建筑山東濰坊區(qū)域市場(chǎng)分析

區(qū)域房地產(chǎn)環(huán)境研究分析山東濰坊區(qū)域市場(chǎng)分析一、區(qū)域板塊分析“1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”作為青島的近鄰，加強(qiáng)交流與合作，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、合作共贏的良好局面對(duì)兩市發(fā)展都非常重要，也符合半島城市群發(fā)展的要求。高密、諸城、昌邑三市與青島地區(qū)接壤，屬于青島“1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”X圍，是青島理想的經(jīng)濟(jì)腹地?！鞍胄r(shí)都市圈”濰坊中心城區(qū)加快發(fā)展“半小時(shí)都市圈”，濱海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和昌樂(lè)縣盡快融入中心城市，壽光市、昌邑市、安丘市與中心城市相向發(fā)展。壽光市、諸城市、高密市、青州市爭(zhēng)取幾年成為中等城市，安丘市、昌邑市、臨朐縣建設(shè)各具風(fēng)貌的特色城市。東邊高新區(qū)推進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，爭(zhēng)取成為全省一流的高科技園區(qū)。城市西部已在引進(jìn)大型物流項(xiàng)目，盡快形成魯東物流中心的規(guī)模，打造全省的重要物流節(jié)點(diǎn)。城市中部加快現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)金融、商貿(mào)、文化、娛樂(lè)、房地產(chǎn)等服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。北部濱海項(xiàng)目區(qū)要走在沿海開(kāi)發(fā)區(qū)的前面，努力成為先進(jìn)制造業(yè)示X區(qū)，加強(qiáng)與半島城市群特別是青島的合作，投入到環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展?！八拇蟀鍓K”打造城市經(jīng)濟(jì)服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)為主體的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展框架。中部服務(wù)業(yè)繁榮完善城市功能，中心城區(qū)西起長(zhǎng)松路、東至北海路的廣大區(qū)域，已成為集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)休閑、旅游、金融、商務(wù)為一體的核心商業(yè)區(qū)?；疖囌靖峦度胧褂茫f城改造和白浪河整治全面展開(kāi)，市民的工作和生活將會(huì)更加便利和美好。東部高新技術(shù)舞動(dòng)產(chǎn)業(yè)龍頭東部的濰坊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)作為全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭，已經(jīng)形成了電子信息、生物醫(yī)藥、光機(jī)電一體化和新材料四大產(chǎn)業(yè)集群，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)去年增幅居全國(guó)第2位，排名也由第48位上升到第23位。西部物流打通城市血脈濰坊城區(qū)西部正在隆起現(xiàn)代物流業(yè)的高地：以魯東物流中心和豪德貿(mào)易廣場(chǎng)為龍頭的現(xiàn)代物流發(fā)展格局已初步形成，豪杰金屬材料貿(mào)易廣場(chǎng)、廣東汽配城、機(jī)床城、陽(yáng)光商城等一大批項(xiàng)目建成營(yíng)業(yè)，這里將成為全省乃至全國(guó)的綜合性物流樞紐。北部沿海制造業(yè)拓展城市空間濰坊北部沿海地理區(qū)位、自然資源、土地后備、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等優(yōu)勢(shì)明顯，去年以來(lái)北部沿海的公路、港口等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，先進(jìn)制造業(yè)基地示X區(qū)呼之欲出，根據(jù)濰坊市“十一五規(guī)劃”，到2010年北部沿海對(duì)全市工業(yè)的貢獻(xiàn)率將達(dá)到15%以上。二、城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析歷年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析投資率和消費(fèi)率是反映國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要比例關(guān)系的指標(biāo)。過(guò)高或過(guò)低的投資率和消費(fèi)率都不利于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。從國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算角度來(lái)說(shuō)，投資就是資本形成總額，包括固定資本形成總額和存貨增加兩部分。消費(fèi)就是最終消費(fèi)，包括居民消費(fèi)和政府消費(fèi)。投資率，又稱資本形成率，通常指一定時(shí)期內(nèi)資本形成總額占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值使用額的比重。消費(fèi)率，又稱最終消費(fèi)率，通常指一定時(shí)期內(nèi)最終消費(fèi)額占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值使用額的比重。濰坊市投資率和消費(fèi)率演變過(guò)程從九十年代以來(lái)濰坊市投資率和消費(fèi)率變化軌跡看，濰坊市投資率由“八五”時(shí)期的49.8%下降到“九五”時(shí)期的44%,又上升到“十五”時(shí)期的47.1%,1990－2005年平均為47.2％；而消費(fèi)率與投資率呈相反變化趨勢(shì)，由“八五”時(shí)期的37%上升到“九五”時(shí)期的43.8%，又下降到“十五”時(shí)期的39.9%（見(jiàn)表一），1990－2005年平均為40.1％。兩條變化曲線基本呈剪刀式對(duì)稱變化。第一階段（1990－1999年）為投資率下降階段投資率從1990年的51.3％下降到1999年的42％。期間，從八十年代末到九十年初為治理整頓時(shí)期。中央針對(duì)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱采取了一系列“治理整頓”措施，大力壓縮固定資產(chǎn)投資，投資率開(kāi)始出現(xiàn)下降。這一時(shí)期由于濰坊市居民收入水平較低，增長(zhǎng)較慢，消費(fèi)率處于較低水平。從1992年開(kāi)始，全國(guó)又掀起了一個(gè)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的新高潮，固定資產(chǎn)投資迅猛增長(zhǎng)，到1995年投資率基本在50％左右，消費(fèi)率也基本在37％左右。之后，針對(duì)1994－1995年經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的嚴(yán)重通貨膨脹，政府采取了以壓縮投資和控制信貸投放為主的一系列調(diào)控措施，經(jīng)濟(jì)于1996年基本實(shí)現(xiàn)了軟著陸。但從1997年起，國(guó)內(nèi)首次出現(xiàn)了買方市場(chǎng)，加上亞洲金融危機(jī)的沖擊，國(guó)內(nèi)需求嚴(yán)重不足，投資呈現(xiàn)低迷狀態(tài)。在此期間，投資率從1995年的49％下降到1999年的42％，消費(fèi)率那么從1995年的38.1％回升到1999年的45.4％。第二階段（2000－2004年）為投資率迅速回升時(shí)期隨著多年實(shí)施積極財(cái)政政策的累積效應(yīng)的釋放，投資增幅由降轉(zhuǎn)增，特別是自2002年開(kāi)始，濰坊市不斷加大招商引資力度，投資呈現(xiàn)高速度增長(zhǎng)。投資率從1999年的42％，迅速上升到2003年的48.3％；消費(fèi)率那么從1999年的45.4％，快速回落到2004年的37.1％。目前，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響,投資率開(kāi)始出現(xiàn)下降趨勢(shì),而隨著居民收入增長(zhǎng)的加快,消費(fèi)率呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。濰坊市投資率、消費(fèi)率與全國(guó)、全省水平對(duì)比投資率從發(fā)展趨勢(shì)看，濰坊市的投資率與全國(guó)平均水平的發(fā)展趨勢(shì)是基本一致的，與全省趨勢(shì)略有不同。與全國(guó)平均水平相比，濰坊市投資率明顯高于全國(guó)。1990－2005年濰坊市投資率平均高于全國(guó)8.8個(gè)百分點(diǎn)，其中1990－1992年平均高15個(gè)百分點(diǎn)，1993－2000年平均高7.8個(gè)百分點(diǎn)，2001－2005年平均高6.9個(gè)百分點(diǎn)，呈逐步降低之勢(shì)。與全省平均水平相比，濰坊市投資率總體基本與全省相當(dāng)，只是年份的差異。1990－2005年濰坊市投資率平均低于全省0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中1990－1996年平均高于全省3.6個(gè)百分點(diǎn)，1997－2005年平均低于全省3個(gè)百分點(diǎn)。特別是1997-2001年,濰坊市投資率平均低于全省5.1個(gè)百分點(diǎn)，與這一時(shí)期濰坊市投資增幅較低密切相關(guān)。1997－1999年，濰坊市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均僅增長(zhǎng)5.1％，低于全省7.5個(gè)百分點(diǎn)。消費(fèi)率從發(fā)展趨勢(shì)看，濰坊市的消費(fèi)率與全國(guó)、全省平均水平的發(fā)展趨勢(shì)是基本一致的。與全國(guó)平均水平相比，濰坊市消費(fèi)率明顯低于全國(guó)水平。1990－2005年濰坊市消費(fèi)率平均低于全國(guó)19.2個(gè)百分點(diǎn)，其中1990－1992年平均低25.6個(gè)百分點(diǎn)，1993－2000年平均低18.2個(gè)百分點(diǎn)，2001－2005年平均低16.9個(gè)百分點(diǎn)，呈逐步縮小之勢(shì)。與全省平均水平相比，濰坊市消費(fèi)率也明顯低于全省水平。1990－2005年濰坊市消費(fèi)率平均低于全省8.3個(gè)百分點(diǎn)，其中1990－1996年平均低于全省11.9個(gè)百分點(diǎn)，1997－2005年平均低于全省5.5個(gè)百分點(diǎn)，也呈逐步縮小之勢(shì)。盡管投資率與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的相關(guān)關(guān)系不高，但也從中能夠看出，在經(jīng)濟(jì)周期上升階段，投資率較高而消費(fèi)率較低，經(jīng)濟(jì)周期的收縮階段那么出現(xiàn)相反格局。如，1992－1993年，濰坊市GDP增長(zhǎng)處于90年代以來(lái)的第一個(gè)高峰頂，投資率達(dá)到近50%,而消費(fèi)率僅為由37%左右。而1999－2000年，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為10％，其投資率降至43%左右，消費(fèi)率提高到45%左右。三、2008年度濰坊住房用地供應(yīng)情況按照全市住房發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，適度增加住房用地供應(yīng)規(guī)模，進(jìn)一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。年度土地供應(yīng)要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70％。全市住房建設(shè)用地供應(yīng)總量為200公頃。其中高檔商品住房用地為36公頃，普通商品住房用地145公頃，經(jīng)濟(jì)適用住房19公頃。同時(shí)加大閑置土地處理力度，積極促進(jìn)存量土地利用，進(jìn)一步加強(qiáng)土地整理，加大各類閑置土地的處理力度，依法征收土地閑置費(fèi)、收回閑置土地；妥善處理土地遺留問(wèn)題，加大問(wèn)題樓盤的處理力度，積極盤活各類存量土地，保障住房用地有效供應(yīng)。2008年度住房建設(shè)總量資料來(lái)源：濰坊市2008年住房建設(shè)計(jì)劃2008年，建設(shè)各類住房2.62萬(wàn)套，總建筑面積245萬(wàn)^。其中，建設(shè)高檔商品住房0.3萬(wàn)套，建筑面積44.3萬(wàn)^；普通商品住房1.95萬(wàn)套，建筑面積175.5萬(wàn)m1經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房3200套，建筑面積20萬(wàn)m，同時(shí)，以發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼的形式，解決相當(dāng)于500套、2.5萬(wàn)m的廉租住房。四、房地產(chǎn)市場(chǎng)展望預(yù)測(cè)從供應(yīng)主體看濰坊地處經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的膠東半島城市群，近幾年來(lái)，外地的一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛來(lái)到濰坊，尋求新的發(fā)展，這些外來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有成功的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，是實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商，他們?cè)诋a(chǎn)品的概念和營(yíng)銷的思路上都有其獨(dú)到的見(jiàn)解。隨著濰坊市招商引資力度的不斷加大，作為全市房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正在自身發(fā)展中更加理性和成熟。從需求規(guī)?？唇陙?lái)，全市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，居民收入也逐年增加，城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)正在成為產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿ΑＨ谐擎?zhèn)化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，將帶動(dòng)住房需求以及城鎮(zhèn)居民住房升級(jí)的需要，同時(shí)，隨著近幾年外地來(lái)濰坊工作人員不斷增多，居住需求也較快增加，這些都將保證全市房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)的幾年中繼續(xù)保持“供求兩旺”的景氣局面。從市場(chǎng)價(jià)格看這兩年，受宏觀調(diào)控的影響，濰坊商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，但是從需求來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量仍在不斷增加；另外，綜合全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)濰坊房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的局面。當(dāng)前，要繼續(xù)通過(guò)規(guī)劃、土地、信貸、稅收等各種手段鼓勵(lì)90m2以下商品住房的建設(shè)，擴(kuò)大90m2以下商品住房的供應(yīng)，滿足廣大中低收入家庭對(duì)住房的需求,進(jìn)一步調(diào)整好結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持面向百姓、面向市場(chǎng)、面向未來(lái)的指導(dǎo)思想，多渠道保障和解決中低收入居民的住房問(wèn)題，完善廉租房制度，規(guī)X物業(yè)管理，推廣應(yīng)用節(jié)能材料，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展，適當(dāng)抑制投機(jī)性需求。這樣，全市的房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)有更加健康、穩(wěn)定、繁榮的明天。根據(jù)對(duì)地產(chǎn)大勢(shì)情況的研究分析，并結(jié)合濰坊近年來(lái)濰坊宏觀地產(chǎn)發(fā)展情況，預(yù)測(cè)2008年濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)一下特點(diǎn)：上半年眾盤亮相下半年激勵(lì)比拼今年濰坊住宅產(chǎn)品依然豐富，并呈兩極化。各樓盤上半年亮相，下半年比拼；房地產(chǎn)公司之間的競(jìng)爭(zhēng)由“概念主義”開(kāi)始轉(zhuǎn)化為“產(chǎn)品主義”的競(jìng)爭(zhēng)，為贏得競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)商將投入大量人力財(cái)力抓產(chǎn)品質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，這樣造價(jià)會(huì)高于以前。雖然有價(jià)格方面的競(jìng)爭(zhēng)，但為保證固定利潤(rùn)，房?jī)r(jià)也會(huì)高于以前。這樣在購(gòu)房者購(gòu)房花費(fèi)不變的情況下，高檔與低檔之間的差別，可能演變?yōu)榇髴粜涂們r(jià)高于小戶型總價(jià)適中的兩極，上半年各樓盤由于對(duì)同行信息掌握程度不全面，將處于相互了解階段，下半年各樓盤在上半年深入了解后，產(chǎn)品、價(jià)格將出現(xiàn)差異化。大盤影響全市房?jī)r(jià)，中高檔住宅增多拉升房?jī)r(jià)大型住宅項(xiàng)目的價(jià)格走勢(shì)在某種程度上決定著整個(gè)樓市的價(jià)格。大盤主要是在社區(qū)配套，景觀設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)方面都相對(duì)完善，同時(shí)以他的實(shí)力影響所在區(qū)域的住宅價(jià)格的走向、建筑質(zhì)量的提高、配套設(shè)施的完善，景觀設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)方面都相對(duì)完善，同時(shí)以他的實(shí)力影響所在區(qū)域的住宅價(jià)格的走向、建筑質(zhì)量的提高、配套設(shè)施的完善、進(jìn)而影響整個(gè)城市的居住水平。今年大盤多以高品質(zhì)進(jìn)入、價(jià)格適中開(kāi)盤，同時(shí)價(jià)格將隨市場(chǎng)、時(shí)間調(diào)整上升。據(jù)濰坊市的有關(guān)城市規(guī)劃，勝利街、東風(fēng)街、北宮街等主要街道的沿街項(xiàng)目，原那么上要求建16層以上的高層帶電梯項(xiàng)目，這將促使中高檔帶電梯住宅大批量上市。中高檔樓盤悄然增多，在近兩年陸續(xù)投放市場(chǎng)，部分項(xiàng)目無(wú)論在規(guī)模上，還是規(guī)劃設(shè)計(jì)水準(zhǔn)上都較以往項(xiàng)目有明顯的提升。可以預(yù)見(jiàn)，這些項(xiàng)目的大規(guī)模面市將不僅帶動(dòng)濰坊樓市的整體價(jià)格水平的進(jìn)一步上揚(yáng)，也將促進(jìn)濰坊中高檔住宅市場(chǎng)的營(yíng)銷水平更上一層樓。市場(chǎng)預(yù)期看好，房?jī)r(jià)上漲有空間影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素雖然很多，歸根結(jié)蒂來(lái)說(shuō)，主要因素有兩點(diǎn)：一是成本，二是供求。影響房?jī)r(jià)的一個(gè)主要因素是成本，成本提高了，在供求關(guān)系還相對(duì)平穩(wěn)的條件下，往往會(huì)提升房?jī)r(jià)。一般來(lái)說(shuō)，樓盤的價(jià)格大致包括了四個(gè)方面：一是建安費(fèi)用；二是地價(jià)；三是房地產(chǎn)稅費(fèi)及管理費(fèi)用；四是利潤(rùn)。近年來(lái)，全國(guó)各地房?jī)r(jià)的攀升主要的原因是地價(jià)的飆升，招、拍、掛的土地出讓政策與開(kāi)發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)心里預(yù)期的提高，導(dǎo)致地價(jià)一路暴漲。就以濰坊為例，近兩、三年來(lái)，地價(jià)就翻了一番，去年面市的在售樓盤和今年即將推出的樓盤，大部分是近兩、三年招、拍、掛出讓的土地；一畝地少那么50-60萬(wàn)/畝，多那么100多萬(wàn)/畝。中高檔住宅的建安成本在上揚(yáng)，多層住宅大都是800元/面的建安成本，而帶電梯12層以下的小高層的建安成本一般在1200元/面,帶電梯16層以上高層的建安成本大都在1500元/而左右；另外，中高檔住宅大都重視營(yíng)造優(yōu)美的居住環(huán)境，注重園林景觀規(guī)劃，不惜成本地建造噴泉、假山、園林、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所等配套設(shè)施，使得開(kāi)發(fā)成本進(jìn)一步上漲。市場(chǎng)供求兩旺，需求呈上升態(tài)勢(shì)近兩年濰坊樓市的大盤住宅項(xiàng)目和高檔住宅紛紛出籠。2004年推出可銷售的住宅項(xiàng)目不多，大都售罄或尾盤在售，且由于受火車站等拆遷安置等的被動(dòng)影響，多層住宅（中小戶型）一直處于供不應(yīng)求狀態(tài)，房?jī)r(jià)上升；雖然2005年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)宏觀調(diào)控，但在2004年的良好市場(chǎng)形勢(shì)造成了業(yè)界對(duì)2005年樓市普遍看好的前提下，大盤項(xiàng)目紛紛上馬，近兩年的市場(chǎng)供應(yīng)量如洪水開(kāi)閘。購(gòu)房用于結(jié)婚的年輕人，農(nóng)村進(jìn)城的人士購(gòu)房安居，住房