房地產(chǎn)去庫存形勢盤點(diǎn)分析：要尊重市場規(guī)律

Word房地產(chǎn)去庫存形勢盤點(diǎn)分析：要尊重市場規(guī)律房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今，市場行情如何的?在樓市火爆的今天，商品房成交量也曾經(jīng)見長過，而去庫存問題的解決方式情況詳情，就看下下文，我為你整理的吧。

在央行、財政部等多部門鼓勵加杠桿、減稅費(fèi)購房之下，各地方政府紛紛出臺房地產(chǎn)救市新政，3月1日，沈陽市政府下發(fā)《沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見(試行)》，明確說明對畢業(yè)未滿5年的高校和中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生，可以低至“零首付”購房;對高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生購買商品房的，給予每平方米200元的獎勵政策。同時，對高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購房的，給予契稅全額補(bǔ)貼政策。

耐人尋味的是，當(dāng)晚“沈陽發(fā)布”官微回應(yīng)稱：該政策尚處于前期調(diào)研論證階段，暫不具備出臺條件。其實，這樣的政策原本就欠妥，收回去也在預(yù)料之中。在房款構(gòu)成中，首付對應(yīng)的是銀行放款，首付比例越低，銀行放款比例也就越高，同時意味著銀行的風(fēng)險也越高。從銀行風(fēng)險管理的角度，越是收入高、還款能力強(qiáng)的人，銀行所能承受的首付比例也就越低，因為這種人信用度好。而剛畢業(yè)不滿5年的高校和中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生，大多沒有多少積蓄，收入水平也不高，這樣的風(fēng)險等級，正常情況下去銀行辦理按揭貸款都未必能通過，現(xiàn)在卻要求銀行給予“零首付”的政策。

而鼓勵完全沒有收入、依靠家庭供養(yǎng)的高校和中等職業(yè)學(xué)校在校生購房，更加與房產(chǎn)消費(fèi)及控制金融風(fēng)險的政策導(dǎo)向相悖。當(dāng)然，或許有人會認(rèn)為此舉顯然是看中在校生背后的家庭購買力，但中央的政策導(dǎo)向從來都是鼓勵合理的住房消費(fèi)，在校生大多居住在學(xué)生宿舍，未來畢業(yè)后的就業(yè)和居住地也并不確定，鼓勵在校生買房顯然并非支持合理的住房消費(fèi)，而是病急亂投醫(yī)的失措之舉。更不用說政府補(bǔ)貼與契稅豁免涉及到公共財政的合理使用，如此安排是否能獲得納稅人理解和同意的問題。

鼓勵無收入者、低收入者或收入不穩(wěn)定群體買房甚至“零首付”買房，這樣的政策到底有多危險，和引發(fā)了全球金融危機(jī)的美國2021年次貸危機(jī)比較一下就知道。美國次貸危機(jī)的發(fā)生，就是因為在房價不斷上漲的預(yù)期下，放寬貸款政策給信用程度差收入低的高風(fēng)險人群買房，再把這些房貸打包成債券產(chǎn)品賣出去，結(jié)果經(jīng)濟(jì)不景氣房地產(chǎn)泡沫一破一茬一茬的人斷供，從買了這些債券的投資者到金融機(jī)構(gòu)到整個美國再到全世界，一個接一個地受到波及。

當(dāng)前住宅去庫存壓力很大，但中央的精神是“鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度”，通俗地講是在確保經(jīng)濟(jì)和社會穩(wěn)定的前提下，發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，投資者風(fēng)險自擔(dān)，通過開發(fā)商適當(dāng)降價、政府以政策鼓勵合理的住房消費(fèi)引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)軟著陸。其他地區(qū)也有不同程度的去庫存措施，無非是買房減稅、買房落戶、公積金加息、降低首付比例、房價補(bǔ)貼，都還是在比較理性的范圍內(nèi)。而沈陽這份文件，雖然也提到了上述政策，但以“零首付”和財政補(bǔ)貼鼓勵畢業(yè)不滿5年的高校和中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生乃至在校生購房等措施，實在超出了市場理性和政策理性，蘊(yùn)含了極大的經(jīng)濟(jì)和社會風(fēng)險。

地方政府面對去庫存的壓力可以理解，但不能失卻方寸，更不能錯誤理解中央宏觀調(diào)控精神。住宅去庫存工作，還是應(yīng)該立足于加大住房保障貨幣化、培育住房租賃市場、取消過時的限制性措施、調(diào)整房屋套型結(jié)構(gòu)，開發(fā)商適度讓利，通過增進(jìn)就業(yè)和提升公共服務(wù)引導(dǎo)人口流入進(jìn)而提振住房消費(fèi)需求等基礎(chǔ)性措施