南京市場(chǎng)分析

南京市場(chǎng)分析第1頁(yè)/共114頁(yè)南京南京，六朝古都，文化名城。南京襟江帶河，依山傍水，鐘山龍?bào)矗^虎踞，山川秀美。13個(gè)市轄區(qū)的人口戶籍?dāng)?shù)量達(dá)629.77萬(wàn)，全市常住人口771.31萬(wàn)人。

（截止至2009年末）“逛南京像逛古董鋪?zhàn)?，到處都有些時(shí)代侵蝕的痕跡。你可以揣摩，你可以憑吊，可以悠然遐想……”第2頁(yè)/共114頁(yè)政策，

帶來(lái)了什么？第3頁(yè)/共114頁(yè)歷史回顧一

二套房貸政策07年，全國(guó)樓市火熱，但9月的二套房貸政策限制了投資客炒房熱度。08年，樓市低迷，但10月的政府各條“救市”政策，二套房貸政策松動(dòng)，市場(chǎng)再次火熱。09年，樓市一路火熱飆升。第4頁(yè)/共114頁(yè)歷史回顧二

房產(chǎn)稅稅收調(diào)控？對(duì)于房產(chǎn)稅的討論一直不斷，房產(chǎn)稅真的會(huì)來(lái)嗎？第5頁(yè)/共114頁(yè)歷史回顧三

購(gòu)房補(bǔ)貼08年10月，南京政府的20條“救市”政策中的“發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼”，針對(duì)購(gòu)買不同面積段的購(gòu)房者給予0.5%-1%不等的購(gòu)房補(bǔ)貼。10年初，南京政府表示將繼續(xù)該政策，但改變對(duì)象，只發(fā)購(gòu)買普通住宅的購(gòu)房者，且金額為0.5%。第6頁(yè)/共114頁(yè)歷史回顧四

公積金政策09年起，公公積金政策發(fā)生變化，還清之前公積金貸款，即可再次申請(qǐng)攻公積金貸款。10年2月，該政策再次廢止，回歸到：一輩子只能貸一次。第7頁(yè)/共114頁(yè)新政影響下，

房市將何去何從？第8頁(yè)/共114頁(yè)繼14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議公布新“國(guó)四條”、15日國(guó)土部公布全年住宅供地計(jì)劃后，17日國(guó)務(wù)院再度發(fā)布新“國(guó)十條”；19日住建部發(fā)布加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的通知。為有效遏制房?jī)r(jià)飛漲，4月中旬中央密集出臺(tái)樓市調(diào)控政策。10年4月，”國(guó)十條“高壓第9頁(yè)/共114頁(yè)政策高壓第10頁(yè)/共114頁(yè)新政對(duì)成交量的影響新政的出臺(tái)，對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房行為具有巨大的影響，隨著成交量的極大萎縮，預(yù)言房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。大量投資需求被抑制，剛性需求也會(huì)處在觀望狀態(tài)。第11頁(yè)/共114頁(yè)4月新政使南京樓市交易遭受重創(chuàng)

對(duì)于南京市場(chǎng)方面，新政前半個(gè)月，南京商品住宅市場(chǎng)逐漸步入旺季，樓市成交量開(kāi)始放大，價(jià)格加速上漲。后半個(gè)月新政出臺(tái)，商品住宅市場(chǎng)一下步入冰封期，成交量直線下跌，開(kāi)發(fā)商有的抓緊促銷，有的保持觀望，投資者也開(kāi)始轉(zhuǎn)移資金至商業(yè)辦公或其他行業(yè)。而市場(chǎng)整體成交均價(jià)目前無(wú)明顯變化。4月整體市場(chǎng)呈現(xiàn)冰火兩重天。政策出臺(tái)后一個(gè)月，雖然南京細(xì)則還未出臺(tái)，但調(diào)控對(duì)南京樓市已產(chǎn)生顯著影響。開(kāi)發(fā)商逐漸放棄觀望，以促銷降價(jià)等多種方式抓緊推出房源，但是盡管不少開(kāi)發(fā)商或調(diào)低價(jià)格或給出優(yōu)惠，但絕大多數(shù)的購(gòu)房者似乎并不買賬，南京樓市交易量遭受重創(chuàng)。市場(chǎng)呈現(xiàn)量跌價(jià)滯，甚至量?jī)r(jià)齊跌狀態(tài)，市場(chǎng)逐漸變?yōu)橘u方市場(chǎng)。

第12頁(yè)/共114頁(yè)低迷南京樓市再次刮起冷風(fēng)自6.4日頒布二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以來(lái)，新政的猛拳讓低迷南京樓市在本周再次刮起冷風(fēng)。一周以來(lái)，南京樓市成交量持續(xù)走低，認(rèn)購(gòu)量和成交量雙雙大幅下跌。根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月31日至6月6日，南京全市共認(rèn)購(gòu)商品房537套，成交529套，日均認(rèn)購(gòu)、成交均不足百套。全市認(rèn)購(gòu)量較上一周小幅下滑了16%。盡管開(kāi)發(fā)商繼續(xù)推出優(yōu)惠房源，并且優(yōu)惠力度達(dá)到新高，但從成交量來(lái)講，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如前期時(shí)間開(kāi)盤的一些樓盤，看來(lái)二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的頒布，再一次給了南京樓市不小的打擊。第13頁(yè)/共114頁(yè)小結(jié)

國(guó)十條出臺(tái)、信貸政策逐步收緊地區(qū)性房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策執(zhí)行力度加強(qiáng)房貸政策繼續(xù)嚴(yán)加限制政策第14頁(yè)/共114頁(yè)回顧2009年，看南京人購(gòu)房消費(fèi)觀念第15頁(yè)/共114頁(yè)80-100平中等戶型占比例最高，120-140平大戶型占比次之2，3月份成交比例占30%以上，由于南京商品住宅市場(chǎng)中等戶型供應(yīng)較為充足，且市場(chǎng)前期以剛性需求為主，購(gòu)房者支付能力相對(duì)較弱，因此，總價(jià)偏低的中等戶型更能滿足大部分購(gòu)房者的置業(yè)需求。第16頁(yè)/共114頁(yè)4000-6000元/平方米區(qū)間成交占比最大按平均水平來(lái)看，4000-6000元/平方米區(qū)間的中低端樓盤成交比例最大，但至9月開(kāi)始，南京人對(duì)于一萬(wàn)以上高端樓盤的熱情加劇，購(gòu)房者對(duì)于未來(lái)價(jià)格上升的預(yù)期增強(qiáng)。第17頁(yè)/共114頁(yè)南京人購(gòu)房消費(fèi)觀念南京人對(duì)于戶型面積要求顯著，相對(duì)更傾向戶型面積較大，中等戶型的房源，對(duì)于80以下的戶型不到20%以上。南京人對(duì)于相對(duì)經(jīng)濟(jì)的中低端房源較為熱衷，但一旦發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)契機(jī)，在能力承受范圍內(nèi)，也將成為他們的投資目標(biāo)。南京人對(duì)學(xué)區(qū)房的關(guān)注度高，但在南京學(xué)區(qū)房的價(jià)格相對(duì)高的多。普通南京購(gòu)房者對(duì)于社區(qū)環(huán)境，居住人群素質(zhì)等一些人文環(huán)境相對(duì)不是特別注重，對(duì)于交通便利等因素較注重。第18頁(yè)/共114頁(yè)南京人群媒介接受習(xí)慣又如何？人群：25~50歲數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)市場(chǎng)與媒介研究(CMMS)

第19頁(yè)/共114頁(yè)目標(biāo)人群媒體接觸習(xí)慣(一)媒體類型:電視廣播報(bào)紙雜志第20頁(yè)/共114頁(yè)第21頁(yè)/共114頁(yè)

目標(biāo)人群媒體接觸習(xí)慣(二)

經(jīng)常見(jiàn)到的戶外廣告類型第22頁(yè)/共114頁(yè)第23頁(yè)/共114頁(yè)綜上圖表，南京人對(duì)于本地媒介（如本地報(bào)紙，雜志）的接觸率較高；以及對(duì)傳統(tǒng)媒介接觸率相對(duì)于其他媒介接觸率高。對(duì)本地傳統(tǒng)媒介接觸率達(dá)到90%以上（報(bào)紙媒介）。第24頁(yè)/共114頁(yè)？南京市場(chǎng)又是如何劃分八大板塊：城中板塊、城東板塊、城南板塊、城北板塊、仙林板塊、河西板塊、江寧板塊、江北板塊第25頁(yè)/共114頁(yè)八大板塊聚焦三種物業(yè)類型酒店式公寓別墅住宅第26頁(yè)/共114頁(yè)酒店式公寓客戶特征1.商務(wù)人士（國(guó)內(nèi)商務(wù)人士，國(guó)際商務(wù)人士）常駐本地機(jī)構(gòu)的商務(wù)人員、管理人員、技術(shù)人員

擁有非?？捎^的商務(wù)消費(fèi)能力，傳統(tǒng)的物業(yè)管理對(duì)他們來(lái)說(shuō)早已不能適應(yīng)其快節(jié)奏的生活。本地的小企業(yè)和SOHO族南京小企業(yè)數(shù)量眾多，少數(shù)盈利能力強(qiáng)的小企業(yè)會(huì)購(gòu)買或租用酒店式商務(wù)公寓，用于辦公、休息及接待客戶。2.投身事業(yè)的年輕人這部分人的生活自理能力不強(qiáng)或沒(méi)有時(shí)間打理生活，多忙于事業(yè)的拓展，但這部分消費(fèi)群體有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。3.以上兩種人群出租酒店式公寓的投資者

這些人的資金實(shí)力往往很強(qiáng)，加之小戶型的投資量對(duì)于這部分人來(lái)說(shuō)不算多，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，轉(zhuǎn)讓或出租得到的回報(bào)率卻較高。第27頁(yè)/共114頁(yè)別墅、市場(chǎng)、客群第28頁(yè)/共114頁(yè)江北別墅市場(chǎng)，上市以及成交比例分別各占41%，在各板塊中占最大比例。第29頁(yè)/共114頁(yè)別墅市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)型別墅和高端別墅是最受購(gòu)房者青睞的產(chǎn)品?？傮w看1-6月南京別墅市場(chǎng)呈現(xiàn)供銷兩旺的態(tài)勢(shì)。第30頁(yè)/共114頁(yè)2010年到目前為止，獨(dú)棟別墅的主力成交區(qū)間為400-500平米，占整個(gè)獨(dú)棟別墅成交量的40%。聯(lián)排別墅主力成交區(qū)間在250-300平，占整個(gè)聯(lián)排別墅成交量的47%，200-250平的成交量占比重最低14%，200平以下的聯(lián)排別墅的占比為39%。第31頁(yè)/共114頁(yè)別墅客戶特征1.富豪型，富貴型的私營(yíng)企業(yè)主需求特征：稀缺性資源；優(yōu)美的環(huán)境；尊貴型需求。2.富裕級(jí)的私營(yíng)企業(yè)主需求特征：需要有自然景觀；環(huán)境需要優(yōu)美；舒適性需求。3.中產(chǎn)知識(shí)精英需求特征：配套齊全；交通便利；舒適性需求。第32頁(yè)/共114頁(yè)小結(jié)

隨著購(gòu)房者的日趨理性，越來(lái)越多的改善型消費(fèi)者開(kāi)始關(guān)注價(jià)格與高檔住宅相當(dāng)?shù)膶?shí)用型別墅。這也使得該類別墅在別墅市場(chǎng)中所占比例大幅提高，成為最受購(gòu)房者歡迎的別墅產(chǎn)品。因此，可以預(yù)見(jiàn)，實(shí)用型別墅將成2010年的市場(chǎng)主流。

第33頁(yè)/共114頁(yè)南京市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)第34頁(yè)/共114頁(yè)仙林板塊重點(diǎn)分析仙林新市區(qū)

人文氣息有多濃厚？第35頁(yè)/共114頁(yè)80平方公里的仙林新市區(qū)云集了11所高校、17萬(wàn)大學(xué)生，在校大學(xué)生人數(shù)接近南京大學(xué)生總數(shù)的1/3。得天獨(dú)厚的人文環(huán)境以及日趨完善的區(qū)域配套，使得仙林被公認(rèn)為最有投資價(jià)值的板塊。

第36頁(yè)/共114頁(yè)綜合交通體日趨成熟！第37頁(yè)/共114頁(yè)仙林大道、文苑路、學(xué)院路、仙霞路、仙堯路、亞?wèn)|一號(hào)路南延、學(xué)子路、學(xué)府路等數(shù)條景觀道路全面建成。玄武大道快速化改造二期工程也正在進(jìn)行，改造完畢后，路口通行能力將提高3倍；5月份通車的南京地鐵二號(hào)線東延線無(wú)疑又為新林板塊的再發(fā)展增添了強(qiáng)勁的動(dòng)力，仙林至新街口的出行距離，將由現(xiàn)在的1個(gè)多小時(shí)縮短至20分鐘。第38頁(yè)/共114頁(yè)商業(yè)配套實(shí)現(xiàn)全面覆蓋

！第39頁(yè)/共114頁(yè)仙林的基礎(chǔ)設(shè)施投入達(dá)到了25億元，“南京副城”功能趨于完善。金鷹仙林新天地于去年12月份開(kāi)業(yè)，商業(yè)區(qū)內(nèi)有電影院、大型賣場(chǎng)、網(wǎng)吧、餐飲、步行街等業(yè)態(tài)，面積超過(guò)1.3萬(wàn)㎡的大型蘇果購(gòu)物廣場(chǎng)也已經(jīng)落戶仙林。同時(shí)，鼓樓國(guó)際醫(yī)院、仙林五星級(jí)賓館也將在年內(nèi)投入使用。

眾多的利好都在把仙林的規(guī)劃變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，極大提高了仙林板塊的整體居住品質(zhì)。

第40頁(yè)/共114頁(yè)區(qū)域項(xiàng)目推薦分析招商依云溪谷誠(chéng)品城第41頁(yè)/共114頁(yè)1招商依云溪谷第42頁(yè)/共114頁(yè)項(xiàng)目掃描備注：GOLDEN系列包括金域藍(lán)灣、金色家園、金色城市等金域金色系列產(chǎn)品；概況掃描開(kāi)發(fā)商招商局地產(chǎn)（南京）有限公司投資商設(shè)計(jì)單位物管公司南京招商物業(yè)管理有限公司建筑面積168690.98㎡地段東部仙林大學(xué)城板塊銷售現(xiàn)狀營(yíng)銷動(dòng)作四期新房2010.5.1開(kāi)盤，推出獨(dú)棟、雙拼別墅價(jià)格動(dòng)態(tài)均價(jià)1500萬(wàn)/套成交動(dòng)態(tài)成交83.98%，共計(jì)468套產(chǎn)品戶型面積獨(dú)棟別墅600㎡，雙拼別墅400㎡配套描述周邊鄰近亞?wèn)|商業(yè)廣場(chǎng)、大成名店購(gòu)物中心、蘇果文苑路社區(qū)店、鼓樓醫(yī)院仙林分院、金鷹商業(yè)步行街，配套較為完善第43頁(yè)/共114頁(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)位于西林大學(xué)城區(qū)域，人文氣氛濃厚?！熬G色家園、江南水鄉(xiāng)以及人與自然和諧共存的設(shè)計(jì)主題。都市邊緣高檔住區(qū)。關(guān)鍵詞：綠色，人文。第44頁(yè)/共114頁(yè)在售情況在售獨(dú)棟和雙拼別墅，獨(dú)棟面積600平方米（含地下室），雙拼面積400平方米（含地下室）；總價(jià)在800萬(wàn)/套營(yíng)銷動(dòng)態(tài)開(kāi)盤時(shí)間：2010.5.1第45頁(yè)/共114頁(yè)平面表現(xiàn)平面欣賞標(biāo)題：西山+90㎡+多層+實(shí)景=52萬(wàn)？訴求點(diǎn):性價(jià)比標(biāo)題：270°醇墅環(huán)幕寬景獨(dú)墅空間訴求點(diǎn):景觀第46頁(yè)/共114頁(yè)公關(guān)活動(dòng)

借各種娛樂(lè)活動(dòng)，通過(guò)互動(dòng)的形式來(lái)培養(yǎng)項(xiàng)目與老業(yè)主和新客戶之間的感情，樹(shù)立項(xiàng)目的服務(wù)形象。關(guān)鍵詞：互動(dòng)，服務(wù)公關(guān)活動(dòng)，招商依云溪谷09黃金周。（2009年十一黃金周，依云溪谷舉辦各種活動(dòng)，與業(yè)主和客戶互動(dòng)交流）第47頁(yè)/共114頁(yè)推廣前期：通過(guò)前期大量集中式的廣告，塑造“招商依云溪谷”的產(chǎn)品價(jià)值，拉高項(xiàng)目?jī)r(jià)值與形象。銷售期：通過(guò)與老業(yè)主和新客戶之間的互動(dòng)交流來(lái)體現(xiàn)項(xiàng)目的服務(wù)，塑造項(xiàng)目完善的服務(wù)形象，以服務(wù)來(lái)吸引客戶，最終達(dá)到銷售目的。推廣策略第48頁(yè)/共114頁(yè)2誠(chéng)品城第49頁(yè)/共114頁(yè)項(xiàng)目掃描備注：GOLDEN系列包括金域藍(lán)灣、金色家園、金色城市等金域金色系列產(chǎn)品；概況掃描開(kāi)發(fā)商南京高科置業(yè)有限公司投資商設(shè)計(jì)單位物管公司南京新鴻運(yùn)物業(yè)管理有限公司建筑面積329385/㎡

地段仙林大學(xué)城中心地段銷售現(xiàn)狀營(yíng)銷動(dòng)作全款97折，按揭98折

價(jià)格動(dòng)態(tài)均價(jià)12500元/㎡成交動(dòng)態(tài)產(chǎn)品戶型面積90㎡,100㎡配套描述4大商業(yè)集群+5星酒店，金鷹仙林天地、大成名店購(gòu)物中心、東城匯商業(yè)一條街、華潤(rùn)蘇果、規(guī)劃中中心商務(wù)區(qū)五星級(jí)酒店、鄰里中心等，周邊配套完善。第50頁(yè)/共114頁(yè)項(xiàng)目賣點(diǎn)生態(tài)資源與人文資源相結(jié)合。周邊商業(yè)群云集，商業(yè)氣氛濃厚。小戶型，主力戶型為98.32，87.93。臨近2號(hào)，4號(hào)線，交通便利。社區(qū)內(nèi)大型水景景觀設(shè)計(jì)。關(guān)鍵詞：小戶型。第51頁(yè)/共114頁(yè)平面表現(xiàn)平面欣賞核心訴求：性價(jià)比。第52頁(yè)/共114頁(yè)平面表現(xiàn)公關(guān)活動(dòng)公關(guān)活動(dòng)：仙林·誠(chéng)品城品牌巡展月之暖冬游園會(huì)（從各方面，各個(gè)角度在新老客戶面前展示項(xiàng)目?jī)?yōu)良品質(zhì)，在巡展同時(shí)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)新房認(rèn)籌）通過(guò)游園會(huì)的形式，高調(diào)的引出新房認(rèn)籌；借住游園會(huì)進(jìn)行造勢(shì)，樹(shù)立品牌形象，最終達(dá)到銷售的目的。關(guān)鍵詞：高調(diào)，造勢(shì)第53頁(yè)/共114頁(yè)推廣前期：通過(guò)項(xiàng)目?jī)r(jià)值訴求，通過(guò)報(bào)紙，網(wǎng)絡(luò)熱銷主題軟文等形式樹(shù)立項(xiàng)目具備高價(jià)值點(diǎn)的形象。銷售期（目前）：通過(guò)持續(xù)的促銷活動(dòng)來(lái)吸引客群，打擊對(duì)手，提升自身競(jìng)爭(zhēng)力，最終達(dá)到銷售目的。

推廣策略第54頁(yè)/共114頁(yè)小結(jié)客群對(duì)應(yīng)適合購(gòu)房預(yù)算不高的剛需購(gòu)房者；以及喜歡大學(xué)城氛圍的剛剛就業(yè)的人群；對(duì)高品質(zhì)城市生活感興趣的購(gòu)房者。第55頁(yè)/共114頁(yè)城東板塊熱點(diǎn)板塊地處主城區(qū)月牙湖、紫金山人文氛圍稀缺資源各大名校高價(jià)格第56頁(yè)/共114頁(yè)城東板塊典型項(xiàng)目：保利紫金山紫園人群：以疊加別墅和聯(lián)排別墅為主的房源，單價(jià)較貴，總價(jià)亦高，城東基本下半年上市的樓盤更適合改善型居住的人群。第57頁(yè)/共114頁(yè)1紫園第58頁(yè)/共114頁(yè)項(xiàng)目掃描概況掃描開(kāi)發(fā)商南京建發(fā)華海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商建筑設(shè)計(jì)物管公司建筑面積147339.6㎡地段銷售現(xiàn)狀營(yíng)銷動(dòng)作價(jià)格動(dòng)態(tài)均價(jià)：22000/㎡成交動(dòng)態(tài)產(chǎn)品戶型面積聯(lián)排275-330平米，疊加別墅200-250平米。配套描述第59頁(yè)/共114頁(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)位于關(guān)鍵詞：高端，文化氛圍。第60頁(yè)/共114頁(yè)2紫金東郡第61頁(yè)/共114頁(yè)項(xiàng)目掃描概況掃描開(kāi)發(fā)商蘇寧置業(yè)投資商建筑設(shè)計(jì)物管公司建筑面積180000㎡地段銷售現(xiàn)狀營(yíng)銷動(dòng)作價(jià)格動(dòng)態(tài)/㎡成交動(dòng)態(tài)產(chǎn)品戶型面積配套描述第62頁(yè)/共114頁(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)位于關(guān)鍵詞：高端，文化氛圍。第63頁(yè)/共114頁(yè)小結(jié)南京城東板塊現(xiàn)有在售項(xiàng)目來(lái)看，定位為南京最貴的別墅群。紫金山景觀高端人士聚集地第64頁(yè)/共114頁(yè)城中板塊典型項(xiàng)目：長(zhǎng)江路九號(hào)凱潤(rùn)金城適合人群：城中板塊地段占優(yōu)，適合交通、配套有較高人群需求的人群，但相對(duì)總價(jià)較高，小戶型較多，較適合投資。第65頁(yè)/共114頁(yè)1凱潤(rùn)金城第66頁(yè)/共114頁(yè)項(xiàng)目掃描備注：GOLDEN系列包括金域藍(lán)灣、金色家園、金色城市等金域金色系列產(chǎn)品；概況掃描開(kāi)發(fā)商南京凱潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商景觀設(shè)計(jì)南京民用建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司物管公司深圳市保利物業(yè)管理有限公司建筑面積210000㎡地段緊鄰新街口，地處繁華商圈銷售現(xiàn)狀營(yíng)銷動(dòng)作在售2棟酒店式公寓，一次性付款，銀行按揭，有優(yōu)惠價(jià)格動(dòng)態(tài)3號(hào)公寓均價(jià)4.2萬(wàn)/㎡，5號(hào)公寓3.1萬(wàn)/㎡成交動(dòng)態(tài)成交685套，成交比例30.23%產(chǎn)品戶型面積48-112㎡左右的酒店式公寓配套描述地處繁華的新街口商圈，自身具有商業(yè)配套，超級(jí)購(gòu)物中心，引進(jìn)國(guó)際、國(guó)內(nèi)一線品牌，集休閑娛樂(lè)于一體。第67頁(yè)/共114頁(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)緊鄰新街口大型商圈，各種配套齊全。集高端購(gòu)物中心、寫字樓和景觀公寓為一體。地鐵1號(hào)、2號(hào)線暢然直達(dá)，交通往來(lái)通達(dá)便捷。地處新街口商業(yè)區(qū)附近，繁華感強(qiáng)；關(guān)鍵詞：高端，配套完善。第68頁(yè)/共114頁(yè)2長(zhǎng)江路九號(hào)第69頁(yè)/共114頁(yè)項(xiàng)目掃描概況掃描開(kāi)發(fā)商廣夏房地產(chǎn)投資實(shí)業(yè)有限公司投資商景觀設(shè)計(jì)南京市建筑設(shè)計(jì)院物管公司浙江廣夏物業(yè)管理有限公司建筑面積253743㎡地段新街口片區(qū)，配套繁華銷售現(xiàn)狀營(yíng)銷動(dòng)作10月份開(kāi)盤，精裝修交付價(jià)格動(dòng)態(tài)均價(jià)4萬(wàn)/㎡成交動(dòng)態(tài)產(chǎn)品戶型面積50㎡酒店式公寓配套描述長(zhǎng)江路九號(hào)是新街口片區(qū)最大的綜合體，集購(gòu)物、辦公、居住旅游等為一體，周邊配套完善且歷史文化氛圍濃厚。第70頁(yè)/共114頁(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)位于新街口片區(qū)，各種配套齊全。集高端購(gòu)物中心、寫字樓和景觀公寓為一體。周邊文化場(chǎng)館眾多，擁有濃厚的歷史文化氛圍。戶型多樣，選擇性強(qiáng)?，F(xiàn)代簡(jiǎn)約派設(shè)計(jì)風(fēng)格，時(shí)尚典雅。關(guān)鍵詞：高端，文化氛圍。第71頁(yè)/共114頁(yè)小結(jié)別墅少、零散別墅稀缺性酒店式公寓遍地開(kāi)花價(jià)格、目標(biāo)受眾高端第72頁(yè)/共114頁(yè)城南板塊寧蕪鐵路遷出等工程城市面貌改善、人文歷史景觀實(shí)現(xiàn)吸引更多的購(gòu)房者先規(guī)劃、后開(kāi)發(fā)+15億巨資+毗鄰大型成熟社區(qū)、秦虹小區(qū)等便利交通的成熟配套主要板塊大明路板塊安德門板塊寧南板塊++第73頁(yè)/共114頁(yè)城南板塊典型項(xiàng)目：藍(lán)岸3G萬(wàn)科金色里程人群：對(duì)于考慮城南板塊的成功人士，幾個(gè)聯(lián)排別墅等高端產(chǎn)品是理想的選擇。對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)，小戶型更適合這些人群。第74頁(yè)/共114頁(yè)1藍(lán)岸3G第75頁(yè)/共114頁(yè)項(xiàng)目掃描概況掃描開(kāi)發(fā)商南京康益房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商建筑設(shè)計(jì)物管公司世邦魏理仕建筑面積69000㎡地段位于雨花臺(tái)鐵心橋核心區(qū)，距新街口僅9公里銷售現(xiàn)狀營(yíng)銷動(dòng)作7月10日開(kāi)盤，推出66套房源，送索尼電器，繳1萬(wàn)元誠(chéng)意金88折價(jià)格動(dòng)態(tài)均價(jià)1.1萬(wàn)/㎡成交動(dòng)態(tài)成交1套，成交比例0.48%產(chǎn)品戶型面積30-50㎡酒店式公寓配套描述整個(gè)社區(qū)由四棟建筑合圍，附帶時(shí)尚的設(shè)計(jì)主題，周邊配套較齊全，多條交通公交線路。第76頁(yè)/共114頁(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)鄰“智慧之城”，各種知名軟件，通訊等大型企業(yè)進(jìn)入。臨近地鐵1號(hào)線，規(guī)劃中6號(hào)線直達(dá)本項(xiàng)目，交通便利?！耙粚?duì)一”的多樣化菜單式裝修服務(wù)。引入世界五大行之首的世邦魏理仕（其服務(wù)項(xiàng)目基本為頂級(jí)豪宅）小戶型，精裝修。關(guān)鍵詞：高檔物業(yè)，小戶型。第77頁(yè)/共114頁(yè)小結(jié)城南板塊第78頁(yè)/共114頁(yè)城北板塊老城環(huán)境整治獅子山+繡球公園+小桃園市民廣場(chǎng)重塑巨大影響樓盤環(huán)境擴(kuò)大板塊發(fā)展?jié)摿χ髁?gòu)房人群本區(qū)域居民樓盤集中地?zé)岷幽下?大橋南路附近公共交通便利，生活配套完善吸引需解決第一居住問(wèn)題客戶區(qū)域面積50平方公里常駐人口55萬(wàn)土地資源豐富自然景觀優(yōu)越+++第79頁(yè)/共114頁(yè)城北板塊典型項(xiàng)目：世貿(mào)外灘九里江雁依山郡人群：戶型齊全，適合各類人群自主或改善。第80頁(yè)/共114頁(yè)1世茂外灘新城第81頁(yè)/共114頁(yè)項(xiàng)目掃描概況掃描開(kāi)發(fā)商南京世茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商建筑設(shè)計(jì)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司物管公司第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)（上海）有限公司建筑面積1500000㎡地段位于南京濱江板塊，屬江景豪宅銷售現(xiàn)狀營(yíng)銷動(dòng)作一次性付款97折價(jià)格動(dòng)態(tài)均價(jià)2.3萬(wàn)/㎡成交動(dòng)態(tài)產(chǎn)品戶型面積95~300㎡，170-180㎡三房，95㎡一房?jī)蓮d配套描述總建筑面積150萬(wàn)平米，五星級(jí)酒店，沿江商業(yè)、文化、娛樂(lè)等配套豪華；”家家面江，家家有景色“的景觀資源不可多得。第82頁(yè)/共114頁(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)總建筑面積達(dá)150萬(wàn)平方米，具有豐富的社區(qū)配套設(shè)施。濱江板塊，戶戶可觀江景，景觀資源不可多得。面江弧形單排設(shè)計(jì)，保證客房景觀品質(zhì)。高綠化率，達(dá)60%。關(guān)鍵詞：江景豪宅。第83頁(yè)/共114頁(yè)仙林板塊典型項(xiàng)目：招商依云溪谷鴻雁名居人群：適合購(gòu)房預(yù)算不是很高的剛需購(gòu)房者可選擇仙林板塊的小戶型公寓；對(duì)于喜愛(ài)仙林大學(xué)城氛圍的剛剛就業(yè)的大學(xué)生或高校老師；對(duì)高品質(zhì)城市感興趣的購(gòu)房者。第84頁(yè)/共114頁(yè)1招商依云溪谷第85頁(yè)/共114頁(yè)項(xiàng)目掃描備注：GOLDEN系列包括金域藍(lán)灣、金色家園、金色城市等金域金色系列產(chǎn)品；概況掃描開(kāi)發(fā)商招商局地產(chǎn)（南京）有限公司投資商設(shè)計(jì)單位物管公司南京招商物業(yè)管理有限公司建筑面積168690.98㎡地段東部仙林大學(xué)城板塊銷售現(xiàn)狀營(yíng)銷動(dòng)作四期新房2010.5.1開(kāi)盤，推出獨(dú)棟、雙拼別墅價(jià)格動(dòng)態(tài)均價(jià)1500萬(wàn)/套成交動(dòng)態(tài)成交83.98%，共計(jì)468套產(chǎn)品戶型面積獨(dú)棟別墅600㎡，雙拼別墅400㎡配套描述周邊鄰近亞?wèn)|商業(yè)廣場(chǎng)、大成名店購(gòu)物中心、蘇果文苑路社區(qū)店、鼓樓醫(yī)院仙林分院、金鷹商業(yè)步行街，配套較為完善第86頁(yè)/共114頁(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)位于西林大學(xué)城區(qū)域，人文氣氛濃厚。山水綠色生態(tài)別墅，紫金東麓“紫氣東來(lái)”的幽美高貴。純獨(dú)棟、雙拼別墅，400-600超大戶型為主。4800㎡的尊貴會(huì)所，分設(shè)為高檔餐飲、休閑、娛樂(lè)等主題空間。關(guān)鍵詞：綠色，人文。第87頁(yè)/共114頁(yè)河西板塊河西新城區(qū)位于南京市的西南面，總占地約56平方公里。

（下關(guān)區(qū)1.5平方公里，鼓樓區(qū)約6平方公里，建鄴區(qū)48.5平方公里）河西新城區(qū)旨在通過(guò)5-10年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將該地區(qū)建成可容納56萬(wàn)人口的現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志區(qū)。三大功能的定位：一是以文化、體育、商務(wù)等功能為主的新城市中心；二是以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽地；三是居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)。優(yōu)越的位置交通優(yōu)勢(shì)：與亞?wèn)|、江寧相比，河西距離以新街口為中心的老城區(qū)距離近了不少，并且有多條公路交通干線連接，從今年5月開(kāi)始還將陸續(xù)有三條地鐵線進(jìn)入。離中心城區(qū)較近的位置優(yōu)勢(shì)和將來(lái)便捷的交通優(yōu)勢(shì)使得河西新區(qū)完全能夠發(fā)揮城市副中心的功能，成為現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志區(qū)域。第88頁(yè)/共114頁(yè)河西板塊典型項(xiàng)目：蘇寧睿城仁恒國(guó)際公寓適合人群：二次或多次置業(yè)的改善型居住群體。第89頁(yè)/共114頁(yè)1仁恒國(guó)際公寓第90頁(yè)/共114頁(yè)項(xiàng)目掃描概況掃描開(kāi)發(fā)商仁恒投資（南京）有限公司投資商景觀設(shè)計(jì)美國(guó)JZMK景觀公司物管公司南京仁恒物業(yè)管理有限公司建筑面積135606㎡地段河西新城區(qū)，將成為南京第二個(gè)中央商務(wù)區(qū)銷售現(xiàn)狀營(yíng)銷動(dòng)作6月份，全款99折，商貸99折，現(xiàn)無(wú)優(yōu)惠價(jià)格動(dòng)態(tài)均價(jià)3萬(wàn)/㎡成交動(dòng)態(tài)剩少量140㎡房源，成交242套，成交比例為52.02%產(chǎn)品戶型面積140㎡公寓配套描述6000多平方米中心會(huì)所，公共配套設(shè)施齊全，包括了餐飲、健身、商務(wù)、會(huì)議、室內(nèi)游泳池、標(biāo)準(zhǔn)客房、小型高檔超市。仁恒國(guó)際公寓的戶、內(nèi)外配套、公共配套高檔。第91頁(yè)/共114頁(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)緊鄰南京奧林匹克體育中心，是河西中心商務(wù)區(qū)最北的重要標(biāo)志性建筑。地體沿線，地鐵一號(hào)，二號(hào)線，交通便利，方便出行。高端豪華設(shè)施配套。美國(guó)都市豪宅的居住方式構(gòu)造，時(shí)尚開(kāi)放的居家氛圍。關(guān)鍵詞：地鐵沿線，都市豪宅。第92頁(yè)/共114頁(yè)2蘇寧睿城第93頁(yè)/共114頁(yè)項(xiàng)目掃描概況掃描開(kāi)發(fā)商蘇寧置業(yè)投資商建筑設(shè)計(jì)物管公司深圳市蓮花物業(yè)服務(wù)有限公司建筑面積1400000㎡地段位于鼓樓區(qū)龍江南部區(qū)域，清河路以東，漢中門西大街以南。銷售現(xiàn)狀營(yíng)銷動(dòng)作樣板間已公開(kāi)，即將推出118-210平左右房源價(jià)格動(dòng)態(tài)均價(jià)21000/㎡成交動(dòng)態(tài)成交233套，成交比例48.6%產(chǎn)品戶型面積118-210㎡配套描述位于鼓樓區(qū)龍江南部區(qū)域，周邊配套成熟；內(nèi)部配套豐富，包括五星級(jí)酒店，綜合商業(yè)，科技辦公群，教育等配套。環(huán)境生態(tài)，氛圍休閑，科技含量高。第94頁(yè)/共114頁(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)政府重點(diǎn)打造的“南京中央科技區(qū)（CID）”的標(biāo)志性綜合項(xiàng)目。迄今為止位于南京主城區(qū)建設(shè)規(guī)模最大的單個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。周邊配套成熟，內(nèi)部配套豐富，生活便利。緊鄰江東門軌道交通樞紐，幾大城市主要干道貫穿其中，出入交通便利。關(guān)鍵詞：規(guī)模最大，交通便利第95頁(yè)/共114頁(yè)江寧板塊江寧總?cè)丝诩s為76萬(wàn)人，總面積約為1500平方公里，是南京都市圈南部吸納中心。江寧自然資源豐富，擁有59萬(wàn)畝山林、12萬(wàn)畝水面。1、優(yōu)勢(shì)：

A、南京市政府大力建設(shè)新區(qū)，對(duì)江寧實(shí)行政策傾斜；

B、江寧區(qū)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)極其關(guān)注，在各方面對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行扶持，提出多項(xiàng)優(yōu)惠措施；

C、有山有水的自然風(fēng)光是江寧的優(yōu)勢(shì)之一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以山水為本，宣揚(yáng)人與自然的完美結(jié)合；

D、江寧屬于新區(qū)，可塑性強(qiáng)，如果搞好規(guī)劃，那么其實(shí)現(xiàn)區(qū)域發(fā)展會(huì)非常快；

E、江寧的樓盤都是近幾年開(kāi)發(fā)的。特別是近期開(kāi)發(fā)的樓盤有著較好的規(guī)劃和相互之間的協(xié)調(diào)，使得住在江寧的人們不會(huì)感到城市里的擁擠和不暢，也不會(huì)感到鄉(xiāng)村里的空曠；

F、江寧離南京城區(qū)不是太遠(yuǎn)，已經(jīng)有相當(dāng)多的南京人認(rèn)同江寧；

G、隨著交通條件的改善，江寧樓盤的增值潛力很大。

劣勢(shì)：

A、江寧目前交通仍然不太方便，主要是距離較遠(yuǎn)；

B、江寧屬于新區(qū)，除東山外，配套設(shè)施尤其是娛樂(lè)、商業(yè)、公共設(shè)施尚不完善；

C、江寧在南京市區(qū)居民的心目中仍存在著鄉(xiāng)下的印象，尤其中等收入階層，寧愿在市區(qū)多花錢買房；

D、隨著江寧大規(guī)模開(kāi)發(fā)的展開(kāi)，入住人口的增多，近幾年的交通壓力將會(huì)很大，中華門、雨花臺(tái)、光華門將會(huì)成為通往江寧的交通瓶頸；

E、隨著江寧人口密度的上升，醫(yī)療、教育等資源將嚴(yán)重缺乏。

第96頁(yè)/共114頁(yè)江寧板塊典型項(xiàng)目：萬(wàn)科金域藍(lán)灣恒大綠洲人群：年輕購(gòu)房者，首次置業(yè)對(duì)于江寧板塊的中小戶型和地鐵周邊的樓盤；高端人群，江寧獨(dú)特的自然環(huán)境，吸引了不少別墅和高端項(xiàng)目。第97頁(yè)/共114頁(yè)1蘇寧睿城第98頁(yè)/共114頁(yè)項(xiàng)目掃描概況掃描開(kāi)發(fā)商蘇寧置業(yè)投資商建筑設(shè)計(jì)物管公司深圳市蓮花物業(yè)服務(wù)有限公司建筑面積1400000㎡地段位于鼓樓區(qū)龍江南部區(qū)域，清河路以東，漢中門西大街以南。銷售現(xiàn)狀營(yíng)銷動(dòng)作樣板間已公開(kāi)，即將推出118-210平左右房源價(jià)格動(dòng)態(tài)均價(jià)21000/㎡成交動(dòng)態(tài)成交233套，成交比例48.6%產(chǎn)品戶型面積118-210㎡配套描述位于鼓樓區(qū)龍江南部區(qū)域，周邊配套成熟；內(nèi)部配套豐富，包括五星級(jí)酒店，綜合商業(yè)，科技辦公群，教育等配套。環(huán)境生態(tài)，氛圍休閑，科技含量高。第99頁(yè)/共114頁(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)政府重點(diǎn)打造的“南京中央科技區(qū)（CID）”的標(biāo)志性綜合項(xiàng)目。迄今為止位于南京主城區(qū)建設(shè)規(guī)模最大的單個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。周邊配套成熟，內(nèi)部配套豐富，生活便利。緊鄰江東門軌道交通樞紐，幾大城市主要干道貫穿其中，出入交通便利。關(guān)鍵詞：規(guī)模最大，交通便利第100頁(yè)/共114頁(yè)2金域藍(lán)灣第101頁(yè)/共114頁(yè)項(xiàng)目掃描概況掃描開(kāi)發(fā)商南京萬(wàn)科置業(yè)有限公司投資商建筑設(shè)計(jì)物管公司南京萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司建筑面積680000㎡地段位于江寧百家湖以南，九龍湖等四大板塊的幾何中心銷售現(xiàn)狀營(yíng)銷動(dòng)作僅剩將近20套房源，全款98折扣價(jià)格動(dòng)態(tài)均價(jià)17000/㎡成交動(dòng)態(tài)成交593套，成交比例82.28%產(chǎn)品戶型面積168㎡配套描述社區(qū)擁有近三千平方運(yùn)動(dòng)主題會(huì)館，帶來(lái)國(guó)際化奢華濱湖運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)。內(nèi)部根據(jù)季節(jié)精心挑選四季植被，綴以西班牙特色小品，打造特別的西班牙自然庭院。第102頁(yè)/共114頁(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)雙河交匯，景觀資源相當(dāng)優(yōu)越。社區(qū)大型配套設(shè)施齊全，提升生活質(zhì)量。西班牙式的自然庭院，打造出濃厚的地中海情調(diào)。鄰近地鐵一號(hào)線，出行交通便利。戶型多樣，可供選擇性強(qiáng)。關(guān)鍵詞：景觀資源，交通便利。第103頁(yè)