土地管理學專題7城市土地市場管理

土地管理學專題7城市土地市場管理第1頁/共102頁課前思考1、為什么要加強對城市土地市場管理？2、什么是市場機制？3、什么是土地市場？4、我國城市土地市場管理制度有哪些？第2頁/共102頁目錄一、概述二、供需調(diào)控三、價格管理四、微觀管理第3頁/共102頁引語1、為什么要加強對城市土地市場管理（1）土地資源流失、浪費嚴重第一：是盲目的開發(fā)區(qū)熱，盡管國家級開發(fā)區(qū)不足50個，但實際上開發(fā)區(qū)遍布全國各地。第二：有些城鎮(zhèn)規(guī)劃，強行征用耕地作為建設用地，設計幾條街，然后店面房基地高價拍賣，據(jù)初步統(tǒng)計根據(jù)2010年一份《有關房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置情況表》，北京、廣州、海南、江蘇等地成為閑置土地“重閑置土地災區(qū)”，四地閑置土地數(shù)量占全國的近四分之一，70%以上閑置土地性質(zhì)為住宅用地，特別是房地產(chǎn)商有意囤地。第4頁/共102頁第5頁/共102頁（2）國有土地收益的大量流失

土地倒騰成為某些人斂材的目標、腐敗的溫床，據(jù)測算；我國目前每年流失土地收益近百億元。（3）城市土地市場管理不規(guī)范，使企業(yè)經(jīng)營成本提高，許多企業(yè)不堪重負。第一：是發(fā)達地區(qū)企業(yè)因地價太高向周邊地區(qū)遷移，如沿海→內(nèi)地。第二：使落后地區(qū)打出“免費用地”吸引投資。土地市場極不規(guī)范，處置權隨心所欲。第6頁/共102頁（4）土地產(chǎn)出不高，效益很低

世界上11個特城市土地產(chǎn)出情況表（2002年數(shù)據(jù)）城市名稱城市面積km2建成后面積km2城市人口（市區(qū)萬人GDP（億美元）GDP/km2（萬美元）開羅214.2214.2640.648.32255圣保羅16096001138131121850北京10807.870084559.4849香港1070.179576.1639.380924上海634051029.2783.4888.4859德里14851485622824.115550東京2059514.89816.35072.998524漢城605.4605.41057.74106772曼谷1568.797.8517.5193.219755巴黎1507105.4215.216115275羅馬1580192281.2494.8825775第7頁/共102頁（5）政府在土地上的收入狀況政府通過一級土地市場，獲取了數(shù)量可觀的地租收入；企業(yè)則在二級土地市場上，通過重新配置土地資產(chǎn)、大量融資。

土地市場收入單位；億元年度一級市場收入（政府）二級市場收入（企業(yè)）2000年624.963158.172001年1318.097178.47第8頁/共102頁一、概述（一）幾個需要理解的關鍵詞1、市場機制？2、土地市場？3、基準地價？4、地價指數(shù)？第9頁/共102頁（二）城市土地市場1、概念狹義：土地市場是指以土地作為交易對象進行交易的場所（如土地交易所、不動產(chǎn)交易所等）。廣義：土地市場是指土地這種特殊商品在流通過程中發(fā)生的經(jīng)濟關系的總和。第10頁/共102頁2、城市土地市場的特征（1）交易實體的非移動性

表現(xiàn)：交易對象不可移動，僅發(fā)生產(chǎn)權的轉移。（2）土地市場的地域性表現(xiàn)：供求狀況、價格水平、價格走勢均是地區(qū)性。（3）土地市場的壟斷性表現(xiàn)：土地市場的不完全競爭和土地價格不完全有供求關系決定。（4）流通方式的多樣性表現(xiàn)：招（招標）、拍（拍賣）、掛（掛牌）等形式。（5）土地供給彈性小表現(xiàn)：土地是不可再生資源，總量不變、土地自然供給完全無彈性。第11頁/共102頁3、土地市場的內(nèi)容---土地所有權和土地使用權分離，所有權屬國家，使用權屬承租人；---使用權實行有償、期限出讓，到期收回或通過續(xù)租土地使用權合同允許承租人繼續(xù)使用權；---土地使用權出讓后，在規(guī)定使用期限內(nèi)，允許使用人借助中介媒介轉讓、出租、抵押土地使用權；---根據(jù)地產(chǎn)第一、房產(chǎn)從屬的原理，以土地使用權交易形式的市場活動，其實質(zhì)系土地使用權交易，且交易價格的主體是地價。第12頁/共102頁4、城市土地市場類型各類用地市場：由不同用途的土地利用所決定的，包括商業(yè)、住宅、工業(yè)、學校、事業(yè)、公共用地等。城市產(chǎn)權市場：由權利類型所決定的，即土地所有權和土地使用權及他項權力，其中，土地所有權市場是不存在的，土地所有權不能進行交易，因此，土地產(chǎn)權市場實際上是土地使用權市場。第13頁/共102頁5、城市土地市場層次結構城市土地一級市場交易對象：土地所有者和使用者之間交易方式：出讓、出租、入股性質(zhì)：壟斷性市場城市土地二級市場交易對象：土地使用者之間交易方式：轉讓、轉租、抵押、入股性質(zhì)：競爭性市場第14頁/共102頁6、運行機制城市土地市場機制

供需機制、競爭機制、價格機制發(fā)揮作用的條件是有一個有效而穩(wěn)定的產(chǎn)權制度城市土地市場宏觀調(diào)控機制國家市場企業(yè)宏觀調(diào)控反饋市場機制第15頁/共102頁市場機制定義：指在商品經(jīng)濟條件下社會活動的各個環(huán)節(jié)和各個組成部分、通過市場建立內(nèi)在的有機聯(lián)系，由市場上供求關系、企業(yè)競爭、價格漲落、利率高低等帶動和制約整個經(jīng)濟機體的運動和發(fā)展。是市場的各種要素，包括價格、供求和競爭等因素之間互為因果，相互制約，各自發(fā)揮功能，又共同發(fā)揮功能的這種聯(lián)系和作用。其核心：價格機制第16頁/共102頁計劃經(jīng)濟體制（計劃體制）定義：又稱指令型經(jīng)濟，是一種經(jīng)濟體系，而這種體系下，國家在生產(chǎn)、資源分配以及產(chǎn)品消費各方面，都是由政府或財團事先進行計劃。由于幾乎所有計劃經(jīng)濟體制都依賴政府的指令性計劃，因此計劃經(jīng)濟也被稱為“指令性經(jīng)濟”。第17頁/共102頁與計劃體制的比較優(yōu)點市場機制的反應比較的敏捷，市場機制的近乎無窮多的市場主體隨時都在關注著市場信息，所以市場的微妙變化容易被捕捉到。每一個主體根據(jù)自己獲得的信息進行自己的判斷，采取不同的策略,導致了市場策略的多元化特點。缺點市場信息存在真?zhèn)沃质袌鲂畔⒂姓w性信息和局部性信息之分。市場信息有長期性信息與短期性信息之分。市場選擇的多元性很可能導致市場的混亂無序。第18頁/共102頁第19頁/共102頁7、城市土地市場管理概述（1）必要性1）城市土地市場管理是由土地市場本身的特性決定的土地市場的客體土地的不可移動性土地具有保值并不斷增值的特性第20頁/共102頁2）城市土地市場運行中出現(xiàn)的問題也要求加強土地市場管理由于缺乏有效的宏觀管理和調(diào)控，土地開發(fā)和供給存在一定的盲目性城市土地收益分配不合理，國有土地收益大量流失吸引外資，盲目地價優(yōu)惠劃撥土地使用權非法轉讓、出租，導致土地隱形市場活躍城市土地資源配置不合理城市內(nèi)部，優(yōu)地劣用商品房大量空置，城市土地隱形浪費嚴重區(qū)域間無序競爭，低水平重復建設嚴重，導致產(chǎn)業(yè)結構趨同，城市土地宏觀配置不合理城市土地利用率低，城市規(guī)模不斷向外膨脹，導致城郊耕地大幅減少第21頁/共102頁（2）管理的原則整合性利益原則：個體與整體、局部與全部、目前與長遠利益相統(tǒng)一采取特殊措施，重點保護國家利益切實保護土地市場交易各方利益平等對待原則參加土地市場活動的市場主體在土地市場中的身份是平等的市場交易行為是平等的，土地交易者在等價交換的基礎上公平交易控制與彈性管理原則依法管理的原則第22頁/共102頁（3）管理的內(nèi)容宏觀管理：對土地市場進行干預城市土地市場供需管理城市土地市場價格管理微觀管理：對城市土地市場主體、客體和交易程序進行管理第23頁/共102頁二、城市土地市場供需調(diào)控（一）城市土地供需范疇城市土地供需總量與供需結構城市土地存量供需與增量供需城市土地資源性供需與資產(chǎn)性供需城市土地所有權供需、經(jīng)營權供需與使用權供需城市土地一級市場供需與二級市場供需第24頁/共102頁（二）城市土地市場供需平衡模型與調(diào)控機制1、城市土地市場供需平衡模型城市土地供需平衡是一種動態(tài)平衡，是城市土地供需運動從暫時的不均衡走向均衡的趨勢，雖然從某一時點上供需不相等，但從某一時期整體上來看，供給與需求是一致的。城市土地供需平衡，既包括供需結構平衡，又包括供需總量平衡；既包括一級市場供需平衡，又包括二級市場供需平衡。第25頁/共102頁

假設條件：一級市場土地總供給為S1，土地總需求為D1，某類用地的供給為S1h，某類用地的需求為D1h

二級市場土地總供給為S2，土地總需求為D2，某類用地的供給為S2h，某類用地的需求為D2h

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結論：

城市土地供需平衡模型：S1=D1;

S2=

D2；S1h=D1h;

S2h=

D2h城市土地供需不平衡四種情況：

S1h＞D1h：說明一級市場土地供過于求，表現(xiàn)為城市中有大量未開發(fā)的閑置土地

S1h＜D1h：說明一級市場土地供不應求，表現(xiàn)為城市內(nèi)沒有未開發(fā)的閑置土地，且建筑密度和建筑容積率極高

S2h＞D2h：說明二級市場土地供過于求，表現(xiàn)為大量的土地未脫售而空置

S2h＜D2h：說明二級市場土地供不應求，表現(xiàn)為居民住房和營業(yè)性用房極為緊張第27頁/共102頁（三）城市土地市場供需平衡調(diào)控機制1、城市土地市場供需平衡的市場機制價格機制S1h＞D1hPhS1h=D1hD1hS2hS2h＞D2hWhS2h=D2h

注：Ph為房地產(chǎn)投資需求；Wh為房地產(chǎn)價格利率機制：資金市場機制利率能促使房地產(chǎn)開發(fā)公司選擇適當?shù)耐顿Y方向和投資規(guī)模利率能引導資金合理流動S1hD1hS2hD2h第28頁/共102頁完善的城市土地市場包括：城市土地供需各方是真正的市場主體產(chǎn)權獨立自主進行市場決策追求自身最大經(jīng)濟利益完善的城市土地市場體系城市土地市場應包括一級市場和二級市場城市土地一級市場覆蓋度要大要有完善的房地產(chǎn)金融市場的支持要有完善的中介服務市場與之配套價格由市場供需狀況決定第29頁/共102頁2、城市土地市場供需平衡的宏觀調(diào)控機制（1）對一級市場土地供過于求的調(diào)控（S1h＞D1h）首先應控制城市土地總量供給，穩(wěn)定S1h加強城市規(guī)劃管理提高農(nóng)用地特別是耕地的價格建立耕地用途管制制度第30頁/共102頁

其次，應刺激開發(fā)公司開發(fā)閑置的城市土地，使D1h增大對城市土地價格實行“最高限價”管制，降低開發(fā)公司的土地成本；對土地開發(fā)給予適當優(yōu)惠，降低有關稅費征收標準開征城市土地市場閑置稅費并逐步提高其征收標準，以此提高空地的持有成本，避免空地投機活動，從而達到提高城市土地利用率的目的第31頁/共102頁（2）對一級市場土地供不應求的調(diào)控（S1h＜D1h）建立城市規(guī)劃的反饋機制，及時修編城市規(guī)劃，適度擴大規(guī)劃限額在新編規(guī)劃的范圍內(nèi)，適時、適度降低農(nóng)地價格，使S1h有計劃地增加第32頁/共102頁（3）對二級市場土地供過于求的調(diào)控（S2h＞D2h）首先要控制S2h進一步增大的趨勢，其次應刺激居民對商品住房的需求，使D2h趨近S2h

?？刂埔患壥袌鐾恋卦隽抗┙o適度降低商品房價格在我國，還應加快住房福利化向住房商品化轉變的改革進程，擴大二級市場的有效需求；加快建立現(xiàn)代企業(yè)制度，扭轉目前企業(yè)效益普遍低下狀況第33頁/共102頁（4）對二級市場土地供不應求的調(diào)控（S2h＜D2h）政府放松對土地價格管制，使房價隨行就市適度降低土地開發(fā)貸款利息，提高購房貸款利率第34頁/共102頁（四）城市土地市場供需調(diào)控的“三維立體結構”城市土地市場供需調(diào)控的方向選擇調(diào)控目標確定調(diào)控措施的作用方向：刺激土地市場發(fā)展；抑制土地市場發(fā)展城市土地市場供需調(diào)控的時間考慮供需調(diào)控措施的決策時間考慮供需調(diào)控效應的滯后時間考慮調(diào)控效應的慣性城市土地市場供需調(diào)控的力度土地經(jīng)濟波動的幅度調(diào)控手段從采用到產(chǎn)生效應的滯后時間調(diào)控效應慣性大小調(diào)控環(huán)境準確掌握土地市場運行的狀態(tài)和變化趨勢超前采取調(diào)控措施密切注意調(diào)控效應作用方向向上作用方向向下第35頁/共102頁（五）城市土地市場供需調(diào)控的政策工具1、發(fā)展計劃和規(guī)劃（1）發(fā)展計劃：長期計劃、中期計劃和年度計劃土地利用年度計劃存在的問題：計劃編制往往流于形式，脫離實際，不具備操作性出讓計劃缺乏約束力出讓計劃不公開，透明度低在計劃管理中農(nóng)用地轉用指標沒有分類，造成混亂第36頁/共102頁解決措施：應分類下達農(nóng)用地轉用計劃年度土地利用計劃要在土地利用總體規(guī)劃的指導下從緊編制嚴把土地利用總體規(guī)劃調(diào)整修改關，從源頭上控制不合理用地科學測算和分配農(nóng)用地轉用計劃指標切實加強計劃執(zhí)行情況的檢查考核將土地利用年度計劃與土地集約利用結合起來建立新的土地供應審批程序舊程序：計劃立項→規(guī)劃選址→土地審批新程序：用地計劃→計劃立項→規(guī)劃選址→土地審批提高土地供給計劃的透明度第37頁/共102頁（2）土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃土地利用總體規(guī)劃對土地市場的宏觀調(diào)控作用：確定建設用地總量和耕地保有量的控制指標，制約城市土地市場的土地供給總量縣級土地利用總體規(guī)劃以劃分土地利用區(qū)的形式明確了土地用途，土地用途的轉變受土地用途管制制度的制約土地利用總體規(guī)劃是土地年度計劃編制的重要依據(jù)第38頁/共102頁城市規(guī)劃對城市土地市場宏觀調(diào)控作用：用地使用控制：用地性質(zhì)、用地面積、位置、邊界范圍建筑控制：建筑類型、高度、容積率、建筑密度環(huán)境容量控制：人口密度、綠地率、空地率設施配套控制：公共設施、市政設施形體景觀控制第39頁/共102頁兩者相協(xié)調(diào)，相銜接土地利用總體規(guī)劃與城市規(guī)劃統(tǒng)計指標體系的銜接土地利用總體規(guī)劃與城市規(guī)劃中城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的銜接土地利用總體規(guī)劃與城市規(guī)劃中城市規(guī)模的銜接第40頁/共102頁2、財政政策地租政策：出讓金、年租金等稅收政策通過對土地市場運行過程中不同環(huán)節(jié)進行征稅實現(xiàn)對土地市場的調(diào)控：土地增值稅等通過減免稅實現(xiàn)對土地市場的調(diào)控財政投資政策利用財政投資引導社會投資，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構利用財政投資引導社會投資，調(diào)節(jié)地區(qū)差異第41頁/共102頁3、金融政策直接調(diào)控量：中央銀行直接規(guī)定土地開發(fā)信貸的最高限額質(zhì)中央銀行直接限制商業(yè)銀行土地開發(fā)信貸的結構

規(guī)定銀行發(fā)放土地開發(fā)信貸的方針、基本條件鼓勵或限制商業(yè)銀行對土地進行投資，制定和規(guī)定其他金融機構投資土地開發(fā)的方針、條件第42頁/共102頁間接調(diào)控貸款利率和期限調(diào)整貸款成數(shù)土地開發(fā)商在申請項目貸款時應具有的自有資金比例土地購買者在購買時可申請到的最高貸款比例第43頁/共102頁（六）城市土地市場供需調(diào)控與管理創(chuàng)新——土地儲備制度所謂城市土地儲備制度，是指由城市土地收購儲備機構，通過征收、收購、置換、到期回收等方式，將土地從分散的土地使用者手中集中起來，由土地收購儲備機構統(tǒng)一進行土地整理后納入土地儲備庫，再根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，通過招標、拍賣、掛牌等方式有計劃地將儲備土地投入市場，以供應和調(diào)控城市各類建設用地需求的一種土地管理制度。第44頁/共102頁建立城市土地儲備制度是城市土地制度改革的創(chuàng)新土地儲備最早起源于1896年荷蘭的阿姆斯特丹1996年我國上海成立第一家土地收購儲備機構——上海市土地發(fā)展中心1997年，杭州市成立土地儲備中心2001年4月國務院發(fā)出《關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》，指出“為增強政府對土地市場的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度”。第45頁/共102頁1、意義有利于充分發(fā)揮政府對于土地市場的宏觀調(diào)控作用有利于盤活城市存量土地資產(chǎn)，提高土地資源利用效率有利于土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的實施有利于推行土地招標拍賣制度，建立公開、公平、公正的土地市場第46頁/共102頁2、土地儲備制度的組織體制目前土地儲備機構設置的模式有兩種：一種是單一結構，土地儲備機構隸屬于土地管理部門，如上海市另一種是雙結構，即土地收購儲備管理委員會和土地儲備中心。土地收購儲備委員會由政府設立，成員由土地、財政、計劃、規(guī)劃等部門組成，任務是協(xié)調(diào)收購——儲備——出讓政策。土地儲備中心隸屬于土地管理部門，是城市土地儲備制度的具體執(zhí)行機構，接受收購儲備委員會的領導和監(jiān)督第47頁/共102頁3、基本特征制度先行，兩級管理效率優(yōu)先，橫向協(xié)調(diào)政府領導，機構運作第48頁/共102頁4、土地儲備的方式（1）無償收回儲備土地有償使用合同約定的期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或申請續(xù)期未批準的因單位撤消、遷移等原因停止使用原劃撥土地的鐵路、公路、機場、礦場依法核準報廢的超過土地出讓合同約定的動工期限滿2年未動工的或其他經(jīng)依法辦理審批手續(xù)的國有建設用地連續(xù)2年未使用法律、法規(guī)規(guī)定可以無償收回的其他土地第49頁/共102頁（2）有償收回儲備因公共利益需要使用的土地因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃進行舊城改建調(diào)整使用土地的集體土地因農(nóng)轉非依法轉為國有的法律、法規(guī)規(guī)定應當有償收回的其他國有土地第50頁/共102頁（3）收購儲備以出讓方式取得土地使用權后，沒有能力按合同約定開發(fā)且不具備轉讓、租賃條件的土地使用權人向政府申請收購出讓土地的土地使用權人轉讓，政府依法享有優(yōu)先購買權的其他可以依法收購的國有土地第51頁/共102頁（4）征用儲備土地利用總體規(guī)劃確定的城市發(fā)展用地范圍內(nèi)的集體土地，可以通過征用進行儲備。第52頁/共102頁5、運作程序農(nóng)村集體土地城市土地增量土地存量土地征收土地儲備庫需收購調(diào)整的土地不需收購調(diào)整的土地收、換、購初步開發(fā)整理未列入供地計劃的土地短期出租建臨時性的綠地列入供地計劃的土地進一步開發(fā)整理成熟地土地供應（拍賣、招標、掛牌）土地使用者收回土地使用權收回土地使用權第53頁/共102頁（1）土地收購收購對象（杭州市土地儲備實施辦法）市區(qū)范圍內(nèi)的無主地市政府特征的土地土地使用期限已滿被土地管理部門依法收回的土地市土地管理部門依法收回的荒蕪、閑置的國有土地土地違法案件經(jīng)依法查處、被市土地管理部門依法沒收的土地因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整或者其他原因調(diào)整出的原劃撥的國有土地以出讓方式取得土地使用權后無力繼續(xù)開發(fā)和又不具備轉讓條件的土地因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃和土地整理、市政府指令收購的土地土地使用權人申請市土地儲備中心收購的土地其他需要進行儲備的國有土地第54頁/共102頁收購工作程序申請收購權屬核查征詢意見費用測算方案報批簽訂合同收購補償權屬變更交付土地第55頁/共102頁收購方式：土地征收土地收回土地置換土地購買第56頁/共102頁（2）土地儲備：土地進行開發(fā)和再開發(fā)儲蓄（3）土地供應：根據(jù)城市土地出讓年度計劃，有計劃地將儲備土地出讓或出租第57頁/共102頁三、城市土地市場價格管理

城市土地市場價格管理簡稱地價管理，是指政府為了規(guī)范土地市場的交易行為，保持土地市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展，保護土地交易者和國家等各方面的合法利益而采取的以土地價格為核心的各種調(diào)控、引導和管理措施。第58頁/共102頁（一）內(nèi)容對土地價格及土地價格體系進行管理，調(diào)控地價水平對土地價格評估工作進行管理對土地市場中因土地價格引起的各種糾紛進行處理第59頁/共102頁（二）目的、意義和作用1、目的：通過地價管理，使土地價格合理化通過地價管理，使土地價格在一定時期內(nèi)保持穩(wěn)定通過地價管理，使土地價格與國家地價政策一致第60頁/共102頁2、意義宏觀：地價管理是國民經(jīng)濟健康發(fā)展的保證中觀：地價管理是土地市場管理的核心微觀：地價管理直接關系到土地產(chǎn)權交易雙方的切身利益第61頁/共102頁3、作用調(diào)節(jié)土地供求關系，抑制土地投機，保證土地市場均衡、平穩(wěn)發(fā)展促進土地資源合理配置，充分有效利用土地為土地市場管理提供依據(jù)-基準地價體系規(guī)范土地市場中交易各方行為-地價登記制度規(guī)范土地估價方法，培養(yǎng)土地估價人才，不斷提高估價水平防止國有土地收益流失通過地價管理，合理分配社會財富第62頁/共102頁什么是基準地價？基準地價指在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用和規(guī)劃利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途分別評估確定的某一估價期日上法定最高年限土地使用權區(qū)域平均價格。第63頁/共102頁土地級別一級地二級地三級地四級地商業(yè)用地450280188141居住用地258170147120工業(yè)用地200145119105綜合用地405254160138第64頁/共102頁（三）城市土地市場價格管理的依據(jù)土地利用計劃和土地出讓計劃國家有關法律《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》《耕地占用稅暫行條例》《土地增值稅暫行條例》等第65頁/共102頁第66頁/共102頁第67頁/共102頁第68頁/共102頁第69頁/共102頁國家的地價政策與土地利用政策一致與產(chǎn)業(yè)政策一致地價政策制訂須考慮地域差異性不同經(jīng)濟發(fā)展階段地價政策不同不同用途土地地價不同行業(yè)標準《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》第70頁/共102頁（四）城市土地市場價格管理政策和制度1、土地使用權協(xié)議出讓實行最低限價制度《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條規(guī)定：“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。”作用：防止地方政府為了短期利益而壓低地價，造成國家土地收益流失，避免地價不合理下跌提高土地協(xié)議出讓工作的透明度，有利于上級對下級政府進行監(jiān)督，保證投資者公平競爭第71頁/共102頁2、土地價格定期公布制度《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定：“基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應當定期確定和公布。”意義：幫助投資者了解地價行情，選擇投資方向和地點，有利于改善投資環(huán)境，吸引外資有利于土地使用者取得或處置土地使用權，促進土地合理利用增強土地交易的透明度，為土地交易者提供信賴的標準，促進地價合理化第72頁/共102頁3、提前收回土地使用權的補償制度《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條，國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應的補償。意義：迫使交易者如實申報地價，防止隱報、瞞報地價第73頁/共102頁4、土地價格申報制度《城市房地產(chǎn)管理法》第三十四條規(guī)定：國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度，房地產(chǎn)權利人轉讓房地產(chǎn)，應當向縣級以上人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或作不實的申報。第74頁/共102頁作用使政府及時了解掌握土地交易情況，監(jiān)測地價水平和變化，有利于政府對地價進行調(diào)控和管理有利于加強對土地稅費征收工作的管理和監(jiān)督，克服瞞報、隱報地價帶來的不良影響，避免國家稅費的流失第75頁/共102頁5、政府對土地使用權轉移有優(yōu)先購買權《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十六條規(guī)定，土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權。意義：防止土地在轉移時，土地交易雙方為少繳稅費而虛報、瞞報地價。第76頁/共102頁6、政府對地價上漲可采取必要行政手段，進行干預《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十六條規(guī)定，土地價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。實行地價凍結，規(guī)定地價的最高限額實行土地交易許可證制度，限制交易數(shù)量適當增加土地供給量，通過調(diào)整供求關系平抑地價增強土地市場透明度，為土地交易雙方提供正確的地價信息嚴格控制囤積土地的行為，防止因土地囤積和壟斷而造成的地價不合理上漲第77頁/共102頁7、征收土地增值稅《土地增值稅暫行條例》第一條規(guī)定，增收土地增值稅的目的是為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護國家權益。土地增值稅是國家對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，依法就其取得的土地增值額所征收的一種稅。作用將由于社會經(jīng)濟發(fā)展造成的地價上漲收益收歸國有防止交易雙方申報交易地價時虛報、瞞報地價第78頁/共102頁8、規(guī)范土地使用權出讓收支管理國有土地使用權出讓總價全額納入地方預算，繳入地方國庫，實行“收支兩條線”管理。第79頁/共102頁9、土地價格評估制度《城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。”對土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押中涉及到的土地價格進行評估對清產(chǎn)核資、企業(yè)改制中土地資產(chǎn)的價格進行評估對土地稅收征收中涉及的土地價格進行評估第80頁/共102頁第81頁/共102頁10、土地估價人員資格認證和土地估價機構資格評級制度《城市房地產(chǎn)管理法》第五十八條規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度?！钡谖迨⑽迨邨l對房地產(chǎn)價格評估機構提出了具體要求第82頁/共102頁（五）城市地價動態(tài)監(jiān)測1、意義和作用及時更新城市基準地價建立地價信息發(fā)布及查詢系統(tǒng)，提高土地市場地價信息透明度是測算、編制地價指數(shù)的基礎第83頁/共102頁2、工作步驟開展城市土地價格基礎調(diào)查市場樣點資料調(diào)查設立地價監(jiān)測點地價監(jiān)測點資料的采集地價資料的整理與錄入地價分析與地價公布成果整理、歸檔和驗收地價監(jiān)測點的長期維護與資料采集第84頁/共102頁召開基準地價更新聽證會（動員會）討論分工、技術培訓、注意事項等第85頁/共102頁外業(yè)調(diào)查、記錄相關信息（采樣點選?。﹥?nèi)業(yè)匯總數(shù)據(jù)、選取影響因子分析等工作第86頁/共102頁成果評審制作基準地價圖（分工業(yè)、住宅、商業(yè)三類）第87頁/共102頁3、地價監(jiān)測點的設立原則和標準原則：代表性原則穩(wěn)定性原則一般性原則合理分布的原則易操作性原則動態(tài)性原則第88頁/共102頁選擇監(jiān)測點主要考慮以下幾個因素：土地面積地塊形狀土地權利狀況土地開發(fā)程度臨街狀況第89頁/共102頁（六）地價指數(shù)2、定義地價指數(shù)是區(qū)域連續(xù)時間變化上的地價水平與某一規(guī)定時間（基期）地價水平的相對數(shù)，用以反映土地價格隨時間變化的趨勢與幅度。第90頁/共102頁2、地價指數(shù)的特點地價指數(shù)是反映地產(chǎn)市場土地價格變化的“晴雨表”。城市地產(chǎn)往往和房產(chǎn)連在一起，在價格上表現(xiàn)為房地產(chǎn)買賣價和租賃價，而不象其他商品一樣直接表現(xiàn)為自身的價格，所以在編制地價指數(shù)時要依賴估價人員對土地的正確估價。與其他商品、股票相比，土地交易具有“惰性”，即同一宗土地一般短期內(nèi)不會發(fā)生多次交易。在我國目前地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟的現(xiàn)階段，土地價格往往無法直接獲得，編制地價指數(shù)需要借助估價手段。因為地價構成因素很復雜，所