成都住宅市場調(diào)研報(bào)告

成都住宅場調(diào)研報(bào)告

統(tǒng)計(jì)時(shí)刻：20041月1日—年月30日。統(tǒng)計(jì)范疇：成都市三路以內(nèi)統(tǒng)計(jì)方法：依照公布盤項(xiàng)目銷售部的樓書、現(xiàn)場說辭、銷控表、廣告、報(bào)刊、相網(wǎng)站、

采訪。分類說明：文中對(duì)區(qū)的分界是以以下標(biāo)準(zhǔn)劃分的。環(huán)行區(qū)域：內(nèi)環(huán)線內(nèi)指成都市府南河以內(nèi)、西體路－三洞橋街－西安路－琴臺(tái)路線以東的部分；內(nèi)～一環(huán)是指成都市環(huán)路以內(nèi)、除去內(nèi)環(huán)線內(nèi)的部分；一～二環(huán)是指成都市環(huán)路以內(nèi)、除去一環(huán)路以內(nèi)的部分；二～三環(huán)是指成都市環(huán)路以內(nèi)除去二環(huán)路以內(nèi)的部分；方位區(qū)域：城中同環(huán)區(qū)域；城東是指西至內(nèi)環(huán)、至府青路一線、南至府南河的城區(qū)部分；城南是指北至內(nèi)環(huán)線西至高升橋—紅牌樓一線、東至府南河的城區(qū)部分；城西是指東至內(nèi)環(huán)、至西大街—營門口一線、南至高升橋—紅牌樓一線的城區(qū)部；城北是指南至內(nèi)環(huán)、至府青路一線、西至西大街—營門口一線的城區(qū)部分；主城是指全市三環(huán)路以內(nèi)的部分。數(shù)據(jù)說明：文中來源統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)和房管局的數(shù)據(jù)除專門說明外，其余皆是中收集整理統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。樓盤統(tǒng)計(jì)數(shù)量依據(jù)成都五大報(bào)刊上刊登開數(shù)量為準(zhǔn)。

一、都市概況〔一〕地理特點(diǎn)成都市是四川省的省務(wù)院首批公布的全國24個(gè)歷文化名城之一全國15個(gè)副省級(jí)都市之一中國西南地區(qū)要中心都市，也是國務(wù)院確的西南地區(qū)科技商貿(mào)金融中心和交通通信樞紐。成都平原介于東經(jīng)102度分度53分北緯30度05分至26之間，位于四川省中部東北與德陽市、東南與內(nèi)江市毗鄰，南面眉山地區(qū)相連，西南與雅安地區(qū)、西北與阿壩藏族自治州接壤全市東西長里，南北寬公里，總面積12390平方公里。其中，平原占％丘陵占％山區(qū)占％成都市西部以丘陵山地主，海拔大多在～3000米之間；東部緊由平原、臺(tái)地和部分低山丘陵組成，海一樣在米右。成都平原是我國西南地區(qū)最大的原。成都市地處川西平原地，自古就有〝一年成聚、二年成邑、三年成都〞的傳奇。差不多上我國的歷史文化名城，是國務(wù)院確定的西南地區(qū)科技商貿(mào)，金融中心和交通，信息樞紐。國道主干線〝五縱七橫〞的一縱一橫〔二連浩特至河口，上海至拉薩〕交匯于此，使成處于承東啟西，南聯(lián)北通的樞紐位置，決定了成都在西部大開中具有重要的戰(zhàn)略地位。成都市城區(qū)位置圖示〔二〕地理區(qū)劃

成都市位于四川省中，全市總面積12390平公里，東西長192公里，南北寬166公里。下轄10區(qū)市6縣：10區(qū)〔錦江區(qū)青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉區(qū)、青白江區(qū)、溫江、新都區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)4〔都江堰市、州市、邛崍市、崇州市6〔金堂縣、雙縣、郫縣、大邑縣、蒲江縣、新津縣〕〔三〕都市規(guī)劃概況按照成都市都市總體規(guī)劃(2003—，成都市將形成以主城區(qū)為主的個(gè)大型都市，邛崍、崇州、都江堰、州個(gè)中等都市和重點(diǎn)鎮(zhèn)的進(jìn)展格局城區(qū)建設(shè)用地進(jìn)展將以中心城區(qū)為核心，向、南、北重點(diǎn)進(jìn)展，依靠新都、青白江、郫縣、溫江、雙流東、雙流華陽、龍泉驛等六個(gè)區(qū)市縣，重點(diǎn)進(jìn)展東部新城、南部城和北部新城，形成新的都市架構(gòu)。在公布的主城區(qū)公共設(shè)施劃圖上，成都市將逐步形成以都市核心區(qū)域?yàn)橹鞯纳虡I(yè)中心，時(shí)形成北站商貿(mào)中心，在城北三環(huán)路外外環(huán)路內(nèi)形成北部行政心……區(qū)域商業(yè)、行政中心。按照規(guī)劃，年，成都將形成包括成繞城高速公路以內(nèi)區(qū)域，面積近600平方公里的〝中心城區(qū)〞以及包括市域中心城五城區(qū)、高新區(qū)和新、青白江、龍泉、華陽、東升、溫江、郫縣區(qū)域在內(nèi)面積3681平公里的〞都市區(qū)〞這味著成都將以多中心組團(tuán)式的擴(kuò)方式取代單中心圈層式擴(kuò)張方式，都市結(jié)構(gòu)由單一的特大都市城鄉(xiāng)—體化轉(zhuǎn)變。

交通規(guī)劃2004年成都市的一路改造差不多差不多完成二環(huán)路改造差不多蓄勢(shì)待發(fā)，三環(huán)環(huán)的建成通車，天府隧道的建成通車，同時(shí)建成的還有東城根下穿隧道和紅星路下穿隧道，火車北站的改造冠廟立交橋改造和另外幾個(gè)都市道路跨橋的建成通車差不多使成都市的交大為改觀，市區(qū)通行暢通、快捷。作為東西、南北大道交匯處天府廣場的改造差不多進(jìn)入基礎(chǔ)施工的時(shí)期。都市交通及道路系統(tǒng)完善，公共交通網(wǎng)絡(luò)的改善，都市快速路系統(tǒng)的形成，將擴(kuò)人們居住和出行的范疇，加快都市郊區(qū)化的步伐。三環(huán)路的建通車，二三環(huán)之間以及三環(huán)兩側(cè)的土地價(jià)值顯著提升；人民南南延線、光華大道西延線的建城通車及北新干線的規(guī)劃建設(shè)；造一條路，激活一大片，對(duì)所輻射的區(qū)域?qū)a(chǎn)生龐大的經(jīng)濟(jì)效。環(huán)境整治成都市交通規(guī)劃的沙整治工程差不多全面終止，整治區(qū)域達(dá)平方公里，總投入達(dá)27億元，建長里、寬米200米的沿河林景觀綠化走廊，使沙河流域成為成都最具人文特色的現(xiàn)代都市?！菜摹尺M(jìn)展前景1、臨機(jī)遇可能成為西部開發(fā)的頭羊

成都市作為西部地區(qū)個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)中心，有條件成為西部開發(fā)的領(lǐng)頭羊。外資投入有望快速增國家實(shí)施西部大開發(fā)略，這對(duì)成都市擴(kuò)大開放和引進(jìn)外資將是一次難得的機(jī)遇。科教產(chǎn)業(yè)進(jìn)展空間龐成都能夠利用良好的技教育基礎(chǔ)，促進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化及教育產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整速度有加快非國有經(jīng)濟(jì)得到更多展機(jī)會(huì)調(diào)整所有制結(jié)構(gòu)大有好處。2、臨考查在西部有假設(shè)干中心市與成都構(gòu)成競爭都市優(yōu)勢(shì)進(jìn)展目標(biāo)重慶直轄市〝三中〞(科技貿(mào))兩紐〞(交、通信、一基地〞(現(xiàn)代化工業(yè)基地)昆明旅行業(yè)利用〝交會(huì)〞和進(jìn)展旅行業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大在國內(nèi)外的阻礙西安科技實(shí)力，歷、文化名城西商貿(mào)中心、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地蘭州絲綢之路省市建蘭州商貿(mào)中心成都市支柱產(chǎn)業(yè)不明，拳頭產(chǎn)品不突出

目前成都市食品、醫(yī)、機(jī)械、電子信息四大支柱產(chǎn)業(yè)，其年增加值占國內(nèi)生產(chǎn)值的比重低于國際公認(rèn)的支柱產(chǎn)業(yè)起碼應(yīng)達(dá)到水平。成都市中心城區(qū)綜合務(wù)功能不強(qiáng)由于成都市是大都市大郊區(qū)，都市化總體水平較低，中心城區(qū)規(guī)模偏小，沒有形較強(qiáng)的中心商務(wù)區(qū)，制約了成都市綜合服務(wù)功能的發(fā)揮，將阻成都作為大型中心都市輻射帶動(dòng)區(qū)域進(jìn)展的作用發(fā)揮?！参濉澈暧^市場分析1、都市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀宏觀經(jīng)濟(jì)近年來，成都市和人均均保持了快速增長勢(shì)頭。成都市國內(nèi)生產(chǎn)總值均增長11.30%，比全國個(gè)百分點(diǎn)。2004年全市生產(chǎn)總比上年增長13.6%了速的增長勢(shì)頭。數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)年鑒居民消費(fèi)水平成都市商品消費(fèi)能力列國內(nèi)大中都市前列年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額875.28元，比去年同期增長13.5%，市民消費(fèi)能力保持了穩(wěn)固快的增長勢(shì)頭。數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)年鑒都市居民收入及消費(fèi)穩(wěn)步增長增長勢(shì)頭放緩近幾年的成都市的社會(huì)零售品售總額及城鎮(zhèn)居民的可支配收入保持了穩(wěn)

固的增長態(tài)勢(shì)，從經(jīng)進(jìn)展長期趨勢(shì)來看，成都的整體消費(fèi)勁及購買力的進(jìn)展良好。2、融環(huán)境成都金融機(jī)構(gòu)給房地業(yè)提供了強(qiáng)有力的資金支持成都市金融機(jī)構(gòu)存、款余額保持了連續(xù)較快的增長速度，平均增長率均超過17%為房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展提供了強(qiáng)有力的資金支持。指標(biāo)金融機(jī)構(gòu)存款額〔元〕金機(jī)構(gòu)貸款余額〔億元〕1999年2000年1890.41487.120012257.120022635.62003．．20043771.5數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)年鑒數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)年鑒國內(nèi)貸款連續(xù)下降自籌資金呈上升趨勢(shì)自年開始，國內(nèi)貸款比重連續(xù)下，年較上下降，由于目各種資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)投資，導(dǎo)致開發(fā)的融資渠道更為多樣年開發(fā)商自籌資金及其資金呈上升

趨勢(shì)，分別增長14.1%和30.6%資金結(jié)構(gòu)已發(fā)生顯著化，開發(fā)商對(duì)銀行貸款的依正在減少，對(duì)依靠企業(yè)自籌資金和購房者預(yù)付款進(jìn)行開發(fā)的程在加重。指標(biāo)資金來源合計(jì)億元〕國貸款億元〕國內(nèi)貸款占所有資金比重〔%〕1999140.6427.072000188.9030.782001240.8939.892002292．37．2321.632003383．21．2417.81200413.99數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)年鑒數(shù)據(jù)來源成都市統(tǒng)計(jì)年鑒資料來源：成都市房局外資銀行對(duì)成都房產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展起到一定的促進(jìn)作用成都目前是西部地區(qū)有外資銀行最多的都市，外資銀行的進(jìn)駐，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)融渠道的拓寬及金融機(jī)構(gòu)市場競爭的進(jìn)一步規(guī)范都將起到比較好促進(jìn)作用。3、業(yè)結(jié)構(gòu)第二產(chǎn)業(yè)中的主導(dǎo)行初步定型，高新產(chǎn)業(yè)進(jìn)展迅速。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)得到突出進(jìn)，確立了電子信息、食品、醫(yī)藥和機(jī)械四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，高新區(qū)為全省進(jìn)展電子信息"一號(hào)工程"的要緊載

體。第三產(chǎn)業(yè)蓬勃進(jìn)展，行業(yè)齊頭并進(jìn)。第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各要緊行業(yè)商業(yè)貿(mào)易、交通郵、金融保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、社會(huì)服務(wù)業(yè)均出現(xiàn)出良好的進(jìn)展勢(shì)頭，突出的表現(xiàn)是房地產(chǎn)業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中的比重明顯升。數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)年鑒數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)年鑒二、成都市住宅市場述〔一〕歷年的總供應(yīng)成都市三環(huán)以內(nèi)住宅應(yīng)呈下降趨勢(shì)。由于三環(huán)內(nèi)可開發(fā)土地的急劇減少，三環(huán)的住宅開發(fā)差不多成為成都市住宅供應(yīng)的潛在增長熱點(diǎn)，成為后成都市住宅供應(yīng)的主流區(qū)域。由于三環(huán)內(nèi)住宅供應(yīng)不斷減少致其價(jià)格存在上漲空間?！捕吵啥际凶≌瑑r(jià)水平2005年第二季度成都區(qū)房屋銷售均價(jià)為元平米，比年一季度上漲9.38%，比去年同期上漲了25.30%總的來說保持了穩(wěn)固的長趨勢(shì)成都市住宅價(jià)格在2004年顯一個(gè)峰值以后，漲幅有所回落，在05年季度總體均價(jià)才略微超2004年3季價(jià)格水平。從長遠(yuǎn)看，住宅銷售格將堅(jiān)持一個(gè)穩(wěn)中小幅上漲的趨勢(shì)；〔三〕成都市住宅市供需比變化近幾年成都市房地產(chǎn)場進(jìn)展較快，呈供需兩旺的局面，整

體來看，供應(yīng)略大于求，但供需差不多平穩(wěn)；2004年住宅市場進(jìn)專門迅速開發(fā)商紛紛將手中儲(chǔ)備土地進(jìn)行開發(fā)使2005年二季度供量顯現(xiàn)較大漲幅國家為了經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)進(jìn)展，進(jìn)一加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段不斷加強(qiáng)，購者觀望情緒有所增加，出現(xiàn)供大于求的局面；據(jù)年季房交會(huì)調(diào)查顯示都市宅需求市場購買目的絕大多數(shù)是為了自用以真實(shí)需求為主。隨著宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場的梳理，市場進(jìn)必定更為健康，供應(yīng)市場將更為理性，需求市場將進(jìn)一步進(jìn)展供需也會(huì)出現(xiàn)平穩(wěn)進(jìn)展；三、區(qū)域供應(yīng)分析〔一〕住宅物業(yè)供應(yīng)勢(shì)分析2004年以來，成都住宅市場專門火爆，三環(huán)內(nèi)總供應(yīng)體量為557.11萬平米。由線性圖看，2004年第季度至2005年第一季度供應(yīng)量顯現(xiàn)整體降趨勢(shì)，這是由于現(xiàn)在間段內(nèi)供應(yīng)量以三環(huán)外為主，不在本次告的統(tǒng)計(jì)范疇；2005年上半年供應(yīng)較去年同期下降了40.88%緊是由于三環(huán)內(nèi)可開發(fā)的土地逐減少，住宅開發(fā)趨勢(shì)往三環(huán)外移；2005第一季度供應(yīng)最低，為萬平米，要是受傳統(tǒng)春節(jié)阻礙，供應(yīng)市平淡所致；2005第二季度2005年第一季度供體量顯現(xiàn)大幅攀升，漲幅為156.82%；緊是由于年季房交會(huì)推動(dòng)，開發(fā)商多

項(xiàng)選擇擇在房交會(huì)期推出新的物業(yè)，以擴(kuò)大市場阻礙，促進(jìn)銷售；住宅市場依舊保持著勁的進(jìn)展勢(shì)頭；在宏觀調(diào)控政策下，開發(fā)商依舊對(duì)成都房地市場保持著足夠信心，看好房地產(chǎn)市場的進(jìn)展；〔二〕區(qū)域供應(yīng)趨勢(shì)析從供應(yīng)趨勢(shì)來看，城整體供應(yīng)較其他區(qū)域平穩(wěn)，同時(shí)也是市區(qū)供應(yīng)體量最大的域，供應(yīng)量為188.14萬平米，占總供應(yīng)量的；城西由于金沙光華片區(qū)的快速進(jìn)展，以及城西的居住環(huán)境在市民心中好的印象等因素，推動(dòng)了城西房產(chǎn)開發(fā)急劇升溫南由于房開發(fā)漸趨飽和時(shí)刻上呈在供應(yīng)斷檔現(xiàn)象總供應(yīng)量較城西、城均少；城東由于片區(qū)供應(yīng)特明顯別時(shí)刻段供應(yīng)量較為集中年上半年供應(yīng)量為萬平方米總供應(yīng)量的緊是由于個(gè)別大盤的上市應(yīng)；城東的舊城改造較城南、城西晚，但目前城東改造步伐加，各種配套迅速完善，沙河改造的完成，再次提升了區(qū)域居住境，城東的房產(chǎn)進(jìn)展空間較大；城中供應(yīng)最少且供不穩(wěn)固年上半年無供年下半年供應(yīng)體量激增42.71萬平米中總供應(yīng)的。城中住宅開發(fā)差不多和，可開發(fā)的土地稀少，物業(yè)供應(yīng)要緊由舊城改造產(chǎn)生；城北供應(yīng)量與城中相無幾2004年半年供應(yīng)量較大要緊

受萬科金色家園體量大的拉動(dòng)作用。受城北物流中心的阻礙，大大降低了城北整體住環(huán)境，加上規(guī)劃的限制，城北住宅供應(yīng)量一直遠(yuǎn)低于其他區(qū)；但新改造完成的沙河絕大部分位于城北區(qū)域，大大提升了沙沿線的人居環(huán)境，沙河沿線的房產(chǎn)開發(fā)也隨之加快；〔三〕各環(huán)線供應(yīng)趨分析從供應(yīng)趨勢(shì)來看，二三環(huán)較其他環(huán)線供應(yīng)平穩(wěn)，且供應(yīng)體量較大供應(yīng)體量為萬方米總供應(yīng)體量的63.76%隨著二環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)得益減少且地價(jià)不斷上漲，而二至三環(huán)開發(fā)相對(duì)較晚，土地可供量較大且地價(jià)相對(duì)較低，以及環(huán)線的都市配套設(shè)施得到了較快完善，市民對(duì)該環(huán)線的認(rèn)同感逐步提高，供應(yīng)量迅速增加；一環(huán)內(nèi)專門是內(nèi)環(huán)房產(chǎn)開發(fā)差不多飽和可供應(yīng)土地稀缺；房產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)較少應(yīng)分別為55.81萬平方米和38.91萬平方米；〔四〕各建筑類型供趨勢(shì)分析小高層供應(yīng)較為集中供應(yīng)總量為249.16平米，占總供應(yīng)體量的，隨著土地地價(jià)的上，以及規(guī)劃條件的限制，小高層的開發(fā)已成為三環(huán)住宅開發(fā)的主流趨勢(shì)；多層供應(yīng)量僅次于小層，為萬平方米，占供應(yīng)總量的2004年下半年多層住宅供應(yīng)為35.03萬平方米，較2004年上半年下降，當(dāng)時(shí)小高層作為較的物業(yè)形狀，

吸引了較多市民的購熱情，順應(yīng)那個(gè)潮流，開發(fā)物業(yè)多以小高層為主，對(duì)多層形成較大的沖擊。隨著小高層居住中缺點(diǎn)的暴露，部分市民選擇回居住舒服度相對(duì)較高的多層，2005年上半年供應(yīng)量回升到51.72萬平米較2004下半年上漲了47.67%由于三環(huán)內(nèi)多層的可應(yīng)量減少，刺激了三環(huán)外的多層住宅開發(fā)急劇增加；高層住宅可供應(yīng)量占一定比例，達(dá)平米，占供應(yīng)總量的。要分布在一環(huán)內(nèi)等地價(jià)昂貴的區(qū)域；〔五〕各環(huán)線各種建形狀區(qū)域供應(yīng)趨勢(shì)分析內(nèi)環(huán)環(huán)~環(huán)供應(yīng)建筑形狀以高層小高層為主且供應(yīng)總量不大，要緊是由于一內(nèi)地價(jià)昂貴以及土地規(guī)劃的限制；二環(huán)~環(huán)供應(yīng)集中在多層和小高層，門是多層在二~環(huán)供應(yīng)體量劇增，并首超過小高層供應(yīng)量，多出。三環(huán)以及三環(huán)外供應(yīng)主流是層；低層物業(yè)在三環(huán)內(nèi)數(shù)極少，僅為兩萬平米。要緊在風(fēng)景優(yōu)美、有濃厚歷史文化蘊(yùn)的浣花片區(qū)。隨著市區(qū)內(nèi)諸歷史文化區(qū)域開發(fā)的飽和，以及通條件的改善，別墅開發(fā)郊區(qū)化已成為必定的趨勢(shì)。四、供應(yīng)價(jià)格分析〔一〕供應(yīng)價(jià)格走勢(shì)析2004年到2005年上半年成都房價(jià)漲幅最大的時(shí)顯現(xiàn)在年季，上漲幅度為17.58%要緊由于分高檔樓盤的推出使

得該季度房價(jià)上漲較，此后房價(jià)顯現(xiàn)正?；芈洌谀晡驳臅r(shí)候價(jià)格顯現(xiàn)穩(wěn)固，漲幅近0。05年一季度房價(jià)顯現(xiàn)略微的下勢(shì)頭，跌幅為，是由于此間供應(yīng)的物業(yè)檔變化顯現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性波動(dòng)春季房交會(huì)的召開才使得成都房漲幅增加。2004一季度到年季度，成都市市區(qū)住宅價(jià)的平均漲幅為1+P11+P21+P31+P41+P5－〔二〕區(qū)域供應(yīng)價(jià)格勢(shì)分析1、中供應(yīng)價(jià)格趨勢(shì)分析城中房價(jià)在4250元平米正負(fù)200元之間波動(dòng)價(jià)格相平穩(wěn)，升漲空間不大。要緊于城中住宅房產(chǎn)開發(fā)的水平相對(duì)成熟，受區(qū)域環(huán)境的限制，居環(huán)境改善的空間較小，因此在今后一定時(shí)期內(nèi)城中住宅的價(jià)格連續(xù)穩(wěn)固在該價(jià)格水平上。2、東供應(yīng)價(jià)格趨勢(shì)分析由于外銷項(xiàng)目粼江峰的推出得城東房價(jià)在2004年季度達(dá)到一個(gè)峰值價(jià)為4500元平米從04年一季度到04年3季度城東房價(jià)顯現(xiàn)了大漲幅，漲幅接近，了該時(shí)刻段城東房價(jià)回落到正常水，售價(jià)保持在元平左右。3、南供應(yīng)價(jià)格趨勢(shì)分析受區(qū)域房產(chǎn)進(jìn)展阻礙城南房價(jià)在成都市各區(qū)域中一直出于領(lǐng)先水平，有時(shí)甚至過寸土寸金的城中。

2004年一季度城南房就達(dá)到了4000/平，在這之后的一年內(nèi)，城南房產(chǎn)推較少，房價(jià)也有小幅下降，最大下降幅度僅為到2005二季度由于春季房交會(huì)召開上花園、錦官秀城等知名項(xiàng)目推出才使城南房價(jià)上升到元/平以上，上漲幅度達(dá)到。4、西供應(yīng)價(jià)格趨勢(shì)分析城西房價(jià)從年一季度接近元/平米上漲到年季度的4078/平，漲幅達(dá)到成以上，城西的房產(chǎn)供應(yīng)和房價(jià)是成都市各區(qū)域中最為固的，其緣故在于城西不僅擁有浣花溪、杜甫草堂等自然資源而且優(yōu)品道、成都花園的項(xiàng)目的建成提升該區(qū)域的房產(chǎn)開發(fā)水。房價(jià)分布顯現(xiàn)了明顯分化沙區(qū)由于受規(guī)劃條件的限制，房價(jià)堅(jiān)持在4500/平米左區(qū)域那么穩(wěn)固在元/平米上下。5、北供應(yīng)價(jià)格趨勢(shì)分析城北是成都市傳統(tǒng)的流中心和商業(yè)中心域內(nèi)的荷花池、五塊石等大型商貿(mào)中該區(qū)域內(nèi)住宅房產(chǎn)處于較低的水平2004年一季度城北房僅為3000元平米左右，但隨住宅需求的不斷增加，以及科等知名開發(fā)商的入住使得該區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)逐步提升，到年季度房屋價(jià)格上漲為3600元平米漲幅近成〔三〕環(huán)線供應(yīng)價(jià)格勢(shì)分析

從環(huán)線價(jià)格的分布來，各環(huán)域內(nèi)房屋銷售價(jià)格均保持了平穩(wěn)的增長趨勢(shì)。內(nèi)環(huán)內(nèi)房價(jià)位居成都區(qū)域房價(jià)之首，2004年價(jià)已達(dá)到4000元/平米以，此后一直穩(wěn)步上漲，到年二季時(shí)漲幅接近，城中可供土地的逐步減少以及成熟的房開發(fā)水平是城中房價(jià)穩(wěn)步上升的要緣故。內(nèi)~環(huán)內(nèi)房價(jià)是各環(huán)域中價(jià)漲幅最快的區(qū)域，漲幅為45.85%2005年季度時(shí)房價(jià)已超過內(nèi)環(huán)價(jià)要由于黌門公館府花園等高質(zhì)樓盤的推出促使了該區(qū)域房價(jià)連續(xù)走高從年2005年上年一~二間房價(jià)波動(dòng)較大由04年三季度粼江峰閣精裝外銷房推出使得該區(qū)域房價(jià)上漲了15.91%，隨后房價(jià)又逐步回落到該區(qū)的正常水平。2004年剛開始二三環(huán)房價(jià)不足元平過一年半的增長房價(jià)已上升到了元米以上緊由于二三環(huán)之間隨著交通、配套等設(shè)施不斷完善以及土地供應(yīng)的緣故使得該區(qū)域已逐步成為成都房產(chǎn)發(fā)的主流區(qū)域。五、需求市場分析〔一〕銷售情形分析1、售趨勢(shì)分析從住宅物業(yè)各時(shí)刻段售情形來看，整體銷售情形較好，年整體銷售集中在以上2005年第一季度新開樓盤售也在左右；要緊是成都市住宅市場需求旺盛，2005年春季房交

會(huì)購房者問卷調(diào)查顯，成都市需求市場中投資比例較小，約占樣本量的10%，真實(shí)需推動(dòng)了住宅物業(yè)的銷售；2005年第二季度新樓盤銷售率較低，在40%以上；受宏觀控的阻礙，購房者觀情緒增加，以及樓盤面市時(shí)刻較短，也是其銷售率較低的重要故；總的來看，隨著成都國民經(jīng)濟(jì)的連續(xù)平穩(wěn)進(jìn)展，人民生活水平的提高，隨之改善住的需求也不斷提升；房屋開發(fā)品質(zhì)的提升，也促進(jìn)了房屋銷；2、區(qū)域銷售情形分析各區(qū)域整體銷售情形為良好；城東相伴著居住環(huán)境的迅速提升，房產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)較，購房者對(duì)區(qū)域的認(rèn)同感急劇提升，2005年春季房交會(huì)購房者卷調(diào)查顯示，購房者首選區(qū)域中城東已與城西、城南并駕齊驅(qū)以及城東房產(chǎn)價(jià)格較城南、城西低，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)明顯些因推動(dòng)了城東住宅的銷售2005年二季度，城東銷售率已在80%上，城東住宅市場進(jìn)展?jié)摿嫶?；城北由于新開住宅供較少城北作為物流中心外來人口較多，且經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，關(guān)于區(qū)域內(nèi)品質(zhì)較高住宅的消化能力較強(qiáng)；城北住宅價(jià)格市區(qū)中價(jià)格最低的區(qū)域2004年上半年銷售率在90%以上；年上半年銷售率在70%左；作為物業(yè)投資性較強(qiáng)城中住宅售也也較為理想2005年上年銷售率較年半年略低在60%以上宏觀調(diào)控阻礙下，與城南、西住宅均受到一定阻礙，2005年下年均

顯現(xiàn)一定下滑；但值注意的是城片區(qū)供應(yīng)集中且量較大市場消化進(jìn)度受到一阻礙；3、環(huán)線銷售情形分析一環(huán)至二環(huán)住宅的銷率整體較高售弱的2005年第二季度的銷售率已達(dá)50%以上；一方面由于該環(huán)線內(nèi)建筑品質(zhì)較高配套設(shè)施較二環(huán)外完一方面由于市民對(duì)環(huán)線的認(rèn)同感極高與一環(huán)內(nèi)相比普遍性比更高；二環(huán)至三環(huán)的銷售情較好，2004年的銷售率均在以上，2005年銷售較弱，也接近；要緊是由該環(huán)線關(guān)于期望在市區(qū)購房的購房者來，選擇面更廣，性價(jià)比更高，且配套設(shè)施日益完善；但由于舊改造，二環(huán)內(nèi)住宅供應(yīng)量較大，環(huán)線內(nèi)配套更完善，以及住宅區(qū)化逐步被寬敞購房者同意，這些因素分散了購房人群；一環(huán)內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚都市環(huán)境良好，推動(dòng)了環(huán)線住宅銷售，內(nèi)環(huán)內(nèi)銷售率均在以上，年下半年銷售率在以上；4、同建筑類型銷售情分析隨著市區(qū)多層住宅可應(yīng)量的日漸減少，而市場對(duì)多層住宅需求旺盛，目前市區(qū)供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場需求，都市過去各主城區(qū)多層住宅的售率大多在左右城北由于市民對(duì)區(qū)域的認(rèn)同感還較低，發(fā)商多修建市場同意度更高的多層住宅；城西多層住宅要緊集于金沙愛護(hù)片區(qū)，由于高昂的地價(jià)，目前片區(qū)內(nèi)多層住宅要緊中高檔類的都市物業(yè)，由于

價(jià)較高，目標(biāo)客戶群窄，以及片區(qū)內(nèi)可供選擇面相對(duì)較廣，阻礙到了銷售進(jìn)度；市區(qū)地價(jià)的節(jié)節(jié)攀升以及房屋建筑成本增加，市區(qū)小高層住宅逐步成為供應(yīng)主，購房者隨著市場的進(jìn)展，也逐步同意，整體銷售情形均較好值得關(guān)注的是城北、城東片區(qū)供應(yīng)特點(diǎn)明顯，小高層住宅的銷率均在以上，要緊是于沙河改造的完成，大大提升了城、城東沙河沿線的居住環(huán)境，以及部分片區(qū)改造的深入，開發(fā)對(duì)區(qū)域的關(guān)注度也增加，開發(fā)成熟度不斷提升；高層住宅供應(yīng)量較少所處板塊環(huán)境大多較好，目前開發(fā)檔次普遍較高，推動(dòng)了業(yè)銷售；高層住宅要緊分布在環(huán)路以內(nèi)于環(huán)線內(nèi)各種配套較好，商業(yè)環(huán)境也較好，是銷售的重要外部因素，銷售情形較好，一環(huán)內(nèi)銷售率在80%，一至二環(huán)的銷售略低也在左；小高層住宅各環(huán)線均分布，由于市區(qū)小高層住宅已成為住宅供應(yīng)主流購房者可擇性較小以小高層住宅開發(fā)日趨成熟對(duì)其的同意度也逐步升，銷售率要緊集中在左右市區(qū)土地單價(jià)的攀升使得多層住宅逐步向三環(huán)以外轉(zhuǎn)移，二至三環(huán)部分區(qū)域也相當(dāng)分布，以至二環(huán)供應(yīng)量極少，也使其銷售率最高100%二至三環(huán)多層宅開始向中高檔花園洋房轉(zhuǎn)變其銷售率也在以上市區(qū)多層住宅整銷售情形良好；5、價(jià)格段銷售情分析

各價(jià)格段區(qū)域銷售形分析隨著城東居住條件的變東宅被越來越多購房者同意，房屋開發(fā)品質(zhì)不斷提，高檔居住物業(yè)的開發(fā)量也較大，各種檔次的住宅銷售均有不表現(xiàn)；城南住宅開發(fā)成熟度高，目前開發(fā)住宅要緊為電梯公寓，開發(fā)檔次普遍較高，分高檔物業(yè)聚居區(qū)的售價(jià)要緊在元/㎡以上；城西由于各片區(qū)進(jìn)展平穩(wěn)，價(jià)格段分布較廣，目前開發(fā)較為集中的區(qū)域?yàn)榻鹕彻馄瑓^(qū)，且開發(fā)檔次較高，受規(guī)劃限制的金沙片區(qū)要緊為高檔花洋房，光華片區(qū)那么向中高檔電梯公寓靠攏，由于區(qū)域開發(fā)較，整體成熟度較高，市民對(duì)區(qū)域同意度較高，銷售情形較好，元/㎡以下的宅銷售率均在70%右；城北由于受物流中心阻礙，市民同意度有限，開發(fā)檔次較其他區(qū)域低，價(jià)格分在4000元/㎡下，隨著都市改造的推進(jìn)，居住環(huán)境也有較大程改善，區(qū)域內(nèi)居民對(duì)新增供應(yīng)的消化力較強(qiáng)，銷售率在上，3000元/㎡以上的低檔住宅銷售率在以上；各價(jià)格段環(huán)線銷售析三環(huán)內(nèi)住宅銷售要緊中在這一價(jià)格段，反應(yīng)了隨著生活水平的提高，們對(duì)住宅的品質(zhì)要求不斷提高，各環(huán)線3501-4500元㎡中高檔住宅的銷售情形較好；內(nèi)環(huán)住宅要緊為中高住宅，由于三大商圈均位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，擁

有良好的商業(yè)氛圍，業(yè)投資空間較大，盡管價(jià)格較高，但銷售率較好5001元㎡以上的檔住宅銷售率在82.5%；4500/㎡以下的中高檔住宅銷率均在80%以上；內(nèi)環(huán)、內(nèi)環(huán)一環(huán)、一環(huán)~環(huán)除4501-5000這一價(jià)段外，其余各價(jià)格段銷售率達(dá)到以上，說明二環(huán)仍是市民心中傳統(tǒng)的居住區(qū)域。2001—這價(jià)格段僅在二~三區(qū)域有銷售，要緊是由于隨著房價(jià)的不斷上，二環(huán)內(nèi)難覓下的住宅，2005以下的住宅僅在二三環(huán)和郊區(qū)有供應(yīng)低價(jià)住宅專門大的市場需求此2001~2500價(jià)段的住宅銷售率為二~三環(huán)線內(nèi)最暢銷的物業(yè)，銷售率達(dá)到，居各價(jià)格段之首二環(huán)至三環(huán)由于各區(qū)開發(fā)檔次的不同，價(jià)格分布較為廣泛，從2001-5001上元/均有分布；2001-3000元/㎡的低住宅，由于價(jià)格較低，格競爭優(yōu)勢(shì)明顯，銷售率也較高，達(dá)到80以上；隨著環(huán)線開發(fā)次和品質(zhì)的提升，中高檔住宅占據(jù)了環(huán)線市場供應(yīng)主流，也取了較高的銷售率；2004-2005年成都住宅市場持供銷兩旺的局面度顯現(xiàn)需求大于供給的局面然在這部分需求當(dāng)中有兩個(gè)特點(diǎn)第一投資型的需求比重較；第二，由于追漲心理造成的被動(dòng)需求導(dǎo)致一部分市民提早購，使得需求非理性的增長；各價(jià)格段不同建筑狀銷售分析多層住宅一直以來是場供應(yīng)的主流，銷售價(jià)格兩極分化嚴(yán)

峻，元/米以下的多層住宅銷售情形好，銷售率一樣在以上，多層住宅從經(jīng)濟(jì)有用的一般多層到求品味的花園洋房差不多上購房者選的對(duì)象，但元/平米以上的高檔多層項(xiàng)目在別墅項(xiàng)目的強(qiáng)力競爭下，銷售情形不容樂觀。低價(jià)位的小高層項(xiàng)目應(yīng)較少，其供應(yīng)要緊集中在中檔和中高檔物業(yè)，總體銷售形較好，但不及多層住宅，對(duì)同價(jià)位的多層、高層項(xiàng)目有較大競爭性。高層住宅要緊集中在高檔物業(yè)，價(jià)格較高，有的甚至達(dá)到5000元/平米以上銷售率要集中在左右些高高層物業(yè)多集中在一環(huán)線鄰，配套成熟，居住環(huán)境得天獨(dú)厚，因此也受到了市場的接納，中海•格林威治城，粼江峰閣。6、品房購買對(duì)象分析數(shù)據(jù)來源成都市房管局隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)融合度上升，外來人口不斷增加，外來人口已成為在建商品房購量的第一位。1—5月地人在成都市區(qū)購買商品房面為154.57萬㎡，占交易量的。住宅交易中外地人購買積131.6萬㎡占比重為成都濟(jì)環(huán)境的進(jìn)一步改善外來購房者仍將是成都購房的生力軍；這要緊是由于成都投環(huán)境改善，都市凝聚力逐步加強(qiáng)；基礎(chǔ)設(shè)施日益完善，居環(huán)境較好；生活成本較低等因素吸引了周邊地區(qū)購房者的不斷入；六、進(jìn)展趨勢(shì)推測(cè)

〔一〕政策對(duì)成都房產(chǎn)市場的阻礙市區(qū)內(nèi)住宅的供應(yīng)與求在年、二季度呈增長趨勢(shì)，2004第三季度至2005年一