從住戶(hù)部門(mén)金融角度芻議房地產(chǎn)價(jià)格估值框架與風(fēng)險(xiǎn)防范

#從住戶(hù)部門(mén)金融角度芻議房地產(chǎn)價(jià)格估值框架與風(fēng)險(xiǎn)防范從住戶(hù)部門(mén)金融角度芻議房地產(chǎn)價(jià)格估值框架與風(fēng)險(xiǎn)防范摘要：中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在近十多年來(lái)，除了其居住屬性外，房地產(chǎn)作為居民住戶(hù)部門(mén)家庭資產(chǎn)配置的金融屬性、投資屬性得到了快速的發(fā)展。房地產(chǎn)資產(chǎn)，在眾多家庭的總資產(chǎn)中，開(kāi)始占有越來(lái)越高的比例。但是，當(dāng)某一類(lèi)資產(chǎn)具有金融、投資屬性后，就離不開(kāi)對(duì)其價(jià)格估值合理性的分析。因此，本文主要從金融角度，分析了目前及將來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，提出房地產(chǎn)價(jià)格估值分析框架的思路，并提出了防范房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議。關(guān)鍵詞：住戶(hù)部門(mén)房地產(chǎn)價(jià)格估值風(fēng)險(xiǎn)防范一、房地產(chǎn)資產(chǎn)的金融屬性持續(xù)提升1、房地產(chǎn)占中國(guó)居民住戶(hù)部門(mén)凈資產(chǎn)比例高根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)做的中國(guó)金融調(diào)查（CHFS）[1]顯示，2021年，中國(guó)居民家庭的凈資產(chǎn)中65.3%是房地產(chǎn)，金融資產(chǎn)比例僅為12.4%。到了2021年，房地產(chǎn)的占比甚至達(dá)到了73.6%，接近同時(shí)期美國(guó)家庭房地產(chǎn)資產(chǎn)占比的2倍。圖1中美家庭資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)差異，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)因此，在中國(guó)居民家庭的凈資產(chǎn)中，接近73.6%以上是房地產(chǎn)，其余才是股票、現(xiàn)金、債券等金融資產(chǎn)。過(guò)去我們一直認(rèn)為我國(guó)是居民儲(chǔ)蓄大國(guó)的認(rèn)識(shí)，也許也需要修正了。我國(guó)事實(shí)上，已經(jīng)成為了“房地產(chǎn)儲(chǔ)蓄”大國(guó)，居民資產(chǎn)的大部分，都被“凍結(jié)”在鋼筋水泥之中。作為對(duì)比，日本、加拿大、新加坡等發(fā)達(dá)國(guó)家居民家庭的資產(chǎn)占比中，金融資產(chǎn)的比例卻是相當(dāng)高。圖2各國(guó)家庭金融資產(chǎn)配置占比對(duì)比（2021），西南財(cái)經(jīng)大學(xué)2、房地產(chǎn)與住戶(hù)部門(mén)杠桿率息息相關(guān)金融杠桿，是住戶(hù)部門(mén)購(gòu)置房地產(chǎn)的重要途徑。自1997年商業(yè)銀行開(kāi)辦個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)以來(lái)，住戶(hù)部門(mén)債務(wù)中個(gè)人住房貸款一直占據(jù)主體地位。2021—2021年，個(gè)人住房貸款余額從3.0萬(wàn)億元增至21.9萬(wàn)億元，占住戶(hù)部門(mén)貸款余額的比例保持在45%~54%[2]圖3住戶(hù)部門(mén)個(gè)人住房貸款余額及占比變化趨勢(shì)，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)3、房地產(chǎn)的金融屬性對(duì)住戶(hù)部門(mén)帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)首先，居民住戶(hù)部門(mén)家庭資產(chǎn)中，過(guò)高的房地產(chǎn)資產(chǎn)占比，導(dǎo)致資產(chǎn)配置集中度過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)，對(duì)住戶(hù)部門(mén)的家庭資產(chǎn)將會(huì)造成巨大的損失。其次，房地產(chǎn)資產(chǎn)流動(dòng)性不強(qiáng)，變現(xiàn)效率低。過(guò)高的房地產(chǎn)資產(chǎn)占比，導(dǎo)致居民住戶(hù)部門(mén)大量的財(cái)富被堆積在“鋼筋水泥”當(dāng)中，從而制約了現(xiàn)代金融市場(chǎng)的發(fā)展，削弱未來(lái)居民的消費(fèi)能力。此外，金融杠桿帶來(lái)的乘數(shù)效應(yīng)，既讓部分居民提前享受了擁有住房的安全感，但是不斷攀升的居民住戶(hù)部門(mén)的杠桿率，背負(fù)的貸款月供，也會(huì)放大房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，透支未來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景。由下圖可見(jiàn)，除中國(guó)香港的住戶(hù)部門(mén)杠桿率處于65%以上且依然在上升外，中國(guó)住戶(hù)部門(mén)杠桿率處于30-65%之間，并且還在不斷抬升。國(guó)際貨幣基金組織認(rèn)為，住戶(hù)部門(mén)債務(wù)與GDP的比值低于10%時(shí)，該國(guó)債務(wù)的增加將有利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，比值超過(guò)30%時(shí)，該國(guó)中期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)受到影響，而超過(guò)65%會(huì)影響到金融穩(wěn)定［3］。因此中國(guó)居民住戶(hù)部門(mén)的杠桿率問(wèn)題，需要受到更多重視。圖42021年各經(jīng)濟(jì)體住戶(hù)部門(mén)杠桿率水平及變化趨勢(shì)，國(guó)際清算銀行圖52021年末部分經(jīng)濟(jì)體住戶(hù)部門(mén)杠桿率，中國(guó)人民銀行，國(guó)際清算銀行二、房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的估值分析框架與邏輯1、金融投資角度的指標(biāo)延伸解讀（1）房?jī)r(jià)收入比房?jī)r(jià)收入比，是最常見(jiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格估值指標(biāo)，簡(jiǎn)而言之，即房產(chǎn)價(jià)格與收入之比率，和證券投資當(dāng)中的P/E市盈率指標(biāo)相近。圖62021年全國(guó)50城房?jī)r(jià)收入比排行，易居中國(guó)房地產(chǎn)研究院雖然很多時(shí)候，在衡量房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)候，相當(dāng)多的機(jī)構(gòu)、個(gè)人都會(huì)采用房?jī)r(jià)收入比這一指標(biāo)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)收入比指標(biāo)可以直觀的看出不同城市間的房地產(chǎn)價(jià)格絕對(duì)估值情況，并作為投資決策的依據(jù)。從上圖可以看出，房?jī)r(jià)收入比最高的深圳，需要34.2年才能買(mǎi)得起一套房，這也意味著，如果未來(lái)收入沒(méi)有提升，那么很多購(gòu)房者或許一直到退休都無(wú)法在深圳買(mǎi)到一套房。但是，和P/E市盈率指標(biāo)一樣，房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)的弊端在于，這是一個(gè)“靜止”的數(shù)字指標(biāo)。在金融市場(chǎng)上，一切投資決策都是基于對(duì)未來(lái)的預(yù)期而做出的。例如，購(gòu)買(mǎi)一只股票證券，就是基于未來(lái)其盈利增長(zhǎng)并帶動(dòng)股價(jià)上漲的預(yù)期。例如亞馬遜（AMZN）的靜態(tài)市盈率88.77,長(zhǎng)期盈利為負(fù)數(shù)，但是股價(jià)卻在上市以來(lái)頻創(chuàng)新高。因此，這時(shí)候我們無(wú)法單純用市盈率來(lái)衡量亞馬遜（AMZN）的投資價(jià)值和性?xún)r(jià)比了，因?yàn)橥顿Y者是基于對(duì)公司未來(lái)成長(zhǎng)的預(yù)期而做出的選擇。房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)也需要加入類(lèi)似的理解。投資者雖然知道深圳房地產(chǎn)的房?jī)r(jià)收入比高達(dá)34.2，但依然選擇購(gòu)買(mǎi)深圳房地產(chǎn)，是基于其未來(lái)收入會(huì)更快增長(zhǎng)、房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)繼續(xù)上漲的預(yù)期，而做出的決定。事實(shí)上，經(jīng)濟(jì)規(guī)模的集聚效應(yīng)、人口虹吸效應(yīng)、教育醫(yī)療資源集聚，讓人口持續(xù)流入一二線城市，支撐著這些城市房地產(chǎn)資產(chǎn)的“高市盈率”。作為反例，例如黑龍江鶴崗、甘肅玉門(mén)這樣的收縮型城市，單純從房?jī)r(jià)收入比角度，簡(jiǎn)直是便宜到“白菜價(jià)”。但是這樣的房地產(chǎn)資產(chǎn)，沒(méi)有上漲的預(yù)期，很少能吸引投資者的買(mǎi)入。就如同港股市場(chǎng)上眾多股價(jià)幾分、幾角錢(qián)的仙股一樣，便宜，但是沒(méi)有價(jià)值。因此，拋開(kāi)未來(lái)預(yù)期而單純考量房?jī)r(jià)收入比，很可能會(huì)陷入“市盈率陷阱”。（2）租售比租售比，簡(jiǎn)而言之，即租金與售價(jià)之比率。該指標(biāo)與證券投資領(lǐng)域中的“股息率”指標(biāo)相近，即通過(guò)長(zhǎng)期持有資產(chǎn)，每年獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)。圖72021年第一季度50城租售比，易居中國(guó)房地產(chǎn)研究院由上圖可以看到，作為中國(guó)一線城市的北京、上海、廣州、深圳，其2021年第一季度的租售比為1.8%、1.8%、1.9%、1.6%。在證券投資領(lǐng)域，股息率的比較對(duì)象通常是1年期定期存款的基準(zhǔn)利率1.5%。如果某只證券的股息率甚至都低于1年期定期存款基準(zhǔn)利率，那么作為收息資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，是不合適的。從絕對(duì)收益率來(lái)看，北上廣深四城的租售比雖稍高于1.5%，但相差距離不大，作為收息資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其回報(bào)是偏低的。橫向比較來(lái)看，相比國(guó)際上的同類(lèi)一線大城市，北上廣深的租售比還有較大的調(diào)整空間。根據(jù)GlobalPropertyGuide、CoreLogic和Zillow等渠道披露的租售比來(lái)看，倫敦租售比在3.1%，紐約4.7%，洛杉磯5.7%，東京4.3%，大阪6%。由此可以看到，與全球一線城市相比，中國(guó)城市房地產(chǎn)的租售比是偏低的。在過(guò)去十年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，租售比這個(gè)指標(biāo)相對(duì)來(lái)說(shuō)被忽視較多。因?yàn)榇蟛糠志用裢顿Y者，購(gòu)置房地產(chǎn)時(shí)，考慮更多的是價(jià)格的上漲，而不是租金。因此北上廣深中心區(qū)的租售比長(zhǎng)期以來(lái)一直在2%以?xún)?nèi)徘徊，但卻絲毫不影響其房地產(chǎn)價(jià)格的升值速度。反而是租售比看起來(lái)較好的三四線城市，其房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的漲勢(shì)卻較為一般。較高租售比的房地產(chǎn)資產(chǎn)，類(lèi)似于一只高分紅、高股息率的大藍(lán)籌證券，在高歌猛進(jìn)的增量市場(chǎng)中，也許這樣的大藍(lán)籌會(huì)被忽視，而追捧具有更高盈利增長(zhǎng)預(yù)期的證券；但是，一旦到了速度放緩的存量競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中，高確定性、持續(xù)現(xiàn)金流入的證券才會(huì)慢慢受到更多的重視。因此，在未來(lái)，在“房住不炒”的政策框架下，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將從規(guī)模、速度，向質(zhì)量、效益轉(zhuǎn)變。租售比將會(huì)成為衡量房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵指標(biāo)。2、另一種角度的分析指標(biāo)房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的支撐因素，來(lái)自于人口的持續(xù)流入和收入的持續(xù)增長(zhǎng)，二者缺一不可。因此，在對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行估值的過(guò)程中，人口和收入因素至關(guān)重要。在人口因素方面，對(duì)于一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格推升作用最大的，是25-40歲的中青年人口。這部分人口會(huì)有更高的收入預(yù)期、更剛性的置業(yè)需求。那么如何衡量這部分年輕人口的增長(zhǎng)情況呢？(1)小學(xué)生在校生人數(shù)高善文、郭雪松在《中國(guó)的城市化與房地產(chǎn)市場(chǎng)》一文中，提出了一個(gè)更加有效、具有更強(qiáng)大解釋能力的指標(biāo)——小學(xué)生在校生人數(shù)［4］。圖8小學(xué)在校生增速，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)年鑒，安信證券2021年到2021年，全國(guó)范圍內(nèi)的小學(xué)在校生人數(shù)增速為0.02%。在這樣的背景下，深圳、廈門(mén)、北京這些城市小學(xué)在校生人數(shù)的增速高達(dá)7%以上，遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平，同時(shí)這些地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了非常猛烈的上漲。但是，例如西寧、呼和浩特、昆明等城市，小學(xué)在校生人數(shù)增速是負(fù)增長(zhǎng)或接近零增長(zhǎng)，我們也可以看到這些城市的房?jī)r(jià)漲幅非常有限。小學(xué)生流向哪里，意味著他們年輕的父母大概率會(huì)在同一時(shí)期流向那里。根據(jù)小學(xué)在校生增速這一指標(biāo)。對(duì)于房?jī)r(jià)上漲幅度具有較強(qiáng)的解釋能力。因此，在分析某一地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度是否合理、房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格估值是否合適時(shí)，應(yīng)將小學(xué)在校生增速指標(biāo)納入進(jìn)來(lái)。若一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)增速與當(dāng)?shù)氐男W(xué)在校生增速不相匹配時(shí)，那么該地區(qū)的房?jī)r(jià)增速需要引起監(jiān)管部門(mén)的考量。(2)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率從常識(shí)來(lái)判斷，一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)的上漲應(yīng)與該地區(qū)的居民收入和住房需求增長(zhǎng)相適應(yīng)。但由于缺少各地區(qū)居民可支配收入的歷史數(shù)據(jù)，故本文中采用各地區(qū)的GDP數(shù)據(jù)代替收入數(shù)據(jù)［5］。圖9各地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率，《基于宏觀審慎視角的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警研究》從地區(qū)來(lái)看，由上圖可見(jiàn)，絕大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率在2以下。東部地區(qū)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率比值顯著高于其他地區(qū)，但增長(zhǎng)速度有所回落；東北地區(qū)近兩年比值出現(xiàn)了極高速度的增長(zhǎng)，并突破了2.5的水平，值得引起警惕；中部和西部地區(qū)近兩年增長(zhǎng)速度較快，但總體仍保持在較為合理的水平。從時(shí)間角度來(lái)看，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率比值呈現(xiàn)出較強(qiáng)的周期性，并跟隨周期的變動(dòng)出現(xiàn)較大幅度的波動(dòng)。從歷史平均水平來(lái)看，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率的比值中樞在0.9附近。說(shuō)明長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率的比值還是趨于一致的。因此，對(duì)于監(jiān)管部門(mén)來(lái)說(shuō)，在分析本地區(qū)房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的估值以及合理性時(shí)，應(yīng)將房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與本地區(qū)居民可支配收入的增長(zhǎng)率、或本地區(qū)GDP增長(zhǎng)率結(jié)合起來(lái)考量。如果一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率顯著偏離了該地區(qū)居民的可支配收入增長(zhǎng)率或GDP增長(zhǎng)率，那么該地區(qū)的房?jī)r(jià)增速需要引起監(jiān)管部門(mén)的注意。三、防范房地產(chǎn)潛在風(fēng)險(xiǎn)的政策建議從當(dāng)前的市場(chǎng)來(lái)看，在“房住不炒”的總基調(diào)下，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨于理性，但是，一方面，我國(guó)住戶(hù)部門(mén)的總資產(chǎn)中房地產(chǎn)資產(chǎn)占比過(guò)大，造成住戶(hù)部門(mén)的財(cái)富與房地產(chǎn)資產(chǎn)掛鉤明顯，“看漲”的聲音更為強(qiáng)烈，給房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控、政策空間造成較大的局限性。另一方面，住戶(hù)部門(mén)杠桿率在“房地產(chǎn)去庫(kù)存”的浪潮中迅速提高，綜合來(lái)看，目前中國(guó)大陸住戶(hù)部門(mén)的杠桿率處于一個(gè)相對(duì)臨界的水平。較高的杠桿率，對(duì)日后的消費(fèi)升級(jí)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和金融風(fēng)險(xiǎn)，都是不可忽視的因素。1、豐富居民投資渠道，告別“全民炒房”住戶(hù)部門(mén)資產(chǎn)主要集中在房地產(chǎn)上，與其潛在的預(yù)期收益率密不可分。對(duì)于居民來(lái)說(shuō)，在其過(guò)往經(jīng)驗(yàn)當(dāng)中，只有房地產(chǎn)資產(chǎn)，才能起到保值、升值的效果；存款、股票、債券等，保值升值的效果比不上房地產(chǎn)。在“房住不炒”的理念下，政策不再走刺激地產(chǎn)的老路，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)也將回歸合理區(qū)間。房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期往往引導(dǎo)了居民財(cái)富對(duì)房地產(chǎn)的配置，近年隨著貨幣超發(fā)結(jié)束，M2同比從11年15%左右降至當(dāng)前的8.5%左右，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的動(dòng)力不再。7月政治局會(huì)議也強(qiáng)調(diào)，不會(huì)將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。這都意味著未來(lái)房?jī)r(jià)過(guò)快的上漲將很難重現(xiàn)。今年上半年，我國(guó)70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格漲幅僅有2.2%，不僅較過(guò)去三年明顯回落，也遠(yuǎn)低于上半年其他各類(lèi)代表性資產(chǎn)的漲幅。隨著經(jīng)濟(jì)不再過(guò)度依賴(lài)地產(chǎn)刺激、房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期逐漸扭轉(zhuǎn)。未來(lái)，正需要合理引導(dǎo)居民的投資、資產(chǎn)配置理念，加大住戶(hù)部門(mén)對(duì)金融資產(chǎn)的配置，讓住戶(hù)部門(mén)的財(cái)富分布更加均衡合理，不被房地產(chǎn)一家獨(dú)大得“綁架”。圖10不同時(shí)期我國(guó)各類(lèi)代表性資產(chǎn)的收益率（％）,WIND,海通證券研究所2、結(jié)合多重指標(biāo)，因城施策，精準(zhǔn)調(diào)控結(jié)合過(guò)往的情況來(lái)看，“限價(jià)”、“限購(gòu)”,一直是監(jiān)管部門(mén)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的重要手段。但是,限價(jià)、限購(gòu)是相對(duì)來(lái)說(shuō),偏向于“一刀切”的簡(jiǎn)單粗暴手段。一方面,只要有客戶(hù)和市場(chǎng)需求,房地產(chǎn)商總可以通過(guò)多種途徑,將商品房以“合理”的價(jià)格銷(xiāo)售出去；另一方面,限購(gòu)也會(huì)打擊剛需人群,并影響城市對(duì)人才的引流。因此,監(jiān)管部門(mén)需要結(jié)合多重指標(biāo),不能簡(jiǎn)單靠房地產(chǎn)資產(chǎn)的絕對(duì)價(jià)格、房?jī)r(jià)收入比作為調(diào)控的唯一標(biāo)準(zhǔn)。例如,通過(guò)研究本地區(qū)的“小學(xué)生在校生人數(shù)”指標(biāo),判斷本地區(qū)是屬于青壯年人口持續(xù)流入地區(qū)還是流出地區(qū)。一般而言,青壯年人口持續(xù)流入地區(qū),一定是產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)好、教育資源優(yōu)秀、未來(lái)發(fā)展預(yù)期良好對(duì)的地區(qū)。這部分地區(qū)更需要在保持調(diào)控政策定力、壓力的同時(shí),有效保護(hù)剛需購(gòu)房人的利益,完善有關(guān)首付比例、貸款利率和搖號(hào)政策,切實(shí)減輕這一群體的購(gòu)房壓力。通過(guò)調(diào)控政策和人才吸引政策的有效互動(dòng),吸引人才、人口流入,為城市未來(lái)發(fā)展注入新的活力。又如,針對(duì)“房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/居民收入增長(zhǎng)率”過(guò)高的地區(qū),有可能存在一定的房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫,要及時(shí)調(diào)整去庫(kù)存政策,提高房貸首付比例,實(shí)施更為嚴(yán)格的限貸、限購(gòu)政策等,打擊投機(jī)炒作風(fēng)。同時(shí),也要大力整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序,對(duì)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售行為嚴(yán)加監(jiān)管,減少開(kāi)發(fā)商惡意囤積房源,拉高房?jī)r(jià)的行為。3、探索建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的長(zhǎng)效機(jī)制一直以來(lái),監(jiān)管部門(mén)都花了巨大精力在調(diào)控房?jī)r(jià)上。但是,房?jī)r(jià)漲跌的表現(xiàn)是“果”；要解決“果”,更要探索源頭的“因”。因此,房地產(chǎn)政策需要打破過(guò)去房市調(diào)控的政策循環(huán),探索建立長(zhǎng)期制度的建設(shè)。一要完善建立住房租賃市場(chǎng)。真正落實(shí)“租售同權(quán)”,加大教育、醫(yī)療資源等公共資源的供給,并保障充足、優(yōu)質(zhì)的租賃房源,防止房租的過(guò)分上漲。二