房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計管理建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計

房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計管理XX地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計中心

2011年02月10日1第一章開發(fā)流程簡介2房地產(chǎn)開發(fā)流程流程示意3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專業(yè)化運營體系運營體系4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專業(yè)化計劃系統(tǒng)計劃系統(tǒng)5項目決策67/44項目開發(fā)策策劃報告是是統(tǒng)領(lǐng)各個個開發(fā)環(huán)節(jié)節(jié)工作的綱綱領(lǐng)性文件件.項目策劃基基內(nèi)容系包包括：■投資策劃■定位策劃■設(shè)計策劃■開發(fā)策劃■營銷策劃■售后策劃以上方面構(gòu)構(gòu)成了全程程策劃基本本體系。各各環(huán)節(jié)相互互連貫、缺缺一不可，，而且每一一個環(huán)節(jié)中中都是以提提高產(chǎn)品價價值為主要要目的。全程策劃的核心就是是成本和利利潤。項目策劃7開發(fā)節(jié)奏策策劃根據(jù)公司的的資源條件件、經(jīng)營現(xiàn)現(xiàn)狀，財務(wù)務(wù)資金狀況況、管理能能力、結(jié)合未來市市場走勢判判斷，決定定項目開發(fā)發(fā)分期，各各期何時啟啟動和完成幾段段，總體何何時結(jié)束等等做出策劃劃。開發(fā)節(jié)節(jié)奏牽連以以下方面問題：：融資與資金金的運作分分期間間銜接采采購合同同簽訂與管管理其他他資源配置相相關(guān)后續(xù)續(xù)工作計劃劃安排的策策劃時時間計劃現(xiàn)現(xiàn)金流監(jiān)控對對變化的應(yīng)應(yīng)對策略開發(fā)策劃8項目與客戶戶定位流程程項目、客戶戶定位9目標(biāo)成本的的確立流程程成本確立10設(shè)計階段標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)工作周周期設(shè)計周期11規(guī)劃設(shè)計的的啟動和過過程中進度度、設(shè)計中中間及其最最終成果的的質(zhì)量，受受到多方面面因素限制制和影響。。缺少相關(guān)關(guān)部門全程程配合，規(guī)規(guī)劃設(shè)計難難以保證按按照進度計計劃和質(zhì)量量要求完成成。規(guī)劃設(shè)計工工作啟動條條件（鏈接文件）目前規(guī)劃設(shè)設(shè)計工作運運行現(xiàn)狀部部門自身身原因影響響工作進度度和質(zhì)量，，但尚且可可控；但絕絕大多數(shù)影影響因素，，對規(guī)劃設(shè)設(shè)計部門而而言，難以以控制。問題如如何提高高規(guī)劃設(shè)計計管理工作作效率？規(guī)劃設(shè)計工工作啟動條條件12第二章設(shè)計管理與與規(guī)劃設(shè)計計13設(shè)計流程如何才能做做到拿地即即可開工？如何有效控控制設(shè)計質(zhì)質(zhì)量？專業(yè)工程師師如何工作作？如何管理設(shè)設(shè)計單位？14詳見附件：：規(guī)劃/設(shè)計計合同清單單規(guī)劃設(shè)計內(nèi)內(nèi)容151三控控制進度控制質(zhì)質(zhì)量控制成成本控制2兩管管理合合同管管理信信息管管理3多方方協(xié)調(diào)與營銷關(guān)系系協(xié)調(diào)與與招招標(biāo)關(guān)系協(xié)協(xié)調(diào)與與成本本關(guān)系協(xié)調(diào)調(diào)與工程關(guān)系系協(xié)調(diào)與與物物業(yè)管理協(xié)協(xié)調(diào)與與設(shè)計單單位以及設(shè)設(shè)計單位之之間關(guān)系協(xié)協(xié)調(diào)設(shè)計單位內(nèi)部專業(yè)業(yè)（工程師）之間間協(xié)調(diào)與與規(guī)劃主管部門協(xié)協(xié)調(diào)與藍(lán)藍(lán)圖審查中心協(xié)調(diào)調(diào)報請老老板同意4管控要點規(guī)劃帶動土地溢價價戶型及配配置帶動產(chǎn)品溢價價立面及景景觀創(chuàng)造形象溢價價5管控終極目目的合理控控制造價盡盡可能創(chuàng)造價值規(guī)劃設(shè)計管理16第三章建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計與優(yōu)優(yōu)化17第一節(jié)建筑結(jié)構(gòu)與結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計第二節(jié)結(jié)構(gòu)成本本管理思路與方法法第三節(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計計優(yōu)化第四節(jié)過程優(yōu)化化與結(jié)果優(yōu)化的特特點結(jié)構(gòu)設(shè)計與優(yōu)化18市場析一建筑結(jié)構(gòu)建筑中結(jié)構(gòu)是指用用來承受荷載或者者其他作用的空間間承重體系結(jié)構(gòu)設(shè)計就是根據(jù)據(jù)建筑的用途、平平立、面布局來設(shè)設(shè)計結(jié)構(gòu)承重體系系及其結(jié)構(gòu)構(gòu)件。。從基礎(chǔ)到柱、梁梁、板、墻。結(jié)構(gòu)設(shè)計19二結(jié)構(gòu)設(shè)計基礎(chǔ)設(shè)計：1根據(jù)工程地質(zhì)勘察察報告、上部結(jié)構(gòu)構(gòu)類型及上部結(jié)構(gòu)構(gòu)傳來的荷載效應(yīng)應(yīng)和當(dāng)?shù)氐氖┕ぜ技夹g(shù)水平及材料供供應(yīng)情況確定基礎(chǔ)礎(chǔ)的形式，材料強強度等級，一般有有淺基礎(chǔ)（如：獨獨立基礎(chǔ)、條形基基礎(chǔ)等）和深基礎(chǔ)礎(chǔ)（如：樁基）2基礎(chǔ)底面積的確定定及地基承載力驗驗算3基礎(chǔ)內(nèi)力計算及配配筋計算4考慮必要的構(gòu)造措措施5地基設(shè)計處理結(jié)構(gòu)設(shè)計20上部結(jié)構(gòu)設(shè)計：1根據(jù)建筑設(shè)計來確確定結(jié)構(gòu)體系、確確定結(jié)構(gòu)主要材料料；2結(jié)構(gòu)平面布置；3初步選用材料類型型、強度等級等，，根據(jù)經(jīng)驗初步確確定構(gòu)件的截面面尺寸；4結(jié)構(gòu)荷載計算及各各種荷載作用下結(jié)結(jié)構(gòu)的內(nèi)力分析；；5荷載效應(yīng)組合6構(gòu)件的截面設(shè)計。。7此外還包括某些必必要的構(gòu)造措施。。需要依據(jù)結(jié)構(gòu)專專業(yè)相關(guān)規(guī)范、圖圖集等結(jié)構(gòu)設(shè)計21結(jié)構(gòu)施工圖包括:設(shè)計總說明，基礎(chǔ)礎(chǔ)平面布置及基礎(chǔ)礎(chǔ)大樣圖，如果是樁基礎(chǔ)就就還有樁位圖，柱柱網(wǎng)布置及柱平法法大樣圖，每層的的梁平法配筋圖，，每層板配筋圖，，層面梁板的配筋筋圖，樓梯大樣圖圖等，其中根據(jù)建建筑復(fù)雜程度，有有幾個到幾十個結(jié)結(jié)點大樣圖一棟建筑的結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計是否合理，主主要取決于結(jié)構(gòu)體系、結(jié)構(gòu)布布置、構(gòu)件的截面面尺寸、材料強度度等級以及主要機機構(gòu)構(gòu)造是否合理理31/44結(jié)構(gòu)設(shè)計22結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化第一節(jié)建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)與結(jié)構(gòu)設(shè)計第二節(jié)結(jié)構(gòu)成本本管控思路與方法法第三節(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計計優(yōu)化第四節(jié)過程優(yōu)化化與結(jié)果優(yōu)化的特特點231必須對整個設(shè)計和和策劃的全過程進進行管理前期策劃：地質(zhì)的的考慮規(guī)劃階段：建筑物物的排放方案階段：結(jié)構(gòu)的的可性及合理性、、避免返工擴初階段：結(jié)構(gòu)方方案的優(yōu)化施工圖階段：結(jié)構(gòu)構(gòu)的精細(xì)化設(shè)計施工配合階段：變變更、簽證的合理理控制結(jié)構(gòu)成本的控制思思路及方法242事前控制的幾個要要點（l）設(shè)計院的選選擇（擴初及施施工圖階段）合適易管態(tài)態(tài)度重視項項目情況服服務(wù)意識市市場口碑碑（2）專業(yè)負(fù)責(zé)人人的選擇業(yè)績水平市市場反饋—圖紙紙質(zhì)量、責(zé)任意識識、成本意識、服務(wù)意識影影響力及控制力力（3）成本意識的的溝通與輸入前期主動溝通尊尊重平等的心態(tài)質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)換位思考同行的交流與競爭

雙贏贏的思路和手段結(jié)構(gòu)成本的控制思思路及方法25（4）合理的設(shè)計計周期設(shè)計周期對總成本本的影響：資金的時間價值市市場風(fēng)險險的變化

產(chǎn)品品的實際價值（5）在保證質(zhì)量量、不增加成本的的前提下縮短設(shè)計計周期組織的重視及措施施

工序的前置置及搭接標(biāo)準(zhǔn)化化設(shè)計的推廣（6）甲方的技術(shù)術(shù)原則必須提前輸輸入《設(shè)計任務(wù)書》《結(jié)構(gòu)設(shè)計統(tǒng)一技術(shù)措施》》或《結(jié)構(gòu)設(shè)計指指引》《結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計總說明》《《標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)造做法》》（7）天明地產(chǎn)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)圖集（待建立立）結(jié)構(gòu)成本的控制思思路及方法263設(shè)計過程程中必須控制的幾幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)結(jié)構(gòu)體系的確定及及主要平面布置圖圖

基礎(chǔ)的選選型及設(shè)計圖電算模型及計算系系數(shù)的取值標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)單元的樣板板截面及配筋圖地下室的布置及樣樣板配筋圖結(jié)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的布布置及配筋圖4施工圖審審查公司的選擇及及溝通選擇思路——易于于溝通溝溝通時機——重重視前期溝通內(nèi)容——規(guī)范范的邊界或有爭議議處（超限的判斷斷、裂縫、寬度、、短肢墻體系的定定義、配筋）溝通方式——雙雙方、三方、資源源借助、關(guān)系維護護結(jié)構(gòu)成本的控制思思路及方法275、外部資源的引引入引入的前提和原則則——性價比的判判斷引入的資源類型———壟斷部門（政政府、人防、審圖圖）、學(xué)術(shù)權(quán)威威、行業(yè)專家家、專業(yè)咨詢公司司引入的時機——盡盡早、及時合作方式及注意事事項——顧問、價價值及時間6、按照合同及時時支付設(shè)計費結(jié)構(gòu)成本的控制思思路及方法28根據(jù)建筑方案編寫寫擴初設(shè)計任務(wù)書書擴初施工圖完成設(shè)設(shè)計：擴初設(shè)計圖圖設(shè)計滿足建筑要要求及與結(jié)構(gòu)計算算一致擴初施工圖設(shè)計：：檢查設(shè)計單位提提供的擴初過程圖圖紙，并提出優(yōu)化化意見與設(shè)計單位位溝通擴初結(jié)構(gòu)計算結(jié)束束：結(jié)構(gòu)計算指標(biāo)標(biāo)到規(guī)定要求結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化29擴初結(jié)構(gòu)計算開始始：根據(jù)項目特點點提出結(jié)構(gòu)計算所所需的荷載，參數(shù)數(shù)以及計算指標(biāo)要要求各部分結(jié)構(gòu)體系確確定：對部分進行結(jié)構(gòu)經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)分析，形形成分析報告擴初結(jié)構(gòu)計算過程程中：檢查復(fù)合設(shè)設(shè)計單位提供的計計算過程文件，并并提出優(yōu)化意見與與設(shè)計單位溝通結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化30結(jié)構(gòu)技術(shù)措施基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)選型分分析報告地下室底板技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟性分析報告地下室頂板技技術(shù)經(jīng)濟性分分析報告結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層技技術(shù)經(jīng)濟性分分析報告其他項目需要要的結(jié)構(gòu)分析析結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化化31施工圖設(shè)計階階段根據(jù)擴初圖紙紙以編寫施工工圖設(shè)計任務(wù)務(wù)書，結(jié)構(gòu)施施工圖計算要要求、施工圖圖配筋原則的的確定，向設(shè)設(shè)計單位提供供結(jié)構(gòu)計算荷荷載，參數(shù)以以及計算配筋筋結(jié)構(gòu)要求，，并和設(shè)計單單位確定梁、、板、墻柱的的配筋原則施工圖結(jié)構(gòu)計計算過程中，，檢查復(fù)核設(shè)設(shè)計單位提供供的計算過程程文件是否達(dá)達(dá)到要求，并并提出優(yōu)化意意見與設(shè)計單單位溝通。結(jié)結(jié)構(gòu)計算結(jié)束束，結(jié)構(gòu)計算算配筋結(jié)果達(dá)達(dá)到規(guī)定要求求樁基礎(chǔ)、梁、、板、墻、柱柱施工圖設(shè)計計，檢查復(fù)核核設(shè)計單位提提供施工圖過過程文件是否否達(dá)到規(guī)定要要求，提出優(yōu)優(yōu)化意見并與與設(shè)計單位溝溝通施工圖設(shè)計校校審，施工圖圖設(shè)計圖紙出出圖結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化化32第一節(jié)建筑筑結(jié)構(gòu)與結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計第二節(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)成本管理思思路與方法第三節(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化第四節(jié)過程程優(yōu)化與結(jié)果果優(yōu)化的特點點結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化化33設(shè)計結(jié)果優(yōu)化化：在施工圖圖設(shè)計完成后后進行的設(shè)計計優(yōu)化、需要要對原設(shè)計圖紙進進行設(shè)計修改改。其流程如如下：設(shè)計單位提供供完成的建筑筑、結(jié)構(gòu)施工工圖以及結(jié)構(gòu)構(gòu)計算書以及及相應(yīng)的電子子文件組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化化工程師、專專家和造價工工程師對以上上圖紙資料進進行審查，并并提出結(jié)構(gòu)優(yōu)優(yōu)化初步意見見和評估報告告建設(shè)單位對優(yōu)優(yōu)化意見和評評估報告審批批，并決定是是否進行設(shè)計計優(yōu)化根據(jù)設(shè)計優(yōu)化化落實意見，，檢查和監(jiān)督督設(shè)計單位是是否按設(shè)計優(yōu)優(yōu)化落實意見見進行設(shè)計優(yōu)優(yōu)化調(diào)整設(shè)計優(yōu)化調(diào)整整圖紙出圖圖結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化化34第一節(jié)建筑筑結(jié)構(gòu)與結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計第二節(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計過程優(yōu)優(yōu)化第三節(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化第四節(jié)各技技術(shù)專業(yè)全面面成本控制結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化化35設(shè)計過程優(yōu)化化的特點由于在設(shè)計階階段對設(shè)計過過程中的計算算和圖紙進行行優(yōu)化，因此此這種優(yōu)化方方式具有以下下特點：1對結(jié)構(gòu)構(gòu)成本的控制制最為有效、、也最為徹底底，可以做到到從建筑方案開開始就對項目目成本進行有有效控制2與設(shè)計計單位溝通更更容易，設(shè)計計單位對設(shè)計計優(yōu)化意見更更易接受3可對結(jié)結(jié)構(gòu)體系、基基礎(chǔ)類型以及及其它結(jié)構(gòu)問問題進行細(xì)致致深入的技術(shù)、經(jīng)濟等等方面的專題題分析，并且且可對設(shè)計上的每一個技技術(shù)細(xì)節(jié)進行行成本控制結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化化36設(shè)計結(jié)果優(yōu)化化的特點4不耽誤誤項目的總體體進度，可做做到與設(shè)計同同步進行5項目工程量可可在施工招投投標(biāo)階段計算算清楚，并在在施工合同中確定定準(zhǔn)確由于在施工圖圖完成后對計計算和施工圖圖紙進行優(yōu)化化，因此這種種優(yōu)化方式具具有以下特點點：結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化化37對結(jié)構(gòu)成本的的控制不能做做到最徹底，，只能對施工工圖中對成本影響響較大的部分分進行設(shè)計優(yōu)優(yōu)化，不能做做到每一個設(shè)設(shè)計細(xì)節(jié)都進進行優(yōu)化2設(shè)計單位很難難接受這種方方式，設(shè)計單單位需要做較較多的設(shè)計修修改，使設(shè)計計單位在面子子和成本方面面都要承受很很大的壓力3對項目的總體體進度影響較較大，對一個個10萬平米的項目目大約有一個個月的延誤4設(shè)計優(yōu)化后施施工合同工程程量有較大的的調(diào)整，并且且需要重新新設(shè)計計算工工程量，對合合同成本控制制不利結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化化38各技術(shù)專業(yè)全面成本控制制如果成本超限限該怎么辦？？1設(shè)計不不同階段個各各技術(shù)專業(yè)全全面成本控制制2不同產(chǎn)產(chǎn)品不同售價價時，成本控控制重點不同同3建造成成本影響因素素有多方面（（附件），對對于結(jié)構(gòu)專業(yè)業(yè)的成本控制制應(yīng)適可而止止，對于砌體體結(jié)構(gòu)，應(yīng)考考慮質(zhì)量通病病防治4好的成成本控制不是是越低越好，，建造成本要要合理分配，，注重價值工工程的利用設(shè)計費占項目目全過程費用用中比例不大大，一般只占占建安成本的的1.5%-2%，但對對工程造價影影響權(quán)重在85%左右。。合理科學(xué)的的設(shè)計,可降降低工程造價價10%以上上39規(guī)劃設(shè)計流程程按設(shè)計在論證證、定位策劃劃、設(shè)計實施施和施工階段段不同的設(shè)計計內(nèi)容、對象象和參與部門門與深度要求求劃分為概念念設(shè)計、方案案設(shè)計、施工工圖設(shè)計、景景觀設(shè)計、裝裝修設(shè)計和設(shè)設(shè)計變更來進進行管理。為加快項目設(shè)設(shè)計進度，縮縮短項目開發(fā)發(fā)周期，將部部品研究、材材料選型、景景觀設(shè)計和裝裝修設(shè)計工作作進行前置，，使設(shè)計周期期縮短30%以上。40◆提前做好啟動前前準(zhǔn)備工作基基礎(chǔ)條件件完整準(zhǔn)確有效效（輸入）◆知道自己要什么么，內(nèi)部各部門門達(dá)成一致慎慎重對對待設(shè)計重大修修改理理性評價設(shè)計成成果（評審標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)）◆預(yù)知可能發(fā)生問問題，制定選項項排序過程程中檢查糾偏直直至強制干預(yù)保保持與與政府各部門、、設(shè)計方及時溝溝通（過程監(jiān)控控與糾偏）◆違規(guī)要算經(jīng)濟帳帳盡量量不違規(guī)少違規(guī)規(guī)強化化外聯(lián)能力◆疏通并且限時設(shè)設(shè)計合同及付款款審批流程及及時組織評審審會◆項目規(guī)劃設(shè)計費費總量控制，小小額設(shè)計合