房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制制度

第頁(yè)共頁(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的本錢(qián)控制制度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的本錢(qián)控制制度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的本錢(qián)控制制度(一)立項(xiàng)環(huán)節(jié)的本錢(qián)控制1、各單位新工程立項(xiàng)時(shí)必須向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)請(qǐng)示》和詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》，并經(jīng)集團(tuán)立項(xiàng)聽(tīng)證會(huì)討論通過(guò)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的本錢(qián)控制制度。《可行性研究報(bào)告》除應(yīng)具備地塊根底資料、周邊環(huán)境及其開(kāi)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開(kāi)發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等根底內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：◆本錢(qián)費(fèi)用估算和控制目的及措施;◆投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)表達(dá)安排;◆稅務(wù)環(huán)境及其影響;◆資金方案;◆《競(jìng)投方案》(僅限招標(biāo)、拍賣(mài)工程);◆投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策;◆工程綜合評(píng)價(jià)意見(jiàn)。2、《可行性研究報(bào)告》應(yīng)至少在立項(xiàng)聽(tīng)證會(huì)前提早一周上交集團(tuán)總部。3、假設(shè)工程立項(xiàng)后，合作條件或招標(biāo)、拍賣(mài)條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，并將對(duì)我方構(gòu)成重大不利影響時(shí)，應(yīng)重新向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)申請(qǐng)》。4、招標(biāo)或拍賣(mài)工程的競(jìng)價(jià)不得打破集團(tuán)批準(zhǔn)的最高限價(jià);合作建房工程要充分考慮地價(jià)款的支付方式及相應(yīng)的資金本錢(qián)。5、招標(biāo)、拍賣(mài)合同或合作開(kāi)發(fā)合同應(yīng)經(jīng)集團(tuán)總部律師審核后正式簽署。(二)規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的本錢(qián)控制1、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇由各開(kāi)發(fā)單位自行負(fù)責(zé)，但應(yīng)遵循以下原那么：◆能由集團(tuán)內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)由集團(tuán)內(nèi)部自行完成;◆需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)展的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)采取招標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。2、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案(必須包括建造本錢(qián)控制總體目的)，應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽(tīng)證會(huì)”審查，獲通過(guò)前方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段(如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì))。每一階段都必需要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概(預(yù))算》，并在與上一階段的概(預(yù))算進(jìn)展認(rèn)真分析^p、比擬的根底上，編制我方的《建造本錢(qián)概(預(yù))算》，確定各本錢(qián)單項(xiàng)的控制目的，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。3、施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的《施工圖預(yù)算》原那么上不得打破我方編制的《建造本錢(qián)預(yù)算》。4、設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成結(jié)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、平安性、周密性、經(jīng)濟(jì)性(包括建成后的物業(yè)管理本錢(qián))等進(jìn)展會(huì)審，提出明確的書(shū)面審查意見(jiàn)，并催促設(shè)計(jì)單位進(jìn)展修正，防止或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。(三)施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的本錢(qián)控制1、除壟斷性質(zhì)的工程工程外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。2、主體施工單位的選擇，必須采取公開(kāi)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式進(jìn)展。3、應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大專(zhuān)業(yè)人員結(jié)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)展詳細(xì)、詳細(xì)的籌劃，擬訂標(biāo)書(shū)，開(kāi)展招標(biāo)活動(dòng);對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工工程和施工管理程度等進(jìn)展現(xiàn)場(chǎng)考察，提出書(shū)面考察意見(jiàn);對(duì)投標(biāo)情況進(jìn)展評(píng)估，提出書(shū)面評(píng)估意見(jiàn)。4、同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類(lèi)別或工程類(lèi)別高而取費(fèi)較低的單位。5、凡投資額超過(guò)人民幣1000萬(wàn)元的工程工程假設(shè)采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式，應(yīng)事后向集團(tuán)總部提交有關(guān)招標(biāo)、評(píng)標(biāo)等工作的文字備忘。6、零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報(bào)價(jià)等進(jìn)展選擇。7、壟斷性質(zhì)的工程工程(如水、電、氣等)應(yīng)盡力進(jìn)展公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價(jià)。8、施工合同會(huì)談人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專(zhuān)業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)明晰，不得因工程緊而不簽合同就開(kāi)工。9、應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案，跟蹤評(píng)估其資信、技術(shù)力量等。10、出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。(四)施工過(guò)程的本錢(qián)控制現(xiàn)場(chǎng)簽證1、現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。2、現(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對(duì)工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)?，F(xiàn)場(chǎng)簽證的詳細(xì)審批程序與權(quán)限，由各開(kāi)發(fā)企業(yè)自行制定。3、現(xiàn)場(chǎng)簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原那么，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算根據(jù)。4、凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的工程工程，在施工過(guò)程中不得辦理任何簽證。5、因業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)填寫(xiě)《設(shè)計(jì)變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過(guò)程中必須對(duì)照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。我方設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限由各開(kāi)發(fā)單位根據(jù)自身實(shí)際情況確定。工程質(zhì)量與監(jiān)理1、工程開(kāi)工前，原那么上應(yīng)通過(guò)招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級(jí)的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無(wú)利益關(guān)系。2、工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位親密配合，嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門(mén)詳細(xì)調(diào)查、分析^p事故原因，提交事故情況報(bào)告及防患措施，明確事故責(zé)任并催促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢部門(mén)認(rèn)可的書(shū)面處理方案予以落實(shí)。事故報(bào)告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。3、應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗(yàn)收。隱蔽工程的驗(yàn)收，必須由工程、預(yù)算人員結(jié)合施工單位、質(zhì)檢部門(mén)共同參加并辦理書(shū)面手續(xù)。凡未經(jīng)歷收簽證的，應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。隱蔽工程驗(yàn)收記錄按順序進(jìn)展整理，存入工程技術(shù)檔案。工程進(jìn)度款1、原那么上不向施工單位支付備料款，資料共享平臺(tái)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的本錢(qián)控制制度》(s://..)。確需支付者，應(yīng)不超過(guò)工程造價(jià)的15%，并在工程進(jìn)度款支付到工程造價(jià)50%時(shí)開(kāi)場(chǎng)抵扣預(yù)付備料款。2、工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按以下程序辦理：◆施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度方案和工程進(jìn)度完成月報(bào)表;◆工程、預(yù)算部門(mén)會(huì)同監(jiān)理人員，對(duì)照施工合同及進(jìn)度方案，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位(主體構(gòu)造及隱蔽工程局部須提供照片)、工程質(zhì)量證明等資料;◆預(yù)算部門(mén)整理復(fù)核工程價(jià)值量;◆經(jīng)財(cái)務(wù)部門(mén)審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺(tái)賬。3、應(yīng)要求施工單位在我方開(kāi)戶銀行開(kāi)具結(jié)算賬戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)視工程款項(xiàng)的使用提供便利。4、工程進(jìn)度款支付到達(dá)工程造價(jià)85%時(shí)，原那么上應(yīng)停頓付款，預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)。(五)工程材料及設(shè)備管理1、工程開(kāi)工前，設(shè)計(jì)或工程管理部門(mén)應(yīng)及時(shí)列出所需材料及設(shè)備清單，一般按照以下原那么決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：2、甲方能找到一級(jí)建材市場(chǎng)的、有進(jìn)口免稅方案指標(biāo)的、有特殊質(zhì)量要求和價(jià)格浮動(dòng)幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實(shí)行甲供或甲定乙供，其余實(shí)行乙供;3、實(shí)行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購(gòu)保管費(fèi)。4、應(yīng)按工程實(shí)際進(jìn)度合理安排采購(gòu)數(shù)量和詳細(xì)進(jìn)貨時(shí)間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。5、甲供材料、設(shè)備的采購(gòu)必須進(jìn)展廣泛詢(xún)價(jià)，貨比三家，也可在主要設(shè)備和大宗建材采購(gòu)上采用招標(biāo)方式。在質(zhì)量、價(jià)格、供貨時(shí)間均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照以下條件擇優(yōu)確定供貨單位：◆可以實(shí)行賒銷(xiāo)或定金較低的供貨商;◆愿意以房屋抵材料款，且承受正常樓價(jià)的供貨商;◆可以到現(xiàn)場(chǎng)安裝，承受驗(yàn)收合格后再付款的供貨商;◆售后效勞和信譽(yù)良好的供貨商。6、工程管理部門(mén)對(duì)到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當(dāng)場(chǎng)檢查驗(yàn)收并出具檢驗(yàn)報(bào)告，辦理驗(yàn)收手續(xù)，妥善保管。對(duì)不符合要求的，應(yīng)及時(shí)退貨并通知財(cái)務(wù)部回絕付款。7、《采購(gòu)合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時(shí)或質(zhì)量、數(shù)量等問(wèn)題對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承當(dāng)索賠責(zé)任。8、各單位必須建立健全材料的詢(xún)價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相別離的內(nèi)部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購(gòu)全過(guò)程的行為。9、對(duì)于乙供材料和設(shè)備，我方必須按認(rèn)定的`質(zhì)量及選型，在預(yù)算人員控制的價(jià)格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進(jìn)展封樣，并盡量采取我方限價(jià)的措施。同時(shí)在材料和設(shè)備進(jìn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)要求出具檢驗(yàn)合格證。10、材料的代用應(yīng)由工程管理部門(mén)書(shū)面提出，設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位通過(guò)，審算部門(mén)同意，領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。11、甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門(mén)的檢驗(yàn)合格證和我方工程管理部門(mén)的驗(yàn)收檢驗(yàn)證明以及結(jié)算清單，經(jīng)審算、財(cái)務(wù)部門(mén)審核無(wú)誤后，方能辦理結(jié)算。(六)開(kāi)工交付環(huán)節(jié)的本錢(qián)控制1、單項(xiàng)工程和工程開(kāi)工應(yīng)經(jīng)過(guò)自檢、復(fù)查、驗(yàn)收三個(gè)環(huán)節(jié)才能移交。2、設(shè)計(jì)、工程、審算、銷(xiāo)售和物業(yè)管理部門(mén)必須參加工程構(gòu)造驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等，“移交證明書(shū)”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時(shí)簽署。3、凡有影響使用功能和平安及不合設(shè)計(jì)要求的構(gòu)造部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗(yàn)合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任。4、工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時(shí)與施工單位簽訂《保修協(xié)議書(shū)》，以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任(包括驗(yàn)收后出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題的保修責(zé)任的約定)及處分措施等。5、采取一次性拘留保修金、自行保修的開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)對(duì)保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì)，留足保修費(fèi)用。6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費(fèi)用，應(yīng)在工程承包合同中便明確有乙方承當(dāng)。(七)工程結(jié)算管理工程開(kāi)工結(jié)算應(yīng)具備以下根本條件：◆符合合同(協(xié)議)有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定;◆具備完好有效的質(zhì)量評(píng)定結(jié)果和符合標(biāo)準(zhǔn)要求的開(kāi)工驗(yàn)收資料;◆工程設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備;◆工程遺留問(wèn)題已處理完畢;◆施工單位結(jié)算書(shū)按要求編制，所附資料齊全。1、工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證為準(zhǔn)，施工單位提供的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，一般只能作為參考。2、“點(diǎn)工”必須按照定額價(jià)計(jì)取、結(jié)算。3、審算部門(mén)應(yīng)詳細(xì)核對(duì)工程量，審定價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算工程總造價(jià)，做到資料完好，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，也可聘請(qǐng)建行或國(guó)家有關(guān)部門(mén)進(jìn)展復(fù)審。4、編制的預(yù)、結(jié)算書(shū)，應(yīng)當(dāng)有工費(fèi)、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程及詳細(xì)的編制說(shuō)明，扣清甲供材料款項(xiàng)。5、審算部門(mén)應(yīng)對(duì)主體工程本錢(qián)進(jìn)展跟蹤分析^p管理，進(jìn)展“三算”比照，找出工程本錢(qián)超、降的因素，并提出改良措施和意見(jiàn)。6、在審算部門(mén)提供的結(jié)算資料根底上，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù)，對(duì)照合同詳細(xì)審核并編制工程財(cái)務(wù)決算書(shū)。(八)其他環(huán)節(jié)的本錢(qián)控制1、正式出售前，應(yīng)組織銷(xiāo)售、設(shè)計(jì)、工程和預(yù)算人員擬訂詳細(xì)的《銷(xiāo)售承諾事項(xiàng)清單》，逐項(xiàng)測(cè)算其建立本錢(qián)，并對(duì)照本來(lái)錢(qián)預(yù)算逐項(xiàng)審核;對(duì)學(xué)校、交通、水塔等配套，應(yīng)測(cè)算其運(yùn)行本錢(qián)，并列入工程完全本錢(qián)范圍內(nèi)。《銷(xiāo)售承諾事項(xiàng)清單》及有關(guān)本錢(qián)測(cè)算，須報(bào)各開(kāi)發(fā)單位總經(jīng)理辦公會(huì)審查通過(guò)。2、銷(xiāo)售過(guò)程中為增加“賣(mài)點(diǎn)”需增加或調(diào)整綠化、公建配