物業(yè)管理公司盈利分析與思考

物業(yè)管理公司盈利分析與思考我們研究物業(yè)管理，就是研究這個行業(yè)的生命力。在如今多元化開展的社會中，這個傳統(tǒng)的行業(yè)如何能夠煥發(fā)新姿，爆發(fā)出強勁的盈利能力。物業(yè)管理公司不是壟斷性的行業(yè)，對于很多專業(yè)性公司而言甚至是一種微利型企業(yè)，他收取的物業(yè)管理費在用于管理工程的支出后所剩無幾，當物業(yè)公司收取物業(yè)管理費較為困難時，立刻面臨運轉(zhuǎn)也就十分困難，因而導致不少物業(yè)公司降低效勞水準、效勞質(zhì)量引起投訴進而引起訴訟案件。所以，我們不能限于收取有限的物業(yè)費中，而應(yīng)該廣開思路，適應(yīng)市場的需要，由管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)兼容并行，大力開展物業(yè)的綜合經(jīng)營，實現(xiàn)企業(yè)的盈利，走出物業(yè)管理停滯不前的圈子。而且也只有物業(yè)管理企業(yè)盈利才能做到不斷地提高物業(yè)管理水平，為廣闊客戶提供更加優(yōu)質(zhì)的效勞打下堅實的物質(zhì)根底。

一、物業(yè)管理存在的問題

物業(yè)管理這一行業(yè)在我國從八十年代初期的深圳開場起步，經(jīng)過20多年的開展，現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍般的不斷出現(xiàn)，不管是大城市還是中小城市都活潑著物業(yè)管理企業(yè)的身影。但是，由于不少企業(yè)受國營舊有體制影響，觀念還停留在七十、八十年代，把自己的職責局限于：環(huán)境衛(wèi)生，治安消防，設(shè)備維修、物業(yè)收費等事情中。如此觀念物業(yè)管理企業(yè)還有開展的前景嗎？

這樣的結(jié)果只會影響到相當一批物業(yè)管理企業(yè)越來越經(jīng)營困難，直接后果就會致使物業(yè)管理人員素質(zhì)低下，業(yè)務(wù)知識得不到提高、效勞態(tài)度差、效勞質(zhì)量下降、引起客戶投訴、拒絕交納管理費，甚至嚴重的引起法律糾紛。物業(yè)管理企業(yè)面對如此困境時，大多數(shù)的企業(yè)只能是停滯不前，維持現(xiàn)狀，根本無暇顧及企業(yè)的開展和壯大。

物業(yè)管理工作，不僅僅是通過衛(wèi)生、安保和維修等到達業(yè)主或使用者感覺平安舒適的目標，這僅是管理的一局部內(nèi)容，或者說是一小局部工作，它的更大的目標，是要給你所效勞的物業(yè)工程一個市場定位，并使它成為產(chǎn)生價值的一種存在，即可以用經(jīng)濟價值來衡量的升值產(chǎn)品。

二、物業(yè)管理的收支分析

先看看物業(yè)企業(yè)的收入來源，大致歸納就包含四個方面的收入：

一是公共性效勞費用的收入，就是通常所說的物業(yè)管理費；二是公眾代辦性效勞費的收入；三是特約效勞費的收入；四是物業(yè)企業(yè)的綜合經(jīng)營的收入。就上述的四種收入，經(jīng)過多年的實際操作經(jīng)歷和市場調(diào)查、研究、分析，可以看出，第一種的物業(yè)管理費根本是在政府物價部門控制的范圍之內(nèi)，為業(yè)主或者業(yè)主大會承受的價位，收費遵循的原那么是公開、合理且與效勞水平相適應(yīng)。當一個物業(yè)管理區(qū)域的管理費用確定后，物業(yè)效勞費根本成了一個固定值，不可能隨意變動或者增加。第二種的公眾代辦效勞費，就目前的市場環(huán)境來看，水、電及其他代辦工程都是控制在國家能源相關(guān)部門，物業(yè)管理企業(yè)得不到任何的手續(xù)費，只能是物業(yè)管理企業(yè)免費為住戶和業(yè)主提供效勞。第三、第四種效勞費的收取靠的是物業(yè)管理企業(yè)有能力去充分開掘、開拓市場，如果無視或者沒有能力作到，那么企業(yè)就根本沒有開展的前途和空間。

再看看物業(yè)管理企業(yè)的支出情況：

一是物業(yè)管理的本錢包含有效勞人員的工資、社會保險；物業(yè)管理區(qū)域公用部位、公用設(shè)施設(shè)備的日常維護費；清潔費用；綠化養(yǎng)護費；公共秩序維護費；辦公費；固定資產(chǎn)折舊等等，我們在核算營業(yè)本錢的時候包含了直接的人工費、材料費；

二是核算開展物業(yè)管理過程中發(fā)生的管理費用；

三是核算財務(wù)費用；

四是核算所得稅。

從以上的收支分析的中我們不難看出，物業(yè)管理企業(yè)的利潤構(gòu)成為：

利潤=營業(yè)收入–營業(yè)本錢–管理費用–營業(yè)稅金–財務(wù)費用

在實際工作中我們做了一些調(diào)查，并針對調(diào)查的資料進展統(tǒng)計、分析，得出了如下的結(jié)果：

物業(yè)管理企業(yè)的支出〔企業(yè)是在標準化操作下〕，占物業(yè)管理費的比例分別為：

人工費：40％〔占物業(yè)管理費總額〕；清潔：10％；工程維護：15%；園林：5％；社區(qū)活動：5％；管理本錢：17％，其它及不可預(yù)計費3%，總計物業(yè)管理企業(yè)支出費用占到物業(yè)管理費的95％。那么，企業(yè)的盈利值只有5%。

參照這些數(shù)據(jù)，不難看出物業(yè)管理確實是個微利行業(yè)，哪個環(huán)節(jié)都不能稍稍出點問題，如果物業(yè)管理費不能正常、全額收取，那么一點微利都無從談起。所以，從整個行業(yè)現(xiàn)狀來看，如果能按照效勞合同約定的內(nèi)容提供質(zhì)價相符的效勞標準，我們說80％的物業(yè)管理企業(yè)都還處于虧損狀態(tài)是一點也不為過的。

三、市場需求

一個行業(yè)如此大面積的虧損是極不正常的現(xiàn)象，值得所有從事這一行業(yè)的所有人士去關(guān)注，并認真的分析，查找原因。當然政府主管部門也應(yīng)該積極的去調(diào)查、研究，給予行業(yè)更好的保護和支持。本文重點是探討物業(yè)管理企業(yè)自身如何找到企業(yè)開展的思路，去實現(xiàn)盈利。

就目前的物業(yè)管理市場來看，急待物業(yè)管理有新的出路，否者，整個行業(yè)都會陷入困境中，如何從管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)，如何選取其二者的最正確結(jié)合點，是需要認真加以研究的。既不能因運轉(zhuǎn)困難，全力搞其他經(jīng)營，因而相應(yīng)降低物業(yè)效勞的質(zhì)量，也不能死死看守物業(yè)工程，只顧日常作業(yè)，不搞創(chuàng)新而將物業(yè)工程中的大好資源白白浪費。因此，正確的做法是在一方面不斷提高物業(yè)管理效勞水平，不斷創(chuàng)新增加效勞工程的同時進展經(jīng)營創(chuàng)利活動。

四、經(jīng)營物業(yè)的資源分析及管理運作

經(jīng)營管理，就是籌劃、組織、領(lǐng)導及控制一個物業(yè)企業(yè)的資源，以求實現(xiàn)企業(yè)的管理效勞及經(jīng)營的總目標。資源在我們所操作的物業(yè)工程中主要分為兩大局部：一是物質(zhì)資源；一是人力資源。物業(yè)工程中的人力資源是最重要的資源。因為每個物業(yè)工程的經(jīng)營管理是一項復雜的、細致的工作，它涉及的面廣、范圍大，要求高與其他行業(yè)有所不同。它是人對人的工作，表達的就是效勞，可是在效勞過程中的人因性別、年齡、興趣、文化水準、教養(yǎng)程度、環(huán)境、情緒等的不同，表現(xiàn)在對待客戶的態(tài)度，文化能力，工作效率等方面有所不同，要求他們每天、每時、每刻都一樣是困難的。因此，各個物業(yè)工程的管理者在人力資源上要花大功夫做好工作。隨著管理理論的開展和進步，社會對物業(yè)管理要求的全面提高將是從業(yè)人員面臨的最大挑戰(zhàn)；整體管理水平的提高、效勞的細化與品質(zhì)的提升、現(xiàn)代樓宇科技設(shè)備的增加以及現(xiàn)代管理手段的應(yīng)用都對物業(yè)管理從業(yè)人員提出了更高的要求。物業(yè)管理企業(yè)的開展和在市場競爭中立于不敗之地，其最終的競爭歸根到底就是人才競爭。

物資資源又可分為固定資產(chǎn)資源與資金資源。這是物業(yè)管理企業(yè)一般都具備的資源，只是能力的大小、資金的多少的區(qū)別。

物業(yè)企業(yè)的品牌、良好的信譽及形象，物業(yè)工程與其他單位或企業(yè)的良好關(guān)系，一定的經(jīng)營客源網(wǎng)絡(luò)，有用的資料、時間等，都可視為物業(yè)工程的珍貴資源。

物業(yè)工程的經(jīng)營管理者的目標就是要通過利用這些資源提供應(yīng)客戶一流的效勞，同時獲得企業(yè)的經(jīng)濟收益，實現(xiàn)盈利的目標。

經(jīng)營物業(yè)大致有以下四個方面的根本管理運作：

1、籌劃?；I劃即預(yù)先確定目標及方針，然后根據(jù)目標制定一整套詳細的實施方案來到達目標?；I劃的目的是要確定一個明確的行動方向，防止盲目性，防止出過失，同時它又是檢查和衡量成績的標準。

物業(yè)的經(jīng)營管理籌劃是指如何實現(xiàn)經(jīng)營管理目標。要實現(xiàn)物業(yè)工程的經(jīng)營管理目標，就必須根據(jù)每一個物業(yè)工程的實際情況，物業(yè)經(jīng)營的資源的優(yōu)缺點，甲方及業(yè)主的心態(tài)，將來的市場的開展趨勢和方向，制定可行性方案。

2、組織。組織是指充分利用物業(yè)工程中一切可利用之資源，以便最有效地到達經(jīng)營管理的目標，每一個單獨的物業(yè)工程又是一個綜合性企業(yè)，它有一套完整的系統(tǒng)。組織就是充分地、有效地利用物業(yè)工程中各個職能單位，每項設(shè)備，每個員工在物業(yè)經(jīng)營管理活動中，協(xié)調(diào)一致地發(fā)揮其功能和作用。有一個嚴密的整體感，就象一部完整的機車，有節(jié)奏地、正常地、快速地向著目標運動。

3、領(lǐng)導。領(lǐng)導是促進和指揮屬下員工履行崗位職責，對員工給予指導和監(jiān)視，以確保得到最高和最正確的工作效率及經(jīng)濟收益。

4、控制?？刂萍幢O(jiān)視和檢查方案的執(zhí)行情況和目標的實現(xiàn)程度。一個方案的制訂、傳達、貫徹和執(zhí)行必須進展監(jiān)視、檢查和考核，看是否按方案執(zhí)行，執(zhí)行過程中有沒有發(fā)生偏差或不妥。如有就必須及時給予指正或作適當?shù)男拚?，使方案逐步完善，并能到達理想的經(jīng)營目標，這些活動即稱為控制。控制在管理學上包括多方面的內(nèi)容，如本錢控制、財務(wù)控制、質(zhì)量控制。

所以，當一個物業(yè)管理企業(yè)具備上述的運作能力后，我們不能再象過去一樣將著眼點僅限于根本固定的物業(yè)費的收取中，而應(yīng)該廣開思路，適應(yīng)市場的需要，由管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)兼容并行。大力開展物業(yè)管理中的綜合經(jīng)營，拓展思路，力求企業(yè)生存和開展有更大的空間，實現(xiàn)盈利的目標。

也許有人認為我們強調(diào)了經(jīng)營管理物業(yè)，從而會導致放松了管理效勞，其實恰恰相反，因為我們經(jīng)營物業(yè)的目的就是效勞，就是想把效勞工作做得更好，就是在物業(yè)企業(yè)能有盈利的情況，讓效勞更加的有保障，就可以防止出現(xiàn)當企業(yè)陷入困境中出現(xiàn)的各種問題。所以，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)提出的類似“專業(yè)管理、至誠效勞〞的口號是很正確的，物業(yè)經(jīng)營開展的越好也恰恰就增加了更多的效勞工程。經(jīng)營與效勞在物業(yè)管理中不是矛盾的而是相輔相成的。

五、物業(yè)經(jīng)營中綜合效勞工程的選擇

通過調(diào)查、綜合、分析，我們把物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營中的綜合經(jīng)營工程用下表表達出來：`

類別

具體工程

商業(yè)類

便利店、藥店、照片沖洗、小超市、菜場

餐飲類

快餐店、茶室、特色餐館、咖啡廳

生活效勞類

干洗店、服裝加工點、美容美發(fā)、代聘家教、洗車、食品配送等

文化娛樂類

書店、音像店、報刊亭、打字復印、健身房、活動室

教育類

幼兒園、老年學校、托兒所

醫(yī)療保健類

社區(qū)醫(yī)療門診

商務(wù)類

商務(wù)中心、代購車、船、機票，代辦住戶委托事項

維修類

家電、汽車、自行車、及各類生活用品維修點

房地產(chǎn)中介類

代辦房屋買賣、轉(zhuǎn)讓、租賃業(yè)務(wù)、室內(nèi)裝飾、裝修，中介效勞

家政類

代請保姆、看護病人、訂送報紙、上門清潔、代理購物

金融類

與有關(guān)部門合作開辦銀行分理處

環(huán)保物資回收類

物資回收站、舊報紙書刊回收銷售

這些工程需要每個物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自身管理物業(yè)的特點和實際需求來綜合考慮，工程可多可少，還可以增加一些有特色的內(nèi)容，總之要表達出方便住戶、用戶滿意、穩(wěn)定經(jīng)營、優(yōu)質(zhì)高效、企業(yè)盈利的原那么。

物業(yè)的經(jīng)營重點應(yīng)側(cè)重在物業(yè)管理效勞的相關(guān)行業(yè)內(nèi)，特別是嚴密相關(guān)的行業(yè)，因此，下面的幾項經(jīng)營效勞可以作為重點工程，以此來實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的盈利。

1、家居裝修行業(yè)。隨著我國城市化進程的加快，城鄉(xiāng)居民生活水平也不斷提高，家居裝飾行業(yè)呈加速開展的趨勢，蘊藏著巨大的市場商機和消費潛力。物業(yè)管理效勞行業(yè)與裝修行業(yè)有著嚴密的聯(lián)系，裝修過程中對房屋構(gòu)造和質(zhì)量的關(guān)口把好了將會對今后的物業(yè)管理效勞帶來便利，降低管理效勞本錢和減少業(yè)主之間的矛盾。物業(yè)管理效勞行業(yè)進入家居裝修行業(yè)的優(yōu)勢表現(xiàn)在：

便于管理，裝修過程中存在的問題，最終的矛盾交點會歸集到物業(yè)管理企業(yè)；

容易贏得客戶的依賴，因為物業(yè)管理企業(yè)工作的職責就是區(qū)域內(nèi)的管理；

保證質(zhì)量，跑了和尚跑不了廟；

有資源保證，物業(yè)管理企業(yè)進入裝修行業(yè)，有先天的客觀條件，將會在市場競爭中處于優(yōu)勢。

2、立體化停車場〔行業(yè)〕。隨著我國經(jīng)濟的開展，汽車進入家庭將成為一種消費趨勢，汽車將是繼住房之后，家庭消費的又一個主流商品。中國人多地少的客觀條件，將會使“立體化〞停車場行業(yè)成為朝陽產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)進入這個行業(yè)同樣有著得天獨厚的優(yōu)勢，資源、收費絕對有保障。

3、環(huán)保產(chǎn)業(yè)是與物業(yè)管理效勞行業(yè)最嚴密相關(guān)的行業(yè)。國家為鼓勵環(huán)保行業(yè)的開展，已出臺了一系列相關(guān)的優(yōu)惠政策。物業(yè)管理企業(yè)進入環(huán)保產(chǎn)業(yè)同樣有著獨特的優(yōu)勢。

建立區(qū)域性污水處理中心〔站〕。隨著人們生活水平的提高，生態(tài)環(huán)境將會越來越受到人們的重視，環(huán)保社區(qū)將會受到消費者的青睞。以收費的形式，建立區(qū)域性污水處理中心，將污水處理后作為非飲用水循環(huán)使用，將是一個巨大的潛在市場。

建立區(qū)域性廢舊家電、電器回收處理中心。隨著國家對環(huán)保的重視和人們環(huán)保意識的提高，廢舊家電、電器回收處理行業(yè)將會成為新興產(chǎn)業(yè)。

建立區(qū)域性垃圾分類處理中心。垃圾分類處理產(chǎn)業(yè)，也是一個有待開發(fā)的新興行業(yè)。

4、組建區(qū)域性物流配送中心。物流配送是生活現(xiàn)代化、信息化的一個重要標志和效勞手段。物業(yè)管理效勞企業(yè)只要在現(xiàn)有的小區(qū)管理構(gòu)架中增加一兩個環(huán)節(jié)，就可以在短時間內(nèi)形成〔五金交電、日常生活用品〕社區(qū)物流配送，為商家和居民帶來方便。

5、建立信息化的社區(qū)效勞中心。21世紀是知識信息時代，物業(yè)管理效勞企業(yè)，圍繞社區(qū)效勞這個中心進入信息效勞領(lǐng)域，組建區(qū)域性社區(qū)效勞網(wǎng)絡(luò)平臺，利用信息技術(shù)為社區(qū)居民提供全方位、全天候的效勞。如清潔公司擴展家政效勞業(yè)等。從客觀上講，物業(yè)管理效勞企業(yè)進入信息效勞領(lǐng)域，在資源方面有著得天獨厚的優(yōu)勢和有利條件。

6、開展社區(qū)旅游效勞。社區(qū)旅游有著巨大的市場潛力，隨著人們回歸社會，社區(qū)觀光游覽、居民家中做客、品嘗家常便飯、體驗家庭生活〔住宿〕等方式中蘊藏著的巨大商機。關(guān)鍵是看物業(yè)管理企業(yè)如何正確合理的操作。

7、社區(qū)駐點展區(qū)設(shè)置。現(xiàn)在越來越多的產(chǎn)品走向社區(qū)，更多的商家在宣傳上希望能夠直接進入人們生活的地方進展面對面宣傳，如家電類、建筑裝飾材料類、生活用品類、等等，因此，作為物業(yè)管理企業(yè)又獲得了一定的時機，加強與商家的聯(lián)系，既方便了產(chǎn)品的宣傳，又能夠更好的為住戶提供更多的便利，讓住戶也感覺到學習和了解了一些新產(chǎn)品、新知識，最終企業(yè)能增加收入，何樂而不為？

8、社區(qū)商業(yè)的拓展。隨著零售業(yè)的開展，商業(yè)類型發(fā)生巨大的變化，原來百貨市場的主體已經(jīng)發(fā)生動搖，超市、小便利店、專賣店等社區(qū)商業(yè)將成為新的開展亮