項(xiàng)目未來遠(yuǎn)景規(guī)劃報(bào)告

****廣場未來遠(yuǎn)景規(guī)劃報(bào)告前言前期工作成果未來遠(yuǎn)景規(guī)劃結(jié)語PAGE10/11一、前言****廣場商圈位于***市中心，臨進(jìn)火車站、汽車站，人流大、車流密；因地處老城區(qū)，街道窄、人行道等公共配套設(shè)施形同虛設(shè)。項(xiàng)目面積跨度大，受街道分離，加上開放式設(shè)計(jì)，零散式銷售，管理上需要投入更多的人力、物力、財(cái)力，加上只有三、四線城市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，空置率過高，必將影響項(xiàng)目正常運(yùn)作。結(jié)合前期我公司對該物業(yè)區(qū)域的了解，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，我們將統(tǒng)籌制定項(xiàng)目規(guī)劃、實(shí)施、管理綱要，和行之有效的管理制度和服務(wù)理念，確保該中心商圈能夠持續(xù)、穩(wěn)固發(fā)展。鑒于前期雙方合作的基礎(chǔ)上，我們對所做的工作成果進(jìn)行了一次總結(jié)，并對未來合作方向做出遠(yuǎn)景規(guī)劃，期待真誠合作，共赴共贏之路。業(yè)用水、部分居民用水），預(yù)計(jì)調(diào)整后月節(jié)約水費(fèi)2.5—3萬元。2.物料采購管控。物業(yè)公司本著一心為業(yè)主服務(wù)，既滿足各部門需求，又不鋪張浪費(fèi)，材料采購貨比三家，通過市場考察，擇優(yōu)選用，材料采購成本管控有顯據(jù)成效。3.電梯維保費(fèi)管控。從90臺電梯年維保費(fèi)62萬元（大包，配件費(fèi)約10萬/年），經(jīng)過市場考察，現(xiàn)在按90臺電梯年維保費(fèi)約40萬元（包200元以內(nèi)配間，大件預(yù)計(jì)10萬/年，總費(fèi)用在50萬元以內(nèi)）。（三）工作開展1.人員優(yōu)化。通過引進(jìn)、提拔、培訓(xùn)對原有崗位人員進(jìn)行優(yōu)化，淘汰了一批工作能力差、思想不堅(jiān)定、執(zhí)行力不強(qiáng)的員工；培訓(xùn)、教育、提升了一批愿意學(xué)、肯吃苦的員工；引進(jìn)了一批有經(jīng)驗(yàn)、有頭腦的管理層員工。整體隊(duì)伍戰(zhàn)斗力穩(wěn)步上升。2.制度建設(shè)。通過對現(xiàn)場情況摸底，結(jié)合原有制度流程，重新梳理制定了一套符合項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作的體系文件，導(dǎo)入實(shí)施后可形成制度約束崗位。3.廣場環(huán)境。廣場是我們的臉面，通過對廣場外墻小廣告清理，下雨時(shí)機(jī)對廣場步行街沖洗，又購置洗地車、掃地車補(bǔ)充廣場清潔的力量，利用現(xiàn)代化設(shè)備取代傳統(tǒng)人工清洗。又對廣場安裝廣告牌進(jìn)行拆除，整個(gè)廣場環(huán)境及視野開闊不少。4.樓層整治。通過開展“大干三十天”活動，對樓宇徹底清理，樓宇小廣告、消火栓箱、天臺等公共部位進(jìn)行清理，清理出的垃圾清運(yùn)了約35車（不含正常裝修垃圾）。5．遺留問題處理。（1）隨著易生活物業(yè)公司介入，協(xié)調(diào)實(shí)業(yè)公司對房屋滲漏水300多處進(jìn)行排查，發(fā)現(xiàn)并解決了40余處，其余滲漏點(diǎn)是之前維修過未聯(lián)系業(yè)主確認(rèn)或聯(lián)系不上客戶。（2）住宅業(yè)主更換刷卡式智能電表，有效解決墊付住宅電費(fèi)情況，更換過程中發(fā)現(xiàn)有多戶1年多、甚至多年未交過電費(fèi)的情況。（3）排污泵缺失、損壞31臺之多，排污靠排污車抽，增加了人工成本，經(jīng)過協(xié)調(diào)，與廠家直接對接采購，減少中間環(huán)節(jié)。（4）公共部位存在多處安全隱患，例如：大堂側(cè)門無門禁、天臺女兒墻高度不足等問題，各部門集思廣益尋找解決方案，消除隱患。6．消防演練。組織3次預(yù)演，4次消防演練，邀請大部分商戶參加，同時(shí)邀請消防隊(duì)、社區(qū)、派出所參入演練與觀摩。受到廣大業(yè)主/客戶的一致好評。7、“大干三十天”活動開展。通過大干三十天活動，對現(xiàn)場客戶反映比較強(qiáng)烈的衛(wèi)生差、通道燈不亮、消防通道占用等感觀問題，充分調(diào)動所有員工開展為期30天的整理整頓，獲得了大部分客戶的好評，得到了大部分業(yè)主的肯定。三、未來遠(yuǎn)景規(guī)劃物業(yè)市場與房地產(chǎn)市場一樣，正經(jīng)歷生死存亡大戰(zhàn)，前不久傳出萬達(dá)物業(yè)拋售的傳聞，可想而知，國內(nèi)巨頭都想著如何在經(jīng)濟(jì)低迷的市場保存自己獨(dú)有的優(yōu)勢，將弱勢資源推入滾滾波濤中重新洗牌。作為三、四線城市的我們，更應(yīng)該把握時(shí)機(jī)審時(shí)度勢，充分挖掘周邊市場潛力，整合資源，不斷革新，打造一個(gè)整潔、舒適、安全的多元化社區(qū)。查漏洞、控成本、找盈利，實(shí)現(xiàn)盈虧平衡自來水。自來水屬公共資源，市場供水收費(fèi)規(guī)律為市政直供水由自來水公司直接向住戶收費(fèi)，屬物業(yè)二次加壓供水按樓層不同加收二次加壓供水費(fèi)。長期以來，未收取二次加壓供水費(fèi)，該費(fèi)用由物業(yè)公司承擔(dān)。供電。因區(qū)域范圍廣、用戶多，加上部分線路需過專有部分，存在偷用、錯接、混用現(xiàn)象，排查起來極其困難，需要上下一心，逐一排查，公共部位增設(shè)分支電表，確保使用有計(jì)量，每月總表與分表匯總分析。空調(diào)。中央空調(diào)使用方便、美觀，但住宅、商鋪戶數(shù)多，跨度大，管路長，末端設(shè)備監(jiān)管難度大（需要進(jìn)戶），甚至部分用戶從使用至今都未能進(jìn)入檢查，存在極大漏洞。每戶建立巡查電子臺賬，每次巡檢、維修均需憑派工單進(jìn)行，有效管控，禁止員工私自檢查、診斷、維修，杜絕干私活現(xiàn)象。消防。消防問題是本項(xiàng)目的一塊最大弊病，系統(tǒng)分散，無竣工驗(yàn)收，長期無維保，很多設(shè)備老化、損毀嚴(yán)重，從長遠(yuǎn)角度考慮，短期投資一筆費(fèi)用將系統(tǒng)整合，減少后期維護(hù)、人員成本，有利于項(xiàng)目管理。區(qū)域性水電獨(dú)立。春天小街、名吃廣場、義烏商品城、流行前線、16號商業(yè)樓、13-14號商業(yè)樓等較大型商業(yè)區(qū)實(shí)施水電獨(dú)立核算，實(shí)行誰使用、誰管理、誰受益、誰負(fù)責(zé)的管理制度，可一定程度上節(jié)約人力成本，設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)成本。停車場。隨著車輛不斷增加，停車場管理漏洞也需不斷完善?，F(xiàn)有系統(tǒng)升級，制定符合項(xiàng)目實(shí)際情況的收費(fèi)系統(tǒng)和監(jiān)管系統(tǒng)，用科技和人員相結(jié)合的管理手段有效管控。排污。整個(gè)排污系統(tǒng)采用車抽人撈模式運(yùn)作，排水泵損壞得不到修理，管網(wǎng)設(shè)置不科學(xué)，致使過多的人力、物力成本投入；修復(fù)和增設(shè)排水/污泵，部分管網(wǎng)改造接入市政管網(wǎng)，減輕排污壓力，精簡隊(duì)伍或在同行業(yè)實(shí)現(xiàn)市場化運(yùn)作。充分利用廣場活動、樓宇外墻廣告位等資源，開展多種經(jīng)營，積極創(chuàng)收，彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)不足。利用火車站、汽車站特有優(yōu)勢，開展房屋租賃、代訂票務(wù)、商務(wù)接待、特色服務(wù)等，通過微信平臺推廣到縣區(qū)，為信陽及周邊縣區(qū)人群提供服務(wù)，實(shí)現(xiàn)盈利。只有意識到危機(jī)，不斷向全體員工灌輸漏洞危害、成本管控、集體開動腦筋，樹立主人翁意識，才能實(shí)現(xiàn)群防群堵、共同節(jié)約、實(shí)現(xiàn)持續(xù)盈利。夯實(shí)物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)不斷完善基礎(chǔ)制度?；A(chǔ)制度是一個(gè)公司運(yùn)作的奠基石，只有基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)、穩(wěn)固，公司壯大發(fā)展才不會在云中漂浮?；A(chǔ)制度、基本服務(wù)需重新梳理，根據(jù)項(xiàng)目特性梳理一套符合項(xiàng)目需求的制度。對內(nèi)實(shí)施“精細(xì)化”管理，對外實(shí)施“人性化”管理，對客戶實(shí)施“大愛”管理。物業(yè)服務(wù)大都通過細(xì)節(jié)服務(wù)來體現(xiàn)，精細(xì)化服務(wù)就是對細(xì)節(jié)服務(wù)的詮釋。精是做精，把事情做到精準(zhǔn)、精致、最優(yōu)；細(xì)就是做細(xì)，把工作、流程、服務(wù)做到細(xì)致入微；化就是規(guī)范化，流程規(guī)范、服務(wù)規(guī)范、管理規(guī)范，形成標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化文件執(zhí)行。分門別類建立樓宇、公共建筑、設(shè)施設(shè)備、車庫車位、臨建倉庫/門面房等臺賬，梳理出各類型建筑動態(tài)、使用情況、維護(hù)情況、年限、存在問題等，根據(jù)各類問題分別出解決措施，確保各項(xiàng)基本數(shù)據(jù)完備，消除后續(xù)管理隱患。消防、監(jiān)控是基礎(chǔ)管理至關(guān)重要的部分，除建立臺賬外，還需聘請有專業(yè)資質(zhì)的維保單位對系統(tǒng)進(jìn)行診斷、修整，納入到日常重點(diǎn)工作事項(xiàng)管理。聯(lián)合消防隊(duì)、派出所、社區(qū)對重點(diǎn)戶進(jìn)行排查，借助職能部門力量消除拒不配合、疑難戶安全隱患問題。車：主要位置增設(shè)多層非機(jī)動車停車位，把立體空間利用上，減輕路面停車擁堵；貨：路面設(shè)置貨流引導(dǎo)裝置，規(guī)范商戶上貨時(shí)間、路線，確保人流大的時(shí)候看不到商戶上貨；通過對基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃，使商圈環(huán)境提升，以配合大商圈升級。與客戶建立良好溝通。通過樓管對入住、非入住、本地、異地客戶均實(shí)施拜訪，發(fā)送節(jié)日祝福語，針對業(yè)主拜訪記錄將客戶分類，實(shí)施二次或多次拜訪，建立業(yè)主信息庫，同時(shí)與業(yè)戶取得良好溝通，讓在家的業(yè)戶感受到實(shí)際行動，在外工作的人感受到家鄉(xiāng)的溫暖，構(gòu)建和諧社區(qū)。人員素質(zhì)提升。人是一切事務(wù)的根本，通過高密度培訓(xùn)教育、引導(dǎo)、幫帶，使大部分員工素質(zhì)得到提升，同時(shí)引進(jìn)有先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)的人才，以滿足公司發(fā)展的需要，應(yīng)對市場各種需求。開展多種經(jīng)營活動。利用傳統(tǒng)春節(jié)、元宵節(jié)、中秋節(jié)等節(jié)日氛圍，開展多種經(jīng)營活動，把業(yè)戶的積極性帶動起來，參與和諧社區(qū)建設(shè)。各種職能單位關(guān)系維護(hù)。通過對已建立聯(lián)系的各職能單位加強(qiáng)交流，同時(shí)對有關(guān)聯(lián)的職能單位邀請到項(xiàng)目指導(dǎo)工作，通過職能單位幫帶，扎實(shí)業(yè)務(wù)知識，夯實(shí)基礎(chǔ)服務(wù)。同時(shí)也可建立工作關(guān)系，解決公司發(fā)展所需?；A(chǔ)工作扎實(shí)了，業(yè)務(wù)熟練了，人員充沛了，才能更好地推行各項(xiàng)增值創(chuàng)收項(xiàng)目。（三）城市中心商圈升級對步行街臨鋪進(jìn)行整治（必要時(shí)拆除臨鋪），規(guī)范路面商戶門頭廣告、招牌，打造一條或多條人員流動路線，每條客流路線有主題，有內(nèi)容，帶動動線上的商戶，降低空置率，提高商戶收益。整合現(xiàn)有廣場停車、展銷、廣告資源，結(jié)合市場受歡迎品牌調(diào)查，引進(jìn)具有特色的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，拉動商圈客流及消費(fèi)，同時(shí)將各優(yōu)質(zhì)商家整合到網(wǎng)絡(luò)平臺上，實(shí)現(xiàn)線上訂單、線下服務(wù)的功效。調(diào)整一些位置，支持當(dāng)今最時(shí)尚、流行的電子商務(wù)、物流配送、物品倉儲等企業(yè)落戶本商圈，為商圈內(nèi)商家提供時(shí)時(shí)刻刻不在下樓的便利。部分物業(yè)空置率高的，通過置換、補(bǔ)償、參股等方式統(tǒng)一資源，打造以兒童早教、專業(yè)培訓(xùn)（游泳、跆拳道、書法、考前輔導(dǎo)、武術(shù)）等機(jī)構(gòu)組成的具有專業(yè)市場的商圈氛圍。逐步將整個(gè)商圈升級為購物休閑、美食廣場、酒吧街、電子物流、專業(yè)培訓(xùn)、電玩一條街、賓館網(wǎng)吧等主題圈，改變現(xiàn)有交叉品類、參差不齊的局面，才具有市場力，贏得市場?；仡欉^去、展望未來，既要認(rèn)清不足，及時(shí)改正，也要大膽向前，敢于