安徽房地產(chǎn)項目可行性報告

PAGEPAGE26某房地產(chǎn)項目可行性研究項目總論（一）項目背景景景項目用地：汀棠棠棠公園以以東地地塊項目開發(fā)背景：：：蕪湖市國國土土資源局局發(fā)布布了鳩江江區(qū)汀汀棠公園園以東東地塊的的國有有建設用用地使使用權拍拍賣出出讓公告告，該該地塊無無論位位置還是是配套套來說都都是區(qū)區(qū)域的“掌上明珠”。（二）承擔可行行行性研究究的單單位*****投資資資顧問有有限公公司（三）研究工作作作依據(jù)根據(jù)蕪湖海創(chuàng)置置置業(yè)責任任有限限公司委委托，依依照委托托書和和上述文文件以以及相應應的法法律、法法規(guī)編編寫本項項目可可行性研研究報報告。二、項目投資環(huán)環(huán)環(huán)境和市市場研研究（一）市場宏觀觀觀背景1.全國投資環(huán)環(huán)境境2018年13月份，全全國國房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資212991億元，同同比比名義增增長10.44%，增速比1-2月份提高0.5個百分點點。其其中，住住宅投投資147005億元，增增長13.33%，增速提提高1個百分點點。住住宅投資資占房房地產(chǎn)開開發(fā)投投資的比比重為為69.11%%.全國房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)發(fā)投資增增速2018年13月份全國國房房地產(chǎn)開開發(fā)和和銷售情情況指標絕對量同比增長（%）房地產(chǎn)開發(fā)投資資資（億元元）2129110.4其中：住宅1470513.3辦公樓1193-0.1商業(yè)營業(yè)用房2743-6.5房屋施工面積（萬萬平方米）6465561.5其中：住宅4415401.9辦公樓308490.3商業(yè)營業(yè)用房86559-3.3房屋新開工面積積積（萬平平方米米）346159.7其中：住宅2553112.2辦公樓1105-2.3商業(yè)營業(yè)用房3441-10.7房屋竣工面積（萬萬平方米）20709-10.1其中：住宅14198-14辦公樓941-0.2商業(yè)營業(yè)用房2676-7.2土地購置面積（萬萬平方米）38020.5土地成交價款（億億元）163420.3商品房銷售面積積積（萬平平方米米）300883.6其中：住宅261142.5辦公樓754-2.8商業(yè)營業(yè)用房20219.6商品房銷售額（億億元）2559710.4其中：住宅2160911.4辦公樓1103-8.2商業(yè)營業(yè)用房22077.9商品房待售面積積積（萬平平方米米）57329-16.7其中：住宅29167-25.4辦公樓3637-4商業(yè)營業(yè)用房14639-8.6房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)業(yè)到位資資金（億億元）367703.1其中：國內(nèi)貸款款款69570.9利用外資16-78.4自籌資金114495.1定金及預收款1113011.2個人按揭貸款5160-6.82018年13月份東中中西西部和東東北地地區(qū)房地地產(chǎn)開開發(fā)投資資情況況地區(qū)投資額（億元）同比增長（%）房地產(chǎn)住宅房地產(chǎn)住宅全國總計212911470510.413.3東部地區(qū)12277847011.814.1中部地區(qū)444332001519西部地區(qū)412227252.96.9東北地區(qū)4493101.3-32018年13月份東中中西西部和東東北地地區(qū)房地地產(chǎn)銷銷售情況況地區(qū)商品房銷售面積積積商品房銷售額絕對數(shù)同比增長絕對數(shù)同比增長（萬平方米）（%）（億元）（%）全國總計300883.62559710.4東部地區(qū)12491-7.314126-0.9中部地區(qū)826414.6531928.2西部地區(qū)837612543029東北地區(qū)9578.572326.62018年111-3月份，東東部部地區(qū)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資122777億元，同同比比增長11.88%，增速比1-2月份提高0.2個百分點點；；中部地地區(qū)投投資4443億元，增增長15.00%，增速提提高1.6個百分點點；；西部地地區(qū)投投資4122億元，增增長2.9%，增速回回落0.8個百分點點；；東北地地區(qū)投投資449億元，增增長1.3%，1-2月份為下下降15.33%。2018年111-3月份，房房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)房屋施施工面面積64655556萬平方米米，同同比增長1.5%，增速與1-2月份持平平。其其中，住住宅施施工面積44155440萬平方米米，增增長1.9%。房屋新新開開工面積346115萬平方米米，增增長9.7%，增速提提高6.8個百分點點。其其中，住住宅新新開工面面積255331萬平方米米，增增長12.22%。房屋竣竣工工面積207009萬平方米米，下下降10.11%，降幅收收窄2個百分點點。其其中，住住宅竣竣工面積141998萬平方米米，下下降14.00%。2018年111-3月份，房房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)土地購購置面面積3802萬平方米米，同同比增長0.5%，1-2月份為下下降1.2%；土地成成交交價款1634億元，增增長20.33%，增速提提高20.3個百分點點。2017-200018年全國房房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)土地購購置面面積增速速二、商品房銷售售售和待售售情況況2018年111-3月份，商商品品房銷售售面積積300888萬平方米米，同同比增長3.6%，增速比1-2月份回落0.5個百分點點。其其中，住住宅銷銷售面積積增長長2.5%，辦公樓樓銷銷售面積積下降降2.8%，商業(yè)營營業(yè)業(yè)用房銷銷售面面積增長9.6%。商品房房銷銷售額255997億元，增增長10.44%，增速回回落4.9個百分點點。其其中，住住宅銷銷售額增增長11.44%，辦公樓樓銷銷售額下下降8.2%，商業(yè)營營業(yè)業(yè)用房銷銷售額額增長7.9%。2017-200018年全國商商品品房銷售售面積積及銷售售額增增速2018年111-3月份，東東部部地區(qū)商商品房房銷售面面積124991萬平方米米，同同比下降7.3%，降幅比1-2月份擴大1.8個百分點點；；銷售額141226億元，下下降0.9%，1-2月份為增增長6.7%。中部地地區(qū)區(qū)商品房房銷售售面積8264萬平方米米，增增長14.66%，增速提提高3.9個百分點點；；銷售額5319億元，增增長28.22%，增速提提高3.1個百分點點。西西部地區(qū)區(qū)商品品房銷售售面積積8376萬平方米米，增增長12.00%，增速回回落1個百分點點；；銷售額5430億元，增增長29.00%，增速回回落1.2個百分點點。東東北地區(qū)區(qū)商品品房銷售售面積積957萬平方米米，增增長8.5%，增速回回落6.7個百分點點；；銷售額723億元，增增長26.66%，增速回回落8.6個百分點點。2018年333月末，商商品品房待售售面積積573229萬平方米米，比比2月末減少1138萬平方米米。其其中，住住宅待待售面積積減少少954萬平方米米，辦辦公樓待待售面面積增加43萬平方米米，商商業(yè)營業(yè)業(yè)用房房待售面面積減減少203萬平方米米。三、房地產(chǎn)開開開發(fā)企業(yè)到到位位資金情情況2018年111-3月份，房房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)到位資資金367770億元，同同比比增長3.1%，增速比1-2月份回落1.7個百分點點。其其中，國國內(nèi)貸貸款6957億元，增增長0.9%；利用外外資16億元，下下降78.44%；自籌資資金114449億元，增增長5.1%；定金及及預預收款111330億元，增增長11.22%；個人按按揭揭貸款5160億元，下下降6.8%。2017-200018年全國房房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)本年到到位資資金增速速四、房地產(chǎn)開開開發(fā)景氣指指數(shù)數(shù)2018年333月份，房房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)景氣氣指數(shù)（簡簡稱稱“國房景氣氣指指數(shù)”）為101..550，比2月份回落0.16點。2017-200018年國房景景氣氣指數(shù)走走勢圖圖五、新建商品住住住宅銷售售價格格變動情情況從環(huán)比看，新新新建商品住住宅宅銷售價價格下下降的城城市有有10個，上漲漲的的城市有55個，持平平的的城市有5個。最高高漲漲幅為2.1%，最低為為下下降0.4%。從同比比看看，新建建商品品住宅銷銷售價價格下降降的城城市有10個，上漲漲的的城市有60個。最高高漲漲幅為12.33%，最低為為下下降2.3%。3.蕪湖市投資資宏宏觀背景一、開發(fā)投資、建建設情況全市完成房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資408..227億元，同同比比增長13.99%。市區(qū)完完成成房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資298..449億元，同同比比增長9.0%。全市房屋施工面面面積28844..59萬平方米米，同同比增長0.9%%;房屋新開開工工面積688..994萬平方米米，同同比增長71.66%%;房屋竣工工面面積434..661萬平方米米，同同比增長7.8%。市區(qū)房房屋屋施工面面積18733..12萬平方米米，同同比下降8.9%%;房屋新開開工工面積395..889萬平方米米，同同比增長82.88%%;房屋竣工工面面積206..114萬平方米米，同同比下降39.11%。二、商品房銷售售售情況全市商品房銷售售售面積740..008萬平方米米，同同比增長13.4411%;銷售金額額為429..773億元，同同比比增長16.3300%。市區(qū)商商品品房銷售售面積積524..1萬平方米米，同同比增長17.4477%;銷售金額額為321..118億元，同同比比增長15.8800%。項目用地分析及及及評價該地塊位置解鳩江區(qū)汀棠公園園園以東地地塊東東至弋江江中路路綠化帶帶，西西至規(guī)劃劃支路路，南至至赤鑄鑄山路，北北至至規(guī)劃水水系，土土地面積11.225567萬方，地地塊塊規(guī)劃為為純居居住用地地，容容積率小小于等等于1.8。地塊起起始始價6.75億元（樓樓面面地價3331元/平），出出讓讓面積11255667㎡，該地地目目前較為為平整整，是一一塊凈凈地，南南邊是是行道綠綠化帶帶，東邊邊正在在進行弋弋江路路景觀提提升工工程。但但地塊塊周邊有有高架架橋通過過。2.地塊周邊邊邊樓市分分析周邊的住宅項目目目出售和和出租租價格數(shù)數(shù)據(jù)（以以下數(shù)據(jù)據(jù)僅供供參考）1704號宗地地地地處鳩鳩江區(qū)區(qū)核心位位置，周周邊的小小區(qū)主主要有：：淮礦礦東方藍藍海、巨巨龍城市市花園園、信達達藍湖湖郡、宏宏金金金色水岸岸、華華強城頤頤景灣灣畔藏湖湖、赭赭山春秋秋、香香樟花園園、偉偉星圣地地亞哥哥、偉星星城、偉偉星幸福福里等等。周邊邊商業(yè)業(yè)主要有有銀湖湖中路商商圈（歐歐尚超市市至綠綠影新村村一帶帶）、星星隆國國際城、紅紅星星美凱龍龍、長長江市場場園、偉偉星星悅悅廣場場、萬達達廣場場等。3.地塊周邊配配套套設施分析析析1、交通配套：：：地塊匯聚多條主主主干道利利好，九九華中路路下穿穿、赤鑄鑄山路路立交和和連接接蕪合高高速的的弋江路路，臨臨近規(guī)劃劃中的的軌道交交通2號線中的的神神山公園園站和和蕪湖火火車站站……可以說該該地地塊扼守守城中中腹地，起起到到了連接接蕪湖湖東西、南南北北的重要要作用用。2、生活配套：：：該地西側(cè)是醇熟熟熟的鏡湖湖主城城，東側(cè)側(cè)是耀耀眼的政政務新新區(qū)，占占盡配配套優(yōu)勢勢：鳩鳩江區(qū)政政府、蕪蕪湖火車車站、方方特歡樂樂世界界一期、銀銀湖湖路商圈圈、偉偉星星立立方、偉偉星星悅悅廣場場、星隆隆國際際城、汀汀棠公公園、保保興垾垾公園、赭赭山山公園等等眾多多商業(yè)、娛娛樂樂、休閑閑配套套環(huán)伺。3、教育配套：：：地塊周邊有鏡湖湖湖小學汀汀棠校校區(qū)、育育紅小小學分校校、蕪蕪湖市第第二十十九中學學、安安師大附附外城城東分校校等優(yōu)優(yōu)質(zhì)教育育資源源。4、醫(yī)療配套：：：地塊附近規(guī)劃有有有蕪湖新新婦幼幼保健院院、項項目5公里輻射射圈圈內(nèi)還有有衛(wèi)生生部三級級甲等等醫(yī)院弋弋磯山山醫(yī)院、廣廣濟濟醫(yī)院、第第一一人民醫(yī)醫(yī)院、第第二人民民醫(yī)院院、市中中醫(yī)院院。4.評價該地塊無論位置置置還是配配套來來說都是是區(qū)域域的“掌上明珠”規(guī)劃限制條件雖然長期以來規(guī)規(guī)規(guī)劃限制制是制制約房地地產(chǎn)開開發(fā)不可可忽略略的因素素，根根據(jù)政府府各類類規(guī)劃方方案和和針對本項項目目所處的的位置置，我們們在規(guī)規(guī)劃局進進行了了了解，其其基基本的控控規(guī)要要求如下下：A、建筑密度小小小于等于20%；B、項目的總體體體綠化本應應在在30％以上；；C、項目的容積積積率小于1.8；D、建筑樓層低低低于40m。4項目SWOTT分析析1.優(yōu)勢分析：：1.該區(qū)域周邊邊生生活配套設設設施完善善；2.交通便捷，通通通達度高；；3.區(qū)域內(nèi)教育育機機構(gòu)眾多，利利于子女上學學，可以說是是非常好的學學區(qū)。2.劣勢分析：：：1.附近有火車車站站高鐵站，且且有高架橋通通過，噪音較較大；2.項目周圍的的形形象不佳，需需要進一步改改善；3.周邊樓盤眾眾多多，房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)市場競競爭力力大。3.機會分析：：該項目地塊位于于于汀裳公公園以以東，區(qū)區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢明顯顯；周周邊基礎礎設施施完善，且且已已形成了了完善善的生活活設施施體系；；該項項目用地地靠近近汀裳公公園環(huán)環(huán)境優(yōu)美美，天天然濕地地；是是吸引客客戶的的一大優(yōu)優(yōu)點。該項目由政府支支支持，為為后期期的開發(fā)發(fā)建設設提供了了很大大的便捷捷。該項目用地位于于于鏡湖區(qū)區(qū)，屬屬于蕪湖湖市市市中心位位置，人人流量大大，市市場資源源豐富富。4.威脅分析析：：區(qū)域內(nèi)樓盤眾多多多，且價價格相相差并不不明顯顯，競爭爭激烈烈；且有有的樓樓旁知名名度相相對較高高，這這對海創(chuàng)創(chuàng)置業(yè)業(yè)公司在在該地地區(qū)的入入住形形成了一一系列列的壓力力。該項目用地位于于于汀裳公公園附附近，開開發(fā)建建設期間間的污污染比價價嚴重重且周邊邊住戶戶較多，噪噪音音污染相相對較較大。（三）項目用地地地環(huán)境評評價依據(jù)鏡湖區(qū)政府府府對于汀汀裳公公園地塊塊的未未來規(guī)劃劃，鏡鏡湖區(qū)對對汀棠棠公園D地塊項目目規(guī)規(guī)劃方案案組織織初審，汀汀棠棠公園D、西至九九華華山路、南南至至赤鑄山山路、北北至錢橋橋路，土土地面積積約188..8畝，土地地用用途為居居住、商商業(yè)。方方案初初審會上上，孫孫躍文區(qū)區(qū)長要要求，該該地塊塊環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，規(guī)規(guī)劃方案案設計計中要充充分體體現(xiàn)特色色，做做到高起起點規(guī)規(guī)劃設計計，打打造高品品質(zhì)居居住社區(qū)區(qū)。四、市場定位及及及方案評評價（一）項目可能能能的開發(fā)發(fā)方案案：根據(jù)鏡湖區(qū)房地地地產(chǎn)現(xiàn)有有的市市場狀況況和本本區(qū)域的的控規(guī)規(guī)要求，結(jié)結(jié)合合本項目目的實實際用地地特性性和狀況況，項項目不開開發(fā)為為商業(yè)項項目；；我們提提出如如下可能能的開開發(fā)方案案：方案一：以居住住住為住的的多層層住宅小小區(qū)開發(fā)為以居住為為為主的中中檔多多層住宅宅小區(qū)區(qū)。項目目開發(fā)發(fā)形式為6躍7層磚混結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)圍合而而成的的現(xiàn)代建建筑風風格的生生態(tài)居居住小區(qū)區(qū)，在在建筑立立面和和內(nèi)部環(huán)環(huán)境上上進規(guī)劃劃設計計，營造造出特特色小區(qū)區(qū)。戶戶型以錯錯層和和平層為為主。方案一的具體設設設想：項目的規(guī)劃布局局局項目的規(guī)劃布局局局遵循傳傳統(tǒng)民民居街、巷巷、院院的圍合合式格格局；項目的建筑設計計計建筑立面強調(diào)突突突出蕪湖湖市民民居文化化的底底蘊與意意境；；建筑材材質(zhì)選選用環(huán)保保建材材，著力力表現(xiàn)現(xiàn)自然色色澤和和紋理的的美觀觀，使風風格與與造型趨趨于和和諧統(tǒng)一一，淡淡雅明快快的色色調(diào)勾勒勒出民民居文化化特點點，使之之成為為既符合合地域域文化內(nèi)內(nèi)涵又又具有時時代特特色的理理想家家園，從從而創(chuàng)創(chuàng)造出新新的川川西民居居的建建筑風格格；另另外，大量量采采用環(huán)保保型新新技術、新新工工藝、新新產(chǎn)品品、新設設備最最大限度度上降降低建筑筑對環(huán)環(huán)境的污污染和和破壞。項目的戶型設計計計充分考慮現(xiàn)代人人人的居家家理念念，采用用磚混混結(jié)構(gòu)的的設計計，層數(shù)為6躍7層，每個個樓樓層兩戶戶人家家，復式層高高3..9米，其其他他３米。充充分分考慮居居室的的通風、采采光光、干濕濕與動動靜分區(qū)區(qū)；面面積從百余余平平米到近近三百百平米，以以平平層、錯錯層、躍躍層、復復式等等戶型進進行合合理搭配配，充充分滿足足中等等收入家家庭的的居家要要求。在在戶內(nèi)，客客廳廳和臥室室，甚甚至躍層層的上上層都要要照顧顧到生態(tài)態(tài)環(huán)境境的共享享，開開間5.11米的寬寬闊客廳廳與空空中露臺臺相連連；通過過向上上和向下下兩道道1.3米高高的的樓梯，活活躍躍室內(nèi)空空間。項目的環(huán)境設計計計小區(qū)環(huán)境主要由由由噴泉、疊疊水水、建筑筑小品品和綠化化鑲嵌嵌組成，充充分分體現(xiàn)人人與自自然的和和諧交交融，突出出濃濃厚的川川西民民居特色色。設計空中中花花園，使使住戶戶身在戶戶內(nèi)都都同樣能能感受受生態(tài)的的美景景和花鳥鳥魚蟲蟲的樂趣趣。項目的配套另建一層地下室室室，用于小小區(qū)區(qū)公共配配套設設施和停停放車車輛，小區(qū)無機機動動車行駛駛；籃籃球場、游游泳泳池等其其他健健身設施施配套套；會所所；安安全、消消防系系統(tǒng)等；；物業(yè)服務除常規(guī)服務外，可可導入人性化化物管家政的的服務項目，在在避免干擾業(yè)業(yè)主生活私密密性和舒適度度的前提下，設設置保姆鐘點點工服務，老老人、幼兒托托管服務，家家用器具維修修服務等項目的客戶定位位位二次置業(yè)的中等等等收入者者以及及外來人人口方案二：以居住住住為主的的高層層電梯公公寓開發(fā)為居住為主主主的12層的單元元式式框架結(jié)結(jié)構(gòu)中中檔電梯梯公寓寓?？煽伎紤]在在中心地地面修修建生態(tài)態(tài)休閑閑廣場，在在室室外地面面上修修建綠色色植物物走廊；；大力力營造小小區(qū)的的內(nèi)部環(huán)環(huán)境和和建筑立立面的的特色。方案二的具體設設設想：項目的規(guī)劃布局局局項目的規(guī)劃布局局局采用矩矩形圍圍合式格格局，中中間為中中庭休休閑廣場場和其其他配套套；項目的建筑設計計計建筑外觀采用線線線流暢、色色彩彩明快的的現(xiàn)代代建筑風風格，用用石材及高高檔檔面磚裝裝飾外外墻，塑塑鋼飄飄窗設計計，彰彰顯高檔檔生活活品質(zhì)。建建筑筑層數(shù)為12層的單元元式式框架結(jié)結(jié)構(gòu)的的中檔電電梯公公寓，每每層兩兩戶；項目的戶型設計計計在戶型設計上充充充分滿足足中高高收入層層的居居家要求求，主主力戶型型為120mm2-2000mm2的三室兩兩廳廳和四室室三廳廳的錯層層、平平層為主主；每每戶設置外外飄飄式窗臺臺延景景入室；在戶型空空間間上，采用通透式式大大空間，運運用用移動式式隔墻墻來自由由分隔隔，達到到空間間與人的的完全全互動；；充分分考慮居居室的的通風、采采光光、干濕濕與動動靜分區(qū)區(qū)；項目的環(huán)境規(guī)劃劃劃在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設設設計一個個主要要由綠色草草坪坪、廣場噴噴泉泉、景觀觀游泳泳池、流動動水水渠、園園藝小小品、體體育設設施、兒兒童游游戲樂園園銀杏杏、榕樹樹、茶茶花等名名貴樹樹組合而成成的的休閑廣廣場，突出出綠意、生態(tài)態(tài)、健康、別別致等特色色。在小區(qū)的四周設設設計一個個流動動水渠讓潺潺溪流流圍圍繞小區(qū)區(qū)四周周，使居居家環(huán)環(huán)境更富“小橋流水水人人家”的生動意意境境。在綠綠色環(huán)環(huán)境鋪排排之間間，設置置健康康通道，滿滿足足業(yè)主晨練練和與家人散散步步的需要。項目的配套建一層地下室，用用于物管配套套和停放車輛輛，修建健身身館、棋牌館館、乒乓球館館、桌球館、多多功能廳、家家政服務中心心等多項康體體設施的全面配套；安全系統(tǒng)：每戶戶戶配置紅外外線線防盜報報警系系統(tǒng)，電電視監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)，單單元對講講系統(tǒng)統(tǒng)，24小時保安安巡巡邏；供電系統(tǒng)：每戶戶戶設有配配電箱箱以及10A（40A）或15A((660A)新型電表表，設設計用電電負荷荷標準層層為60000W，躍層為80000W，六回路路供供電方式；電訊、電視：每每每戶直播播電話話戶兩門門，三三個電話話接口口，每戶電視視插插座三個；網(wǎng)絡系統(tǒng)：每戶戶戶均設inteerrnet寬帶網(wǎng)絡絡系系統(tǒng)接口；消防報警系統(tǒng)：：：每層均設設有有消火栓栓系統(tǒng)統(tǒng)，地下下室設設專用消消防水水池，屋屋頂專專用消防防水箱箱，每個個消火火栓配有有按鈕鈕接入消消防中中心，實實現(xiàn)防防火安全全性，可可靠性；三表遠程程抄抄送系統(tǒng)統(tǒng)。物業(yè)服務除常規(guī)物業(yè)服務務務外，可可導入入人性化化物管管家政的的服務務項目，在在避避免干擾擾業(yè)主主生活私私密性性和舒適適度的的前提下下，設設置保姆姆鐘點點工服務務，老老人、幼幼兒托托管服務務，家家用器具具維修修服務等等。項目的客戶定位位位二次置業(yè)的中、高高收入者。（二）投資估算算算1.項目土地成成本本測算本項目的土地價價價格按**萬元/畝測算。土地成本=土地地地價格×土地面積=**××***=******（萬元元）項目測算開發(fā)技技技術參數(shù)數(shù)方案一：總占地面積****畝建筑面積******m2；綠化率≥****％容積率1.888建筑高度≧****m建筑層數(shù)6躍躍躍7方案二：總占地面積****畝建筑面積******m2；綠化率≥*****％容積率2.***建筑高度≧****m建筑層數(shù)****層2.項目建安成成本本估算方案1：項目以5躍6的的的多層的的框架架結(jié)構(gòu)，以以此此為基礎礎估算算建安成本=*****元/M2（見附附表5-1）方案2：項目主體為1222層的框架架結(jié)結(jié)構(gòu)，以以此為為基礎估估算建安成本=*****元/M2（見附附表5-2）3.項目分項投投資資估算項目總投資估算算算方案1：單位綜綜合成本本為：：****元/M2項目總投資為：：：*****（萬萬元）（見見附附表5-1）方案2：單位綜綜合成本本為：：****元/M2項目總投資為：：：*****（萬萬元）（見見附附表5-2）4.項目銷售收收入入估算方案1：總建筑筑面積*******m2單價******元/m2項目銷售收入===####**######==#####萬方案2：總建筑筑面積****m22單價****元/m2項目銷售收入===8322000*255000=2008000萬5.項目利潤與與利利潤率估算算算方案1：項目目利潤=******-******=244044萬項目稅利潤率===項目利潤/項目投資資總總額*****%%=****/111****1000%==***%方案2：項目利利潤=*******-******=******萬項目利潤率=項項項目利潤/項目投資資總總額*1000%%=****///*****==****%6、項目稅后利利利潤與利潤潤率率分析項目稅后利潤若項目稅收費用用用根據(jù)項項目銷銷售收入入的*.7%計算，則則方案1：稅收費費用=項項目銷售收收收入*5.77%%=7***..14萬項目利潤=項目目目銷售收收入-項目總投投資-稅收費用=16****.86萬方案2：稅收費費用=項項目銷售收收收入*5.77%%=111***.6萬項目稅后利潤===項目銷售售收收入-項目總投投資-稅收費用=247733.4萬項目稅后利潤率率率分析方案1：項目稅稅后利潤潤率=項目稅后后利利潤/項目投資資總總額*1000%%方案2：項目稅稅后利潤潤率=項目稅后后利利潤/項目投資資總總額*1000%%五、方案評估及及及選?。ㄒ唬㈨椖靠煽煽赡艿拈_開發(fā)方方案比較較：項目優(yōu)點缺點方案一人居環(huán)境較為優(yōu)優(yōu)優(yōu)越；總體投入相對較較較少；c、開發(fā)周期較較較短；區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)業(yè)業(yè)較多，競競爭爭激烈；；b.不能達到土土地地開發(fā)利潤潤潤最大化化的要要求；c、區(qū)域樓盤價價價位較高，競競爭力弱。d、在戶型分隔隔隔和布局上上有有一定的的限制制；e、對項目本身身身的形象起起不不到提升升作用用；f、獲得的利潤潤潤小g、不能很好的的的營造環(huán)境境方案五區(qū)域內(nèi)消費人群群群對電梯梯公寓寓的需求求較大大；中等收入者對區(qū)區(qū)區(qū)域的中中、高高樓盤的的認可可度大；；能夠提升項目自自自身的形形象；；容易很好進行戶戶戶型布局局和特特色環(huán)境境的設設計；可獲得更多的利利利潤；在環(huán)境設計和營營營造上有有較大大難度；；區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)業(yè)業(yè)較多，競競爭爭激烈；；需花大量精力對對對項目進進行包包裝和宣宣傳；；d.開發(fā)周期長長，資資金投入入較大財務測算比較：：：分析：從絕對利潤看，方方案二比方案案一多****萬元（方案案一為*****萬元，方案案二為****萬元元）。從利潤率看，方方方案一和和方案案二相當當（方方案一為為**％，方案二二為為**％）。（二）方案選取取取及建議議經(jīng)過對以上2種種種方案的的綜合合對比，結(jié)結(jié)合合風險較較小、利利潤較大大的原原則，我我們建建議本項項目采采用第二二種開開發(fā)方案案。采用這種開發(fā)方方方案具有有以下下優(yōu)勢：：A、小高層電梯梯梯公寓在城城西西市場比比較成成熟，消消費者者認可度度高，進進入市場場容易易。B、小高層電梯梯梯公寓的售售價價高，總總體利利潤價值值大。C、開發(fā)形式為為為小高層，土土地利用率高高。D、容易營造特特特色的環(huán)境境和和建筑布布局，能能獲得更更多的的利潤，顯顯示示更高的的檔次次。E、整個項目的的的投入資金金量量少，金金融融融資的可可能性性加大，難難度度減少。就財務指標而言言言，方案案二的的絕對利利潤相相對較高高，具具有較高高的經(jīng)經(jīng)濟效益益；而而利潤率率方案案二與方方案一一相當。針對以上的優(yōu)勢勢勢，此方方案具具有較強強的操操作性和和操作作空間。就就收收益而言言，收收益相對對較大大，開發(fā)發(fā)難度度較小；；屬于于可操作作性較較強的開開發(fā)方方案。（三）項目定位位位本項目定位為：：：通過對對上面面方案的的比較較，按照照利潤潤較大，風風險險較小的的原則則，我們們將此此項目定定位為為純居住住型的的中檔小小高層層電梯公公寓。開開發(fā)形式式為12層、單元元式式框架結(jié)結(jié)構(gòu)建建筑，具具有較較好的內(nèi)內(nèi)部環(huán)環(huán)境和鮮鮮明的的建筑特特色的的生態(tài)居居住小小區(qū)，在在區(qū)域域內(nèi)打造造一個個高檔次次的生生態(tài)居住住小區(qū)區(qū)。六、項目開發(fā)進進進度安排排及資資金籌措措（一）開發(fā)周期期期按以上方案本項項項目從立立項、拆拆遷到竣竣工交交驗、產(chǎn)產(chǎn)權辦辦理共需需時間間為18個月。（二）開發(fā)各階階階段的周周期安安排工作項目時間（月）備注立項初規(guī)設計報規(guī)項目施工圖設計計計報建項目土建施工項目室內(nèi)安裝項目外裝項目室外安裝及及及環(huán)境竣工交驗項目產(chǎn)權辦理合計（三）資金籌措措措整個項目開發(fā)的的的資金主主要來來源于三三個方方面：其中：開發(fā)商自自自有資金****萬元；項目土地銀行抵抵抵押貸款****萬元；銷售期銷售回款款款******萬元；（四）投資使用用用計劃（見附表6）七、銷售及經(jīng)營營營收入預預測（一）電梯公寓寓寓銷售收收入估估算電梯公寓按222500元/m2計算：項目銷售收入===（二）項目銷售售售回款計計劃（見附表7）（三）財務內(nèi)部部部收益率率財務內(nèi)部收益率率率。根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)金金流量表表（見見附表8）計算可可得得出本方方案的的財務內(nèi)內(nèi)部收收益率為9.2244%。在現(xiàn)金金流流量表中中基準準收益率率取6.7%，按月計計算算。八、風險分析與與與回避的的手段段（一）開發(fā)風險險險評測1.靈敏度的測測算算對項目投資利潤潤潤率影響響較大大的是投投資額額，售價價及開開發(fā)成本本，在在此對三三個影影響投資資利潤潤率的因因素作作敏感性性分析析。（見附表9）由附表四可見,,,售價變化化對對利潤率率影響響最大,其他兩個個因因素變化化對利利潤率影影響較較小。故故此本本項目考考慮是是以銷售售進度度作為目目標還還是以銷銷售利利潤作為為目標標至關重重要。從從表中可可以看看出,本方案具具有有一定的的抗風風險能力力，但但由于絕絕對利利潤并不不高，故故仍具有有一定定的市場場風險險。2.項目盈虧平平衡衡點分析本項目盈虧平衡衡衡點=總固定成成本/1-（單位變變動動成本/單位銷售售價價格）=***********/1-（300//22500）=*********（萬元）由此計算可見本本本項目銷銷售回回款達到******萬元，約約是是總回款***萬元的***%時，項目目達達到盈虧虧平衡衡，項目目總體體有一定定的風風險。（二）項目市場場場風險及及回避避1.項目市場風風險險市場風險是指由由由市場供供求關關系、市市場資資源條件件、市市場購買買力水水平、市市場消消費偏好好、競競爭對手手狀況況發(fā)生變變化，以以及金融融市場場、勞動動力市市場、原原料市市場、中中介服服務市場場、同同類物業(yè)業(yè)的競競爭市場場等市市場環(huán)境境變化化帶來的的風險險。在現(xiàn)現(xiàn)在房房地產(chǎn)市市場競競爭日益益激烈烈的環(huán)境境下，本本項目的的市場場風險主主要體體現(xiàn)在：A、其它項項目目競爭；B、開發(fā)周周期期過長和和成本本控制不不嚴使使開發(fā)成成本增增加，使使利潤潤降低。本本項項目重點點考慮慮如何嚴嚴格控控制開發(fā)發(fā)周期期和開發(fā)發(fā)成本本。2.項目市場場場風險的的控制制A.工期首先要用科學學學方法來編編制制工程進進度計計劃，經(jīng)經(jīng)