高層住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施方案

......僑城豪苑物業(yè)管理方案【僑城豪苑住宅小區(qū)，位于深圳市南山區(qū)白石洲沙河街17號(hào)。由深圳祥祺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，深圳祥祺世紀(jì)物業(yè)管理有限公司管理的高尚高層住宅小區(qū)。、住宅設(shè)備多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、管理起、住宅設(shè)備多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、管理起點(diǎn)高，對(duì)物業(yè)管理隊(duì)伍的素質(zhì)要求較高。在實(shí)際物業(yè)管理中，必須要運(yùn)用先進(jìn)的管理手段、方法，對(duì)住宅各系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。住宅能源、動(dòng)力消耗大，管理服務(wù)人員多，管理成本高。二、僑苑住宅物業(yè)管理的原則：、早期介入原則：早期介入的作用有兩方面：一是熟悉高層住宅基本情況；二是可提出便于日后物業(yè)管理的整改意見。、統(tǒng)一管理原則：首先，整個(gè)高層住宅是一個(gè)整體，各系統(tǒng)都是為整體服務(wù)的，多12542.7平方米，建筑面積68000平方米，共608戶。】隨著城市化的不斷發(fā)展和土地使用的現(xiàn)實(shí)情況,高層住宅逐漸成為城市居住建筑的主趨勢(shì)以及有效利用土地資源的結(jié)果。而建立與此相匹配的高層住宅物業(yè)管理尤為必要。一、僑苑住宅物業(yè)管理的特點(diǎn)和難點(diǎn)：1、僑苑住宅建筑高度大、層數(shù)多、居住人口稠密，要管理好，確保各部分正常運(yùn)作，保證住宅和樓內(nèi)居民的生命、財(cái)產(chǎn)安全，物業(yè)管理任務(wù)較為艱巨。頭管理勢(shì)必影響整體的正常運(yùn)行；其次，多頭管理易造成職責(zé)不清，使出現(xiàn)的問題和故障無法及時(shí)解決；第三，多頭管理會(huì)造成管理死角。因此，本住宅小區(qū)應(yīng)堅(jiān)持統(tǒng)一的管理。收費(fèi)合理原則。這一原則最通俗的說法便是物業(yè)管理的收費(fèi)要與所提供的服務(wù)相符。不論如何，物業(yè)管理隊(duì)伍都應(yīng)采取公平、合理、協(xié)調(diào)一致的原則。依法管理原則。物業(yè)管理須堅(jiān)持依法辦事、信守合同、協(xié)議、按規(guī)章制度辦事的原則。經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益兼顧的原則。物業(yè)管理要通過科學(xué)的物業(yè)管理、良好的服務(wù)、優(yōu)美的環(huán)境、合理的收費(fèi)，樹立自身的良好形象，增強(qiáng)知名度，贏得住戶的信任。公共服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)并重的原則。針對(duì)高層住宅的實(shí)際情況物業(yè)管理不僅要做好供電、供水等服務(wù)項(xiàng)目，也可以做好住戶需要做好專項(xiàng)服務(wù)與特約服務(wù)，為住戶提供最大的方便。僑苑住宅物業(yè)管理的內(nèi)容：小區(qū)房屋建筑主體應(yīng)有的維修管理。物業(yè)管理應(yīng)定期掌握房屋的基本情況，對(duì)樓面、樓道等房屋要進(jìn)行經(jīng)常的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，使建筑物保持完好、整潔和美觀。對(duì)住戶的房屋裝修進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管理，不因裝修而影響壽命和危及他人安全。小區(qū)住宅各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理。物業(yè)管理人員要經(jīng)常對(duì)供電、供水及排水、電梯、消防、公共照明等公用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理，保證設(shè)備完好的運(yùn)行狀態(tài)。清潔衛(wèi)生的管理。清掃保潔人員應(yīng)全面負(fù)責(zé)各房屋以及公共場(chǎng)所的清潔和保潔工作，保持公共部位不被占用，垃圾日產(chǎn)日清。綠化管理。綠化人員應(yīng)對(duì)高層住宅周邊及內(nèi)部的花草樹木和景點(diǎn)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理，為住戶創(chuàng)造優(yōu)美整潔舒適的高雅的環(huán)境。停車場(chǎng)、車輛及交通管理。物業(yè)管理人員要對(duì)住戶以及外來人員的車輛進(jìn)行管理，保證停車場(chǎng)的車輛停放整齊、管理有序，保證車輛安全。消防及治安管理。保安人員對(duì)高層住宅及其范圍內(nèi)進(jìn)行全天候保安值勤，設(shè)立固定保安崗位和流動(dòng)巡邏崗。確保住戶人身財(cái)產(chǎn)安全。監(jiān)控系統(tǒng)要保證24小時(shí)值班監(jiān)控。做好消防器材的維護(hù)，對(duì)違法違紀(jì)行為要及時(shí)處理。收費(fèi)管理。要嚴(yán)格按照協(xié)議或合同當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門核定的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)、定期收取租金及管理費(fèi)用，并接受住戶監(jiān)督。全方位服務(wù)。物業(yè)管理應(yīng)對(duì)住戶提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使用戶、住戶更為舒適便利?？砷_設(shè)常規(guī)性服務(wù)，如：機(jī)車船票代辦、辦設(shè)儲(chǔ)蓄所等；委托性服務(wù)，如：代住戶訂送報(bào)刊、代訂牛奶、代住戶接送兒童、雇傭保姆等；經(jīng)營(yíng)性服務(wù)，如：開設(shè)餐飲、娛樂場(chǎng)所、開設(shè)健身房等。并根據(jù)住戶需要，提供特約服務(wù)。僑苑住宅物業(yè)管理實(shí)際可行性操作：深度推行“人性化物業(yè)管理模式”關(guān)注不同層次的住戶需求；環(huán)境建設(shè)中人性化要素的融入；物業(yè)管理與服務(wù)中人文要素的植入；對(duì)住戶“深度關(guān)懷”；現(xiàn)代文明項(xiàng)目精神的塑造。簡(jiǎn)而言之，就是在小區(qū)住宅物業(yè)管理、環(huán)境、空間各個(gè)層次和環(huán)節(jié)營(yíng)造一種既相互信任、相互尊敬，又有明確的行為規(guī)則這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍。實(shí)施零距離“隱性物業(yè)管理與服務(wù)”模式在住宅物業(yè)的管理與服務(wù)中，住戶的私密空間與物業(yè)公司所提供的全方位服務(wù)往往容易發(fā)生沖突，在實(shí)際物業(yè)管理中，物業(yè)管理零距離與零干擾相結(jié)合的“隱性服務(wù)與彈性服務(wù)”模式和物業(yè)管理理念。所謂“零距離”，就是對(duì)住戶的服務(wù)需求做全面、深入、細(xì)致的了解，注重服務(wù)的快捷性和住戶的滿意度，除了保證在住戶需要幫助時(shí)提供及時(shí)滿意的服務(wù)，更要體現(xiàn)對(duì)住戶服務(wù)的前瞻性，滿足住戶深層次的服務(wù)訴求。3、建立治安聯(lián)動(dòng)快速反應(yīng)系統(tǒng)安全防范是物業(yè)管理第一要素，高層住宅的治安工作由中央監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，并建立起戰(zhàn)斗力強(qiáng)的治安快速反應(yīng)系統(tǒng)，該系統(tǒng)既強(qiáng)調(diào)迅速快捷，又強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，迅速快捷即要求保安員在接到快速支援的命令后120秒內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，其它崗位人員也會(huì)相繼趨前援助；多重結(jié)合即治安工作要做到流動(dòng)崗、固定崗相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合，確保治安防范萬無一失。五、僑苑小區(qū)日常性物業(yè)管理與服務(wù)完善的物業(yè)管理管理構(gòu)想，專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奈飿I(yè)管理制度以及高速、有效的運(yùn)作機(jī)制都必須在物業(yè)管理實(shí)務(wù)的實(shí)施中才能得到充分的檢驗(yàn)，才能以持之以恒的、高品位的服務(wù)品質(zhì)展現(xiàn)于住戶面前。日常性的物業(yè)管理與服務(wù)最能凸顯管理水平與服務(wù)品質(zhì)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。在日常管理中，除了要求物業(yè)管理企業(yè)自身具備高度的控制與執(zhí)行能力外，在如何合理利用有效資源滿足住戶服務(wù)需求方面更要勇于創(chuàng)新。在統(tǒng)一管理的前提下，必須從安全、環(huán)境、客戶服務(wù)、工程服務(wù)等四個(gè)方面的常規(guī)日常服務(wù)分別體現(xiàn)相應(yīng)的高層物業(yè)管理模式。（一）安全管理安全工作是物業(yè)管理的一個(gè)重要方面。人們常說“安全第一”，安全工作具有第一位的意義，只有安全有了切實(shí)的保證，住戶才能放心地工作。因而安全管理也是物業(yè)管理的一切基礎(chǔ)性工作。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場(chǎng)管理等工作都屬于安全管理的范疇。針對(duì)高層住宅布局、功能的特點(diǎn)，可以采取技防與人防相結(jié)合、固定崗與流動(dòng)崗相結(jié)合，設(shè)置多重靜動(dòng)態(tài)相結(jié)合的安全防范體系，切實(shí)保障高層住宅24小時(shí)安全無憂。對(duì)公共區(qū)域采取主要依靠技防與流動(dòng)巡邏相結(jié)合的方式實(shí)施安全管理，技防方面主要依靠項(xiàng)目本身的智能化報(bào)警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)及監(jiān)控系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)，流動(dòng)巡邏方面將增加巡邏頻次，加強(qiáng)巡邏治安員的在崗管理與崗前培訓(xùn)，提高治安員的崗位與服務(wù)意識(shí)。1、公共區(qū)域24小時(shí)閉路監(jiān)控系統(tǒng)及24小時(shí)消防預(yù)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)；2、24小時(shí)固定安全護(hù)衛(wèi)崗設(shè)置；3、24小時(shí)流動(dòng)巡邏崗設(shè)置；4、分片圍合管理與整體聯(lián)動(dòng)的應(yīng)急反應(yīng)系統(tǒng)；智能化報(bào)警系統(tǒng)；出入刷卡、登記設(shè)置。（1）治安工作的特點(diǎn)及主要任務(wù)特點(diǎn)：以預(yù)防為主。無論是治安也好，消防也好，都應(yīng)貫徹預(yù)防為主的指導(dǎo)思想。不出事故，避免隱患，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績(jī)效大小的主要標(biāo)準(zhǔn)。服務(wù)性強(qiáng)。從本質(zhì)上看，保安就是服務(wù)，即提供保安服務(wù)。作為保安員，要樹立“服務(wù)第一、用戶至上”的思想，即要保持公安人員的警惕性，又要有服務(wù)人員的和顏悅色；即要堅(jiān)持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。軟件與硬件同時(shí)抓。保安工作的好壞，即要靠軟件也要靠硬件，一方面要不斷提高保安隊(duì)伍的素質(zhì)，另一方面要抓好保安設(shè)施的建設(shè)，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報(bào)警系統(tǒng)。D、制作緊急事件處理預(yù)案，包括火警、匪警、自然災(zāi)害、重大疫情等事件的防范以及出現(xiàn)情況后的處理辦法，做到“事前預(yù)防、遇事不亂”。主要任務(wù)：固定崗工作。統(tǒng)一著裝，維持秩序，疏導(dǎo)交通車輛，應(yīng)注意防范進(jìn)出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發(fā)生；安全巡邏。定時(shí)和不定時(shí)的對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)外各個(gè)部位進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時(shí)進(jìn)行解決；C、停車場(chǎng)管理。疏導(dǎo)車輛出入，檢查停車證件，收取臨時(shí)停車費(fèi)，進(jìn)行停車場(chǎng)消防和安全管理；（2）相應(yīng)的治安防范措施異?，F(xiàn)象的緊急處理程序通過攝像頭發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)有異常現(xiàn)象時(shí)，將按下圖進(jìn)行緊急處理（二）環(huán)境管理住宅物業(yè)管理養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。高質(zhì)量的環(huán)境養(yǎng)護(hù)為客戶提供整潔、舒適、賞心悅目的生活環(huán)境與工作環(huán)境。而且物業(yè)通過清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護(hù)物業(yè)的裝飾材料，延長(zhǎng)物業(yè)再裝修翻新的周期，及經(jīng)濟(jì)又能保持物業(yè)美觀。針對(duì)高層住宅不同區(qū)域的環(huán)境清潔、綠化等項(xiàng)目提供無差別的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，努力營(yíng)造一個(gè)舒適、整潔、明亮的項(xiàng)目環(huán)境，并切實(shí)做好以下幾項(xiàng)工作：1、主要任務(wù)：A、負(fù)責(zé)小區(qū)各個(gè)樓層和各部位公共用具，使其達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的清潔要求；B、負(fù)責(zé)制定清潔設(shè)備和清潔用具的采購、使用意見，合理掌握清潔費(fèi)用的支出；負(fù)責(zé)對(duì)清潔員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使他們不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；負(fù)責(zé)接受客戶的委托清潔業(yè)務(wù)。保潔制度每日的衛(wèi)生全面清掃盡量減少對(duì)住戶的影響，實(shí)現(xiàn)彈性服務(wù)。垃圾分流在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)客戶環(huán)境意識(shí)的基礎(chǔ)上，對(duì)高層住宅的垃圾實(shí)施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實(shí)現(xiàn)有效的垃圾分流。垃圾收集袋裝化：項(xiàng)目垃圾的收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進(jìn)行袋裝并投于“三合一”功能的垃圾箱。垃圾回收資源化：通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進(jìn)行回收利用，避免資源浪費(fèi)。消殺消殺工作主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：主要消殺對(duì)象是老鼠、白蟻、蒼蠅、蟑螂及蚊子。聘請(qǐng)專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行消殺工作。專業(yè)消殺公司應(yīng)出示營(yíng)業(yè)執(zhí)照許可證，保證所用藥物在正常操作條件下對(duì)人體不構(gòu)成危害。雙方簽定合同，明確各自的責(zé)任、義務(wù)、消殺范圍、要求和標(biāo)準(zhǔn)。定期進(jìn)行二次防滅蟲藥、三次防滅鼠藥的工作，如發(fā)現(xiàn)或出現(xiàn)問題，消殺公司應(yīng)保證隨叫隨到。4、實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)防治，配電房、消防控制中心、總機(jī)房、電梯機(jī)房等部位一防鼠為主，其他設(shè)施與場(chǎng)所殺蟲為主。小區(qū)清潔工作標(biāo)準(zhǔn)......??涂料墻面用細(xì)紗布去污除漬。（含開關(guān)、按紐）隨時(shí)小區(qū)清潔工作檢查標(biāo)準(zhǔn)和方法分類項(xiàng)目 檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) 檢驗(yàn)方法 地面 無廢棄雜物、紙屑，無污跡，無泥沙，大理石地面有光澤，抽查 地毯平整、干凈，無污漬。 理石墻面用紙巾擦拭50CM，無明顯灰塵，乳膠漆墻面無污 墻面 跡，目視無明顯灰塵。 公共 踢腳線、消防排煙口、警鈴、安全指示燈、各種標(biāo)牌表面抽查區(qū)域 干凈，無灰塵、無水跡、無污跡、無斑點(diǎn)。衛(wèi)生衛(wèi)生電梯廳墻面、地面、門框、電梯指示牌表面干凈，無油跡、無灰塵。抽查電梯內(nèi)干凈、無污跡、無積塵、無臟雜物抽查垃圾桶外表干凈，無積垢、無臭味目測(cè)各種設(shè)施外表包括大堂前臺(tái)、廣告牌、燈箱、消防栓箱、摟層分布牌燈；表面干凈，無積塵、無污跡、無斑點(diǎn)。抽查樓梯及門樓梯所管區(qū)域內(nèi)的樓梯、防火梯、電扶梯、欄桿：無灰塵及雜物。抽查扶手、欄桿光潔、物積塵，玻璃無污跡。抽查樓梯走廊及其墻面上各種設(shè)施如應(yīng)急燈、水管、出入指示燈、凸物等：無積塵、無污跡、無臟雜物。抽查門干凈，無灰塵、無污跡。檢查外部衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)地面和道路路面整齊、干凈，無垃圾、沙土、紙屑、油跡、污漬等，無贓物，無積水（指臟、臭水）、青苔全面檢查小區(qū)綠化工作檢查標(biāo)準(zhǔn)和辦法中耕、除雜草無明顯雜草，臺(tái)灣草地純度在 抽查草地50施肥前和下暴雨 90%以上，樹木底下土層不板 平方米3處，后進(jìn)行松土，全日 結(jié)，透氣良好 取平均制 年不少于6次常補(bǔ)載補(bǔ)種 無明顯黃土裸露最大裸露塊在 抽查5處， 按花草樹木在栽維0.4平方米，裸露面積在總面積匯總計(jì)算 種季節(jié)，及時(shí)補(bǔ)護(hù) 的0.5%以下；缺株在0.5%以下 栽補(bǔ)種防風(fēng)、排澇、暴風(fēng)雨過后12小時(shí)，草地?zé)o1目視檢查 每天巡視責(zé)任區(qū)巡視看管 平方米的積水，樹木無倒斜， 1次斷枝落葉在半天內(nèi)處理綠化工作包括：花木租擺，草坪、綠籬、樹木、花卉的澆水、施肥、打藥、修剪、病蟲害防治及防凍。綠化帶無雜草、不缺水、不死苗；根據(jù)花、草、樹的不同特性定期修剪；摟道幾公共區(qū)域，室內(nèi)擺放陰生植物，室種植花期較長(zhǎng)、掉葉較少的植物，定期修剪；重要場(chǎng)所應(yīng)常年擺放花卉；滅蟲消殺時(shí)間選擇不影響行人及公共活動(dòng)，同時(shí)注意風(fēng)向，以免農(nóng)藥隨風(fēng)飄散到各處。(三）工程管理小區(qū)工程系統(tǒng)運(yùn)行方案系統(tǒng)名稱實(shí)施方案變配電系統(tǒng)?每日對(duì)項(xiàng)目的變壓器、高低壓柜及控制箱、公共區(qū)域照明進(jìn)行巡視檢查，保證供電系統(tǒng)正常。?每日對(duì)項(xiàng)目的總電量進(jìn)行計(jì)量，每月統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目的總電量、動(dòng)力電量及照明電量。?對(duì)項(xiàng)目總電量進(jìn)行匯總分析。給排水系統(tǒng)?每日對(duì)中水系統(tǒng)及污水井進(jìn)行巡視檢查，無溢冒現(xiàn)象。?每年對(duì)水箱進(jìn)行清洗，達(dá)到北京市化驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。?保證生活熱水供水正常。電梯系統(tǒng)電梯系統(tǒng)?每月對(duì)項(xiàng)目電梯進(jìn)行全面的檢查保養(yǎng)，保證電梯安全運(yùn)行。保安監(jiān)控系統(tǒng)?每月對(duì)監(jiān)控、巡更系統(tǒng)進(jìn)行巡視檢查。?每周對(duì)鏡頭進(jìn)行清掃，使圖象清晰，信號(hào)正常。?保安人員對(duì)監(jiān)控區(qū)域進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)可疑情況派專人跟蹤檢查。?對(duì)電梯轎箱做重點(diǎn)監(jiān)控。消防安全系統(tǒng)?消防監(jiān)控設(shè)施（包括手報(bào)、煙感、溫度探頭）、滅火設(shè)施（噴淋、消火栓、特殊滅火設(shè)施、送風(fēng)、排煙、放火門、防火卷閘門）和消防主機(jī)。?對(duì)消防系統(tǒng)逐點(diǎn)測(cè)試驗(yàn)收。?每月對(duì)消防主機(jī)及相關(guān)模塊、設(shè)施進(jìn)行檢查。?每月對(duì)滅火設(shè)施進(jìn)行檢查，保證消防系統(tǒng)時(shí)刻處于完好狀態(tài)。小區(qū)工程設(shè)備養(yǎng)護(hù)方案項(xiàng)目方式方案標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果周期內(nèi)容變壓器日常維護(hù)每天監(jiān)控溫度和電磁噪音達(dá)到絕緣要求、設(shè)備運(yùn)行正常定期維護(hù)半年清潔絕緣子和器身、檢測(cè)高壓對(duì)地、高壓對(duì)低壓數(shù)據(jù)（停電）高壓開關(guān)柜日常維護(hù)每日柜體清潔高壓斷路器工作正常，接地刀正常每周檢查接地線定期維護(hù)1年維護(hù)斷路器和接地刀低壓配電柜日常維護(hù)每日檢查母排接線和空氣開關(guān)溫度及動(dòng)作狀態(tài)使用正常，安全無故障定期維護(hù)半年更換配件，清潔柜體無功補(bǔ)償柜日常維護(hù)每周 調(diào)整功率因數(shù)，清潔柜體 功率因數(shù)能達(dá)到0.98以定期維護(hù)半年 測(cè)試功率因數(shù)和更換配件 上給排水管日常維護(hù)每周 及時(shí)維修和補(bǔ)漏 暢通無滴漏定期維護(hù)一年 檢修閥門和管道、刷漆 日常維護(hù)每天 檢查水封是否漏水，電機(jī)同軸度和水泵機(jī)組使用正常，安生活泵 運(yùn)行狀態(tài) 全無故障定期維護(hù)半年 更換水封和電機(jī)軸承并加潤(rùn)滑油閉路電視日常維護(hù)每周 檢查鏡頭和電路 圖象清楚、工作正常監(jiān)控 定期