房地產(chǎn)企業(yè)項目結算與土地增值稅清算涉稅處理

房地產(chǎn)企業(yè)項目結算與土地增值稅清算的涉稅處理【主要收益】1、全面了解房地產(chǎn)項目開發(fā)的程序和開發(fā)成本的準確核算

2、掌握企業(yè)所得稅收入確認、開發(fā)成本和開發(fā)費用的稅收處理

3、深度理解土地增值稅清算的收入和扣除項目的歸集技巧

4、介紹房地產(chǎn)企業(yè)最新反避稅政策及熟悉房地產(chǎn)稅收策劃的主要思路、方法及運用

5、交流解決企業(yè)現(xiàn)實中的財稅疑難問題2【主要內容】第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目結算及會計核算實務

第二節(jié)開發(fā)項目土地增值稅清算實務解析

第三節(jié)企業(yè)所得稅與土地增值稅比較第四節(jié)企業(yè)主要稅收籌劃方法及反避稅應對第五節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)常見稅收問題3第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目結算及會計核算實務

一、項目開發(fā)的三個階段

二、項目開發(fā)結算的四個程序

三、開發(fā)項目預售的核算與稅務處理四、開發(fā)項目完工的確認五、房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算和處理六、房地產(chǎn)企業(yè)成本的核算和處理

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一、項目開發(fā)的三個階段準備階段、行政審批階段和權屬初始登記階段。

（一）準備階段房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作在報行政機關審批之前，應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。5

取得國有土地使用權的最主要途徑：

1、出讓方式

2、劃撥方式

3、轉讓方式

4、參加競拍取得開發(fā)項目

5、合作開發(fā)取得土地或項目

6、收購房地產(chǎn)項目

7、收購目標公司股權獲得土地或在建項目

8、收購債權將債務人抵債的在建項目或土地通過司法程序過戶的方式獲得房地產(chǎn)項目

9、改制重組置換方式取得土地或項目6

（二）行政審批階段房地產(chǎn)建設項目的行政許可程序一般共分六個步驟：選址定點；規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件；初步設計及施工圖審查；規(guī)劃報建圖審查；施工報建；建設工程竣工綜合驗收備案。

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（三）權屬初始登記房管局核準新建商品房所有權初始（大產(chǎn)權證）登記。開發(fā)商應提交材料：

1、申請書；

2、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

3、用地證明文件或者土地使用權證；

4、建設用地規(guī)劃許可證；

5、建設工程規(guī)劃許可證；

6、施工許可證；

7、房屋竣工驗收資料；

8、房屋測繪成果；

9、其他文件。8

二、項目開發(fā)結算的四個程序

（一）工程預算企業(yè)根據(jù)擬建建筑工程的設計圖紙、建筑工程預算定額、費用定額、建筑材料預算價格以及與其配套使用的有關規(guī)定等，預先計算和確定每個建設項目所需全部費用的技術經(jīng)濟文件，稱為建筑工程預算。按專業(yè)劃分為土建工程、給排水工程、采暖工程和電氣工程預算。按費用內容劃分為單位工程、單項工程和總概預算。9

（二）工程結算是指施工企業(yè)按照承包合同（含補充協(xié)議）和已完工程量向建設單位（如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）辦理工程價結（清算）的文件。主要方式：

1、按月結算。實行旬末或月中預支，月終結算，竣工后清算的方法。

2、竣工后一次結算

3、分段結算（按形象進度）

4、目標（控制界面/單元）結算

5、其他結算方式

10（三）竣工結算算是指施工企業(yè)按按照合同規(guī)定，，在一個單位工工程或單項建筑筑安裝工程完工工、驗收、點交交后，向建設單單位（業(yè)主）辦辦理最后工程價價款清算的經(jīng)濟濟技術文件。經(jīng)經(jīng)審查的工程竣竣工結算是核定定建設工程造價價的依據(jù)?？⒐Q算工程款款=預算（或概算））或合同價款+施工過程中預算算或合同價款調調整數(shù)額－預付付及已結算工程程價款－保修金金111、預算結算方式式。施工圖預算算+簽證結算。2、承包總價結算算方式。這種方方式的工程承包包合同為總價承承包合同。工程程竣工后，暫扣扣合同價的2%～5%作為維修金，其其余工程價款一一次結清。3、平方米造價包包干方式。4、工程量清單結結算方式。采用用清單招標時，，中標人填報的的清單分項工程程單價是承包合合同的組成部分分，結算時按實實際完成的工程程量，以合同中中的工程單價為為依據(jù)計算結算算價款。工程竣工驗收合合格簽署工程竣竣工驗收報告。。12（四）竣竣工決算算竣工決算算是由建建設單位位編制的的反映建建設項目目實際造造價和投投資效果果的文件件，是項項目法人人核定各各類新增增資產(chǎn)價價值，辦辦理其交交付使用用的依據(jù)據(jù)。通過過竣工決決算，反反映建設設工程的的實際造造價和投投資結果果；通過過竣工決決算與概概算、預預算的對對比分析析，考核核投資控控制的工工作成效效。竣工決算算的內容容應包括括從項目目策劃到到竣工投投產(chǎn)全過過程的全全部實際際費用，，包括竣竣工財務務決算說說明書、、竣工財財務決算算報表、、工程竣竣工圖和和工程造造價對比比分析四四個部分分。13三、開發(fā)發(fā)項目預預售的核核算與稅稅務處理理（一）關關于商品品房預售售相關規(guī)規(guī)定1、商品房房預售的的條件《中華人民民共和國國城市房房地產(chǎn)管管理法》第四十五五條商商品品房預售售，應當當符合下下列條件件：（一）已已交付全全部土地地使用權權出讓金金，取得得土地使用用權證書；（二）持持有建設工程程規(guī)劃許許可證；（三）按按提供預預售的商商品房計計算，投投入開發(fā)發(fā)建設的的資金達達到工程程建設總總投資的的百分之之二十五五以上，，并已經(jīng)經(jīng)確定施施工進度度和竣工工交付日日期；（四）向縣縣級以上人人民政府房房產(chǎn)管理部部門辦理預預售登記，，取得商品品房預售許許可證明。。（二）稅收收政策規(guī)定定1、營業(yè)稅《營業(yè)稅實施施細則》第二十五條條規(guī)定納稅人轉讓讓土地使用用權或者銷銷售不動產(chǎn)產(chǎn)，采取預預收款方式式的，其納納稅義務發(fā)發(fā)生時間為為收到預收款款的當天。納稅人提供供建筑業(yè)或或者租賃業(yè)業(yè)勞務，采采取預收款款方式的，，其納稅義義務發(fā)生時時間為收到到預收款的的當天。（2）企業(yè)所得得稅國稅發(fā)〔2009〕31號第九條企業(yè)銷售未完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品取得得的收入，應先按預計計稅稅毛利率分分季（或月月）計算出出預計毛利利額，計入入當期應納納稅所得額額。開發(fā)產(chǎn)品品完工后，，企業(yè)應及及時結算其其計稅成本本并計算此此前銷售收收入的實際際毛利額，，同時將其其實際毛利額額與其對應應的預計毛毛利額之間間的差額，，計入當年年度企業(yè)本本項目與其其他項目合合并計算的的應納稅所所得額。在年度納稅稅申報時，，企業(yè)須出出具對該項項開發(fā)產(chǎn)品品實際毛利利額與預計計毛利額之之間差異調調整情況的的報告以及及稅務機關關需要的其其他相關資資料。國稅發(fā)〔2009〕31號第八條企業(yè)銷售未未完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的計計稅毛利率率由各省、、自治、直直轄市國家家稅務局、、地方稅務務局按下列列規(guī)定進行行確定：（一）開發(fā)發(fā)項目位于于省、自治治區(qū)、直轄轄市和計劃劃單列市人人民政府所所在地城市市城區(qū)和郊郊區(qū)的，不不得低于15％。（二）開發(fā)發(fā)項目位于于地及地級級市城區(qū)及及郊區(qū)的，，不得低于于10%。（三）開發(fā)發(fā)項目位于于其他地區(qū)區(qū)的，不得得低于5%。（四）屬于經(jīng)濟濟適用房、限價價房和危改房的的，不得低于3%。蘇地稅發(fā)[2009]53號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)銷售未完工開開發(fā)產(chǎn)品的計稅稅毛利率,由各省轄市地稅稅局根據(jù)《通知》第八條規(guī)定的毛毛利率,聯(lián)合同級國稅局局結合不同開發(fā)發(fā)產(chǎn)品共同確定定。注意：①對商品住房小區(qū)區(qū)配套建設經(jīng)濟濟適用房、限價價房和危改房的的，應分別核算銷售售收入，并按照對應的的計稅毛利率計計算預計利潤；；不能分別核算算的，一律從高高適用計稅毛利利率。②對經(jīng)濟適用房、、限價房和危改改房項目中配套建設的商鋪鋪、車庫、車位位等未完工產(chǎn)品品取得的收入，不得按照經(jīng)濟適用房、限限價房和危改房房的計稅毛利率率執(zhí)行。（蘇地稅發(fā)【2009】53號）（3）土地增值稅蘇地稅發(fā)［2004］58號除普通標準住宅不實行預征外，，對其他各類商商品房，均應按按規(guī)定實行預征征。蘇地稅發(fā)［2004］58號（一）普通住宅宅，按1%—1.5%的預征率實行預預征。個別地區(qū)區(qū)，普通住宅的的預征率需要調調整的，在報經(jīng)經(jīng)省局同意后，，可適當上浮或或下調，但最高高浮動幅度不超超過50%；（二）對開發(fā)公公司開發(fā)的營業(yè)業(yè)用房、寫字樓樓、高級公寓、、度假村、別墅墅等，按2%—3%的預征率實行預預征；（三）對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司既開開發(fā)建造普通住住宅（適用預征征率為1%—1.5%），又開發(fā)建各省轄市可根據(jù)各地具體情況，在省局規(guī)定的幅度內，自行確定各地的預征率，并報省局備案。關于普通標準住住宅和普通住宅宅的劃分標準國辦發(fā)[2005]26號對中小套型、中中低價位普通住住房給予優(yōu)惠政政策支持。享受受優(yōu)惠政策的住住房原則上應同同時滿足以下條條件：住宅小區(qū)區(qū)建筑容積率在在1.0以上、單套建筑筑面積在120平方米以下、實實際成交價格低低于同級別土地地上住房平均交交易價格1.2倍以下。各省、、自治區(qū)、直轄轄市要根據(jù)實際際情況，制定本本地區(qū)享受優(yōu)惠惠政策普通住房房的具體標準。。允許單套建筑筑面積和價格標標準適當浮動，，但向上浮動的的比例不得超過過上述標準的20％。財稅【2006】21號開發(fā)項目中同時時包含普通住宅和和非普通住宅的的，應分別計算算增值額。注意：土地增值值稅預征的計稅稅依據(jù)土地增值稅預征國稅發(fā)〔2010〕53號為了發(fā)揮土地增增值稅在預征階階段的調節(jié)作用用，各地須對目目前的預征率進進行調整。除保障性住房外外，東部地區(qū)省省份預征率不得得低于2%，中部和東北地地區(qū)省份不得低低于1.5%，西部地區(qū)省份份不得低于1%，各地要根據(jù)不同同類型房地產(chǎn)確確定適當?shù)念A征征率（地區(qū)的劃劃分按照國務院院有關文件的規(guī)規(guī)定執(zhí)行）。對對尚未預征或暫暫緩預征的地區(qū)區(qū)，應切實按照照稅收法律法規(guī)規(guī)開展預征，確確保土地增值稅稅在預征階段及及時、充分發(fā)揮揮調節(jié)作用。蘇地稅發(fā)[2010]39號除保障性住房外外，我省預征率率不得低于2%。凡普通住宅預預征率低于2%的地區(qū)，必須進進行調整，并相相應調整其他類類型商品房的預預征率。調整后后，請及時按規(guī)規(guī)定上報省局備備案。蘇州地稅規(guī)[2010]2號自2010年7月1日起，普通住宅，預預征率為2%；非普通住宅宅、非住宅用用房，預征率率為3%。普通住宅（（普通標準住住宅），核定定征收率為5%；非普通住宅宅、非住宅用用房，核定征征收率為7%或8%。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)建造的的項目中包含含普通標準住住宅、普通住住宅或其它商商品房的，其其收入應分別別核算。不分分別核算或不不能準確核算算的，適用7%的核定征收率率。對“擅自銷毀帳簿簿或者拒不提提供納稅資料料的”或“符合土地增值值稅清算條件件，企業(yè)未按按照規(guī)定的期期限辦理清算算手續(xù)，經(jīng)稅稅務機關責令令限期清算，，逾期仍不清清算的”情形的，適用用8%的核定征收率率征收土地增增值稅。3、應當注意的的幾個問題（1）預收的定金金、訂金或誠誠意金是否按按規(guī)定征稅？？建設部《關于進一步整整頓規(guī)范房地地產(chǎn)交易秩序序的通知》（建住房[2006]166號）明確規(guī)定：未取得商品房預售許許可證的項目，房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)不得非法預售售商品房，也也不得以認購購（包括認訂、、登記、選號號等）、收取預定款性性質費用等各各種形式變相相預售商品房房。定金定金，是指合同當事人人為了確保合同的的履行，依據(jù)法律律規(guī)定或者當事人人雙方的約定，由由當事人一方在合同訂立時或者者訂立后履行前，按照合同同標的額的一定比比例（不超過20％），預先給付對定金屬于一種法律上的擔保方式，主要是為了擔保主合同的成立和生效，根據(jù)《擔保法》規(guī)定，給付定金的一方不履行債務的，無權要求返還定金；接受定金的一方不履行債務的，應當雙倍返還定金。債務人履行債務后，依照約定，定金應抵作價款或者收回。

會計準則的規(guī)定，預收賬款科目指核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨單位預收的款項，即預收賬款是建立在購貨合同基礎上的。由于定金簽了合同，就要征收企業(yè)所得稅。注意：關于房地產(chǎn)產(chǎn)公司定金違約金金營業(yè)稅細則第14條納稅人的營業(yè)額計計算繳納營業(yè)稅后后因發(fā)生退款減除除營業(yè)額的，應當當退還已繳納營業(yè)業(yè)稅稅款或者從納納稅人以后的應繳繳納營業(yè)稅稅額中中減除。注：房地產(chǎn)公司收取的的定金違約金。房房地產(chǎn)公司雖然收收取但沒有發(fā)生銷銷售不動產(chǎn)行為，，因此這部分定金金是不需要營業(yè)稅稅（沒有提供應稅勞務務），如果已經(jīng)征收收營業(yè)稅，可以在在當期沖減銷售房房屋的營業(yè)額或退退稅處理。訂金（保證金、誠誠意金、VIP卡）訂金并不是一個規(guī)規(guī)范的概念，在法法律上僅作為預付付款的性質，是預預付款的一部分，，是當事人的一種種支付手段，不具具有擔保性質，如如果合同履行可抵抵充房款，不履行行也不能適用“定金”雙倍返還罰則。在在審判實踐中一般般被視為預付款，，訂金只是單方行行為，不具有明顯顯的擔保性質。注意會計核算訂金、誠意金均不不屬于建立在購房房合同上的預收款款性質，因此訂金、誠意金金可以暫時記在其其他應付款。但是，一旦簽合同同，訂金（保證金金、誠意金、VIP卡）馬上要從其他他應付款轉到預收收賬款繳企業(yè)所得得稅。四、開發(fā)項目完工工的確認國稅發(fā)〔2009〕31號第三條企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營業(yè)務包括土地地的開發(fā)，建造、、銷售住宅、商業(yè)業(yè)用房以及其他建建筑物、附著物、、配套設施等開發(fā)發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，，其他開發(fā)產(chǎn)品符合合下列條件之一的的，應視為已經(jīng)完完工：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣竣工證明材料已報報房地產(chǎn)管理部門門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已已開始投入使用。。（三）開發(fā)產(chǎn)品已已取得了初始產(chǎn)權權證明。關于完工的相關法法律規(guī)定《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管理條例》（國務院令第248號）第十七條規(guī)定：房房地產(chǎn)開發(fā)項目竣竣工，經(jīng)驗收合格格后，方可交付使使用；未經(jīng)驗收或或者驗收不合格的的，不得交付使用用。房地產(chǎn)開發(fā)項項目竣工后，房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當當向項目所在地的的縣級以上地方人人民政府房地產(chǎn)開開發(fā)主管部門提出出竣工驗收申請。。房地產(chǎn)開發(fā)主管管部門應當自收到到竣工驗收申請之之日起30日內，對涉及公共共安全的內容，組組織工程質量監(jiān)督督、規(guī)劃、消防、、人防等有關部門門或者單位進行驗驗收?！渡唐贩夸N售管理辦辦法》（建設部令第88號）第三十條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應當按照合合同約定，將符合合交付使用條件的的商品房按期交付付給買受人。說明：①關于開發(fā)產(chǎn)品竣竣工證明材料房地產(chǎn)開發(fā)項目竣竣工后，房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)需提出竣竣工驗收申請，并并經(jīng)有關部門驗收收合格?？⒐ぷC明明材料通常是指取得竣工驗收報告告，向房管部門報報送竣工驗收備案案表。②關于開發(fā)產(chǎn)品開開始投入使用國稅函【2010】第201號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建建造、開發(fā)的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品，無論工程程質量是否通過驗驗收合格，或是否否辦理完工（竣工工）備案手續(xù)以及及會計決算手續(xù)，，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品品交付手續(xù)（包括括入住手續(xù)）、或或已開始實際投入入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投投入使用，應視為為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完完工。③關于初始產(chǎn)權證證明通常是指取得大產(chǎn)權證。所謂大產(chǎn)權證，，即新建商品房房房地產(chǎn)權證。是指指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)在新建商品房竣竣工驗收后，交付付給買受人之前，，持有關文件和商商品房屋建設項目目批準文件辦理新新建商品房初始登登記后，取得的新新建商品房房地產(chǎn)產(chǎn)權證。這是買受受人辦理小產(chǎn)權證證的前提。注意（1）完工條件的確認是是采用竣工、使用、、產(chǎn)權孰早的原則則。按正常操作程序應應是首先拿大證，其次次是投入使用，最最后分割拿小證。。但由于部分開發(fā)商商往往違規(guī)操作（（不通過驗收合格格或辦理備案手續(xù)續(xù)等），因此投入入使用時視為已完完工。例如：2011年2月，S房地產(chǎn)開發(fā)公司把把一棟寫字樓出包包給祥瑞建筑公司司承建。7月，S公司將該寫字樓預預售給大華服裝廠廠，收到預付款300萬元，當月按規(guī)定定計算出預計毛利利額30萬元，已計入當期期應納稅所得額。。10月10日，S公司將該寫字樓竣竣工證明材料上報報房地產(chǎn)管理部門門備案。10月20日，S公司取得了該寫寫字樓的初始產(chǎn)產(chǎn)權證明，但該該寫字樓已于9月20日交付購買方使使用。S公司在計算該寫寫字樓企業(yè)所得得稅時，完工時時間應以9月20日為準，而不是是10月10日，也不是10月20日。注意（2）：稅收政策規(guī)定的的是成本對象的完工工標準，而非整整個項目的完工工標準，也就是說只要要項目中的某個個成本對象符合合完工標準，該該成本對象就應應該視作完工產(chǎn)產(chǎn)品。例如:成本對象A棟樓的其中一套套房子已經(jīng)開始始投入使用，就就應該將整棟樓樓視作完工產(chǎn)品品；成本對象B別墅區(qū)中的其中中一棟樓投入使使用，B別墅區(qū)視作完工工產(chǎn)品。注意（3）：毛利差額不必馬馬上計算國稅發(fā)〔2009〕31號第九條規(guī)定開發(fā)產(chǎn)品完工后后，企業(yè)應及時時結算其計稅成成本并計算此前前銷售收入的實實際毛利額，同同時將其實際毛毛利額與其對應應的預計毛利額額之間的差額，，計入當年度企企業(yè)本項目與其其他項目合并計計算的應納稅所所得額。需要特別注意的的是，售出開發(fā)發(fā)產(chǎn)品實際毛利利額與其對應的的預計毛利額之之間的差額，可可以延遲到年度度納稅申報時計計入當年度應納納稅所得額，而而不必在開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品完工的當時時馬上計算。注意（4）：完工時點不是成成本核算終止日日國稅發(fā)〔2009〕31號第三十五條規(guī)定定開發(fā)產(chǎn)品完工以以后，企業(yè)可在在完工年度企業(yè)業(yè)所得稅匯算清清繳前選擇確定定計稅成本核算算的終止日，不不得滯后。掌握這一點非常常重要，開發(fā)產(chǎn)品完工后后，構成計稅成成本的合理費用用，沒有歸集全全的可以在核算算終止日前繼續(xù)續(xù)歸集。比如上例的寫寫字樓完工時間間為9月20日，企業(yè)確定計計稅成本核算的的終止日是12月31日，那么屬于該該寫字樓計稅成成本的費用仍可可在9月20日~12月31日期間繼續(xù)歸集集。注意（5）：關于土地開發(fā)完完工條件的確認認城市房地產(chǎn)轉讓讓管理規(guī)定以出讓方式取得得土地使用權的的，轉讓房地產(chǎn)產(chǎn)時，應當符合合下列條件：（1）按照出讓合同同約定已經(jīng)支付付全部土地使用用權出讓金，并并取得土地使用用權證書；（2）按照出讓合同同約定進行投資資開發(fā)，屬于房房屋建設工程的的，應完成開發(fā)發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片片開發(fā)土地的，，依照規(guī)劃對土土地進行開發(fā)建建設，完成供排排水、供電、供供熱、道路交通通、通信等市政政基礎設施、公公用設施的建設設，達到場地平平整，形成工業(yè)業(yè)用地或者其他他建設用地條件件。土地轉讓包括生生地和熟地的轉轉讓。生地是指指完成土地征用用，未經(jīng)開發(fā)、、不可直接作為為建筑用地的農(nóng)農(nóng)用地或荒地等等。五、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)收入的核算和和處理1、房地產(chǎn)企業(yè)收收入的范圍（1）企業(yè)所得稅國稅發(fā)【2009】31號第五條開發(fā)產(chǎn)品銷售收收入的范圍為銷銷售開發(fā)產(chǎn)品過過程中取得的全全部價款，包括括現(xiàn)金、現(xiàn)金等等價物及其他經(jīng)經(jīng)濟利益。企業(yè)業(yè)代有關部門、、單位和企業(yè)收收取的各種基金金、費用和附加加等，凡納入開開發(fā)產(chǎn)品價內或或由企業(yè)開具發(fā)發(fā)票的，應按規(guī)規(guī)定全部確認為為銷售收入；未未納入開發(fā)產(chǎn)品品價內并由企業(yè)業(yè)之外的其他收收取部門、單位位開具發(fā)票的，，可作為代收代代繳款項進行管管理。（2）營業(yè)稅營業(yè)稅條例第5條納稅人的營業(yè)額額為納稅人提供供應稅勞務、轉轉讓無形資產(chǎn)或或者銷售不動產(chǎn)產(chǎn)收取的全部價款和價外外費用。營業(yè)稅細則第13條價外費用包括收收取的手續(xù)費、、補貼、基金、、集資費、返還還利潤、獎勵費費、違約金、滯滯納金、延期付付款利息、賠償償金、代收款項項、代墊款項、、罰息及其他各各種性質的價外外收費，但不包括同時符合合以下條件代為為收取的政府性性基金或者行政政事業(yè)性收費：①由國務院或者者財政部批準設設立的政府性基基金，由國務院院或者省級人民民政府及其財政政、價格主管部部門批準設立的的行政事業(yè)性收收費；②收取時開具省省級以上財政部部門印制的財政政票據(jù)；③所收款項全額額上繳財政。注意：住房專項項維修基金國稅發(fā)【2004】69號住房專項項維修基基金是屬屬全體業(yè)業(yè)主共同同所有的的一項代代管基金金，專項項用于物物業(yè)保修修期滿后后物業(yè)共共用部位位、共用用設施設設備的維維修和更更新、改改造。鑒于住房房專項維維修基金金資金所所有權及及使用的的特殊性性，對房房地產(chǎn)主主管部門門或其指指定機構構、公積積金管理理中心、、開發(fā)企企業(yè)以及及物業(yè)管管理單位位代收的的住房專專項維修修基金，，不計征征營業(yè)稅稅。（3）土地增增值稅土地增值值稅條例例第5條納稅人轉轉讓房地地產(chǎn)所取取得的收收入，包包括貨幣幣收入、、實物收收入和其其他收入入。注意：對于縣級級及縣級級以上人人民政府府要求房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)在售房房時代收收的各項項費用財稅【1995】48號如果代收收費用是是計入房房價中向向購買方方一并收收取的，，可作為為轉讓房房地產(chǎn)所所取得的的收入計計稅；如果代收收費用未未計入房房價中，，而是在在房價之之外單獨獨收取的的，可以以不作為為轉讓房房地產(chǎn)的的收入。。對于代收收費用作作為轉讓讓收入計計稅的，，在計算算扣除項項目金額額時，可予以扣扣除，但但不允許許作為加加計20％扣除的的基數(shù)；對于代收收費用未作為轉轉讓房地地產(chǎn)的收收入計稅稅的，在在計算增增值額時時不允許許扣除代代收費用用。2、收入確確認的時時點國稅發(fā)【2009】31號第六條企企業(yè)業(yè)通過正正式簽訂訂《房地產(chǎn)銷銷售合同同》或《房地產(chǎn)預預售合同同》所取得的的收入，，應確認認為銷售售收入的的實現(xiàn)，，具體按按以下規(guī)規(guī)定確認認：國稅發(fā)〔2009〕31號①采取一次性全全額收款款方式銷售開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的，應于于實際收收訖價款款或取得得索取價價款憑據(jù)據(jù)（權利利）之日日，確認認收入的的實現(xiàn)。。②采取分期收款方方式銷售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的，應應按銷售合合同或協(xié)議議約定的價價款和付款款日確認收收入的實現(xiàn)現(xiàn)。付款方方提前付款的，在實際際付款日確確認收入的的實現(xiàn)。③采取銀行按揭方方式銷售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的，應應按銷售合合同或協(xié)議議約定的價價款確定收收入額，其其首付款應于實際收收到日確認認收入的實實現(xiàn)，余款在銀行按揭揭貸款辦理理轉賬之日日確認收入入的實現(xiàn)。。④采取委托托方式銷售售開發(fā)產(chǎn)品品的，應按按以下原則則確認收入入的實現(xiàn)銷售方式具體情形收入額的確定銷售確認時間采取一次性全額收款方式合同（協(xié)議）約定的價款實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)(權利)之日采取分期收款方式

付款方按期付款合同（協(xié)議）約定的價款付款日付款方提前付款在實際付款日確認采取銀行按揭方式銷售合同（協(xié)議）約定的價款首付款于實際收到日確認，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認采取委托方式銷售支付手續(xù)費方式合同（協(xié)議）約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認視同買斷方式企業(yè)與購買方簽訂合同；企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂合同合同價高于基價，按合同價；合同價低于基價，按基價合同價低于買斷價；受托方與購買方簽訂合同按買斷價基價(保底價)并實行超基價雙方分成方式企業(yè)與購買方簽訂合同；企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂合同合同價高于基價，按合同價（支付的分成額不得減除）；合同價低于基價，按基價受托方與購買方簽訂合同基價＋分成額包銷方式包銷期內完成銷售的按上述1-3項的規(guī)定確認收入的實現(xiàn)包銷期內尚未出售的按合同（協(xié)議）約定的價款和付款方式確認收入【案例】某房地產(chǎn)公公司2011年開發(fā)住宅宅小區(qū)，公公司分別與與A、B、C、D四家房屋銷銷售公司簽簽訂代理銷銷售合同。。由于銷售售公司情況況各異，代代理方式均均有所不同同。與A房屋銷售公公司簽訂代代理銷售合合同，A公司按銷售售額5%收取手續(xù)費費。2010年9月銷售房屋屋2000平方米，每每平方米5000元。A公司將銷售售清單提交交甲公司，，并按合同同約定轉交交售房款950萬元。甲公公司賬務處處理為：借借：：銀行存款款950萬元貸：主營業(yè)業(yè)務收入950萬元稅務機關檢檢查后的處處理：A公司代理業(yè)業(yè)務營業(yè)額額應為1000萬元（支付付手續(xù)費50萬元不能扣扣除，應由由A房屋銷售公公司開據(jù)服服務業(yè)發(fā)票票50萬元，作為為費用列支支）。B公司采取買買斷方式代代理銷售，，買斷價為為每平方米米4500元，銷售時時由委托方方、受托方方、買房共共同簽訂協(xié)協(xié)議。2010年9月B公司將開發(fā)發(fā)產(chǎn)品銷售售清單提交交甲公司時時，銷售房房屋2000平方米，實實現(xiàn)銷售收收入1000萬元，平均均售價5000元。甲公司司賬務處理理為：借：銀行存存款900萬元（按買買斷價計算算）貸：主營業(yè)業(yè)務收入900萬元稅稅務機關關檢查后的的處理：B公司代理業(yè)業(yè)務營業(yè)額額應為1000萬元（開發(fā)發(fā)商參與合合同簽訂，，合同價大大于買斷價價，按照合合同價確認認收入）。。C公司采取基基價（保底底價）并實實行超基價價雙方分成成方式委托托銷售開發(fā)發(fā)產(chǎn)品。合合同約定銷銷售保底價價4500元，并由C公司直接與與客戶簽訂訂銷售合同同，超過保保底價部分分受托方和和委托方按按三、七分分成。2010年9月C公司提交銷銷售清單時時，銷售房房屋2000平方米，實實現(xiàn)銷售收收入1000萬元，平均均售價5000元。甲公司司賬務處理理如下：借：銀行存存款900萬元（按保保底價計算算）貸貸：主主營業(yè)務收收入900萬元。稅務機關檢檢查后的處處理：C公司代理業(yè)業(yè)務營業(yè)額額為2000××4500＋（5000－4500）×2000×100%＝1000（萬元），，這里關鍵鍵點在于開開發(fā)商支付付給受托方方的分成額額（5000－4500）×2000×30%＝30（萬元）不不得直接從從收入中扣扣除，將來來支付時根根據(jù)發(fā)票作作為銷售費費用列支。。D公司采取包包銷方式。。合同約定定：D公司包銷甲甲公司2000平方米房屋屋，以每平平方米銷售售價4500元向甲房地地產(chǎn)公司結結賬；如果果截止到2010年9月15日銷售不完完，房屋歸歸D公司，并由由D公司于期滿滿日起10日內付清房房款。合同同規(guī)定，由由受托方與與客戶簽訂訂售房合同同。截止到到2010年9月底，D公司提交銷銷售清單時時，當月銷銷售房屋1700平方米，還還有300平方米未售售出。甲公司賬務務處理如下下：借借：銀行行存款765萬元貸：銷售收收入765萬元稅務機關檢檢查后的處處理：D公司代理業(yè)業(yè)務營業(yè)額額為4500××（1700＋300）＝900（萬元）。。包銷期內：：包銷期內內可根據(jù)包包銷合同的的有關約定定，參照上上述1至3項規(guī)定確認認收入的實實現(xiàn)；包銷銷期外：包包銷期滿后后尚未出售售的開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品，企業(yè)業(yè)應根據(jù)包包銷合同或或協(xié)議約定定的價款和和付款方式式確認收入入的實現(xiàn)。。也就是說說，包銷期期外按照包包銷協(xié)議執(zhí)執(zhí)行，等于于將房屋賣賣給了包銷銷方。包銷銷的全部收收入為包銷銷期內應實實現(xiàn)收入加加上期滿后后應實現(xiàn)收收入之和。。注意營業(yè)稅稅的相關規(guī)規(guī)定國稅函[2005]83號以轉讓有限限產(chǎn)權或永永久使用權權方式銷售售建筑物，，具有銷售售住房所有有權的性質質，應視同同銷售建筑筑物征稅。。國稅函[2002]165號企業(yè)合并、、兼并過程程中的不動動產(chǎn)轉移和和轉讓企業(yè)業(yè)產(chǎn)權的行行為，不應應征收營業(yè)業(yè)稅。注意：銷售售不動產(chǎn)連連同所占土土地使用權權一并轉讓讓的，比照照銷售不動動產(chǎn)征稅。。國稅函【1996】684號在合同期內內房產(chǎn)企業(yè)業(yè)將房產(chǎn)交交給包銷商商承銷，包包銷商是代代理房產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)進進行銷售，，所取得的的手續(xù)費收收入或者價價差應按“服務業(yè)—代理業(yè)”征收營業(yè)稅稅；在合同同期滿后，，房屋未售售出，由包包銷商進行行收購，其其實質是房房產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)將房屋屋銷售給包包銷商，對對房產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應按按“銷售不動產(chǎn)產(chǎn)”征收營業(yè)稅稅；包銷商將房房產(chǎn)再次銷銷售，對包包銷商也應應按“銷售不動產(chǎn)產(chǎn)”征收營業(yè)稅稅。國稅函[1995]156號①抵押期間間，不動產(chǎn)產(chǎn)仍歸借款款人使用，，如果借款款人到期無無力歸還貸貸款，則不不動產(chǎn)歸銀銀行所有，，應對借款款人按“銷售不動產(chǎn)產(chǎn)”稅目征營業(yè)業(yè)稅。②另一種是是借款人取取得貸款后后就將不動動產(chǎn)交與銀銀行使用，，以不動產(chǎn)產(chǎn)租金抵充充貸款利息息，對借款款人應按“服務業(yè)”稅目征收營營業(yè)稅。如如果借款人人到期無力力歸還貸款款，以不動動產(chǎn)抵充欠欠款，則對對借款人還還應按銷售售不動產(chǎn)征征稅。3、注意幾個個問題（1）商業(yè)折扣扣的問題A、企業(yè)所得稅稅國稅函〔2008〕〕875號企業(yè)為促進商商品銷售而在在商品價格上上給予的價格格扣除。商品銷售涉及及商業(yè)折扣的的，應當按照照扣除商業(yè)折折扣后的金額額確定銷售商商品收入金額額。注：商業(yè)折扣扣不再強調要要在同一張發(fā)發(fā)票上，不管管發(fā)票如何開開具，都按折折扣后的金額額確定收入計計算所得稅B、營業(yè)稅營業(yè)稅實施細細則第15條納稅人發(fā)生應應稅行為，如如果將價款與折扣額額在同一張發(fā)發(fā)票上注明的的，以折扣后的價價款為營業(yè)額額；如果將折扣扣額另開發(fā)票票的，不論其其在財務上如如何處理，均均不得從營業(yè)業(yè)額中扣除。。（2）現(xiàn)金折扣的的問題現(xiàn)金折扣發(fā)生生在銷售之后后，屬于融資資性質的理財財行為，在計計算營業(yè)稅時時，折扣不能能也從銷售額額中扣除。因因此在確認收收入方面，所所得稅與營業(yè)業(yè)相一致。但但計算所得稅稅時，應納稅稅所得額隨扣扣除財務費用用而減少，縮縮小了稅基。。關于扣除憑據(jù)據(jù)的問題現(xiàn)金折扣是沒沒有專用發(fā)票票的，并且也也不能開出收收據(jù)，所以只只能根據(jù)當時時簽署的合同同、具體收款款的時間、以以及企業(yè)內部部自制的審批批單據(jù)作為依依據(jù)了。4、特殊銷售方方式收入（1）售后回購銷銷售方式國稅函〔2008〕〕875號銷售的商品按按售價確認收收入，回購的的商品作為購購進商品處理理。有證據(jù)表表明不符合銷銷售收入確認認條件的，如如以銷售商品品方式進行融融資，收到的的款項應確認認為負債，回回購價格大于于原售價的，，差額應在回回購期間確認認為利息費用用。與會計處理的的差異：對于售后回購購，會計一般般不作為銷售售處理；如果果有證據(jù)表明明不符合銷售售收入確認條條件的，企業(yè)業(yè)所得稅與會會計準則處理理一致。（2）融資性售后后回租業(yè)務融資性售后回回租業(yè)務是指指承租方以融融資為目的將將資產(chǎn)出售給給經(jīng)批準從事事融資租賃業(yè)業(yè)務的企業(yè)后后，又將該項項資產(chǎn)從該融融資租賃企業(yè)業(yè)租回的行為為。融資性售售后回租業(yè)務務中承租方出出售資產(chǎn)時，，資產(chǎn)所有權權以及與資產(chǎn)產(chǎn)所有權有關關的全部報酬酬和風險并未未完全轉移。。國家稅務總局局公告【2010】】第13號根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)業(yè)所得稅法及及有關收入確確定規(guī)定，融融資性售后回回租業(yè)務中，，承租人出售售資產(chǎn)的行為為，不確認為為銷售收入，，對融資性租租賃的資產(chǎn)，，仍按承租人人出售前原賬賬面價值作為為計稅基礎計計提折舊。租租賃期間，承承租人支付的的屬于融資利利息的部分，，作為企業(yè)財財務費用在稅稅前扣除。營業(yè)稅規(guī)定國稅函【1999】】144號房地產(chǎn)開發(fā)公公司采用“購房回租”等形式，進行行促銷經(jīng)營活活動（即與購購房者簽訂“商品房買賣合同書書”，將商品房賣給購購房者；同時，根根據(jù)合同約定的期期限，在一定時期期后，又將該商品品房購回），對房地產(chǎn)開發(fā)公司和和購房者均應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。。（3）還本銷售業(yè)務以還本方式銷售建建筑物，是指商品品房經(jīng)營者在銷售售建筑物時許諾若若干年后可將房屋屋價款歸還購房者者，這是經(jīng)營者為為了加快資金周轉轉而采取的一種促促銷手段。①企業(yè)所得稅由于稅法規(guī)定，企企業(yè)以貨幣形式和和非貨幣形式從各各種來源取得的收收入，為收入總額額。因此，在確認認收入額時，不得得扣除還本支出。。②營業(yè)稅國稅函【1995】156號對以還本方式銷售售建筑物的行為，，應按向購買者收收取的全部價款和和價外費用征收營營業(yè)稅，不得減除除所謂還本支出。。（4）合作建房業(yè)務A、合作建房的認定定國稅函發(fā)[1995]156號按照營業(yè)稅相關稅稅法的規(guī)定，合作作建房是指由一方方提供土地使用權權，另一方提供資資金的合作建房行行為。國稅函[2004]241號“一方提供土地使用用權”，包括一方提供有有關土地使用權益益的行為，如取得得規(guī)劃局批準的《建設用地規(guī)劃許可可證》、國土局核發(fā)的《建設用地批準書》、《建設用地通知書》、《土地使用證》，以及通過土地行行政主管部門核發(fā)發(fā)的其他建設用地地文件中當事人享享有的土地使用權權益。法釋[2005]5號本解釋所稱的合作作開發(fā)房地產(chǎn)合同同，是指當事人訂訂立的以提供出讓讓土地使用權、資資金等作為共同投投資，共享利潤、、共擔風險合作開開發(fā)房地產(chǎn)為基本本內容的協(xié)議。合合作開發(fā)房地產(chǎn)合合同的當事人一方方具備房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營資質的，應應當認定合同有效效。按上述司法解釋，，合作建房需要符符合以下幾個條件件：①必須以合作雙方名名義辦理合建審批批手續(xù)；②辦理土地使用權變變更登記；③其中一方應該具有有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營資質。法發(fā)[1996]2號享有土地使用權的的一方以土地使用用權作為投資與他他人合作建房，簽訂的合建合同是是土地使用權有償償轉讓的一種特殊殊形式，除辦理合合建審批手續(xù)外，，還應依法辦理土土地使用權變更登登記手續(xù)。未辦理土地使用用權變更登記手續(xù)續(xù)的，一般應當認認定合建合同無效效，但雙方已實際際履行了合同，或或房屋已基本建成成，又無其他違法法行為的，可認定定合建合同有效，，并責令當事人補補辦土地使用權變變更登記手續(xù)。合建合同對房地產(chǎn)產(chǎn)權屬有約定的，，按合同約定確認認權屬；約定不明明確的，可依據(jù)雙雙方投資以及對房房屋管理使用等情情況，確認土地使使用權和房屋所有有權的權屬。合作建房合同被確確認無效后，在建建或已建成的房屋屋，其所有權可確確認歸以土地使用用權作為投資的一一方所有。B、合作建房的方式式①未成立合營企業(yè)業(yè)這種形式的合作作建房國稅函發(fā)[1995]156號甲方（提供土地使用權權方）以轉讓部分土地使使用權為代價，換換取部分房屋的所所有權，發(fā)生了轉轉讓土地使用權的的行為；乙方（提供資金方）則則以轉讓部分房屋的的所有權為代價，，換取部分土地的的使用權，發(fā)生了了銷售不動產(chǎn)的行行為。因而，合作建房房的雙方都發(fā)生了了營業(yè)稅的應稅行行為。對甲方應按“轉讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉讓土地使用權”征稅，對乙方應按按“銷售不動產(chǎn)”征稅。國稅函[2005]1003號甲方提供土地使用用權，乙方提供所所需資金，以甲方方名義合作開發(fā)房房地產(chǎn)項目的行為為，不屬于合作建建房，不適用國家稅務務總局《關于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（（之一）〉的通知》（國稅發(fā)[1995]156號）第十七條有關關合作建房征收營營業(yè)稅的規(guī)定②甲方以土地使用用權乙方以貨幣資資金合股，成立合合營企業(yè)形式的合合作建房法釋[2005]5號合作開發(fā)房地產(chǎn)合合同約定提供土地地使用權的當事人人不承擔經(jīng)營風險險，只收取固定利利益的，應當認定為土地使用權權轉讓合同。合作開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)合同約定提供資資金的當事人不承承擔經(jīng)營風險，只只分配固定數(shù)量房房屋的，應當認定為房屋買賣合合同。合作開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)合同約定提供資資金的當事人不承承擔經(jīng)營風險，只只收取固定數(shù)額貨貨幣的，應當認定定為借款合同。合作開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)合同約定提供資資金的當事人不承承擔經(jīng)營風險，只只以租賃或者其他他形式使用房屋的的，應當認定為房屋租賃合同。國稅函發(fā)[1995]156號（1）房屋建成后如果雙雙方采取風險共擔擔，利潤共享的分分配方式，按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入入股，參與接受投投資方的利潤分配配，共同承擔投資資風險的行為，不不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)業(yè)提供的土地使用用權，視為投資入入股，對其不征營營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房房屋取得的收入按按銷售不動產(chǎn)征稅稅；對雙方分得的利利潤不征營業(yè)稅。（2）房屋建成后甲方如果采取按銷銷售收入的一定比比例提成的方式參參與分配，或提取取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所所稱的投資入股不不征營業(yè)稅的行為為，而屬于甲方將土地使使用權轉讓給合營營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利利潤或從銷售收入入按比例提取的收收入按“轉讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)按全部房房屋的銷售收入依依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。（3）如果房屋建成后后雙方按一定比例分分配房屋，則此種經(jīng)營行為為也未構成營業(yè)稅稅所稱的以無形資資產(chǎn)投資入股，共共同承擔風險的不不征營業(yè)稅的行為為。因此，首先對甲方向合營企企業(yè)轉讓的土地地，按“轉讓無形資產(chǎn)”征稅。因此，對合營企業(yè)的房屋屋，在分配給甲甲乙方后，如果果各自銷售，則則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。C、企業(yè)所得稅合合作或合資開發(fā)發(fā)國稅發(fā)〔2009〕31號企業(yè)以本企業(yè)為為主體聯(lián)合其他他企業(yè)、單位、、個人合作或合合資開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)項目，且該項項目未成立獨立立法人公司的，，按下列規(guī)定進進行處理：（一）凡開發(fā)合合同或協(xié)議中約定向投資各方方（即合作、合合資方）分配開開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)經(jīng)結算計稅成本本，其應分配給給投資方開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的計稅成本本與其投資額之之間的差額計入入當期應納稅所所得額；如未結結算計稅成本，，則將投資方的的投資額視同銷銷售收入進行相相關的稅務處理理。注意：在在分配開發(fā)產(chǎn)品品的情況下，如果“分配給投資方開開發(fā)產(chǎn)品的計稅稅成本與其投資資額之間的差額額”為正數(shù)，調減應應納稅所得額；；反之，調增應應納稅所得額?！景咐磕撤康禺a(chǎn)開發(fā)公公司與A公司合作（合資資）開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)項目，合同約約定投資各方分分配開發(fā)產(chǎn)品，，A公司投資額為800萬元，該項目于于2011年12月完工，按約定定A公司分得銷售成成本為1000萬元的房屋，問問如何進行企業(yè)業(yè)所得稅處理？？假如未結算計計稅成本分得房房屋又應如何進進行企業(yè)所得稅稅處理？分析：凡開發(fā)合合同或協(xié)議中約約定向投資各方方分配開發(fā)產(chǎn)品品的，開發(fā)企業(yè)業(yè)在首次分配開開發(fā)產(chǎn)品時，如如該項目已經(jīng)結結算計稅成本，，其應分配給投投資方（即合作作、合資方）開開發(fā)產(chǎn)品的計稅稅成本與其投資資額之間的差額額計入當期應納納稅所得額；如如未結算計稅成成本，則將投資資方的投資額視視同預售收入進進行相關的稅務務處理。在已結算計稅成成本的情況下：：計稅成本與投投資額的差額＝＝1000－800＝200萬，應調減應納納稅所得額200萬元。（二）凡開發(fā)合合同或協(xié)議中約約定分配項目利利潤的，應按以以下規(guī)定進行處處理：1、企業(yè)應將該項項目形成的營業(yè)業(yè)利潤額并入當當期應納稅所得得額統(tǒng)一申報繳繳納企業(yè)所得稅稅，不得在稅前前分配該項目的的利潤。同時不不能因接受投資資方投資額而在在成本中攤銷或或在稅前扣除相相關的利息支出出。2、投資方取得該該項目的營業(yè)利利潤應視同股息息、紅利進行相相關的稅務處理理?！保?）代建工程代建工程是指開開發(fā)企業(yè)接受委委托單位的委托托，代為開發(fā)的的各種工程，包包括土地、房屋屋、市政工程等等。房產(chǎn)開發(fā)公司承承辦國家機關、、企事業(yè)單位的的統(tǒng)建房，如委委托建房單位能能提供土地使用用權證書和有關關部門的建設項項目批準書以及及基建計劃，且且房屋開發(fā)公司司（即受托方））不墊付資金，，同時符合“其他代理服務”條件的，對房屋屋開發(fā)公司取得得的手續(xù)費收入入按“服務業(yè)”稅目計征營業(yè)稅稅，否則，應全額額按“銷售不動產(chǎn)”計征營業(yè)稅。這這里所說的“其他代理業(yè)務”是指受托方與委委托方實行全額額結算（原票轉轉交），只向委委托方收取手續(xù)續(xù)費的業(yè)務。國稅函[1998]554對于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)取得土地使用用權并辦理施工工手續(xù)后根據(jù)其其他單位的要求求進行施工，并并按施工進度向向其他單位預收收房款，工程完完工后，由房地地產(chǎn)企業(yè)替其他他單位辦理產(chǎn)權權轉移等手續(xù)，，房地產(chǎn)企業(yè)的的上述行為屬于于銷售不動產(chǎn)，，應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)自備施工力量量修建該房屋，，還應對甲方的的自建行為，按按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅稅。蘇地稅發(fā)(1996)074號房屋開發(fā)公司承承辦國家機關、、企事業(yè)單位的的統(tǒng)建房，如委委托建房的單位位能提供土地使使用權證書和有有關部門的建設設項目批準書以以及基建計劃，，且房屋開發(fā)公公司(即受托方)不墊付資金，并并同時符合本《通知》第三條中“其他代理服務”條件的，則對房屋開發(fā)公司司實際取得的手手續(xù)費收入按“服務業(yè)”稅目計征營業(yè)稅稅。否則，對房房屋開發(fā)公司承承辦建設的各種種房屋，均應全全額按“銷售不動產(chǎn)”計征營業(yè)稅。5、租金收入國稅發(fā)〔2009〕31號企業(yè)新建的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品在尚未完完工或辦理房地地產(chǎn)初始登記、、取得產(chǎn)權證前前，與承租人簽訂租租賃預約協(xié)議的的，自開發(fā)產(chǎn)品品交付承租人使使用之日起，出租方取得的預預租價款按租金金確認收入的實實現(xiàn)。國稅函[2010]79號根據(jù)《實施條例》第十九條的規(guī)定定，企業(yè)提供固固定資產(chǎn)、包裝裝物或者其他有有形資產(chǎn)的使用用權取得的租金金收入，應按交交易合同或協(xié)議議規(guī)定的承租人人應付租金的日日期確認收入的的實現(xiàn)。其中，，如果交易合同或或協(xié)議中規(guī)定租租賃期限跨年度度，且租金提前前一次性支付的的，根據(jù)《實施條例》第九條規(guī)定的收收入與費用配比比原則，出租人人可對上述已確確認的收入，在在租賃期內，分分期均勻計入相相關年度收入。。營業(yè)稅規(guī)定營業(yè)稅細則第25條納稅人提供建筑筑業(yè)或者租賃業(yè)業(yè)勞務，采取預預收款方式的，，其納稅義務發(fā)發(fā)生時間為收到到預收款的當天天。注意（1）：所得稅和營營業(yè)稅規(guī)定的差差異營業(yè)稅：要確認認收入，企業(yè)所所得稅：雖然開開具了發(fā)票，仍仍然不需要確認認全部收入。注意（2）承租方租金支出出的扣除對于承租租方，雖雖然第一一年取得得了全額額發(fā)票，，但是不不能一次次性扣除除費用，，而是按按照《實施條例例》第49條的規(guī)定定，分期期攤銷。。注意（3）房產(chǎn)稅鑒于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)開開發(fā)的商商品房在在出售前前，對房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)而言是是一種產(chǎn)產(chǎn)品，因因此，對對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)建造造的商品品房，在在售出前前，不征征收房產(chǎn)產(chǎn)稅；但但對售出前前房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)已使使用或出出租、出出借的商商品房應應按規(guī)定定征收房房產(chǎn)稅。。繳納起止止時間國稅發(fā)【2003】89號房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)自用、出出租、出出借本企業(yè)建建造的商商品房，，自房屋屋使用或交交付之次次月起計征房產(chǎn)產(chǎn)稅。財稅【2008】152號自2009年1月1日起，納納稅人因因房產(chǎn)、、土地的的實物或或權利狀狀態(tài)發(fā)生生變化而而依法終終止房產(chǎn)產(chǎn)稅、城城鎮(zhèn)土地地使用稅稅納稅義義務的，，其應納納稅款的的計算應應截止到到房產(chǎn)、、土地的的實物或或權利狀狀態(tài)發(fā)生生變化的的當月末末。關于無租租使用財稅【2009】128號無租使用用其他單單位房產(chǎn)產(chǎn)的應稅稅單位和和個人，，依照房房產(chǎn)余值值代繳納納房產(chǎn)稅稅。財稅【2008】152號對依照房房產(chǎn)原值值計稅的的房產(chǎn)，，不論是是否記載載在會計計賬簿固固定資產(chǎn)產(chǎn)科目中中，均應應按照房房屋原價價計算繳繳納房產(chǎn)產(chǎn)稅。房房屋原價價應根據(jù)據(jù)國家有有關會計計制度規(guī)規(guī)定進行行核算。。對納稅稅人未按按國家會會計制度度規(guī)定核核算并記記載的，，應按規(guī)規(guī)定予以以調整或或重新評評估。財稅【2008】24號對企事業(yè)業(yè)單位、、社會團團體以及及其他組組織按市市場價格格向個人人出租用用于居住住的住房房，減按按4％的稅率率征收房房產(chǎn)稅。?！景咐?011年A企業(yè)租賃賃房屋給給B企業(yè)，租租賃期3年，每年年租金100萬元，2011年一次收收取了3年的租金金300萬。會計處理理：2011年確認100萬租金收收入。稅法處理理：可以以有兩種種選擇：：1、根據(jù)國國稅函[2010]79號的規(guī)定定，企業(yè)業(yè)可以在在2009年納稅申申報表時時，確認認100萬租金收收入。2、根據(jù)《企業(yè)所得得稅條例例》條例第十十九條的的規(guī)定確確認300萬租金收收入。企企業(yè)應在在2011年納稅申申報表附附表3第5行調增應應納稅所所得額調調增200萬元。2010、2011兩個年度度應該調調減100萬元。6、開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品視同同銷售國稅發(fā)〔2009〕31號第七條企業(yè)將開開發(fā)產(chǎn)品品用于捐贈、贊贊助、職職工福利利、獎勵勵、對外外投資、、分配給給股東或或投資人人、抵償償債務、、換取其其他企事事業(yè)單位位和個人人的非貨貨幣性資資產(chǎn)等行行為，應視同銷售，于于開發(fā)產(chǎn)品所有權權或使用權轉移，，或于實際取得利利益權利時確認收收入（或利潤）的的實現(xiàn)。確認收入入（或利潤）的方方法和順序為：（一）按本企業(yè)近近期或本年度最近近月份同類開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品市場銷售價格格確定；（二）由主管稅務務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場場公允價值確定；；（三）按開發(fā)產(chǎn)品品的成本利潤率確確定。開發(fā)產(chǎn)品的的成本利潤率不得得低于15%，具體比例由主管管稅務機關確定。。注意（1）國稅發(fā)〔2009〕31號第24條企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉為為自用的,其實際使用時間累累計未超過12個月又銷售的，不不得在稅前扣除折折舊費用。注意（2）土地增值稅規(guī)定定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將將開發(fā)產(chǎn)品用于職職工福利、獎勵、、對外投資、分配配給股東或投資人人、抵償債務、換換取其他單位和個個人的非貨幣性資資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時時應視同銷售房地地產(chǎn)。土地增值稅收入確確認的方法和順序序與所得稅的差異異：①按本企業(yè)在同一地地區(qū)、同一年度銷銷售的同類房地產(chǎn)產(chǎn)的平均價格確定定；②由主管稅務機關參參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場場價格或評估價值值確定。不按照開發(fā)產(chǎn)品的的成本利潤率確定。國稅發(fā)【2009】91號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將將開發(fā)的部分房地地產(chǎn)轉為企業(yè)自用用或用于出租等商商業(yè)用途時，如果果產(chǎn)權未發(fā)生轉移移，不征收土地增增值稅，在稅款清清算時不列收入，，不扣除相應的成成本和費用。土地增值稅細則第第2條贈與方式無償轉讓行為不征土地增值值稅。營業(yè)稅細則第5條納稅人將不動產(chǎn)、、土地使用權無償償贈與其他單位或或個人或者自建建建筑物出售，在營營業(yè)稅上才可以視視同銷售。六、房地產(chǎn)企業(yè)成成本的核算和處理理1、計稅成本的核算算（1）計稅成本的概念念國稅發(fā)〔2009〕31號第二十五條計稅成本是指企業(yè)業(yè)在開發(fā)、建造開開發(fā)產(chǎn)品（包括固固定資產(chǎn)，下同））過程中所發(fā)生的的按照稅收規(guī)定進進行核算與計量的的應歸入某項成本本對象的各項費用用。注：計稅成本并非非是會計核算的開開發(fā)成本，而是按按照稅收規(guī)定進行行核算和計量的成成本，它與會計核核算的“開發(fā)成本”是相對應的概念。。開發(fā)成本是指房地地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)會計計制度、會計準則則歸集和分配土地地、房屋、配套設設施、代建工程開開發(fā)過程中所發(fā)生生的各項成本費用用。計稅成本與開發(fā)成成本的最大區(qū)別在在于歸集成本費用用的依據(jù)不同，前前者的依據(jù)是稅收收政策與規(guī)定，后后者依據(jù)的是會計計制度與會計準則則。兩者從金額上上講，一般來說，，后者大于前者。。從所得稅角度看看，計稅成本是唯唯一的，會計處理理與稅收政策不一一致，應該作相應應調整。（稅法優(yōu)先原則）（2）計稅成本對象的的確定原則國稅發(fā)〔2009〕31號第二十六條成本對象是指為歸歸集和分配開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)、建造過過程中的各項耗費費而確定的費用承承擔項目。計稅成成本對象的確定原原則如下：序號原則適用對象1可否銷售原則開發(fā)產(chǎn)品能夠對外經(jīng)營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經(jīng)營銷售的成本對象。2分類歸集原則對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結構類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。3功能區(qū)分原則開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。4定價差異原則開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。5成本差異原則開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。6權益區(qū)分原則開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。國稅發(fā)〔2009〕31號第三十三條企業(yè)單獨建造的停停車場所，應作為為成本對象單獨核核算。利用地下基基礎設施形成的停停車場所，作為公公共配套設施進行行處理。注意：地下基礎設施施無論是否對外銷銷售、無論是否已已經(jīng)對外銷售，均均作為公共配套設設施一次性進入開開發(fā)成本。等到停停車場所以后出租租或者出售的時候候，一次性作為收收入處理，但是，，不能再次結轉成成本。土地增值稅清算原原則：國稅發(fā)[2006]187號文件第一條規(guī)定定，土地增值稅以以國家有關部門審審批的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目為單位進行行清算，對于分期期開發(fā)的項目，①以分期項目為單位位清算。（分類歸歸集原則）②開發(fā)項目中同時包包含普通住宅和非非普通住宅的，應應分別計算增值額額（功能區(qū)分原則則和成本差異原則則）。國稅發(fā)[2009]91號第十七條規(guī)定清算審核時，應審審核房地產(chǎn)開發(fā)項項目是否以國家有有關部門審批、備備案的項目為單位位進行清算；對于于分期開發(fā)的項目目，是否以分期項項目為單位清算；；對不同類型房地地產(chǎn)是否分別計算算增值額、增值率率，繳納土地增值值稅。一般來講，在確定定成本核算對象時時，應結合開發(fā)工工程的地點、用途途、結構、裝修、、層高、施工隊伍伍等因素，一般應應該分別作如下處處理：①一般開發(fā)項目，，應以每一獨立編編制的設計概算，，或每一獨立的施施工圖預算所列的的單項開發(fā)工程作作為一個成本核算算對象。②同一開發(fā)地點，，結構類型相同的的群開發(fā)項目，如如果開竣工時間相相近，又由同一施施工隊伍施工，可可以合并為一個成成本核算對象。③對于個別規(guī)模較較大、工期較長的的開發(fā)項目，按開開發(fā)項目的一定區(qū)區(qū)域和部位，劃分分成本核算對象。。具體來說，應該按按下列的方法確定定成本對象。①以整個開發(fā)項目目為成本核算對象象規(guī)模小一次性全部部開發(fā)的房地產(chǎn)項項目。②以開發(fā)期數(shù)為成成本核算對象特殊：分期分區(qū)，，如一期就分為五五個區(qū)，可規(guī)劃建建設許可證看到分分區(qū)的情況。③以開發(fā)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)為成本核算對象象別墅、高層、多層層，純商鋪應分別別計算增值額、增增值率注：在確定會計核算的的成本核算對象時時，應該結合計稅稅成本對象的確認認原則，很大程度度上必須遵循計稅稅成本對象的確認認原則。否則，會會有較大的涉稅風風險。國稅發(fā)〔2009〕31號成本對象由企業(yè)在在開工之前合理確確定，并報主管稅稅務機關備案。成成本對象一經(jīng)確定定，不能隨意更改改或相互混淆，如如確需改變成本對對象的，應征得主主管稅務機關同意意。蘇地稅發(fā)[2009]53號（一）房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應按照《通知》第二十六條規(guī)定合合理確定計稅成本本對象，并報主管管地稅機關備案。。（二）成本對象由由企業(yè)開工之前報報主管地稅機關備備案。企業(yè)進行成成本對象備案時，，需報送以下資料料：1、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計計稅成本對象備案案報告表》；2、《土地使用權證》、《建筑用地規(guī)劃許可可證》、《建筑工程規(guī)劃許可可證》、《建筑工程施工許可可證》等資料。（3）計稅成本核算的的內容：