標(biāo)標(biāo)底│開標(biāo)會│定合同，寫評評標(biāo)報(bào)告，發(fā)發(fā)中標(biāo)通知書書│招標(biāo)辦蓋章同同意┏━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━━┓施工單位質(zhì)質(zhì)量總站站受理市市統(tǒng)計(jì)局市市審查局審審核市開開發(fā)辦秘書同意施工質(zhì)量監(jiān)督落實(shí)任務(wù)資資金來源，，任處處登記務(wù)來源及一切切手續(xù)┗━━━━━━━┻━━━━━━━┳━━━━━━━━┻━━━━━━━┛建委工程處同同意開工，辦辦理開工許可證施工單位進(jìn)場場開始施工，，小區(qū)紅線內(nèi)內(nèi)市政報(bào)裝上上下水、道路路、煤氣、電電、委托設(shè)計(jì)計(jì)、施工↓┏━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━┳┳━━━━━━━┓1.小區(qū)內(nèi)線線1.通知區(qū)園園1.按道路1.到自自來1.到熱力（（自建建鍋1.到煤氣公司司路委托設(shè)林林局綠綠化方方案進(jìn)水水業(yè)務(wù)務(wù)公公司報(bào)爐爐房）報(bào)報(bào)裝計(jì)辦辦行行施工科科報(bào)報(bào)裝裝裝1.環(huán)保2.到規(guī)劃科定定2.委托施工工2.交綠化費(fèi)2.市政辦委委托托線2.委托線局局同線線路方案3.配電室土土3.綠化施工事事處處養(yǎng)路路設(shè)計(jì)、路路設(shè)計(jì)計(jì)意鍋鍋3.設(shè)計(jì)建工程驗(yàn)路路隊(duì)驗(yàn)施施工及及3.施工及爐爐房4.看看現(xiàn)場收收收驗(yàn)驗(yàn)收驗(yàn)驗(yàn)收規(guī)規(guī)劃5.施工工4.設(shè)備安裝裝2.到市政位位置置6.業(yè)務(wù)科檢檢驗(yàn)及驗(yàn)收監(jiān)監(jiān)理所所2.委托同同意意接氣5.送電下下水報(bào)設(shè)設(shè)計(jì)7.憑通氣單到到裝3.到勞勞動管管網(wǎng)所辦固固3.規(guī)劃設(shè)局局報(bào)裝定定資資產(chǎn)轉(zhuǎn)移計(jì)4.環(huán)保保局手手續(xù)及通氣氣4.竣工驗(yàn)審審查消手手續(xù)收音音除塵塵8.憑接氣單到到設(shè)備液液化氣公公司5.竣工驗(yàn)收收辦各各戶通氣手續(xù)9.通氣┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛全部工程竣工北京市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開開發(fā)流程驗(yàn)收、檢驗(yàn)單單簽字蓋章┏━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━┓憑驗(yàn)收通知書書入庫房屋確確定房屋屋管理形式房房屋驗(yàn)收┗━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━┛出庫分配及銷銷售、辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證↓運(yùn)用“房地產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)管理系系統(tǒng)”，進(jìn)入入物業(yè)管理階階段商品住宅價格格由什么構(gòu)成成?一、土地開發(fā)發(fā)費(fèi)1、征地補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)2、拆拆遷安置費(fèi)3、三通一平平費(fèi)4、勘察察設(shè)計(jì)費(fèi)5、拆遷征地地管理費(fèi)6、、土地出讓金金。二、房屋開發(fā)發(fā)費(fèi)1、房屋建建安工程費(fèi)2、附屬工程程：煤氣調(diào)壓壓站、變電站站等3、室外工程程：小區(qū)紅線線內(nèi)的上水、、雨污水、電電力、電信、、煤氣、天然然氣等工程。。三、各種配套套及稅費(fèi)。1、公共建建筑配套工程程、小區(qū)內(nèi)配配套建設(shè)的各各種公共福利利設(shè)施。2、、環(huán)衛(wèi)綠化工工程。3、四四源費(fèi)。4、、大市政費(fèi)。。5、營業(yè)稅稅和城市建設(shè)設(shè)維護(hù)稅及教教育費(fèi)附加。。6、限制粘粘土磚使用保保證金。7、、管理費(fèi)。四、利潤潤。二〇〇四---充滿希望望的廣告業(yè)2003年商商品房銷售面面積高達(dá)1895.80萬平方米，，預(yù)計(jì)2004年將超過過2200萬萬平方米，銷銷售額也將突突破千億大關(guān)關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)的的廣告預(yù)算一一般是銷售額額的1-3%，今年千億億的房地產(chǎn)市市場預(yù)計(jì)將帶帶來接近20億元的特大大廣告蛋糕，，都市類報(bào)紙媒媒體往往是房房地產(chǎn)商廣告告媒體選擇的的重點(diǎn)，至少少有一半將用用于此。有比較才有鑒鑒別北京青年報(bào)““特別報(bào)道””；北京晚報(bào)“樓樓宇周刊”；；京華時報(bào)““北京-熱線線”“北京京-時事”和和“國際-視視點(diǎn)”版面，，住宅開發(fā)一直直是北京房地地產(chǎn)市場的熱熱點(diǎn)，從北京京的房地產(chǎn)廣廣告中也可以以看出來。在在三大都市類類報(bào)紙上，住住宅類廣告占占了房地產(chǎn)廣廣告一半以上上的比重，公寓和商業(yè)樓樓廣告其次，，但廣告量已已非常少<關(guān)于停止經(jīng)經(jīng)營性項(xiàng)目國國有土地使用用權(quán)協(xié)議出讓讓的有關(guān)規(guī)定定>京政辦發(fā)〔2002〕33號（2002年6月月28日）（五）下列情情況經(jīng)市政府府批準(zhǔn)，可以以采用協(xié)議方方式辦理土地地使用權(quán)出讓讓手續(xù)。1.綠化隔離離帶項(xiàng)目2.小城鎮(zhèn)建建設(shè)項(xiàng)目3.危舊房改改造項(xiàng)目以及及其它重大建建設(shè)項(xiàng)目中的的經(jīng)營性項(xiàng)目目用地，4.因和其它它非經(jīng)營性項(xiàng)項(xiàng)目確實(shí)不可可分割，而不不能進(jìn)入市土土地交易市場場公開交易的的項(xiàng)目用地。。5.屬于規(guī)劃劃為高科技、、工業(yè)用途的的經(jīng)營性項(xiàng)目目用地確需協(xié)協(xié)議出讓的。。6.市政府批批準(zhǔn)的其它經(jīng)經(jīng)營性項(xiàng)目用用地。<央行關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步加強(qiáng)房房地產(chǎn)信貸業(yè)業(yè)務(wù)管理的通通知>121號文（（2003年年6月28日日）一、加強(qiáng)房房地產(chǎn)開發(fā)信信貸管理、引引導(dǎo)規(guī)范貸款款投向二、嚴(yán)格控控制土地儲備備貸款的發(fā)放放三、規(guī)范建筑筑施工企業(yè)流流動資金貸款款用途四、加強(qiáng)個人人住房貸款管管理，重點(diǎn)支支持中低收入入家庭購買住住房的需要五、強(qiáng)化個人人商業(yè)用房貸貸款管理六、充分發(fā)揮揮利率杠桿對對個人住房貸貸款需求的調(diào)調(diào)節(jié)作用七、加強(qiáng)個人人住房公積金金委托貸款業(yè)業(yè)務(wù)的管理八、切實(shí)加強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)信貸貸業(yè)務(wù)的管理理國務(wù)院關(guān)于促促進(jìn)房地產(chǎn)市市場持續(xù)健康康發(fā)展的通知知18號文（（2003年年8月12日日）支柱產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)調(diào)控在京中央單位位利用劃撥土土地開發(fā)建設(shè)設(shè)管理暫行辦辦法193號文(2003年10月1日)第八條在在京中央央單位利用劃劃撥土地進(jìn)行行開發(fā)建設(shè)，，應(yīng)采取招標(biāo)標(biāo)、拍賣或者者掛牌的方式式進(jìn)行公開交交易。因和其其他非經(jīng)營性性項(xiàng)目用地確確實(shí)不可分割割及特殊項(xiàng)目目用地，不能能進(jìn)入土地交交易市場進(jìn)行行公開交易的的，經(jīng)國管局局批準(zhǔn)同意后后，開發(fā)申報(bào)報(bào)單位憑國管管局批復(fù)到北北京市相關(guān)職職能部門辦理理開發(fā)建設(shè)手手續(xù)。第十條在京中央單位位利用劃撥土土地進(jìn)行開發(fā)發(fā)建設(shè)，發(fā)生生土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓或土地地使用權(quán)用途途變化并取得得受益的，均均進(jìn)行土地資資產(chǎn)收益調(diào)節(jié)節(jié)。關(guān)于停止經(jīng)營營性項(xiàng)目國有有土地使用權(quán)權(quán)協(xié)議出讓的的補(bǔ)充規(guī)定4號令（2004年1月月17）二、下列情情況在辦理國國有土地使用用權(quán)出讓時，，均須通過招招標(biāo)拍賣、掛掛牌方式在土土地交易市場場公開進(jìn)行：：(一)除房改帶帶危改項(xiàng)目外，利利用劃撥土地進(jìn)行行經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)設(shè)的；(二)改變用地地使用性質(zhì)，進(jìn)行行經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)設(shè)的；(三)基建項(xiàng)目目轉(zhuǎn)為開發(fā)項(xiàng)目的的；(四)項(xiàng)目主體體發(fā)生變化的。關(guān)于經(jīng)營性項(xiàng)目暫暫停受理審批的通通知京國土房管出[2004]26號號(2004年1月月9)自2004年1月月9日起，市各級級發(fā)展改革、建設(shè)設(shè)、規(guī)劃、國土房房管等部門暫停受受理審批開發(fā)建設(shè)設(shè)單位申報(bào)的經(jīng)營營性項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)規(guī)劃審批和國有土土地使用權(quán)協(xié)議出出讓，今后按市政政府發(fā)布的相關(guān)規(guī)規(guī)定執(zhí)行。北京市國土資源和和房屋管理局北京市發(fā)展和改革革委員會北京市建設(shè)委員會會北京市規(guī)劃委員會會二○○四年元月九九日回顧識圖房地產(chǎn)基本詞匯（（規(guī)劃、房屋、土土地、市場）房地產(chǎn)開發(fā)流程（（五證）房地產(chǎn)創(chuàng)新（反向向抵押貸款、土地地年租制）2004年房地產(chǎn)產(chǎn)廣告形式分析房地產(chǎn)重要政策今天:北京新規(guī)劃劃對房地產(chǎn)發(fā)展的的影響策劃流程西部生態(tài)帶東部發(fā)展帶新規(guī)劃格局是本項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域控制性詳詳規(guī)面臨調(diào)整四城區(qū)整體規(guī)劃,平衡發(fā)展大餅變葡萄“首堵”不堵了了城市功能外移四城區(qū)平衡發(fā)展詳細(xì)性規(guī)劃變更衛(wèi)星城失效，母城城沒了新城獨(dú)立了，功能能增強(qiáng)了，我們不不用再跑了北京不再孤單思考問題的出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)首先應(yīng)先從戰(zhàn)略層層面著手，然后才才是策略層面。戰(zhàn)略層面的問題是是：l做不做？做與不做做有那些結(jié)果？l能不能做？必須抓抓住哪些市場機(jī)遇遇？進(jìn)入和占領(lǐng)哪哪個市場？將面臨臨怎樣的挑戰(zhàn)？戰(zhàn)術(shù)層面的問題是是：l如何進(jìn)入如何占領(lǐng)領(lǐng)？項(xiàng)目決策要明確決決策的基礎(chǔ)、可決決策方向及結(jié)果。。所處的局面及決策策基礎(chǔ)：是否已簽署了用地地合同有條件予以規(guī)避土土地儲備制度的調(diào)調(diào)控。是否已完成土地紅紅線辦理工作。立地條件如何財(cái)務(wù)狀況管理水平政府關(guān)系可選擇的方向：放棄本項(xiàng)目，將已已獲取的土地進(jìn)行行轉(zhuǎn)讓。做，但暫緩觀望或或小規(guī)模開發(fā)，等等未來時機(jī)成熟后后再決定是全面啟啟動開發(fā)或土地經(jīng)經(jīng)營?？焖賳樱诙唐谄趦?nèi)完成開發(fā)。三種選擇所造成的的可預(yù)計(jì)結(jié)果：放棄不做。周邊房房地產(chǎn)用地、什么么樣的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)會購買、扣除土土地增值稅后本項(xiàng)項(xiàng)目通過土地經(jīng)營營可能的盈余。暫緩觀望。政府反反應(yīng)、市場機(jī)會、、規(guī)劃調(diào)整、金融融政策分期開發(fā)：各期規(guī)規(guī)劃、開發(fā)進(jìn)度、、資金安排全面啟動?？焖賳?，緩慢啟動，，達(dá)到的目標(biāo)明確了決策基礎(chǔ)和和可選擇方向后，，我們在決策：本本項(xiàng)目到底做不做做？這取決于項(xiàng)目能不不能做。前面是萬丈深淵？？還是聚寶盆？這這取決于：需求競爭項(xiàng)目企業(yè)定位與發(fā)展戰(zhàn)略機(jī)遇與挑戰(zhàn)優(yōu)勢與劣勢