沈陽(yáng)大型商圈地產(chǎn)項(xiàng)目定位及發(fā)展建議報(bào)告

綜合體?豪宅品牌與品質(zhì)的握手—xx項(xiàng)目定位及發(fā)展建議報(bào)告ShenYang.01.2013住在城市中最驕人的位置、在每個(gè)人都知道并且向往的地方,過(guò)著常人無(wú)法窺及的生活,上演個(gè)人與家族的傳奇?！徒饏R報(bào)說(shuō)明[針對(duì)金廊項(xiàng)目，我司提出基于市場(chǎng)分析之上的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路及相關(guān)建議，希望以此報(bào)告能夠幫助貴司：對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)外資源價(jià)值清晰梳理對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)定位及方向有啟示性作用對(duì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力提出有效可行的啟示性建議]報(bào)告思維路徑1、企業(yè)戰(zhàn)略下的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)使命2、項(xiàng)目資源價(jià)值解析3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境研究4、項(xiàng)目發(fā)展策略及定位6、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力增值建議5、豪宅價(jià)值專題研究☆章節(jié)思考☆遵從于企業(yè)品牌發(fā)展之下，本案承載的開(kāi)發(fā)使命？華南區(qū)板塊：改革革開(kāi)放的第一站，，寶能集團(tuán)的根據(jù)據(jù)地。集團(tuán)已開(kāi)發(fā)發(fā)及規(guī)劃中的項(xiàng)目目：深圳寶能太古古城、深圳寶能中中心、佛山寶能國(guó)國(guó)際文化中心等12個(gè)；華東區(qū)板塊：重獲獲新生的領(lǐng)航者，，全國(guó)布局戰(zhàn)略的的橋梁。集團(tuán)已開(kāi)開(kāi)發(fā)及規(guī)劃中的項(xiàng)項(xiàng)目：揚(yáng)州寶能城城、蕪湖寶能電子子信息產(chǎn)業(yè)園等3個(gè)；環(huán)渤海板塊：快速速崛起的第三極，，進(jìn)入北方市場(chǎng)的的排頭兵。集團(tuán)已已開(kāi)發(fā)及規(guī)劃中的的項(xiàng)目：北京寶能能中心、天津?qū)毮苣軇?chuàng)業(yè)中心等6個(gè)；東北區(qū)板塊：潛力力無(wú)限的開(kāi)闊地，，集團(tuán)輻射全國(guó)的的標(biāo)志。集團(tuán)已開(kāi)開(kāi)發(fā)及規(guī)劃中的項(xiàng)項(xiàng)目：沈陽(yáng)寶能環(huán)環(huán)球金融中心、寶寶能水岸康城等2個(gè)；寶能集團(tuán)以華南區(qū)區(qū)為戰(zhàn)略支點(diǎn)，積積極拓展華東區(qū)、、環(huán)渤海、東北區(qū)區(qū)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域域及國(guó)內(nèi)各區(qū)域中中心城市，形成全全國(guó)布局戰(zhàn)略寶能集團(tuán)戰(zhàn)略布局局示意圖寶能集團(tuán)戰(zhàn)略布局局簡(jiǎn)介華南區(qū)華東區(qū)環(huán)渤海東北區(qū)寶能水岸康城：項(xiàng)項(xiàng)目是寶能地產(chǎn)落落戶沈陽(yáng)的首個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，位于于洪區(qū)區(qū)生態(tài)區(qū)——蒲河生態(tài)走廊，具具有得天獨(dú)厚的蒲蒲河景觀帶，項(xiàng)目目建筑用地約33萬(wàn)平方米，建筑面面積約45萬(wàn)平方米，將打造造成平羅灣新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)最適宜居住、富富有異域風(fēng)情的生生態(tài)水岸高尚人文文住宅小區(qū)沈陽(yáng)寶能環(huán)球金融融中心：項(xiàng)目位于于沈陽(yáng)市核心區(qū)域域——金廊的中心位置，，占地面積5.8萬(wàn)平方米，建筑面面積78.87萬(wàn)平方米，建筑高高度518米，為東北最高、、沈陽(yáng)的地標(biāo)性建建筑，項(xiàng)目將打造造成由酒店、寫(xiě)字字間、MALL、公寓、豪宅等多多種業(yè)態(tài)組成的城城市CBD國(guó)際頂級(jí)城市綜合合體集團(tuán)以沈陽(yáng)為東北北區(qū)域的橋頭堡，，相繼開(kāi)發(fā)了寶能能水岸康城和沈陽(yáng)陽(yáng)寶能環(huán)球金融中中心，展現(xiàn)了集團(tuán)團(tuán)全面的開(kāi)發(fā)能力力寶能集團(tuán)沈陽(yáng)布局局示意圖寶能集團(tuán)沈陽(yáng)布局局簡(jiǎn)介沈陽(yáng)寶能環(huán)球金融融中心寶能水岸康城本案是集團(tuán)在沈開(kāi)開(kāi)發(fā)的兩個(gè)項(xiàng)目中中，地段價(jià)值更為為突出的項(xiàng)目沈陽(yáng)寶能環(huán)球金融融中心項(xiàng)目區(qū)位圖圖寶能環(huán)球金融中心心稀缺地段、配套成熟青年大街，金廊核核心青年公園，近距離離獨(dú)享市內(nèi)稀有公公園景觀享受區(qū)域內(nèi)成熟完完善配套，出行條條件便捷享受項(xiàng)目自身超豪豪華5星級(jí)酒店配套和服服務(wù)稀缺價(jià)值從寶能地產(chǎn)品牌的的發(fā)展角度而言，，本案承載的市場(chǎng)場(chǎng)使命：通過(guò)本案的知名和和名譽(yù)度，奠定寶寶能打造高端地產(chǎn)產(chǎn)的江湖地位實(shí)現(xiàn)寶能地產(chǎn)在沈沈陽(yáng)的品牌落地品牌的東北延伸，，為日后進(jìn)軍其他他城市塑造品牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)基于承載使命，需需要本案的開(kāi)發(fā)檔檔次應(yīng)：高端化、、豪宅范報(bào)告思維路徑1、企業(yè)戰(zhàn)略下的項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)使命2、項(xiàng)目資源價(jià)值解解析3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境研研究4、項(xiàng)目發(fā)展策略及及定位6、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力增值值建議5、豪宅價(jià)值專題研研究☆章節(jié)思考☆☆本案自身的稟賦價(jià)價(jià)值，能否支持高高端地產(chǎn)的塑造？？區(qū)位價(jià)值：城市的的中軸線，類似北北京的“長(zhǎng)安大街街”，區(qū)域豪宅、、商場(chǎng)、高級(jí)酒店店林立，是城市中中的驕人位置金廊板塊簡(jiǎn)介寶能集團(tuán)地塊位置置圖示意圖2012年寶能集團(tuán)以23億競(jìng)得北方圖書(shū)城城地塊，創(chuàng)今年土土地市場(chǎng)單筆最大大交易額。本地塊塊占地58424.1平方米，容積率13.5，商業(yè)比例占70%；板塊內(nèi)多以高端和和精裝產(chǎn)品為主，，華潤(rùn)悅府、萬(wàn)科科柏翠園、萬(wàn)科科春河里等項(xiàng)目均均為精裝修入市，，產(chǎn)品面積段以小小戶型及180平以上大戶型產(chǎn)品品為主；板塊內(nèi)項(xiàng)目多為知知名發(fā)展商開(kāi)發(fā)，，具有較高品牌影影響力；金廊沿線地段價(jià)值：交通通通達(dá)、配套完善，，地理位置十分優(yōu)優(yōu)越西面緊鄰萬(wàn)科住宅宅項(xiàng)目春河里；北北面緊鄰城市地標(biāo)標(biāo)性建筑彩電塔。東面為城市綠肺青青年公園，南側(cè)緊緊鄰萬(wàn)象城購(gòu)物中中心。>西面緊鄰萬(wàn)科住宅項(xiàng)目目春河里>南面緊鄰萬(wàn)象城購(gòu)物中中心>北面緊鄰城市地標(biāo)性建建筑彩電塔>東面緊鄰城市綠肺青年年公園青年大街文化價(jià)值：原址為為沈陽(yáng)知名的圖書(shū)書(shū)城，以文化軟實(shí)實(shí)力及人文內(nèi)涵成成為項(xiàng)目的獨(dú)有標(biāo)標(biāo)簽文化不再是營(yíng)銷的的概念和手段，而而是建筑精神和價(jià)價(jià)值的核心；建筑硬實(shí)力和文化化軟實(shí)力是共生關(guān)關(guān)系，而非從屬關(guān)關(guān)系。文化軟實(shí)力力成為提升建筑價(jià)價(jià)值的核心；用文化軟實(shí)力統(tǒng)合合房地產(chǎn)核心價(jià)值值體系。用文化引引領(lǐng)建筑設(shè)計(jì)、園園林景觀、營(yíng)銷體體系、物業(yè)服務(wù)的的全過(guò)程；在文化地產(chǎn)系統(tǒng)中中，文化必須是可可落實(shí)、可體驗(yàn)、、可感觸、可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的渾然整體；文化地產(chǎn)的四大標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)原青年大街北方圖圖書(shū)城本案地塊所處位置置為原北方圖書(shū)城城舊址，擁有豐厚厚的文化底蘊(yùn)。景觀價(jià)值：本案東東側(cè)緊鄰“城市綠肺”——青年公園夏季青年公園冬季青年公園青年公園占地面積積29萬(wàn)平方米，其中14萬(wàn)平方米。寶能集團(tuán)有限公司司成立于1992年，總部位于中國(guó)國(guó)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，，經(jīng)過(guò)21年的歷程，集團(tuán)現(xiàn)現(xiàn)已發(fā)展成為以綜綜合物業(yè)開(kāi)發(fā)、現(xiàn)現(xiàn)代物流業(yè)、文化化旅游產(chǎn)業(yè)、金融融業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的的大型現(xiàn)代企業(yè)集集團(tuán)，核心凈資產(chǎn)產(chǎn)超過(guò)百億元寶能集團(tuán)已開(kāi)發(fā)各各類項(xiàng)目建筑面積積300萬(wàn)平方米，持有物物業(yè)面積100萬(wàn)平方米，正在開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)中的項(xiàng)目目總建筑面積約600萬(wàn)平方米，在全國(guó)國(guó)范圍內(nèi)土地儲(chǔ)備備超過(guò)2000萬(wàn)平方米寶能集團(tuán)下屬的寶寶能地產(chǎn)在深圳運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理中林、西西麗、同樂(lè)等多個(gè)個(gè)綜合體項(xiàng)目，以以及北京、天津、、無(wú)錫、沈陽(yáng)、贛贛州等10多個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未未來(lái)五年運(yùn)營(yíng)管理理的商業(yè)面積達(dá)300萬(wàn)平方米品牌價(jià)值：寶能集集團(tuán)以綜合物業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)、現(xiàn)代物流業(yè)業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)、金融業(yè)為主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的大型現(xiàn)代代企業(yè)集團(tuán)，綜合合物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐豐富寶能集團(tuán)所在地——深業(yè)物流大廈寶能集團(tuán)簡(jiǎn)介占地面積：58424.1㎡建筑面積：788700㎡容積率：《13.5住宅：約252000㎡酒店：約55000㎡商業(yè)：約158000㎡（其中圖書(shū)市場(chǎng)18244㎡）辦公：約323000㎡地下商業(yè)：B1-2層地下停車場(chǎng)：B3層項(xiàng)目整體規(guī)劃劃包括5O級(jí)全球商務(wù)寫(xiě)寫(xiě)字間+酒店式公寓+白金超五星級(jí)級(jí)酒店+頂級(jí)城市豪宅宅+國(guó)際頂級(jí)文化化體驗(yàn)MALL+文化藝術(shù)中心心（北方圖書(shū)書(shū)城）通過(guò)整體規(guī)劃劃可以看出，，整體項(xiàng)目的的現(xiàn)金流產(chǎn)品品為住宅+公寓產(chǎn)品；寫(xiě)寫(xiě)字間、酒店店式公寓及白白金超五星級(jí)級(jí)酒店主要起起到提升項(xiàng)目目品質(zhì)的作用用；國(guó)際級(jí)文化體體驗(yàn)MALL+文化藝術(shù)中心心則主要為園園區(qū)的配套設(shè)設(shè)施；綜合體屬性：：住宅及公寓寓為項(xiàng)目中注注重短期收益益的回款產(chǎn)品品，酒店、辦辦公為長(zhǎng)期收收益產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品簡(jiǎn)介介項(xiàng)目各項(xiàng)基本本指標(biāo)本案價(jià)值梳理理基礎(chǔ)價(jià)值特質(zhì)價(jià)值潛力價(jià)值區(qū)位價(jià)值地段優(yōu)勢(shì)便利交通完善高端配套套觀景價(jià)值景觀環(huán)境文化價(jià)值品牌價(jià)值價(jià)值啟示：1、本案自身質(zhì)質(zhì)素優(yōu)良，具具備打造高端端地產(chǎn)的基礎(chǔ)礎(chǔ)條件2、住宅、公寓寓為現(xiàn)金回流流產(chǎn)品，有一一定銷售速度度的要求報(bào)告思維路徑徑1、企業(yè)戰(zhàn)略下下的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)使命2、項(xiàng)目資源價(jià)價(jià)值解析3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)環(huán)境研究4、項(xiàng)目發(fā)展策策略及定位6、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力力增值建議5、豪宅價(jià)值專專題研究☆章節(jié)思考考☆外部環(huán)境對(duì)本本案塑造高端端有怎樣的影影響？樓市政策影響響Part3.1中央政策導(dǎo)向向：2012年政策基調(diào)為為“成效鞏固固年”，限貸貸限購(gòu)等行政政手段不會(huì)解解除，市場(chǎng)仍仍處于調(diào)控氣氣氛下2011年2012年首次上調(diào)存準(zhǔn)金率率新國(guó)八條二次上調(diào)存準(zhǔn)準(zhǔn)金央行加息，貸貸款利率上調(diào)調(diào)六次上調(diào)存準(zhǔn)準(zhǔn)金新增限購(gòu)城市市央行三次加息息從嚴(yán)從緊執(zhí)行鞏固首次下調(diào)存存準(zhǔn)金率國(guó)土部打擊擊囤地非對(duì)稱下調(diào)調(diào)存貸款利利率四部委：嚴(yán)嚴(yán)控土地儲(chǔ)儲(chǔ)備總規(guī)模模和融資規(guī)規(guī)模督查組檢查查房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控1276825767113沈陽(yáng)“限購(gòu)購(gòu)令”出臺(tái)臺(tái)地方政策：：沈陽(yáng)對(duì)樓樓市推動(dòng)態(tài)態(tài)度依然明明顯，在政政策可調(diào)空空間內(nèi)，主主要運(yùn)用公公積金為主主的手段刺刺激樓市增增長(zhǎng)地方支持政政策發(fā)布日期政府動(dòng)作主要內(nèi)容政策目的2012年2月29日公積金貸款額度提至30萬(wàn)沈陽(yáng)市上調(diào)個(gè)人公積金貸款額度：個(gè)人貸款最高限額由原來(lái)的25萬(wàn)提高至30萬(wàn)，夫妻合貸由40萬(wàn)提高至50萬(wàn)。增強(qiáng)公積金對(duì)樓市支持作用，刺激樓市增長(zhǎng)2012年4月17日上調(diào)普通住房?jī)r(jià)格界定標(biāo)準(zhǔn)沈陽(yáng)市對(duì)兩個(gè)級(jí)別區(qū)域的普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整。其中，一級(jí)區(qū)域由8290元/平方米調(diào)至9470元/平方米，二級(jí)區(qū)域由原來(lái)的6720元/平方米調(diào)整為7810元/平方米。此外，各級(jí)別區(qū)域內(nèi)精裝修商品住房，在普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，由原來(lái)的每平方米向上浮動(dòng)500元調(diào)整為浮動(dòng)1000降低購(gòu)房成本，進(jìn)而刺激樓銷量增長(zhǎng)2012年5月4日沈放寬公積金貸款購(gòu)房條件繳存半年即可提用沈陽(yáng)市民繳存住房公積金滿半年就可以申請(qǐng)用公積金貸款買(mǎi)房個(gè)人購(gòu)買(mǎi)首套90平方米以下住房的公積金首付由原來(lái)的三成減少到兩成。增強(qiáng)公積金對(duì)樓市支持作用，刺激樓市增長(zhǎng)本案位于二二環(huán)內(nèi)，屬屬“限購(gòu)””范圍，但但二環(huán)內(nèi)開(kāi)開(kāi)發(fā)商針對(duì)對(duì)限購(gòu)問(wèn)題題可與政府府“協(xié)商解解決”，所所謂“限購(gòu)購(gòu)”已悄然然“解限””政策對(duì)本案案影響本案政策影響分分析：對(duì)本案有直直接影響的的地方限購(gòu)購(gòu)政策實(shí)際際上已然松松動(dòng)，其對(duì)對(duì)本案的不不利影響較較弱。中央持續(xù)的的調(diào)控政策策，容易讓讓消費(fèi)者對(duì)對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)來(lái)看空，形形成市場(chǎng)觀觀望氣氛，，同時(shí)剛性性、首置客客群成為購(gòu)購(gòu)房主力，，這不利于本本案高端定定位限購(gòu)范圍二環(huán)城市環(huán)境研研究Part3.2沈陽(yáng)是遼寧寧省省會(huì)，，沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)的核心心城市；中國(guó)東北的的政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文化化、金融、、交通、商商貿(mào)中心，，東北第一一大城市。。省政協(xié)省政府省人大大連連大連是全國(guó)國(guó)5個(gè)計(jì)劃單列列市之一，，氣候絕佳；東北地區(qū)最最大的港口口城市，2011年大連被國(guó)國(guó)家定位為為遼寧沿海海經(jīng)濟(jì)帶開(kāi)開(kāi)發(fā)開(kāi)放的的核心城市市。城市價(jià)值城市影響力力企業(yè)東北區(qū)區(qū)總部多在在此設(shè)立，，商務(wù)氛圍圍濃厚，置置業(yè)人群以以省內(nèi)為主主。大連氣候宜宜人，經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展迅速速，因此越越來(lái)越多的的東三省人人群選擇來(lái)來(lái)此置業(yè)。。城市影響力力：沈陽(yáng)是是遼寧省的的政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文化化中心。但但從實(shí)際情情況看，住住宅的輻射射力不如大大連，而商商業(yè)商務(wù)類類沈陽(yáng)占優(yōu)優(yōu)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研研究—住宅（豪宅宅）Part3.3.1沈陽(yáng)豪宅經(jīng)經(jīng)歷由財(cái)富富型到資源源與功能型型，現(xiàn)在正正朝著品味味化，個(gè)性性化方向發(fā)發(fā)展第一代豪宅宅第二代豪宅宅第三代豪宅宅發(fā)展模式項(xiàng)目特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)豪宅標(biāo)簽代表項(xiàng)目客戶宣言財(cái)富驅(qū)動(dòng)功能驅(qū)動(dòng)人文、個(gè)性性化驅(qū)動(dòng)奢侈河畔花園萬(wàn)科紫金苑苑鶴立雞群高端材質(zhì)我有錢(qián)區(qū)域、舒適適生活方式戶型功能細(xì)細(xì)分、會(huì)所所、園林、、服務(wù)我有身份核心資源、、精神訴求求、人性化化內(nèi)涵設(shè)計(jì)計(jì)設(shè)計(jì)元素、、人文理念念軟財(cái)富我有品味寶能環(huán)球金金融中心華潤(rùn)悅府萬(wàn)科柏翠園園競(jìng)爭(zhēng)格局：：競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域域在售項(xiàng)目目8個(gè)，潛在項(xiàng)項(xiàng)目3個(gè)，多數(shù)為為城市綜合合體項(xiàng)目，，產(chǎn)品形式式、戶型空空間趨同競(jìng)品項(xiàng)目分分布界定理由分分析在售項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市市場(chǎng)研究本案位于青青年大街金金廊沿線的的中軸線，，屬于城中中心豪宅的的屬性；金廊屬高端端住宅聚集集區(qū)域，區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明明顯，故選選定本案所所在核心區(qū)區(qū)域（金廊廊沿線）及及臨近渾河河為競(jìng)爭(zhēng)區(qū)區(qū)域；競(jìng)品項(xiàng)目選選擇原則：：地理位置、、產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)、物業(yè)類類型、開(kāi)發(fā)發(fā)商品牌選取競(jìng)品項(xiàng)項(xiàng)目：中糧隆璽壹壹號(hào)、萬(wàn)科科春河里、、華潤(rùn)中心心悅府、嘉嘉里中心、、奕聰花園園、萬(wàn)科柏柏翠園、世世茂五里河河、萬(wàn)達(dá)公公館潛在項(xiàng)目：：七星公館、、沈陽(yáng)裕景景中心、夏夏宮城市廣廣場(chǎng)潛在項(xiàng)目萬(wàn)科春河里里世茂五里河河嘉里中心華潤(rùn)中心悅悅府萬(wàn)科柏翠園園萬(wàn)達(dá)公館中糧隆璽壹壹號(hào)奕聰花園本案七星公館裕景中心夏宮城市廣廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)有樓盤(pán)以以城市綜合合體為主，，均為高層層及超高層層建筑類型型銷售情況項(xiàng)目建面（萬(wàn)平）容積率組合業(yè)態(tài)目前均價(jià)（元/平）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/平）月均去化速度（平/月）在售項(xiàng)目中糧隆璽壹號(hào)493酒店、寫(xiě)字間、商業(yè)、住宅1350015000-20000清水2000/45003430萬(wàn)科春河里43.25.3商業(yè)、寫(xiě)字間、公寓、住宅1450017000210002000300040004966華潤(rùn)中心悅府113.62酒店、寫(xiě)字間、商業(yè)、住宅190005000/30002556嘉里中心1727.45酒店、寫(xiě)字間、公寓、商業(yè)、住宅1600040003453奕聰花園17.84.68住宅、別墅14000清水2302萬(wàn)科柏翠園283.5住宅1850023000300050003460世茂五里河1605.14酒店、寫(xiě)字間、公寓、商業(yè)、住宅12000

清水4728萬(wàn)達(dá)公館18.955酒店、寫(xiě)字間、公寓、商業(yè)、住宅140005000670潛在項(xiàng)目七星公館14.628酒店、住宅預(yù)計(jì)250007000預(yù)計(jì)2013年3月1日開(kāi)盤(pán)—夏宮城市廣場(chǎng)327.5寫(xiě)字間、公寓、住宅——精裝預(yù)計(jì)2013年4月沈陽(yáng)裕景中心12512酒店、商業(yè)、公寓、住宅——精裝預(yù)計(jì)2013年5月開(kāi)盤(pán)各面積段供供求關(guān)系分分析：區(qū)域內(nèi)競(jìng)品品180-220㎡供應(yīng)量最最大，銷售售率最高為為90-120㎡產(chǎn)品競(jìng)品項(xiàng)目各各面積段供供求關(guān)系對(duì)對(duì)比分析180-220㎡戶型供應(yīng)應(yīng)比例最大大區(qū)域內(nèi)180-220㎡戶型供應(yīng)比比例最大，，其次是144-180㎡戶型；區(qū)域內(nèi)銷售售率最高的的為90-120㎡及400㎡以上戶型型，其次為為180-220㎡戶型；120-144㎡及90-120㎡屬稀缺戶型型，其中90-120㎡戶型供應(yīng)較較少而銷售售率高，為為主要市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)；60-90㎡及300-400㎡為滯銷戶戶型；144-260㎡面積段供應(yīng)較較為集中，從市市場(chǎng)角度看，本本案住宅產(chǎn)品適適合90-120㎡及144-220㎡數(shù)源來(lái)源：沈陽(yáng)陽(yáng)中原資源中心心產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)分分析：集中去化戶型是是160-210㎡三室及210-280㎡四室產(chǎn)品，部分分中小戶型去化化率相對(duì)較高項(xiàng)目名稱戶型去化率一室二室三室四室五室75㎡以下90-160㎡180㎡90-120㎡160-210㎡240-290㎡210-280㎡290-420㎡450㎡以上華潤(rùn)中心70%43%嘉里中心40%11%11%萬(wàn)科春河里42%82%11%46%世茂五里河59%81%39%中糧隆璽壹號(hào)49%70%44%100%萬(wàn)科柏翠園64%79%67%奕聰花園13%萬(wàn)達(dá)公館40%20%40%從戶型結(jié)構(gòu)來(lái)看看，三室產(chǎn)品供供應(yīng)量最大，其其次為四室產(chǎn)品品；從各戶型去化率率來(lái)看，集中去去化戶型是在160-210㎡三室及210-280㎡四室產(chǎn)品，部部分中小戶型去去化率相對(duì)較高高；本案可考慮產(chǎn)品品設(shè)計(jì)在160-280㎡產(chǎn)品之間，以以三室、四室為為主力戶型，并并增加二室小面面積及450㎡以上大面積產(chǎn)產(chǎn)品數(shù)源來(lái)源：沈陽(yáng)陽(yáng)中原資源中心心價(jià)速比：區(qū)域內(nèi)競(jìng)品萬(wàn)科科春河里及世茂茂五里河項(xiàng)目去去化速度最快，，中糧隆璽壹號(hào)號(hào)及萬(wàn)科柏翠園園項(xiàng)目單價(jià)最高高，且多為精裝裝修入市，裝修修標(biāo)準(zhǔn)2000-5000元/㎡不等競(jìng)品項(xiàng)目?jī)r(jià)格與與月均去化速度度對(duì)比分析競(jìng)品項(xiàng)目多為精精裝修入市數(shù)源來(lái)源：沈陽(yáng)陽(yáng)中原資源中心心區(qū)域內(nèi)中中糧隆隆璽壹號(hào)及萬(wàn)科科柏翠園項(xiàng)目單單價(jià)最高；競(jìng)品項(xiàng)目多為精精裝修入市，裝裝修標(biāo)準(zhǔn)為2000-5000元/㎡；華潤(rùn)中心悅府項(xiàng)項(xiàng)目為尾盤(pán)銷售售，前期裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為5000元后降低為3000元/㎡；金品項(xiàng)目受地段段影響較大，核核心區(qū)位價(jià)值最最高；從銷售速度來(lái)看看，萬(wàn)科春河里里、世茂五里河河項(xiàng)目去化快競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多為精精裝修產(chǎn)品，裝裝修標(biāo)準(zhǔn)從2000-5000元/㎡不等，并配備備家電及智能化化系統(tǒng)等提高產(chǎn)產(chǎn)品附加值裝修情況中糧隆璽壹號(hào)萬(wàn)科春河里華潤(rùn)中心悅府嘉里中心萬(wàn)科柏翠園裝修標(biāo)準(zhǔn)2000/4000元/㎡2000-4000元/㎡3000-5000元/㎡4000元/㎡3000-5000元/㎡銷售均價(jià)15000-20000元/㎡14500-21000元/㎡19000元/㎡16000元/㎡18500-23000元/㎡裝修配置公共部分及臥室結(jié)構(gòu)形式：鋼混結(jié)構(gòu)住宅外墻：石材墻面：石材地面：斯米克或同等檔次品牌高檔瓷磚單元門(mén)禁系統(tǒng)：配置單元門(mén)可視對(duì)講系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)：美國(guó)霍尼韋爾新風(fēng)系統(tǒng)電梯：三洋或蒂森克虜伯同等品牌電梯窗：塑鋼窗；

入戶門(mén)：鋼木復(fù)合門(mén)

入戶門(mén)：成品戶內(nèi)門(mén)；

玄關(guān)：石材地面，成品定制玄關(guān)柜

客廳和臥室空調(diào)：品牌壁掛式分體空調(diào)外墻：鋁扣板地面：石材開(kāi)關(guān)：西門(mén)子家居系統(tǒng)：legrand智能家居外墻：高級(jí)涂料開(kāi)關(guān)：施耐德新風(fēng)系統(tǒng)外墻：涂料和石材單元門(mén)禁系統(tǒng)：IC卡開(kāi)門(mén)裝置、可視對(duì)講系統(tǒng)公用樓梯：墻面大白、地面水泥砂漿衛(wèi)生間衛(wèi)生間：潔具、TOTO衛(wèi)浴、西門(mén)子洗衣機(jī)、史密斯熱水器，漢斯格雅或是杜拉維特花灑衛(wèi)生間：成品定制浴柜、TOTO坐便及手盆、龍頭內(nèi)墻墻面：乳膠漆

開(kāi)關(guān)、插座：西蒙面盆：維保或是杜拉維特浴缸：卡德維坐便：TOTO花灑、龍頭：漢斯格雅水龍頭：德國(guó)高儀；衛(wèi)?。旱聡?guó)維寶；熱水器：AO斯密斯衛(wèi)?。篢OTO花灑、龍頭：科勒廚房廚房：西門(mén)子或是方太同等品牌廚房：成品定制櫥柜，西門(mén)子燃?xì)庠?、抽油煙機(jī)、暗藏式冰箱、西門(mén)子洗衣機(jī)、AO史密斯電熱水器、摩恩水槽及水龍頭、品牌墻磚、地磚吸油煙機(jī)：斯邁格水槽：瑞士FRANIKE廚具：瑞士的弗蘭卡水龍頭：德國(guó)高儀；電氣設(shè)備：西門(mén)子開(kāi)關(guān)插座：施耐德門(mén)：萬(wàn)科定制客群職業(yè)與購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)特征分析：競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)客客戶以私營(yíng)業(yè)主主，企事業(yè)單位位高管為主，關(guān)關(guān)注地段、品牌牌、產(chǎn)品品質(zhì)等等因素競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域客群分分析客群職業(yè)與購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)特征職業(yè)年齡年收入購(gòu)房特征客戶關(guān)注敏感點(diǎn)私營(yíng)業(yè)主，企事業(yè)單位高管，離退休高干、教授35-6020萬(wàn)以上地緣性較強(qiáng)，離不開(kāi)城市繁華喧囂，對(duì)區(qū)域有深厚感情，這類人群目標(biāo)產(chǎn)品要有一定規(guī)模、高品質(zhì)的園林景觀及物業(yè)服務(wù)舒適享受、景觀、品牌、品質(zhì)白領(lǐng)、公務(wù)員30-458-10萬(wàn)多為工作地點(diǎn)及子女就學(xué)，這類人群的目標(biāo)產(chǎn)品要有一定園區(qū)規(guī)模，對(duì)戶型舒適度及功能有一定要求地段、品牌、品質(zhì)、戶型教師、醫(yī)生，企事業(yè)單位員工25-453-6居住皇姑多年，這類人群同樣離不開(kāi)城市繁華，置業(yè)類型主要以改善與剛性需求居多地段、戶型、附加值、品牌競(jìng)爭(zhēng)壓力：2013年中旬后，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)區(qū)域住宅項(xiàng)目目可預(yù)見(jiàn)供應(yīng)量量約203萬(wàn)方，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)白熱化基于本案入市時(shí)時(shí)間為2013年中旬之后，故故未來(lái)預(yù)見(jiàn)供應(yīng)應(yīng)量應(yīng)以2013中旬為起點(diǎn)統(tǒng)計(jì)計(jì)，預(yù)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目目未來(lái)供應(yīng)體量量約203萬(wàn)平,未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力主主要來(lái)自金廊沿沿線青年大街兩兩側(cè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目庫(kù)存量量及預(yù)計(jì)銷售周周期

銷售情況項(xiàng)目名稱庫(kù)存量（萬(wàn)平）月均去化量主力面積（㎡）預(yù)計(jì)銷售周期20132014201520162017……在售項(xiàng)目萬(wàn)科春河里18496658/96/206

世茂五里河18.3472897-168

嘉里中心28.53453140-290

奕聰花園172302170-240

萬(wàn)科柏翠園3.93460200-260

萬(wàn)達(dá)公館18670190-290

中糧隆璽壹號(hào)423430190-249

華潤(rùn)中心悅府5.2255690-180

潛在項(xiàng)目沈陽(yáng)裕景中心9.6——50-220

夏宮城市廣場(chǎng)22——100-300

七星公館20——415-1230

合計(jì)202.5

數(shù)源來(lái)源：沈陽(yáng)陽(yáng)中原資源中心心本案主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)研研判：競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域未來(lái)地地理位置表現(xiàn)更更加明顯，由于于稀缺性導(dǎo)致價(jià)價(jià)格穩(wěn)步上升，，企業(yè)主等富人人客群逐漸增多多企業(yè)主將成為本本案購(gòu)房客戶主主力地理位置未來(lái)表表現(xiàn)更明顯稀缺性導(dǎo)致價(jià)格格穩(wěn)步上升購(gòu)房客戶先期以以本地自住和看看重區(qū)域投資價(jià)價(jià)值的投資客戶戶為主隨著金廊沿線發(fā)發(fā)展的逐漸成熟熟，金字塔頂尖尖客戶將成為購(gòu)購(gòu)房的主力客戶戶，將聚集大批批實(shí)力雄厚的富富人城市距離與板塊塊價(jià)格擠壓及區(qū)區(qū)域成熟的配套套、較高的人文文素質(zhì)、企業(yè)品品牌等元素使項(xiàng)項(xiàng)目在未來(lái)成為為稀缺性高端住住宅產(chǎn)品地理位置在未來(lái)來(lái)表現(xiàn)更為明顯顯，升值潛力逐逐漸劇增競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域（金廊廊沿線）未來(lái)住住宅供應(yīng)相相對(duì)較大同時(shí)土地稀缺性性導(dǎo)致，整體住住宅均價(jià)突破20000元/㎡發(fā)展趨勢(shì)研判1——發(fā)展趨勢(shì)研判2——發(fā)展趨勢(shì)研判3——競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域小結(jié)Codeofthisreport|47住宅競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市市場(chǎng)小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域品牌發(fā)展商高端項(xiàng)目云集，，以城市綜合體形式出現(xiàn)，住宅宅產(chǎn)品均為高層層及超高層建筑筑；競(jìng)品各面積段供供應(yīng)量最高為180-220㎡，銷售率最高的的為90-120㎡㎡及400㎡以上戶型，其次為180-220㎡戶型，本案可參參考暢銷面積戶戶型；金廊沿線未來(lái)1-2年內(nèi)大量高端住住宅項(xiàng)目交付使使用以及商業(yè)商商務(wù)氛圍的完善善將帶來(lái)大量人人口，區(qū)域住宅宅均價(jià)將突破20000元/㎡，且多為精裝修交房，裝修標(biāo)準(zhǔn)也隨隨之提高；對(duì)比其他區(qū)域，，本案所在區(qū)域域因交通人文價(jià)價(jià)格等因素占據(jù)據(jù)優(yōu)勢(shì)；在未來(lái)供應(yīng)量203萬(wàn)㎡的情況下，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈，由于土地的稀缺性，越來(lái)越多的富富人渴望在核心心區(qū)域購(gòu)房；本司共選取3個(gè)在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目，有區(qū)域內(nèi)去去化速度最快項(xiàng)項(xiàng)目萬(wàn)科春河里里及世茂五里河河；距離本案最最近項(xiàng)目嘉里中中心，從而找出出本案可借鑒點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目名稱占地/建面（萬(wàn)平）容積率物業(yè)類型項(xiàng)目定位競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)本案借鑒點(diǎn)萬(wàn)科春河里8.1/43.25.3高層享受城市中心優(yōu)質(zhì)生活品牌優(yōu)勢(shì)戶型設(shè)計(jì)景觀優(yōu)勢(shì)緊鄰彩電塔，有輻射公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)世茂五里河18/1605.14高層、超高層城中心、地鐵上的高品質(zhì)住宅價(jià)格優(yōu)勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)超高層，公攤大

產(chǎn)品戶型面積適中，布局合理嘉里中心17.3/1727.45超高層青年大街旁，大型綜合體地理位置優(yōu)勢(shì)，景觀優(yōu)勢(shì)戶型較大，缺少中小戶型產(chǎn)品產(chǎn)品設(shè)計(jì)、布局?jǐn)?shù)源來(lái)源：沈陽(yáng)陽(yáng)中原資源中心心典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分分析萬(wàn)科春河里—快銷模式的成功功案例基本概況開(kāi)發(fā)商沈陽(yáng)萬(wàn)科恒祥置地有限公司占地/建面8.1萬(wàn)㎡/43.2萬(wàn)㎡容積率5.3建筑形式高層、超高層整體規(guī)劃共分為三期開(kāi)發(fā)，其中18棟住宅，3棟商住性質(zhì)公寓，1棟5萬(wàn)平超高層寫(xiě)字間及下沉式商業(yè)建筑風(fēng)格

現(xiàn)代簡(jiǎn)約面積區(qū)間58-206㎡供應(yīng)/銷售套數(shù)756/392套銷售率51.9%銷售均價(jià)2#、3#17000元/㎡；4#21000元/㎡；1#14500元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)2#、3#3000元/㎡；4#4000元/㎡；1#2000元/㎡商業(yè)臨街一側(cè)規(guī)劃有下沉式商業(yè)廣場(chǎng)，面積區(qū)間780-14000㎡，均價(jià)：47000元/㎡車位配比1:1.2優(yōu)勢(shì)地理位置、品牌、戶型、學(xué)區(qū)劣勢(shì)小面積產(chǎn)品拉低項(xiàng)目品質(zhì)去化速度：春河河里項(xiàng)目于2012年4月15日開(kāi)盤(pán)至今，月月均去化速度為為4966㎡/月，為區(qū)域內(nèi)去去化速度較快的的項(xiàng)目數(shù)源來(lái)源：沈陽(yáng)陽(yáng)中原資源中心心分期：項(xiàng)目按照功能劃劃分，整體分為為三大部分，園園區(qū)中心為景觀觀公園住宅，南南側(cè)及東側(cè)為瞰瞰景精裝住宅，，西南側(cè)規(guī)劃為為開(kāi)放式的復(fù)合合街區(qū)。（項(xiàng)目目北側(cè)規(guī)劃4棟高層回遷樓樓）住宅：住宅產(chǎn)品規(guī)劃劃共18棟高層（18層、34層），其中一一期為7棟高層住宅產(chǎn)產(chǎn)品（1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#）；公寓：3棟商業(yè)性質(zhì)公公寓；寫(xiě)字間：1棟超高層寫(xiě)字字間，約5萬(wàn)平；客群：戶主要來(lái)自沈沈河、和平、、渾南區(qū)域、、部分外地客客戶，職業(yè)有有私營(yíng)業(yè)主如如餐飲、服裝裝、建材等行行業(yè)；企事業(yè)業(yè)單位中層、、沈陽(yáng)音樂(lè)學(xué)學(xué)院、魯迅美美術(shù)學(xué)院師生生、醫(yī)生、銀銀行管理人員員等萬(wàn)科春河里—快銷模式的成成功案例產(chǎn)品分析在售產(chǎn)品供銷銷情況123476在售寫(xiě)字間臨時(shí)售樓處處公寓三經(jīng)街文藝路數(shù)源來(lái)源：沈沈陽(yáng)中原資源源中心萬(wàn)科春河里—快銷模式的成成功案例戶型展示202㎡3室2廳2衛(wèi)戶型方正，布布局合理主臥套房是設(shè)設(shè)計(jì)，品質(zhì)好好雙南臥設(shè)計(jì)，，臥室采光好好137.55㎡4室2廳2衛(wèi)96㎡3室2廳1衛(wèi)全明戶型設(shè)計(jì)計(jì)，品質(zhì)好客廳連接觀景景陽(yáng)臺(tái)和餐廳廳，空間感較較好全明戶型動(dòng)靜分離，干干濕分區(qū)雙南臥設(shè)計(jì)萬(wàn)科春河里—快銷模式的成成功案例產(chǎn)品設(shè)計(jì)豐富富：戶型設(shè)計(jì)從58-206㎡不等，裝修修標(biāo)準(zhǔn)2000-4000元高滴不同，，可以滿足不不同客戶需求求成功因素1成功因素2對(duì)本案啟示典型項(xiàng)目的成成功因素總結(jié)結(jié)品牌影響力：：萬(wàn)科為知名發(fā)發(fā)展商品牌，，客戶口碑較較好，部分對(duì)對(duì)萬(wàn)科品牌的的追隨者，加加之地理位置置優(yōu)勢(shì)，老業(yè)業(yè)主重復(fù)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)現(xiàn)象明顯本案可借鑒中中小戶型產(chǎn)品品設(shè)計(jì)，增加加產(chǎn)品面積區(qū)區(qū)間，并增加加產(chǎn)品設(shè)計(jì)獨(dú)獨(dú)特性，與在在售產(chǎn)品體現(xiàn)現(xiàn)差異化世茂五里河—快銷模式的成成功轉(zhuǎn)型基本概況開(kāi)發(fā)商沈陽(yáng)世茂新紀(jì)元置業(yè)有限公司占地/建面18萬(wàn)㎡/160萬(wàn)㎡容積率5.14建筑形式高層、超高層整體規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃有商業(yè)、住宅、寫(xiě)字樓、公寓以及五星級(jí)酒店面積區(qū)間97-168平㎡供應(yīng)/銷售套數(shù)2968/1636銷售率55%銷售均價(jià)均價(jià)11000元/㎡建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約車位配比1:1商業(yè)項(xiàng)目在高層部分臨街一側(cè)規(guī)劃有雙層底商，同時(shí)一期地塊西北側(cè)規(guī)劃有集中商業(yè)，世茂百貨（現(xiàn)為五里河茶城）優(yōu)勢(shì)地理位置，配套，交通，品牌劣勢(shì)超高層，密度大去化速度：項(xiàng)項(xiàng)目于2008年9月6日開(kāi)盤(pán)至今，，月均去化4728平，為區(qū)域內(nèi)內(nèi)去化速度較較快項(xiàng)目數(shù)源來(lái)源：沈陽(yáng)陽(yáng)中原資源中心心132411105987612會(huì)所ABCDET6世茂百貨住宅部分公寓寫(xiě)字間地下車位入口分期：項(xiàng)目整體分為四四期開(kāi)發(fā)，住宅宅12棟樓為一期、T6公寓為二期，3棟公寓及2棟寫(xiě)字間為三四四期，目前在售售一期二期產(chǎn)品品；住宅：產(chǎn)品規(guī)劃有12棟高層，首期產(chǎn)產(chǎn)品推出1#-6#樓6棟高層，共計(jì)1544套房源，主力戶戶型面積為97㎡、168㎡等；公寓、酒店：T6#樓1-19F為酒店，22-40F為酒店式公寓，，面積66-220㎡㎡，C\D\E為精裝修公寓；；客群：以城市中心區(qū)的的中高層客群為為主，多為私企企業(yè)主，企事業(yè)業(yè)單位中高層等等世茂五里河—快銷模式的成功功轉(zhuǎn)型*數(shù)據(jù)來(lái)源：沈沈陽(yáng)中原資源中中心產(chǎn)品分析在售產(chǎn)品供銷情情況世茂五里河—快銷模式的成功功轉(zhuǎn)型戶型展示110㎡2室2廳1衛(wèi)140㎡三室兩廳兩衛(wèi)90㎡2室2廳1衛(wèi)戶型客廳、臥室室都設(shè)有景觀陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)全明戶型設(shè)計(jì)，，采光好衛(wèi)生間干濕分離離戶型南北通透，，通風(fēng)性好全明戶型設(shè)計(jì)，，采光好客廳連接露臺(tái)，，觀景好戶型雙南臥設(shè)計(jì)計(jì)，臥室采光好好主臥套房設(shè)計(jì)，，獨(dú)立衛(wèi)生間全明戶型設(shè)計(jì)，，品質(zhì)感較好花園花園世茂五里河—快銷模式的成功功轉(zhuǎn)型產(chǎn)品設(shè)計(jì)附加值值：戶型面積區(qū)間前前期以140㎡以上大戶型為為主，后期產(chǎn)品品將戶型區(qū)間縮縮小，90-140㎡，并贈(zèng)送露臺(tái)臺(tái)花園等，增加加產(chǎn)品附加值成功因素1成功因素2對(duì)本案啟示典型項(xiàng)目的成功功因素總結(jié)完善的配套：世茂五里河產(chǎn)品品類型豐富，規(guī)規(guī)劃酒店、商業(yè)業(yè)、公寓及住宅宅多業(yè)態(tài)組合，，并配有獨(dú)立會(huì)會(huì)所，各業(yè)態(tài)間間客戶互動(dòng)較好好，案場(chǎng)銷售活活動(dòng)相對(duì)火熱，，吸引客戶本案可借鑒產(chǎn)品品附加值，增加加贈(zèng)送面積，可可考慮贈(zèng)送花園園、露臺(tái)及飄窗窗等設(shè)計(jì)，并再再本案酒店等業(yè)業(yè)態(tài)的帶動(dòng)下，，進(jìn)一步提升項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)，增加加產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力嘉里中心—最近競(jìng)品的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)思路基本概況開(kāi)發(fā)商嘉里（沈陽(yáng)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地/建面17.3萬(wàn)㎡/172萬(wàn)㎡容積率7.45建筑形式高層住宅，公寓，酒店，寫(xiě)字間整體規(guī)劃一期開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品包括香格里拉酒店、一棟寫(xiě)字樓、雅頌居高品質(zhì)住宅面積區(qū)間140-290㎡供應(yīng)/銷售套數(shù)311/73套銷售率23.5%銷售均價(jià)16000元/㎡（含裝修標(biāo)準(zhǔn)3500元/㎡）建筑風(fēng)格現(xiàn)代車位數(shù)8210個(gè)商業(yè)比列60.7%優(yōu)勢(shì)地段優(yōu)，緊鄰青年公園，交通便利劣勢(shì)超高層建筑，容積率高、戶型設(shè)計(jì)大去化速度：項(xiàng)目目于2012年9月23日開(kāi)盤(pán)至今，月月均去化3453平，距離本案相相對(duì)較近數(shù)源來(lái)源：沈陽(yáng)陽(yáng)中原資源中心心分期：沈陽(yáng)嘉里中心一一期開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品品包括香格里拉拉酒店、一棟寫(xiě)寫(xiě)字樓、雅頌居居高品質(zhì)住宅。。住宅：產(chǎn)品一期包括6棟住宅產(chǎn)品，47層，成為雅頌居居住宅；公寓、寫(xiě)字間、、酒店：項(xiàng)目包括4棟公寓產(chǎn)品，1棟15層甲級(jí)寫(xiě)字樓，，1棟香格里拉酒店店；商業(yè)：項(xiàng)目在臨近青年年大街一側(cè)規(guī)劃劃有30萬(wàn)㎡大型商業(yè)；；客群：客戶主要為市中中心的高端客戶戶，以及周邊的的企業(yè)家和企事事業(yè)單位的高管管等嘉里中心—最近競(jìng)品的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)思路*數(shù)據(jù)來(lái)源：沈沈陽(yáng)中原資源中中心產(chǎn)品分析在售產(chǎn)品供銷情情況雅頌居住宅青年大街香格里拉酒店公寓寓10#12#14#11#13#15#未售在售嘉里中心—最近競(jìng)品的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)思路戶型展示180㎡3室2廳3衛(wèi)140㎡2室2廳2衛(wèi)雙南臥設(shè)計(jì)，臥臥室采光好主臥套房式設(shè)計(jì)計(jì)，設(shè)有獨(dú)立衛(wèi)衛(wèi)生間雙南臥設(shè)計(jì)，臥臥室采光好主臥套房式設(shè)計(jì)計(jì)餐廳與廚房相鄰鄰，且臨窗，品品質(zhì)好290㎡4室2廳4衛(wèi)中西廚房設(shè)計(jì)，，與餐廳相連工人房獨(dú)立衛(wèi)生生間主次臥套房式設(shè)設(shè)計(jì)世茂五里河—快銷模式的成功功轉(zhuǎn)型景觀優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地理位置優(yōu)優(yōu)越，位于青年年大街東側(cè)，屬屬金廊的核心位位置，項(xiàng)目北側(cè)側(cè)為青年公園，，景觀優(yōu)勢(shì)明顯顯成功因素1成功因素2對(duì)本案啟示典型項(xiàng)目的成功功因素總結(jié)產(chǎn)品設(shè)計(jì)凸顯性性價(jià)比：戶型設(shè)計(jì)140-290㎡，首期開(kāi)盤(pán)以以低價(jià)位入市，，戶型設(shè)計(jì)相對(duì)對(duì)較好，配套相相對(duì)完善，為區(qū)區(qū)域高端住宅項(xiàng)項(xiàng)目中性價(jià)比較較高的項(xiàng)目嘉里中心項(xiàng)目后后期為本案的主主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，，與本案均臨近近青年公園景觀觀，建議本案可可通過(guò)打造獨(dú)特特的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，，加文化地產(chǎn)等等競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，打打造區(qū)域內(nèi)的高高端標(biāo)桿性項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究—公寓Part3.3.2競(jìng)爭(zhēng)格局：競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)區(qū)域在售項(xiàng)目目7個(gè)，潛在項(xiàng)目5個(gè)，多以綜合體體形式出現(xiàn)，產(chǎn)產(chǎn)品屬性略有不不同競(jìng)品項(xiàng)目分布界定理由分析在售項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)研研究潛在項(xiàng)目本案萬(wàn)科春河里裕景中心華府新天地新華天璽佳兆業(yè)嘉里中心京城中心霍爾寓所世茂五里河茂業(yè)金廊壹號(hào)夏宮城市廣場(chǎng)盛華公館區(qū)域內(nèi)以青年大大街為主線，根根據(jù)產(chǎn)品屬性選選取本案公寓產(chǎn)產(chǎn)品的競(jìng)品；金廊沿線在售公公寓項(xiàng)目較多，，為知名品牌開(kāi)開(kāi)發(fā)商，未來(lái)在在售公寓項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大；區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目目中霍爾寓所和和佳兆業(yè)中心為為住宅項(xiàng)目，但但因其戶型面積積較小，與公寓寓市場(chǎng)形成競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，因此界定為為競(jìng)品；選取競(jìng)品項(xiàng)目：：新華天璽、華府府新天地、盛華華公館、茂業(yè)金金廊壹號(hào)、世茂茂五里河、霍爾爾寓所（住宅））、佳兆業(yè)中心心（住宅）潛在項(xiàng)目:裕景中心、萬(wàn)科科春河里、嘉里里中心、京城中中心、夏宮城市市廣場(chǎng)競(jìng)品基本信信息：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目目多以城市市綜合體形形式呈現(xiàn)，，以精裝修修入市，面面積區(qū)間以以30-90㎡為主數(shù)源來(lái)源：：沈陽(yáng)中原原資源中心心銷售情況項(xiàng)目名稱占地/建面（萬(wàn)平）容積率產(chǎn)品屬性面積區(qū)間（平）均價(jià)（元/平）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/平）開(kāi)盤(pán)時(shí)間在售項(xiàng)目華府新天地11.2/1608.64公寓30-90135001500/20002010.10.10新華天璽2.7/309.3公寓45-135170003000-50002010.6.26盛華公館0.93/11.412公寓31-75930025002012.10.20世茂五里河18/1605.14公寓90-1401200030002012年茂業(yè)金廊壹號(hào)10/404公寓58-135清水:10000精裝:14000020002012.9.8霍爾寓所1.4/10.56住宅43-791050002012.7.22佳兆業(yè)2.1/3010住宅43-1041300020002012.9.22潛在項(xiàng)目裕景中心8.4/12512公寓60-220未定——預(yù)2013年5月萬(wàn)科春河里8.1/43.25.3公寓55-75未定————京城中心2.4/155.6公寓38-918500————夏宮城市廣場(chǎng)3.3/327.5公寓70-170未定——預(yù)2013年5月嘉里中心17.3/1727.4公寓未定未定————區(qū)域內(nèi)公寓寓產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)量大，其其中集中供供應(yīng)在60㎡以下戶型型產(chǎn)品，60㎡銷售量最最大，競(jìng)品品項(xiàng)目中霍霍爾寓所銷銷售率最高高，為住宅宅立項(xiàng)，公公寓產(chǎn)品世世茂五里河河及盛華公公館去化率率相對(duì)較高高各面積段供供求關(guān)系對(duì)對(duì)比分析數(shù)源來(lái)源：：沈陽(yáng)中原原資源中心心競(jìng)品項(xiàng)目供供求關(guān)系分分析價(jià)格分析：：區(qū)域內(nèi)競(jìng)品品公寓價(jià)格格集中在9000-10000元/㎡，初霍爾爾寓所項(xiàng)目目為清水入入市外，其其余均為精精裝修，裝裝修標(biāo)準(zhǔn)為為2000-4000元/㎡競(jìng)品項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格與裝修修標(biāo)準(zhǔn)分析析競(jìng)品項(xiàng)目多多為精裝修修入市數(shù)源來(lái)源：：沈陽(yáng)中原原資源中心心區(qū)域內(nèi)新華華天璽公寓寓價(jià)格最高高；競(jìng)品項(xiàng)目多多為精裝修修入市，裝裝修標(biāo)準(zhǔn)為為2000-4000元/㎡；盛華公館為為現(xiàn)房，銷銷售情況較較好；世茂五里河河后期將推推出大量公公寓產(chǎn)品，，因其價(jià)格格策略，產(chǎn)產(chǎn)品性價(jià)比比較高購(gòu)買(mǎi)公寓產(chǎn)產(chǎn)品的客戶戶最為關(guān)注注項(xiàng)目的地地理位置，，其次是升升值潛力，，部分客戶戶也注重投投資回報(bào)率率及周邊生生活配套位置配套優(yōu)勢(shì)升值潛力投資回報(bào)率率由于投資客客占很大的的比重，投投資回報(bào)率率的多少，，投資回收收期的長(zhǎng)短短都在某種種程度上對(duì)對(duì)投資客的的購(gòu)買(mǎi)欲望望產(chǎn)生影響響。位于城市主主干道的項(xiàng)項(xiàng)目受歡迎迎程度相對(duì)對(duì)較高，如如太原街中中華路沿線線，臨近商商圈繁華區(qū)區(qū)域更易被被接受，是是目前公寓寓項(xiàng)目主要要集中商圈圈的重要原原因；完善的生活活配套對(duì)于于促進(jìn)銷售售的作用十十分明顯，，如沈陽(yáng)天天地、中海海寰宇天下下項(xiàng)目、都都是由于周周邊具備完完善的生活活配套，吸吸引了眾多多客戶及投投資者的目目光。沈陽(yáng)市的公公寓分布仍仍主要集中中在二環(huán)內(nèi)內(nèi)，城市核核心區(qū)。隨隨著沈陽(yáng)市市住宅限購(gòu)購(gòu)令的實(shí)施施，投資者者對(duì)于未來(lái)來(lái)公寓市場(chǎng)場(chǎng)前景更為為看好，更更愿意購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)市中心的的小戶型公公寓產(chǎn)品。。公寓客戶主主要來(lái)源以以市內(nèi)客戶戶為主，部部分外地來(lái)來(lái)沈人士，，客群以經(jīng)經(jīng)商人士為為主，其購(gòu)購(gòu)房目的主主要是投資資主要來(lái)源客群分析客戶年齡職業(yè)特征購(gòu)房目的公寓客戶大大多來(lái)源于于市內(nèi)，以以沈河區(qū)、、和平區(qū)及及皇姑區(qū)為為主；以沈陽(yáng)本土土居民為主主，輔以部部分外地客客群購(gòu)買(mǎi)公寓客客戶大多年年齡在35-50歲之間；部分小面積積公寓產(chǎn)品品，由于總總價(jià)較低，，部分客戶戶較為年輕輕購(gòu)房者大多多作為投資資產(chǎn)品，小小面積產(chǎn)品品總價(jià)低，，，精裝修修成為目前前市場(chǎng)上的的主流產(chǎn)品品；部分客戶選選擇學(xué)區(qū)房房，其目的的為子女上上學(xué)或投資資由于公寓自自身特征性性質(zhì)導(dǎo)致，，公寓客戶戶以經(jīng)商人人士為主；；部分私企業(yè)業(yè)主、企業(yè)業(yè)中高層管管理人員、、小型公司司員工競(jìng)爭(zhēng)壓力：：2013年中旬后，，金廊沿線線公寓供應(yīng)應(yīng)量將持續(xù)續(xù)增加，未未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)供應(yīng)量量約在108萬(wàn)平，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)較為激烈烈基于本案入入市時(shí)間為為2014年中旬之后后，預(yù)計(jì)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)內(nèi)公寓項(xiàng)目目未來(lái)供應(yīng)應(yīng)體量約290萬(wàn)平,未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓壓力主要來(lái)來(lái)自金廊沿沿線青年大大街兩側(cè)項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目庫(kù)庫(kù)存量及預(yù)預(yù)計(jì)銷售周周期

銷售情況項(xiàng)目名稱庫(kù)存量（萬(wàn)平）月均去化量（平/月）預(yù)計(jì)銷售周期20132014201520162017……在售項(xiàng)目佳兆業(yè)中心（住宅）202466

世茂五里河3.9630

新華天璽6.9224

華府新天地12549

霍爾寓所（住宅）3.73353

盛華公館63531

茂業(yè)金廊壹號(hào)6.8290潛在項(xiàng)目沈陽(yáng)裕景中心12——

夏宮城市廣場(chǎng)5.3——

萬(wàn)科春河里10——

嘉里中心15——京城中心6——合計(jì)107.6

數(shù)源來(lái)108陽(yáng)中原資源源中心區(qū)域市場(chǎng)未未來(lái)發(fā)展趨趨勢(shì)研判：：隨著開(kāi)盤(pán)盤(pán)或加推項(xiàng)項(xiàng)目的增多多，新增供供應(yīng)量加大大，預(yù)計(jì)未未來(lái)成交量量存在平穩(wěn)穩(wěn)增長(zhǎng)的可可能性公寓市場(chǎng)未未來(lái)發(fā)展趨趨勢(shì)研判公寓產(chǎn)品受受投資客戶戶青睞商住公寓的的需求量逐逐漸增大公寓面積小小、總價(jià)低低等特點(diǎn)受受投資者關(guān)關(guān)注。沈陽(yáng)陽(yáng)市公寓客客群大多為為投資型客客戶。且住住宅限購(gòu)令令對(duì)于公寓寓市場(chǎng)有一一定優(yōu)勢(shì)，，預(yù)計(jì)未來(lái)來(lái)公寓市場(chǎng)場(chǎng)需求進(jìn)一一步增加。。隨中小企業(yè)業(yè)數(shù)量逐漸漸增加，對(duì)對(duì)于沈陽(yáng)需需求有寫(xiě)字字間功能的的商住產(chǎn)品品需求呈現(xiàn)現(xiàn)出逐年上上升的態(tài)勢(shì)勢(shì)，由于商商住公寓涵涵蓋了辦公公和居住兩兩種使用功功能，預(yù)計(jì)計(jì)需求量逐逐漸增大。。12政策分析1住宅“限購(gòu)購(gòu)令”政策策。已擁有有1套住房的本本市戶籍居居民家庭，，在二環(huán)內(nèi)內(nèi)限購(gòu)1套住房；擁?yè)碛?套及以上住住房的本市市戶籍居民民家庭，暫暫停在二環(huán)環(huán)內(nèi)購(gòu)房。。2沈陽(yáng)“限貸貸”政策。。對(duì)貸款購(gòu)購(gòu)買(mǎi)第二套套住房的家家庭，首付付款比例不不低于60%，貸款利率率不低于基基準(zhǔn)利率的的1.1倍。公寓市場(chǎng)小小結(jié)Codeofthisreport|47競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域品品牌發(fā)展商商高端項(xiàng)目目云集，以以城市綜合合體形式出出現(xiàn)，公寓寓產(chǎn)品均為為高層及超超高層建筑筑；競(jìng)品各面積積段供應(yīng)量量集中在60㎡以下，銷銷售率最高高為霍爾寓寓所項(xiàng)目，，公寓產(chǎn)品品中世茂五五里河及盛盛華公館去去化率較高高；金廊沿線未未來(lái)公寓產(chǎn)產(chǎn)品潛在供供應(yīng)量較大大，公寓目目前銷售價(jià)價(jià)格在10000元/㎡以上，且多多為精裝修修交房，裝裝修標(biāo)準(zhǔn)也也越來(lái)越高高；對(duì)比其他區(qū)區(qū)域，本案案所在區(qū)域域交通優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯，配配套齊全，，為公寓產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)應(yīng)聚集區(qū)，，是多數(shù)投投資客戶的的首選區(qū)域域報(bào)告思維路路徑1、企業(yè)戰(zhàn)略略下的項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)使命命2、項(xiàng)目資源源價(jià)值解析析3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)環(huán)境研究究4、項(xiàng)目發(fā)展展策略及定定位6、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力增值建建議5、豪宅價(jià)值值專題研究究☆章節(jié)思思考☆本案適宜可可行的開(kāi)發(fā)發(fā)之路在哪哪里？發(fā)展戰(zhàn)略Part4.1突出重圍的的發(fā)展戰(zhàn)略略和定位原原則住宅開(kāi)發(fā)面面臨嚴(yán)厲的的調(diào)控，未未來(lái)調(diào)控將將趨常規(guī)化化；面向金廊，，占位金廊廊核心位置置，借助區(qū)區(qū)域的交通通優(yōu)勢(shì)及景景觀、人文文資源，具具備承接沈沈陽(yáng)南北節(jié)節(jié)點(diǎn)的功能能布局立足高端豪豪宅市場(chǎng)，，堅(jiān)持高端端品質(zhì)；依依托地段、、文化、景景觀、配套套及品牌資資源，吸引引頂端客戶戶整合各方資資源促進(jìn)各各物業(yè)價(jià)值值最大化，，實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)品牌升華華發(fā)展戰(zhàn)略與與定位原則則以高形象展展示項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)，占領(lǐng)領(lǐng)市場(chǎng)高位位；通過(guò)高高端產(chǎn)品樹(shù)樹(shù)立打造高高性價(jià)比優(yōu)優(yōu)勢(shì)，借助助軟性的服服務(wù)輸入形形成項(xiàng)目核核心競(jìng)爭(zhēng)力力；以創(chuàng)新者和和領(lǐng)跑者的的身份，以以“高端豪豪宅產(chǎn)品””進(jìn)行定位位1、區(qū)域人口口規(guī)模有限限，周邊區(qū)區(qū)域內(nèi)對(duì)于于能承受本本案價(jià)格客客群有限；；2、無(wú)大型封封閉式園區(qū)區(qū)SWOT分析優(yōu)勢(shì)-----Strength劣勢(shì)-----Weak機(jī)會(huì)-----OpportunitySO戰(zhàn)略WO戰(zhàn)略威脅-----ThreatenST戰(zhàn)略WT戰(zhàn)略1、嘉里中心心、華潤(rùn)悅悅府、世茂茂五里河及及萬(wàn)科柏翠翠園等項(xiàng)目目云集，未未來(lái)夏宮城城市廣場(chǎng)、、裕景中心心及七星公公館等項(xiàng)目目上市，后后期供應(yīng)量量大，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈；2、沈陽(yáng)住宅宅限購(gòu)令仍仍在，政策策未見(jiàn)放松松，項(xiàng)目屬屬于限購(gòu)范范圍，不利利于本案住住宅產(chǎn)品銷銷售高形象展示示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)，占領(lǐng)市市場(chǎng)高位；；通過(guò)高端端產(chǎn)品樹(shù)立立標(biāo)桿，借借助軟性服服務(wù)及高端端酒店配套套輸形成核核心競(jìng)爭(zhēng)力力，以高端端品質(zhì)產(chǎn)品品吸引區(qū)域域內(nèi)外客戶戶1、寶能企業(yè)業(yè)集團(tuán)品牌牌優(yōu)勢(shì)明顯顯，已開(kāi)發(fā)發(fā)多項(xiàng)知名名城市綜合合體項(xiàng)目；；2、地理位置置十分優(yōu)越越，位于金金廊中軸線線，緊鄰青青年公園，，位于青年年大街主干干道西側(cè)；；3、規(guī)模較大大，建面近近80萬(wàn)方項(xiàng)目，，打造城市市中心綜合合體；4、文化地產(chǎn)產(chǎn)，文化資資源優(yōu)越，，本案為北北方圖書(shū)城城原址1、項(xiàng)目位于金金廊沿線的核核心位置，區(qū)區(qū)域地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)水平不不斷提高，梳梳理標(biāo)桿，為為沈陽(yáng)市豪宅宅的聚集區(qū)；；2、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目目多為大面積積戶型，整體體均價(jià)在15000-20000元/㎡，且多為精精裝修入市，，高端產(chǎn)品不不斷升級(jí)，吸吸引市區(qū)內(nèi)及及外地頂級(jí)客客戶規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)勢(shì)，抓住市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)遇為核心心策略，通過(guò)過(guò)差異化路項(xiàng)項(xiàng)目限制，打打造中迥檔次次區(qū)域外性價(jià)價(jià)比產(chǎn)品充分展示項(xiàng)目目?jī)?yōu)勢(shì)，通過(guò)過(guò)項(xiàng)目整體優(yōu)優(yōu)勢(shì)的挖掘和和提升，規(guī)避避市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目目的威脅，降降低風(fēng)險(xiǎn)；通通過(guò)項(xiàng)目住宅宅及公寓產(chǎn)品品，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金金流回款，從從而規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)以規(guī)避項(xiàng)目劣劣勢(shì)，避免項(xiàng)項(xiàng)目威脅帶來(lái)來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，以以精裝修入市市，通過(guò)住宅宅及小面積公公寓產(chǎn)品快速速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值，酒店及及寫(xiě)字間、商商業(yè)等業(yè)態(tài)提提升項(xiàng)目高端端品質(zhì)項(xiàng)目SWOT分析沈陽(yáng)兩個(gè)高端端項(xiàng)目失敗定定位引發(fā)的思思考Part4.2中糧·隆璽壹號(hào)遠(yuǎn)洋公館中糧·隆璽壹號(hào)項(xiàng)目目位于沈陽(yáng)市市北陵公園西西側(cè)，總體規(guī)規(guī)劃用地面積積26萬(wàn)㎡，總建筑筑面積約67萬(wàn)㎡，包括城城市豪宅，超超五星級(jí)酒店店、寫(xiě)字樓及及高端購(gòu)物中中心住宅部分總建建筑面積34萬(wàn)㎡，共計(jì)42棟高層，計(jì)劃劃分為四期開(kāi)開(kāi)發(fā)，首期于于2011年9月開(kāi)盤(pán)建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格格：ARTDECO風(fēng)格，采用西西式文化與中中國(guó)傳統(tǒng)文化化相結(jié)合的方方式，在立面面設(shè)計(jì)中加入入了一些中式式精神圖騰的的符號(hào)，也是是與北陵公園園的建筑風(fēng)格格遙相呼應(yīng)園林設(shè)計(jì)：強(qiáng)強(qiáng)調(diào)傳統(tǒng)庭院院的空間序列列感，規(guī)劃概概念與北陵龍龍脈相匹配，，將園區(qū)分為為五組院落、、九重景觀，，重現(xiàn)皇室的的“九五至尊尊”中糧·隆璽壹號(hào)是中中糧集團(tuán)傾心心打造的以住宅為核心心，五星級(jí)酒酒店及商場(chǎng)為為配套，立足足沈陽(yáng)乃至東東北的標(biāo)桿性性高端項(xiàng)目中糧·隆璽壹號(hào)項(xiàng)目目住宅效果圖圖中糧·隆璽壹號(hào)項(xiàng)目目簡(jiǎn)介項(xiàng)目概況遠(yuǎn)洋公館項(xiàng)目目位于沈陽(yáng)市市白山路(北二環(huán))核心，總體規(guī)規(guī)劃用地面積積7萬(wàn)㎡，總建筑筑面積約14萬(wàn)㎡，項(xiàng)目引進(jìn)沈陽(yáng)陽(yáng)首家SPA主題休閑俱樂(lè)樂(lè)部，配備五五星級(jí)大堂項(xiàng)目計(jì)劃分兩兩期開(kāi)發(fā)，首首期13棟6-7層電梯“平墅墅”，二期2棟33層高層，首期期于2011年11月開(kāi)盤(pán)建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格格：英倫“新新喬治”藝術(shù)術(shù)風(fēng)格，呈現(xiàn)現(xiàn)出厚重、大大氣、簡(jiǎn)約的的品質(zhì)內(nèi)涵，，盡顯低調(diào)奢奢華園林設(shè)計(jì)：極極具儀式感的的中軸大道、、五重園林密密植、步入式式雙重門(mén)廊，，營(yíng)造庭院深深深的生活情情境遠(yuǎn)洋公館是遠(yuǎn)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2011年升級(jí)打造的的“精細(xì)化””城市豪宅代代表作遠(yuǎn)洋公館項(xiàng)目目住宅效果圖圖遠(yuǎn)洋公館項(xiàng)目目簡(jiǎn)介項(xiàng)目概況2011年中原地產(chǎn)應(yīng)應(yīng)發(fā)展商邀請(qǐng)請(qǐng)，分別參與與了兩個(gè)項(xiàng)目目的市場(chǎng)定位位，進(jìn)行了深深入透徹的研研究并提出了了自己的觀點(diǎn)點(diǎn)Codeofthisreport|47中原理念：切切實(shí)尊重和客客觀看待地段段價(jià)值，避免免過(guò)高定位出出現(xiàn)“叫好不不叫座”市場(chǎng)環(huán)境：切切莫忽視本地地房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的土壤特征征客群定位：主主要為商界精精英人士量身身打造中原觀點(diǎn)：選選擇包容性更更強(qiáng)的中大面面積豪宅更符符合市場(chǎng)需求求中原觀點(diǎn)中糧·隆璽壹號(hào)市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)：項(xiàng)目目首期以170㎡以上大面積積戶型為主、、去化緩慢；；價(jià)格高開(kāi)低低走，后期采采取減小面積積和以價(jià)換量量策略項(xiàng)目各面積段段供求關(guān)系及及價(jià)格變化示示意圖市場(chǎng)表現(xiàn)分析析首期大面積戶戶型為主，170-190㎡戶型供應(yīng)比例例最大，其次次是240-260㎡戶型；由于總總房款較高，，受市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力所限影響響，出現(xiàn)滯銷銷面對(duì)銷售不暢暢、市場(chǎng)形勢(shì)勢(shì)嚴(yán)峻，項(xiàng)目目被迫采取以以價(jià)換量策略略，2012年3-4月連續(xù)推出9200元/㎡的特價(jià)房二期90-110㎡新品需求旺盛盛，上市即實(shí)實(shí)現(xiàn)熱銷，聚聚集項(xiàng)目人氣氣，推到價(jià)格格回升；數(shù)源來(lái)源：沈沈陽(yáng)中原資源源中心項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)遠(yuǎn)洋公館市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)：項(xiàng)目目以200㎡以上大面積積戶型為主，，產(chǎn)品已全部部推出，整體體去化率不足足34%，價(jià)格保持穩(wěn)穩(wěn)定項(xiàng)目各面積段段供求關(guān)系及及價(jià)格變化示示意圖市場(chǎng)表現(xiàn)分析析以大面積戶型型為主，200-240㎡戶型供應(yīng)比例例最大，項(xiàng)目目整體去化率率僅有33.7%項(xiàng)目去化呈現(xiàn)現(xiàn)面積越大，，銷售率越低低的情況項(xiàng)目面對(duì)銷售售不利的局面面，沒(méi)有采取取以價(jià)換量策策略，價(jià)格保保持平穩(wěn)，月月均去化量在在低位徘徊數(shù)源來(lái)源：沈沈陽(yáng)中原資源源中心項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)中原地產(chǎn)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目問(wèn)題的診斷脫離實(shí)際：對(duì)沈陽(yáng)城市的的輻射力判斷斷失誤、對(duì)客客群來(lái)源及購(gòu)購(gòu)買(mǎi)喜好研究究偏失，導(dǎo)致致戶型面積設(shè)設(shè)計(jì)過(guò)大，去去化困難病因之一病因之二對(duì)本案啟示過(guò)度自信：對(duì)發(fā)展商品牌牌影響力和項(xiàng)項(xiàng)目本體給予予價(jià)格的支撐撐力有所高估估，導(dǎo)致項(xiàng)目目定價(jià)過(guò)高，，后期不得不不采取降價(jià)措措施以保證銷銷售透徹剖析環(huán)境，，順應(yīng)市場(chǎng)需求求.，腳踏實(shí)地，杜杜絕盲目整體定位Part4.3謀全局者方能謀一域立體交通文化資源景觀資源高端社區(qū)金廊中心城市綜合體寶能環(huán)球金融中中心對(duì)于本案而言，，形成六星閃耀耀開(kāi)發(fā)格局，其其定位將要整合合寶能集團(tuán)的項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)企業(yè)理理念，并契合未未來(lái)的發(fā)展核心心目標(biāo)，形成一一個(gè)聚合價(jià)值體體、整體的良性性互動(dòng)項(xiàng)目整體定位思思考站在城市設(shè)計(jì)角角度看建筑群落落，要使其在對(duì)對(duì)城市、對(duì)文化化產(chǎn)生影響，并要其從從提供功能空間間轉(zhuǎn)向組織社會(huì)會(huì)活動(dòng)功能——BERNARDTSCHUMI（伯納德·屈米）Codeofthisreport|79項(xiàng)目整體定位思思考項(xiàng)目有條件打造造成為金廊昭示性最強(qiáng)、標(biāo)標(biāo)志性最高的城市示范項(xiàng)目目發(fā)展方向最高質(zhì)素物業(yè)形態(tài)最具標(biāo)志性建筑筑群落最超前區(qū)域規(guī)劃最具人居價(jià)值的的項(xiàng)目金廊核心區(qū)域，，金廊未來(lái)的文化化、人居的都市核心心融合住宅/商業(yè)/酒店/寫(xiě)字間/公寓的78萬(wàn)平城市中心建建筑群落文化地產(chǎn)，引導(dǎo)導(dǎo)金廊未來(lái)人居居發(fā)展的物業(yè)發(fā)發(fā)展形態(tài)城市、配套、人人文高品質(zhì)產(chǎn)品品打造，創(chuàng)造最最具價(jià)值空間項(xiàng)目整體定位思思考品牌價(jià)值城市價(jià)值生活價(jià)值發(fā)展定位金廊沿線的門(mén)戶戶價(jià)值沈陽(yáng)金廊的核心心中軸線國(guó)際及沈陽(yáng)的城城市區(qū)位，必將將誕生國(guó)際級(jí)的的物業(yè)，升級(jí)城城市人居價(jià)值現(xiàn)代化都市的文文化地產(chǎn)文化景觀價(jià)值區(qū)區(qū)臨立，青年公公園緊鄰，北方方圖書(shū)城原址，，文化景觀氛圍圍濃烈，結(jié)合國(guó)國(guó)際化時(shí)代潮流流，圈層文化與與景觀價(jià)值與此此閃現(xiàn)一體化的生活價(jià)價(jià)值進(jìn)則繁華，退則則寧?kù)o，居則舒舒適，自得其樂(lè)樂(lè)。工作生活兩兩不誤，才具有有真正的價(jià)值。。生活價(jià)值，從從單純的生活上上升到工作生活活一體化的概念念文化價(jià)值追隨寶能品牌的的價(jià)值觀念寶能集團(tuán)借勢(shì)環(huán)環(huán)球金融中心進(jìn)進(jìn)一步提升且也也品牌，從而進(jìn)進(jìn)入沈陽(yáng)市場(chǎng)被被市場(chǎng)認(rèn)可項(xiàng)目核心價(jià)值體體系金廊核心78萬(wàn)㎡都市文化綜綜合體定位釋義：比肩肩金廊沿線城市市綜合體，同時(shí)時(shí)區(qū)別于現(xiàn)有項(xiàng)項(xiàng)目，導(dǎo)入?yún)^(qū)域域最強(qiáng)勢(shì)人文、、文化、景觀、、配套及附加值值等資源，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)定定位項(xiàng)目整體定位518米高城市綜合體體,一個(gè)從未在金廊廊出現(xiàn)過(guò)的字眼眼,成了很多人生活和和居住的坐標(biāo)之之一,而這個(gè)詞之所以以如此動(dòng)人因?yàn)闉樗笳髦行牡纳罨?象征著時(shí)尚，象象征著我們正與與時(shí)代接軌個(gè)性是如此強(qiáng)有有力地吸引著投投資客群和都市市里的高端人群群的標(biāo)簽意義一個(gè)區(qū)域的項(xiàng)目整體定位——形象定位寶能環(huán)球金融中中心推進(jìn)城市歷史，，創(chuàng)造生活傳奇奇金廊核心中軸，，和諧多元的文化地產(chǎn)518米高78萬(wàn)㎡標(biāo)志性城市市綜合體項(xiàng)目整體定位——功能組合超五星級(jí)酒店頂級(jí)文化體驗(yàn)MALLCodeofthisreport|89酒店式公寓5O級(jí)寫(xiě)字間相互補(bǔ)充資源平臺(tái)資源平臺(tái)城市豪宅提升品質(zhì)高消費(fèi)人流核心競(jìng)爭(zhēng)力各物業(yè)客戶有效效互動(dòng)Codeofthisreport|90高品質(zhì)形象物業(yè)業(yè)奠定高端客戶品位位，精裝修入市市，便利交通優(yōu)優(yōu)越配套帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)人人氣聚集，定位位人群檔次形象的建立，持持續(xù)高檔客源，，提供交叉客群群的支持吸引基礎(chǔ)客戶進(jìn)進(jìn)入，聚攏項(xiàng)目目人氣，形成社社區(qū)活力高端住住宅星級(jí)酒店城市豪宅頂級(jí)文化體驗(yàn)MALL客戶互動(dòng)酒店式公寓5O級(jí)寫(xiě)字間高端企事業(yè)單位位進(jìn)駐，提升項(xiàng)項(xiàng)目檔次，吸引引高端客戶置業(yè)業(yè)項(xiàng)目整體定位——客戶互動(dòng)寫(xiě)字間：5O級(jí)全球商務(wù)寫(xiě)字字間酒店：超五星級(jí)酒店公寓：酒店式精裝公寓寓住宅：城市CBD文化豪宅商業(yè)：高端文化體驗(yàn)MALL獨(dú)特性：文化地地產(chǎn)（北方圖圖書(shū)城）、景觀觀資源（青年公公園）高形象：酒店+寫(xiě)字間為518米超高層建筑、、打造地標(biāo)性建建筑現(xiàn)金流產(chǎn)品：住住宅+酒店為本案快速速回款產(chǎn)品各業(yè)態(tài)功能定位位項(xiàng)目整體定位——功能屬性定位項(xiàng)目整體定位——各業(yè)態(tài)體量分配配建議業(yè)態(tài)組合樓棟數(shù)建筑體量所占比例住宅5棟左右（60層、70層）約20-25萬(wàn)㎡26%酒店超高層—高區(qū)約5-8萬(wàn)㎡10%寫(xiě)字間超高層—中低區(qū)約16㎡20%公寓2棟左右酒店式公寓約10-13萬(wàn)㎡17%商業(yè)（含圖書(shū)市場(chǎng)）裙樓底商、文化體驗(yàn)MALL約20-23萬(wàn)㎡27%目前初步確定項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃518米地標(biāo)寫(xiě)字間、、300多米公寓產(chǎn)品及及5棟左右住宅產(chǎn)品品，基于項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃各業(yè)態(tài)產(chǎn)品品，增加各產(chǎn)品品的體量分配建建議如下：由于住宅產(chǎn)品為為現(xiàn)金流回款產(chǎn)產(chǎn)品，建議做5棟左右超高層住住宅產(chǎn)品，層數(shù)數(shù)為60層及70層，面積區(qū)間為為90-260㎡，可于頂層做做躍層400-650㎡大面積產(chǎn)品；；基于公寓產(chǎn)品于于2015上市，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)體量相對(duì)適中中，2015年競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目公寓寓產(chǎn)品多為尾盤(pán)盤(pán)銷售，本案公公寓銷售風(fēng)險(xiǎn)小小，故建議本案案公寓產(chǎn)品適當(dāng)當(dāng)增加體量，約約10-13萬(wàn)平；項(xiàng)目整體定位——樓宇位置文化路青年大大街街文化體驗(yàn)MALL寫(xiě)字間酒店（超超高層）住宅宅5棟左右60F、70F公寓100F臨近青年大街一一側(cè)規(guī)劃文化體體驗(yàn)MALL、裙樓底商；臨近文化路一側(cè)側(cè)規(guī)劃2棟公寓；同時(shí)避免住宅產(chǎn)產(chǎn)品擋光，將寫(xiě)寫(xiě)字間酒店1棟超高層規(guī)劃在在青年大街的地地塊的北側(cè)；住宅產(chǎn)品規(guī)劃在在西側(cè)，從而體體現(xiàn)價(jià)值最大化化.住宅市場(chǎng)定位Part4.4區(qū)域價(jià)值主張：：城市CBD國(guó)際頂級(jí)城市綜綜合體社區(qū)建筑：異國(guó)國(guó)風(fēng)情的社區(qū)社區(qū)生活：國(guó)際際符號(hào)、國(guó)際化化生活觀住宅定位思路——回歸區(qū)域價(jià)值本本質(zhì)城市金廊CBD>>頂級(jí)城市豪宅（（人文居住區(qū)））住宅定位思路大市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策略：金廊板板塊領(lǐng)導(dǎo)者，差差異化開(kāi)發(fā)模式式Vs同區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目：：領(lǐng)導(dǎo)者、改變變?cè)u(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、持持續(xù)奠定區(qū)域價(jià)價(jià)值Vs金廊板塊：承接接者、差異化價(jià)價(jià)值體系Vs金廊樓市：補(bǔ)缺缺者，差異化開(kāi)開(kāi)發(fā)模式核心·便捷·整體感配套·豐富·國(guó)際化產(chǎn)品住宅定位思路路——回歸區(qū)域生活活本質(zhì)住宅定位思路路引領(lǐng)客戶及產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)城市核心的中中堅(jiān)·渴求新生活方方式未來(lái)主力客戶戶：上升中的的城市中堅(jiān)力力量（財(cái)富新新貴、中產(chǎn)階階層、白領(lǐng)階階層）客戶需求特征征：擁有必需需的體面財(cái)富富和閑暇時(shí)間間，渴求擁有屬于于自己的居所所，渴求新生生活方式產(chǎn)品供應(yīng)特點(diǎn)點(diǎn)：多樣化供供應(yīng)，滿足不不同階段需求求住宅定位思