物業(yè)管理公司前期介入的流程與管理

物業(yè)管理公司前期介入的流程與管理隨著一處物業(yè)項目的主體封頂，內(nèi)部設(shè)備安裝，外墻施工，外圍地面鋪設(shè)等工作陸續(xù)進行并進入施工尾聲，標志著該項目己接近或進入驗收階段。此時作為對本物業(yè)項目后期接管并進行全面管理的物業(yè)公司的相關(guān)人員開始進場，具體工作分以下幾部分。一、施工的跟進及承接查驗首先物業(yè)公司應(yīng)安排一到兩名工程前期人員進入施工現(xiàn)場，通過與建設(shè)單位（甲方）、施工單位、監(jiān)理單位、相關(guān)人員進行溝通，結(jié)合施工圖紙現(xiàn)場查看施工過程，對大樓進行全面的了解?？梢詮囊韵掳舜蠓矫孢M行查驗。.土建包括房屋主體、外墻，屋面、地下室、.強電包括配電房、配電間、設(shè)備機房、配電箱、管道井、.弱電包括攝像頭、弱電機房、弱電井、弱電箱、DDC控制箱、BA系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)、通信設(shè)備、信號覆蓋、監(jiān)控設(shè)備、矩陣、硬盤錄像機.消防包括消防泵、噴淋泵、溫式報警閥、層顯、消防控制柜、消防排煙、正壓送風(fēng)、消防風(fēng)機、各種消防模塊.空調(diào)冷凍機組、冷卻塔、控制柜、VRV空調(diào)、風(fēng)機盤管、鍋爐、全熱交換機、循環(huán)水泵、中央空調(diào)遠程控制系統(tǒng)、落地式風(fēng)柜.電梯包括電梯機房、轎廂內(nèi)、轎頂、曳引電機，導(dǎo)靴、導(dǎo)軌、曳引繩、運行平穩(wěn)度、平層效果、五方通話、合格證書.管道消防噴淋管道、消火栓管道、變頻供水管道、污水管道、廢水管道、污水井、廢水井、化糞池、通球試驗以上的施工應(yīng)結(jié)合相應(yīng)的驗收規(guī)范（詳見附件）逐一進行查驗，對于不符合規(guī)范的有及影響物業(yè)公司后期管理的應(yīng)提出書面整改意見，并發(fā)函至建設(shè)單位（甲方），由建設(shè)方責(zé)令施工方整改，物業(yè)公司應(yīng)持續(xù)跟進直至達到驗收要求。二、全程參與工程驗收該項可細分為五方主體驗收、竣工預(yù)驗收、竣工驗收。土建施工單位施工完畢可由建設(shè)單位向杭州市建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督總站（以下稱質(zhì)監(jiān)站）中請主體驗收。同時其它各分項施工（如電梯、消防）等施工完成也可向相關(guān)政府主管部門申請驗收，對于相關(guān)部門提出的整改通知進行整改，以上各項驗收均通過后，可向質(zhì)監(jiān)站申請竣工驗收，由建設(shè)單位負責(zé)準備各施工項的相關(guān)資料，包括由施工單位提供的技術(shù)員證、項目經(jīng)理證、絕緣測試等，由建設(shè)單位提供的各項驗收報告，如電梯驗收報告、消防驗收報告、規(guī)劃驗收報告、人防驗收報告、交警驗收報告、綠化驗收報告、防雷驗收報告、衛(wèi)生驗收報告、環(huán)保驗收報告、城管驗收報告（簡稱九個質(zhì)量報告）、竣工圖紙（建施、結(jié)施、水施、電施、附屬工程、隱蔽工程管線、總平面圖等全套圖紙）、圖紙會審記錄、地質(zhì)堪察報告、水、電、衛(wèi)生器具、電梯、壓力容器、消防設(shè)施、通信、監(jiān)控等設(shè)備的檢驗合格證書，智能化系統(tǒng)的測試試驗報告、供水、供氣、供暖的試壓報告.驗收方案、驗收人員名單等文件提前七個工作日提交質(zhì)監(jiān)站。經(jīng)質(zhì)監(jiān)站各相關(guān)專家的驗收，并出具整改通知單，各施工單位對各項進行整改落實，并進行必要的公關(guān)。組織竣工驗收合格后，質(zhì)監(jiān)站應(yīng)當在五個工作日內(nèi)向委托的建設(shè)行政主管單門報送建設(shè)工程竣工驗收合格證書此后，建設(shè)方應(yīng)編寫該項目的匯報資料，并交由圖文公司裝訂成四套、制作施工影像圖片資料、竣工圖藍圖四套等一起送交杭州市檔案館存檔。三、物業(yè)公司承接查驗此項工作一般安排在項目竣工驗收之后進行，我將此項工作提前和施工的跟進一起進行，也可交叉進行，詳見第一條。以下列舉施工過程中常見的需要整改的問題：.消防排煙管道及連接軟布未采用阻燃材料。.生活水管、消防水管、冷凍水管、冷卻水管等金屬管道未做等電位連接。.xxPE干線未與基礎(chǔ)接地扁鋼連接。.變電房、消控室等重要設(shè)備值班房未設(shè)置通風(fēng)裝置.幕墻的消防防火封堵區(qū)未按規(guī)范要求進行封堵。.管道、橋架等缺少吊裝支架，尤其在拐彎部位。.屋面伸縮縫防水施工不合格，會導(dǎo)致滲水至室內(nèi)。.排煙風(fēng)口百中安裝方向、空調(diào)管道過濾器安裝方向裝反、.垂直敷設(shè)的金屬物體在頂端、底端未與防雷門裝置連通，不符合設(shè)計要求。.各電纜橋架及各防火分區(qū)的防火封堵。四、物業(yè)公司移交此項工作主要審核各項資料是否齊全，以及整理歸檔并保存。涉及的資料包括：1.產(chǎn)權(quán)資料(1)項目批準文件(2)用地批準文件(3)建筑執(zhí)照2.政府驗收合格資料審核(1)建設(shè)工程驗收合格證書（2）用電xx（3）供電協(xié)議書（4）消防驗收合格證（5）xx配套綜合驗收合格證（6）電話、供水、供暖、供氣、有線電視由有關(guān)公司負責(zé)維修保養(yǎng)及驗收3.工程技術(shù)資料審核（1）竣工圖（總平圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、隱蔽工程等全套圖紙）（2）地質(zhì)勘探報告（3）工程合同及開工、竣工報告（4）工程預(yù)算分項清單（5）圖紙會審記錄（6）沉降觀察記錄（7）竣工驗收說明書（8）鋼材、水泥等主材的質(zhì)量保證書（9）砂漿、混凝土試塊試壓報告，供水、供暖試壓報告4.需移交物業(yè)公司的資料及復(fù)印件（1）供電協(xié)議書（2）用電xx（3）用水審批表及月供水計劃執(zhí)行表（4）建筑、給排水、電氣、供氣、供暖系統(tǒng)等全套施工圖（5）消防驗收合格證（九個質(zhì)量驗收報告）（6）機電設(shè)備單臺說明書、合格證、調(diào)試、訂購合同（7）建設(shè)工程竣工驗收證書五、業(yè)主收房入住此項工作物業(yè)各部門（管理部、工程部、客服部、保安部、保潔部）應(yīng)密切合作，也是物業(yè)前期工作的重中之重。工程人員陪同業(yè)主查驗房屋、抄水電表計數(shù)、填寫房屋復(fù)驗單并通知施工單位進行局部整改。物業(yè)管理部需制定《業(yè)主臨時管理規(guī)約》、《業(yè)主手冊》、《入住手續(xù)書》、《業(yè)主信息登記表》、入住資料簽收表》、《房屋質(zhì)量整改通知書》、《業(yè)主入伙須知》、《房屋驗收交接表》、《業(yè)主收樓匯簽表》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》。保安部提供車輛引導(dǎo)、形象崗位、安保服務(wù)等。保潔部進行大樓的開荒工作，以及銷售大廳的衛(wèi)生業(yè)主入伙流程圖.銷售確認（核對面積、填寫《交接書》、銷售人員在《入住流程表上簽認）.財務(wù)確認（財務(wù)人員核對業(yè)主的收據(jù)原件入交接書，確認房款、車位款是否交清、繳納物業(yè)專項維修資金，并簽字確認.登記物業(yè)（業(yè)主出示房屋所有權(quán)出讓合同、車位協(xié)議復(fù)印件、填寫《業(yè)主基本情況登記表》、簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》、業(yè)主臨時規(guī)約》、消防安全管理責(zé)任書》繳納物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)在流程表上簽字確認進入下一環(huán)節(jié)）.領(lǐng)取（銷售）（領(lǐng)