鄭州某項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣提案

XX項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣提案

北京XX房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司市場(chǎng)輯XX

路XX路

中中州大道北環(huán)路

東風(fēng)渠XX園XX鎮(zhèn)省民族中等專業(yè)學(xué)校純水岸度假酒店文文XXXXX工業(yè)學(xué)校文華北水院47中文森國(guó)家林公園省文學(xué)院文本案省電視臺(tái)汽車(chē)北站汽車(chē)配件大世界經(jīng)三路XX路路XX莊XXX社區(qū)家合萬(wàn)世XX大酒店建設(shè)銀行交通銀行XXX家世紀(jì)聯(lián)華丹尼斯華北水利學(xué)校文汽車(chē)配件市場(chǎng)交通銀行我們所處的位置區(qū)域投放總量本次調(diào)查區(qū)域內(nèi)在售樓盤(pán)供應(yīng)量共達(dá)78.1萬(wàn)平方米，在售住房將近4200套。早幾年，北區(qū)尤其是花園北路以北和以東地區(qū)很荒涼，主要為一些都市村莊分布，107國(guó)道作為外環(huán)線，交通污染比較嚴(yán)重。隨著21世紀(jì)拉開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的帷幕，北區(qū)沿北環(huán)路、花園北路的汽車(chē)、蔬菜、飼料等幾大專業(yè)市場(chǎng)的建立，緊接著鄭州市政府提出城市東移北擴(kuò)的發(fā)展戰(zhàn)略等等，都促進(jìn)了本地塊所處區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。如今本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)成熟，區(qū)域內(nèi)分布著鑫苑名家、21世紀(jì)社區(qū)、家和萬(wàn)世、漢飛城市公園、鹿崗小鎮(zhèn)等知名的中高檔樓盤(pán)，這在一定程度上提升了本區(qū)域居住層次和質(zhì)量。國(guó)家XX公園為本區(qū)域居住自然環(huán)境改善提供了有力保障，成為個(gè)樓盤(pán)推廣中爭(zhēng)相宣傳的賣(mài)點(diǎn)；鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)、107國(guó)道調(diào)整為中州景觀大道為區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)增添了巨大活力。區(qū)域物業(yè)形態(tài)分析

經(jīng)過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)本區(qū)域物業(yè)類型為三種，分別是多層、小高層和別墅，小高層和別墅是本區(qū)域物業(yè)分布的兩大亮點(diǎn)和特色，對(duì)本地快物業(yè)形態(tài)開(kāi)發(fā)具有很強(qiáng)的參考價(jià)值。

本區(qū)域產(chǎn)品以小高層、高層和別墅為主，多層體量所占比重相對(duì)較小，小高層和別墅在本區(qū)域內(nèi)的大量出現(xiàn)，說(shuō)明此區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展已相當(dāng)成熟，形成了比較成熟的高尚生活氛圍。

區(qū)域樓市戶型配比分析分析:三房占60%；兩房占14%；四房占14%，復(fù)式占5%,其中小戶型占3%。中小戶型的三室、兩房是多層市場(chǎng)的主力戶型。周邊多層項(xiàng)目主要為21世紀(jì)、城市公園和錦繡匯城，三房和兩房面積都比較偏小，相反德億時(shí)代城三房面積就高達(dá)130—168平米，又加上精裝修促使單價(jià)提高，為銷(xiāo)售造成了很大的抗性。因此，建議本案多層戶型設(shè)計(jì)面積不宜過(guò)大，應(yīng)以比較精致三房和兩房為主。區(qū)域主力戶型為三房，其次是四房戶型，以上兩種戶型加共占總戶型配比的73%，五房和復(fù)式就占23%（金成國(guó)際廣場(chǎng)五房就高達(dá)46.7%）。金成國(guó)際廣場(chǎng)的五房主要以商住為主，并且和綠洲銀郡、鑫苑名家、達(dá)觀369都把目標(biāo)客戶定位于具有很強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力量的城市中堅(jiān)。而城市公園則以120平米的三房和90平米的兩房為主，以區(qū)別于北區(qū)高層市場(chǎng)大三房和四房的主流戶型供應(yīng)，取得了不菲的市場(chǎng)業(yè)績(jī)，相反達(dá)觀369的四房小首相對(duì)遲緩。因?yàn)楦邔哟笕亢退姆靠們r(jià)與別墅價(jià)格比較接近，而市場(chǎng)目標(biāo)客戶更青睞于別墅，比如家和萬(wàn)世、鹿崗小鎮(zhèn)等，而城市公園高層小戶型則打了擦邊球。小高層項(xiàng)目戶型配比主力戶型面積分析調(diào)查顯示:湖適三房主力面積103、141平方米，兩房主力面積75平方米。城市公園三房面積控制在117平方——125平方米，兩房90左右平方米。達(dá)觀369總體戶型面積偏大，總價(jià)較高，緊鄰107國(guó)道，目前居住噪音較大等阻礙了產(chǎn)品銷(xiāo)售。樓中樓是21世紀(jì)產(chǎn)品創(chuàng)新的一大表現(xiàn)，75平米享受115平米的立體空間，雖然單價(jià)較高，但總價(jià)較低，比較受市場(chǎng)歡迎。德億時(shí)代城因面積偏大、總價(jià)偏高和精裝修等因素銷(xiāo)售遲緩。調(diào)查顯示：本項(xiàng)目所在區(qū)域小高層、高層戶型及面積存在同質(zhì)化現(xiàn)象，面積普遍偏大，尤其在北環(huán)路以北市場(chǎng)接受度較低。區(qū)域樓市價(jià)格分析

本區(qū)域內(nèi)高層項(xiàng)目平均單價(jià)在3100元/m2左右。同時(shí)本區(qū)域內(nèi)多層價(jià)格參差不齊，相差懸殊較大。如國(guó)際銀河灣的單價(jià)為3300元/m2。戶均總價(jià)分析圖表顯示：除了別墅和經(jīng)三路高層項(xiàng)目總價(jià)在40萬(wàn)以上，其它多層項(xiàng)目總價(jià)都控制在30萬(wàn)以下，21世紀(jì)的樓中樓總價(jià)最低，湖適、錦繡匯城和城市公園價(jià)格相差不大。通過(guò)數(shù)據(jù)分析各樓盤(pán)性價(jià)比：湖適具有景觀、社區(qū)規(guī)模、開(kāi)發(fā)商品牌等諸多優(yōu)勢(shì)；城市公園具有景觀和精裝修優(yōu)勢(shì)；而錦繡匯城相比較前兩樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)不明顯，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于弱勢(shì)。兩房總價(jià)分布在１8萬(wàn)—２２萬(wàn)之間.區(qū)域樓市綜綜合分析物業(yè)形態(tài)豐豐富樓市價(jià)格整整體水平偏偏高大盤(pán)云集區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激激烈地塊核心價(jià)價(jià)值環(huán)境優(yōu)勢(shì)——鄭州國(guó)家XX公園、、北區(qū)生態(tài)態(tài)園區(qū)交通優(yōu)勢(shì)——中州大道、、鄭花路、、北環(huán)快速速路黃金三三角區(qū)景觀優(yōu)勢(shì)——中州景觀大大道規(guī)模優(yōu)勢(shì)——占地68254m2,建筑面積積226100m2。區(qū)位優(yōu)勢(shì)——鄭州最具發(fā)發(fā)展?jié)摿^(qū)區(qū)域我們所面臨臨的嚴(yán)峻形形勢(shì)之一交通不便本宗地處于于107國(guó)道、鄭花花路、北環(huán)環(huán)快速路圍圍合的三角角形區(qū)域內(nèi)內(nèi)，北邊西西邊是21世紀(jì)社區(qū)，，南臨都市市村莊桑園園，東臨107國(guó)道。目前前本案直達(dá)達(dá)市區(qū)的公公交車(chē)僅有有39路公交車(chē)和和兩條通往往鄉(xiāng)鎮(zhèn)的小小公交。本案的主要要出入口有有兩個(gè)：一個(gè)位于桑桑園村與21世紀(jì)交接處處的西出口口，但都市市村莊的人人文環(huán)境以以及此處無(wú)無(wú)市政規(guī)劃劃的主要干干道，對(duì)本本案的形象象提升有嚴(yán)嚴(yán)重影響。。另外一個(gè)出出口位于107國(guó)道，但107國(guó)道目前的的交通功能能不僅僅是是市內(nèi)交通通,還承擔(dān)了大大量過(guò)境車(chē)車(chē)輛的通行行,噪音污染嚴(yán)嚴(yán)重,存在安全隱隱患，通行行功能不足足。人文環(huán)境差差本案屬城市市郊區(qū)，且且南臨都市市村莊桑園園，東有107國(guó)道的阻隔，整整個(gè)區(qū)域相對(duì)偏偏避，人文環(huán)境境差。我們所面臨的嚴(yán)嚴(yán)峻形勢(shì)之二我們所面臨的嚴(yán)嚴(yán)峻形勢(shì)之三周邊配套本案屬城市郊區(qū)區(qū)，目前周邊市政配套嚴(yán)嚴(yán)重不足，如商商業(yè)、金融、娛娛樂(lè)等配套基本本上是空白，對(duì)對(duì)于現(xiàn)代都市生生活來(lái)講，配套套資源短缺，這這也是本案銷(xiāo)售售中最大抗性所所在。我們所面臨的嚴(yán)嚴(yán)峻形勢(shì)之四區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈與本案相臨的在在售項(xiàng)目不多，，僅有21世紀(jì)紀(jì)社區(qū)的最后一一期——達(dá)觀369。但是，，比本案更靠近近市區(qū)的北環(huán)、、鄭花路兩側(cè)卻卻聚集大量的樓樓盤(pán)，而且這些些樓盤(pán)從物業(yè)形形態(tài)、品質(zhì)、規(guī)規(guī)模上，都代表表著目前鄭州的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水水平,這對(duì)于本本案存在嚴(yán)重威威脅。沙門(mén)路東風(fēng)路

中州大道北環(huán)路

東風(fēng)渠本案經(jīng)三路花園路家合萬(wàn)世達(dá)觀36921世紀(jì)社區(qū)中享都市花園鑫苑名家泰宏項(xiàng)目恒升家園農(nóng)業(yè)路

森國(guó)家林公園水云華府恒升家園國(guó)基路東風(fēng)路

中州大道

北環(huán)路

東風(fēng)渠本案經(jīng)三路花園路家合萬(wàn)世達(dá)觀36921世紀(jì)社區(qū)中享都市花園鑫苑名家泰宏項(xiàng)目恒升府邸錦繡匯城農(nóng)業(yè)路

森國(guó)家林公園水云華府綠洲銀郡漢風(fēng)城市公園德億時(shí)代城太極項(xiàng)目純翠領(lǐng)域我們需要解決的的問(wèn)題1、如何快速提提高本案產(chǎn)品的的知名度、美譽(yù)譽(yù)度、進(jìn)一步提提高客戶忠誠(chéng)度度，從而提升企企業(yè)形象，塑造造企業(yè)品牌？2、如何在眾多多高品質(zhì)樓盤(pán)中中體現(xiàn)自己的差差異化，使之脫脫穎而出，超然然出群？3、如何規(guī)避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目利潤(rùn)的最大化化？主題篇國(guó)家林業(yè)局公布布，截止目前，，中國(guó)XX面積積1.75億公公頃，XX覆蓋蓋率18.21%。同期，中國(guó)XX覆蓋率僅相當(dāng)當(dāng)于世界平均水水平的61.52%，居世界界130位；人人均XX面積1.132公頃頃，不到世界平平均水平的1/4，居世界134位。鄭州，一個(gè)北方方內(nèi)陸城市，綠綠色對(duì)于我們是是何等彌足珍貴貴。然而，在我們的的身邊，樹(shù)木在在減少，環(huán)境在在惡化，XX在在微縮。對(duì)于綠綠色，人們充滿滿渴望……曾幾何時(shí)，我們們?cè)诖猴L(fēng)里沐浴浴著陽(yáng)光、夏日日中諦聽(tīng)蟬鳴、、秋日撥弄蓮蓬蓬、冬日里嬉玩玩瑞雪……而如今，住在鋼鋼筋水泥叢中，，住在鐵籠子里里，才發(fā)現(xiàn)“遠(yuǎn)遠(yuǎn)離繁塵，走近近自然”卻成了了一種奢求。對(duì)于今天的購(gòu)房房者而言，購(gòu)房房的目的已不僅僅僅是有一個(gè)能能夠摭風(fēng)擋雨的的處所。們們購(gòu)購(gòu)買(mǎi)的是一種享享受生活的方式式，房的概念絕絕不再僅限于四四面墻和一個(gè)屋屋頂，他們更多多的把目光投向向了窗外，希望望擁有花香鳥(niǎo)語(yǔ)語(yǔ)、云淡風(fēng)清。。對(duì)此，我們提出出本案主題定位位：打造：XX唯一XX社社區(qū)推廣名建議根據(jù)本項(xiàng)目的主主題定位，建議議本項(xiàng)目的推廣廣名為：XX·XXX“XX”：以XX相臨，與與XX為鄰；花溪：貴州一地名，地地處珠江水系與與長(zhǎng)江水系的分分水嶺；這里，，有參天的XX，清清的溪水水，這里，是真真正的純生態(tài)景景觀，人居的天天堂。涓涓細(xì)水而為溪溪、映XXX而而為花溪。水：“有山則名，有有水則靈”，社社區(qū)中加入了水水的元素，才有有生機(jī)，才會(huì)充充滿靈性。XX.XXX切合本案主題環(huán)環(huán)境，營(yíng)造出一一幅XX、綠地地、XX、溪溪流的人居美境境。案名釋義參考案名:XX·XX苑XX·XXX核心戰(zhàn)略——景景觀景觀是本案的““心臟”以景觀來(lái)凝集整整個(gè)社區(qū)的精華華以景觀打造精品品社區(qū)以景觀升華產(chǎn)品品形象以景觀成就企業(yè)業(yè)品牌核心攻擊點(diǎn)之一一——XX第一XX社區(qū)以獨(dú)特的景觀魅魅力打造社區(qū)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力核心攻擊點(diǎn)之二二——景觀設(shè)計(jì)計(jì)升華月月花綻放季季季果飄香在小區(qū)主題園林林綠化中，引入入四季果香花開(kāi)開(kāi)的概念。根據(jù)據(jù)季節(jié)的不同，，種植不同的花花草、果樹(shù)，讓讓小區(qū)中月月有花開(kāi)，季季季有果香：一月梅花二月杏花三月桃花四月牡丹五月石榴六月荷花七月蜀葵八月桂花九月菊花十月木芙蓉十一月山茶十二月水仙“反璞歸真，回回歸自然”對(duì)于于生活在現(xiàn)代都都市的人們來(lái)說(shuō)說(shuō)，已是可望而而不可及的理想想。在小區(qū)的環(huán)境設(shè)設(shè)置上，選擇每每個(gè)月每個(gè)季節(jié)節(jié)有代表性的花花草、果樹(shù)，，讓生活在社區(qū)區(qū)中的人們天天天聞到花的香味味，天天享受豐豐收的希望；讓讓人們重返大自自然的懷抱，體體驗(yàn)田園式的生生態(tài)生活，讓?xiě)賾倥f的心緒，成成為一種復(fù)古的的時(shí)尚，從而提提升社區(qū)生活的的全新概念。核心攻擊點(diǎn)之三三——景觀橋把XX“領(lǐng)”到家中來(lái)建中州大道過(guò)街景觀橋中州大道阻隔功能挖掘命名權(quán)公益性廣告收益知名度美譽(yù)度XX公園零距離生態(tài)社區(qū)主題核心攻擊點(diǎn)之四四——打造“小小XX”在小區(qū)四周以及及第二景觀大道道上，種植成年年樹(shù)木，將小區(qū)區(qū)圍合成一個(gè)被被樹(shù)木環(huán)抱的““小XX”；小區(qū)內(nèi)花木及果果樹(shù)形成主題景景觀。在小區(qū)東出口至至景觀橋處，打打造社區(qū)外的林林蔭小道，將社社區(qū)人們走出去去，把XX領(lǐng)回回家。產(chǎn)品輯品質(zhì)形象定位這里是城市進(jìn)化的方方向；在XX大大地、XXX岸岸、鄭州CBD的旁邊，有一一塊60000余平方米的土土地，這里天高高云淡、陽(yáng)光充充足，綠樹(shù)草地地環(huán)繞之間，簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔流暢的建筑筑群落有致地排排列。這里是科技的王王國(guó)最先進(jìn)的技術(shù)與與最現(xiàn)代的技能能被廣泛運(yùn)用，，智能與網(wǎng)絡(luò)的的同時(shí)呵護(hù)，輕輕松造就簡(jiǎn)單生生活的快樂(lè)。這里是溫情的社社區(qū)交流與關(guān)懷成為為永恒的主題，，完美擁有大家家庭互扶相助的的感觸這里是獨(dú)一無(wú)二的精神神家園，東北板板塊耀眼明珠??！建筑風(fēng)格定位現(xiàn)代建筑藝術(shù)的的完美展現(xiàn)——現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔潔、明亮、流暢暢規(guī)劃總則XX社區(qū)——XXX社區(qū)規(guī)劃理念:用大社區(qū)理念鍛鍛造有機(jī)的XX第一XX社區(qū)區(qū)——XXX社區(qū)XXX社區(qū)E-ECOCITY生態(tài)城市V-VISION景觀I-INTELLIGENCEANDABILITY智能W-WEB網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃元素排列V——VISION景觀觀。美麗的風(fēng)景，當(dāng)當(dāng)然是現(xiàn)代住宅宅設(shè)計(jì)中不可缺缺少的條件之一一。但我們必須須因循居住心態(tài)態(tài)，營(yíng)造個(gè)性鮮鮮活的差異化特特征，才能脫穎穎而出產(chǎn)生產(chǎn)品品的唯一性。I——INTELLIGENCEANDABILITY智智能。智能化的社區(qū)服服務(wù)，是每一個(gè)個(gè)新建小區(qū)的必必備設(shè)施。系統(tǒng)統(tǒng)的智能化管理理，是解除業(yè)主主基本生活要求求的根本。E——ECOCITY生生態(tài)城市。生態(tài)環(huán)境是當(dāng)前前世界各國(guó)最為為關(guān)心的問(wèn)題之之一，它直接關(guān)關(guān)系到生活的質(zhì)質(zhì)量。成熟的社社區(qū)環(huán)境、合理理的生態(tài)環(huán)境，，是城市生活的的雙重保障。W——WEB網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。數(shù)碼科技，網(wǎng)絡(luò)絡(luò)時(shí)代，有心創(chuàng)創(chuàng)造，無(wú)心變遷遷。寬帶接入，，是數(shù)碼的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)；是新的人際際網(wǎng)絡(luò)。XXX的四大組組成部分確定了了社區(qū)不是單純純的“空間住宅宅”，而是融居居住、生態(tài)、科科技于一體的綜綜合型景觀住宅宅。在這里，社區(qū)本本身應(yīng)該被理解解為一種生機(jī)勃勃勃的有機(jī)體。。在現(xiàn)代生活中中，飽受了社區(qū)區(qū)冷漠、深刻體體會(huì)了孤獨(dú)情緒緒的人們正可以以從溫暖的社區(qū)區(qū)中汲取勇氣和和力量，尋得心心靈的守護(hù)?！傲Ⅲw花園”概概念提出“立體花花園”概念，將將花園從地面沿沿著人們的活動(dòng)動(dòng)路線引入住宅宅入口、公共走走廊、分戶入口口直至每戶的陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)。使人們?cè)谠谌粘Ｉ畹拿棵總€(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上上都能夠接觸到到自然，環(huán)境不不再只是一片綠綠地，而是一個(gè)個(gè)連續(xù)的系統(tǒng)。。生態(tài)住宅與自自然景觀相融合合，與社會(huì)文化化相融合。景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)三維立體景觀規(guī)規(guī)劃：第一維三維立體景觀小區(qū)平面綠化小區(qū)內(nèi)主題景觀、、樓間綠化等第二維立體綠化小區(qū)樓頂、臨街裙裙房上面綠化第三維空間綠化小區(qū)四周綠化與XX公園、中州大大道景觀綠化有機(jī)結(jié)合合、對(duì)接平面布局以地塊自身所具有有的先天條件出發(fā)發(fā)，結(jié)合項(xiàng)目作為為XXX社區(qū)的整整體規(guī)劃定位思路路，在社區(qū)住宅的的形態(tài)上，以多種種形態(tài)住宅相結(jié)合合，運(yùn)用多種建筑筑元素精細(xì)組合的的方式進(jìn)行規(guī)劃，，其中包含多層、、小高層、高層等等各類，大體以如如下分布進(jìn)行：根據(jù)整體開(kāi)發(fā)需求求及配合小區(qū)景觀觀為主題的概念，，本小區(qū)西邊部分分建多層，以配合合低價(jià)入市，引起起市場(chǎng)關(guān)注；中間間部分分布成板式式小高層，進(jìn)一步步提升項(xiàng)目形象、、品質(zhì)；臨中州大大道部分做點(diǎn)式小小高層或高層，以以樹(shù)立社區(qū)形象，，同時(shí)與規(guī)劃中的的鄭東新區(qū)相互應(yīng)應(yīng)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值值。小區(qū)中間臨道路部部分建對(duì)外開(kāi)放的的底商，一為提高高利潤(rùn)，另外也為為社區(qū)配套建設(shè)提提供處所。道路規(guī)劃1）動(dòng)線組織社區(qū)道路分布在總總體布局上，應(yīng)以以提高樓盤(pán)的品質(zhì)質(zhì)及增加單元賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)為原則。在路線線的組織上，應(yīng)盡盡量考慮沿線的景景觀優(yōu)勢(shì)，甚至做做到移步換景的效效果。在社區(qū)各個(gè)個(gè)街坊的內(nèi)部動(dòng)線線上，可結(jié)合住宅宅建筑自身的風(fēng)格格定位，進(jìn)行各自自獨(dú)具特色的規(guī)劃劃組織。如：將銜接中州大大道（第一景觀大大道）的社區(qū)大道道，定位成“第二二景觀大道”。2）材質(zhì)選擇社區(qū)道路在提供人人們交通便利的同同時(shí)，也正逐漸成成為社區(qū)品質(zhì)及文文化特色的表現(xiàn)方方式。在本項(xiàng)目的的道路規(guī)劃上，可可針對(duì)不同道路的的功能，不僅在材材料選擇、道路面面積上加以區(qū)分，，亦可通過(guò)選擇不不同的色彩運(yùn)用，，來(lái)達(dá)到豐富社區(qū)區(qū)視覺(jué)感官的效果果。景觀分布景觀規(guī)劃是提升樓樓盤(pán)附加值的重要要手段?？紤]到本本項(xiàng)目在整個(gè)推廣廣過(guò)程中所需要的的賣(mài)點(diǎn)烘托，因此此在景觀規(guī)劃上，，力求兼顧各期推推廣的需要，同時(shí)時(shí)盡量保證各單元元的居住景觀效果果。另外采用各類類景觀的藝術(shù)表現(xiàn)現(xiàn)手法，來(lái)達(dá)到豐豐富社區(qū)景觀內(nèi)涵涵的目的?？紤]到社區(qū)內(nèi)分布布有較多的公建配配套設(shè)施，在設(shè)施施建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)上，不僅因考慮慮到建筑自身所具具有的使用功能，，還因兼顧其建筑筑設(shè)計(jì)所具有的景景觀觀賞價(jià)值。在在滿足人們生活需需求的同時(shí)，也將將為樓盤(pán)在推廣中中增添視覺(jué)色彩。。景觀設(shè)計(jì)突破點(diǎn)營(yíng)造社區(qū)“小XX、花、果、溪水水、小品”節(jié)點(diǎn)借勢(shì)鄭州國(guó)家XX公園,將大XX的概念引入社區(qū)區(qū)。在小區(qū)四周及小區(qū)區(qū)中間道路旁種置置樹(shù)木，將整個(gè)社社區(qū)用綠色的圍幔幔，圍合起來(lái)，整整個(gè)社區(qū)像鑲嵌在在綠洲中的城堡，，同時(shí)與一路之隔隔的XX公園有機(jī)機(jī)結(jié)合起來(lái)，形成成大XX旁的“小小XX”?；?、果木、溪水水、小品等交相輝輝映。XX唯一性。即：XX·XXX（主題景觀觀內(nèi)涵）產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的景觀觀配合小區(qū)住宅設(shè)計(jì)中要要充分考慮景觀在在社區(qū)中的作用。。例如：在小區(qū)整體布局中中考慮中心景觀與與樓前綠化的搭配配，做有戶戶有景景、移步換景；在戶型設(shè)計(jì)中考慮慮飄窗及弧形陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，2700景觀視角，可以俯俯視東邊千畝XX、鄭東新區(qū)美麗麗的城市天際線；；在臨107國(guó)道部部分高層或小高層層項(xiàng)目設(shè)觀景電梯梯，出入之間，盡盡攬城市風(fēng)景。開(kāi)發(fā)節(jié)奏鑒于本案體量較大大，目前城市功能能配不齊，為化解解開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，適合合分期開(kāi)發(fā)，逐級(jí)級(jí)推進(jìn)。建議：共分四期開(kāi)發(fā)：1、一期小區(qū)多層層項(xiàng)目，以高姿態(tài)態(tài)、低價(jià)位入市，，吸引客戶眼球；；2、二期開(kāi)發(fā)小區(qū)區(qū)北半部分小高層層項(xiàng)目，同時(shí)開(kāi)始始配套設(shè)施建設(shè)，，利用社區(qū)品質(zhì)質(zhì)、景觀提升品質(zhì)質(zhì)感；3、三期小區(qū)南半半部分小高層項(xiàng)目目，塑造企業(yè)品牌牌；4、四期臨107國(guó)道高層項(xiàng)目，，綜合社區(qū)形象體體現(xiàn)，企業(yè)品牌提提升。配套規(guī)劃如何保證整個(gè)社區(qū)區(qū)的品位，讓這將將22萬(wàn)余平方米米的土地發(fā)揮最大大的經(jīng)濟(jì)效益及社社會(huì)價(jià)值，公建配配套的安排起了較較為關(guān)鍵性的作用用。同時(shí)，本案周邊配配套嚴(yán)重不足，完完善的社區(qū)配套在在滿足人們生活需需求的同時(shí)，對(duì)提提升小區(qū)品質(zhì)，促促進(jìn)銷(xiāo)售起到關(guān)鍵鍵作用。建議社區(qū)區(qū)公建配套：綜合會(huì)所：商務(wù)中中心、綜合健身房房、復(fù)印商業(yè)：超市、美容容美發(fā)、干洗、快快餐店、茶座、家家政服務(wù)教育：幼兒園、小小學(xué)、社區(qū)圖書(shū)館館娛樂(lè)：兒童樂(lè)園、、老人活動(dòng)中心其它：ATM自動(dòng)動(dòng)取款機(jī)、郵政信信箱營(yíng)銷(xiāo)輯當(dāng)前營(yíng)銷(xiāo)面臨:2004年，房地地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)歷盡盡甘苦，走到了一一片這樣的天地：：宏觀市場(chǎng)狀況：經(jīng)歷了從住宅樓宇宇開(kāi)發(fā)——住宅小小區(qū)開(kāi)發(fā)——大規(guī)規(guī)模住區(qū)開(kāi)發(fā)這樣樣一個(gè)過(guò)程，目前前，小區(qū)建筑面積積有進(jìn)一步擴(kuò)大的的傾向，大盤(pán)與復(fù)復(fù)合型社區(qū)成為市市場(chǎng)持續(xù)關(guān)注的熱熱點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商狀況：從單純追求利潤(rùn)發(fā)發(fā)展到現(xiàn)在注意品品牌的樹(shù)立與積累累；從追求短期利利潤(rùn)到現(xiàn)在的追求求長(zhǎng)期利潤(rùn)。消費(fèi)者需求：對(duì)房型、環(huán)境、配配套、物業(yè)的全面面要求越來(lái)越苛刻刻，由選擇物質(zhì)環(huán)環(huán)境轉(zhuǎn)向選擇精神神家園。競(jìng)爭(zhēng)狀況：房地產(chǎn)供應(yīng)放量，，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。。只有把握市場(chǎng)動(dòng)動(dòng)態(tài)、洞察消費(fèi)傾傾向，才能決勝千千里。專業(yè)思維整合項(xiàng)目目?jī)?yōu)勢(shì)以專業(yè)思維整合項(xiàng)項(xiàng)目的全部?jī)?yōu)勢(shì)并并給予充分的升華華提煉之后，賦予予它獨(dú)特、鮮明的的形象，必將在營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣中發(fā)揮事事半功倍的效果。主題推廣策略推廣主線：XX景觀生態(tài)社區(qū)生活鄭州國(guó)家森林公園三維立體景觀郊區(qū)、適合人居心靈的歸屬地反璞歸真，懷舊情結(jié)推廣的精神內(nèi)涵及及路線推廣精神內(nèi)涵及路線支撐點(diǎn)凝集點(diǎn)切入點(diǎn)擴(kuò)充點(diǎn)升華點(diǎn)社區(qū)概念視覺(jué)景觀智能化設(shè)施生態(tài)城市本案市場(chǎng)影響力支撐點(diǎn)——社區(qū)概概念現(xiàn)代社會(huì)演進(jìn)的過(guò)過(guò)程就是從“社區(qū)區(qū)”向“社會(huì)”的的進(jìn)化?，F(xiàn)代社社會(huì)秩序混亂，，人情冷漠，失去去了關(guān)系親近、富富有傳統(tǒng)和人情味味的社區(qū)特質(zhì)。為為了改善人與人的的關(guān)系，應(yīng)該重建建社區(qū)的氣氛與環(huán)環(huán)境。社區(qū)是可持續(xù)性的的，是可持續(xù)多代代，在環(huán)境、社會(huì)會(huì)和經(jīng)濟(jì)方面保保持全面健康和和穩(wěn)定的社區(qū)。社社區(qū)能夠培育出一一種社區(qū)感，增強(qiáng)強(qiáng)個(gè)人和組織對(duì)社社區(qū)的歸屬感、價(jià)價(jià)值感和關(guān)聯(lián)感。。切入點(diǎn)——視覺(jué)景景觀VISION視覺(jué)的豐富與多元元的空間營(yíng)造了品品質(zhì)社區(qū)；眼睛是心靈的窗口口，人們相信自己己的眼睛，并且用用它去發(fā)現(xiàn)一切美美麗的事物，用眼眼睛去尋找可以讓讓自己的心靈得到到愉悅的事物。人人們對(duì)樓盤(pán)的最直直觀的印象來(lái)源于于視覺(jué)，因此把視視覺(jué)作為宣傳的切切入點(diǎn)能夠恰到好好處地把包裝過(guò)的的樓盤(pán)形象完整地地烘托出來(lái)，使周周期較長(zhǎng)的項(xiàng)目在在市場(chǎng)上取得統(tǒng)一一而持續(xù)的形象。。買(mǎi)房就是買(mǎi)空間，，但是本案的空間概念卻卻是多元的。四維空間第一空間以戶型代表的室內(nèi)空間合理的布局、恰當(dāng)?shù)拿娣e控制以及別出心裁的創(chuàng)造滿足了生活的基本需要，提升了生活的品質(zhì)，是項(xiàng)目贏得市場(chǎng)的基本第二空間以園林、綠化為代表的社區(qū)景觀。對(duì)基地自然狀況的研究和利用，對(duì)空間關(guān)系的處理和發(fā)揮，與居住區(qū)整體風(fēng)格的融合和協(xié)調(diào)。由風(fēng)格與功能兩大要素組成，典型悅?cè)说脑O(shè)計(jì)加上周到細(xì)致的功能配備能夠極大提高項(xiàng)目品質(zhì)第三空間目光所及的社區(qū)外的景觀就是社區(qū)外的“景觀空間”，推開(kāi)窗戶，放眼遠(yuǎn)望，所見(jiàn)到的景致。而本案有開(kāi)闊地貌，廣袤優(yōu)越的環(huán)境使居住的第三空間獨(dú)具競(jìng)爭(zhēng)力。第四空間居住環(huán)境中的心理體驗(yàn)第四空間的優(yōu)越與否成為激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中決勝的關(guān)鍵性因素，社區(qū)概念所帶來(lái)的歸屬感與精神家園的感受是本案獨(dú)特的有競(jìng)爭(zhēng)力的部分?jǐn)U充點(diǎn)——智能化化設(shè)施根據(jù)我國(guó)建設(shè)部的的要求，二十一世世紀(jì)商品住宅的建建設(shè)方向是——““智能化”。人們對(duì)“家”的概概念也有了新的詮詮釋，對(duì)于居住環(huán)環(huán)境的安全性、舒舒適性、功能性要要求也越來(lái)越高，，住宅已經(jīng)不在只只是向居住者提供供吃住的場(chǎng)所，而而是朝著文化教育育、家庭辦公、休休閑娛樂(lè)、社交以以及享受全方位服服務(wù)的方向發(fā)展。。升華點(diǎn)——生態(tài)態(tài)城市ECOCITY生態(tài)是一種境界，，是本案的精神人與居住，從根本本上講就是要解決決人與自然、人與與人、人與社會(huì)、、人與現(xiàn)代生活方方式的關(guān)系。隨著著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和生生活水平的提高，，人們對(duì)住宅不再再只滿足遮風(fēng)避雨雨，而是開(kāi)始追求求舒適的環(huán)境、清清新的空氣、人性性化的設(shè)計(jì)、環(huán)保保健康的建筑材料料，與大自然完全全和諧的完美境界界。本案發(fā)展的目標(biāo)是是實(shí)現(xiàn)人與自然的的和諧，其中追求求自然系統(tǒng)和諧、、人與自然和諧。。生態(tài)城市將人與自自然，人與人的關(guān)關(guān)系重新協(xié)調(diào)，是是本案訴求的升華之之處。凝聚點(diǎn)——本案的的市場(chǎng)影響力住宅不僅僅代表居居住，當(dāng)住宅規(guī)模模形成社區(qū)后，也也代表一個(gè)新的時(shí)時(shí)代的經(jīng)濟(jì)、文化化與精神的聚集地地，其影響力與號(hào)號(hào)召力輻射強(qiáng)勁。。社區(qū)，是美好生活活的擴(kuò)展，是理想想居家的延伸，是是對(duì)新的生活方式式的永不落后的追追求。因?yàn)橛辛松鐓^(qū)，我我們找到了最適合合自己的居住環(huán)境境。因?yàn)橛辛松鐓^(qū)，我我們的新居煥發(fā)出出迷人的光彩！項(xiàng)目推廣操作原則：——以強(qiáng)勢(shì)的宣傳傳打開(kāi)本案的市場(chǎng)場(chǎng)知名度，產(chǎn)生持持久的品牌生命力力?！獞{借主題的階階段性變化充料樓樓盤(pán)的內(nèi)涵，不斷斷給樓盤(pán)注入活力力和生機(jī)。根據(jù)鄭州整體住宅宅消費(fèi)市場(chǎng)的需求求，分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)案的市場(chǎng)走向向案例，充分把握握當(dāng)前購(gòu)房者心態(tài)態(tài)的尺度，我們認(rèn)認(rèn)為，本案應(yīng)當(dāng)成成為東北版塊的又又一大亮點(diǎn)。由此，其推廣主線線為：XX·XXXXX第一XX社區(qū)區(qū)——XXX社區(qū)區(qū)以這一主線進(jìn)行本本案市場(chǎng)推廣的理理由是：1.社區(qū)，城城市的進(jìn)化方向當(dāng)冷漠和孤獨(dú)充斥斥了城市、人們失失去了方向、是社社區(qū)重新整合了支支離破碎的生活人人類，在一片荒漠漠中重建了精神的的家園，心理上的的歸屬感、價(jià)值感感，讓家的內(nèi)涵再再次拔云見(jiàn)日2.空間景觀觀，生活的烏托邦邦生活的空間不再局局現(xiàn)于幾房幾廳，，當(dāng)室內(nèi)、室外；；布局、綠化；物物態(tài)，心靈構(gòu)成了了互動(dòng)的四維時(shí)空空，生活才顯現(xiàn)出出暢然的滋味，關(guān)關(guān)于生活的理想也也在這里實(shí)現(xiàn)。3?？萍?，成就的的臺(tái)階將科學(xué)技術(shù)引入到到住宅產(chǎn)品的范疇疇、以先進(jìn)的科技技鑄造一座現(xiàn)代堡堡壘，是對(duì)“以人人為本”精神的提提升，是對(duì)人的智智慧的尊重，是對(duì)對(duì)生活質(zhì)量的一種種技術(shù)上的補(bǔ)充。。找到最現(xiàn)代、最完完備的智能化的系系統(tǒng)，將生活中的的許多瑣碎之事化化繁為簡(jiǎn)，科技解解除了我們的后顧顧之憂，最終成就就事業(yè)和生活的顛顛峰。4。生態(tài)，家的全全新體驗(yàn)生態(tài)的城市，生態(tài)態(tài)的社區(qū)、生態(tài)的的環(huán)境；人與自然然的和諧共存，是是環(huán)保的目標(biāo)，是是生態(tài)理想的平衡衡點(diǎn)。綠色的環(huán)境，親近近自然的生存地點(diǎn)點(diǎn)，保護(hù)自然、孕孕育自然的信念，，構(gòu)成一個(gè)可持續(xù)續(xù)發(fā)展的生存環(huán)境境，才是未來(lái)的安安家之道。營(yíng)銷(xiāo)策略借勢(shì)戰(zhàn)略造勢(shì)戰(zhàn)略劣勢(shì)化優(yōu)戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)化強(qiáng)戰(zhàn)略品牌戰(zhàn)略策略一——借勢(shì)策策略鄭州城市建設(shè)北移移東擴(kuò)鄭州的城市化進(jìn)程程在迅速的加快，，市政府提出的北北移東擴(kuò)戰(zhàn)略，加加快了鄭州市城市市整體框架的快速速發(fā)展，北區(qū)、東東區(qū)成了發(fā)展的重重點(diǎn)。而本案所處的位置置正處在城市東移移北擴(kuò)的中軸線上上，其發(fā)展?jié)摿χ蟛谎远?。黃河路農(nóng)業(yè)路風(fēng)路北移東擴(kuò)北移東擴(kuò)中州大道火車(chē)站金水路南陽(yáng)路文化路花園路紫荊山二七廣場(chǎng)國(guó)基路北環(huán)路東明路經(jīng)三路90年代以前90年代2002年2004年200？年200？年2004年?yáng)|本案策略二——造勢(shì)策策略VS第一景觀大道第二景觀大道國(guó)家鄭州XX公園小區(qū)中間主干道及小區(qū)四周綠化VS大XX小XX國(guó)家鄭州XX公園社區(qū)景觀AB策略三——劣勢(shì)化化優(yōu)策略劣勢(shì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)107國(guó)道周邊配套不全距市區(qū)距離遠(yuǎn)新107國(guó)道東移，現(xiàn)107國(guó)道改造中州大道——景觀大道增加小區(qū)內(nèi)部配套完善社區(qū)功能增加小區(qū)賣(mài)點(diǎn)推崇生態(tài)居住理念居住郊區(qū)化潮流適合人居X(jué)X第一XX社區(qū)策略四——優(yōu)勢(shì)化化強(qiáng)策略把XX“領(lǐng)”到家中來(lái)建中州大道過(guò)街景觀橋中州大道阻隔功能挖掘命名權(quán)公益性廣告收益知名度美譽(yù)度XX公園零距離生態(tài)社區(qū)主題XX。XXX策略五——品牌策策略房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)已不是是單純的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，品品牌競(jìng)爭(zhēng)已成為當(dāng)當(dāng)前房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的的重點(diǎn)房地產(chǎn)品牌是房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商賴以生生存與發(fā)展的高層層次的長(zhǎng)期戰(zhàn)略品牌創(chuàng)造需要地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)老老實(shí)實(shí)、、扎扎實(shí)實(shí)苦煉內(nèi)內(nèi)功，在全面提高高企業(yè)綜合素質(zhì)下下功夫本案品牌戰(zhàn)略模式式產(chǎn)品細(xì)部打造產(chǎn)品品牌企業(yè)品牌系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)輯XX地產(chǎn)代理服務(wù)務(wù)現(xiàn)狀階段策劃又名“戰(zhàn)術(shù)策劃””，包括營(yíng)銷(xiāo)策劃劃、推廣策劃、銷(xiāo)銷(xiāo)售策劃、物業(yè)策策劃等，是對(duì)樓盤(pán)盤(pán)開(kāi)發(fā)過(guò)程的某一一階段進(jìn)行代理服服務(wù)，具有策劃代代理的專業(yè)性和可可執(zhí)行性，但缺乏乏對(duì)樓盤(pán)的系統(tǒng)把把握，成功率不高高。全程策劃對(duì)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的全過(guò)過(guò)程進(jìn)行系統(tǒng)的代代理服務(wù)，在實(shí)際際操作中，由于缺缺乏資深專業(yè)人士士的專業(yè)指導(dǎo)，其其所謂的全程策劃劃只留于表面的的的參與，無(wú)法給開(kāi)開(kāi)發(fā)商提出建設(shè)性性的意見(jiàn)，具有策策劃的系統(tǒng)性，但但缺乏代理服務(wù)的的專業(yè)深度；其成成功率仍然不能令令人恭維。戰(zhàn)略策劃戰(zhàn)略策劃是站在一一個(gè)宏觀的高度，，為企業(yè)發(fā)展指明明方向，但缺乏戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)策劃的可執(zhí)行行性，顯得虛無(wú)縹縹緲。系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)站在企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展展的戰(zhàn)略高度，以以企業(yè)的可持續(xù)發(fā)發(fā)展為出發(fā)點(diǎn)，把把對(duì)項(xiàng)目的策劃納納入到企業(yè)整體戰(zhàn)戰(zhàn)略部署中，提出出系統(tǒng)的、可執(zhí)行行的策劃方案，實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與企企業(yè)發(fā)展系統(tǒng)運(yùn)作作。系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)三大核心心價(jià)值具有戰(zhàn)略策劃的前前瞻性具有戰(zhàn)術(shù)策劃的專專業(yè)性具有全程策劃的系系統(tǒng)性系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)理念XX房產(chǎn)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)貴企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展XX超業(yè)務(wù)戰(zhàn)略XX顧問(wèn)將以主動(dòng)動(dòng)的方式、無(wú)縫的的資源整合，為貴貴公司提供高效貼貼切的服務(wù)，站在在