城市綜合體研究-中原41P

城市綜合體運(yùn)營(yíng)品控中心2023/3/211坂田舊改項(xiàng)目布吉金稻田項(xiàng)目555新天地項(xiàng)目南聯(lián)項(xiàng)目中航城華潤(rùn)萬(wàn)象城金地崗夏村改造2023/3/212體量大、兼容“商業(yè)、住宅、酒店、寫字樓、會(huì)展、餐飲、娛樂”多種功能于一體的復(fù)合型形態(tài)的建筑群體。這種建筑群體在不同的功能空間之間建立一種相互依存、價(jià)值互補(bǔ)的依存關(guān)系，并與城市景觀和交通相協(xié)調(diào)，從而形成一個(gè)功能復(fù)合、高效、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體——城市綜合體深圳城市化發(fā)展，未來(lái)我們將面臨更多的城市綜合體類的復(fù)合形態(tài)我們必須要面對(duì)的問題2023/3/213城市綜合體城市綜合體是指城市中的居住、商務(wù)辦公、購(gòu)物、文化、娛樂、游憩等各種城市物業(yè)功能復(fù)合，互為作用、互為價(jià)值鏈的空間、文化意識(shí)形態(tài)高度集中的街區(qū)群體。城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體，他具備完整的城市街區(qū)的特質(zhì)，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時(shí)，城市綜合體通過街區(qū)的關(guān)系，與外部空間有機(jī)結(jié)合，交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，延展城市的空間價(jià)值。2023/3/214城市綜合體的特征123456789高可達(dá)性高密度、集約性整體統(tǒng)一性功能復(fù)合性土地使用均衡性空間的連續(xù)性內(nèi)外部關(guān)系完整性強(qiáng)大的對(duì)外輻射型升值價(jià)值2023/3/215深圳城市綜合體的發(fā)展周邊環(huán)境問題道路系統(tǒng)問題功能搭配問題停車系統(tǒng)問題周邊環(huán)境問題道路系統(tǒng)問題功能搭配問題周邊環(huán)境問題功能搭配問題。。。。城市綜合體隨著深圳城市化發(fā)展，其輪廓已經(jīng)越來(lái)越清晰國(guó)貿(mào)地王中信城市廣場(chǎng)中航城萬(wàn)象城2023/3/216深圳城市綜合體的發(fā)展離不開城市化發(fā)展進(jìn)程2023/3/217城市化發(fā)展“一個(gè)城市只有一個(gè)中心”廣州-北京路重慶-解放碑北京-西單上海-南京路“一個(gè)城市只有一個(gè)中心”，上世紀(jì)90年代，這些中心發(fā)展的輝煌恰好應(yīng)證了這種說(shuō)法，然而，城市在發(fā)展，這些中心還能適應(yīng)不斷增長(zhǎng)的發(fā)展需求嗎？2023/3/218上海由一個(gè)中心向多個(gè)中心發(fā)展上海-淮海路上海-人民廣場(chǎng)上海-陸家嘴上海-徐家匯上海-虹橋上海南京路城市化發(fā)展2023/3/219北京西單的核心地位正逐步被國(guó)貿(mào)CBD取代城市化發(fā)展2023/3/2110城市化多核發(fā)展是必然趨勢(shì)2023/3/2111深圳城市發(fā)展呈線性布置，其發(fā)展結(jié)構(gòu)正是根據(jù)深圳市狹長(zhǎng)的地形特性，采用國(guó)際上先進(jìn)的“城市多核結(jié)構(gòu)”的發(fā)展理論而規(guī)劃的東部組團(tuán)中部組團(tuán)西部組團(tuán)深圳城市化發(fā)展2023/3/2112深圳商城市化的擴(kuò)張與發(fā)展得益于交通的規(guī)劃與發(fā)展深圳城市化發(fā)展2023/3/2113未來(lái)深圳可能面臨的城市綜合體形態(tài)城市核心區(qū)城市次中心城市綜合體核心區(qū)內(nèi)的城市綜合體、次中心的綜合體、核心區(qū)和次中心間的綜合體2023/3/2114城市綜合體的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)定位需滿足的目標(biāo)：1、符合城市整體發(fā)展要求，符合政府控規(guī)要求2、具有鮮明特色，體現(xiàn)項(xiàng)目地段價(jià)值3、符合市場(chǎng)要求，實(shí)現(xiàn)整體開發(fā)與經(jīng)營(yíng)目標(biāo)2023/3/2115城市綜合體的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)定位依據(jù)：定位依據(jù)123456城市和區(qū)域市場(chǎng)城市化發(fā)展經(jīng)濟(jì)和人口狀況城市和區(qū)域地理環(huán)境歷史、文化、民俗、民情政府規(guī)劃及功能定位2023/3/2116城市綜合體的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)霍金斯“消費(fèi)者決策過程模型”2023/3/2117城市綜合體的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)三位一體定位方法2023/3/2118城市綜合體——商業(yè)形態(tài)定位2023/3/2119核心商業(yè)形態(tài)家庭服務(wù)家庭時(shí)尚家庭娛樂輔助商業(yè)形態(tài)家庭休閑品家庭必需品家庭生活類城市綜合體——商業(yè)形態(tài)定位2023/3/2120城市綜合體——商業(yè)形態(tài)構(gòu)成5-10%其他服務(wù)20-25%餐飲30-35%商業(yè)零售30-40%休閑、娛樂、酒店2023/3/2121城市綜合體——商業(yè)零售業(yè)態(tài)按照零售業(yè)飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的前提下，才有在商圈開設(shè)集中商業(yè)的可能（臨街商業(yè)不計(jì)入）零售飽和理論公式：

IRS=C*RE/RFC：潛在客戶數(shù)量RE：人均消費(fèi)支出RF：營(yíng)業(yè)面積2023/3/2122城市綜合體——商業(yè)零售業(yè)態(tài)商業(yè)零售業(yè)態(tài)商業(yè)規(guī)模的設(shè)定2023/3/2123城市綜合體——商業(yè)零售業(yè)態(tài)商業(yè)零售業(yè)態(tài)極限規(guī)模測(cè)算表2023/3/2124銷售額=購(gòu)物概率*人口*人均零售開支商業(yè)面積=銷售額/單位面積營(yíng)業(yè)額購(gòu)物概率測(cè)算公式選用赫夫模型公式：A=S/DijjaMijbS/DjaijbS/DjaijbPij=Aij為商店J對(duì)消費(fèi)者I的吸引力；Sja為商店J的規(guī)模；Dijb為消費(fèi)者I到商店J的距離或時(shí)間；Pij為消費(fèi)者I到商店J的規(guī)模購(gòu)物的概率；城市綜合體——商業(yè)零售業(yè)態(tài)商業(yè)零售業(yè)態(tài)引力模型2023/3/2125商業(yè)街分析需要解決的核心問題1、商業(yè)街的長(zhǎng)度和寬度2、商業(yè)街的輻射半徑3、商業(yè)街與平行干道的距離城市綜合體——商業(yè)街東京商業(yè)街長(zhǎng)度一般為600-1200M，平均880M；商業(yè)街輻射半徑為250-650M，平均輻射半徑為420M2023/3/2126東京商業(yè)街長(zhǎng)度一般為600-1200M，平均880M；商業(yè)街輻射半徑為250-650M，平均輻射半徑為420M東京商業(yè)街平均寬度城市綜合體——商業(yè)街2023/3/2127城市綜合體——商務(wù)城市綜合體的商務(wù)辦公容量一般受城市化發(fā)展的影響，而人均辦公面積受區(qū)域的主導(dǎo)功能和區(qū)域的重要性程度的影響2023/3/2128城市綜合體——商務(wù)城市綜合體的商務(wù)辦公面積需要考慮的內(nèi)容1、城市商務(wù)物業(yè)供給總量和供給結(jié)構(gòu)2、城市商務(wù)物業(yè)需求總量和需求結(jié)構(gòu)3、城市商務(wù)物業(yè)供給矛盾分析4、城市未來(lái)供需發(fā)展趨勢(shì)（預(yù)測(cè)就業(yè)人口和人均辦公面積，通過租賃活動(dòng)和市場(chǎng)吸納量預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)需求）5、確定城市綜合體對(duì)城市中心商務(wù)的分流指數(shù)5、中心商務(wù)的高度指數(shù)確定綜合體最終的商務(wù)容量2023/3/2129城市綜合體——酒店城市綜合體的酒店規(guī)模估算E=N*P*L/（T*K）E：酒店的床位數(shù)N：全年的旅客人數(shù)P:住宿旅客比例L:平均住宿天數(shù)T:全年可逗留天數(shù)K:床位的利用率2023/3/2130城市綜合體運(yùn)營(yíng)的價(jià)值酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺(tái)商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費(fèi)人流旅游租客商務(wù)消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流提升品質(zhì)資源平臺(tái)提升品質(zhì)商務(wù)消費(fèi)人流商旅消費(fèi)人流城市綜合體的運(yùn)營(yíng)價(jià)值主要取決于人流價(jià)值鏈2023/3/2131城市綜合體運(yùn)營(yíng)的價(jià)值城市綜合體的綜合開發(fā)價(jià)值鏈矩陣強(qiáng)烈弱或不確定中立潛在市場(chǎng)沖突2023/3/2132城市綜合體運(yùn)營(yíng)的價(jià)值城市綜合體的綜合評(píng)價(jià)體系基礎(chǔ)評(píng)價(jià)指標(biāo)輔助評(píng)價(jià)指標(biāo)2023/3/2133華潤(rùn)萬(wàn)象城城市綜合體運(yùn)營(yíng)的思考一期二期華潤(rùn)萬(wàn)象城作為城市核心區(qū)城市綜合體項(xiàng)目為什么一期項(xiàng)目開發(fā)會(huì)會(huì)選擇商業(yè)和寫字樓？2023/3/2134中航城城市綜合體運(yùn)營(yíng)的思考同樣處于城市核心區(qū)的中航城城市綜合體項(xiàng)目為什么一期項(xiàng)目開發(fā)會(huì)選擇寫字樓而不是商業(yè)？2023/3/2135龍崗南聯(lián)港臺(tái)項(xiàng)目城市綜合體運(yùn)營(yíng)的思考龍崗南聯(lián)港臺(tái)項(xiàng)目處于城市次級(jí)中心區(qū)的輻射地帶，125萬(wàn)的總建面，一期啟動(dòng)以住宅為主？2023/3/2136商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅酒店公寓周邊高檔公寓眾多住宅高檔住宅缺失，中高檔住宅眾多酒店五星級(jí)酒店林立辦公地王大廈等甲級(jí)寫字樓匯聚商務(wù)CFD帶來(lái)大量高等級(jí)商務(wù)人士商業(yè)缺乏有影響力的商業(yè)形態(tài)華潤(rùn)萬(wàn)象城酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺(tái)商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費(fèi)人流旅游租客商務(wù)消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流提升品質(zhì)資源平臺(tái)提升品質(zhì)商務(wù)消費(fèi)人流商旅消費(fèi)人流2023/3/2137商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅酒店公寓周邊高檔公寓眾多住宅高檔住宅缺失，中高檔住宅眾多酒店上海賓館等酒店檔次不高辦公寫字樓眾多，但檔次低商務(wù)商務(wù)氣氛濃厚商業(yè)商業(yè)以中高檔為主，但本項(xiàng)目商業(yè)區(qū)位并不理想中航城酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺(tái)商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費(fèi)人流旅游租客商務(wù)消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流提升品質(zhì)資源平臺(tái)提升品質(zhì)商務(wù)消費(fèi)人流商旅消費(fèi)人流2023/3/2138商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅酒店公寓公寓少住宅住宅項(xiàng)目多，酒店少，檔次低辦公寫字樓少，且檔次低商務(wù)商務(wù)氣氛淡薄商業(yè)臨近五洲風(fēng)情MALL龍崗南聯(lián)港臺(tái)項(xiàng)目酒店商務(wù)辦公商