外資股權(quán)并購房地產(chǎn)企業(yè)律師盡職調(diào)查提綱外資股權(quán)并購房地產(chǎn)企業(yè)律師盡職調(diào)查指引

1盡職調(diào)查提綱2一、某公司的主體資格在對(duì)某公司的主體資格進(jìn)行調(diào)查時(shí)，應(yīng)當(dāng)主要審查如下文件和資料：㈠企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照營業(yè)執(zhí)照上記載的主要內(nèi)容：名稱、住所、法定代表人、注冊(cè)資本、企業(yè)類型、經(jīng)營范2、營業(yè)執(zhí)照的審查事項(xiàng)⑴、營業(yè)執(zhí)照的基本內(nèi)容關(guān)登記的某公司的情況)與其實(shí)際的現(xiàn)狀是否相符。⑵、正本和副本應(yīng)對(duì)營業(yè)執(zhí)照正本和副本都進(jìn)行審查，并對(duì)正本和副本進(jìn)行核對(duì)。需要特別注意的是副本上除記載與正本相同的登記事項(xiàng)外，還記載年檢情況等其他事⑶、年檢記錄我國對(duì)企業(yè)和公司的登記管理實(shí)行年度檢驗(yàn)制度。企業(yè)和公司每年應(yīng)當(dāng)按法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)將某公司的年檢情況作為審查重點(diǎn)之一，以確認(rèn)某公司是否具有合法的主體資格。如果某公司營業(yè)執(zhí)照所記載的登記事項(xiàng)曾進(jìn)行變更，應(yīng)當(dāng)要求審查其自成立至今各份營㈡、某公司從事的經(jīng)營范圍的政府批準(zhǔn)文件根據(jù)我國有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的公司在經(jīng)營活動(dòng)中還應(yīng)當(dāng)取得相取得的其他政府批準(zhǔn)和許可文件。3房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)》2、項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)及相關(guān)批復(fù)文件3、規(guī)劃意見書和審定設(shè)計(jì)方案通知書4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證7、土地出讓金繳納憑證9、國有土地使用權(quán)證書12、交通影響評(píng)審意見和環(huán)境影響報(bào)告表批復(fù)13、綠化補(bǔ)償、交通規(guī)劃設(shè)計(jì)、人防工程、消防工程等批復(fù)15、施工許可證、工程施工協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議、市政施工協(xié)議17、與項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)相關(guān)的其他資料㈢、出資協(xié)議合同易對(duì)象所享有的權(quán)利和義務(wù)。還應(yīng)該在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步了解交易對(duì)象是否已經(jīng)按照協(xié)議或合對(duì)本次交易的交易目的的能否實(shí)現(xiàn)、交易成本、風(fēng)險(xiǎn)等問題的判斷。㈣、企業(yè)章程管理機(jī)構(gòu)的組成、經(jīng)營管理、財(cái)務(wù)等方面的原則、方法和制度。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)審查章程中規(guī)定的內(nèi)容是否存在與法律強(qiáng)制性規(guī)定不一致的情況，并應(yīng)將章程中的有關(guān)內(nèi)容與某公司的營業(yè)如果某公司章程記載的事項(xiàng)曾發(fā)生變更，則其應(yīng)當(dāng)修改章程，并經(jīng)過某公司原審批機(jī)程，并審查上述章程是否一經(jīng)過某公司原審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)或者登記機(jī)關(guān)的登記或備案。4㈤、驗(yàn)資報(bào)告審查的具體內(nèi)容、是否按照法定或約定的出資期限履行了出資義務(wù)；幣資產(chǎn)出資是否已經(jīng)完成所有權(quán)的轉(zhuǎn)移；的股額占注冊(cè)資本的比例是否符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的條件，并經(jīng)審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。㈥、目標(biāo)公司組織結(jié)構(gòu)審查的具體內(nèi)容、公司高管任命或聘任文件、公司各管理人員及職責(zé)、權(quán)限、公司高管在其他企業(yè)任職情況㈦、其他主體資格相關(guān)的文件和資料二、分支機(jī)構(gòu)夠明確反映該分公司有關(guān)經(jīng)營、財(cái)務(wù)情況的合同、帳簿、憑證等文件和資料。如果分公司營業(yè)執(zhí)照記載的登記事項(xiàng)曾發(fā)生變更，應(yīng)當(dāng)要求對(duì)方提供自分公司設(shè)立至今。㈠、房屋5落、所有權(quán)人、原值、已使用年限、累計(jì)折舊、凈值、抵押狀況等進(jìn)行詳細(xì)說明。、要求提供房屋的權(quán)屬證書，包括所有權(quán)證書和他項(xiàng)權(quán)利證書。⑴、房屋所有權(quán)證⑵、房屋共有權(quán)證⑶、房屋他項(xiàng)權(quán)證房屋他項(xiàng)權(quán)證是對(duì)房屋享有抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利人持有的權(quán)利證明文件。得，還是通過所有權(quán)的轉(zhuǎn)移取得；并且應(yīng)當(dāng)針對(duì)不同的取得方式要求提供相關(guān)文件。⑴、自建取得應(yīng)根據(jù)盡職調(diào)查的需要審查其建設(shè)該房屋的相關(guān)政府批準(zhǔn)手續(xù)和竣工驗(yàn)收手續(xù)。、核查房屋所在土地的土地使用權(quán)情況。在審查房屋所有權(quán)的有關(guān)情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意核查某公司是否同時(shí)擁有房屋占用范圍的土及是否合法。、如果有在建工程，說明建設(shè)的情況，提供已經(jīng)取得的批準(zhǔn)文件。對(duì)于在建工程，應(yīng)當(dāng)要求某公司提供進(jìn)行該在建工程建設(shè)已經(jīng)取得的政府批準(zhǔn)文件和其，以確認(rèn)該工程是否擁有合法的建設(shè)手續(xù)，在完工后能否取得合法的所有權(quán)。、要求某公司說明其房屋上是否設(shè)定了抵押權(quán)(或其他第三人權(quán)利)。如果存在，應(yīng)情況。房屋是否設(shè)定了抵押權(quán)等第三人權(quán)利以及是否辦理了抵押登記也是對(duì)房屋權(quán)屬情況審查的重點(diǎn)。6況、提供文件資料和向有關(guān)機(jī)關(guān)核實(shí)等多種方式進(jìn)行核查，盡量獲取全面、真實(shí)的信息。、審查某公司的房屋是否存在被采取查封、凍結(jié)、扣押等強(qiáng)制措施的情況。如果某公司房屋存在上述情況，應(yīng)當(dāng)要求某公司提供該房屋被采取強(qiáng)制措施的相應(yīng)文、在對(duì)房屋的調(diào)查中，還應(yīng)當(dāng)要求對(duì)方說明某公司是否存在租賃、無償使用等占有、的情況。通過合法方式租賃或無償使用他人房屋以及某公司對(duì)該房屋實(shí)際享有權(quán)利的范圍和期限。在對(duì)某公司使用他人房屋情況的調(diào)查中，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)了解某公司實(shí)際使用該房屋的用途以及對(duì)某的風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)當(dāng)就此向客戶予以明確和充分的提示。㈡、土地使用權(quán)(國有土地使用權(quán)調(diào)查)具體調(diào)查內(nèi)容和方式如下：、要求提供某公司擁有土地使用權(quán)清單，清單中應(yīng)當(dāng)對(duì)土地面積、坐落、使用權(quán)人、性質(zhì)(劃撥或出讓)、使用年限、抵押狀況等進(jìn)行詳細(xì)的說明。、要求提供某公司擁有土地使用權(quán)的國有土地使用證。地，應(yīng)當(dāng)查閱某公司的房屋所有權(quán)證了解其土地使用權(quán)情況。、企業(yè)主要通過劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓或出租的方式取得國有土地使用權(quán)。應(yīng)當(dāng)注意審查某公司擁有土地使用權(quán)的取得方式。⑴、如果是劃撥取得，則其轉(zhuǎn)讓可能受到限制，并且可能對(duì)交易成本造成一定的影響；能夠進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。7公司受讓土地使用權(quán)的相關(guān)手續(xù)是否已經(jīng)辦理完畢，是否可能存在影響其行使權(quán)利的瑕疵。⑷、還應(yīng)當(dāng)審查某公司是否存在通過租賃方式取得土地使用權(quán)的情況。登記手續(xù)；并要求其提供土地租賃合同。、要求某公司說明其土地上是否設(shè)定了抵押權(quán)。如果存在，要求對(duì)方提供設(shè)定與該抵押相關(guān)的主債務(wù)合同、抵押合同、抵押登記文件，并要求其說明主債務(wù)的履行情況。㈢、機(jī)器設(shè)備有助于了解某公司的經(jīng)營的狀況和盈利能力。對(duì)機(jī)器設(shè)備的主要調(diào)查內(nèi)容如下：、要求某公司提供公司設(shè)備(包括車輛)的清單，說明設(shè)備名稱、所有權(quán)人、取得方式、使用地點(diǎn)、設(shè)備原值、已使用年限、累計(jì)折舊、設(shè)備凈值等。、要求某公司提供能證明某公司的機(jī)器設(shè)備權(quán)屬證明文件。、要求某公司說明某公司的機(jī)器設(shè)備上是否設(shè)定了抵押權(quán)。件，并要求其說明主債務(wù)的履行情況。、審查某公司的機(jī)器設(shè)備是否存在被采取查封、凍結(jié)、扣押等強(qiáng)制措施的情況。如果存在，應(yīng)當(dāng)要求某公司提供該機(jī)器設(shè)備被采取強(qiáng)制措施的相應(yīng)文件。㈣、存貨稱、所有權(quán)人、存放地點(diǎn)、價(jià)值以及在存貨上是否設(shè)定抵押權(quán)或作為質(zhì)押物轉(zhuǎn)移給其他人。8、應(yīng)采取實(shí)地考察方式同時(shí)，對(duì)于存貨的抵押、質(zhì)押等情況，如果應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門辦理登記的，還應(yīng)當(dāng)向該部門對(duì)存貨的對(duì)外擔(dān)保情況進(jìn)行核實(shí)。四、無形資產(chǎn)(知識(shí)產(chǎn)權(quán))――不作為盡職調(diào)查重點(diǎn)㈠、商標(biāo)本處審查的商標(biāo)主要是指商品商標(biāo)或者服務(wù)商標(biāo)。具體審查內(nèi)容如下：、要求某公司提供商標(biāo)清單，說明其使用商標(biāo)的注冊(cè)國家、所有權(quán)人、注冊(cè)日期、有效期到期日、是否展期、商標(biāo)上是否設(shè)立質(zhì)押權(quán)等。、要求審查注冊(cè)商標(biāo)的《商標(biāo)注冊(cè)證》等權(quán)屬證明文件。應(yīng)當(dāng)要求某公司提供其商標(biāo)的《商標(biāo)注冊(cè)證》和或《核準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓注冊(cè)商標(biāo)證明》，并審⑴、某公司是否是《商標(biāo)注冊(cè)證》或《核準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓注冊(cè)商標(biāo)證明》上記載的使用權(quán)人，該商標(biāo)是否還有其他共有人；⑶、該注冊(cè)商標(biāo)的有效期是否已經(jīng)屆滿，是否辦理了有效期的續(xù)展。、審查商標(biāo)的交易情況如果某公司的商標(biāo)是受讓取得的，應(yīng)當(dāng)要求提供商標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。如果某公司使用的商標(biāo)權(quán)給第三人使用，律師應(yīng)當(dāng)要求某公司提供商標(biāo)許可使用合同，審查某公司和或第三人對(duì)圍；同時(shí)，還應(yīng)審查該商標(biāo)許可使用合同是否在商標(biāo)局辦理了備案手續(xù)。、要求某公司說明某公司的商標(biāo)上是否設(shè)定了抵押權(quán)。權(quán)質(zhì)押登記證》等質(zhì)押登記文件，并要求其說明主債務(wù)的履行情況。、審查某公司的商標(biāo)是否存在被采取查封、凍結(jié)、扣押等強(qiáng)制措施的情況。如果存在，應(yīng)當(dāng)要求某公司提供該商標(biāo)被采取強(qiáng)制措施的相應(yīng)文件。㈡、專利對(duì)于生產(chǎn)型企業(yè)，律師應(yīng)重點(diǎn)審查其對(duì)核心的生產(chǎn)技術(shù)是否享有專利。具體審查內(nèi)容如、要求某公司提供專利清單，說明專利的登記國家、專利權(quán)授予的日期、有效期到期9、由于專利申請(qǐng)和審查的時(shí)間較長，因此，對(duì)于已經(jīng)提出專利申請(qǐng)但尚未被授予專利權(quán)的發(fā)明、實(shí)用新型或外觀設(shè)計(jì)，應(yīng)當(dāng)要求提供專利權(quán)證書；并審查如下內(nèi)容：⑶、專利權(quán)的期限是否已經(jīng)屆滿。、要求提供某公司進(jìn)行專利權(quán)交易的文件。、審查某公司是否按時(shí)繳納了年費(fèi)。、要求某公司說明某公司的專利上是否設(shè)定了質(zhì)押權(quán)。押合同登記通知書》等質(zhì)押登記文件，并要求其說明主債務(wù)的履行情況。。如果存在，應(yīng)當(dāng)要求某公司提供該專利被采取強(qiáng)制措施的相應(yīng)文件。㈢、著作權(quán)權(quán)的主要調(diào)查內(nèi)容如下：、要求某公司提供其享有的著作權(quán)的作品的名稱、內(nèi)容；、對(duì)于進(jìn)行了著作權(quán)登記的作品，要求其提供著作權(quán)的登記證書或其他證明文件。、要求某公司說明某公司的著作權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利上是否設(shè)定了質(zhì)押權(quán)。押合同登記證》等質(zhì)押登記文件，并要求其說明主債務(wù)的履行情況。。如果存在，應(yīng)當(dāng)要求某公司提供該著作被采取強(qiáng)制措施的相應(yīng)文件。㈣、其他無形資產(chǎn)除上述無形資產(chǎn)外，某公司可能擁有的非專利技術(shù)等其他無形資產(chǎn)，律師也應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)查，并審查相關(guān)文件。某公司的債權(quán)主要包括某公司對(duì)外的應(yīng)收帳款和其他應(yīng)收款。應(yīng)當(dāng)要求某公司提供債權(quán)清單，包括債權(quán)數(shù)額、債務(wù)人名稱、帳齡、是否有擔(dān)保以及發(fā)生債權(quán)和曾經(jīng)向債務(wù)人行使債根據(jù)某公司的實(shí)際情況審查一些具有代表意義的或者金額較大的債權(quán)文件。在對(duì)某公司的債權(quán)情況及有關(guān)文件進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容：司主張?jiān)搨鶛?quán)的訴訟時(shí)效期間是否屆滿；否具有實(shí)際償還能力。六、債務(wù)本處審查的債的務(wù)主要指某公司長、短期借款、應(yīng)付帳款和其他應(yīng)付款。齡、是否展期(主要為銀行借款合同)、是否有擔(dān)保以及發(fā)生該債務(wù)和債權(quán)人曾經(jīng)行使債權(quán)、某公司和或其他人是否向債權(quán)人提供了保證、抵押、質(zhì)押等擔(dān)保；、債權(quán)人就該債務(wù)向被收購人主張權(quán)利的訴訟時(shí)效期間是否屆滿。七、實(shí)收資本負(fù)債表中記錄的實(shí)收資本數(shù)額與其營業(yè)執(zhí)照、章程中記載的注冊(cè)資本數(shù)額是否一致。還同時(shí)應(yīng)當(dāng)核查確認(rèn)某公司的股東是否存在抽逃資本的情況。八、資本公積與盈余公積應(yīng)當(dāng)核查某公司對(duì)上述公積金的計(jì)提和帳目是否正確，以確認(rèn)其帳面體現(xiàn)的凈資產(chǎn)價(jià)值與實(shí)際情況是否相符。九、對(duì)外擔(dān)保應(yīng)將某公司對(duì)外擔(dān)保情況依據(jù)《公司法》、章程、公司作出對(duì)外擔(dān)保的決議文件以及會(huì)議記錄進(jìn)行認(rèn)真核查，看是否有違反法律強(qiáng)制性規(guī)定或?qū)τ谀彻緸樗颂峁┑膿?dān)保，應(yīng)當(dāng)了解債務(wù)人是否向某公司提供了反擔(dān)保。原因，分析其合理性以及可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)。具體調(diào)查內(nèi)容如下：、要求某公司提供某公司為其他人對(duì)外提供保證的情況說明，包括保證的金額、債務(wù)人(被保證人)名稱、債權(quán)人名稱、債務(wù)人(被保證人)履行債務(wù)情況。、要求提供主債務(wù)合同、保證合同、協(xié)議或者其他保證文件，并審查其保證行為和保證合同是否存在可能被認(rèn)定無效的情況。、應(yīng)當(dāng)審查確認(rèn)某公司承擔(dān)保證責(zé)任的方式和責(zé)任范圍。、審查確認(rèn)某公司提供的保證期限是否已經(jīng)屆滿，某公司的保證責(zé)任是否已經(jīng)解除或㈡、抵押、要求某公司提供以財(cái)產(chǎn)抵押為自身債務(wù)或其他人債務(wù)提供抵押的情況說明，包括抵押的財(cái)產(chǎn)、抵押權(quán)人名稱、債務(wù)人名稱、債務(wù)金額、抵押權(quán)行使的條件和期限。、要求提供主債務(wù)合同、抵押合同、協(xié)議或者其他抵押文件；審查其是否已經(jīng)在抵押登記機(jī)關(guān)辦理了抵押登記。對(duì)于法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記的抵押合同，在登記后才生效。、應(yīng)當(dāng)通過有關(guān)文件對(duì)有關(guān)文件的審查，確認(rèn)抵押權(quán)的期限是否已經(jīng)屆滿，抵押權(quán)是否已經(jīng)消滅。㈢、質(zhì)押、要求某公司提供質(zhì)押的情況說明，包括質(zhì)押的動(dòng)產(chǎn)和權(quán)利、質(zhì)權(quán)人名稱、債務(wù)人名、要求提供主債務(wù)合同、質(zhì)押合同、協(xié)議或者其他質(zhì)押文件；審查其是否已經(jīng)在質(zhì)押登記機(jī)關(guān)辦理了質(zhì)押登記。對(duì)于法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理質(zhì)押登記的質(zhì)押合同，在登記后才生效。、應(yīng)當(dāng)通過有關(guān)文件對(duì)有關(guān)文件的審查，確認(rèn)質(zhì)押權(quán)的期限是否已經(jīng)屆滿，質(zhì)押權(quán)是否已經(jīng)消滅。十、重大合同對(duì)合同的審查并不是作為一個(gè)孤立的環(huán)節(jié)進(jìn)行的，而應(yīng)貫穿對(duì)某公司各方面情況的調(diào)查和方式如下：合同對(duì)方、合同性質(zhì)、合同履行情況等。、在此基礎(chǔ)上，對(duì)于重大合同，應(yīng)當(dāng)要求對(duì)方提供合同文本。一般而言，主要審查如⑴、借貸、委托經(jīng)營、委托理財(cái)、贈(zèng)與、承包、資產(chǎn)的收購、出售、租賃、知識(shí)產(chǎn)權(quán)的、抵押、質(zhì)押、保證等擔(dān)保合同；、公司與關(guān)聯(lián)人之間的任何合同；⑷、可能對(duì)公司的資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益和經(jīng)營成果產(chǎn)生重大影響的合同；十一、爭議和行政處罰情況、某公司存在的訴訟(或仲裁)的情況說明，包括所有正在進(jìn)行的訴訟和判決(或裁求其提供與此相關(guān)的文件和資料，如：裁判書、執(zhí)行裁定等；、有關(guān)行政處罰的情況說明，包括行使行政處罰權(quán)的機(jī)關(guān)、處罰理由、處罰結(jié)果、對(duì)、某公司是否存在上述訴訟、仲裁或者行政處罰導(dǎo)致其財(cái)產(chǎn)被有關(guān)機(jī)關(guān)采取查封、凍法律文書。十二、保險(xiǎn)價(jià)值產(chǎn)生較大影響，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)調(diào)查其是否為其享有所有權(quán)的資產(chǎn)辦理了保險(xiǎn)。十三、員工應(yīng)當(dāng)首先要求某公司對(duì)某公司員工的情況作出書面說明，說明應(yīng)當(dāng)主要包括員工總數(shù)、、首先應(yīng)當(dāng)審查勞動(dòng)合同的簽訂情況。如果員工人數(shù)較少，可以對(duì)全部的勞動(dòng)合同進(jìn)同的簽訂情況作出陳述與保證。以判斷上述勞動(dòng)糾紛可能對(duì)某公司及其價(jià)值造成的不利影響和產(chǎn)生的責(zé)任。對(duì)于勞動(dòng)糾紛情況的調(diào)查，也可以和某公司其他訴