遼寧某住宅小區(qū)房地產(chǎn)評估報告

目錄一、致委托方函函………………1二、估價師聲明明………………2三、估價的假設(shè)設(shè)和限制條件件………………3四、估價結(jié)果報報告…………4五、估價技術(shù)報報告…………9六、附件……………………13第一部分致委托方函函****女士：：受貴方的委托，本本公司對位于***市**區(qū)***塘大街***小區(qū)10#樓***房間的私有有房產(chǎn)的出售售進行了評估估。我公司估估價人員根據(jù)據(jù)貴方確定的的為出售提供供房地產(chǎn)價格格參考的估價價目的，經(jīng)過過實地勘察和和市場調(diào)查，根根據(jù)貴方所提提供的有關(guān)資資料和遵照《中中華人民共和和國房地產(chǎn)管管理法》、《房房地產(chǎn)估價規(guī)規(guī)范》、及我我國有關(guān)政策策、法規(guī)，遵遵循獨立、客客觀、公正、合合法、謹慎的的原則，采用用市場法進行行了分析、測測算和判斷，確確定估價對象象房地產(chǎn)的出出售價值為：：丹市房字第***********號評估值為25萬元（評估估單價2362元/平方米，建建筑面積106.117平方米）；；委托評估房地產(chǎn)產(chǎn)總評估值為為人民幣25萬元。大寫：人民幣=2808337\*CHINESENUM2貳貳拾伍萬元整整。評估事務(wù)所法定代表人：二OO八年十月月二十六日第二部分估價師聲明明我們鄭重聲明：：1、我們在本估估價報告中陳陳述的事實是是真實的和準準確的。2、本報告估價價結(jié)果僅作為為委托方在本本次估價目的的下使用，不不得做其他用用途。未經(jīng)本本估價機構(gòu)和和估價人員同同意，估價報報告不得向委委托方及報告告審查部門以以外的單位和和個人提供。凡凡因委托方使使用估價報告告不當而引起起的后果，估估價機構(gòu)和估估價人員不承承擔相應(yīng)的責責任。3、本估價報告告中的分析、意意見和結(jié)論是是我們自己公公正的專業(yè)分分析、意見和和結(jié)論，但受受到本估價報報告中已說明明的假設(shè)和限限制條件的限限制。4、我們與本估估價報告中的的估價對象沒沒有利害關(guān)系系，也與有關(guān)關(guān)當事人沒有有個人利害關(guān)關(guān)系或偏見。5、我們依照中中華人民共和和國國家標準準《房地產(chǎn)估估價規(guī)范》進進行分析，形形成意見和結(jié)結(jié)論，撰寫本本估價報告。6、本報告估價價關(guān)于房屋權(quán)權(quán)利狀況與房房屋本身狀況況的描述所引引用的數(shù)據(jù)、文文字均來源于于委托方提供供的相關(guān)資料料，及估價師師的現(xiàn)場觀察察記錄。但僅僅限于估價對對象的外觀與與目前維護管管理狀況，尤尤其因提供資資料有限，我我們不承擔估估價對象建筑筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量、建建筑面積數(shù)量量準確性和相相應(yīng)權(quán)益的責責任，也不承承擔其他被遮遮蓋、未暴露露及難于接觸觸到的部分進進行檢視的責責任。7、本報告所采采用的相關(guān)基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)由委委托方提供，因因委托方提供供的資料與事事實不符等原原因所引起的的后果與估價價機構(gòu)及估價價人員無關(guān)。參加本次評估的的注冊房地產(chǎn)產(chǎn)估價師（簽簽名）：第三部分估估價的假設(shè)和和限制條件（一）估價的假假設(shè)條件1、委托方提供供資料屬實。2、(估價時點點不是完成實實地查勘之日日時用)假定估價對對象在估價時時點狀況與在在完成實地查查勘之日的狀狀況一致。3、任何估價對對象的運作方方式、程序符符合國家和地地方法律、法法規(guī)；4、委托方對估估價對象本身身不存在抵押押、擔保、訴訴訟等不確定定行為，或已已有的上述不不確定行為已已解除，在公公開市場可以以合法地進行行轉(zhuǎn)讓；5、存在自愿銷銷售的賣主，不不考慮特殊買買家的額外出出價；6、有一段合理理的洽談時間間，通盤考慮慮房地產(chǎn)性質(zhì)質(zhì)和市場情形形進行議價；；（二）估價的限限制條件1、估價結(jié)論為為滿足全部假假設(shè)與限制條條件下的價值值。2、本估價報告告分為“估價結(jié)果報報告”和“估價技術(shù)報報告”兩部分?！肮纼r結(jié)果報報告”提供給委托托方，“估價技術(shù)報報告”部分內(nèi)容根根據(jù)有關(guān)規(guī)定定由估價機構(gòu)構(gòu)存檔。3、無不可抗拒拒的自然災(zāi)害害對估價對象象的影響；4、未考慮特殊殊的交易方式式對估價對象象的影響；5、根據(jù)委托方方提供的商品品房所有權(quán)證證：************號，設(shè)定估估價對象的用用途為住宅；；6、注冊房地產(chǎn)產(chǎn)估價師只對對估價對象房房屋進行一般般性查看，未未接受進行結(jié)結(jié)構(gòu)、設(shè)施品品質(zhì)的檢測要要求，注冊房房地產(chǎn)估價師師不能確定該該建筑物現(xiàn)狀狀是否存在質(zhì)質(zhì)量缺陷或安安全隱患等方方面的問題；；7、委托方所提提供的資料是是此次估價的的重要依據(jù)，注注冊房地產(chǎn)估估價師未向政政府有關(guān)部門門核實和查證證，對于該資資料的真實性性和準確性由由委托方負責責，對此引起起的后果及相相關(guān)責任，我我公司不承擔擔任何責任；；8、本報告和估估價結(jié)果的使使用權(quán)歸委托托方所有，本本公司對估價價結(jié)果有最終終解釋權(quán)；9、未經(jīng)估價機機構(gòu)書面同意意，本估價報報告的全部或或部分及任何何參考資料均均不允許在任任何公開發(fā)表表的文件、通通告或聲明中中引用，亦不不得以其他任任何方式公開開發(fā)表。10、如發(fā)現(xiàn)本本估價報告文文字或數(shù)字因因校對或其他他類似原因出出現(xiàn)差錯時，請請通知本所（公公司）進行更更正。11、本報告估估價時點為2008年10月26日，隨著時時間和房地產(chǎn)產(chǎn)市場的較大大變化，并對對估價對象估估價價值產(chǎn)生生明顯的影響響時，該價格格要作相應(yīng)調(diào)調(diào)整，甚至重重估；第四部分估價價結(jié)果報告（一）委托方姓名：：住所：：聯(lián)系電話：（二）估價方估價機構(gòu)全稱：：評估事務(wù)所所法定代表人人：機構(gòu)地址：資格等級：省二級級證書編號：（三）估價對象象估價對象坐落于于丹東市***區(qū)***塘鎮(zhèn)。估價價對象房屋所所有權(quán)人為***，《房屋所所有權(quán)證》編編號為丹市房房字第****號。估價對對象位于丹東東市***區(qū)***塘大街***小區(qū)10#樓一單元六六層***房間，屬于于商品房，該該商品房用途途為住宅，屬屬鋼混結(jié)構(gòu)，層層高為2.8米，建筑層層數(shù)地上六層層。該商品房房建筑面積106.117平方米，套套內(nèi)建筑面積積94.3995平方米，公公共部位和公公用房屋分攤攤建筑面積11.7775平方米。有有商品房買賣賣合同簽發(fā)日日期2006年4月13日與進戶通通知單簽發(fā)日日期2006年3月8日。該商品品房分樓上樓樓下，樓上為為閣樓，樓下下一室一廳，樓樓上一室一書書房，封閉式式陽臺。裝修修狀況：外墻墻面為瓷磚，內(nèi)內(nèi)墻面和頂棚棚為刮大白刷刷乳膠漆，衛(wèi)衛(wèi)生間地面采采用瓷磚，室室內(nèi)樓梯新刷刷漆通向閣樓樓，樓上帶壁壁櫥，鋁合金金窗，木制地地板，木制踢踢腳，水暖電電齊全。（四）估價目的的確定估價對象出出售價值。（五）估價基準準日本項目評估基準準日是2008年10月26日，系由委委托方根據(jù)經(jīng)經(jīng)濟行為的需要確定定的，申報資資料均基于評評估基準日，評評估中所采用用的價格是評評估基準日的的價格標準。（六）價值定義義本報告中的估價價結(jié)果對象現(xiàn)現(xiàn)狀合法利用用條件下與估估價時點的公公開市場價值值。（七）估價依據(jù)據(jù)1、委托方提供供的房屋所有有權(quán)證：丹市市房字第***號；2、《中華人民民共和國土地地管理法》；；3、《中華人民民共和國城市市房地產(chǎn)管理理法》；4、《房地產(chǎn)估估價規(guī)范》、國國家、省、市市政府頒布的的相關(guān)文件；；5、丹東市房地地產(chǎn)交易市場場價格信息；；6、估價師現(xiàn)場場實勘和丈量量核實的結(jié)果果。（八）估價原則則本次估價遵守獨獨立、客觀、公公正、合法、謹謹慎的原則及及最高最佳使使用原則、估估價時點原則則、替代原則則等技術(shù)性原原則。1、獨立、客觀觀、公正原則則要求估價機構(gòu)有有完全獨立性性，估價機構(gòu)構(gòu)和估價人員員與估價對象象及相關(guān)當事事人沒有利害害關(guān)系，不受受外部干擾因因素影響，從從實際出發(fā)，公公平合理地進進行估價。2、合法原則應(yīng)以估價對象的的合法使用、合合法處分為前前提進行。所所謂合法，是是指符合國家家的法律、法法規(guī)和當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)規(guī)定，其權(quán)益益才能受法律律保護，并體體現(xiàn)其權(quán)益價價值。3、謹慎原則在面臨不確定因因素的情況下下作出判斷時時，應(yīng)保持必必要的謹慎，充充分估計抵押押房地產(chǎn)在處處置時可能受受到的限制、未未來可能發(fā)生生的風險和損損失，不高估估市場價值，不不低估知悉的的法定優(yōu)先受受償款。4、最高最佳使使用原則應(yīng)以估價對象的的最高最佳使使用為前提進進行。在合法法使用前提下下，房地產(chǎn)只只有在最高最最佳使用狀態(tài)態(tài)下才能發(fā)揮揮最大效用。最最高最佳使用用應(yīng)是法律上上允許、技術(shù)術(shù)上可能、經(jīng)經(jīng)濟上可行，經(jīng)經(jīng)過充分合理理的論證，能能使估價對象象產(chǎn)生最高價價值的使用方方式。5、估價時點原原則估價結(jié)果應(yīng)是估估價對象在估估價時點的客客觀合理價格格或價值。6、替代原則估價結(jié)果不得明明顯偏離類似似房地產(chǎn)在同同等條件下的的正常價格。同同一供求范圍圍內(nèi)，在用途途、規(guī)模、檔檔次、建筑結(jié)結(jié)構(gòu)等方面類類似的房地產(chǎn)產(chǎn)之間具有相相互影響作用用，其價格會會相互牽掣而而趨于一致。（九）估價方法法本次估價根據(jù)估估價的實際狀狀況和客觀實實際能夠收集集的資料，采采用市場法。市場法是將估價價對象房地產(chǎn)產(chǎn)與近期已發(fā)發(fā)生了交易的的類似房地產(chǎn)產(chǎn)加以比較，從從已經(jīng)發(fā)生交交易的類似房房地產(chǎn)的已知知價格，修正正得出估價對對象房地產(chǎn)價價格的一種估估價方法。（十）估價結(jié)果果估價人員根據(jù)估估價目的，遵遵循估價原則則，采用科學(xué)學(xué)的估價方法法，在認真分分析所掌握資資料與影響估估價對象價值值諸因素的基基礎(chǔ)上，在難難以采用其他他估價方法的的情況下，取取市場法計算算結(jié)果為估價價結(jié)果，最后后確定估價對對象在估價時時點的房地產(chǎn)產(chǎn)抵押價值為為人民幣25萬元，大寫寫：人民幣貳貳拾伍萬元整整。（十一）評估結(jié)結(jié)論的有效使使用期限自評估基準日起起一年，即在在2008年10月26日至2009年10月27日內(nèi)有效。評估事務(wù)所法定代表表人：中國注冊資資產(chǎn)評估師：：2008年100月26日第四部分估價價技術(shù)報告（一）個別因素素分析估價對象坐落于于丹東市***區(qū)***塘鎮(zhèn)。估價價對象房屋所所有權(quán)人為***，《房屋所所有權(quán)證》編編號為丹市房房字第****號。估價對對象位于丹東東市***區(qū)***塘大街***小區(qū)10#樓一單元***號房間，屬屬于商品房，該該商品房用途途為住宅，屬屬鋼混結(jié)構(gòu)，層層高為2.8米，建筑層層數(shù)為地上六六層。該商品品房建筑面積積106.117平方米，套套內(nèi)建筑面積積94.3995平方米，公公共部位和公公用房屋分攤攤建筑面積11.7775平方米。有有商品房買賣賣合同簽發(fā)日日期2006年4月13日與進戶通通知單簽發(fā)日日期2006年3月8日。該商品品房分樓上樓樓下，樓上為為閣樓，樓下下一室一廳，樓樓上一室一書書房，封閉式式陽臺。裝修修狀況：外墻墻面為瓷磚，內(nèi)內(nèi)墻面和頂棚棚為刮大白刷刷乳膠漆，衛(wèi)衛(wèi)生間地面采采用瓷磚，室室內(nèi)樓梯新刷刷漆通向閣樓樓，樓上帶壁壁櫥，鋁合金金窗，木制地地板，木制踢踢腳，水暖電電齊全。（二）區(qū)域因素素分析估價對象位于丹丹東市，最大大的邊境城市市，交通便利利，有110、218、104以及其他客客車通過；繁繁華程度一般般，對面有**區(qū)，***北校區(qū)，周周圍有***塘市場，公公共設(shè)施齊全全，綠化良好好。（三）市場背景景分析目前丹東房地產(chǎn)產(chǎn)市場比較穩(wěn)穩(wěn)定，今年沒沒有明顯波動動，二手房市市場更是穩(wěn)定定，預(yù)計在一一段時間內(nèi)不不會有太大變變化。（四）最高最佳佳使用分析估價對象為商品品房，現(xiàn)用于于住宅，據(jù)分分析保持現(xiàn)狀狀繼續(xù)使用最最為有利，目目前的使用現(xiàn)現(xiàn)狀為最高最最佳使用狀態(tài)態(tài)。（五）估價方法法選用根根據(jù)估價目的的及估價對象象的狀況，分分別采取不同同的估價方法法。估價方法法通常有市場場比較法、成成本法、收益益法、假設(shè)開開發(fā)法四種。由由于此類交易易在***區(qū)房地產(chǎn)市市場出售故采采用市場法進進行估價。（六）估價測算算過程由于同類物業(yè)的的市場較多，選選擇與估價對對象狀況最為為相似的三個個實例作為參參照，經(jīng)過充充分考慮各物物業(yè)的差異作作出修正，得得出估價對象象的價格。具具體的估價測測算過程如下下：1．可比實例的的選取估價人員通過市市場調(diào)查，按按照用途、結(jié)結(jié)構(gòu)、地段等等級等相同或或相似，成交交日期與估價價時點相近，成成交價格為正正常價格或可可修正為正常常價格的要求求，選取了A、B、C三個可比實實例。2．交易情況修修正實例A、B、CC均為正常交交易，無需修修正。3.交易日期修修正有關(guān)統(tǒng)計部門的的資料表明，2008年1月以來房地地產(chǎn)的市場價價格比較平穩(wěn)穩(wěn)，且交易日日期比較接近近，故不進行行交易日期調(diào)調(diào)整。4.進行區(qū)域因因素修正估價人員經(jīng)過認認真調(diào)查、分分析，并對實實例A、B、C目前的區(qū)域域因素狀況和和估價對象目目前區(qū)域因素素狀況進行了了比較，得出出可比實例A、B、C與估價對象象屬于同一區(qū)區(qū)域，但微觀觀區(qū)位稍有區(qū)區(qū)別，估價對對象所處的區(qū)區(qū)域條件略優(yōu)優(yōu)于可比實例例A、C，略劣于可可比實例B,具體區(qū)域因因素比較見下下表：區(qū)域因素比較表表類似地區(qū)區(qū)域因素ABC自然條件相同相同相同社會環(huán)境相同稍好相同離市中心距離與與交通設(shè)施相同相同相同供給處理設(shè)施狀狀態(tài)相同稍差相同商店街的配置狀狀態(tài)稍差稍好稍差教育與社會福利利設(shè)施相同稍差相同危險設(shè)施與污染染設(shè)施相同相同相同危害發(fā)生的危險險性相同相同相同公害發(fā)生的程度度相同相同相同空地面積及利用用狀態(tài)稍差稍好稍差規(guī)劃限制相同相同相同景觀等狀態(tài)相同稍好相同5.進行個別因因素修正通過分析比較得得出估價對