營(yíng)口東圣廣場(chǎng)營(yíng)銷推廣策劃案之重點(diǎn)

營(yíng)口東圣廣場(chǎng)營(yíng)銷推廣籌劃案之重點(diǎn)工程自身環(huán)境及優(yōu)劣勢(shì)分析東圣廣場(chǎng)總建筑面積３萬(wàn)余平方米，位于營(yíng)口兩大商業(yè)中心之一的東升商圈內(nèi)，并占踞著其地段上的龍頭位置。整個(gè)商場(chǎng)橫向跨度為１４０多米，縱深６０米，由一棟五層高的主樓和左右兩棟三層高的附樓連體組成，商場(chǎng)內(nèi)部設(shè)置４部扶梯，可從主樓的一層直接連通二層。從目前的定位來(lái)看，整個(gè)商場(chǎng)是一個(gè)集消遣、購(gòu)物、餐飲為一體的現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)購(gòu)物中心，也是該商圈內(nèi)唯一一個(gè)“一站式〞綜合型的商業(yè)場(chǎng)所。１、工程優(yōu)勢(shì)：〔１〕、東圣廣場(chǎng)擁有東北地區(qū)商業(yè)物業(yè)少有的休閑消遣廣場(chǎng)，在主樓與兩附樓之間，分別存在著兩個(gè)廣場(chǎng)，每個(gè)廣場(chǎng)的面積在４０００平方米左右，整個(gè)廣場(chǎng)面積就到達(dá)了８０００平方米，廣場(chǎng)有利于形成休閑的購(gòu)物空間和人氣的聚集，同時(shí)也能協(xié)作市場(chǎng)推廣的宣揚(yáng)，建立良好的商場(chǎng)形象?！玻病场|圣廣場(chǎng)的整體規(guī)劃及室內(nèi)空間格局，承受的是源自南方的室內(nèi)商業(yè)步行街的形式。這對(duì)營(yíng)口的商業(yè)環(huán)境來(lái)講，是具有唯一性的，而且迎合將來(lái)商場(chǎng)進(jìn)展的潮流；〔３〕、東圣廣場(chǎng)占據(jù)著營(yíng)口目前從事商業(yè)的最正確地段，且整個(gè)地段均屬于成熟的商業(yè)區(qū)，此點(diǎn)賜予本案的價(jià)值無(wú)法比較；〔４〕、東圣廣場(chǎng)全部商鋪的使用率者特殊高，根本到達(dá)９５%，此點(diǎn)在與其他在建與在售商場(chǎng)來(lái)講，是無(wú)法比較的，有著較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。２、工程劣勢(shì)：〔１〕、本工程目前的經(jīng)營(yíng)定位與商業(yè)形態(tài)劃分存在著嚴(yán)峻的問(wèn)題，與市場(chǎng)的需要較為脫節(jié)，整個(gè)工程未能形象鮮亮的形象共性與其特色，也因此難與其他在售商場(chǎng)形成差異化?！玻病场⒈竟こ痰膬?nèi)部功能劃分不明確存在著嚴(yán)峻的問(wèn)題〔２〕、深港購(gòu)物商場(chǎng)和本工程同屬一進(jìn)展商，而深港購(gòu)物由于前期的多方面問(wèn)題，導(dǎo)致了今日的整體經(jīng)營(yíng)狀況慘淡，因而對(duì)本工程會(huì)有肯定的負(fù)面影響，局部潛在客戶對(duì)本工程產(chǎn)生出嚴(yán)峻的信心缺乏，持觀望的態(tài)度；〔３〕、本工程一層鋪面開間窄、縱深較深且面積分割過(guò)大，其相應(yīng)的帶來(lái)的室內(nèi)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和格局較差，因此會(huì)減弱了商鋪投資、經(jīng)營(yíng)人士的信念；〔４〕、本工程前期銷售時(shí)沒(méi)有科學(xué)的將商鋪的銷售進(jìn)展把握，較好的鋪面都已經(jīng)先銷售出去，集中留下相對(duì)較差的鋪面，導(dǎo)致以后的銷售將會(huì)更困難；〔５〕、本工程競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多，存在較大的爭(zhēng)客的壓力，現(xiàn)階段的價(jià)格策略也存在肯定的不利，其商鋪的銷售單價(jià)較高?！玻丁场⒈竟こ涛茨軐?duì)獨(dú)有的商業(yè)廣場(chǎng)未能得以充分的利用，前期對(duì)此的傳播力度相當(dāng)不夠，也就造成了市場(chǎng)承受力的相對(duì)缺乏。產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力調(diào)整策略一、商場(chǎng)定位調(diào)整我公司在結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)與本市消費(fèi)熱點(diǎn)以后，將工程定位為：營(yíng)口市的首座以吸引年齡２２——４５歲顧客為主，綜合吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)于一體的“一站式〞時(shí)尚大型商場(chǎng)。工程的目標(biāo)客戶層：以在營(yíng)口商圈內(nèi)的各商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商家為主定位支持：隨著營(yíng)口市商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈和市民對(duì)商場(chǎng)的要求變化，有經(jīng)營(yíng)特色、環(huán)境特色，迎合市場(chǎng)需求的商場(chǎng)才會(huì)深受群眾寵愛(ài)。東圣廣場(chǎng)有別于傳統(tǒng)的百貨店，綜合吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)于一體，以提倡購(gòu)物、消遣、餐飲、休閑等方面的生活潮流方向，共性鮮亮，具有獨(dú)特性，適應(yīng)營(yíng)口商場(chǎng)進(jìn)展的趨勢(shì)。東圣廣場(chǎng)主要吸引營(yíng)口常住的顧客為２０—４５歲的青年、中年。對(duì)他們的消費(fèi)分析：營(yíng)口是青、中年化的城市，２０—４５歲是營(yíng)口消費(fèi)的主力群，也是本工程的消費(fèi)客戶群。他們是家庭的收入的主要經(jīng)濟(jì)支柱，有肯定的經(jīng)濟(jì)根底，對(duì)日常生活的花費(fèi)有著打算權(quán)。隨著生活水平的提高和外來(lái)思想的影響，他們有自己的主見(jiàn)，也比較簡(jiǎn)潔承受外來(lái)新潮事物，懂得享受生活，對(duì)事物的要求也比較高。本工程相對(duì)中檔及局部中高檔的消費(fèi)定位符合他們的消費(fèi)習(xí)慣。二、商場(chǎng)規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)建議東圣購(gòu)物廣場(chǎng)的體量較大，考慮到購(gòu)物便利和功能配套，我們?cè)诜謪^(qū)方面會(huì)使每一層的功能盡可能清楚，走專業(yè)的道路，削減不必要的重復(fù)，削減人流的穿插，節(jié)省消費(fèi)者的時(shí)間。購(gòu)物中心不僅要商品齊全，設(shè)施完善，效勞上乘，而且要有眾多的休閑空間和消遣活動(dòng)。顧客可以在里面購(gòu)物、就餐、消遣。這樣就消退了顧客的疲憊，延長(zhǎng)了顧客的停留時(shí)間。特殊有孩子的家庭，可以全家前來(lái)，大人購(gòu)物，孩子玩樂(lè)，各得其所，這是目前在營(yíng)口商圈中很多商場(chǎng)所不能比較的。通過(guò)各種手段整合及利用各種可用資源，淡化和轉(zhuǎn)化目前工程的劣勢(shì)，深層次提升本工程的檔次，建立良好的形象和知名度及認(rèn)可度，最終使本工程成為營(yíng)口市的龍頭商場(chǎng)。針對(duì)工程的現(xiàn)狀和可整合的資源提出以下有關(guān)商場(chǎng)規(guī)劃的建議：□商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃對(duì)于本商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，應(yīng)充分的考慮到目前的產(chǎn)品力構(gòu)造。從前期我們對(duì)本工程的了解與分析中我們可以覺(jué)察，目前商場(chǎng)的整體規(guī)劃及鋪面劃分的主要問(wèn)題表現(xiàn)在一層，一層的鋪面普遍存在著進(jìn)深大的問(wèn)題，在經(jīng)營(yíng)上不易進(jìn)展鋪貨與管理，但一層又是本工程在今后銷售中的重點(diǎn)對(duì)象。因此，在考慮到一層現(xiàn)今問(wèn)題的根底上，同時(shí)結(jié)合我們對(duì)工程的整體定位，我公司提出了對(duì)工程的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃進(jìn)展整體改革的方案，就轉(zhuǎn)變后的經(jīng)營(yíng)范圍與樓層規(guī)劃格局如下：樓層區(qū)域經(jīng)營(yíng)范圍一層A區(qū)１、新娘廣場(chǎng)〔以經(jīng)營(yíng)結(jié)婚用品為主，如床上用品、女性用品、婚紗攝影等〕２、國(guó)際知名快餐連鎖店；３、銀行、藥房、小型便利店〔如屈臣氏〕B區(qū)精品家私廣場(chǎng)、時(shí)尚精品廊C區(qū)時(shí)尚精品廊、流行前線精品柜臺(tái)〔以經(jīng)營(yíng)珠寶、玉器、手飾、精致小飾物、手表、眼鏡等為主〕二層A、B區(qū)時(shí)尚精品廊〔含專賣店、專營(yíng)店、品牌店。不限制經(jīng)營(yíng)種類〕C區(qū)１、皮具精品廊〔以經(jīng)營(yíng)皮具、箱包為主〕２、小電器超市〔以經(jīng)營(yíng)小型家用電器及商務(wù)電器用品如，手機(jī)、商務(wù)通、電吹風(fēng)、電熨斗等等?！橙龑覣區(qū)中華美食城〔以經(jīng)營(yíng)特色小吃、風(fēng)味小吃、快餐為主〕B區(qū)中華健身運(yùn)動(dòng)城、迪士高酒吧、高檔美容美發(fā)C區(qū)好萊塢影視城、電玩城、桌球城一層面積較大，且鋪面開間窄、進(jìn)深大，而目前營(yíng)口沒(méi)有經(jīng)營(yíng)精品家居場(chǎng)所，建議以短期較優(yōu)待的條件，主動(dòng)出擊引進(jìn)大型的、具有肯定實(shí)力的家居廠商進(jìn)駐投資；同時(shí)，依據(jù)現(xiàn)今社會(huì)人民生活水平的提高，其結(jié)婚拍照也漸漸成為時(shí)尚，可在一層引進(jìn)名氣較大的婚紗店或攝影店；并且，為了結(jié)合廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，為本工程聚集更大量的人氣，我們還可以考慮在一層引進(jìn)國(guó)際知名品牌的快餐店與中型便利店。注：依據(jù)上述商業(yè)業(yè)態(tài)的劃分與樓層區(qū)分，公司還建議貴公司在其商場(chǎng)內(nèi)部的裝修上肯定要留意強(qiáng)化商場(chǎng)內(nèi)部的燈光照明；無(wú)論在其工程的建立階段，還是在商場(chǎng)今后的經(jīng)營(yíng)階段，均需要明確留意此點(diǎn)，由于要想給消費(fèi)者制造一個(gè)良好的購(gòu)物環(huán)境，燈光的光明度、室內(nèi)的照明感相當(dāng)重要?！醭浞掷脧V場(chǎng)的作用本工程具有營(yíng)口唯一的大面積商業(yè)廣場(chǎng)，應(yīng)充分利用起來(lái)，如：在節(jié)假日期間，可限時(shí)、限地點(diǎn)免費(fèi)為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者供給促銷場(chǎng)所，為商鋪經(jīng)營(yíng)者供給多種經(jīng)營(yíng)渠道；有方案地舉辦一系列特色表演、時(shí)尚呈現(xiàn)、音樂(lè)會(huì)等商業(yè)文化活動(dòng)，提高本工程的關(guān)注度，為商場(chǎng)吸引更大的人流；和政府機(jī)關(guān)聯(lián)合舉辦一些具有意義的活動(dòng)，提高工程在人們心目中的地位；利用廣場(chǎng)比較寬闊的環(huán)境，安裝五彩燈，定期的進(jìn)展戶外廣告包裝，進(jìn)一步吸引人流，使其成為人們休閑閑逛的好場(chǎng)所和營(yíng)口獨(dú)特而豐富的商業(yè)文化城。同時(shí)，為了強(qiáng)化本商場(chǎng)廣場(chǎng)在其整體工程中扮演的休閑特色，我公司還建議可以其廣場(chǎng)上設(shè)置數(shù)量肯定的休閑桌椅，以便滯留人流，形成良好的商業(yè)氣氛。商場(chǎng)管理引進(jìn)綜合性，立體式的商場(chǎng)的物業(yè)管理，以前瞻式、理財(cái)式的商業(yè)管理與物業(yè)管理相結(jié)合的模式，確保投資物業(yè)增值；以商業(yè)經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的模式，實(shí)行進(jìn)展商，投資商，經(jīng)營(yíng)商的三位一體化。以文化消遣、休閑、購(gòu)物、商業(yè)有機(jī)結(jié)合的模式，三者統(tǒng)一管理，解決投資、經(jīng)營(yíng)者對(duì)商鋪今后管理的后顧之憂，使租戶滿足的商業(yè)氣氛，進(jìn)一步提高商場(chǎng)的檔次，更為投資者、經(jīng)營(yíng)者、租戶供給獲利空間。商場(chǎng)管理的功能主要包括：根本綜合物業(yè)管理；商場(chǎng)對(duì)外宣揚(yáng)；組織定期推廣活動(dòng)；招商及籌劃；商場(chǎng)建立，遺漏及擴(kuò)大工程。對(duì)此，我公司建議貴公司可考慮引入一家標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化的商業(yè)效勞管理機(jī)構(gòu)，專為本工程供給全方面位的商業(yè)物業(yè)管理與效勞，借此可強(qiáng)化本商場(chǎng)的獨(dú)特性與競(jìng)爭(zhēng)力，能給投資者、經(jīng)營(yíng)者及終端消費(fèi)者以更大的信念保障。銷售策略一、銷售策略１、銷售手法的調(diào)整對(duì)于大型購(gòu)物中心是以流淌人口為銷售對(duì)象，客流是它的生命線，本工程的正式開盤時(shí)間為本月２０日，正式開業(yè)時(shí)間也緊距２個(gè)月，因此，本商場(chǎng)目前在銷售上解決的第一大問(wèn)題就是：如何在短時(shí)間內(nèi)吸引大量商家入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，以保證在開業(yè)之時(shí)的商場(chǎng)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)率到達(dá)７０%，然后再在此經(jīng)營(yíng)狀況良好的根底上，全面提升本商場(chǎng)的物業(yè)價(jià)值，以求后期巨大的升值潛力。對(duì)此，我公司建議在目前，可考慮承受“租售并進(jìn)〞的銷售策略，以租為主。就具體而言，主要由以下兩局部構(gòu)成：第一、以租帶售作為從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)多年的業(yè)主們和投資者來(lái)講，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的前兩年，是相當(dāng)關(guān)鍵的，一個(gè)商場(chǎng)的興與衰，前兩年即最為重要。而眾多商家對(duì)于入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)持觀望態(tài)度，也即是在此點(diǎn)未能得到明確保證的狀況而產(chǎn)生。對(duì)此，解決這一問(wèn)題的方法有多種，除了需要推廣宣揚(yáng)，制造良好的商場(chǎng)形象與開發(fā)商信譽(yù)以外，還得在實(shí)實(shí)在在的銷售經(jīng)營(yíng)層面上為其入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商家進(jìn)展多方位考慮。因此，以租帶售，應(yīng)當(dāng)說(shuō)是一種最正確選擇。形式：以租帶售，即入場(chǎng)商家可選擇先租后買的形式，即可在商場(chǎng)前兩年，承受租賃商鋪的形式，按進(jìn)展商制度的租金比例按時(shí)交納租金。然后在兩年完畢以后，商家可自由選擇：要不離開本經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)，要不就購(gòu)置該商鋪。但假設(shè)是選擇購(gòu)置，那么前兩年的租金可納入購(gòu)置商鋪金額的總額中進(jìn)展計(jì)算。其次、帶租約銷售帶租約銷售，實(shí)質(zhì)上是一種變相的返租形式。由于現(xiàn)在本商場(chǎng)面對(duì)的第一問(wèn)題是如何把商家吸引來(lái)進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，集體做旺本商場(chǎng)。對(duì)此，我們也可以對(duì)全部的商家承受租賃的形式，租賃期至少為兩年，一旦在商家租用了該商鋪以后，我們即可以全面銷售該鋪面，而購(gòu)置該鋪面的投資者，那么直接享受已定事實(shí)的租約，每月收取應(yīng)得的租金收入。注：在此種操作手法上，本商鋪的經(jīng)營(yíng)者比欲購(gòu)該商鋪的投資者優(yōu)先享有購(gòu)置權(quán)。２、銷售價(jià)格的調(diào)整同時(shí)，在上述兩種銷售手法的根底上，為了更好的予以協(xié)作。我公司建議目前必需從銷售的實(shí)質(zhì)層面上予以改善?；纳频囊c(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面：其一、由于一層商鋪普遍存在著鋪面進(jìn)深大、總價(jià)較高的缺點(diǎn)，因此，依據(jù)我公司與貴公司的協(xié)議，我們可把一層的銷售均價(jià)調(diào)至１１０００元/平方米左右，然后再依據(jù)此價(jià)格原那么，把一層的鋪面予以單個(gè)劃分，劃分的方法主要是通過(guò)單價(jià)不變、銷售面積降低、贈(zèng)送一層鋪位面積、銷售總價(jià)降低的形式予以改善。具體手法：制定出一層每個(gè)鋪面的單價(jià)，然后再依據(jù)鋪面的銷售面積，計(jì)算出該鋪位的銷售總價(jià)，并由該銷售總階與現(xiàn)今執(zhí)行的銷售單價(jià)相除，得出最終的實(shí)際銷售面積，而該鋪位的其他銷售面積那么在平面圖上表現(xiàn)出來(lái)，以說(shuō)明是進(jìn)展商贈(zèng)送給投資者的經(jīng)營(yíng)面積。此點(diǎn)的好處在于弱化一層鋪面進(jìn)深大而造成了直接影響，同時(shí)也可讓投資者感覺(jué)到自己得到了巨大的利益，以求實(shí)現(xiàn)投資者與經(jīng)營(yíng)者的快速入市。其二，轉(zhuǎn)變目前二層銷售不合理的格局。由于從目前來(lái)看，二層的銷售上，臨外人行道的獨(dú)立鋪面的銷售價(jià)格相比照商場(chǎng)內(nèi)部的內(nèi)門面的價(jià)格高。此點(diǎn)我公司認(rèn)為極不合理。由于依據(jù)北方的氣候因素及人們的購(gòu)物習(xí)慣來(lái)講，內(nèi)門面的人流確定大于臨外人行道的人流，而雖然臨外人行道的鋪面存在著較強(qiáng)的整體呈現(xiàn)效果，但人流必竟是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的第一重要問(wèn)題。因此，我公司建議：轉(zhuǎn)變目前的二層銷售價(jià)格格局，全面降低臨外人行道的獨(dú)立鋪面的銷售單價(jià)。而對(duì)于具體的調(diào)整浮度，我公司會(huì)在本案思想全面通過(guò)以后，再和貴公司予以進(jìn)一步確實(shí)定。３、有針對(duì)性的銷售戰(zhàn)術(shù)開展由于本工程的一層規(guī)劃中，存在著相對(duì)獨(dú)立的商業(yè)經(jīng)營(yíng)種類——如：家私廣場(chǎng)、新娘廣場(chǎng)、中型便利店與快餐連鎖店。對(duì)此，對(duì)于該類型商家的進(jìn)場(chǎng)，我們必需實(shí)行有針對(duì)性的銷售手法，即使在工程前期全面招商入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的狀況下，我們都得承受人員直銷、上門洽談的形式，主要尋求該類型商家的入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。二、付款方式執(zhí)行策略就本工程所言的付款方式，目前主要是針對(duì)“租售并進(jìn)〞的銷售策略而具體確定。就前期商家入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的租賃形式而言，商家要入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，必需簽定兩年的租賃合同，并首先支付三個(gè)月的租金，同時(shí)還必需交納三個(gè)月的租金作為押金。而就“帶租約銷售〞形式中的投資者而言，在其選擇了鋪位以后，如是可以辦理銀行按揭的，那么承受首付１０%、３０天內(nèi)補(bǔ)足２０%，開業(yè)前補(bǔ)足銀行按揭首期款的付款方式。而假設(shè)不能辦理按揭，那么就實(shí)行首付總房款的２０%，３０天內(nèi)再交納３０%，余額在開業(yè)前付清的付款方式。三、促銷策略對(duì)于本工程的促銷策略，主要是指在協(xié)作銷售策略的根底上，依據(jù)目前所制定的“租售并進(jìn)〞，以租為主的銷售方式，就“租〞而制定相應(yīng)的促銷策略。我公司認(rèn)為，對(duì)于商家入駐一個(gè)新商業(yè)環(huán)境，其首要考慮的是經(jīng)營(yíng)前景的優(yōu)劣，而在假設(shè)沒(méi)有良好的市場(chǎng)宣揚(yáng)協(xié)作和促銷策略實(shí)施，那么會(huì)使眾商家產(chǎn)生觀望的態(tài)度。因此，開業(yè)前期的促銷策略主要是針對(duì)如何吸引更多的商家樂(lè)觀的進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、假設(shè)快速帶旺整體商場(chǎng)的人氣為主。借此，我公司就本工程開業(yè)前期制定的促銷策略主要是以“免租〞的形式為主，就其具體表現(xiàn)如下：依據(jù)商家租賃鋪面的大小差異，制定不同的免租期限。對(duì)于租較大面積者，可賜予以６——１２個(gè)月的免租期〔如的士高酒吧、國(guó)際國(guó)內(nèi)知名快餐、大型家私商家等等〕；而對(duì)于租較小面積者，由可賜予２——４個(gè)月的免租期限。此促銷策略的重點(diǎn)在于：通過(guò)對(duì)大型商家的免租，可快速使期進(jìn)入本商場(chǎng)，以此快速帶旺商場(chǎng)人氣，同時(shí)也是作為了“領(lǐng)頭羊〞的形式，促使更多的商跟隨進(jìn)入。市場(chǎng)推廣策略一、市場(chǎng)傳播推廣原那么１、現(xiàn)代營(yíng)銷理念認(rèn)為營(yíng)銷即傳播，其關(guān)鍵在于將獨(dú)特的價(jià)值信息最快速、準(zhǔn)確地傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)群，讓其產(chǎn)生鮮亮的印象和生疏沖動(dòng)。２、傳播與銷售，就是一個(gè)“造夢(mèng)與賣夢(mèng)〞的過(guò)程，針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)的心理，編織獨(dú)一無(wú)二的夢(mèng)想是銷售力傳播的核心所在。３、傳播不僅是單純的廣告活動(dòng)，而是一項(xiàng)整合的運(yùn)動(dòng)，包含如何對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者本身的利用。二、市場(chǎng)傳播推廣目的１、支持銷售到達(dá)各階段的預(yù)定目標(biāo)；２、塑造品牌形象，并通過(guò)品牌建立，強(qiáng)化本商場(chǎng)的市場(chǎng)獨(dú)特性與唯一性，為后期的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)提升根底前提與堅(jiān)實(shí)的保障。三、推廣主題確實(shí)定“萬(wàn)千姿彩在東升〞“萬(wàn)千姿彩〞描繪著一種多姿多彩的生活氣氛與環(huán)境，而用于本推廣主題，那么可有效的襯托出了東圣廣場(chǎng)集吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)為一體的綜合型商業(yè)形態(tài)，且同時(shí)又能準(zhǔn)確的傳遞出一種附合于現(xiàn)代商業(yè)進(jìn)展的時(shí)尚感。四、推廣總策略依據(jù)本工程的特點(diǎn)及其優(yōu)勢(shì)所在，我們?cè)谄渫茝V上，應(yīng)充分考慮到媒介的整合協(xié)作性與機(jī)敏性。在工程開盤前期與開盤期間，我們應(yīng)以報(bào)紙、戶外、電視廣告宣揚(yáng)為主，全面強(qiáng)化本工程的形象及銷售訊息。同時(shí)，在協(xié)作常規(guī)群眾媒介的宣揚(yáng)根底上，我們還應(yīng)當(dāng)充分利用獨(dú)有的商業(yè)廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，利用開盤之時(shí)為一有利時(shí)機(jī)，在其商業(yè)廣場(chǎng)上進(jìn)展一系列的公關(guān)活動(dòng)，以此快速轉(zhuǎn)變?nèi)藗冃哪恐袑?duì)東升廣場(chǎng)的形象。同時(shí)，對(duì)于其戶外廣告，那么主要是通過(guò)本商場(chǎng)附樓三樓的樓頂廣告位的形式進(jìn)展宣揚(yáng)，以傳遞工程形象與工程經(jīng)營(yíng)范圍和銷售訊息為主，此種手法同時(shí)也為商場(chǎng)在開業(yè)前營(yíng)造出了一個(gè)良好的商業(yè)氣氛。而在工程開盤與開業(yè)的這段時(shí)間之間，我們那么應(yīng)通過(guò)電視廣告的傳播形式，強(qiáng)化本工程的形象與共性。同時(shí)再幫助報(bào)紙群眾媒介與電臺(tái)廣告的宣揚(yáng)，強(qiáng)化本工程的獨(dú)特產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、強(qiáng)化各銷售階段的銷售重點(diǎn)及相應(yīng)的銷售策略與促銷策略，以此形成立體的三維宣揚(yáng)協(xié)作，爭(zhēng)取在開業(yè)之間到達(dá)抱負(fù)的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益，為開業(yè)制造良好的根底。四、推廣的階段劃分及其重點(diǎn)１、鋪墊期：〔工程開盤前期〕時(shí)間：２００１年１０月１５日——１０月２０日推廣要點(diǎn)：介于本工程在４月以搞過(guò)一次開盤活動(dòng)，在此期間應(yīng)結(jié)合本工程的銷售策略，通過(guò)媒介宣揚(yáng)的形式，向公眾傳播的東圣廣場(chǎng)各方面信息，那么主要是本階段的招商信息及租售策略。并且，在該階段的后期，即接近開盤期間，我公司建議可承受高頻率的電視形象廣告宣揚(yáng)形式，快速?gòu)?qiáng)化本物業(yè)的商業(yè)形象?！簿臀夜驹诒狈绞袌?chǎng)的閱歷而言，象營(yíng)口這樣的中小型城市，其電視廣告的形象傳遞工程往往能收到意想不到的效果〕同時(shí)，為協(xié)作好本工程的全新入市，那么以近期即將召開的商界專家論談會(huì)為開篇，并依據(jù)本次會(huì)議的開展，通過(guò)新聞道報(bào)的形式，進(jìn)一步訴求本工程的進(jìn)展與現(xiàn)場(chǎng)商場(chǎng)走勢(shì)的吻和、本商場(chǎng)的進(jìn)展?jié)摿Φ鹊?。在本階段中，主要運(yùn)用的宣揚(yáng)手法有：報(bào)紙硬性廣告、新聞軟性報(bào)道、電視形象廣告、電視新聞報(bào)道、電臺(tái)報(bào)道。其中的報(bào)紙、電視、電臺(tái)的新聞報(bào)道，那么主要以本次頂峰會(huì)議介紹為主。２、建立期〔開盤階段〕時(shí)間：２００１年１０月２０日——１１月２０日推廣要點(diǎn)：針對(duì)東圣廣場(chǎng)的物業(yè)品質(zhì)、經(jīng)營(yíng)范圍、工程特色等多方向的信息傳遞，全面建立起工程的品質(zhì)形象與經(jīng)營(yíng)前期優(yōu)勢(shì)。同時(shí)對(duì)工程的推廣主題予以全面帶入，并賜予強(qiáng)化，以此與其他在售商場(chǎng)形象獨(dú)特性。并且，在本階段的推廣要點(diǎn)中，還要對(duì)開盤期的盛況予以報(bào)道，充分利用好報(bào)紙新聞、電視新聞與電臺(tái)新聞相協(xié)作的形式。在本階段中，主要運(yùn)用的媒介推廣手法有：銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝、人員直銷推廣、報(bào)紙廣告、軟性新聞、電視形象廣告、電臺(tái)廣告、戶外媒介、DM派發(fā)、海報(bào)張貼。其中，報(bào)紙軟性新聞的形式，應(yīng)是與？營(yíng)口日?qǐng)?bào)？共同開拓一個(gè)？東升投資指南？的專欄，以此強(qiáng)化本工程的經(jīng)營(yíng)前景，同時(shí)也是對(duì)本物業(yè)的整體形象及品牌效益予以了更高層面的提升。３、強(qiáng)銷期時(shí)間：２００１年１１月１０日——１２月１０日推廣要點(diǎn)：本階段是在前兩階段的形象建立與經(jīng)營(yíng)前期訴求的根底上，予以更深層次的提升。對(duì)此，在本階段中，應(yīng)重點(diǎn)對(duì)本工程的銷售策略予以宣揚(yáng)，同時(shí)配以“業(yè)主現(xiàn)身說(shuō)法〞的形式，形成強(qiáng)大的市場(chǎng)感召力，以此進(jìn)一步表達(dá)出工程的物業(yè)投資經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)所在。本階段主要運(yùn)用的媒介有：報(bào)紙硬性廣告，電視形象廣告、報(bào)紙軟性新聞稿、DM派發(fā)、戶外廣告。４、開業(yè)階段：時(shí)間：２００１年１２月１５——２５日推廣要點(diǎn)：本階段的一切宣揚(yáng)均是以本商場(chǎng)的試營(yíng)業(yè)為根底上，全面在試營(yíng)業(yè)的到來(lái)之時(shí)，開展相關(guān)的現(xiàn)場(chǎng)公關(guān)活動(dòng)，強(qiáng)化工程人氣，并通過(guò)肯定量的報(bào)紙廣告宣揚(yáng)協(xié)作，把工程的整體品牌形象進(jìn)展全面的強(qiáng)化，以至于趨向成熟化進(jìn)展，并形成后期剩余單位的銷售或招商。附１營(yíng)口東圣廣場(chǎng)開盤前媒介投放方案表宣揚(yáng)類別媒介選擇主要內(nèi)容報(bào)紙廣告？營(yíng)口日?qǐng)?bào)？？遼河灣？？營(yíng)口電視報(bào)？發(fā)布時(shí)間：１０月１５日發(fā)布媒介：？遼河灣？發(fā)布規(guī)格：彩色半版發(fā)布內(nèi)容：對(duì)東圣廣場(chǎng)特邀全國(guó)知名商場(chǎng)名家及其局部業(yè)主代表，并同時(shí)對(duì)召開的“東升商圈潛力和營(yíng)口商業(yè)富強(qiáng)頂峰論壇會(huì)〞同時(shí)要求表達(dá)出工程的形象與品質(zhì)。發(fā)布時(shí)間：１０月１６、１７、１８日發(fā)布媒介：營(yíng)口日?qǐng)?bào)發(fā)布規(guī)格：彩色半版發(fā)布內(nèi)容：制作系列報(bào)紙廣告，強(qiáng)化訴求本商場(chǎng)的整體形象，同時(shí)對(duì)本階段的銷售對(duì)象及銷售策略予以全面且具體的訴求。本系列廣告的重點(diǎn)在于對(duì)工程形象的全新帶入，同時(shí)又要留意招商信息與銷售信息及開盤信息予以有效的直接傳遞。發(fā)布時(shí)間：１０月１９日發(fā)布媒介：？遼河灣？發(fā)布規(guī)格：彩色整版發(fā)布內(nèi)容：強(qiáng)化訴求本商場(chǎng)的銷售訊息，同時(shí)留意表達(dá)出本物業(yè)的整體形象與品質(zhì)。并對(duì)本月２０日即將開盤與開盤當(dāng)日活動(dòng)進(jìn)展信息傳遞。發(fā)布時(shí)間：１９日發(fā)布媒介：？營(yíng)口電視報(bào)？發(fā)布規(guī)格：套紅整版發(fā)布內(nèi)容：強(qiáng)化訴求本商場(chǎng)的銷售訊息，同時(shí)留意表達(dá)出本物業(yè)的整體形象與品質(zhì)。并對(duì)本月２０日即將開盤與開盤當(dāng)日活動(dòng)進(jìn)行信息傳遞。夾報(bào)廣告？營(yíng)口日?qǐng)?bào)？發(fā)布時(shí)間：１０月１７、１８、１９日發(fā)布規(guī)格：整版雙面彩色〔規(guī)格“４２０*２８４豎式采有１２０克新聞紙紙〕發(fā)布內(nèi)容：以訴求本商場(chǎng)在該階段的銷售策略、促銷策略為主，同時(shí)對(duì)其物業(yè)整體的整體形象予以提升。并對(duì)本工程開盤當(dāng)天的公關(guān)活動(dòng)及抽獎(jiǎng)信息進(jìn)展傳遞。進(jìn)一步理性與感性相協(xié)作的強(qiáng)化本物業(yè)的升值潛力，同時(shí)也留意對(duì)本物業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍作以具體訴求。報(bào)紙新聞？營(yíng)口日?qǐng)?bào)？發(fā)布時(shí)間：１０月１７、１８、１９日發(fā)布規(guī)格：字?jǐn)?shù)在１５００字左右，版面在豎１/４左右發(fā)布形式：圖文并茂發(fā)布內(nèi)容：對(duì)本次頂峰論壇進(jìn)展宣揚(yáng)，理性的傳遞出頂峰論壇的實(shí)況，并通過(guò)參與者的語(yǔ)言，傳遞出本工程的良好的經(jīng)營(yíng)前景與投資潛力。電臺(tái)廣告營(yíng)口播送電臺(tái)發(fā)布時(shí)間：１０月１５日起發(fā)布時(shí)段：正點(diǎn)及半點(diǎn)報(bào)時(shí)廣告，發(fā)布長(zhǎng)度：５秒發(fā)布內(nèi)容：以強(qiáng)化本工程的形象及銷售信息為主。電視廣告營(yíng)口電視臺(tái)發(fā)布時(shí)間：１０月１７、１８、１９、２０日發(fā)布時(shí)段：每天晚上７：００——１０：００發(fā)布長(zhǎng)度：３０秒形象廣告發(fā)布頻率：每晚１０次發(fā)布內(nèi)容：協(xié)作本階段的其他宣揚(yáng)媒介，以塑造項(xiàng)目形象為主?！醅F(xiàn)場(chǎng)包裝賣場(chǎng)包裝：指售樓處包裝，買家一般到售樓處是一種敵對(duì)行為，提防和抗拒的心理格外重，而我們對(duì)賣場(chǎng)所的包裝，那么就是這種心理地弱化，讓買家與銷售人員進(jìn)展友善的溝通。對(duì)于本工