重慶城市新區(qū)地塊可行性報告市場

北部新區(qū)地塊簡要可行性研究報告目錄第一部分：地塊概況及分析第二部分：地塊周邊市場分析第三部分：產(chǎn)品初步定位第四部分：項目測算第一部分：地塊概況及分析地塊區(qū)位地塊位置及周邊狀況周邊潛在需求市場簡析地塊經(jīng)濟技術(shù)指標地塊S.W.O.T分析地塊區(qū)位地塊區(qū)位：出口加工區(qū)+兩江新區(qū)+保稅港區(qū)本地塊位于重慶出口加工區(qū)內(nèi),隸屬于兩江新區(qū),并且處于保稅港區(qū)的輻射范圍內(nèi),具有廣闊的區(qū)域發(fā)展前景.出口加工區(qū)保稅港區(qū)兩江新區(qū)（大致局部）出口加工區(qū)：高起點、高規(guī)格的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)重慶出口加工區(qū)于2001年6月經(jīng)國務(wù)院批準設(shè)在北部新區(qū)經(jīng)開園內(nèi)，規(guī)劃面積2.8平方公里，已引進日本利時德汽車部件、日本風(fēng)琴針業(yè)、貝特爾科技實業(yè)、美國西亞斯國際貝斯特、美國現(xiàn)代美聯(lián)制藥、華福數(shù)碼液晶顯示器、臺灣合通生物、中日吉西西車用空調(diào)壓縮機、潤際合金添加劑等企業(yè)和項目；目前，重慶出口加工區(qū)已擁有各類科技、物流類企業(yè)近50家，同時擁有企業(yè)員工超過1萬人，其中，中高層管理人員占比約20%；根據(jù)未來規(guī)劃，出口加工區(qū)將在未來5年內(nèi)，實現(xiàn)入住企業(yè)100家，企業(yè)員工超過3萬人保稅港區(qū)：中國首個內(nèi)陸保稅港區(qū)重慶保稅港區(qū)于2008年11月設(shè)立，是我國第十一個保稅港區(qū)，也是我國第一個內(nèi)陸保稅港區(qū)，由寸灘港、江北國際機場和出口加工區(qū)三部分構(gòu)成；目前，已有總計94家企業(yè)入駐保稅港區(qū)（不包括原出口加工區(qū)），其中包括世界物流巨頭丹麥馬士基和世界500強企業(yè)日本伊藤忠,中國遠洋旗下重慶中遠和中國鋁業(yè)旗下西南鋁業(yè),以及中國移動、川威集團、力帆實業(yè)、宗申集團、隆鑫工業(yè)和重慶商社等中國500強企業(yè)；根據(jù)規(guī)劃,保稅港區(qū)總面積8.37平方公里,分三期建設(shè):一期2009年實現(xiàn)封關(guān)運行,二期2012年建成,三期2015年全面建成；預(yù)計在2015年全面建成后，保稅港區(qū)將吸引超過10萬名白領(lǐng)就業(yè)與生活，包括貿(mào)易人士、金融人士，設(shè)計及管理人士；兩江新區(qū)：未來400萬人的聚集地兩江新區(qū)于2010年6月18日正式掛牌運營，規(guī)劃的范圍包括江北區(qū)的江北中心區(qū)、江溉片區(qū)、唐家沱-寸灘片區(qū)與魚嘴-復(fù)勝片區(qū)；渝北區(qū)的北部新區(qū)、龍溪片區(qū)、兩路地區(qū)、木耳-古路片區(qū)以及龍興-石船片區(qū)；北碚區(qū)的蔡家片區(qū)與水土-復(fù)興片區(qū)，總面積約1200平方公里?！皟山聟^(qū)”的建設(shè)分為三個時期。2009-2010年為起步階段；2011-2012年是“兩江新區(qū)”的中期發(fā)展階段，計劃到2012年，進出口達到300億美元，引進世界500強達到200家，利用內(nèi)資達到2000億元人民幣，集裝箱吞吐能力500萬標箱；2013-2020年則為全面提升階段。經(jīng)濟預(yù)期水平：產(chǎn)值萬億，創(chuàng)新型兩江模式十年再造一個重慶，到2020年，兩江新區(qū)的工業(yè)總產(chǎn)值達到萬億、全市70—80%的直接引進外資將由兩江新區(qū)完成，在重慶建設(shè)內(nèi)陸開放高地中發(fā)揮核心和引擎作用。未來住房市場：重慶目前正在大力建設(shè)公共租賃房，主城區(qū)規(guī)劃建設(shè)21個公租房基地，其中8個擺在了兩江新區(qū)內(nèi)，可解決數(shù)十萬人口的居住問題，兩江新區(qū)將成為重慶住房制度改革的示范基地。兩江新區(qū)未來常住人口規(guī)模可由目前的130萬人，達到400萬人，其中有很大一部分是外來人員及農(nóng)民工群體，農(nóng)民工落戶城鎮(zhèn)的改革將率先在兩江新區(qū)實施。地塊位置及周邊狀況地理位置本地塊位于重慶市北部新區(qū)加工區(qū)四路，為進出口加工區(qū)內(nèi)地塊，與西南地區(qū)最大乳制品加工企業(yè)—天友乳業(yè)相毗鄰（西側(cè)），與重慶小天鵝食品加工廠相距約700米，同時與重慶最大的海鮮市場—三亞灣水產(chǎn)市場相鄰（約1公里），地塊對面為中百倉儲農(nóng)產(chǎn)品加工及物流配送中心；本地塊天友乳業(yè)三亞灣汽博中心奧特萊斯保稅港區(qū)入口中百倉儲交通狀況金石大道（加加工區(qū)四路））：連通地塊塊與加工區(qū)，，經(jīng)匯金路可可直達加工區(qū)區(qū)及機場高速速；渝宜高速（渝渝滬高速渝長長段）：通過過在建的立交交橋，可在3分鐘內(nèi)，直直達渝宜高速速；上果路：通過上果果路及寶石路等支支路，可直達回興興、服裝城、南方方翻譯學(xué)院、川外外、西政等地區(qū)在建立交橋上果路加工區(qū)四路周邊環(huán)境:輕工業(yè)加工企業(yè)為為主塊位處重慶出口加加工區(qū),并臨近重重慶市最大的汽車車整車及零配件賣賣場—汽博中心,周邊匯集了多個個輕工業(yè)加工企業(yè)業(yè),包括天友乳業(yè)業(yè)加工廠、小天鵝鵝食品加工廠、三三高品冠乳業(yè)、凌凌峰食品公司、華華牧肉業(yè)、重慶天天食畜產(chǎn)品、中百百倉儲產(chǎn)品配送及及物流中心(在建建)及部分汽車零零配件、手機零配配件加工廠，且地地塊周邊2公里范范圍內(nèi)，均為食品品加工企業(yè)，因此此對環(huán)境污染較小小；由于周邊地塊多以以工業(yè)用地為主，，商業(yè)及居住用地地較少，故，人流流量極低；地塊與天友乳業(yè)(加工)相鄰三高品冠乳業(yè)天友乳業(yè)加工廠的的冷氣機噪音將會對地塊的居住住造成一定的污染染地塊旁的高壓線變變電站也將會對居居住造成一定的輻輻射污染周邊配套:生活配套極為匱乏，商業(yè)業(yè)氛圍稀薄按步行10分鐘(1公里)范圍計計算,地塊周邊生生活配套僅有一個個桐君閣大藥房(距地塊約900米),及重慶三三亞灣水產(chǎn)市場(約1公里);地塊距離最近的較較為集中的餐飲，，為汽博中心所配配套的餐飲,以及及寶圣大道附近(珈藍藝墅)的餐餐飲;周邊5公里范圍內(nèi)內(nèi)幾乎沒有大型生生活超市,最近的的僅有重慶奧林匹匹克花園的配套超超市,以及中心所所配套的餐飲,以以及寶圣大道附近近(珈藍藝墅及西西政)的配套超市市;在購物方面,主要要依靠4公里外的的西部奧特萊斯服服裝城,以及1公公里外的三亞灣水水產(chǎn)超市來進行支支持;地塊周圍幾乎無公公交車配套,最近近的公交車站位于于近3公里外的保保稅港入口處,以以及西政附近,出出租車也相當稀少少,該地塊出入主主要依靠自駕車;娛樂(茶樓/咖啡啡廳/電影院/健健身場所)配套,在地塊周圍屬于于空白,主要是由由于地塊周圍居住住人群及大型餐飲飲集群極少;地塊周邊共計有三三所大型學(xué)校,其其中川外南方翻譯譯學(xué)院及西南政法法大學(xué)為高校,北北大附中重慶實驗驗學(xué)校為幼兒園至至高中的全程式教教育,共有學(xué)生2萬余人,教師超超過1500人周邊住宅環(huán)境:居住氛圍較為稀薄薄地塊周邊1公里范范圍內(nèi),無大型樓樓盤,僅有部分年年代久遠的居民樓樓,且在此范圍內(nèi)內(nèi),居住人群不超超過2000人;此外,地塊西側(cè)側(cè),有一在建樓盤盤—錦繡華城,總總建筑面積為25萬方;其余臨近地塊的樓樓盤(5公里范圍圍內(nèi))還有重慶奧奧林匹克花園、疊疊彩城、龍脊金山山名都、綠地翠谷谷、愛加西西里、、保利高爾夫、復(fù)復(fù)地上城、萬科渝渝園、南方玫瑰城城、國際家紡城等等,但以上樓盤均均處于較為成熟的的小區(qū)域,其大規(guī)規(guī)模的居住量并不不能對項目周邊的的居住氛圍產(chǎn)生影影響;項目西側(cè)的"錦繡繡華城"工地現(xiàn)場場,該項目于2010年5月開工工,2013年10月竣工;該項目內(nèi)將新建住宅樓、商業(yè)業(yè)、停車庫及學(xué)校;該項目占地75814㎡,總建筑筑面積245284㎡周邊環(huán)境小結(jié)地塊隸屬于兩江新新區(qū),并且處于保保稅港區(qū)的輻射范范圍內(nèi),區(qū)域發(fā)展展前景極佳,未來來將有更多的大型型企業(yè)入住該區(qū)域域,且有更多的人人群將在該片區(qū)定定居;地塊所處主干道路路況良好,經(jīng)該條條干道至保稅港區(qū)區(qū)及汽博中心為一一條筆直的道路,且連接機場高速速及渝宜高速公路路,與回興片區(qū)也也僅有10分鐘車車程,此外,過往往車輛較少,自駕駕出行極為便利、、暢通,但由于該該區(qū)域居住人群極極少,公共交通工工具極少;周邊地塊多以輕工工加工業(yè)為主,空空氣及水質(zhì)污染較較少,但天友乳業(yè)業(yè)冷氣機的噪音以以及地塊對面中百百倉儲配送及物流流中心的貨車噪音音污染較大,且地地塊旁有一高壓線線變電站,也將會會對地塊居住造成成一定的輻射污染染;目前,地塊周邊1公里范圍內(nèi),幾幾乎無商業(yè)配套,生活較為不便,僅能依靠項目自自身及地塊旁"錦錦繡華城"的商業(yè)業(yè)進行主要支撐,同時由西政片區(qū)區(qū)的部分商業(yè)進行行少量支撐;項目周邊1公里范范圍內(nèi),居民不超超過2000人,居住氛圍較為稀稀薄,與金山片區(qū)區(qū)、回興片區(qū)、鴛鴛鴦片區(qū)成熟的住住區(qū),形成了巨大大的反差,由此可可見,周邊居民對對地塊片區(qū)的居住住認同度還不夠高高.周邊潛在需求市場場簡析一、出口加工區(qū)：：預(yù)計未來超過3人就業(yè)已入住企業(yè)近50家，擁有員工超超過1萬人，其中中骨干員工約為2000人；預(yù)計，在未來三年年內(nèi)，實現(xiàn)入住企企業(yè)100家，擁擁有員工數(shù)量超過過3萬人；二、保稅港區(qū)：預(yù)預(yù)計未來將有10萬人目前，已有總計94家企業(yè)入駐保保稅港區(qū)（不包括括原出口加工區(qū)）），擁有員工超過過3萬人；預(yù)計，在2015年保稅港區(qū)全面面建成后，僅城市市白領(lǐng)就將有10人入住區(qū)域就業(yè)業(yè)或生活，其中包包括貿(mào)易人士、金金融人士，設(shè)計及及管理人士；三、北部新區(qū)：2015年北部新新區(qū)人口總量將達達到100萬人目前北部新區(qū)人均均住房面積為61㎡，人口數(shù)量為為15萬人；預(yù)計至2015年年，北部新區(qū)人口口總量將增至100萬人；四、未來兩江新區(qū)區(qū)的輻射：2010年人口將達400萬人。目前兩江新區(qū)人口口總量為130萬萬人，預(yù)計在2020年兩江新區(qū)區(qū)三個建設(shè)階段全全面完成后，人口口總量將達到400萬人；地塊概況地塊經(jīng)濟技術(shù)指標標占地面積：253460㎡總建筑面積：380190㎡容積率：1.5地價：225萬/畝本地塊天友乳業(yè)根據(jù)地塊經(jīng)濟技術(shù)術(shù)指標，地塊容積積率僅為1.5，，由此，可以得出出，該地塊可以修修建的物業(yè)形態(tài)有有純洋房小高層高層花園洋房高層聯(lián)排別墅高層小高層洋房高層小高層別墅根據(jù)地塊經(jīng)濟技術(shù)術(shù)指標，地塊占地地為380畝，總總建筑面積約為38萬方，整個地地塊體量不大，因因此，不適合有多多種物業(yè)形態(tài)同時時存在，由此，可可以得出，該地塊塊最多可同時擁有有兩種物業(yè)形態(tài)(商業(yè)除外):純洋房小高層高層花園洋房高層別墅地塊地貌狀況:整體平整,四周視視野較為開闊地塊內(nèi)部,整體平平整,無明顯山丘丘、洼地等特殊地地貌;地塊四周無高樓,建筑物密度較低低天友乳業(yè)廠房最最高僅15米左右右,而地塊對面的的中百倉儲配送及及物流中心,其建建筑最高也將不超超過4層樓(15米左右);地塊塊南側(cè)有一個高約約10米的小山丘丘,因此,地塊四四周視野較為開闊闊;地塊內(nèi)部與周邊缺缺乏足夠的景觀資資源；本地塊天友乳業(yè)中百倉儲配送及物物流中心山丘變電站地塊S.W.O.T分析優(yōu)勢(Strengths):地塊內(nèi)部整體場地地平整,施工難度度及成本相對較低低;地塊周邊無高層建建筑,且建筑物密密度較低,視野較較為開闊;地塊隸屬于兩江新新區(qū),并同時處于于保稅港區(qū)輻射范范圍,屬于倍受重重慶市民所關(guān)注的的新區(qū),具有較高高的區(qū)域價值；地塊周邊道路交通通便利,且有兩條條高速公路與地塊塊距離較近,至江江北機場、回興片片區(qū)、北部新區(qū)核核心地帶、江北商商圈均有較近的車車程,通過3-4年后完工的立交交橋,將有極其暢暢通、便捷的道路路直達渝宜高速及及寸灘港區(qū);地塊所處主干道道道路寬敞、平整、、筆直,出行路況況較好;劣勢(Weaknesses):地塊周邊缺乏必需需的生活配套,且且商業(yè)氛圍極其稀稀薄;地塊周邊由于是以以輕工加工業(yè)為主主,使得居住氛圍圍同樣稀薄,同時時使得周邊商業(yè)的的發(fā)展較為緩慢;天友乳業(yè)冷氣機及及中百倉儲配送及及物流中心造成一一定的噪音污染；；地塊南側(cè)的高壓線線變電站造成一定定的輻射污染;地塊周邊公交系統(tǒng)統(tǒng)較為薄弱,幾乎乎無公交車經(jīng)過,由于居民較少,出租車也極為罕罕見;地塊所處區(qū)域?qū)儆谟趥鹘y(tǒng)意義中的工工業(yè)區(qū),市民對該該區(qū)域居住的接受受度與關(guān)注度并不不高;機會(Opportunities):兩江新區(qū)的高速發(fā)發(fā)展,將會給地塊塊所處區(qū)域帶來更更多的企業(yè)及就業(yè)業(yè)人群,并同時帶帶動區(qū)域住宅市場場的飛速發(fā)展;輕軌3號線的通車車,更將縮短地塊塊區(qū)域與主城其他他各區(qū)的距離;西政、川外規(guī)模仍仍在擴大,高速增增長的教師數(shù)量,也將為地塊項目目帶來一定數(shù)量的的客戶群;與渝宜高速相連的的立交橋建成后,與寸灘及工業(yè)園園的距離被進一步步拉近,使得地塊塊與保稅港區(qū)的聯(lián)聯(lián)系進一步緊密,同時使得兩個區(qū)區(qū)域之間的居住、、商務(wù)、物流等各各個方面的溝通更更加頻繁,并帶動動該區(qū)域的住宅及及商業(yè)市場;"派單營銷模式",可解決客源問問題,并可通過銷銷講解決客戶對區(qū)區(qū)域的不了解和不不接受;威脅(Threats):北部新區(qū)片區(qū),其其居住,包括配套套等各個方面已經(jīng)經(jīng)日趨成熟,與地地塊所處區(qū)域形成成強烈對比,在未未來的競爭中,極極可能會搶走大部部分的眼球;北部新區(qū)是傳統(tǒng)意意義中的富人區(qū),雖然地塊距離該該區(qū)域中心地帶僅僅有3公里,但由由于項目地塊被加加工區(qū)主要的廠區(qū)區(qū)所隔斷,且一面面屬于待開發(fā)的空空白地,因此,在在居住區(qū)域的選擇擇上,地塊區(qū)域?qū)⒚媾R激烈和強勢勢的競爭;同樣,回興片區(qū)借借助空港、工業(yè)園園區(qū)(已發(fā)展到一一定規(guī)模),也已已形成一定的居住住氛圍,加上西政政、川外等高校的的座落,使得這片片區(qū)域有著更加明明顯的競爭優(yōu)勢;"北部新區(qū)"及"回興片區(qū)"已經(jīng)經(jīng)匯集了諸如融創(chuàng)創(chuàng)、萬科、綠地、、保利、復(fù)地等多多個大型開發(fā)商,且有類似于奧林林匹克花園、萬科科渝園、復(fù)地上城城等多個大型樓盤盤,經(jīng)過多年的發(fā)發(fā)展,這些開發(fā)商商及樓盤已經(jīng)建立立了一定的口碑效效應(yīng),其自身配套套也已逐步發(fā)展成成熟;而我司在該該區(qū)域?qū)儆谛露》斗懂?自身及周邊邊配套也屬于起步步階段,因此也將將面臨著其"成熟熟"的競爭.S.W.O.T小小結(jié):兩江新區(qū)與保稅港港區(qū)將帶來大量的的希望;道路交通便利;周邊視野開闊;但公交系統(tǒng)力量薄薄弱;缺乏足夠的配套;區(qū)域小范圍內(nèi)不夠夠成熟,將面臨一一系列激烈的競爭爭;地塊內(nèi)部及周邊均均缺乏優(yōu)良的景觀觀資源;結(jié)合S.W.O.T及地塊地貌、、環(huán)境的分析,我我們認為:地塊周邊環(huán)境具有有一定的缺陷,主主要反映在噪音及及輻射污染上,在在產(chǎn)品設(shè)計上,應(yīng)應(yīng)考慮一定的阻擋擋,考慮到成本及及利潤的因素,可可利用一定的高層層建筑,對天友及及中百的噪音進行行阻隔;但由于,地塊容容積率較較低,單單純進行行高層建建筑,無無法降低低規(guī)劃容容積率,因此可可考慮采采用高層層+低密密度住宅宅的組合合方式,進行規(guī)規(guī)劃;由于地塊塊本身及及周邊缺缺乏景觀觀資源,且居住住環(huán)境也也不能算算是特別別出色,故,在在低密度度住宅的的選擇中中,將會會選擇對對景觀及及居住環(huán)環(huán)境并不不特別考考究的花花園洋房房及聯(lián)排排別墅;高層花園洋房高層聯(lián)排別墅第二部分分：項目目周邊市市場分析析本次,我我們將主主要針對對北部新新區(qū)及回回興片區(qū)區(qū)的主要要樓盤進進行調(diào)研研分析,以作為為我們的的主要參參考重慶市及及周邊區(qū)區(qū)域高層層市場分分析高層———重慶市上上半年成交戶型型分析（（面積、、房型））30-50㎡的的一房、、50-80㎡㎡的兩房房、80-110㎡的的三房是是高層產(chǎn)產(chǎn)品成交交主力戶戶型。高層———重慶市上上半年成交總價價分析高層成交交總價主主要集中中在50萬元以以下，其其次是50-60萬元元，品質(zhì)質(zhì)較高的的高總價價高層市市場供應(yīng)應(yīng)量少，，成交較較少。周邊區(qū)域域高層市市場狀況況周邊區(qū)域域高層市市場分析析:北部新區(qū)區(qū)及回興興(西政政/川外外)片區(qū)區(qū)區(qū)域中中,高層層產(chǎn)品以以平層為為主,主主力戶型型為80-90㎡的舒舒適性兩兩房,及及95-105㎡的舒舒適性三三房,同同時也是是極為暢暢銷的戶戶型;周邊區(qū)域域中僅有有的躍層層產(chǎn)品(紫楓郡郡)中,也以99㎡的的戶型為為暢銷產(chǎn)產(chǎn)品,主主要原因因是由于于該戶型型在紫楓楓郡的三三個躍層層戶型中中,贈送送率最高高;小戶型產(chǎn)產(chǎn)品方面面,則呈呈現(xiàn)出旺旺銷的局局面,特特別是萬萬科朗潤潤園,以以其突出出的品牌牌價值與與低于40萬的的總價起起價,贏贏得了西西政及川川外附近近投資客客的關(guān)注注;縱觀整個個周邊市市場,真真正的低低總價、、高贈送送的產(chǎn)品品屬于市市場空白白點,通通過朗潤潤園及紫紫楓郡99㎡戶戶型的暢暢銷可以以看到,這類產(chǎn)產(chǎn)品將有有廣闊的的市場空空間;周邊區(qū)域域高層價價格分析析:重慶市及及周邊區(qū)區(qū)域別墅墅市場分分析別墅———重慶市上上半年成交產(chǎn)品品分析2010年上半半年別墅墅市場成成交以聯(lián)聯(lián)排別墅墅為主，，占整體體成交的的81%；疊拼拼別墅的的成交比比例有所所增大。。單位：套套注：成交交面積為為套內(nèi)面面積。別墅———重慶市上上半年成交面積積分析2010年上半半年別墅墅成交以以200㎡以下下經(jīng)濟型型聯(lián)排、、疊拼別別墅為主主，其次次是200-250㎡㎡適中的的聯(lián)排別別墅。單位：套套別墅———重慶市上上半年成交總價價分析別墅市場場成交主主要以100-200萬元經(jīng)經(jīng)濟型聯(lián)聯(lián)排別墅墅為主；；2010年上上半年獨獨立別墅墅總價集集中在400-500萬元，，聯(lián)排別別墅主力力總價在在100-300萬元元，疊拼拼別墅主主要集中中在200萬以以下；北部新區(qū)區(qū)及回興興(西政政/川外外)片區(qū)區(qū)區(qū)域中中,經(jīng)濟濟型別墅墅占據(jù)一一定的主主力,且且銷售狀狀況較好好,奧山山別墅雖雖然整體體面積普普遍較小小,但由由于其過過高的單單價,使使得其總總價也高高過其他他項目,使得其其銷售速速度略低低于其他他同類型型項目;目前周邊邊區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟型別別墅的面面積區(qū)間間多集中中在180-220㎡㎡之間,單價處處于8000-10000元元之間,主力總總價則處處于120-200萬萬之間;周邊區(qū)域域別墅市市場分析析重點項目目簡析(高層)占地面積積:96000平方方米總建筑面面積:260000平平方米總戶數(shù):2000容積率率2.70開發(fā)商:重慶奧林林匹克花花園置業(yè)業(yè)有限公公司重慶奧林林匹克花花園位于重慶慶市北部部新區(qū)經(jīng)經(jīng)開區(qū)內(nèi)內(nèi)的蔡家家溝片區(qū)區(qū)，項目目總用3373畝，是是重慶市市目前最最大的樓樓盤，總總建筑面面積達250萬萬平方米米。整整個項目目分14期開發(fā)發(fā)，預(yù)計計在2013年年可以建建設(shè)完成成，建成成以后整整個項目目可以供供6萬人人居住。。七期‘紫紫楓郡’’項目分為為三個組組團開發(fā)發(fā)，整個個項目13棟高高層組成成，六棟棟躍層，，6米超超高空間間?！白献蠗骺ぁ薄?，寓意意為“紫紫荊和紅紅楓的北北美城邦邦”。項項目占地地約145畝，，建筑面面積28萬方，，地上容容積率為2.7，，建筑密密度為12%，，綠地率率超過40%。。奧林匹克克花園··紫楓郡郡12351516176‘紫楓郡郡’項目目分為三三個組團團開發(fā)，，整個項項目17棟高層組組成，六六棟躍層層，6米超高空空間?！啊白蠗骺たぁ保⒃⒁鉃椤啊白锨G和和紅楓的的北美城城邦”。。該項目在在前期推推出的房房源中,躍層產(chǎn)產(chǎn)品所占占比例較較小,平平層產(chǎn)品品所占比比例較大大,使得得成交套套數(shù)方面面,平層層一直領(lǐng)領(lǐng)先于躍躍層產(chǎn)品品,但去去化率方方面,躍躍層略高高于平層層;到今年八八月,躍躍層存量量統(tǒng)一放放出(300余余套),而平層層存量僅僅有60套,故故在八月月,平層層產(chǎn)品一一舉清盤盤,而躍躍層成交交量則大大幅上升升;在躍層戶戶型方面面,贈送送率最高高的戶型型為99㎡戶型型(該戶戶型也是是同區(qū)域域的高層層產(chǎn)品中中贈送率率最高的的戶型),較其其他兩個個戶型更更為實用用,且推推出數(shù)量量較大,因此,成交量量與成交交速度一一直領(lǐng)先先于其他他兩個戶戶型;但99㎡㎡躍層戶戶型由于于總價較較高(超超過70萬),因此整整體去化化速度略略低于其其平層產(chǎn)產(chǎn)品.主力戶型型：81平米平平層、99平米米躍層、、平層71平米米熱銷戶型型：81平米平平層、99平米米躍層熱銷原因因：81戶型2房改3房，陽陽臺較大大，單價價低。99平米米躍層比比較90、91平米躍躍層贈送送率高(達到42%)，主臥氣氣派，在在與平層層價格相相差不大大時，即即使總價價高仍受受購房者者青睞，，銷售速速度快。。2室2廳廳1衛(wèi)1廚81㎡2室2廳廳1衛(wèi)1廚99㎡萬科朗潤潤園區(qū)位：渝渝北寶圣圣大道(西南政法法大學(xué)對對面)建筑面積積：22萬㎡容容積率：：5.5產(chǎn)品類型型：高層層（精裝裝）銷售動態(tài)態(tài)：在售售6、7號樓（54、58㎡）銷售均價價：7000元/㎡推廣主題題：生活活之道，，U5知道購買客群群：三北北區(qū)年輕輕人，老老兩口養(yǎng)養(yǎng)老競爭策略略：精裝裝產(chǎn)品設(shè)設(shè)計、品品牌效果圖1號10號8號9號2號6號7號3號4號11號一期（1、10號樓）高高層（54、58㎡㎡）09.6開盤均均價5500元/㎡（精裝））二期（11號樓）高高層（19㎡㎡）09.9開盤均均價6700元/㎡（精裝）三期（2、9號樓）高高層（54-76㎡）09.11.27開盤均均價6800元/㎡（精裝）四期（6、7號樓）高高層（54、58㎡）10.5.3開盤均均價7000元/㎡（精裝）五期（3、8號樓）高高層（74、76㎡）預(yù)預(yù)計8月下旬，目目前正在辦辦理VIP卡，優(yōu)惠1%。表示售磬表示在售表示未售萬科朗潤園園規(guī)劃圖外景效果圖圖項目區(qū)位圖圖我地塊A戶型2室2廳1衛(wèi)1廚54.00㎡B戶型2室2廳1衛(wèi)1廚58.00㎡C戶型3室2廳1衛(wèi)1廚76.00㎡D戶型3室2廳1衛(wèi)1廚74.00㎡萬科朗潤園園銷售去化化表：緊湊性兩房房（54、58㎡）為主力戶戶型，并且且相對最旺旺銷。平均銷售速速度為13套/天，高性價價比和人性性化精裝體體系是旺銷銷的主要因因素。南方·玫瑰城區(qū)位：渝北北回興街道道錦華一路路1號(南方翻譯學(xué)學(xué)院內(nèi))建筑面積：：160萬㎡容容積率率：2.43產(chǎn)品類型：：高層、別別墅銷售動態(tài)：：A2組團二期目目前在售53-90㎡左右，一房房到三房均價5600元/㎡按揭99折，全款98折推廣策略：：大體量+保稅港+兩江新區(qū)+教育配套效果圖效果圖E1戶型3室2廳2衛(wèi)1廚90.47㎡I2戶型1室1廳單衛(wèi)雙陽陽臺㎡D3戶型2室2廳1衛(wèi)1廚59.68㎡D2戶型2室2廳1衛(wèi)1廚73.00㎡南方玫瑰城城銷售去化化表：復(fù)地天璽（（復(fù)地上上城大社區(qū)區(qū)5期）區(qū)位：北部新區(qū)金金開大道(金渝大道道口)建筑面積：：16萬㎡容容積率率：3.5產(chǎn)品類型：：高層銷售動態(tài)：：8月7日首首次開盤推出房源254套，，開盤當天天銷售60%均價6500㎡按揭99折，全款98折在售房源為為115㎡㎡及120㎡，第二二批次房源源9月推出出效果圖區(qū)位圖戶型配比暢銷戶型暢銷戶型暢銷戶型保利高爾夫夫華庭區(qū)位：北部新區(qū)湖湖云街12號（汽博博中心附近近）建筑面積：：15萬㎡容容積積率：4產(chǎn)品類型：：3棟花園洋洋房、3棟棟13層小小高層3棟18層層小高層、、3棟33層高層主力戶型面面積在73—136㎡之間花園洋房絕絕大部分為為136㎡㎡的四房小高層及高高層主力戶戶型為93-133㎡三房銷售動態(tài)：：7月30日日首次開盤盤推出房源高高層500套，洋房房50套均價高層6500㎡㎡、洋房9500效果圖總規(guī)圖總規(guī)圖交通圖暢銷戶型2室2廳1衛(wèi)76.00㎡暢銷戶型3室2廳2衛(wèi)96.00㎡洋房主力戶戶型4室2廳2衛(wèi)135.00㎡重點項目簡簡析(別墅墅)占地面積:420畝畝(28萬萬方)總建筑面積積:13.3萬方容積率:0.47總戶數(shù):486戶（（一組團180戶））（其中獨立立70套，，聯(lián)排416套）物業(yè)類型：：聯(lián)排別墅墅開盤時間:2008年12月月銷售周期:20個月月建筑風(fēng)格：：地中海奧山別墅奧山別墅戶戶型配比暢銷戶型：：套內(nèi)216㎡，4房3廳，，實得約320㎡國際家紡城城區(qū)位：渝北回興服服裝城大道道48號建筑面積：：約42萬㎡容容積率率：2.84產(chǎn)品類型：：高層、別別墅銷售動態(tài)：：國際家紡城城繡色精裝裝小戶公寓寓預(yù)計9月開盤戶型面積為為20-58㎡單間配套和和小兩房戶戶型帶家具家電電，起價16萬/套效果圖項目區(qū)位圖圖總規(guī)效果圖圖繡墅D區(qū)聯(lián)排別墅墅戶型圖179.00㎡繡墅D區(qū)雙拼別墅墅戶型圖236.00㎡即將推出的的精裝小戶戶A6-3戶型1室1衛(wèi)1廚20.48㎡即將推出的的精裝小戶戶A5A7-103室2廳1衛(wèi)1廚58.36㎡國際家紡城城銷售去化化表：萬科渝園項目區(qū)域：：回興西政政旁產(chǎn)品形態(tài)：：別墅占地：300畝容積率：0.69周邊配套：：1.重百超超市、大型型農(nóng)貿(mào)市場場；2.兩路大大學(xué)城3.機場高高速效果圖項目區(qū)位圖圖暢銷戶型：：疊加別墅5室3廳3衛(wèi)，144.00㎡第三部分：：產(chǎn)品初步步定位區(qū)域兩江新區(qū)未未來10年年近300萬新增人人口有較大的剛剛性需求市市場兩江新區(qū)掛掛牌后，區(qū)區(qū)域成交量量上漲近20%市場稀缺目前該區(qū)域域內(nèi)實用性性較強、總總價較低(40萬以以下)的產(chǎn)產(chǎn)品較少在上半年中中，區(qū)域周周邊無洋房房產(chǎn)品推出出高層物業(yè)中中，躍層產(chǎn)產(chǎn)品，特別別是贈送率率較高的為為鳳毛麟角角地塊性質(zhì)地塊的一系系列優(yōu)缺點點，以及容容積率指標標決定了地塊塊將以“高高層+洋房房”或“高層+聯(lián)排別墅墅”為主要要產(chǎn)品基調(diào)調(diào)市場暢銷目前該區(qū)域域內(nèi)，平層層產(chǎn)品多以以舒適性兩兩房(80㎡以上)及三房(95㎡以以上)為主主以萬科渝園園、國際家家紡城為代代表的經(jīng)濟濟型別墅(總價100-200萬之間間)在上半半年中取得得了不俗的的銷售業(yè)績績以南方玫瑰瑰城、朗潤潤園為代表表的低總價價小戶型產(chǎn)產(chǎn)品(50-80㎡㎡,40-50萬),同樣取取得了極其其優(yōu)異的成成績在上半年重重慶整體市市場中,洋洋房產(chǎn)品成成交主力面面積在100-140㎡之間，總價價集中在50-90萬元之間綜合以上因因素產(chǎn)品將初步步定位為舒適性與實用性俱佳的高層舒適性實用性使用面積80-100㎡具備完整的居住功能總價較低同時滿足贈送率較高的小躍層銷售面積40-70贈送比例40-60%總價30-45萬經(jīng)濟型聯(lián)排別墅銷售面積120-200㎡室內(nèi)贈送比比例30-40%總價100-200萬輔以為使地塊內(nèi)內(nèi)產(chǎn)品產(chǎn)生生巨大的差差異化,故故,產(chǎn)品組組合主要傾傾向于躍層層+聯(lián)排別別墅;如果果選擇躍層層+洋房組組合,則可可能造成差差異化不大大,項目內(nèi)內(nèi)部產(chǎn)品產(chǎn)產(chǎn)生競爭的的狀況.住宅戶型配配比:物業(yè)形態(tài)配配比:核心競爭力力:一、高層：：低總價、、高贈送，并同時兼顧顧舒適性躍層產(chǎn)品的的高得房率率，不僅可可搶占區(qū)域域內(nèi)高層產(chǎn)產(chǎn)品的市場場，更可與與區(qū)域內(nèi)的的花園洋房房一爭高下下，因為部部分戶型的的實際得房房面積，將將達到花園園洋房中間間層的使用用面積；此此外，銷售單價與與實得單價價均低于區(qū)區(qū)域平均水水品，將能能夠以極低低的價格與與同區(qū)域的的同類產(chǎn)品品形成競爭爭；二、別墅：：低總價，，實用性極極強，足以以抗衡區(qū)域域內(nèi)同類產(chǎn)產(chǎn)品相對于重慶慶主城區(qū)內(nèi)內(nèi)的市場，，將有更低低的總價，，與區(qū)域內(nèi)同同類產(chǎn)品相相比，具有有更強的競競爭力；同時，貼上上的別墅標標簽，也將將使更多的的購房者，，輕松一圓圓別墅夢想想；三、市場稀稀缺目前，整個個重慶市場場的躍層產(chǎn)產(chǎn)品極其稀稀少，在地地塊區(qū)域內(nèi)內(nèi)，同類產(chǎn)產(chǎn)品更是0的稀缺；；而且從以以往的市場場看，低總總價、高贈贈送的小躍躍層都具有有良好的銷銷量；四、區(qū)域發(fā)發(fā)展前景，，投資價值值飆升，將將吸引其他他區(qū)域的購購房者購買買兩江新區(qū)的的飛速發(fā)展展，同樣將將影響到地地塊所在位位置的首關(guān)關(guān)注程度，，投資價值值將得到全全面的提升升，特別對對于地塊產(chǎn)產(chǎn)品的低總總價、高贈贈送的產(chǎn)品品，投資價價值及空間間，均相當當?shù)膹V闊。。熱帶風(fēng)情園園林景觀結(jié)合距離項項目較近的的“三亞灣灣水產(chǎn)市場場”，可打打造清新濃濃郁的熱帶帶風(fēng)情中庭庭景觀，且且將中庭作作為別墅組組團的主要要景觀引進幼兒園園，完善教教育配套結(jié)合周邊大大量的廠區(qū)區(qū)，以及較較為匱乏的的教育配套，引進進較為知名名的幼兒園園，同時繼繼續(xù)與二外外合作，以以解決業(yè)主主子女的就就學(xué)問題多業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)及星級會會所多業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)社區(qū)商業(yè)業(yè)配套，獨獨