技術(shù)在輸征收評(píng)估中的應(yīng)用-以二線工程干線為例演講提交版

2023/3/26GIS技術(shù)在西氣東輸征收評(píng)估中的應(yīng)用----以西氣東輸二線工程廣深支干線為例深圳市房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展中心3目錄背景與目的第一章設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)第二章特色與機(jī)制第三章應(yīng)用與效益第四章4項(xiàng)目背景西氣東輸二線工程廣深支干線深圳段拆遷評(píng)估西氣東輸二線工程廣深支干線全長(zhǎng)192公里，途徑三個(gè)行政區(qū)六個(gè)街道，補(bǔ)償范圍內(nèi)涉及永久建筑物、臨時(shí)建筑、附著物等。5項(xiàng)目簡(jiǎn)介該平臺(tái)通過(guò)構(gòu)建AVM模型，利用真實(shí)三維GIS顯示西氣東輸二線工程中的征收對(duì)象信息并進(jìn)行評(píng)估。以GIS技術(shù)為核心，結(jié)合評(píng)估方法進(jìn)行各類評(píng)估信息的綜合可視化、數(shù)據(jù)融合以及空間分析，為征收評(píng)估提供輔助決策。將GIS與虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)相結(jié)合，建立三維場(chǎng)景展示、征收對(duì)象信息查詢和分析評(píng)估為一體的征收評(píng)估三維GIS系統(tǒng)以提高征收評(píng)估的客觀性、科學(xué)性和精確性。6研究目的依法評(píng)估科學(xué)評(píng)估規(guī)范評(píng)估陽(yáng)光評(píng)估7目錄背景與目的第一章設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)第二章特色與機(jī)制第三章應(yīng)用與效益第四章8ArcgisServerTerraGateLucene系統(tǒng)管理員估價(jià)師估價(jià)師估價(jià)師普通用戶評(píng)估，查詢，用戶管理，數(shù)據(jù)處理，數(shù)據(jù)庫(kù)管理，日志管理，參數(shù)管理…權(quán)限服務(wù)業(yè)務(wù)POI搜索業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)管理服務(wù)空間分析服務(wù)目錄服務(wù)全文搜索房地產(chǎn)案例數(shù)據(jù)庫(kù)建筑工程造價(jià)參數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)估價(jià)參數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)常用資料數(shù)據(jù)庫(kù)裝修工程數(shù)據(jù)庫(kù)建筑物屬性數(shù)據(jù)庫(kù)構(gòu)筑物附著物屬性數(shù)據(jù)青苗果樹(shù)屬性數(shù)據(jù)庫(kù)…空間三維基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目歸檔數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)用戶及日志數(shù)據(jù)庫(kù)引擎層服務(wù)層應(yīng)用層數(shù)據(jù)層總體設(shè)計(jì)三維模型數(shù)據(jù)管理精細(xì)三維場(chǎng)景展示管理支撐層估價(jià)模型運(yùn)算9數(shù)據(jù)庫(kù)構(gòu)建房地產(chǎn)案例數(shù)據(jù)庫(kù)空間基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)構(gòu)筑物附著物價(jià)格數(shù)據(jù)庫(kù)建筑物價(jià)格數(shù)據(jù)庫(kù)苗木價(jià)格數(shù)據(jù)庫(kù)裝修工程價(jià)格數(shù)據(jù)庫(kù)常用資料數(shù)據(jù)庫(kù)新建商品房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來(lái)源新建商品房預(yù)售備案系統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)更新周期實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)內(nèi)容經(jīng)政府部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按市場(chǎng)價(jià)值預(yù)售與出售給購(gòu)房者后，購(gòu)買者在房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)售登記與產(chǎn)權(quán)登記的價(jià)格。二手房交易價(jià)格數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來(lái)源房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)更新周期階段數(shù)據(jù)內(nèi)容房地產(chǎn)權(quán)利人直接或通過(guò)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人時(shí)的交易價(jià)格。房屋租賃價(jià)格數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來(lái)源房屋租賃業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)更新周期實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)內(nèi)容房地產(chǎn)所有者或經(jīng)營(yíng)者將房地產(chǎn)出租給他人的租賃價(jià)格。租賃價(jià)格是收益法評(píng)估的重要依據(jù)。土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)地籍?dāng)?shù)據(jù)建筑物普查數(shù)據(jù)（包括違法建筑物數(shù)據(jù)）*數(shù)據(jù)來(lái)源：規(guī)劃國(guó)土圖形系統(tǒng)地形圖數(shù)據(jù)遙感影像數(shù)據(jù)每年更新四次，覆蓋全市域的高分辨率遙感影像各類專題數(shù)據(jù)大致歸納為十個(gè)類別，砌筑類構(gòu)筑物、棚類構(gòu)筑物、墻體、地坪、小型砌體、道路、給排水設(shè)施、電力設(shè)施、小型金屬結(jié)構(gòu)和園林設(shè)施，數(shù)據(jù)庫(kù)儲(chǔ)存有關(guān)構(gòu)筑物附著物的名稱、類別、工程量計(jì)算規(guī)則和圖例、相對(duì)應(yīng)的價(jià)格建筑物價(jià)格數(shù)據(jù)庫(kù)包含征收評(píng)估中遇到的一些特殊結(jié)構(gòu)的建筑物的名稱、結(jié)構(gòu)特征、造價(jià)指標(biāo)和相對(duì)應(yīng)的圖片據(jù)青苗果樹(shù)的屬性分為六大類，喬木類，棕櫚類，造型灌木類，花灌木類，藤本類，地被類，數(shù)據(jù)庫(kù)儲(chǔ)存有關(guān)植物名稱、類別、計(jì)價(jià)規(guī)則和相對(duì)應(yīng)的價(jià)格、圖例儲(chǔ)存常見(jiàn)裝修項(xiàng)目的名稱，工程量計(jì)算規(guī)則，相對(duì)應(yīng)的價(jià)格和圖例，根據(jù)裝修位置分為六大類：樓地面工程、墻柱面工程、天棚工程、門窗工程、涂料裱糊工程和細(xì)部裝飾工程包含了與征收評(píng)估相關(guān)的各種政策法規(guī)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，工程文件等，政策法規(guī)文件，涵蓋國(guó)家、省、市征收評(píng)估相關(guān)政策法規(guī)10關(guān)鍵技術(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)構(gòu)建的關(guān)鍵技術(shù)多源多尺度空間數(shù)據(jù)的融合及海量數(shù)據(jù)管理數(shù)據(jù)組織方法數(shù)據(jù)壓縮與數(shù)據(jù)傳輸方法多源數(shù)據(jù)的整合利用11三維GIS估價(jià)模型的構(gòu)建估價(jià)模型選擇估價(jià)對(duì)象（權(quán)屬）性質(zhì)價(jià)值計(jì)算主要評(píng)估方法房屋（有證）商品房房屋完全產(chǎn)權(quán)條件的市場(chǎng)價(jià)值市場(chǎng)比較法收益法房屋（有證）具有非商品房《房地產(chǎn)證》，私房完全產(chǎn)權(quán)條件評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值－10%公告基準(zhǔn)地價(jià)市場(chǎng)比較法收益法房屋（有證）具有非商品房《房地產(chǎn)證》，行政劃撥用地性質(zhì)的房屋完全產(chǎn)權(quán)條件評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值－35%公告基準(zhǔn)地價(jià)×年期修正系數(shù)市場(chǎng)比較法收益法房屋（有證）具有非商品房《房地產(chǎn)證》，房改房完全產(chǎn)權(quán)條件評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值－土地收益金（房改購(gòu)買價(jià)的1%）市場(chǎng)比較法收益法房屋（有證）具有非商品房《房地產(chǎn)證》，其它協(xié)議出讓土地的房屋完全產(chǎn)權(quán)條件評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值－相應(yīng)的公告基準(zhǔn)地價(jià)市場(chǎng)比較法收益法房屋（有證）具有《房屋所有權(quán)證》（含原寶安縣級(jí)以上政府發(fā)放的權(quán)屬證書）完全產(chǎn)權(quán)條件評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值－10%公告基準(zhǔn)地價(jià)市場(chǎng)比較法收益法房屋（有證）具有《集體土地使用權(quán)證》完全產(chǎn)權(quán)條件評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值－10%單項(xiàng)工程土建總造價(jià)－10%公告基準(zhǔn)地價(jià)市場(chǎng)比較法收益法房屋（有證）具有《國(guó)有土地使用證》完全產(chǎn)權(quán)條件評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值－10%單項(xiàng)工程土建總造價(jià)市場(chǎng)比較法收益法房屋（1999年3月5日以前興建，無(wú)證）原村民，一戶一棟，480平方米以內(nèi)完全產(chǎn)權(quán)條件的市場(chǎng)價(jià)值市場(chǎng)比較法收益法房屋（1999年3月5日以前興建，無(wú)證）原村民，一戶一棟，超過(guò)480平方米未超過(guò)600平方米完全產(chǎn)權(quán)條件的市場(chǎng)價(jià)值－10%公告基準(zhǔn)地價(jià)-50元（罰款）市場(chǎng)比較法收益法房屋（1999年3月5日以前興建，無(wú)證）原村民，一戶一棟，超過(guò)600平方米完全產(chǎn)權(quán)條件的市場(chǎng)價(jià)值－10%公告基準(zhǔn)地價(jià)-100元（罰款）市場(chǎng)比較法收益法房屋（1999年3月5日以前興建，無(wú)證）原村民，非一戶一棟，符合批準(zhǔn)完全產(chǎn)權(quán)條件的市場(chǎng)價(jià)值－35%公告基準(zhǔn)地價(jià)市場(chǎng)比較法收益法房屋（1999年3月5日以前興建，無(wú)證）原村民，非一戶一棟，未經(jīng)批準(zhǔn)完全產(chǎn)權(quán)條件的市場(chǎng)價(jià)值－35%公告基準(zhǔn)地價(jià)-100元（罰款）市場(chǎng)比較法收益法房屋（1999年3月5日以前興建，無(wú)證）非原村民在原農(nóng)村用地紅線內(nèi)所建違法私房完全產(chǎn)權(quán)條件的市場(chǎng)價(jià)值－35%公告基準(zhǔn)地價(jià)-150元（罰款）市場(chǎng)比較法收益法房屋（1999年3月5日以前興建，無(wú)證）經(jīng)營(yíng)性用房，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織興建的完全產(chǎn)權(quán)條件的市場(chǎng)價(jià)值-10元/平方米市場(chǎng)比較法收益法房屋（1999年3月5日以前興建，無(wú)證）經(jīng)營(yíng)性用房，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和其他企業(yè)或單位合作興建的完全產(chǎn)權(quán)條件的市場(chǎng)價(jià)值-35%公告基準(zhǔn)地價(jià)-20元/平方米市場(chǎng)比較法收益法房屋（1999年3月5日以前興建，無(wú)證）經(jīng)營(yíng)性用房，其他企業(yè)或單位興建的完全產(chǎn)權(quán)條件的市場(chǎng)價(jià)值-35%公告基準(zhǔn)地價(jià)-30元/平方米市場(chǎng)比較法收益法房屋（未經(jīng)批準(zhǔn)，1999年3月5日至2004年10月28日之間建成的私宅）不符合原村民“一戶一棟”政策的私宅（1999年3月5日至2004年10月28日）建成）重置價(jià)格-折舊成本法房屋（經(jīng)批準(zhǔn)，1999年3月5日至2004年10月28日之間建成的私宅）原村民，一戶一棟，480平方米內(nèi)完全產(chǎn)權(quán)條件的市場(chǎng)價(jià)值市場(chǎng)比較法收益法房屋（無(wú)證，未定性為違章）無(wú)產(chǎn)權(quán)證明資料的房屋重置價(jià)格-折舊成本法土地未建宅基地住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)×480×50%基準(zhǔn)地價(jià)法構(gòu)筑物附著物

重置價(jià)格成本法估價(jià)模型的因素分析估價(jià)模型與三維GIS的應(yīng)用結(jié)合區(qū)域因素分析區(qū)域規(guī)劃區(qū)域繁華度交通便捷度周邊景觀環(huán)境質(zhì)量基礎(chǔ)設(shè)施完善度公用設(shè)施完備度個(gè)別因素分析建筑容積率項(xiàng)目規(guī)模新舊程度配套服務(wù)設(shè)施裝修標(biāo)準(zhǔn)關(guān)鍵技術(shù)區(qū)域規(guī)劃

區(qū)域繁華度

交通便捷度

景觀

環(huán)境質(zhì)量

基礎(chǔ)設(shè)施完善度

公用設(shè)施空間量算

通視分析

疊加分析

緩沖分析

光照分析

擴(kuò)散分析...…估價(jià)方法模型成本法土地評(píng)估新建房地產(chǎn)評(píng)估舊房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估計(jì)算土地取得費(fèi)計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)本計(jì)算開(kāi)發(fā)期利息計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)計(jì)算土地取得費(fèi)計(jì)算開(kāi)發(fā)成本計(jì)算公眾配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)計(jì)算稅費(fèi)及其他間接費(fèi)用計(jì)算投資利息年期修正計(jì)算勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)計(jì)算基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)計(jì)算房屋建筑安裝工程費(fèi)計(jì)算管理費(fèi)用計(jì)算銷售稅費(fèi)計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)待估對(duì)象評(píng)估價(jià)格計(jì)算土地取得費(fèi)計(jì)算開(kāi)發(fā)成本計(jì)算投資利息計(jì)算管理費(fèi)用計(jì)算銷售稅費(fèi)計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)房地產(chǎn)狀況調(diào)整（扣除房屋折舊）計(jì)算公眾配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)計(jì)算稅費(fèi)及其他間接費(fèi)用計(jì)算勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)計(jì)算基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)計(jì)算房屋建筑安裝工程費(fèi)計(jì)算銷售費(fèi)用計(jì)算銷售費(fèi)用待估對(duì)象評(píng)估價(jià)格待估對(duì)象評(píng)估價(jià)格收集整理資料收集整理資料收集整理資料收益法收集整理相關(guān)資料計(jì)算總收益計(jì)算總費(fèi)用計(jì)算年純收益計(jì)算建筑物重置成本確定還原率計(jì)算建筑物純收益計(jì)算土地純收益確定還原率待估對(duì)象評(píng)估價(jià)格營(yíng)業(yè)稅城建及教育附加費(fèi)印花稅土地使用稅房產(chǎn)稅維修費(fèi)管理費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)土地價(jià)值評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估計(jì)算年純收益確定還原率計(jì)算待估對(duì)象評(píng)估價(jià)格假設(shè)開(kāi)發(fā)法待估對(duì)象基本情況調(diào)查確定最有效的開(kāi)發(fā)使用方式確定開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)銷售總價(jià)估算成本費(fèi)用和利潤(rùn)開(kāi)發(fā)建筑成本費(fèi)用計(jì)算計(jì)算專業(yè)費(fèi)用計(jì)算管理費(fèi)用計(jì)算不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)計(jì)算投資利息計(jì)算銷售費(fèi)用計(jì)算稅費(fèi)計(jì)算利潤(rùn)待估對(duì)象評(píng)估價(jià)格營(yíng)業(yè)稅城建及教育附加費(fèi)印花稅土地增值稅基準(zhǔn)地價(jià)（系數(shù)）修正法收集、整理土地定級(jí)估價(jià)成果資料確定宗地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)查分析宗地影響因素確定修正系數(shù)個(gè)別因素修正日期修正區(qū)域因素修正待估對(duì)象評(píng)估價(jià)格市場(chǎng)比較法搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例可比實(shí)例價(jià)格A建立價(jià)格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正比準(zhǔn)價(jià)格A可比實(shí)例價(jià)格B建立價(jià)格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正比準(zhǔn)價(jià)格B可比實(shí)例價(jià)格C建立價(jià)格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正比準(zhǔn)價(jià)格C計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格個(gè)別因素修正個(gè)別因素修正個(gè)別因素修正土地使用年期修正土地使用年期修正土地使用年期修正待估對(duì)象評(píng)估價(jià)格12主要功能評(píng)估功能可比案例的篩選背景參數(shù)的設(shè)置評(píng)估價(jià)格的匹配評(píng)估結(jié)果的生成估計(jì)結(jié)果內(nèi)部對(duì)比三維空間分析功能評(píng)估項(xiàng)目定位評(píng)估對(duì)象查詢案例三維展示評(píng)估因素分析可比案例對(duì)比其他功能查詢功能參數(shù)管理數(shù)據(jù)上傳實(shí)例研討知識(shí)管理51234512345123413目錄背景與目的第一章設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)第二章特色與機(jī)制第三章應(yīng)用與效益第四章14項(xiàng)目特色空間定位評(píng)估對(duì)象查詢緩沖區(qū)分析-搜尋可比案例703.27meters空間量算空間統(tǒng)計(jì)分評(píng)估結(jié)果展示與三維地理信息系統(tǒng)相結(jié)合15項(xiàng)目特色面向服務(wù)架構(gòu)（SOA）的設(shè)計(jì)瀏覽器表現(xiàn)層權(quán)限控制控制層業(yè)務(wù)分配業(yè)務(wù)級(jí)操作工作層工作服務(wù)業(yè)務(wù)接口處理層數(shù)據(jù)緩存數(shù)據(jù)存儲(chǔ)數(shù)據(jù)處理數(shù)據(jù)開(kāi)發(fā)SQLserverMysqlOracle數(shù)據(jù)層...16項(xiàng)目特色

與知識(shí)管理相結(jié)合獲取知識(shí)過(guò)濾知識(shí)知識(shí)分類生成知識(shí)共享知識(shí)維護(hù)知識(shí)17規(guī)范性軟件開(kāi)發(fā)方面：嚴(yán)格按照ISO9000關(guān)于研究開(kāi)發(fā)和軟件工程方面的要求以及相關(guān)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和軟件開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)庫(kù)方面：按照《深圳市征收評(píng)估數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行建設(shè)和維護(hù)應(yīng)用服務(wù)方面：根據(jù)OGC應(yīng)用服務(wù)接口規(guī)范進(jìn)行建設(shè)18更新機(jī)制1日常運(yùn)行機(jī)制用戶根據(jù)自己的角色和系統(tǒng)分配的相應(yīng)權(quán)限行駛職責(zé)2功能更新機(jī)制上報(bào)技術(shù)委員會(huì)審核后更新升級(jí)3參數(shù)更新機(jī)制政府相關(guān)職能部門頒布信息時(shí)更新相應(yīng)