某區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析及開發(fā)行銷建議

福州是福建省省會(huì)和全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，現(xiàn)轄5國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)的“福州城市總?cè)?guī)劃 際化大都市方向發(fā)展。作為福州城市總體規(guī)劃的重要組成部份，福州將傾力打造CBD——即中央商務(wù)區(qū)。所謂的中央商務(wù)區(qū)，是集金融、貿(mào)易、專業(yè)服務(wù)、會(huì)展、酒店以及與其相配套的公寓、代基礎(chǔ)設(shè)施和良好環(huán)境的城市商務(wù)活動(dòng)的中樞，具有全方位、高征，能突出城市景觀和特有的識(shí)別性。雛形已成，建成后，福州城區(qū)面積將從目前的80平方公里擴(kuò)大一、福州房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)成與分布小于60％時(shí)，城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的地域方向主要是水平方大餅”式地向外環(huán)狀拓展，亦即所謂的“郊區(qū)城市化”。地產(chǎn)開發(fā)的地域結(jié)構(gòu)折射出的特點(diǎn)有別傳統(tǒng)意義上的城市化進(jìn)程，城市化空間的擴(kuò)展表現(xiàn)為水平方向和垂直方向交織進(jìn)行的發(fā)展格局。地產(chǎn)從政府規(guī)劃、商業(yè)價(jià)值、地理地段、生活配套、生活形態(tài)及西二環(huán)板塊、江濱板塊、五四路溫泉板塊、五一廣場(chǎng)板塊、市中心區(qū)板塊、北區(qū)板塊、東區(qū)板塊及西區(qū)板塊。二環(huán)路往南經(jīng)過(guò)工業(yè)路至江濱大道止的沿線兩側(cè)。以左海為板塊該板塊是99年福州樓市最具品牌號(hào)召力的高尚住宅區(qū)，當(dāng)時(shí)均價(jià)高達(dá)2700元以上，主要代表樓盤有：天元花園、天賜良園、融僑東區(qū)、梅海園、人與自然、左海名仕等。目前，西二環(huán)板塊的開發(fā)已呈飽和狀態(tài)，區(qū)域內(nèi)除了臨工業(yè)飛路的縱深挖掘、發(fā)展。左右。五四路溫泉公園路段在早期城市規(guī)劃中，即90年福州的在“公建區(qū)”發(fā)展初期，五四路上就匯集了福州所有的金融些項(xiàng)目隨之遷移已是不現(xiàn)實(shí)，在今后的很長(zhǎng)一段時(shí)間里，五四路將朝著“金融街”的方向發(fā)展著?，F(xiàn)在，五四路的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在“福州廣場(chǎng)”與“溫、信茂廣場(chǎng)、盛世名門、香謝麗舍等。五四路作為黃金地段，有天然溫泉、溫泉花園及中央商務(wù)區(qū)在著產(chǎn)品設(shè)計(jì)年份久遠(yuǎn)，建設(shè)工期過(guò)長(zhǎng)的問(wèn)題，這在產(chǎn)品時(shí)效性宅)銷路看好，均價(jià)3600-3800元左右。代表樓盤有：陽(yáng)光城、方明珠、名人翠苑等。商住物業(yè)為主，區(qū)域均價(jià)在4500元左右，代表樓盤有：世紀(jì)之光、廣場(chǎng)特區(qū)、金源大廈、正大廣場(chǎng)、烏山園景。東接馬尾青洲大橋，全長(zhǎng)26.2KM，沿江一側(cè)建成園林式綠色長(zhǎng)作為政府東拓南移戰(zhàn)略的重要組成部份，江濱路已為眾多開發(fā)商所青睞，在江濱板塊上，可借助資源除了臺(tái)江區(qū)原本濃厚的元之間。正意義上的生活新區(qū)，其主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于低價(jià)，平均價(jià)格在該板塊將有較大的發(fā)展空間，特別是福州三環(huán)路工程建設(shè)的約而無(wú)法提升。該地區(qū)，也是市政府東拓戰(zhàn)略的重要組成部份。該板塊主要以晉安區(qū)為主，板塊內(nèi)樓盤以中低檔為主角，平均售價(jià)約在2300元左右，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)是其主要特征，客戶群主要以王莊和臺(tái)江兩地居民購(gòu)買為主。代表樓盤有：融僑東區(qū)、三木花園、鼓山苑等個(gè)案。源、碧水源。二、福州樓市具體分析1、2001年福州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與交易需求情況分析2001年福州房地產(chǎn)交易較為活躍，住宅市場(chǎng)穩(wěn)中有升，年福州房地產(chǎn)市場(chǎng)是紅火的一年。2001年福州樓市之所以呈旺銷局面，其影響因素主要有及工程配套設(shè)施項(xiàng)目的組織實(shí)施，為廣大房地產(chǎn)開發(fā)商營(yíng)造良好的開發(fā)建設(shè)環(huán)境。平有序競(jìng)爭(zhēng)的土地招標(biāo)拍賣制度，有效推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)與建設(shè)，為居民提供充裕的購(gòu)房空間。購(gòu)房落戶政策、住宅置業(yè)擔(dān)保辦法、住宅公積金貸款額度的擴(kuò)大等，都極大地增強(qiáng)了購(gòu)房者的投資信心。4)、福州經(jīng)濟(jì)水平的持續(xù)增長(zhǎng)，在相當(dāng)程度上保證了居民的購(gòu)房需求與購(gòu)買承受能力。2、福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征分析1)、影響消費(fèi)者購(gòu)房的主要考量因素(1)住宅的戶型與面積選擇占38.6%，90~100M2占36％，140~150M2占7.8％；二房主要集中在70~80M2占41.6%,90~100M2占42.3％；四房主要分布在140~150M2占51.7％，120~130M2占21.9%。由此可見福州住宅三房的90~120M2，二房的70~100M2成為消費(fèi)市場(chǎng)的主流。(2)住宅的類型與結(jié)構(gòu)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主力軍，據(jù)了解，福州市該類消費(fèi)群體占總量的45.5%，另外有16.4%的消費(fèi)者選取小高層，這與福州房地產(chǎn)開由此可見，市中心區(qū)樓盤的高層時(shí)代呼之欲出。福州市住宅類型需求比例分析圖5045.50多層無(wú)電梯小高層低層多層有電梯(3)價(jià)格與規(guī)模格優(yōu)惠的較受歡迎，另外，價(jià)格與規(guī)模絕大多數(shù)消費(fèi)者作為主在1700~1800元/M2之間，區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施完善，為大多數(shù)公務(wù)員及工薪階層所接受，呈熱銷局面。3、福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征分析(1)潛在消費(fèi)者特征分析23％是自購(gòu)商品住宅，20.2％是住單位宿舍，18.6％是自購(gòu)政府福利房和經(jīng)濟(jì)適用房，已有物業(yè)(含完全產(chǎn)權(quán))的人數(shù)比例②中高學(xué)歷占較大比例③年齡人口及收入狀況分析福州房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在消費(fèi)者年齡集中在24~27歲占福福大所占比例最大為47.2％，平均費(fèi)者擁有家庭上網(wǎng)電腦，預(yù)示福州市智能化住宅勢(shì)在必行，住宅網(wǎng)絡(luò)概念將會(huì)升溫。④購(gòu)房客戶群體來(lái)源分析國(guó)有企事業(yè)單位以及集體、股份制企業(yè)員工占30%，三資企業(yè)占30%，他們大多選擇交通與配套較為完善的市區(qū)中心，是福州購(gòu)房群體的主力軍。經(jīng)商階層的客戶群體也占相當(dāng)一部分，他們大多集中在臺(tái)江區(qū)，另外歸國(guó)華僑在福州也不少，他們大多選擇較高檔次的樓盤。4、福州市居民置業(yè)的片區(qū)選擇進(jìn)”發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，和環(huán)境配套的不斷優(yōu)化完善，廣大居民對(duì)自身置業(yè)的區(qū)域選擇也發(fā)生了相應(yīng)的變化，目前福州居民的置業(yè)區(qū)域選擇率如圖所示：54.90溫泉它公區(qū)溫泉它公區(qū)區(qū)新店臺(tái)江上鼓區(qū)濱域其二街環(huán)如圖所示，鼓樓中心區(qū)仍是最受歡迎片區(qū)，值得注意的：目前江濱區(qū)域?qū)οM(fèi)者的吸引力已超過(guò)了西二環(huán)區(qū)域，直逼鼓 樓中心區(qū)，另外，臺(tái)江區(qū)的選擇率在中間水平，占7.1％。 5、福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素分析3800元/M2之間，房地產(chǎn)價(jià)格差異大，主要與以下幾個(gè)因素相(1)樓盤地理位置直接影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素，福州市區(qū)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)高，意味著開發(fā)商成本提高，據(jù)了解，福州市區(qū)土地費(fèi)高達(dá)70萬(wàn)元/畝，因此市中心高層住宅價(jià)格較高，大多在3600元/M2(2)樓盤的類型在福州高層住宅售價(jià)要比小高層售價(jià)高，小高層售價(jià)要比多層售價(jià)高，目前，福州的多層與小高層由于售價(jià)水平相對(duì)較低，適合大多數(shù)客戶群體的需求，因而這類住宅商品是消費(fèi)的主流，占主導(dǎo)地位。高層因其售價(jià)水平較高，也只有高收入水平的客戶群體才買得起此類型房子。(3)品牌知名度較高，具有較強(qiáng)的品牌消費(fèi)意識(shí)，如元洪房地產(chǎn)公司及融僑房大多數(shù)消費(fèi)者青睞。臺(tái)江區(qū)樓盤價(jià)位一覽表：樓樓層差 超價(jià) 均價(jià) 案名層數(shù)場(chǎng)華信花園廣達(dá)豪門庭芳苑金星四季花城鴻運(yùn)星城碧水芳洲深深緣元洪錦江龍達(dá)富地太陽(yáng)都市廣德天下金色維也納金鉆世家66698879824，274000450060-10050-6060-8050-606、目標(biāo)個(gè)案周邊店面及商場(chǎng)售價(jià)租金太陽(yáng)都市商場(chǎng)均價(jià)20000元/M2，沿街店面20000元/M2，目前由開發(fā)商自售，商場(chǎng)已和好又多簽下協(xié)議，這里將成(2)龍達(dá)富地店面：25000元/M2、27000元/M2、28000元/M2(3)日月星城店面：25000元/M2(4)元洪小商品批發(fā)市場(chǎng)租金，位置較佳：50-60元7、2002年福州市住宅消費(fèi)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)分析收入繼續(xù)增加，隨著福州市“東擴(kuò)南進(jìn)”的加速推進(jìn)以及住房2002年福州市房地產(chǎn)住宅消費(fèi)市場(chǎng)的巨大潛力和有效需求將1、隨著“東擴(kuò)南進(jìn)”的實(shí)施，二環(huán)線以外的新樓盤競(jìng)相將大大擴(kuò)充福州市樓盤供應(yīng)量，增加居民購(gòu)房余地。生態(tài)度假式的園林景觀社區(qū)”而且也是“福建省首座全民健身臺(tái)江的居民和二市六縣的人士。業(yè)主和白領(lǐng)工薪階層產(chǎn)生極大吸引力，也將對(duì)中心城區(qū)的樓盤造成較大威脅。佳園”等也蓄勢(shì)而發(fā)，對(duì)其周邊區(qū)域的客戶群體產(chǎn)生極大的吸5、江濱板塊憑借其得天獨(dú)厚的自然和景觀優(yōu)勢(shì)，不但成為諸多開發(fā)商“搶灘”的焦點(diǎn)，而且也是眾多購(gòu)房者的首選目(二)充滿個(gè)性化的房型將會(huì)受購(gòu)房者的歡迎1、隨著福州市家庭人口結(jié)構(gòu)的變更，居民生活觀念的改進(jìn)以及生活層次的提升，過(guò)去40~50平方的套房已不受歡迎，而80~100平方的套房以及110~120平方左右的3房或100平方左右的2房成為廣大購(gòu)房者關(guān)注的主力戶型。在其居住面積基本滿足后，便要求空間功能的多樣化。如用餐、聊天、娛樂(lè)、學(xué)習(xí)和休息空間的區(qū)隔，所以要求雙衛(wèi)、雙陽(yáng)臺(tái)、大廳小臥、動(dòng)靜分區(qū)等等。樓盤的40％以上。一批迎合個(gè)性化消費(fèi)的項(xiàng)目將深受青睞，如約、時(shí)尚、明快、年輕化”的個(gè)性，體現(xiàn)消費(fèi)者對(duì)時(shí)尚居住理念的追求，求新求變的個(gè)性購(gòu)房趨勢(shì)將越來(lái)越明顯。(三)住宅市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)中有升，價(jià)格戰(zhàn)將會(huì)拉開在上一屆房交會(huì)上，參展樓盤價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)非常明顯，價(jià)交會(huì)成交額位于前三名的樓盤，其單價(jià)都在2000元/M2以下，的仍是價(jià)位問(wèn)題，但由于我國(guó)已加入WTO，許多購(gòu)房者正處于觀望態(tài)度。此外，居民對(duì)居家的安全，方便舒適性等要求不斷提高，例如智能化住宅區(qū)，小區(qū)的綜合功能配套，小區(qū)的綜合物業(yè)管理等將會(huì)成為樓盤的重要賣點(diǎn)。三、區(qū)域板塊與個(gè)案開發(fā)1、個(gè)案區(qū)域簡(jiǎn)析個(gè)案X地塊座落于臺(tái)江區(qū)五一南路與江濱路T字交叉的西側(cè)，緊鄰華聯(lián)商廈，與元洪城(購(gòu)物廣場(chǎng))并排相列，榕城古街為鄰。地塊面積約8~9畝，呈形分布，在與臺(tái)江路之間隔著臺(tái)順百貨，南面(即面江)緊靠江濱路(大道)，外出即二是臺(tái)江區(qū)的上、下杭街，所居住的均是福州的商貿(mào)人士，相對(duì)應(yīng)的也形成了獨(dú)立的生活方式和居住文化。域(主要是八縣區(qū)域的連江、福清、長(zhǎng)樂(lè)等商人)的自由商貿(mào)者來(lái)經(jīng)商、貿(mào)易，也因此臺(tái)江區(qū)成為他們的發(fā)達(dá)之地。多數(shù)經(jīng)營(yíng)者賺了錢之后在附近安居樂(lè)業(yè)，選擇臺(tái)江區(qū)定居便于他們經(jīng)商和發(fā)展。據(jù)了解，到目前，上述類型的居民比例占了臺(tái)江區(qū)居民總數(shù)約40％左右，因此臺(tái)江區(qū)的居民文化素養(yǎng)相對(duì)較低?，F(xiàn)在，臺(tái)江區(qū)的人口數(shù)量達(dá)到36.8萬(wàn)人，全區(qū)面積18域人文結(jié)構(gòu)多元化。步行街、榕城古街(美食街)、中亭街、臺(tái)江百貨、華聯(lián)商廈、元洪小商品批發(fā)市場(chǎng)、元洪購(gòu)物城等均座落于臺(tái)江區(qū)、2、從區(qū)域板塊的特性分析本案的客源成復(fù)雜，形成了獨(dú)特的人居文化與生活環(huán)境。在房地產(chǎn)客源上其區(qū)域性特征非常明顯，主要體現(xiàn)在鼓樓區(qū)的居民不到臺(tái)江區(qū)購(gòu)房，而主力客源為長(zhǎng)樂(lè)、福清、連江等周邊縣在福州(臺(tái)江)從事商貿(mào)業(yè)者，以及晉安、倉(cāng)山和臺(tái)江本區(qū)域的購(gòu)買客戶。也因此，構(gòu)成了臺(tái)江獨(dú)特的消費(fèi)習(xí)性，即以實(shí)惠型的購(gòu)房消費(fèi)，主要體現(xiàn)在以價(jià)格為首要考量因素。但自2000年江濱大道的建設(shè)以后，以江濱路沿線為核心的“福州外灘”之概念成形并倍受業(yè)內(nèi)人士推崇與市場(chǎng)的高度臺(tái)江因江濱板塊而形象、價(jià)值得以大幅提升，從而成為福州市僅次于鼓樓區(qū)的消費(fèi)者購(gòu)房首選區(qū)域。就一個(gè)城市的購(gòu)房需求 分離，在一定程度上是本市舊房改造本市舊房改造戶換房族本地企業(yè)或企業(yè)主家庭結(jié)構(gòu)分離組織新家庭周邊縣市企業(yè)進(jìn)城一族周邊縣進(jìn)城族外地企業(yè)駐榕機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的需求外來(lái)人口定居本地投資需求郊區(qū)進(jìn)城族綜合樓寫字樓福州東拓南進(jìn)城市發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施與推進(jìn)，特別是去年六月福擴(kuò)大到170平方公里，城區(qū)面積不段擴(kuò)大，以及各項(xiàng)優(yōu)惠措施的實(shí)施，和國(guó)家對(duì)戶籍制度的重大改革，都將刺激周邊縣市人口構(gòu)成進(jìn)城購(gòu)房的有效需求；二是人口的自然增長(zhǎng)與家庭結(jié)構(gòu)的不斷解析，一次購(gòu)房與二次購(gòu)房將同比持續(xù)增長(zhǎng)；三是中國(guó)目前屬于大眾的投資渠道有限，房地產(chǎn)仍是收益和穩(wěn)健的主要現(xiàn)出明顯的不足，因此，細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)，尋找產(chǎn)品與需求的差距，則成了項(xiàng)目開發(fā)前的關(guān)鍵。四、本案的行銷與策劃結(jié)構(gòu)、狀態(tài)與趨勢(shì)的了解和介入。能量的運(yùn)動(dòng)在支撐與引導(dǎo)，有效地策劃即在于對(duì)此種市場(chǎng)能量認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，在可能的范圍內(nèi)，設(shè)定目標(biāo)客戶的階層、品位與檔次，設(shè)定產(chǎn)品的風(fēng)格、空間與檔次，再將經(jīng)過(guò)個(gè)性化、風(fēng)格化的產(chǎn)品傳達(dá)給階層分野的人群，在其間有效的借用或引導(dǎo)市場(chǎng)能量。本案的開發(fā)銷售將受到本區(qū)域板塊同類質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的市場(chǎng)分流與客源爭(zhēng)奪，并且將是十分嚴(yán)峻而激烈的，具體表現(xiàn)在住宅和商業(yè)這兩個(gè)不同類型的產(chǎn)品定位及市場(chǎng)有效客源的發(fā)掘與整流上，以下將就本案兩個(gè)不同部分的產(chǎn)品作不同的競(jìng)爭(zhēng)分本案的地勢(shì)能量不足，加之競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手規(guī)模龐大且實(shí)力雄厚，在區(qū)位上已形成夾擊之勢(shì)。1、臨臺(tái)江路面商業(yè)氛圍缺乏，在短期內(nèi)很難導(dǎo)通并形成有效的商業(yè)格局市進(jìn)出的交通樞紐，其外側(cè)沿江，內(nèi)側(cè)與城區(qū)地面具有近三米的水平落差，在早期的使用中，除了作為航運(yùn)交通樞紐外并具有防洪的功能與作用，亦是舊福州的城市邊緣。因此在實(shí)際的濱大道得到改造的時(shí)間)。2、項(xiàng)目地勢(shì)區(qū)位的差異，無(wú)法吸引、分流步行街及臺(tái)江路旺盛的人流以及對(duì)商業(yè)氛圍的借助，中間夾雜著臺(tái)順百貨。而臺(tái)江路最為熱鬧的當(dāng)屬榕城古街與元洪步行街(購(gòu)物廣場(chǎng))，本案右側(cè)受五一南路的阻隔，無(wú)法有效地導(dǎo)通美食街與步行街的人流，左側(cè)亦受古老的沿街店面的蠶食，以及中亭街在旁虎視眈眈，前面臨臺(tái)江路還有臺(tái)順百貨的借助榕城古街與元洪購(gòu)物廣場(chǎng)和步行街的大勢(shì)，則是本案商場(chǎng)經(jīng)銷成敗的關(guān)鍵。如何在元洪購(gòu)物廣場(chǎng)及中亭街商業(yè)巨艦的左右夾擊下，尋找經(jīng)營(yíng)差異化，是本案商場(chǎng)銷售的有力借助點(diǎn)，亦是商場(chǎng)銷售和今后實(shí)際經(jīng)營(yíng)成功的保障。州的商貿(mào)中心，但在以前的福州，臺(tái)江的商貿(mào)發(fā)達(dá)，基本是以初級(jí)的工業(yè)農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品的批發(fā)交易市場(chǎng)。及現(xiàn)在中亭街這一福州百年老字號(hào)的改造后的重新投入使用，和江濱大道與七大公園開發(fā)建設(shè)，有效提升了區(qū)域板塊的商業(yè)形態(tài)與價(jià)值。在商業(yè)形態(tài)與格局配比上，臺(tái)江區(qū)目前已經(jīng)是“僧多粥少”的情況，即有效的人流不足，由于受歷史沉淀的影響，臺(tái)江區(qū)一直是較為低級(jí)和低檔次的商業(yè)形態(tài)，這緣于此地域文化與消費(fèi)結(jié)構(gòu)及人文特征所至。如元洪錦江一期的商場(chǎng)做為皮箱鞋帽但還是未見起色；而元洪城的生意亦只是一、二層較好，三樓以上生意明顯冷淡，缺乏足夠的人流和消費(fèi)，而一樓的服裝等商品，亦屬于中低檔?，F(xiàn)在，又將面臨著中亭街這號(hào)稱東亞第一室內(nèi)步行街最為從以上分析可知，本案要將商場(chǎng)營(yíng)銷獲得成功，必須突破錦江以及尚待開發(fā)的A、B地塊之潛在威脅。1、與本案并列的元洪錦江二期是最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手元洪錦江二期以全面詮釋二十一世紀(jì)的尊貴為口號(hào)，突出境界、視野、品質(zhì)、財(cái)富的概念打造江景豪宅，其主力戶型以三房二廳二衛(wèi)和四房二廳二衛(wèi)，面積145~166平方米為主，在程緩慢?！衿放菩?yīng)優(yōu)勢(shì)◎戶型面積過(guò)大，市場(chǎng)有效需求不足●1000M2的空中花園和走廊◎戶型結(jié)構(gòu)較差●立體空間綠化◎建筑內(nèi)涵與項(xiàng)目定位未能有效耦合●飄窗、落地轉(zhuǎn)角觀景窗●優(yōu)美的立面及天際輪廓江濱板塊的“熱點(diǎn)”尚的社區(qū)，吸引著追求景觀社區(qū)和崇尚生活與自然和諧共處的生活理念的消費(fèi)階層，具有其絕對(duì)的資源優(yōu)勢(shì)。3、A、B尚待開發(fā)的地塊，是本案潛在的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案A地塊在本案的對(duì)面，即五一南路與臺(tái)江路的交叉路口洲路(美食街)的叉口處，面積在約6~7畝左右，該項(xiàng)目目前已平整，即將著手興建，是本案潛在的直接的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。那高聳的水泥平臺(tái)和船只，阻礙了低層樓房的視線，同時(shí)也影響了景觀(江面)的美感，也因此，原本已狹窄的江面更加的如何針對(duì)階層客戶的不同需求，設(shè)計(jì)出具有項(xiàng)目特色且能迎合及激發(fā)客戶潛在需求的產(chǎn)品將是本案的機(jī)會(huì)。能否借江濱大道和沿江七大主題公園以及作為福州未來(lái)的CBD核心發(fā)展之大勢(shì)，以起提升本案開發(fā)的市場(chǎng)營(yíng)銷勢(shì)能，則將是以下將要探討的內(nèi)容。本案要在江濱板塊上綻放異彩，其前提是要如何擺脫融僑錦江、元洪錦江2期等大盤的陰影，并從中找出市場(chǎng)差異性，以求達(dá)到一枝獨(dú)秀、花滿枝頭。而問(wèn)題的關(guān)鍵則是產(chǎn)品的設(shè)計(jì) 是否建立在市場(chǎng)的有效需求上，并滿足和挖掘出客戶潛在的需本案的總體規(guī)劃上，應(yīng)本案的總體規(guī)劃上，應(yīng)以開項(xiàng)目的整體規(guī)劃和設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)那么，如何在福州高層住宅市場(chǎng)低迷的現(xiàn)狀下(2001年脫穎而出取得項(xiàng)目開發(fā)的成功，重點(diǎn)在于市場(chǎng)的定位和產(chǎn)品設(shè)假若說(shuō)，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位已經(jīng)是成功了一半的話，那么，成功的另一半則在于產(chǎn)品的規(guī)劃和設(shè)計(jì)上。本案以面臨閩江為項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢(shì)，江景是最大的賣點(diǎn)所在，因觀和觀景的作用與效果。一)整體規(guī)劃觀和觀景的作用與效果。一)整體規(guī)劃建筑以人為本，充分考慮人居的前瞻性上，應(yīng)充分考慮住戶的長(zhǎng)遠(yuǎn)要求，及建筑本身在人居與時(shí)間上所具有的兼容性。二)建筑立面與風(fēng)格建筑作為城市空間形態(tài)的象征，建筑外觀起到體現(xiàn)城市景觀和地域特有的識(shí)別性的作用，并且，建筑作為凝固的樂(lè)章，是藝術(shù)、是美的升華。建筑是內(nèi)容和形式的統(tǒng)一體，融合實(shí)用與美觀的兩個(gè)目的。由于風(fēng)格總是和形式聯(lián)系在一起，因而它成了建筑不可或是通過(guò)風(fēng)格來(lái)取得雙重效果：即美觀與識(shí)別；二是良好的建筑設(shè)定與目標(biāo)客戶心理特征相符的建筑風(fēng)格，能獲得他們心智的認(rèn)同，并引致精神上愉悅，使建筑風(fēng)格(可能)成為住戶的精彩的運(yùn)用上，應(yīng)在圍繞江景的基礎(chǔ)上，結(jié)合未來(lái)江濱大道作為福州的CBD的發(fā)展遠(yuǎn)景，而考慮和表現(xiàn)，具體為：采用流暢的線條與板塊結(jié)構(gòu)，配以水性的色彩基礎(chǔ)，在用材上，應(yīng)以新型建筑材料為主(如成本核算不是問(wèn)題的前提下)，以提高產(chǎn)品的的作用，因此在設(shè)計(jì)中可從局部進(jìn)行變化和處理，如：在空中相通，形成整●同一立面上施以不同2)色彩顏色是表現(xiàn)風(fēng)格的重要輔助手段，尤其在調(diào)動(dòng)人的情感方面它具有重要作用。一方面，色彩可以彌補(bǔ)建筑材料原始質(zhì)感和自然肌理在調(diào)動(dòng)人的感官方面的不足；另一方面，它又可通過(guò)抽象手法，直接表達(dá)出一種風(fēng)格來(lái)。作為以江景為本案行銷的主要賣點(diǎn)，在建筑內(nèi)涵即色彩的表現(xiàn)上，應(yīng)結(jié)合福州城市江濱板塊的人文特征及歷史文化，再輔以水的色彩為基調(diào)，著重表現(xiàn)出項(xiàng)目的內(nèi)涵與品質(zhì)。三)平面規(guī)劃使用率較低，同時(shí)，在戶型的通風(fēng)采光，以及朝向和景觀上均1、可在平面的設(shè)計(jì)