中國(guó)房企海外舉債凸顯房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)內(nèi)窘境

Word中國(guó)房企海外舉債凸顯房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)內(nèi)窘境隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境的調(diào)整，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金吃緊的局面正在加劇。一位房地產(chǎn)商對(duì)記者表示，海外舉債已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)，“無(wú)需大驚小怪?！?/p>

中國(guó)房企海外大規(guī)模舉債“自救”

今年以來(lái)，“錢(qián)荒”的中國(guó)開(kāi)發(fā)商在海外貸款市場(chǎng)的舉債規(guī)模創(chuàng)下近十年新高，為2021年最高水平。海外舉債的確可以一定程度上緩解房企的資金緊張程度，然而背后的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視，一旦國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫破裂跡象，中國(guó)房企將面臨再融資風(fēng)險(xiǎn)和資產(chǎn)負(fù)債幣種錯(cuò)配帶來(lái)的匯率風(fēng)險(xiǎn)。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境的調(diào)整，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金吃緊的局面正在加劇。行業(yè)調(diào)研了解到，最新數(shù)據(jù)顯示，2021年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在海外發(fā)行債券、向海外銀行貸款形成的合計(jì)債務(wù)規(guī)模已經(jīng)接近590億美元。

在相關(guān)研究人員看來(lái)，債務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大，一方面說(shuō)明房企資金鏈趨緊，另一方面也說(shuō)明房企國(guó)內(nèi)融資成本較高，與往年相比更加困難。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)深度調(diào)整，而國(guó)際融資成本因?yàn)槊缆?lián)儲(chǔ)升息而顯著增加，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力將凸顯。

那么，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“冰川期”之后，中國(guó)房企要怎樣才能突破目前的困境？

由于中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策等因素，資質(zhì)較好的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)選擇出海融資已經(jīng)成為慣例，而且規(guī)模呈逐年上升態(tài)勢(shì)。

2021年1月至8月，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總計(jì)在海外市場(chǎng)上發(fā)行了524億美元的債券，比2021年同期增長(zhǎng)100%。

另?yè)?jù)報(bào)道，2021年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在海外銀行獲得的貸款總額高達(dá)59億美元，同比增長(zhǎng)39%。

從房地產(chǎn)行業(yè)分析數(shù)據(jù)來(lái)看，海外融資額在中國(guó)房企融資總額中占有較高比例。數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月中國(guó)房企海外融資額分別為86.16億美元、51.75億美元、34.14億美元、26.18億美元以及73.9億美元。

而從單月波動(dòng)情況來(lái)看，1月份和6月份為中國(guó)房企海外融資高峰期，6月份單月海外融資規(guī)模高達(dá)95.6億美元，為年內(nèi)峰值。7月份則開(kāi)始下滑，單月海外融資總額為56.6億美元，環(huán)比下滑四成以上。

值得注意的是，今年7月份，力高地產(chǎn)和當(dāng)代置業(yè)兩家房企海外融資成本都超過(guò)了13%。7月25日，力高地產(chǎn)集團(tuán)稱(chēng)發(fā)行總額為1.25億美元的5年期優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)將自2021年8月1日起按年利率13.75%計(jì)息；而當(dāng)代置業(yè)亦是發(fā)行1.25億美元的5年期優(yōu)先票據(jù)，其融資成本高達(dá)15.3%。

“近年來(lái)，由于國(guó)內(nèi)融資渠道有限，且成本較高，中國(guó)房企海外融資規(guī)模迅速擴(kuò)大，尤其美元債發(fā)行規(guī)模不斷上漲?！庇袠I(yè)內(nèi)人士坦言，從今年中國(guó)房企出海融資的具體表現(xiàn)來(lái)看，海外融資成本已經(jīng)普遍超過(guò)7%，甚至有的房企出海找錢(qián)的成本代價(jià)高達(dá)15%以上。

一位房地產(chǎn)商對(duì)記者表示，海外舉債已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)，“無(wú)需大驚小怪?！?/p>

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況堪憂(yōu)

在專(zhuān)家看來(lái)，國(guó)內(nèi)房企海外舉債，無(wú)疑凸顯了房企在國(guó)內(nèi)的窘境。

宇博智業(yè)市場(chǎng)研究中心了解到，目前，房地產(chǎn)商集體對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持悲觀態(tài)度，樓市下行風(fēng)險(xiǎn)正在一步步被“坐實(shí)”。

記者從相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告中了解到，未來(lái)3年內(nèi)，中國(guó)可能會(huì)在信貸增速放緩的情況下實(shí)施廣泛的結(jié)構(gòu)性改革，以使經(jīng)濟(jì)換擋至更可持續(xù)的增長(zhǎng)速度。這將收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資狀況，抑制需求，并制約房?jī)r(jià)上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)環(huán)境整體上更具挑戰(zhàn)。

分析師指出，一些地方政府已開(kāi)始推出購(gòu)房退稅或補(bǔ)貼，以刺激或穩(wěn)定住宅市場(chǎng)?！暗@些措施難以顯著提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，這是因?yàn)樯鲜鲆嫣幙赡懿蛔阋缘窒刨J狀況趨緊條件下房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)”。

記者還從多家機(jī)構(gòu)處了解到，目前購(gòu)房者的入市信心尚未恢復(fù)，“觀望”情緒彌漫。購(gòu)房者的“觀望”直接導(dǎo)致了銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑，多數(shù)房企正面臨高庫(kù)存的困境。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，北上廣深4個(gè)一線城市的庫(kù)存量分別增長(zhǎng)了30%、25%、42%、25%，4城的庫(kù)存消化周期分別達(dá)到18個(gè)月、11個(gè)月、13個(gè)月、20個(gè)月的歷史高位。庫(kù)存壓力大意味著企業(yè)回款周期延長(zhǎng)，這直接導(dǎo)致了上市房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流緊張。

隨著國(guó)內(nèi)房企的財(cái)務(wù)狀況的逐步公開(kāi)，房企的“窘境”也躍然紙上。據(jù)宇博智業(yè)市場(chǎng)研究中心了解到，截至8月28日，包括招保萬(wàn)金四大地產(chǎn)巨頭在內(nèi)的115家上市房企曬出了中期“成績(jī)單”。雖然上半年房企營(yíng)收總體依然呈上升趨勢(shì)，但凈利潤(rùn)不升反降，行業(yè)呈現(xiàn)增收不增利的局面。

更讓人擔(dān)憂(yōu)的，是上市房企的真實(shí)負(fù)債率水平的全面高企，已經(jīng)接近峰值。其中表現(xiàn)尤為明顯的，是那些作風(fēng)激進(jìn)、以高周轉(zhuǎn)進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張的房企，在去化艱難的當(dāng)下，資金危機(jī)更是凸顯。

仔細(xì)研究發(fā)現(xiàn)，截至8月28日，115家上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債率并沒(méi)有太大變化，從去年63%微增至今年中期的63.9%，看似平穩(wěn)，但剔除預(yù)收賬款后的負(fù)債率水平卻明顯上升，從去年的56.8%上升至2021年58.3%。

不僅如此，更多房企的凈負(fù)債率水平已超出安全警戒值。2021年上半年，這115家上市房企中凈負(fù)債率超過(guò)100%的有27家，而今年同期這一數(shù)字已達(dá)到42家。凈負(fù)債率高企的房企不僅包括資金鏈緊張的中小房企，也有像保利地產(chǎn)這樣的房企巨頭。保利地產(chǎn)半年報(bào)顯示，公司上半年凈負(fù)債率已高達(dá)118.8%，居四大巨頭之首。而除了萬(wàn)科凈負(fù)債率微降之外，其余三大房企的這一指標(biāo)均呈上升趨勢(shì)，其中招商地產(chǎn)的增幅最大，從去年的23.%增至今年的41.2%。

不僅如此，部分?jǐn)U張激進(jìn)的房企資金鏈狀況更是讓人捏一把汗。去年至今，在一線城市瘋狂拿地、高速擴(kuò)張的福建房企凈負(fù)債率普遍居行業(yè)前列。例如，屢屢在京滬兩地高價(jià)拿地的泰禾集團(tuán)，上半年凈負(fù)債率已從去年同期的192.7%飆升至今年的482.7%，增幅驚人。

“在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，誰(shuí)都不好過(guò)，最終要看誰(shuí)能熬?！蹦持科蟾邔訉?duì)媒體透露，今年房企銷(xiāo)售成績(jī)單的背后，真正考驗(yàn)的是開(kāi)發(fā)商能否通過(guò)低成本的融資渠道儲(chǔ)備“糧食”，熬過(guò)行業(yè)冬天。

警惕背后風(fēng)險(xiǎn)

綜上所述，不難看出，海外融資國(guó)內(nèi)房企自救的企圖。只是，大規(guī)模海外舉債，真的能夠挽救國(guó)內(nèi)房企么？

“中國(guó)房企進(jìn)行海外融資，可以在中短期內(nèi)緩解資金緊張的情況，提高承壓能力?！编嵱顫崒?duì)記者指出，海外融資成本和難度要低于國(guó)內(nèi)，有利于為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)主業(yè)輸血并緩解壓力。

不過(guò)，有觀點(diǎn)認(rèn)為，海外舉債也并非易事?！巴鈬?guó)投資者其實(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和收益是非常敏感的，而且中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在海外發(fā)債拿到的評(píng)級(jí)一般都是垃圾級(jí)?！庇忻襟w觀點(diǎn)指出，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的疲軟，中國(guó)房地產(chǎn)海外發(fā)債的成本仍然在繼續(xù)上漲，而且8月份以來(lái)其實(shí)發(fā)債的難度已經(jīng)大幅提高，不管是美元債還是人民幣點(diǎn)心債。

國(guó)際清算銀行（BIS）發(fā)布報(bào)告曾重點(diǎn)指出，中國(guó)企業(yè)海外債務(wù)增長(zhǎng)過(guò)快可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)即為BIS點(diǎn)名的行業(yè)。

除了提防樓價(jià)下跌，還需留意匯率浮動(dòng)的可能性。據(jù)行業(yè)調(diào)研了解到，海外投資BIS的報(bào)告指出，房地產(chǎn)企業(yè)外債過(guò)快增長(zhǎng)，一旦國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫破裂跡象，中國(guó)企業(yè)將面臨再融資風(fēng)險(xiǎn)和資產(chǎn)負(fù)債幣種錯(cuò)配帶來(lái)的匯率風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)記者了解，能夠在海外發(fā)債的房地產(chǎn)企業(yè)都屬于中國(guó)的房地產(chǎn)龍頭，目前資金鏈尚未緊張到臨界點(diǎn)。但業(yè)內(nèi)人士提醒，需注意的是，一旦美聯(lián)儲(chǔ)升息，國(guó)際融資成本上行，房地產(chǎn)企業(yè)借新還舊的再融資成本就會(huì)大幅上漲，而在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有明顯改善的情況下，原本廉價(jià)的貸款就有可能成為這些房產(chǎn)企業(yè)的“毒鴆”。

事實(shí)上，有些房地產(chǎn)企業(yè)并非不清楚其中的風(fēng)險(xiǎn)，只是在國(guó)內(nèi)融資成本頗高，而且高成本融資的難度也在提高，即便融到了資金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言負(fù)擔(dān)也不輕，而且對(duì)其資產(chǎn)負(fù)債表的“損傷”情況也小不了多少。

“所以，那些需要引入房地產(chǎn)基金投資或者借貸國(guó)外資金的房地產(chǎn)商，必須要及時(shí)與國(guó)外投資商或代理商進(jìn)行溝通，更需要了解海外市場(chǎng)的需求，甚至要關(guān)注與當(dāng)?shù)卣g的關(guān)系，為嫁接國(guó)際資本作好充分的準(zhǔn)備?！豹?dú)立經(jīng)紀(jì)人Jeff表示。

盡管全球市場(chǎng)流動(dòng)性充沛，但對(duì)海外債市融資而言，由國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)國(guó)內(nèi)房企的評(píng)級(jí)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。隨著去年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步回暖，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)部分房企的評(píng)級(jí)出現(xiàn)了回升，但整體而言，“非投資”級(jí)別更多。

因此，EJU易居（中國(guó)）相關(guān)負(fù)責(zé)人直言，海外融資看