土地利用規(guī)劃課件

土地利用規(guī)劃第一章土地利用規(guī)劃與城市規(guī)劃的關系一、幾個土地利用和城市規(guī)劃兩個學科之間的重要問題。1.土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃體系之間的關系。2.什么是土地利用規(guī)劃？土地利用規(guī)劃有哪些作用？土地利用規(guī)劃對城市規(guī)劃的控制體現在哪些方面？3.幾個重要的土地利用規(guī)劃原則和理論對城市規(guī)劃的指導意義。土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃體系之間的關系1、城市規(guī)劃體系構成上一級國土規(guī)劃本市社會經濟發(fā)展計劃城鎮(zhèn)體系規(guī)劃城市總體規(guī)劃城市分區(qū)規(guī)劃城市設計控制性詳細規(guī)劃修建性詳細規(guī)劃2.土地利用規(guī)劃的任務和作用（1）什么是土地利用是人們依據土地資源的特殊功能和一定的經濟目的，對土地的開發(fā)、利用、保護和整治。是指由土地質量特性和社會土地需求協調所決定的土地功能過程。（2）土地利用規(guī)劃的任務（一）主要任務土地利用規(guī)劃通過組織土地利用這一側面，來解決土地利用中的問題，所以，土地利用規(guī)劃的主要任務就是根據社會經濟發(fā)展計劃、國土規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃的要求，結合區(qū)域內的自然生態(tài)和社會經濟具體條件，尋求符合區(qū)域特點的和土地資源利用效益最大化要求的土地利用優(yōu)化體系。（二）具體任務1．土地供需綜合平衡：協調土地的供需矛盾，是首要任務。2．土地利用結構優(yōu)化：土地利用結構是土地利用系統(tǒng)的核心內容，結構決定功能。土地利用規(guī)劃的核心內容是資源約束條件下尋求最優(yōu)的土地利用結構。3．土地利用宏觀布局：最終確定在何時、何地和何種部門使用土地的數量及其分布狀態(tài)，并結合土地質量和環(huán)境條件加以區(qū)位選擇，最終將各業(yè)用地落實在土地之上。4．土地利用微觀設計：在宏觀布局的基礎上，合理組織利用土地，以最大限度地提高其產出率和利用率，降低其占有率。思考：土地利用與城市規(guī)劃之間的關系？3.土地利用規(guī)劃中的幾個重要原則和理論對城市規(guī)劃的指導意義2．馬克思地租和地價理論地租是土地所有權在經濟上的實現，地租的實體是剩余勞動的產物，地租有不同的類型，即級差地租、絕對地租和壟斷地租。提出了以勞動價值論為基礎的地價理論，土地價格是虛幻形式的價格，是沒有價值的價格。土地價格是地租的資本化。（二）對規(guī)劃的理論指導意義

對于土地資源的綜合評價和合理開發(fā)利用，以及制定土地利用政策具有重要的指導作用。1．規(guī)劃是影響地價的重要因素，“規(guī)劃即地價”，應根據地價（級差地租）的空間分布規(guī)律合理規(guī)劃（配置）各業(yè)用地。2．根據土地用途與地租之間的關系，合理確定土地用途和通過規(guī)劃來影響土地價格。（一）理論核心二、土地區(qū)位理論（一）區(qū)位理論簡介

是關于人類活動的空間分布及其空間中的相互關系的學說。包括農業(yè)區(qū)位論、工業(yè)區(qū)位論、城市區(qū)位論等。解釋了區(qū)位對土地利用方式的作用規(guī)律。1.杜能的農業(yè)區(qū)位論：農業(yè)生產的區(qū)位選擇，取決于到農產品消費地（市場）的距離——杜能圈。2.韋伯的工業(yè)區(qū)位論：工廠區(qū)位的選擇取決于原料地、勞力和集聚三個因素。其最佳位置總是趨向于最低成本效果。3.克里斯塔勒的中心地論：城鎮(zhèn)的空間布局規(guī)律。（二）理論指導意義1．依據區(qū)位理論，合理地確定土地利用方向和結構，確定各項用地的合理配置點。2．通過制定合理的級差地價政策，調控城市區(qū)域土地利用及各種生產要素的投入。R=E（p-a）-Efk地租收入R對同樣的作物而言，隨距市場距離增加的運費增多而減少。當地租收入為零時，即使耕作技術可能，經濟上也不合理，而成為某種作物的耕作極限。在市場（運費為零）點的地租收入和耕作極限連結的曲線被稱為地租曲線。每種作物都有一條地租曲線，其斜率大小由運費率所決定，不容易運輸的農作物一般斜率較大，相反則較小。杜能對所有農業(yè)生產方式的土地利用進行計算的結果，得出各種方式的地租曲線的高度以及斜率（圖3-1上部）。因農產品的生產活動，是以追求地租收入為最大的合理活動，所以農場主選擇最大的地租收入的農作物進行生產，從而形成了農業(yè)土地利用的杜能圈結構（圖3-1下部）。三、持續(xù)利用理論

人類可持續(xù)思想的產生由來已久，但可持續(xù)理論的形成經歷了以下過程：20世紀60—70年代起步20世紀70—80年代形成共識20世紀80年代初開始研究20世紀80年代末提出發(fā)展模式“公害”的顯現，“增長極限的討論”“只有一個地球”《人類環(huán)境宣言》《里約宣言》《21世紀議程》《內羅畢宣言》，WECI的成立20世紀90年提出行動綱領“可持續(xù)發(fā)展”，《我們共同的未來》四、生態(tài)經濟理論（一）生態(tài)經濟學及其思想1．生態(tài)經濟學(Ecolomics)是生態(tài)學和經濟學相互交叉而形成的一門邊緣學科。是從經濟學角度，研究生態(tài)經濟復合系統(tǒng)的結構、功能及其演替規(guī)律的一門學科。2．生態(tài)經濟系統(tǒng)內部各組成部分及其外部環(huán)境之間存在著有機聯系。生態(tài)系統(tǒng)平衡是其相互作用和協調的一種狀態(tài)標志。系統(tǒng)的運行目標就是實現其平衡狀態(tài)。四、生態(tài)經濟理論（二）對土地利用規(guī)劃的指導意義1．土地利用不僅是自然技術問題和社會經濟問題，而且也是一個資源合理利用和環(huán)境保護的生態(tài)經濟問題，同時承受著客觀上存在的自然、經濟和生態(tài)規(guī)律的制約。2．土地生態(tài)經濟系統(tǒng)是由土地生態(tài)系統(tǒng)與土地經濟系統(tǒng)在特定的地域空間里耦合而成的生態(tài)經濟復合系統(tǒng)。人類利用土地資源時，必須要有一個整體觀念、全局觀念和系統(tǒng)觀念，考慮到土地生態(tài)經濟系統(tǒng)的內部和外部的各種相互關系，不能只考慮對土地的利用，而忽視土地的開發(fā)、整治和利用對系統(tǒng)內其他要素和周圍環(huán)境的不利影響。五、人地協調理論（二）對土地利用規(guī)劃的指導意義1．明確人與自然的對立統(tǒng)一關系人是地球環(huán)境的組成部分，人與環(huán)境之間有著不能任意改變的“奇妙相關”人類活動同環(huán)境是息息相關的人類與自然環(huán)境之間的相互作用和相互制約，人類活動必然影響環(huán)境，而環(huán)境反過來對人類行為產生制約2．遵循自然規(guī)律，協調人地關系發(fā)揮人的主觀能動性，引導環(huán)境向有利于人類的方向發(fā)展，趨利避害，實現可持續(xù)發(fā)展六、系統(tǒng)工程理論（一）系統(tǒng)工程霍爾三維結構圖（二）對土地利用規(guī)劃的理論指導意義土地是一個系統(tǒng)土地利用實際上對系統(tǒng)的優(yōu)化土地利用規(guī)劃是一個系統(tǒng)工程城市土地利用結構的合理化是提高聚集經濟效益的關鍵。土地是生產力的第一源泉。城市土地作為一般生產資料，它給勞動者提供立足之地，給勞動過程提供活動場所。城市經濟依托于土地，核心問題在于利用土地的自然力，使之轉化為生產要素，形成直接生產力，有效發(fā)揮其“財富之母”的作用。據統(tǒng)計資料表明，日本城市商業(yè)、工業(yè)和農業(yè)的土地單位面積平均收入比為10000：100：1。這種巨大的土地產值效益差距具體表現在土地價值的差別上，它推動著工廠企業(yè)向城市邊遠地區(qū)土地價格低的方向擴展，即所謂的城市離心率函數作用。因此在城市土地利用的規(guī)劃中，就要運用這一作用來重新調整城市空間，合理布局，改善城市土地利用結構，使之符合土地經濟優(yōu)化的要求。例如，城市中的黃金地段應建立包括金融、旅游、外貿等在內的大型商場，形成聚集規(guī)模效應；利用土地價格，促使企業(yè)、單位、個人向各自優(yōu)化地段集中靠攏，形成區(qū)域集約優(yōu)勢；建立多層次綜合工業(yè)樓，使工業(yè)廠房向高層疊加發(fā)展等，以其提高土地的產值效益。房地產開發(fā)項目策劃的流程1.可行性研究及調研分析首先要確定項目的類型:商業(yè)區(qū)、居住區(qū)、游樂場、渡假村等等。然后查閱大量的資料，對所在城市的土地價格、市場需求、相關政策等等進行詳細的了解。并進行SWOT分析。2.項目前期策劃相當于對項目做一個概念規(guī)劃.需要幾個大致的分析圖.包括:功能結構分析,路網分析,綠化景觀分析……總之要體現大體的構思.3.項目成本及投資回報率估算這個過程要讓開發(fā)商對即將產生的成本和投資回報率、回報年限有個較為詳細的了解。例：以居住區(qū)開發(fā)為例進行分析。一、房地產成本組成①用地成本。大約占到總成本的35%~40%左右。各個城市的水平不一。具體水平可查詢相關資料。②建筑成本。高層19層以下大約在1200-1500左右(城市不同,建筑風格不同有差異),但是19層以上可能要2000左右.而對于6層以下含洋房別墅的造價就很低了,700都多了,可能500就夠.

全國各地差別不大。③

前期工程費：指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。④基礎設施費指：土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設施以及道路等基礎設施費用。⑤建筑安裝工程費：指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設備費。

⑥配套設施費：指在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。⑦開發(fā)間接費：指房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位及開發(fā)現場為開發(fā)房地產而發(fā)生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、