房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,REITs)

房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）一、REITs概述二、國(guó)際REITs--以美國(guó)為例三、國(guó)內(nèi)REITs房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）概述

什么是Reits?

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，Reits(RealEstateInvestmentTrusts,即房地產(chǎn)信托投資基金）是把投資者的小額投資集中在一起，委托專業(yè)的管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，投資于特定房地產(chǎn)項(xiàng)目，所獲得的利益大部分分配給投資者。投資者購(gòu)買了在交易所發(fā)行的Reits股票，即視為入股。一、REITs概述REITs簡(jiǎn)介全球主要REITs市場(chǎng)比較主要市場(chǎng)美國(guó)荷蘭比利時(shí)法國(guó)澳大利亞加拿大新加坡香港日本成立時(shí)間196019691995200319711993199920032000占全球比重48%2%1%10%12%6%4%2%5%集合理財(cái)工具否是是否是是是是是上市或不上市都有都有僅有上市僅有上市都有都有都有僅有上市都有封閉式或開(kāi)放式封閉式封閉式封閉式封閉式封閉式都有封閉式封閉式封閉式內(nèi)部或外部管理都有都有都有內(nèi)部外部都有外部外部外部法律結(jié)構(gòu)公司、信托公司、信托公司公司信托信托公司、信托信托公司、信托最低資本金無(wú)45萬(wàn)歐元120萬(wàn)歐元1500萬(wàn)歐元無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)1億日元最少持股人數(shù)100無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)150無(wú)無(wú)50房地產(chǎn)投資比例至少75%100%100%無(wú)至少50%至少80%至少70%至少75%至少75%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以僅限項(xiàng)目投資需持有至少5年20%資產(chǎn)上限有限制可以僅限項(xiàng)目投資不可以不可以股息要求至少90%稅前收入100%至少80%稅前收入至少80%房租收入無(wú)無(wú)至少90%稅前收入至少90%稅前收入至少90%稅前收入數(shù)據(jù)來(lái)源：房地產(chǎn)證券化協(xié)會(huì)（ARES）手冊(cè)REITs簡(jiǎn)介REITS投資形式1運(yùn)作方式2組織形式3基金募集方式4權(quán)益型抵押型混合型封閉型運(yùn)作型公司型契約型私募型公募型投資形式權(quán)益型混合型作為投資組合的一部分對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)投資并擁有所有權(quán)部分從事抵押貸款的服務(wù)基金管理人作為受托人介于權(quán)益型與抵押型REITs之間收益主要來(lái)源于是房地產(chǎn)貸款的利息抵押型投資房地產(chǎn)抵押貸款或抵押支持證券穩(wěn)定性強(qiáng)市場(chǎng)占比10%更好的長(zhǎng)期投資回報(bào)與更大的流動(dòng)性一、REITs概述組織形式公司型契約型區(qū)別以《公司法》為依據(jù)發(fā)行REITs股份獨(dú)立的法人資格股份持有人為股東非獨(dú)立法人基金管理人作為受托人以信托契約成立為依據(jù)發(fā)行受益憑證法律依據(jù)與運(yùn)營(yíng)的方式不同靈活性強(qiáng)一、REITs概述運(yùn)作方式封閉型開(kāi)放型證券交易所上市流通不得任意追加發(fā)行新增的股份股份持有人為股東可隨時(shí)追加發(fā)行新的股份投資者可隨時(shí)買入，也可隨時(shí)贖回一、REITs概述基金募集方式公募型私募型公開(kāi)發(fā)行可以進(jìn)行大量宣傳經(jīng)過(guò)監(jiān)管機(jī)構(gòu)嚴(yán)格的審批不允許公開(kāi)宣傳，不上市交易非公開(kāi)方式向特定投資者募集資金區(qū)別投資管理參與程度法律監(jiān)管投資對(duì)象一、REITs概述二、國(guó)際REITs--以美國(guó)為例美國(guó)REITs的投資范圍企業(yè)：寫字樓、停車場(chǎng)、廠房、工業(yè)園區(qū)零售業(yè)：超市、商場(chǎng)、購(gòu)物中心住宅：公寓、住宅區(qū)旅游業(yè)：酒店、度假村醫(yī)療設(shè)施：醫(yī)院、養(yǎng)老院倉(cāng)儲(chǔ)：工業(yè)倉(cāng)庫(kù)、個(gè)人自助式倉(cāng)庫(kù)特殊類別：林場(chǎng)、電影院、游樂(lè)中心、大學(xué)公寓具體公司：零售業(yè)REIT：SimonPropertyGrou寫字樓REIT：BostonProperties酒店REIT：HostHotels&Resorts學(xué)生宿舍REIT：AmericanCampusCommunities健康醫(yī)療REIT：Ventas自助式倉(cāng)儲(chǔ)REIT：PublicStorage林業(yè)REIT：Weyerhaeuser通信塔站REIT：AmericanTower數(shù)據(jù)來(lái)源：新浪基金研究中心美國(guó)REITs總市值在2011年突破4千億美元。美國(guó)REITs的歷史（續(xù)）REITs發(fā)展公司規(guī)模也從小盤股為主變?yōu)橹写蟊P股。數(shù)據(jù)來(lái)源：美國(guó)房地產(chǎn)信托協(xié)會(huì)（NAREIT）美國(guó)REITs的投資者分布REITs發(fā)展數(shù)據(jù)來(lái)源：INGClarion,20071、資產(chǎn)質(zhì)量高法律規(guī)定REITs必須將不少于90%的應(yīng)納稅收入派發(fā)紅利，因此多數(shù)REITs重經(jīng)營(yíng)輕開(kāi)發(fā)。為了避免市場(chǎng)波動(dòng)和空置率上升偏好購(gòu)買優(yōu)質(zhì)地段的甲級(jí)地產(chǎn)（ClassAProperties），尤其是地標(biāo)性建筑（TrophyAssets）。REITs可以通過(guò)資本市場(chǎng)融資，在大型項(xiàng)目上具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。REITs維持適度的杠桿。其歷史資產(chǎn)負(fù)債率維持在40到45%，該比率目前為40%。美國(guó)REITs的特點(diǎn)REITs特點(diǎn)2、付息率高REITs享受稅收優(yōu)待，不支付企業(yè)所得稅和資本利得稅，而是通過(guò)派發(fā)紅利以普通收入、資本利得和返還資本三種形式傳遞給投資者，并由投資者按照個(gè)人相關(guān)稅率繳稅，避免雙重征稅。REITs歷史平均股息率約6~8%，為投資者提供穩(wěn)定的收入來(lái)源。美國(guó)REITs的特點(diǎn)REITs特點(diǎn)3、總收益高富時(shí)和MSCI

REITs指數(shù)歷史表現(xiàn)對(duì)比標(biāo)普500指數(shù)、上證綜指和巴克萊資本美國(guó)債券指數(shù)。4、公司治理良好由于美國(guó)稅收法律對(duì)REITs嚴(yán)格的分紅要求，管理層較難動(dòng)用資金進(jìn)行對(duì)投資者價(jià)值無(wú)益的行為，一定程度上降低了委托代理風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)美國(guó)機(jī)構(gòu)投資者服務(wù)機(jī)構(gòu)（ISS）統(tǒng)計(jì)的公司治理指數(shù)（CGQ），REITs行業(yè)在其跟蹤的24個(gè)行業(yè)中排名最高。5、流動(dòng)性好以MSCI美國(guó)REITs指數(shù)成份股為例，截至2011年6月：總市值：超過(guò)4600億美元；中位市值：20億美元最大市值：380億美元日交易量：超過(guò)40億美元；持有人結(jié)構(gòu)：機(jī)構(gòu)持有超過(guò)70%流通股。美國(guó)REITs的特點(diǎn)REITs特點(diǎn)6、透明度高受美國(guó)證交會(huì)（SEC）嚴(yán)格監(jiān)管。信息披露充分（季報(bào)、年報(bào)和投資物業(yè)、房地產(chǎn)交易、租賃合約等信息）。REITs除了匯報(bào)GAAP之外還匯報(bào)運(yùn)營(yíng)資金(FFO)，更能反映真實(shí)現(xiàn)金流狀況。容易識(shí)別的資產(chǎn)能幫助實(shí)現(xiàn)獨(dú)立的估值和分析。入選主要股指：標(biāo)普500指數(shù)成份股15只、標(biāo)普400指數(shù)成份股25只、標(biāo)普600指數(shù)成份股27只。債券評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)定期評(píng)估。1、宏觀風(fēng)險(xiǎn)美國(guó)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)個(gè)人如就業(yè)、消費(fèi)和企業(yè)如資本開(kāi)支、庫(kù)存等方面的影響都會(huì)REITs的基本面。2、利率風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)利率上升影響REITs的融資成本和股利折現(xiàn)的價(jià)值。3、股票市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)股票市場(chǎng)、尤其是金融行業(yè)股票價(jià)格波動(dòng)會(huì)影響REITs表現(xiàn)。4、單個(gè)REIT的投資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)公司亦會(huì)倒閉。5、其他海外投資共同的風(fēng)險(xiǎn)：匯率、地緣等美國(guó)REITs的風(fēng)險(xiǎn)REITs特點(diǎn)美國(guó)最大的REITETF：VanguardREITETF1.投資范圍是美國(guó)交易所交易的房地產(chǎn)信托憑證（REITs）。

2.投資目標(biāo)是密切跟蹤美國(guó)摩根士坦利資本國(guó)際REITs指數(shù)?，該指數(shù)由100只左右的房地產(chǎn)信托憑證構(gòu)成，目前規(guī)模96.6億美元（截至2011年5月31日）。

3.風(fēng)險(xiǎn)收益特征和股票類產(chǎn)品相似。

VanguardREITETF自2005年成立以來(lái)業(yè)績(jī)表現(xiàn)投資REITs的基金產(chǎn)品REITs相關(guān)產(chǎn)品Cohen&SteersRealtyShares(CSRSX)，是美國(guó)最早投資REITs的開(kāi)放式共同基金。Cohen

&

Steers管理著超過(guò)260億美元的REITs資產(chǎn)，是該資產(chǎn)類別最大的管理人。其長(zhǎng)期優(yōu)異的投資業(yè)績(jī)，證明了主動(dòng)管理具有附加價(jià)值。投資美國(guó)REITs的主要ETF和主動(dòng)型基金產(chǎn)品REITs相關(guān)產(chǎn)品名稱管理人成立日持股數(shù)市值($M)費(fèi)率%20日平均一年三年五年交易量表現(xiàn)%表現(xiàn)%表現(xiàn)%VANGUARDREITETF先鋒集團(tuán)9/29/2004100

9,0900.12

1,921,23730.753.782.47ISHARESDJUSREALESTATE貝萊德安碩6/19/200078

3,0140.47

9,192,62328.551.780.82ISHARESCOHEN&STEERSRLTY貝萊德安碩2/2/200130

2,5640.35

623,04928.080.780.56SPDRDOWJONESREITETF道富全球投資4/23/200183

1,5080.25

275,48126.362.321.20截至2011年6月13日房地產(chǎn)信托與REIT的差異我國(guó)的房地產(chǎn)信托本質(zhì)上還是一種中短期融資類產(chǎn)品，收益固定。首先，房地產(chǎn)信托的收益是事先約定，只反映融資成本，與其它類別信托差異不大；其次，在房地產(chǎn)行業(yè)景氣時(shí)，投資者無(wú)法享受到房地產(chǎn)投資的高收益，而當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)不景氣時(shí)，由于信托融資成本遠(yuǎn)高于銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)將背上很大的債務(wù)負(fù)擔(dān)，投資者可能面臨信托兌付風(fēng)險(xiǎn)。信托份額的流動(dòng)性差雙重收稅大幅降低收益期限短本質(zhì)上還是房地產(chǎn)企業(yè)的短期融資行為我國(guó)房地產(chǎn)信托與REITs的比較我國(guó)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品REITs設(shè)立目的主要為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供短期貸款融資盤活沉淀于不動(dòng)產(chǎn)的大量資金,同時(shí)為公眾投資者提供機(jī)會(huì),分享不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的長(zhǎng)期較穩(wěn)定的收益運(yùn)營(yíng)模式以提供貸款為主以獲得不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為主，并通過(guò)專業(yè)房地產(chǎn)基金管理公司進(jìn)行投資管理，例如收購(gòu)新的不動(dòng)產(chǎn)

投資風(fēng)險(xiǎn)大部分產(chǎn)品僅針對(duì)單一不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，投資風(fēng)險(xiǎn)較集中擁有較多數(shù)量不動(dòng)產(chǎn)，形成不動(dòng)產(chǎn)投資組合，投資風(fēng)險(xiǎn)分散規(guī)模受制于信托合同不得超過(guò)200份的限制，一以短期為主，一般為2-3年一般REITs的規(guī)模為20億—30億期限以短期為主，一般為2-3年期限較長(zhǎng)，一般都超過(guò)20年投資收益率利率大都參照銀行貸款利率收益率一般在5%—7%流動(dòng)性流動(dòng)性較弱，無(wú)法公開(kāi)交易市場(chǎng)，僅限于信托憑證的轉(zhuǎn)讓

流動(dòng)性較強(qiáng)，大多在證券交易所公開(kāi)上市交易我國(guó)REITS的推行進(jìn)程可以追溯到2002年，整個(gè)進(jìn)程雖有所進(jìn)展，但發(fā)展緩慢，此前并沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)真正意義上的REITS產(chǎn)品，直至14年1月證監(jiān)會(huì)批復(fù)同意中信證券設(shè)立中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，并批準(zhǔn)三年后將在政策允許的情況下可以上市流通，這標(biāo)志著我國(guó)首支真正意義上的權(quán)益型REITS破冰浮出水面。REITS的推行進(jìn)程

凱德中國(guó)商用信托（CRCT）凱德集團(tuán)是亞洲規(guī)模最大的房地產(chǎn)集團(tuán)之一，總部設(shè)在新加坡，并在新加坡上市。集團(tuán)的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)基金管理業(yè)務(wù)集中于核心市場(chǎng)新加坡和中國(guó)。凱德集團(tuán)旗下的上市房地產(chǎn)投資信托基金包括雅詩(shī)閣公寓信托、凱德商務(wù)產(chǎn)業(yè)信托、凱德商用新加坡信托、凱德商用馬來(lái)西亞信托，和凱德商用中國(guó)信托。凱德中國(guó)商用信托（CRCT）是由首個(gè)也是唯一一個(gè)在新加坡上市專門投資于中國(guó)零售物業(yè)的房地產(chǎn)信托基金（REITS）凱德中國(guó)商用信托（CRCT）中國(guó)的REITS發(fā)展凱德中國(guó)商用信托（CRCT）中國(guó)的REITS發(fā)展中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃中國(guó)的REITS發(fā)展中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃稅收層面根據(jù)我國(guó)稅收法規(guī)的規(guī)定，證券投資基金管理人運(yùn)用基金買賣股票、債券的差價(jià)收入，繼續(xù)免征營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。該規(guī)定適用于證券投資基金，并未明確適用于REITs，而且我國(guó)政府在基金不證券方面的稅收一直以來(lái)都是以臨時(shí)的文件出現(xiàn)的，所以基金方面的稅收政策具有丌穩(wěn)定性。實(shí)施“實(shí)質(zhì)所得者征稅”和“凈所得征稅”的制度。REITs的運(yùn)作涉及多道交易環(huán)節(jié)與程序，而越多的交易環(huán)節(jié)將面臨更多的稅收負(fù)擔(dān)。在這個(gè)問(wèn)題上，REITs雖然其本身可能減少了基金的所得稅，但是，REITs的多個(gè)擁有物業(yè)所有權(quán)的信托設(shè)立的公司等將會(huì)涉及企業(yè)所得稅。在REITs方案的重組過(guò)程中，因物業(yè)交易也將產(chǎn)生相當(dāng)多的交易稅費(fèi)。另外，由于REITs主要涉及物業(yè)的出租，房地產(chǎn)稅的繳納也將不可避免。如果不能從稅收方面來(lái)避免多重征稅，則需要經(jīng)過(guò)多重資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及多個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)投資收益的REITs產(chǎn)品，將很難獲得廣泛成功。中國(guó)的REITS的阻力中國(guó)的REITS發(fā)展的阻力法律層面REITs的法律主體地位：中國(guó)的投資基金并不是一個(gè)公司或法人主體，信托人與基金的關(guān)系是一種合同關(guān)系，房屋所有權(quán)關(guān)系是一種物權(quán)關(guān)系。用合同關(guān)系來(lái)解決物權(quán)關(guān)系，有悖于民法的物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論。REITs的設(shè)立目的與現(xiàn)有法規(guī)對(duì)份額的要求有所沖突：集合信托排除中小投資者違背了REITs的本意（現(xiàn)行的各種規(guī)章，原則上份額不突破200人）信托基金的建立：承租人享有以同等條件優(yōu)先販買的權(quán)利，需要獲得所有承租人的同意放棄優(yōu)先受讓權(quán)后才能得以實(shí)施中國(guó)的REITS發(fā)展的阻力我國(guó)建立REITs的發(fā)展政策建議1、加快相關(guān)政策和法律法規(guī)制定2、加快房地產(chǎn)信托專門人才的培養(yǎng)3、防范運(yùn)作中的道德風(fēng)險(xiǎn)4、建立信托企業(yè)信用制度5、健全信息披露制度1、加快相關(guān)政策和法律法規(guī)制定首先應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》或制定專門針對(duì)投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問(wèn)法》等法規(guī)。其次，還可制定一些房地產(chǎn)投資信托基金的專項(xiàng)管理措施，如對(duì)投資渠道、投資比例的限制等等。另外，還需對(duì)目前的稅法進(jìn)行改革，避免雙重征稅問(wèn)題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。2、加快房地產(chǎn)信托專門人才的培養(yǎng)發(fā)展REITs需要盡快建立起一支既精通業(yè)務(wù)、又了解房地