項目可行性報告

空港新居項目可行性研究報告

項目背景

1、項目名稱：XXXX

2、建設(shè)性質(zhì)：新建

3、承辦單位概況承辦單位是XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊資本2000萬元。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)、金融服務(wù)、園林綠化工程。（以上經(jīng)營范圍不含國家法律、行政法規(guī)、國務(wù)院決定禁止或限制的項目，涉及資質(zhì)證的憑資質(zhì)證經(jīng)營）。XXXX房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活——提供高質(zhì)量的住宅和服務(wù)，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創(chuàng)造價值——服務(wù)社會，創(chuàng)造文秘進(jìn)步的生活方式，充分是吸納我公司的社會價值；為員工創(chuàng)造機(jī)會——創(chuàng)造發(fā)張空間，提升員工價值，提高我公司人的工作生活質(zhì)量。

3、可行性研究報告編制依據(jù)國家政策的支持和地方政府的發(fā)展目標(biāo)相統(tǒng)一

（2）XXX國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要政府主管部門批準(zhǔn)的資源報告、國土開發(fā)規(guī)劃、交通路網(wǎng)規(guī)劃和工業(yè)基地規(guī)劃

（4）XXX2011、2012年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報

（5）XXX城市總體規(guī)劃大綱房地產(chǎn)開發(fā)管理機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額《XXX基準(zhǔn)地價》XXX及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘查資料投資項目方簽訂的協(xié)議書或意向書其他有關(guān)依據(jù)資料項目提出的理由與過程房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康支配收入14514元、增長15.3%，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入9237元，增長16.9%。縣域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力連續(xù)16年位居四川省“十強(qiáng)縣”榜首，縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力全國百強(qiáng)排名連年跨越，躍升至2011年的第20位。名列全國最具投資潛力百強(qiáng)縣第6位、中國中小城市科學(xué)發(fā)展百強(qiáng)縣第16位，2011年、2012年連續(xù)榮獲“中國全面小康十大示范縣(市)”稱號。在XXX省率先建成全面小康示范縣實(shí)現(xiàn)度達(dá)92%，在XXX省率先建成城鄉(xiāng)一體化示范縣達(dá)標(biāo)率為77%。

4）農(nóng)業(yè)發(fā)展近幾年來，XXX縣大力實(shí)施農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，初步形成以糧油、林果、蔬菜、畜牧為主導(dǎo)的四大支柱產(chǎn)業(yè),農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化水平有了顯著提高。目前，已經(jīng)建成了枇杷、梨、草莓、蔬菜、筍用竹、花卉、生豬、小家禽、云崖兔、麻羊十大優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地。其中：蔬菜面積60萬畝次，產(chǎn)量近80萬噸，產(chǎn)值7億元。在實(shí)施農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的過程中，我縣以水果、蔬菜為突破口，從產(chǎn)地環(huán)境、投入品和生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程三個環(huán)節(jié)著手，大力推行以無公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)為主要形式的標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，極大地提高了農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量。到目前為止，種植業(yè)方面已經(jīng)制訂實(shí)施了18個農(nóng)業(yè)地方標(biāo)準(zhǔn)；XXX、XXX、XXX被四川省質(zhì)監(jiān)局列為“XXX第一批農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范鎮(zhèn)”，XX草莓還被農(nóng)業(yè)部列為國家級標(biāo)準(zhǔn)化示范項目；全縣60多萬畝耕地被認(rèn)定為無公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地；枇杷、草莓、梨子、西瓜、番茄、辣椒、冬瓜、大米等26個產(chǎn)品被農(nóng)業(yè)部認(rèn)證為無公害農(nóng)產(chǎn)品。XX韭黃出口韓國，欣康牌綠色枇杷出口新加坡，東達(dá)牌綠色豬肉出口俄羅斯，蜀綠牌無公害蔬菜進(jìn)入成都各大超市；雙流枇杷，合江草莓，大林、白沙梨子，煎茶西瓜，牧馬山二荊條辣椒、地瓜已經(jīng)成為在全省乃至全國享有較高知名度的農(nóng)產(chǎn)品品牌。5）歷史文化XX是四川開發(fā)最早的古縣邑，自秦漢置縣距今已有2300多年歷史，古稱廣都，至隋避楊廣諱，借大辭賦家左思《蜀都賦》“帶二江之雙流”，改稱雙流。雙流是古蜀農(nóng)耕文化發(fā)祥地，古蜀先祖蠶叢在雙流牧馬山建瞿上城，開創(chuàng)“授農(nóng)初地”，創(chuàng)造了燦爛的古蜀農(nóng)耕文明。雙流是古蜀軍事文化中心，春秋時期，孔門弟子魯人商瞿在此設(shè)館授《易》;三國時期，劉備、諸葛亮曾厲兵牧馬山;唐宋時期，著名詩人李白、杜甫、陸游曾游歷于此，留下不朽詩篇。雙流名勝古跡眾多，有XX、XX等“廣都八景”，有四川省省級文物保護(hù)單位二江寺大橋、金華庵、三縣衙門，擁有國家AAAA級旅游區(qū)、中國歷史文化名鎮(zhèn)、全國環(huán)境優(yōu)美小城鎮(zhèn)、中國民間藝術(shù)火龍之鄉(xiāng)、中國民間旅游示范區(qū)黃龍溪鎮(zhèn)等。XX大地，處處承載著千年秦漢古韻、千古蠶叢文明。6）投資環(huán)境XX擁有完善的基礎(chǔ)設(shè)施，XXX座落縣內(nèi)，XX鐵路和3條高速公路穿境而過，10余條城市干道對接成都主城區(qū)，成都規(guī)劃的4條地鐵線直達(dá)XX，天然氣供應(yīng)充足，供水網(wǎng)絡(luò)完善，電力設(shè)施齊備，郵政通訊方便。隨著XXX跑道、地鐵一號線、XX樂城際鐵路、XXX高速等項目的建成投用，XX的基礎(chǔ)設(shè)施將更加完善。XX擁有突出的人才優(yōu)勢，縣內(nèi)聚集了中國科學(xué)院成都光電技術(shù)研究所等30多個科研機(jī)構(gòu)和四川大學(xué)等7所高等院校，人才資源和教育科研優(yōu)勢在中西部首屈一指。XX擁有高效的政務(wù)環(huán)境，深入推進(jìn)規(guī)范化服務(wù)型政府(機(jī)關(guān))建設(shè)，全面落實(shí)首問負(fù)責(zé)制、限時辦結(jié)制、責(zé)任追究制、社會評議制，現(xiàn)場辦結(jié)率、按時辦結(jié)率均達(dá)100%，為企業(yè)投資發(fā)展提供了優(yōu)質(zhì)高效的政務(wù)環(huán)境、公平公正的法制環(huán)境、規(guī)范有序的市場環(huán)境和誠實(shí)守信的金融環(huán)境。今天的雙流，已成為成都、四川乃至中西部發(fā)展環(huán)境最優(yōu)、創(chuàng)業(yè)活力迸發(fā)的投資熱土。項目投資估算及盈利分析項目建設(shè)情況序號項目單位數(shù)量1總用地面積平方米6532.242總建筑面積平方米313541.753容積率4.84物業(yè)經(jīng)營管理用房平方米400.005可售面積平方米25083.8編制依據(jù)建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)各種費(fèi)率依據(jù)國家相關(guān)文件銷售收入根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境和房地產(chǎn)現(xiàn)行市場預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，結(jié)合目前的房價行情以及本項目周邊的環(huán)境，本項目住宅價定位在4000元/㎡起。銷售收入見下表：序號項目數(shù)量（㎡）價格（元）金額（萬元）1可售住宅面積25083.8500012541.9合計投資估算投資估算表序號項目單價（元）數(shù)量金額（萬元）備注1土地費(fèi)用4000元/㎡6532.24㎡2612.9萬元2前期費(fèi)用160元/㎡6532.24㎡104.52萬元2.1工程費(fèi)用1600元/㎡14632.22㎡1609.54萬元2.2勘測設(shè)計費(fèi)用115.39萬元工程費(fèi)用2.3%3各類規(guī)費(fèi)250.84萬元工程費(fèi)用0.5%4銷售費(fèi)用按銷售收入的2%提計250.84萬元5管理費(fèi)用按銷售收入的2.2%提計275.92萬元6稅金及附加稅前銷售收入的13%1630.48萬元7總投資10255.65萬元8稅后利潤率18%項目對社會影響分析目前房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經(jīng)濟(jì)的增長起了至關(guān)重要的作用，隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室外環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好環(huán)境。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文，自然環(huán)境帶來了巨大的改善。除此以外，由于該項目的建設(shè)，將會帶來大量的就業(yè)機(jī)會。小區(qū)的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計院，施工單位，監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會。小區(qū)建好以后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須有大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供了機(jī)會。可見，本項目的建設(shè)將會給社會提供大量的就業(yè)機(jī)會。對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動的作用，對社會的發(fā)展是由積極的作用。結(jié)論經(jīng)過我們認(rèn)真研究分析論證，企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)，有效益地發(fā)展來看，開發(fā)該項目是必要的；同時，從財務(wù)評價等多個角度論證證明，對該項目進(jìn)行開發(fā)建設(shè)是可行的。項目市場定位是建立在生活小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)之上的，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配