某住宅區(qū)規(guī)劃建議

新疆xx策劃部2008.08珠光·新疆xx池項(xiàng)目一期西南地塊產(chǎn)品規(guī)劃建議目錄1.項(xiàng)目概況2.市場概況3.規(guī)劃建議4.細(xì)部建議第一部分項(xiàng)目概況紅雁池項(xiàng)目現(xiàn)擬最先開發(fā)項(xiàng)目地塊的西南角，分為A、B、C三地塊，作為首期開發(fā)用地。一期地塊中A、B地塊作為住宅開發(fā)用地、C地塊作為配套開發(fā)用地。項(xiàng)目正在進(jìn)行荒山綠化驗(yàn)收手續(xù)辦理之中，目前尚未動(dòng)工。項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2008年10月開工建設(shè)，擬于2009年5月1日開盤銷售。【項(xiàng)目目前狀況簡述】【項(xiàng)目首期地塊塊圖】地塊面積功能建設(shè)容積率備注A86153m2住宅開發(fā)地塊≤1.0除用于幼兒園建設(shè)的公建2000m2、其余用于住宅建設(shè)B48600m2C102627m2主要開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施酒店、會(huì)所、商業(yè)設(shè)施等【項(xiàng)目地塊數(shù)據(jù)據(jù)】紅雁池項(xiàng)目通過過“立足新疆、、面向中國、服服務(wù)中亞”的項(xiàng)項(xiàng)目定位，以““生態(tài)旅游、養(yǎng)養(yǎng)生憩療、湖畔畔休閑”為發(fā)展展核心。項(xiàng)目定位將建設(shè)設(shè)成為集旅游、、養(yǎng)生、休閑、、觀光、度假、、會(huì)議、居住為為一體的大型綜綜合住宅綜合體體項(xiàng)目?！卷?xiàng)目市場定位位】總體規(guī)劃上不僅僅有房地產(chǎn)經(jīng)營營開發(fā)，更有包包括水上樂園、、酒店、度假村村等旅游配套設(shè)設(shè)施等綜合性旅旅游商務(wù)娛樂設(shè)設(shè)施。紅雁池項(xiàng)目在原原山水資源基礎(chǔ)礎(chǔ)上，建設(shè)發(fā)展展成為生態(tài)旅游游基地，融入人人文價(jià)值，打造造出一個(gè)超大規(guī)規(guī)模、國際性、、濱水型、環(huán)保保生態(tài)的綜合性性設(shè)施?！卷?xiàng)目功能定位位】項(xiàng)目整體價(jià)格水水平需保持在市市區(qū)公寓的價(jià)格格左右，以市區(qū)區(qū)公寓的價(jià)格出出售品質(zhì)更高的的聯(lián)排別墅，從從而達(dá)到吸引客客群前來購房的的高性價(jià)比；洋房產(chǎn)品則改善善周邊生活商業(yè)業(yè)及交通配套，，拓寬潛在客戶戶群體，同時(shí)達(dá)達(dá)到搶占目標(biāo)市市場。項(xiàng)目總體須以高高性能低價(jià)格為為產(chǎn)品定位，在在控制價(jià)格的基基礎(chǔ)上，充分利利用山水環(huán)境提提高產(chǎn)品品質(zhì)。。【項(xiàng)目產(chǎn)品定位位】根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模龐龐大和臨近廣闊闊湖面的優(yōu)勢，，結(jié)合與烏市保保持相同氣候條條件的歐陸經(jīng)典典建筑形式，追追求人與自然的的最佳和諧，體體現(xiàn)烏魯木齊現(xiàn)現(xiàn)代生態(tài)型社區(qū)區(qū)。項(xiàng)目引入歐洲小小鎮(zhèn)風(fēng)情和住宅宅特征，打造成成新疆標(biāo)志性的的湖畔風(fēng)情的綜綜合性小鎮(zhèn)?！卷?xiàng)目形象定位位】1、首期開發(fā)西西南角A、B、、C地塊。2、A、B地地塊作為住宅開開發(fā)用地、C地塊作為配套套開發(fā)用地。3、A、B地地塊住宅建筑面面積約14萬平平米，用地在350畝左右。。4、首期開發(fā)聯(lián)聯(lián)排別墅為主，，輔以其他類型型住宅產(chǎn)品。5、根據(jù)項(xiàng)目臨臨近廣闊湖面、、山體和萬畝古古樹林的優(yōu)勢，，總體生態(tài)環(huán)境境條件優(yōu)越。6、項(xiàng)目整體規(guī)模模巨大、是集旅游游、商務(wù)、居住于于一身的大型綜合合別墅綜合體項(xiàng)目目?！卷?xiàng)目概況要點(diǎn)綜綜合】第二部分市場分析高端洋房類產(chǎn)品主主要集中在市區(qū)繁繁華區(qū)域，以地理理位置優(yōu)越和生活活配套齊全為主要要特點(diǎn)。主要代表表項(xiàng)目有歐景名苑苑、和楓雅居、紫紫金長安、國秀家家園、龍庭華清園園等。別墅類產(chǎn)品市場主主要集中在雅山、、水磨溝等景區(qū)附附近，以高價(jià)格、、環(huán)境優(yōu)越為主要要特點(diǎn)。主要代表表項(xiàng)目有玫瑰園、、雪蓮山高爾夫花花園、公園一號(hào)、、中航翡翠城、一一龍歌林小鎮(zhèn)等。。針對(duì)紅雁池項(xiàng)目而而言，低密度住宅宅市場是最主要的的競爭市場。【項(xiàng)目競爭市場概概況】洋房供應(yīng)主要集中中在烏市的中心城城區(qū)（天山區(qū)、沙沙依巴克區(qū)、新市市區(qū)），隨著烏市市整體向北拓展趨趨勢規(guī)劃和烏昌一一體化的逐步實(shí)施施，城市以北區(qū)域域即新市區(qū)未來將將成為住宅開發(fā)的的熱點(diǎn)。市中心以3房130平米以上大戶戶型高層洋房為主主，一般項(xiàng)目規(guī)模模不大；城市邊緣緣地區(qū)住宅項(xiàng)目以以80-120方方戶型多層、小高高層為主，項(xiàng)目規(guī)規(guī)模中大，戶型多多樣。新市區(qū)是住宅開發(fā)發(fā)的熱點(diǎn)，價(jià)格整整體趨勢是呈中心心輻射狀，以城市市中心區(qū)域?yàn)橹行男膬r(jià)格向周邊區(qū)域域遞減?！臼袌黾?xì)分—洋房房市場簡述】項(xiàng)目規(guī)模建筑類型戶型價(jià)格配套紫金長安103畝，規(guī)劃12棟高層123-185㎡精裝4700元/㎡主題園林、廣場、商鋪錦華名居8棟，共400戶高層123-177㎡均價(jià)5200元/㎡中心園林、寫字樓龍庭·華清園建筑面積22萬㎡小高層90-151-237㎡

均價(jià)4800元/㎡社區(qū)文體中心、幼兒園、商鋪國秀家園建筑面積35萬㎡多層、小高層60-90㎡多層3400元/㎡會(huì)所、主題園林和楓雅居占地23萬平米，共42棟小高層、高層80-170㎡4680元/平米起銷售率約60%陽光愛丁堡占地19萬㎡多層、小高層4900元/㎡120-160㎡07年約銷售380套。區(qū)域內(nèi)均價(jià)最高的項(xiàng)目，一層帶花園，頂層帶閣樓。多層31棟【市場細(xì)分—洋房房市場簡述】洋房類在產(chǎn)品上與與以往變化較大，，前幾年多是低價(jià)價(jià)產(chǎn)品，主要建設(shè)設(shè)塔樓及高密度小小區(qū)，戶型和規(guī)模模較小。目前新建洋房小區(qū)區(qū)最主要的變化為為板樓設(shè)計(jì)，注重重板樓帶來的通風(fēng)風(fēng)采光等優(yōu)勢，但但如配套、會(huì)所、、園林等尚未有明明顯提高，但仍處處于初級(jí)階段。預(yù)計(jì)未來將向市區(qū)區(qū)外圍拓展，從促促進(jìn)城市邊緣項(xiàng)目目以良好的生活環(huán)環(huán)境、高品質(zhì)的產(chǎn)產(chǎn)品類型和較低的的價(jià)格逐漸成為居居民購房的主流。。【市場細(xì)分—洋房房市場分析】烏魯木齊別墅市場場主要分布在水磨磨溝-雪蓮山、沙沙區(qū)雅山周邊和烏烏市以北昌吉-新新市區(qū)，總體約1400套單位左左右。目前烏市聯(lián)排別墅墅市場價(jià)格在4000-6000元左右，主要是是區(qū)域位置決定價(jià)價(jià)格。銷售速度則則普遍較慢，如綠綠城玫瑰園2007年僅銷售25套左右，其中項(xiàng)項(xiàng)目多銷售周期在在2-4年以上。。烏魯木齊別墅市場場供應(yīng)量不大，存存在價(jià)格高昂、但但規(guī)劃落后、銷售售速度緩慢的情況況。【市場細(xì)分—?jiǎng)e墅墅市場簡述】項(xiàng)目位置類型產(chǎn)品面積主力戶型價(jià)格備注玫瑰園水磨溝區(qū)水磨溝路16號(hào)獨(dú)立別墅為主,15套聯(lián)排別墅250-350250750萬元/套（16000元/㎡）3年銷售80余套陽光北岸水磨溝區(qū)溫泉西東路雪蓮山150套獨(dú)立別墅200-3602705000元/㎡4年銷售80余套歐洲花園距首府烏魯木齊市35公里昌吉市城南郊321套，一期為86套聯(lián)排為主190-3002504350元/㎡銷售7成以上西隆名仕公館70套獨(dú)立別墅240-3502807000元/㎡銷售6成以上中航翡翠城機(jī)場迎賓路100套獨(dú)立別墅250-360300預(yù)計(jì)10000元以上08年7月開售【市場細(xì)分—?jiǎng)e墅墅市場簡述】別墅產(chǎn)品在烏市屬屬于較高端項(xiàng)目，，僅有部分高收入入人群實(shí)現(xiàn)購買，，造成別墅類產(chǎn)品品銷售速度較慢。。主要原因是目前烏烏市的別墅產(chǎn)品總總體品質(zhì)較差，形形象不佳，未能展展現(xiàn)較高價(jià)格對(duì)應(yīng)應(yīng)的居住水準(zhǔn)，導(dǎo)導(dǎo)致高收入客群具具備購買的能力和和需求，但極少選選擇別墅類產(chǎn)品。。說明烏市別墅市場場尚未得以充分推推出，目前產(chǎn)品尚尚未能夠吸引潛在在購房客群關(guān)注及及購買，存在著巨巨大的市場空白。?！臼袌黾?xì)分—?jiǎng)e墅墅市場分析】烏魯木齊2007年一躍成為全國國房價(jià)上漲最高的的城市，均價(jià)由去去年的2700元元，上漲到目前的的3200元左右右。至今八月之前仍保保持約20%的月月度上漲幅度，預(yù)預(yù)計(jì)未來烏市的房房價(jià)仍將保持穩(wěn)步步上漲的態(tài)勢，均均價(jià)將達(dá)到4000-5000元元的水平。目前總體房地產(chǎn)市市場現(xiàn)狀比較落后后，尚局限在位置置、低價(jià)格的競爭爭之中，缺乏先進(jìn)進(jìn)的各類產(chǎn)品和營營銷手段?！臼袌鲣N售狀況簡簡述】洋房產(chǎn)品擁有最大大的潛在客戶群體體，存在著占地少少、容積率高，而而且單價(jià)較低、總總價(jià)不高的優(yōu)勢，，一般上班族均可可承受。從銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看看烏魯木齊的商品品房住宅套型面積積在100-130㎡的戶型最熱熱銷。3房2廳2衛(wèi)的設(shè)計(jì)最受烏烏魯木齊的當(dāng)?shù)匦栊枨蟆Ｌ仔兔娣e在在144-180㎡的住宅銷售售情況也不錯(cuò)，大大面積戶型的需求求比例也相當(dāng)大。。洋房是烏市目前最最為暢銷的產(chǎn)品類類型，各大項(xiàng)目基基本銷售均60%以上?！狙蠓渴袌鲣N售狀狀況簡述】市場存在高檔住宅宅產(chǎn)品消化能力，，但是銷售周期較較長反映別墅產(chǎn)品品作為第一居所這這一潛力尚未被激激發(fā)。從銷售來看，歐洲洲花園銷售最好，，其地處昌吉，價(jià)價(jià)格較低，產(chǎn)品較較好，小戶型190-240㎡面面積銷售較快；公公園一號(hào)與玫瑰園園檔次較高，戶型型較大，銷售速度度相對(duì)緩慢。目前別墅項(xiàng)目剩下下的多為大戶型單單位，小面積單位位較為好賣?！緞e墅市場銷售狀狀況簡述】從以上數(shù)據(jù)中可以以顯示，近期以來來烏魯魯木齊房地地產(chǎn)銷售之火爆，，市場容量之大，，市民接受能力之之強(qiáng)。以不完全統(tǒng)計(jì)（全全市房地產(chǎn)銷售面面積約800萬平平米）為依據(jù)計(jì)算算，在目前開發(fā)商商手中持有的土地地，打個(gè)7折，2008年內(nèi)烏魯魯木齊房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)量也在1000萬平米以上，此此開發(fā)量不可小覷覷。2008年內(nèi)烏魯魯木齊房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)量也在1000萬平米以上?！疚磥硎袌龉?yīng)總總量預(yù)測簡述】2008年烏市房地產(chǎn)開發(fā)面積明細(xì)表(單位:萬平米)土地面積總建筑面積上年度結(jié)余面積多層高層29711031.449.6102.618852201.938.167.516359969119.725251.5209.594318.8674118.5541.8250.7318.8792.5792.5注:1、以上僅為目前有據(jù)可查數(shù)據(jù)。

2、高層項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)依據(jù)為容積率為2以上的項(xiàng)目，可能高估?！久髂觊_發(fā)面積預(yù)預(yù)測表】未來明后年雪蓮山山和水磨溝附近，，均是距離城區(qū)位位置近，周邊環(huán)境境較好，客戶區(qū)域域認(rèn)同感強(qiáng)，但單單價(jià)和總價(jià)較高。。未來一兩年仍有有大量項(xiàng)目開發(fā)并并推向市場?？傮w估計(jì)烏市市明年將近1000套獨(dú)獨(dú)立或聯(lián)排別別墅推出，與與紅雁池項(xiàng)目目展開競爭。。【未來別墅競競爭市場供應(yīng)應(yīng)預(yù)測簡述】】項(xiàng)目規(guī)模類型價(jià)格位置推售時(shí)間備注中航翡翠城首期預(yù)計(jì)100套左右獨(dú)立別墅10000元烏市北機(jī)場附近08年6月中航為深圳上市公司，目前戶外廣告已出，主要建設(shè)為綠城玫瑰園同等檔次的樓盤，臨時(shí)開始接待客戶。雪蓮山別墅區(qū)首期預(yù)計(jì)300套左右獨(dú)立別墅為主5000元烏市東雪蓮山09年5月雪蓮山周邊除現(xiàn)有雪蓮山陽光別墅預(yù)計(jì)明年推出100套左右外，其周邊還有2萬余畝荒山綠化項(xiàng)目已被開發(fā)商圈定預(yù)計(jì)明年面市。綠城水磨坊項(xiàng)目預(yù)計(jì)100套左右獨(dú)立別墅為主8000元水磨坊公園09年5月綠城在水磨溝公園附近又圈定別墅用地一塊，預(yù)計(jì)明年開售。昌吉?dú)W洲花園首期預(yù)計(jì)250套左右聯(lián)排別墅4000元烏市北昌吉市08年10月昌吉位于新市區(qū)以北，距離市區(qū)35公里，在這幾年以品質(zhì)高，價(jià)格低的優(yōu)勢吸引部分客戶前往買房。該區(qū)域預(yù)計(jì)明年仍有部分別墅推出?！久髂陝e墅市市場項(xiàng)目簡述述】1、針對(duì)紅雁雁池項(xiàng)目而言言，競爭市場場主要是高端端公寓洋房類類產(chǎn)品和別墅墅類產(chǎn)品市場場。2、公寓市場場供應(yīng)主要集集中在烏市的的中心城區(qū)，，均價(jià)在3200-4200元/平平米左右，整整體市場供銷銷兩旺。3、別墅市場場供應(yīng)量不大大，存在價(jià)格格高昂、但規(guī)規(guī)劃落后、銷銷售速度緩慢慢的情況。4、目前總體體房地產(chǎn)市場場現(xiàn)狀比較落落后，尚局限限在位置、低低價(jià)格的競爭爭之中，缺乏乏先進(jìn)的各類類產(chǎn)品和營銷銷手段?！臼袌龈艣r要要點(diǎn)綜合】【市場主要競競爭別墅項(xiàng)目目戶型統(tǒng)計(jì)】】樓盤面積（m2）類型車位（個(gè)）廳室廚房衛(wèi)生間套房玄關(guān)家政室工人房露臺(tái)封閉陽臺(tái)開放陽臺(tái)層數(shù)花園綠城玫瑰城300-400獨(dú)立1-2（2占75%）3513-51-4有1-2-1-31-212-3部分客廳中空、玄關(guān)中空1:2400-500獨(dú)立1-2（2占75%）3-54-61-2（2占75%）4-5（5占66%）1-4有1-1_12-3500-550獨(dú)立235-71-223有1-12-3陽光左岸200-300124131有-13--2約1：2300-400124-713-41有-12-3--2400-55022-3614-62-4有--2-22公園一號(hào)300-400雙聯(lián)12-34-6152-3有--2-41-4采光井上2樓400-55023615有-3--4【市場主要競競爭別墅項(xiàng)目目戶型統(tǒng)計(jì)】】樓盤面積（m2）類型車位（個(gè)）廳室廚房衛(wèi)生間套房玄關(guān)家政室工人房露臺(tái)封閉陽臺(tái)開放陽臺(tái)層數(shù)花園中航翡翠城400-500獨(dú)123-4152有-1---3按帶地下室統(tǒng)計(jì)歐洲花園200-300雙拼12412-40-2有-10-2--3-4部分工人房帶衛(wèi)生間300-400雙拼124142有-15-4歌林小鎮(zhèn)100-200雙拼124131有-13--3200-400雙拼123-4141有-11-20-11-23400-500獨(dú)125153有-15--2工人房帶衛(wèi)生間綠城玫瑰園客廳飯廳主臥車庫功能房開間面積開間面積開間面積開間面積開間面積340-352㎡4.5-7.225.6-403.9-4.215-204.2-5.436.5-60636-403.6-4.816-27365-385㎡5.1-6.125-563.6-4.816.8-244.2-4.532.5-56623-362.7-4.514-20400-499㎡4.7-6.622-423.9~4.510-205.2-650-593.9-726.5-423.3-5.25.4-45525-537㎡5.8-630-443.918-204.5-5.542-526403.1-5.716-48歐洲花園客廳飯廳主臥車庫功能房開間面積開間面積開間面積開間面積開間面積247-263㎡4.4-5.718-333.3-3.515-203.6-5.126-333.3-3.517-233.3-5.119-36291㎡6.4383.3246.4383.3206.438340㎡6.3403.3205.4403.3285.444雪蓮山陽光別墅客廳飯廳主臥車庫功能房開間面積開間面積開間面積開間面積開間面積201㎡4.6283.2124.6223.622310.8279㎡5.9323115.9323.6239.972299㎡5.4313.6135.4263.6201071【市場主要競競爭別墅項(xiàng)目目開間統(tǒng)計(jì)】】樓盤面積廳室廚房衛(wèi)生間套房門廳玄關(guān)儲(chǔ)物間書房封閉陽臺(tái)開放陽臺(tái)備注龍庭華清園982311-有1-21

14223111有--2-

15923121有1-21

18123121有1121

紫金長安144-18423121有--2-

27246142有--4-

國秀家園75-952311-無--2-

1082311-無--2-

114-15923121有1-1-159帶露臺(tái)和楓雅居87/113/1172311-有2-2-

1252311-有--2-

81/8723111有--21

【市場主要競競爭洋房項(xiàng)目目戶型統(tǒng)計(jì)】】項(xiàng)目戶型面積客廳餐廳主臥臥室開間進(jìn)深面積開間進(jìn)深面積開間進(jìn)深面積開間進(jìn)深面積和楓雅居三室二廳一衛(wèi)87/113/1173.2-3.64.4-5.514-191.2-2.63.1-3.3

3.2-3.72.8-4.5

2.5-3.32.5-4.3

三室二廳二衛(wèi)1254.34.7

2.83.6

3.54

3.6413.68二室二廳一衛(wèi)81/873.6-3.73.8

3-3.22.1-3.6

33.6/4.1

2.63.6/412.96國秀家園2室2廳1衛(wèi)75-953.5-4.53.6-4.6

3-3.93-4.5

2.4-33.4-4.2

三室二廳一衛(wèi)1083.93.9

2.93.6

33.9

2.4-33.6-3.9

三室二廳二衛(wèi)114-1593.5-5.73.6-6.5

2.4-4.23.3-4.5

3.3-6.93.3-4.5

2.8-3.92.9-4.2

紫金長安三室二廳二衛(wèi)144-1844.2-4.55.5-5.9

3.1-3.53.4-5.5

3.3-3.53.7-5.4

3-3.53.2-3.5

復(fù)式2724.26.3

3.23.5

3.66.5

3.6/2.33.6/4.2

龍庭華清園二室二廳單衛(wèi)983.94.5

3.91.8

3.54.5

2.84.5

三室二廳單衛(wèi)1424.96.3

3.94.5

2.8/3.24.2/3

三室二廳二衛(wèi)1595.26.7(含玄關(guān))

5.44.1

6.74.5

3.92.7/2.9

四室二廳雙衛(wèi)1815.55.2

3.44.5

4.56.7

3.3/33.9

【市場主要競競爭洋房項(xiàng)目目開間統(tǒng)計(jì)】】【市場分析市市場產(chǎn)品細(xì)部部分析—廳】】綠城玫瑰園基基本配置客廳廳、餐廳、家家庭廳，客廳廳帶壁爐。其其中餐廳又分分為早餐和普普通餐廳。而而該項(xiàng)目客廳廳面積適中，，300-400㎡單位位客廳25－－35㎡，且且開間以4.7－5.4m為主。400㎡以上上單位客廳面面積集中于40㎡左右。。其他別墅項(xiàng)目目僅有客廳、、餐廳，客廳廳面積也多位位于25-30㎡。綠城玫瑰園70%的戶型型為兩車位設(shè)設(shè)計(jì)；雪蓮山陽光北北岸400㎡㎡以上戶型為為雙車位；雙車位面積多多為40㎡，，單車位為26~30㎡㎡?！臼袌龇治鍪惺袌霎a(chǎn)品細(xì)部部分析—車位位】【市場分析市市場產(chǎn)品細(xì)部部分析—廚房房】綠城玫瑰園5種戶型做2個(gè)廚房（中中、西式）；；其他別墅項(xiàng)目目目前的產(chǎn)品品均為1個(gè)廚廚房設(shè)計(jì)；一般戶型一個(gè)個(gè)廚房即可滿滿足住戶生活活要求。綠城玫瑰園80%戶型帶帶工人房，部部分工人房帶帶獨(dú)立洗手間間；其他別墅項(xiàng)目目無工人房設(shè)設(shè)計(jì)；【市場分析市市場產(chǎn)品細(xì)部部分析—工人人房】【市場分析市市場產(chǎn)品細(xì)部部分析—工人人房】均帶獨(dú)立衛(wèi)生生間、衣帽間間。綠城玫瑰瑰園主臥均位位于最高層。。而公園一號(hào)號(hào)均位于中間間層，第二層層。臥室面積在25-30㎡㎡之間。開間間位于4.2—5.4m之間，以4.2、5.4m開間居居多，相對(duì)于于南方別墅臥臥室面積和開開間都顯得較較小。但其部分超大大面積別墅主主臥開間也達(dá)達(dá)到6m。綠城玫瑰園和和陽光北岸的的花園面積較較大，接近1：2?！臼袌龇治鍪惺袌霎a(chǎn)品細(xì)部部分析—花園園】一般別墅項(xiàng)目目功能房均有有配置，但大大小不一，主主要有娛樂室室、視聽房、、家庭室、健健身房。如綠城玫瑰園園的功能房較較大，其中家家庭室是每項(xiàng)項(xiàng)目都配備的的，面積和客客廳相差無幾幾，一般達(dá)到到25-30㎡，且多數(shù)數(shù)位于地面層層。較小面積別墅墅則沒有地下下室，也沒有有特別設(shè)置功功能房?！臼袌龇治鍪惺袌霎a(chǎn)品細(xì)部部分析—功能能房】綠城玫瑰園戶戶型300-400㎡單單位有2種，，一種為6-10㎡；另另一種為約18㎡環(huán)繞主主臥。400㎡以上上單位多以10㎡左右陽陽臺(tái)為主，部部分有10㎡㎡露臺(tái)一個(gè)。。公園一號(hào)項(xiàng)目目均送超大面面積露臺(tái)，多多數(shù)超過35㎡。需考慮到新疆疆特殊的環(huán)境境，如冬季比比較冷、室外外沙塵多的特特性?！臼袌龇治鍪惺袌霎a(chǎn)品細(xì)部部分析—露臺(tái)臺(tái)】第三部分規(guī)劃建議A地塊：A地塊較為為方正平整，，主要考慮到到高壓線的影影響，高壓線線兩側(cè)設(shè)置多多層洋房產(chǎn)品品，以遮擋不不利景觀。而而中央部分則則利用前后景景觀，開發(fā)多多聯(lián)排別墅及及疊加洋房產(chǎn)產(chǎn)品。B地塊：規(guī)劃上B地地塊臨湖、臨臨渠道，以一一線臨湖區(qū)域域開發(fā)部分獨(dú)獨(dú)棟別墅、依依次向南距離離湖面較遠(yuǎn)的的開發(fā)雙聯(lián)、、多聯(lián)別墅產(chǎn)產(chǎn)品。【西南角地塊塊整體規(guī)劃建建議】C地塊：主要作為旅游游、商業(yè)及公公建配套等用用地，包括酒酒店會(huì)所等設(shè)設(shè)施集中于C地塊。另建議在C地塊配置少少量小戶型酒酒店式公寓產(chǎn)產(chǎn)品,主要要利用地塊中中的酒店、會(huì)會(huì)所等設(shè)施作作為其配套，，并配以精裝裝修及家私家家電推向市場場。目的在于于可以增加產(chǎn)產(chǎn)品類型，試試探市場的接接受度，且可可根據(jù)市場情情況再行增加加；并因小戶戶型低總價(jià)，，可擴(kuò)大項(xiàng)目目客戶群。而而在經(jīng)營上，，既可銷售、、又可進(jìn)行酒酒店式公寓返返租，具備投投資價(jià)值。ABC疊加洋房多層洋房多層洋房多聯(lián)別墅獨(dú)立別墅雙聯(lián)別墅多聯(lián)別墅設(shè)置旅游、商業(yè)及公建配套西南角地塊整體規(guī)劃建議示意圖小戶型酒店式公寓西南角地塊第第一期項(xiàng)目共共開發(fā)約14萬平方米建建筑面積，產(chǎn)產(chǎn)品類型為獨(dú)獨(dú)立、聯(lián)排別別墅、疊加及及多層洋房，，共約推出801套單位位。此批產(chǎn)品品2009年年同期統(tǒng)一開開發(fā)。預(yù)計(jì)在09年年5月1日率率先推出首期期產(chǎn)品，以多多聯(lián)排別墅為為先導(dǎo)推出市市場，總共約約100個(gè)單單位。前期樹立高端端產(chǎn)品低總價(jià)價(jià)項(xiàng)目的品牌牌形象，快速速出貨?！疚髂辖堑貕K塊整體開發(fā)建建議】地塊產(chǎn)品類型戶型面積（平米)款式比例容積建筑面積（平米)套數(shù)占地（平米)均價(jià)（元）單套價(jià)（萬元）總額（億元）開間（參考）縱深（參考）B地塊別墅獨(dú)立4003層（贈(zèng)送350-450平米左右的花園，含車位面積）4%40%0.705,3102,12453,0348,0003200.177.019.030060%3,186114,5527,5002250.246.515.4小計(jì)

100%0.8167,586

雙聯(lián)2303層（贈(zèng)送180-230平米左右的花園，含車位面積）8%100%0.8510,62010,6204612,4946,0001380.645.813.2小計(jì)

100%

4612,494

多聯(lián)2003層（贈(zèng)送150-200平米左右的前后花園，含車位面積）20%60%0.9026,55115,9308017,7005,0001000.805.212.818040%10,6205911,8005,000900.535.012.0小計(jì)

100%

13929,501

合計(jì)

32%

0.8642,48120149,581

2.37

A地塊別墅+洋房多聯(lián)2003層（贈(zèng)送100-150平米左右的前后花園，含車位面積）35%60%1.0046,46427,87813927,8784,800961.345.013.318040%18,58510318,5854,800860.894.613.0小計(jì)

100%

24346,464

疊加1806層帶電梯復(fù)式或錯(cuò)躍，1、2層送花園，3、4層，5、6層送天臺(tái)21%40%1.1027,87811,1516225,3444,500810.504.613.016060%16,7271054,500720.754.412.1小計(jì)

100%

16625,344

多層1301層送花園、中間平層，頂層送閣樓，不超過9層.12%50%1.3015,9307,9656112,2543,800490.304.210.310050%7,965803,800380.304.08.3小計(jì)

14112,254

合計(jì)

68%

1.190,27255084,061

4.09

總計(jì)100%

1.0132,753751133,6424,869

6.46

【西南角A\B\C地塊產(chǎn)品建議議】C地塊設(shè)置50套約80m2的小戶型酒店店式公寓地塊套數(shù)單套面積銷售面積單價(jià)（元/m2）銷售總額（億元）A地塊550164m290272m245314.09B地塊201211m242481m255792.37C地塊5080m24000m245000.18總計(jì)801

136753m248556.64項(xiàng)目首期預(yù)計(jì)計(jì)銷售收入約約6.64億億銷售均價(jià)約4855元/㎡【西南角地塊產(chǎn)品預(yù)計(jì)計(jì)收益】09年5月1日：主推以多聯(lián)別別墅為主，雙雙聯(lián)別墅為輔輔。09年7月：：主推多聯(lián)別墅墅、疊加洋房房、多層洋房房為輔。09年9月：：主推獨(dú)立別墅墅，洋房類產(chǎn)產(chǎn)品為輔。09年10月月后：主推酒店式公公寓及剩余產(chǎn)產(chǎn)品。計(jì)劃全年銷售售約500套套、10萬平平米、總金額額約5億元。?！疚髂辖堑貕K項(xiàng)目推售售建議】第四部分規(guī)劃細(xì)部建議議因定于5月1日開盤銷售售，時(shí)間較緊緊，特別是考考慮到工程進(jìn)進(jìn)度，可能會(huì)會(huì)所及銷售中中心未能建設(shè)設(shè)完成，所以以建議前期建建設(shè)現(xiàn)場臨時(shí)時(shí)銷售接待中中心及臨時(shí)樣樣板房。建議在項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場建設(shè)4——5棟主推產(chǎn)產(chǎn)品的臨時(shí)樣樣板房，選其其中一間作為為接待中心，，其余作為樣樣板房示范使使用。【銷售區(qū)域建建議—前期現(xiàn)現(xiàn)場銷售示范范區(qū)】AC前期現(xiàn)場銷售售示范區(qū)設(shè)置位置建議議示意圖B前期現(xiàn)場銷售售示范區(qū)前期現(xiàn)場銷售示范區(qū)配置類別數(shù)量要求樣板房多聯(lián)別墅1（3戶）戶型180/200m2雙聯(lián)別墅1（2戶）戶型230m2獨(dú)棟別墅1（1棟）戶型400m2小型景觀廣場

設(shè)置綠化及水景景觀停車場

可滿足20部車同時(shí)停放臨湖觀景堤

景觀道路入?yún)^(qū)道路

/以上配置均須須于5月1日日完成并交付付使用【銷售區(qū)域建建議—銷售路路線建議】河灘路—燕兒兒窩路出口——紅雁池路河灘路燕兒窩路紅雁池路銷售路線示意意圖銷售路線沿路路包裝示意圖河灘路上設(shè)置燈旗銷售路線沿路路包裝示意圖河灘路道路天天橋設(shè)置大型廣告告牌銷售路線沿路路包裝示意圖河灘路上設(shè)置戶外廣告銷售路線沿路路包裝示意圖主干路上設(shè)置交通指示牌牌銷售路線沿路路包裝示意圖周邊臟亂清理理平整、黃土土坡需綠化紅雁池路兩旁整理優(yōu)化銷售路線沿路路包裝示意圖紅雁池路上設(shè)置路燈路燈風(fēng)格須結(jié)結(jié)合項(xiàng)目建筑筑風(fēng)格沿湖岸建設(shè)人人工道路，形形成環(huán)湖景觀觀道路，消減減住宅與湖面面間的距離。。充分利用湖岸岸及水位線退退縮用地，以以公園的形式式去建造，可可設(shè)置露天休休閑caféé、茶藝吧、、沙灘、垂釣釣區(qū)域等活動(dòng)動(dòng)區(qū)，提供公公共休閑空間間的同時(shí)，為為住宅塑造景景觀資源。水位線因每年年最高水位與與低水位不同同，造成水位位低矮的時(shí)候候，裸露的沙沙灘影響形象象，可設(shè)置濕濕地公園、大大量種植蘆葦葦?shù)人参镂铮纬纱笮托途G化景觀。。【銷售區(qū)域建建議—湖岸及及水位線退縮縮用地建議】】臨水湖岸參考湖岸親水平臺(tái)參考在銷售展示區(qū)區(qū)域的綠化要要盡量做好，，多種植高大大的灌木、鮮鮮花，使其精精致而富有層層次感；小區(qū)主要種植植部分松、柏柏等常綠植物物，按季節(jié)保保持四季均有有開花；夏天多種植鮮鮮花等易活樹樹木、冬天則則在售樓處等等主要區(qū)域布布置假花、假假樹等；塑造園林的主主題景點(diǎn)，增增加客戶的參參與性；塑造造與小區(qū)風(fēng)格格協(xié)調(diào)的水景景、圓雕等藝藝術(shù)品，增添添小區(qū)的靈動(dòng)動(dòng)性；多提供可供客客人休憩的休休閑座椅，可可為部分的移移動(dòng)性休閑傘傘和座椅，部部分的固定休休閑設(shè)施?！緢@林綠化建建議】接待中心周邊邊和銷售通道道設(shè)置多種植植鮮花及彩葉葉類植物，增增添氣氛北方常用樹種第五部分配套建議【配套建議——會(huì)所】因?yàn)轫?xiàng)目規(guī)模模大，并以小小鎮(zhèn)模式打造造，所以建議議會(huì)所以群落落式的建筑、、合理的功能能區(qū)分組合而而成。功能設(shè)置上要要充分考慮業(yè)業(yè)主的生活需需求，為其提提供全面完善善的生活配套套。而其中部部分設(shè)施可與與酒店的配合合使用，因此此建議與酒店店設(shè)置在相鄰鄰的區(qū)域內(nèi)。。會(huì)所面對(duì)項(xiàng)目目業(yè)主所設(shè)立立，各項(xiàng)功能能須齊全，而而部分設(shè)施可可與酒店共享享。前期建議可作作為售樓部使使用，應(yīng)考慮慮整體形象的的大氣和開放放；后期主要要以服務(wù)區(qū)內(nèi)內(nèi)業(yè)主為目的的，需完善設(shè)設(shè)置生活配套套場所，成為為業(yè)主專享的的活動(dòng)場所。。會(huì)所必須結(jié)合合首期銷售場場地需要綜合合考慮。因此此會(huì)所必須要要在首期銷售售時(shí)具有一定定規(guī)模。會(huì)所功能分區(qū)建議類別面積（數(shù)量）功能設(shè)施備注會(huì)所約6000平米（約2-3層）

會(huì)所大堂配有水吧及閑坐的區(qū)域銷售中心

物業(yè)服務(wù)中心

健身康樂室

美容院、發(fā)廊

乒乓球、桌球室各約2處棋牌室

閱覽室、網(wǎng)吧

兒童天地

相關(guān)配套4個(gè)室內(nèi)羽毛球場國際標(biāo)準(zhǔn)2個(gè)壁球場國際標(biāo)準(zhǔn)2個(gè)籃球場國際標(biāo)準(zhǔn)會(huì)所立面參考考會(huì)所立面參考考【配套建議——酒店】酒店主要以對(duì)對(duì)外營業(yè)為主主，主要面向向家庭和公司司會(huì)議度假之之用,配套應(yīng)盡量豐豐富。配合項(xiàng)目整體體歐式風(fēng)情定定位，賦予5星級(jí)的配置置，以主題式式酒店打造出出一個(gè)娛樂內(nèi)內(nèi)容豐富、個(gè)個(gè)性突出的度度假酒店。酒店的設(shè)置應(yīng)應(yīng)充分考慮項(xiàng)項(xiàng)目整體規(guī)劃劃設(shè)計(jì)，建筑筑形態(tài)與整個(gè)個(gè)樓盤風(fēng)格相相協(xié)調(diào)?？煽紤]在酒店店外圍挖建人人工河道，將將紅雁湖水直直接引入河道道中，增添酒酒店舒適的度度假氣息。酒店形式建議議采用那種小小型的假日酒酒店形式，先先期建設(shè)規(guī)模?？尚∫稽c(diǎn)，，之后根據(jù)經(jīng)經(jīng)營狀況和開開發(fā)進(jìn)度逐漸漸擴(kuò)大酒店規(guī)規(guī)模。不需要要開始即建設(shè)設(shè)大而全的酒酒店設(shè)施。酒店功能分區(qū)建議類別面積（數(shù)量）功能設(shè)施備注主體酒店總建約30000平米（約5層）標(biāo)準(zhǔn)客房400間餐飲中餐廳、西餐廳（宴會(huì)廳）專業(yè)茶室會(huì)議室1大(200人)3小(10-80人)商務(wù)中心票務(wù)/旅游/傳真/投遞豪華卡拉OK歌舞廳1個(gè)歌舞廳10個(gè)包房影劇場、多功能廳可復(fù)合使用美容院、桑拿、SPA

乒乓球、桌球室各約兩2套精品店可設(shè)置在首層的通道度假屋約10-15間，每間約200平米獨(dú)立別墅每間約有3-4個(gè)房間相關(guān)配套占地約10000平米大型溫室花園

2個(gè)戶外及恒溫泳池

2個(gè)網(wǎng)球場國際標(biāo)準(zhǔn)酒店立面參考考度假屋參考【配套建議——商業(yè)民生配配套】商業(yè)配套建議議設(shè)置于在C區(qū)，以集集中式商業(yè)街街設(shè)置，屬于于混合類商業(yè)業(yè)公共開放區(qū)區(qū)域，除旅游游商業(yè)外，同同是也是項(xiàng)目目業(yè)主日常購購物餐飲的區(qū)區(qū)域。前期銷售是將將超市、銀行行、西餐廳、、caféshop、、點(diǎn)心店等功功能店的門面面裝飾成已有有很多商店““進(jìn)駐”的效效果。需設(shè)置公交車車總站，方便便客戶出行。。類別面積（數(shù)量）功能設(shè)施備注商業(yè)街約3000平米旅游紀(jì)念品主題紀(jì)念品特色專賣店販賣歐洲特色的商品陳列館紅酒、威士忌等超市約2000平米日用百貨引入大型品牌主力店美食街約3000平米天幕酒吧街小型鋪位為主，多利用戶外位置，擴(kuò)展空間。cafe咖啡店【配套建議——商業(yè)配套功功能建議】

功能分區(qū)包含設(shè)施備注公建教育幼兒園，中小學(xué)與首期一同交付使用醫(yī)療小型醫(yī)院，醫(yī)務(wù)所生活交通公交車站，住戶巴士站民生銀行、郵局家政服務(wù)小型農(nóng)貿(mào)市場24小時(shí)便利店【配套建議——民生配套功功能建議】商業(yè)配