江西大型購物中心項目可行性方案建議

XX購物廣場可行性方案建議1序言基于本行對于南昌市場的深入了解，以及對于大型購物中心類型項目豐富的服務經(jīng)驗，現(xiàn)提出以下商業(yè)規(guī)劃可行建議方案，供貴司參考、比照。2第一章項目分析3

藍天碧水購物廣位于南昌市青山南路，與王家莊路交匯處。

藍天碧水購物廣場預計于2007年7月交付使用，項目總建筑面積15萬平方米左右，組成部分包括6座住宅塔樓；地下1層車庫和設備用房；地上3層商業(yè)裙樓。1.1項目概況

藍天碧水購物廣場之平面布置，東西向長約329.86米，南北向寬約129.05米，主要以臨青山路方向中間為主要正門，東北角、西南角也設計有主要出入口。-1～3層商業(yè)裙樓，總建筑面積近60000平方米，為本策劃報告之研究對象。

1.1.2項目組成

1.1.1地理位置

1.1.3商業(yè)物業(yè)

4藍天碧水購物廣場部分設計之設備設施包括：1、中央空調(diào)設備2、2部垂直貨用電梯3、2部垂直觀光電梯4、21組自動扶梯藍天碧水購物廣場東臨青山路，為雙向4車道，與八一大道相連接，八一大道為南昌市的主要道路，車流繁忙。青山路上設有公交站，過往巴士線路近7條，由于青山路車流并不算繁忙，因此行車狀況基本還是比較理想的。1.1.4設備設施

1.1.5交通路況

5藍天碧水購物廣場處于南昌市東湖區(qū)，區(qū)內(nèi)集中了省軍區(qū)宿舍、省電力局大院住宅小區(qū)、制藥廠宿舍、南昌晚報宿舍、公安廳宿舍、中醫(yī)學院宿舍、一附院宿舍、陽明錦城、自由都市等數(shù)十個住宅小區(qū)。周邊銀行、學校、醫(yī)療、集貿(mào)市等配套設施也非常齊全，休閑娛樂場也較為齊全，如名典咖啡、川江食府等。整體商貿(mào)環(huán)境還不夠成熟，商業(yè)氣氛較弱。1.1.6整體環(huán)境

6整體環(huán)境圖7藍天碧水購物廣場之商業(yè)輻射區(qū)域，受整體商業(yè)環(huán)境和地理位置的影響，其一級輻射范圍大約向東3.5公里,向西3.5公里,向北4.5公里,向南2公里，基本集中在項目周圍，主要包括項目東面和南面部分區(qū)域；二級輻射范圍可達青山湖,紅谷灘。1.1.7輻射商圈

8項目商圈圖91.2項目SWOT分析

項目優(yōu)勢+地處青山路與王家莊路交匯處，青山路與八一大道相連接,為南昌市主要道路,位置優(yōu)越，整體環(huán)境良好+周邊住宅密集，新盤林立，提供大量潛在的消費群體+前期商業(yè)規(guī)劃設計良好，項目理念較為新穎，硬件設施齊備+即將引進國際知名大型超市，可利用其提高商戶的期盼值+周邊消費水平中等偏上，消費力不錯+項目規(guī)模適中，風險及機會的控制較為平衡+本項目連接青山路方位設置有公交站臺,有七條公交路線可直達本項目,交通便利10項目缺點+距離南昌發(fā)展成熟熟的商業(yè)核心有一一定距離，對聚客客力有較大影響+周邊消費群體來青青山路消費習慣需需要一定的時間培培養(yǎng)+周邊的住宅小區(qū)規(guī)規(guī)劃過于雜亂,特特別是上\下沙窩窩有大片的農(nóng)民自自建房,區(qū)域整體體形象較差+本項目只有兩面臨臨街,且人流不是是很多+南昌商業(yè)的進一步步發(fā)展，帶來新的的機會+經(jīng)濟的不斷發(fā)展，，大中型商業(yè)零售售業(yè)的不斷擴張張帶來機會項目機會11+收入的不斷增加，，令市民的消費欲欲望不斷提升，令令整體商業(yè)形勢看看好+青山路成熟且具有有一定規(guī)模的商業(yè)業(yè)中心基本沒有，，競爭較小項目威脅+本項目區(qū)域外來人人員較多,消費力力還有待待開發(fā),如何何進行業(yè)態(tài)規(guī)劃和和差異化經(jīng)營去去吸引更更多的消費者是本本項目所要解決的的最大問題。。+南昌市區(qū)仍有多個個大型商業(yè)項目推推出，給市場承接接能力帶來一定壓壓力+南昌市商業(yè)中心設設施齊備，商業(yè)樓樓宇眾多，聚客能能力很強+主力超市的招商未未必能如期順利簽簽約，對于整體推推廣的時間安排有有一定的影響12本項目周邊整體居居住環(huán)境較差，商商業(yè)并非位于核心心位置，尚需建立立自身的號召力；；周邊消費力水平平不錯，但市級商商業(yè)中心區(qū)域已發(fā)發(fā)展成熟，商業(yè)樓樓宇眾多，競爭激激烈；而本項目所所處區(qū)域內(nèi)無大型型購物中心，不斷斷發(fā)展的大型住宅宅片區(qū)令得此區(qū)域域的消費訴求愈發(fā)發(fā)強烈，發(fā)展功能能齊全的購物中心心具有一定的市場場基礎，未來的消消費有訴求，但要要求也會愈發(fā)苛刻刻。因此，本項目目欲取得成功功，贏得市場場認可，必須須完善區(qū)域功功能，迎合消消費需求，具具備商戶的基基礎，尋找市市場的空白環(huán)環(huán)節(jié)，形成自自身的特色。。綜合評述13第二章項目可行性方方案建議14通過對市場的的了解及本項項目的所具備備的條件分析析，本行建議議如下：主題定位：針對目標消費費客層，結合合目前市場狀狀況，建議本本項目定位為為：由沃爾瑪超市、各特色次主主力店以及潮潮流、時尚商商戶組成的中中檔偏高的大大型商業(yè)購物物中心，集購購物、休閑、、餐飲于一體體，力求樹立立南昌商業(yè)新新形象，形成成南昌市具代代表性的區(qū)域域購物中心。本項目功能齊齊全，目標消消費群體涵蓋蓋范圍廣泛，，主要是年齡齡在20-55歲之間，，年收入6萬萬元以上之家家庭消費群，，主要服務于于周邊住宅區(qū)區(qū)及周邊商貿(mào)貿(mào)、醫(yī)院、部部隊等企事業(yè)業(yè)單位工作人人員。目標消費客層層：15主要包括：東湖區(qū)之醫(yī)院院、部隊行業(yè)業(yè)等各企業(yè)單單位位從業(yè)人士士周邊住宅區(qū)居居民及本項目目住戶項目內(nèi)特色元元素所吸引的的其它區(qū)域人人士商戶定位遵從從主題定位，，為面向中檔檔以上消消費群群體的經(jīng)營者者，商戶均為為具有豐富經(jīng)經(jīng)營經(jīng)驗的品品牌商家。商戶定位：16目標商戶：除部分銷售鋪鋪位外，主要要包括家居生生活館、美食食廣場、網(wǎng)吧吧、電玩中心心、書店、茶茶社等大面積積商戶例如：“生活活大師”、““簡單生活””、“美樂匯匯美食廣場””、“南夢宮宮電子游戲””等。下首層：中高高檔次的的次次主力店及特特色商戶大型主力店目目標客戶：建議鎖定““沃爾瑪”。因為無論論從品牌實力力還是市場影影響力，“沃沃爾瑪”作為為世界五百強強之首其實力力是勿庸置疑疑的，其次““沃爾瑪”在在南昌市區(qū)已已開設二家店店，其開設第第三家店后具具有一定的規(guī)規(guī)模經(jīng)營優(yōu)勢勢，持續(xù)經(jīng)營營能力比較強強。17首層：中高檔檔次的的次主主力店及中小小型商戶除部分由“沃沃爾瑪”經(jīng)營營外，本層主主要包括二～～三家次主力力店及其它各各類品牌專賣賣店：主要業(yè)態(tài)定位位為：電器連連鎖店、個人人用品護理店店、國際知名名快餐連鎖店店、珠寶金行行、眼鏡行、、鞋類皮具專專賣、通訊、、銀行等，例例如：“國美美電器”、““蘇寧電器””、“屈臣氏氏個人用品護護理專門店””、“千色店店”、“肯德德基”、“麥麥當勞”、““真功夫”、、“六福珠寶寶”、“寶島島眼鏡”、““明廊眼鏡””、24小時時銀行柜員機機中心等等，，還可包括一一些便民服務務類商戶：182F：中高檔檔次中小型餐餐飲配套及其其它服飾店除部分由“沃沃爾瑪”經(jīng)營營外，本層主主要包括具有有顯著特色的的餐飲商戶和和中小型服飾飾店：品牌西餐廳、、咖啡廳、品品牌服飾、休休閑服裝專賣賣店等例如：“綠茵茵閣西餐廳””、“名典咖咖啡廳”、各各品牌服裝店店如房屋中介、、洗衣店、便便利店、面包包店、藥店、、沖洗店、水水果店、冷飲飲店等例如：正章干干洗連鎖、海海王星辰藥業(yè)業(yè)連鎖、可頌頌坊面包連鎖鎖、7+1便便利店、柯達達沖印、百果果園水果連鎖鎖等。193F：目標消消費強及部分分休閑運動商商家除部分由“沃沃爾瑪”經(jīng)營營外，本層客客戶主要包括括承租面積大大、具有顯著著特色、目標標消費強及具具有豐富經(jīng)營營經(jīng)驗的、實實力強、聚客客力強的商戶戶：20商戶組合及樓樓層布局和商商品結構組合合（我行推薦薦之最佳方案案）：A、沃爾瑪：根據(jù)本項目目現(xiàn)有結構布布局，主力店店入口適宜擺擺放在項目的的中部偏東部部分1-3層層，首層約3000～4000平方方米，2-3層每層大約約7000平平方米（面積積均以套內(nèi)建建筑面積計算算，詳見附圖圖）B、專賣店：首層至三層層層除主力店店以及部分次次主力店商業(yè)業(yè)面積外全部部分割為獨立立店鋪，該類類店鋪以銷售售為主，都臨臨街或臨商場場內(nèi)主要通道道，和主力店店配合，設置置品牌服飾、、鞋類專賣、、皮具、運動動休閑專賣店店、珠寶金行行、眼鏡行、、音像連鎖、、通訊（詳見見附圖）商鋪鋪面積可集中中在使用面積積30-100平方米。。21C、便民服服務類：首層有部部分商鋪臨臨南面連廊廊和寫字樓樓大堂入口口，可考慮慮設置臨街街店鋪，主主要引進便便民服務類類商戶：房房屋中介、、洗衣店、、便利店、、面包店、、沖洗店、、冷飲店、、快餐廳、、水果店（（詳見附圖圖）面積可可集中在使使用面積40-60平方米。。D、特色店店：下首層及及三層的西西部則劃分分給可突出出項目主題題定位、承承租面積較較大具有顯顯著特色和和消費目的的性偏強的的商戶如家家居生活館館、美容美美體中心、、書店、特特色西餐、、泰國餐廳廳、日本料料理、韓國國燒烤、茶茶藝館等（（詳見附圖圖）。面積積集中在使使用面積200-400平方方米。22商店的區(qū)域域位置設置置，盡力做做到讓經(jīng)營營者之間產(chǎn)產(chǎn)生互動整整合效果，，使整個購購物廣場形形成經(jīng)營合合力，每個個商業(yè)單位位均能獲得得好的效益益，盡力為為發(fā)展商實實現(xiàn)穩(wěn)定及及最高的經(jīng)經(jīng)濟效益。。231、本商場場之平面格格局分布及及人流導向向設計建議按本商商場本身的的弧形平面面格局特點點，將項目目下首層及及首層臨廣廣場劃分為為獨立街鋪鋪，項目首首層中間中中庭部分不不銷售或出出租，而是是作為本項項目日后經(jīng)經(jīng)營過程中中做活動或或促銷之用用，將人流流匯集至此此然后再向向各個方向向發(fā)散自然然引入商場場內(nèi)部，提提升后排商商鋪的價值值。首層通道設設計盡量簡簡潔，沿商商場中部設設計成弧中中帶直線，，寬度不超超過3.5米，商鋪鋪沿通道擺擺設，由于于本項目東東西向距離離很長，因因此，在中中庭與東西西兩端之間間設置通道道出入，寬寬度不超過過4米。建筑規(guī)劃建建議：24二層東面7000余余平方米體體留給沃爾爾瑪，西面面由于距離離較長，且且鋪位分割割為南北二二部分，應應考慮于中中部設置通通道，寬度度約為3.5米，并并充分利用用中庭及扶扶梯的位置置使每個商商鋪都有順順暢的出入入感。三層西部可可設置一間間大型餐飲飲，以吸引引人流往上上。（詳細細方案見附附圖）2、商場出出入口，觀觀光電梯及及扶手電梯梯的調(diào)整建建議（詳細細方案見附附圖）3、商場之之寬闊度建建議建議商場首首層通道劃劃分為3.5米左右右，二層通通道劃分為為3.3米米。臨廣場場街鋪門面面盡量保持持在4米，，符合商家家需求。觀觀光電梯口口預留咨客客接待位即即可（詳細細方案見附附圖）。254、店鋪單單元間隔、、店面外觀觀裝修及交交鋪標準店店鋪的單元元間隔按照照建筑物結結構的柱列列跨距、結結合商家的的一般要求求，進行標標準式單位位間隔。所所有對著人人行通道的的商店單位位門面均以以玻璃間隔隔，店鋪單單元內(nèi)以毛毛坯房標準準交付承租租戶做內(nèi)部部裝修。5、中庭的設計計和使用建建議本商場中間間有一約1200平平方米中庭庭，善用此此中庭，使使它成為商商場內(nèi)最熱熱鬧的焦點點以及上下下首層的結結合，此中中庭可以作作商家促銷銷、發(fā)布最最新消息使使用，也可可使之成為為公共活動動及休息場場所。建議議利用該中中庭對所有有商戶之文文化、經(jīng)營營特色做集集中形象展展示，對消消費者起介介紹引導作作用，借此此為項目作作整體宣傳傳，中庭可可以考慮設設置為休閑閑中庭，布布置有休閑閑座椅、小小面積開放放式飲品店店。26建議縮小中中庭之弧圈圈面積，但但應力爭去去除弧圈內(nèi)內(nèi)部之承重重柱，之后后發(fā)展商也也可通過照照明、裝修修風格、家家具擺設等等來塑造空空間張力，，使中庭成成為商場人人流聚集之之焦點。6、公共配配套設施設設置在公共活動動區(qū)域（如如中庭）1）

設置置供顧客休休息及觀賞賞的設施，，如座椅、、植物、藝藝術擺設等等，以期讓讓顧客能在在本商場內(nèi)內(nèi)逗留更長長時間。此此外，還應應增加銀行行提款機、、公共電話話等配套服服務設施。。272）指示系統(tǒng)：：指示設施施應配合建建筑及室內(nèi)內(nèi)設計做整整體的規(guī)劃劃，包括地地圖指示、、附有文字字或圖象說說明的方向向指標、消消費指引宣宣傳單張。。指示設施施應配置在在本商場各各入口及電電梯口處，，使顧客能能清楚知道道各商家位位置所在，，同時也為為樓上商家家對顧客的的指引帶來來便利。3）停車場：將將現(xiàn)有的停停車場與商商場連通并并做好相應應的指示系系統(tǒng)，使有有車一族來來本商場消消費十分方方便。有必必要的話可可設置由停停車場可直直達商場高高層的電梯梯。4）電、消防系系統(tǒng)等設施施配置到位位，特別是是主力店、、餐飲店的的配套水電電、上下水水、煤氣、、排污等有有28特別要求。。中央空調(diào)調(diào)方面，需需要根據(jù)南南昌市商業(yè)業(yè)經(jīng)營慣例例來考慮，，視情況決決定是否做做到分戶計計量。沃爾爾瑪和大型型餐飲以及及二層以上上大面積商商家可以考考慮預留中中央空調(diào)位位置，但暫暫不安裝，，根據(jù)洽談談狀況再定定。5）貨梯：：建議在項項目西側北北面增設一一臺貨梯供供二、三層層特色餐飲飲或大型酒酒樓使用。。（見附