高端住宅項目前期策劃及市場定位報告

XX項目前期市場定位報告2011.11目錄PART.1市場篇PART.3定位篇PART.2項目篇附：

案名建議PART.1市場篇區(qū)域概述

XX位于江蘇省中部里下河腹地，地處揚州、泰州、南通、鹽城經(jīng)濟發(fā)展區(qū)中心，屬長江三角洲經(jīng)濟發(fā)展圈。東鄰大豐、東臺，南接姜堰、泰州，西與高郵、寶應(yīng)毗鄰，北與鹽城隔界河相望。

全市總面積2393.35平方千米?，F(xiàn)有人口約156萬人，下轄28個鎮(zhèn)、6個鄉(xiāng)、一個省級開發(fā)區(qū)。一.XX概況——宏觀環(huán)境分析城市風貌XX商業(yè)繁榮，以長安路八字橋為中心的新商業(yè)區(qū)與英武路商業(yè)區(qū)遙相互應(yīng)。蘇果、時代超市，五星電器、蘇寧電器、大潤發(fā)等相繼登陸XX，江浙商業(yè)廣場、江蘇寶都國際商城與楚水招商城、金三角市場相得益彰構(gòu)建、充實與繁榮了XX城區(qū)市場?！暧^環(huán)境分析2010年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值380.24億元，年均可比增長15.3%，人均地區(qū)生產(chǎn)總值29069元。

其中，實現(xiàn)一產(chǎn)增加值52億元、二產(chǎn)增加值182億元、三產(chǎn)增加值146億元，分別完成目標的102%、101.4%和105.1%，可比增長4.8%、15%和15.7%。實現(xiàn)財政總收入54.46億元，增長32.5%。實現(xiàn)一般預(yù)算收入21.13億元，增長33.7%。完成全社會固定資產(chǎn)投資235億元，完成目標的109.3%，增長32%。實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18409元、農(nóng)民人均純收入8647元，分別完成目標的101.7%和100.3%，增長12.1%和11.7%。全國縣域經(jīng)濟基本競爭力百強縣(市)列第67位，比上屆前移5位。二.經(jīng)濟發(fā)展——宏觀環(huán)境分析外向型和民營經(jīng)濟飛速發(fā)展

2010年完成招商引資額44億元，完成目標的110%。

預(yù)計實現(xiàn)協(xié)議利用外資2.6億美元，實際利用外資1億美元，分別完成目標的130%和100%，分別增長46.5%和29.9%。

10年度完成自營出口額3.1億美元，完成目標的147.6%，增長74.6%。新簽外經(jīng)合同額3000萬美元，實現(xiàn)營業(yè)額2200萬美元，分別完成目標的125%和122.2%。預(yù)計凈增民營經(jīng)濟注冊資本45億元，新發(fā)展私營企業(yè)1609家、個體工商戶4023戶?！暧^環(huán)境分析今年上半年消費持續(xù)繁榮，增速平穩(wěn)加快

從區(qū)域看，鄉(xiāng)村領(lǐng)跑于城鎮(zhèn)。1-6月份，全市城鎮(zhèn)社會消費品零售額實現(xiàn)426816.2萬元，同比增長15.7%，鄉(xiāng)村社會消費品零售額實現(xiàn)65877.9萬元，同比增長19.3%，鄉(xiāng)村市場增幅高于城鎮(zhèn)3.6個百分點。從行業(yè)看，1-6月份，全市批發(fā)零售業(yè)實現(xiàn)零售額416145.4萬元,同比增長15.5%；住宿餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額76548.7萬元,

同比增長20.0%。

個體工商戶帶動作用明顯，成為拉動全市社會消費品零售總額的主導(dǎo)力量。上半年我市個體工商戶實現(xiàn)零售額337857.5萬元，占全社會消費品零售總額的68.6%，同比增長17.8%——宏觀環(huán)境分析——宏觀環(huán)境分析上半年重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)支撐突出

1—6月茅山、大垛、城東、陳堡、合陳、下圩、大營、缸顧、沈倫9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值增長在50%以上。

戴南、張郭、昭陽、開發(fā)、垛田、戴窯、安豐、荻垛等15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)增幅超過20%。1—6月戴南、張郭、昭陽、開發(fā)、安豐、大垛、臨城、戴窯8個鄉(xiāng)鎮(zhèn)比同期凈增產(chǎn)值3億元以上，共凈增產(chǎn)值77億元，拉動全市產(chǎn)值增長25.2個百分點，對全市產(chǎn)值增長的貢獻率為80個百分點，有力地支撐了全市的增長。三.十二五發(fā)展預(yù)期2015年，地區(qū)國民生產(chǎn)總值將達到855億元，年均可比增長13%，人均GDP超過58000元，年均增長15%左右；全市財政總收入166億元，其中地方一般預(yù)算收入65億元，年均增長均為25%左右。

加快中心城市發(fā)展。堅持擴大規(guī)模與完善功能并舉，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，做大做優(yōu)中心城區(qū)，建成區(qū)面積達45平方公里，城區(qū)人口達35萬人，建成生態(tài)水鄉(xiāng)人文特色明顯、宜居宜商的現(xiàn)代化中等城市。

完善城市公園、綠地廣場景觀建設(shè)，推進建設(shè)濱河綠色走廊，做好道路綠化種植與補植、防洪工程綠化和沿河建筑物立體綠化，新增綠地面積90萬平方米，城市綠化覆蓋率達42%，城市人均公共綠地面積12平方米，創(chuàng)建國家級園林城市?！暧^環(huán)境分析小結(jié)：從以上可以以看出，XX市主要以二二、三產(chǎn)業(yè)業(yè)為主要支支柱產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展格格局，外向向型經(jīng)濟及及民營企業(yè)業(yè)逐年快速速增長，居居民人均可可支配收入入穩(wěn)步增長長，城鄉(xiāng)一一體化進程程的成效顯顯著，投資資增長明顯顯，在十二二五期間XX市經(jīng)濟仍將將持續(xù)發(fā)展展上升階段段，這也為為各個鎮(zhèn)區(qū)區(qū)的城市化化發(fā)展提供供了堅實有有力的基礎(chǔ)礎(chǔ)。——宏觀環(huán)境分分析一.城市規(guī)劃發(fā)發(fā)展XX市城市規(guī)劃劃呈南北兩兩極拓展趨趨勢。XX市政府已南南遷，政治治中心亦隨隨之跟進；；向北，則則發(fā)展旅游游業(yè)，隨著著長安路北北延伸段的的竣工，烏烏經(jīng)蕩水上上樂園項目目也開始建建造，成為為市民休閑閑游玩的好好去處。大產(chǎn)業(yè)為支支撐、大企企業(yè)為龍頭頭、大項目目為帶動、、大院所為為依靠。以促進產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化化升級，推推動工業(yè)向向規(guī)?；?、、集約化、、集群化方方向發(fā)展。。建設(shè)具有有一定國際際競爭力的的不銹鋼制制品生產(chǎn)出出口基地和和全國大型型不銹鋼制制品貿(mào)易中中心。大產(chǎn)業(yè)+大型貿(mào)易中中心=勞動力需求求加大=城市化進程程加快=剛性需求增增長——區(qū)域市場分分析住宅用地商業(yè)用地工業(yè)用地綠地文化娛樂XX近兩年建設(shè)設(shè)規(guī)劃圖由規(guī)劃圖可可見，XX地區(qū)的住宅宅集中心、、西邊和南南邊。住宅向西城市向南住宅向南——區(qū)域市場分分析調(diào)控相對寬寬松，受沖沖擊較小一、二線城城市由于““三限”（（限購、限限貸、限價價）政策前前提下，房房價紛紛下下跌，XX為三線城市市，由于房房地產(chǎn)發(fā)展展較一二線線城市遲緩緩，故調(diào)控控政策也相相應(yīng)較松，，除了銀行利利率上調(diào)10%外，也只是是施行了限限貸政策和和二套房首首付60%的政策，因此其受受到的沖擊擊較小。二.政策法規(guī)分分析——區(qū)域市場分析析三.2011年XX土地市場成交交分析土地成交時間區(qū)域位置地塊面積容積率用地性質(zhì)土地成交單位2010-12-31狄垛鎮(zhèn)周石村鎮(zhèn)南路北側(cè)、紫金路西側(cè)9538.1M2/14.31畝≤1.53暫定葛有峰2010-12-31荻垛鎮(zhèn)周石村、鎮(zhèn)南路北側(cè)、紫金路西1310

平米/1.96畝≤1.59商住陳兆軍2010-12-31狄垛鎮(zhèn)狄垛村、幸福西路西側(cè)6998M2/10.5畝≤1.50住宅葛有峰2011-1-17戴南鎮(zhèn)健康路南側(cè)、興姜河東側(cè)9467.6

平米/14.2

畝≤1.4住宅揚州源盛置業(yè)有限公司2011-1-18合陳鎮(zhèn)卜寨村、育才路西側(cè)672.7

平米/1.01畝≤2.57商住XX市舍陳城建開發(fā)有限責任公司2011-1-18合陳鎮(zhèn)舍陳村、文昌路北側(cè)1631.8

平米/2.45畝≤1.59商住XX市舍陳城建開發(fā)有限責任公司2011-1-18合陳鎮(zhèn)舍陳村、昌合公路北、文昌路南側(cè)13778.5

平米/20.67畝≤2.01商住XX市舍陳城建開發(fā)有限責任公司2011-1-18合陳鎮(zhèn)舍陳村、昌合公路北、城東路東側(cè)3988.1

平米/5.98畝≤2.90商住XX市舍陳城建開發(fā)有限責任公司2011-1-25大鄒鎮(zhèn)興鹽公路西側(cè)3707.6

平米/5.56畝1.0<容積率<1.5住宅XX市嘉麗園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-1-25杭州路東側(cè)、高興東公路北側(cè)111495

平米/167.24畝≤2.2商住泰州雙弘置業(yè)有限公司2011-1-26五里西路南側(cè)、豐收路東側(cè)49482.5

平米/74.22畝≤2.5商住XX市恒大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-1-24昌榮鎮(zhèn)唐子村、昌華路西側(cè)1996.8

平米/3畝≤3商住泰州大夏置業(yè)有限公司表1：——區(qū)域市場分析析——區(qū)域市場分析析土地成交時間區(qū)域位置地塊面積容積率土地性質(zhì)土地成交單位2011-1-24昌榮鎮(zhèn)唐子村、昌華路東側(cè)2497.3

平米/3.75畝≤1.8商住葛有峰2011-1-24茅山鎮(zhèn)茅顧公路南側(cè)1677.8

平米/2.52畝1<容積率<1.05暫定馮宏富2011-1-31XX大道東側(cè)、文昌路南側(cè)96736.2平米/145.1畝≤2.0商住江蘇金葵花房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-2-9戴南鎮(zhèn)護國路南、興姜河東側(cè)13867

平米/20.8畝1.0<容積率<1.2住宅朱立忠2011-2-9戴南鎮(zhèn)戴澤村、振興路西、雙語學校西側(cè)29135.9

平米/43.7畝1.0<容積率<1.8住宅李華2011-3-14老圩鄉(xiāng)中心路東側(cè)5270.3

平米/7.91畝≤1.5商住徐小龍2011-3-14合陳鎮(zhèn)舍陳村、舍戴公路東側(cè)3933.8

平米/5.9畝≤2.41商住泰州市辰龍置業(yè)有限公司2011-3-31五里西路南側(cè)、文林南路西側(cè)28320.8

平米/42.48畝≤2.0商住仇九松2011-4-6戴窯鎮(zhèn)恒和村、人民路北6674.1

平米/10.01畝≤0.69商業(yè)王偉2011-4-6戴窯鎮(zhèn)東沿河路北側(cè)621

平米/0.93畝1.0<容積率<4.0住宅XX市雅居園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-4-21昌榮鎮(zhèn)唐子村、北昌路北側(cè)780

平米/1.17畝1.0<容積率<3.0住宅泰州郡德置業(yè)有限公司2011-4-21昌榮鎮(zhèn)唐子村、興東公路南側(cè)1248

平米/1.87畝≤1.80商住顧禮權(quán)續(xù)表：土地成交時間區(qū)域位置地塊面積容積率土地性質(zhì)土地成交單位2011-4-21陶莊鎮(zhèn)裴舍村、人民路南側(cè)、中心路東側(cè)7582

平米/11.37畝≤1.81商住單應(yīng)存2011-4-26安豐鎮(zhèn)九豐村、九豐路南側(cè)（1號地塊）1267.7

平米/1.9畝≤3.33商住XX市嘉麗園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-4-26安豐鎮(zhèn)九豐村、九豐路南側(cè)（2號地塊）1063.5

平米/1.6畝≤3.40商住XX市嘉麗園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-5-24戴窯鎮(zhèn)窯東村、人民路南側(cè)27318.7

平米/40.98畝≤1.67商住江蘇日順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-5-30昌榮鎮(zhèn)唐子村、昌華路西側(cè)、北昌路南側(cè)8115

平米/12.17畝≤1.77商住羅保利2011-6-2安豐鎮(zhèn)黃莊村、大興金公路北側(cè)33328.8

平米/49.99畝≤1商業(yè)王連云2011-7-27城東鎮(zhèn)東鮑南村、人民路南、規(guī)劃道路東側(cè)6670

平米/10.01畝≤2.04商住XX市東金置業(yè)有限公司2011-8-9城區(qū)臨城鎮(zhèn)XX大道西側(cè)（北3號地塊）8775

平米/13.16畝≤0.60商業(yè)XX市中江汽車貿(mào)易有限公司2011-8-23新垛鎮(zhèn)振興東路北、規(guī)劃道路西側(cè)506.3

平米/0.76畝1.0<容積率≤4.15住宅XX市鑫源置業(yè)有限公司2011-8-29戴南鎮(zhèn)顧莊村、顧中河西路西側(cè)80236.5

平米/120.35畝≤2.0商住李衛(wèi)東2011-9-6陳堡鎮(zhèn)迎賓路西側(cè)、人民路北40714.7

平米/61.07畝≤1.8商住無錫市錢橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司續(xù)表：——區(qū)域市場分析析土地成交時間區(qū)域位置地塊面積容積率土地性質(zhì)土地成交單位2011-9-6XX大道東側(cè)、梓辛河南側(cè)6221.1

平米/9.33畝1.0<容積率≤2.83住宅江蘇百佳置業(yè)有限公司2011-9-21沈倫鎮(zhèn)沈倫南村、迎賓大道西側(cè)6666.1

平米/10畝≤2.23商住華能地產(chǎn)泰州有限公司2011-9-27興臨路西側(cè)、育才路北側(cè)1340.3

平米/2.01畝≤1.25商住XX市怡園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-10-10沙溝鎮(zhèn)康樂路東、中心南路西側(cè)19646.5平米/29.47畝≤1.78商住XX市安馨園置業(yè)有限公司2011-10-17中堡鎮(zhèn)水產(chǎn)村、興中路東側(cè)19333.3

平米/29畝≤1.64商住XX市興中置業(yè)有限公司簡析：從上表表可以看出，，大部分成交交地塊都是零零散的小地，，而真正成規(guī)規(guī)模開發(fā)的地地塊成交并不不多，且成交交的大幅地塊塊中以市區(qū)土土地為多，由由此可見，XX市區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展正隨著著土地市場的的升溫而呈上上升趨勢，而而鎮(zhèn)區(qū)地塊成成交較少，因因此，鎮(zhèn)區(qū)房房地產(chǎn)（包括括荻垛鎮(zhèn)和陳陳堡鎮(zhèn)）在未未來面臨機會會點和威脅點點同樣存在。。續(xù)表：——區(qū)域市場分析析XX市上半年投資資增幅顯著XX市上半年完成成固定資產(chǎn)投資資69.49億元，同比增長34.59%，占泰州下達達計劃的47.67%，比去年提升升0.79個百分點，高高于泰州市平平均增幅（25.01%）9.58個百分點，列列靖江（增幅幅36.16%）、高港（增增幅34.94%）之后。其中成規(guī)模的的項目和房地地產(chǎn)投資分別別完成58.35億元和11.14億元，同比分分別增長33.98%、37.87%。分別比泰州州市平均增幅幅高11.29和2.29個百分點，增增幅分別列四四市三區(qū)的第第一和第四。。上半年XX房地產(chǎn)投資呈呈高位增長，，下半年受政政策影響有所所回落受去年房地產(chǎn)產(chǎn)市場行情看看好的影響，，今年上半年年城區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)投資呈高位位增長態(tài)勢。。一季度、二二季度累計完完成投資分別別為5.60億元和11.14億元，分別比去年同期增增長56.07%、37.87%，增幅都比較高高。下半年受國家家宏觀經(jīng)濟政政策的影響以以及開發(fā)商對對政策的顧慮慮，消費者觀觀望氛圍越加加濃重，房價價暫時呈回落落的趨勢?！獏^(qū)域市場分析析四.上半年房地產(chǎn)發(fā)展概概況市區(qū)主要在售售項目分析項目名稱區(qū)域位置建筑面積（萬㎡）容積率物業(yè)類型面積(㎡)目前均價（元/㎡）銷售率宏盛家園英武大橋兩側(cè)板橋竹石園東側(cè)6.11.68多層、高層128-153360090%以上風和雅筑經(jīng)一路與大溪路交叉口4.41.05多層83-120

330060%城投國際英武南路169號181.98小高層88-2903400-470090%昭陽湖名郡杭州路西側(cè)（昭陽湖畔）151.2高層小高層未定未定無海上新貴XX市五里東路1.58未知小高層、多層82-1434500-4750無東方明珠杭州路（江浙廣場河東）29.81.1多層、小高層93-1723800三期85%領(lǐng)秀城XX市英武南路239號7.51.38多層、洋房、小高層107-1403500-4300一期92%三紫星城英武路南段，北沿紫荊河，南街創(chuàng)業(yè)路21.81.6洋房、別墅、高層、小高層117-1664166（小高層）一期85%嘉鴻豪庭新區(qū)核心地段(市政府西側(cè))301.5公寓別墅小高層120-1404650未知鳳凰公寓XX大道（市政府向南500米）17未知高層、小高層、多層80-130410080%萬嘉名城XX市長安中路335號241.8多層、小高層89-1903800未知幸福小城XX市昭陽路（楚水學校旁）351.2多層、別墅70-120（多層）3148-412880%注：為為未銷售的新新樓盤——區(qū)域市場分析析從上述在售及及未售樓盤表表中可以看出出：目前XX市中心主要在在售和未售的的樓盤以多層和小高層層為主；其主力力戶型也以120以上的三房為為主；市區(qū)在售及未未售項目中，10萬㎡以下的小小規(guī)模樓盤為為主，超過20萬方的大盤較較少；所售項目大多多數(shù)為中、低容積率率產(chǎn)品。——區(qū)域市場分析析小結(jié)：市區(qū)房價控制合合理，多以剛需需為主。XX市作為房地產(chǎn)的的三線城市，與與周邊城市房價價相比，價格較較適中，市區(qū)均價在4000元左右，上漲幅幅度較緩慢，購房者亦較能能接受，且投資資性炒房極少，，因此政策影響響力相對滯后，，雖短期來看有有小幅回落，但但從長遠來看上上漲空間較大。。根據(jù)個案調(diào)研情情況，目前在售售住宅產(chǎn)品以小高層、多層層為主，主力面積段為為110㎡—130㎡，受政策面影響響，目前客戶對對小戶型需求有有所增加，目前前在售樓盤去化化率在60%以上。和一二線城市相相比，XX房地產(chǎn)政策相對對寬松外，且豐豐富的可開發(fā)土土地資源，相對較低的拿拿地成本，未來來的市場發(fā)展前前景大有可為。?！獏^(qū)域市場分析——鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展概況陳堡鎮(zhèn)和荻垛鎮(zhèn)鎮(zhèn)分別位于XX市市區(qū)的西南方方及東南方向。。一、鎮(zhèn)區(qū)位置二、鎮(zhèn)區(qū)簡介1、陳堡鎮(zhèn)陳堡地處XX西南，總面積80.5平方公里，轄17個行政村，一個個居委會，約有4.5萬人口.陳堡生態(tài)優(yōu)良，，物產(chǎn)豐殷，萬萬畝蔬菜、萬畝畝水產(chǎn)養(yǎng)殖、萬萬畝農(nóng)業(yè)科技示示范園、百萬只只家禽形成“一一線二區(qū)三園四四基地”農(nóng)業(yè)區(qū)區(qū)域經(jīng)濟。陳堡堡工業(yè)基礎(chǔ)雄厚厚，精密鑄鍛造造、電子元器件件、紡織服裝、、冶金機電、體體育器材等產(chǎn)業(yè)業(yè)特色明顯。陳陳堡油田年產(chǎn)原原油30萬噸，是江蘇省省最大的內(nèi)陸油油田。陳堡交通區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢明顯，南距距泰州市28km，北至XX市19km，XX、三級航道魯汀汀河穿境而過，，寧靖鹽高速公公路、寧啟鐵路路泰州站距陳堡堡25km，建設(shè)中的蘇中中機場距陳堡40km，交通十分便捷捷?！?zhèn)區(qū)發(fā)展概況——鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展概況2、荻垛鎮(zhèn)荻垛鎮(zhèn)位于XX東南部，臨近中中國不銹鋼名鎮(zhèn)鎮(zhèn)——戴南鎮(zhèn)。荻垛鎮(zhèn)鎮(zhèn)地處寧靖鹽高高速公路，高興興東省道交匯處處，內(nèi)有梓辛河河、唐港河，鹽鹽靖河縱橫交錯錯，全鎮(zhèn)水陸交交通便捷，全鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)域總面積78平方公里，人口口約5萬，轄有21個行政村，1個居委會，2個工業(yè)集中區(qū)。。鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)工業(yè)經(jīng)濟濟快速增長，已已聚集形成不銹銹鋼制品、鋼材材加工、日用化化妝品三大優(yōu)勢勢產(chǎn)業(yè)，且呈蓬蓬勃發(fā)展之勢。。鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)依托兩條條省道的鎮(zhèn)工業(yè)業(yè)集中區(qū)，距寧寧靖鹽高速公路路出口僅10分鐘車程，東并并部15公里有新長鐵路路XX站，南距國家一一類開放口岸，，長江干線港泰泰州港口僅35公里。荻垛鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場場，街區(qū)內(nèi)小商商鋪林立有濃郁郁的生活氛圍——鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展概況未來荻垛鎮(zhèn)鎮(zhèn)政政府圖為項目實地，，目前仍是一片片農(nóng)田，鎮(zhèn)政府府就在地塊旁邊邊，而鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市市場離本案亦較較近?！?zhèn)區(qū)發(fā)展概況1、陳堡鎮(zhèn)在售項項目簡述目前在售的晟和和圓二期和鎮(zhèn)中中心單棟公寓（（無案名）均為為多層，面積均為90平米的兩房和140平米的三房，其中晟和園成成交價在2100－2500原/平米，據(jù)調(diào)查，140平米的產(chǎn)品較90平米的兩房更受受當?shù)刭彿空叩牡臍g迎。鎮(zhèn)中心單幢公寓寓樓單價則在2900元/平米，未來亦將開發(fā)發(fā)二期，照目前前2680元/平米的均價來看看，明后年開盤盤價預(yù)計在3200元/平米。2、荻垛鎮(zhèn)在售項項目簡述鎮(zhèn)區(qū)目前在售的的項目僅后豐佳佳園一個，且為為多層與別墅的的低容積率產(chǎn)品品，其中別墅約300平米一棟，總價價在100萬左右，多層住宅以140平米的大戶型為為主，總價在40萬左右，由于該目環(huán)境、、品質(zhì)感較差，，且不注重包裝裝，因此口碑相相對較差。三、鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)情況綜述——鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展概況市場結(jié)論：1、各項經(jīng)濟指數(shù)數(shù)呈上升趨勢，，隨著XX城市化腳步不斷斷加速，所轄的的各個鎮(zhèn)區(qū)亦進進入快速發(fā)展階階段；2、政策相對寬松松，房價控制較較為合理，土地地資源豐富，市市場發(fā)展契機巨巨大；3、陳堡鎮(zhèn)、荻垛垛鎮(zhèn)房地產(chǎn)基本本處于剛起步階階段，有一定發(fā)發(fā)展?jié)摿?，但前前期需要一定時時間的市場培育育期，才能慢慢慢成熟?！偨Y(jié)觀點總結(jié)：城市化進程與房房地產(chǎn)市場發(fā)展展之間有著一種種微妙的相互發(fā)發(fā)展的關(guān)系。隨隨著近年像XX這樣的三四線城城市宏觀經(jīng)濟及及城市人口的快快速發(fā)展，房地地產(chǎn)市場也隨之之進入了快速發(fā)發(fā)展通道。尤其其是在城市化速速度不斷加快的的前提下，其市市場容量也在同同步不斷擴大。。在城市化不斷加加速的XX，其鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展的的腳步也開始邁邁起來，鋼鐵工工業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)業(yè)規(guī)模不斷發(fā)展展的荻垛鎮(zhèn)，人人口不斷涌入，，勢必帶動房地地產(chǎn)的飛速發(fā)展展。因此，荻垛垛鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府旁邊邊的地塊能夠拿拿下開發(fā)。雖地塊的發(fā)展?jié)摑摿Σ豢珊鲆?，，但?50畝地直接拿下，，在規(guī)劃開發(fā)上上會有一定的風風險性，建議可可先拿一部分地地，經(jīng)過兩三年年培育后，等鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展成熟，，消費者需求度度提升后，再拿拿剩余部分土地地?！抖怄?zhèn)可可行性總總結(jié)PART.2項目篇——個案產(chǎn)品品分析競品三要要素無晟和園二二期晟和園二二期國際公寓寓海德國際際領(lǐng)秀城鳳凰公寓寓二期三紫星城城潤安花園園開發(fā)商泰州市盛祥房地產(chǎn)開發(fā)公司項目地址XX轉(zhuǎn)盤東南角產(chǎn)品類型多層、商住樓建筑面積4.8萬平米套數(shù)138棟數(shù)5產(chǎn)品風格無特定風格戶型90平二室二廳一衛(wèi)、140平三室二廳二衛(wèi)均價2100-2500元/平米主力戶型140平米的三室二廳二衛(wèi)銷售狀況基本售罄晟和園項目概況況該項目為為陳堡鎮(zhèn)鎮(zhèn)目前唯唯一一個個成規(guī)模模的住宅宅樓盤，，與本案案雖無直直接競爭爭狀態(tài)，，但可作作為本案案的一個個參考項項目?！獋€案產(chǎn)品品分析產(chǎn)品戶型型93平米的剛剛需產(chǎn)品品較少，，且戶型型不通透透；124－135平米產(chǎn)品品成主導(dǎo)導(dǎo)，但產(chǎn)產(chǎn)品做得得較一般般，無亮亮點可尋尋?！獋€案產(chǎn)品品分析開發(fā)商XX眾達置業(yè)有限公司項目地址南京路產(chǎn)品類型多層、小高層建筑面積26.5萬平米套數(shù)600套（一期）棟數(shù)45棟戶型91.5－267.2平米產(chǎn)品風格歐式風格均價5800元/平米容積率1.99綠化率30%主力戶型140平米的三室二廳二衛(wèi)銷售狀況1期已售、2期在售2.國際公寓寓2期項目概況況該項目靠靠近市政政府，周周邊配套套資源豐豐富，開開發(fā)商比比較有影影響力，，前面一一期已有有一定知知名度，，因此銷銷售方式式及廣告告投入不不太重視視。——個案產(chǎn)品品分析產(chǎn)品戶型型該戶型139平米，為為目前在在售主力力戶型，，其分布布格局較較中規(guī)中中矩，沒沒有亮點點，入戶戶花園利利用率不不高。——個案產(chǎn)品品分析3.海德國際際項目概況況開發(fā)商XX華遠置業(yè)有限公司項目地址英武中路101號產(chǎn)品類型多層、小高層、商業(yè)建筑面積84萬平米套數(shù)800套（目前在售）戶型95－216平米產(chǎn)品風格海派風格均價5500元/平米（住宅）；16000-30000元/平(商鋪)容積率1.7綠化率30%主力戶型133平米的三室二廳銷售狀況項目分5期開發(fā)，1期已售、2期在售該項目為為市中心心核心商商業(yè)區(qū)。。是本市市最大規(guī)規(guī)模的項項目，配配套齊，，規(guī)劃好好，物業(yè)業(yè)類別豐豐富?！獋€案產(chǎn)品分析主力戶型139和149平米的三房，其中中139平米的戶型設(shè)置較較為合理，三開間間朝南，南北雙陽陽臺設(shè)計，而149平米的三房入戶花花園朝北，且呈不不規(guī)則型，其利用用率不高，客廳為為半暗廳，設(shè)置不不合理。產(chǎn)品戶型——個案產(chǎn)品分析開發(fā)商江蘇天寶置業(yè)有限公司項目地址英武南路239號產(chǎn)品類型小高層、洋房建筑面積24萬平米套數(shù)418套（一期）棟數(shù)21棟戶型107－140平米均價多層5200元/平米、小高層4800元/平米容積率1.38綠化率38%產(chǎn)品風格歐式新古典主義風格主力戶型108－123平米銷售狀況項目分3期開發(fā)，一期已售、2期在售4.領(lǐng)秀城項目概況項目在城南醫(yī)院旁旁，主力戶型128平米的三房為熱銷銷戶型，整個小區(qū)區(qū)為歐式風格，屬屬于XX市高端樓盤，綠化化好，理念新，品品質(zhì)高。——個案產(chǎn)品分析目前銷售的產(chǎn)品均均以三房戶型為主主，格局大同小異異，117平米的產(chǎn)品餐廳較較暗,朝北房間適宜作書書房。產(chǎn)品戶型——個案產(chǎn)品分析5.鳳凰公寓項目概況開發(fā)商泰州市金鷹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址城南新區(qū)產(chǎn)品類型小高層、多層建筑面積17萬平米套數(shù)近900套戶型107－140平米均價4100產(chǎn)品風格現(xiàn)代綠化率38%主力戶型81－138平米銷售狀況項目分3期開發(fā)，一期已售、2期在售項目09年8月開盤。銷售進度度較快。目前開發(fā)發(fā)商準備拿地開發(fā)發(fā)第3期，商鋪開盤價4000元/平米，現(xiàn)銷售價6000元/平米。——個案產(chǎn)品分析產(chǎn)品戶型122平米的緊湊型三房房較受客戶歡迎，，但餐廳采光不佳佳138平米的緊湊型三房房同樣餐廳較暗南南北不通透?！獋€案產(chǎn)品分析6.三紫星城項目概況開發(fā)商偉業(yè)置業(yè)項目地址英武路南段產(chǎn)品類型洋房、別墅、高層、小高層建筑面積22萬平米套數(shù)1401套（當期150套）戶型110－140平米（普通公寓）均價4100綠化率38%產(chǎn)品風格西班牙托斯卡納風格主力戶型81－138平米銷售狀況當期85%已售項目引入西班牙托托斯卡納建筑風格格，整個小區(qū)里以以遠高進底的層級級方式排布，高低低錯落，符合人的的空間尺度感，通通過空間層次的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。其特點建筑筑風格新穎，綠化化率高，銷售價格格低，性價比較高高?！獋€案產(chǎn)品分析公寓產(chǎn)品的的戶型較一一般，空間間利用率不不高；別墅面積較較小，進深深長開間小小，屬于經(jīng)經(jīng)濟型別墅墅，贈送面面積少，無無地下車庫庫。產(chǎn)品整體定定位較高，，建筑風格格新穎，價價格低，去去化速度快快。產(chǎn)品戶型——個案產(chǎn)品分分析7.潤安花園項目概況開發(fā)商泰州新銘置業(yè)項目地址XX市城東產(chǎn)品類型酒店式公寓、電梯洋房戶型140平米（普通公寓）39－97平米（酒店式公寓）均價住宅6300元/平米、酒店式公寓5400/平米主力戶型140平米銷售狀況目前為尾盤銷售戶型無亮點點，房間不不通透，主主衛(wèi)為暗衛(wèi)衛(wèi)，設(shè)計不不合理?！獋€案產(chǎn)品分分析小結(jié)：從目前調(diào)研研以上項目目的情況來來看，住宅宅產(chǎn)品的品品質(zhì)感普遍遍較差，除除了海德國國際外，擁有良好好口碑項目目并不多。。在戶型產(chǎn)品品設(shè)計上，，結(jié)構(gòu)差異異性不大，，沒有突出出的優(yōu)勢特特點，產(chǎn)品以三房房為主，由此可以以看出XX大多數(shù)購房房者對于戶戶型的要求求還是在于于功能齊全全的實用房房源為主。。除了像三紫紫星城這樣樣的樓盤外外，大部分樓樓盤都不注注重企劃包包裝，產(chǎn)品品風格差異異化也不明明顯?！獋€案產(chǎn)品分分析一、地塊現(xiàn)現(xiàn)狀地塊所在位位置及環(huán)境境地塊位于陳陳堡鎮(zhèn)政府府迎賓路的的西側(cè)，南南靠人民路路。地塊總總占地面積積為60畝，目前為為莊稼田。。陳堡鎮(zhèn)政府府位于地塊塊的東側(cè)。。鎮(zhèn)政府所在在地——地塊相關(guān)信信息地塊各項經(jīng)經(jīng)濟指標占地面積40529.4㎡建筑面積73270㎡容積率≤1.8建筑密度≤30%商業(yè)面積5500㎡樓宇間距1:1.43建筑限高12層綠化率20%地塊地形圖圖——地塊相關(guān)信信息分析：從地塊現(xiàn)狀狀可以看出出，項目處處于鎮(zhèn)政府府旁邊，且且考慮到后后續(xù)更有大大量的開發(fā)發(fā)面積，故故有條件將將成為未來來的鎮(zhèn)區(qū)行行政生活中中心就目前而言言，地塊所所處的生活活環(huán)境較差差，周邊僅僅一所學校校和一個菜菜場，配套套資源較為為匱乏，因因此地塊規(guī)規(guī)劃的5000㎡的商業(yè)對對住區(qū)內(nèi)的的業(yè)主十分分重要。容積率在1.8的7萬平米的的項目，，將會是是以小高高層產(chǎn)品品為主的的住宅生生活區(qū)。?！貕K相關(guān)關(guān)信息SWOT分析對地塊進行現(xiàn)狀和未來預(yù)測分析優(yōu)勢S劣勢W機會O威脅T7萬方體量量住宅，，在鎮(zhèn)區(qū)區(qū)內(nèi)有一一定的規(guī)規(guī)模優(yōu)勢勢地形方正正，1.8容積率，，產(chǎn)品組組合性強強，易排排布臨近區(qū)政政府，靠靠近z鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)業(yè)街，配配套全，，有條件件成為鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)標桿桿鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展展目前較較遲緩，，規(guī)劃建建設(shè)跟不不上地塊離市市區(qū)較遠遠，商娛娛氛圍較較差。區(qū)域潛在在客多，，且無規(guī)規(guī)模性樓樓盤競爭爭；剛性需求較多多鎮(zhèn)區(qū)認可度較較差；宏觀政策的不不確定性做好項目規(guī)劃劃設(shè)計，體現(xiàn)現(xiàn)項目獨一無無二的產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢通過多種宣傳傳SP渠道改變客戶戶對區(qū)域的固固有認識。——地塊自身研判判——地塊自身研判判項目地塊情況況企業(yè)品牌樹立立注重對居住環(huán)環(huán)境和性價比比的結(jié)合以品質(zhì)感為重重要訴求，建建立標桿形象象剛需型與享受受型“兩手抓抓”項目定位導(dǎo)向向以經(jīng)濟、舒適適居住為核心心理念產(chǎn)品關(guān)鍵詞：：性價比、宜居居、品質(zhì)感研判總結(jié)：PART.3定位篇——區(qū)域客群分析析由目前鎮(zhèn)區(qū)在在售項目晟和和園了解到，，其購房者絕絕大部分為陳陳堡鎮(zhèn)區(qū)的客客戶，這是因因為陳堡鎮(zhèn)房房地產(chǎn)開發(fā)還還未真正成規(guī)規(guī)模趨勢，對對于我們地塊塊來說同樣如如此，其所在在區(qū)域輻射度度很有限，除除了陳堡鎮(zhèn)內(nèi)內(nèi)的購房者會會加以關(guān)注外外，其他區(qū)域域客戶基本不不會去了解，，所以本案的的在目標客戶戶仍以陳堡鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)客客戶為主。陳堡鎮(zhèn)區(qū)域客客源分析就目前而看鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)原住民（（陳堡鎮(zhèn)）對對本區(qū)域的認認可度較強，，由于區(qū)域內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)處于于剛起步階段段，因此客戶戶對高品質(zhì)樓樓盤并不是很很了解，因此此，未來對鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)市場的客客戶須進行一一段時間培育育期。核心客戶層輔助客戶層周邊客戶層第一圈層第二圈層第三圈層區(qū)域內(nèi)原住民民消費群這部分客戶以以鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)一些些原住民，有有一定的購房房積蓄，具備備置業(yè)能力，，主要為鎮(zhèn)區(qū)區(qū)公務(wù)員，私私企中高層領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)。標簽：具有濃濃厚的地域情情結(jié)，有一定定的生活品質(zhì)質(zhì)感追求；其他區(qū)域價格格擠壓消費者者群工作和生活在在中心城區(qū)，，但由于經(jīng)濟濟基礎(chǔ)有限，，而受中心區(qū)區(qū)域不斷上揚揚的價格所限限制，故選擇擇本區(qū)域；標簽：看重產(chǎn)產(chǎn)品舒適性的的再改型需求求；周邊鎮(zhèn)區(qū)消費費群常年工作在該該區(qū)域，有固固定朋友圈在在此，而自己己目前則住在在周邊臨近鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)，因在所所住鎮(zhèn)區(qū)找不不到中意的樓樓盤或無新樓樓盤供選擇，，而迫切想要要改善居住環(huán)環(huán)境的消費者者。標簽：對于產(chǎn)產(chǎn)品、性價比比認可度較高高；——區(qū)域客群分析本案主流客群判斷斷剛性及改善型需求求二房：80~90㎡三房：110~130㎡享受型需求四房：140以上㎡別墅：300㎡左右由于本案所屬區(qū)域域在XX的西南部，因此主主流目標客群與區(qū)區(qū)域客群基本相一一致：——區(qū)域客群分析產(chǎn)品力價格2900本案晟和園立足陳堡鎮(zhèn)，盡可可能通過產(chǎn)品力的的提升周邊客群鎮(zhèn)中心單樁公寓2100-25003000-3500項目高度——區(qū)域客群分析客群分析總結(jié)：方向：吸引——通過營銷吸引首次次置業(yè)客戶提升——提升產(chǎn)品力，滿足足改善型客戶需求求——區(qū)域客群分析面積段定位房型面積段（平米）套數(shù)比重參考二房80~9032%三房100~11517%116~12520%126~13513%四房140~16018%考慮到區(qū)域發(fā)展，，客戶收入等因素素，鎮(zhèn)區(qū)客與市區(qū)區(qū)客相比，購買力力相對弱一些，因因此建議產(chǎn)品面積積有所控制，但