某酒店式公寓營(yíng)銷策劃推廣報(bào)告

旭園工程營(yíng)銷籌劃推廣報(bào)告第一局部高檔公寓

市場(chǎng)篇一、上海市高檔公寓市場(chǎng)透視上海高價(jià)房市場(chǎng)自1999年開始復(fù)蘇以來，在提供量方面整體呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)。特殊是近兩年來，在舊城改造政策、市政建設(shè)及其他外部利好消息的妨礙卜?，大大促進(jìn)了投資市場(chǎng)的爽朗?直截了當(dāng)導(dǎo)致了提供量的直線上揚(yáng)?2003年更是到達(dá)了最高值，較之2002年漲幅超過50%,成為1997年以來提供最強(qiáng)的一年。在吸納量方面，眾多本地、江浙及外籍人士投資及居住的比例不斷學(xué)升，拉動(dòng)了需求的持續(xù)上漲。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，2003年，上海市高價(jià)房的吸納量到達(dá)了6499套，市場(chǎng)買賣互動(dòng)，供需兩旺。隨著上海經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)，本地及外資對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)瞧好，估計(jì)將來市場(chǎng)對(duì)高價(jià)房的需求也將持續(xù)放量。在上海的高價(jià)房市場(chǎng)上，來自外地和境外的購(gòu)房群體的激増有效地吸納了市場(chǎng)提供。2002年，在滬購(gòu)置高價(jià)位商品房的非本地人士約52.6%,其中境外人士的比例為23.3%,外地人士的比例為29.3M目前上海高價(jià)位商品房對(duì)外來購(gòu)房群體存在一定依靠性，外來資本和境外資本是市場(chǎng)穩(wěn)定的另一因素。在空置率方面，2000年以來，上海高價(jià)房市場(chǎng)的提供量和吸納量始終維持高位水平，2003年更是到達(dá)了最高偵，全年提供總量及吸納量到達(dá)1997年來的最高點(diǎn)，空置率持續(xù)下滑，2003年為5.04%?？偟膩碇v，近年來高價(jià)房市場(chǎng)全然維持了供需平穩(wěn)的良好狀態(tài)，空置率正逐漸走低。1、銷售價(jià)格一路凱歌上海市高檔公寓的價(jià)格在經(jīng)歷了2001年的低谷期后，近兩年呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。2003年上海高檔公寓的價(jià)格相比2002年上漲了14.8個(gè)百分點(diǎn)，從價(jià)格層面瞧，2003年上海高檔公寓的價(jià)格上漲幅度不小，市場(chǎng)的同意度依舊是對(duì)比令人滿足的。依據(jù)將來潛在提供地塊，每平方米7000元到10000元的物業(yè)，短期內(nèi)仍將是高檔住宅市場(chǎng)中的主流提供產(chǎn)品，但隨著上海樓市大氣候的轉(zhuǎn)好，每平方米15000元左右單價(jià)的物業(yè)上市量也會(huì)有非常大的增長(zhǎng)。2、價(jià)格臺(tái)階越筑越高從宏瞧上瞧，上海高檔住宅市場(chǎng)増勢(shì)己逐步加快，市場(chǎng)提供量與口俱增。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)講明,2002年上海高價(jià)房占全市成交比重的9.04%,2003年上升到16.66%，估計(jì)今年將到這26.61%,増長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁?高價(jià)房的“高價(jià)〃標(biāo)準(zhǔn)差不多從7000元/平方米上升到8000元/平方米，而現(xiàn)在高價(jià)房的應(yīng)該在9000元/平方米甚至10000元/平方米以上了。高價(jià)房的心理標(biāo)準(zhǔn)正在迅速提高。高價(jià)房的結(jié)構(gòu)正在迅速發(fā)生變化：9000元/平方米以下的樓盤持續(xù)減少，講明高價(jià)房和中價(jià)房的差距逐步拉開，與總體市場(chǎng)開展相吻合；9000-10000元/平方米的高價(jià)房比例逐步增加,反映了內(nèi)環(huán)區(qū)域樓盤侶價(jià)普遍向這一價(jià)格段轉(zhuǎn)移，今后幾年，內(nèi)環(huán)難覓9000元/平方米以卜的樓盤；15000元/平方米的需求量逐年増加，講明市場(chǎng)對(duì)超高價(jià)房的同意程度提高，客戶需求發(fā)生改變。3、需求比提供上漲更快業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，占北、徐家匯等概念的高檔住宅一直在上海市高檔住宅的競(jìng)爭(zhēng)中占有重要的地位，而老西門地區(qū)、黃家渡地區(qū)將在3-5年內(nèi)成為新崛起的高檔住宅聚居區(qū)。從高檔物業(yè)的分布區(qū)域來瞧，仍集中在黃浦、靜安、長(zhǎng)寧、盧灣、徐匯和浦東等傳統(tǒng)的高檔住宅區(qū)域，而新天地板塊、占北新區(qū)板塊和陸家嘴板塊將共同構(gòu)成上海頂級(jí)住宅的“三駕馬車"。上海高檔公富物業(yè)的重點(diǎn)區(qū)域地塊或區(qū)域開發(fā)量（萬平方米）開發(fā)機(jī)構(gòu)陸家嘴濱江區(qū)域300湯臣、鵬利、世茂、和黃等黃浦董家渡聚居區(qū)110華浙、華潤(rùn)、通海等黃浦老西門聚居區(qū)95中信泰富、中遠(yuǎn)等盧灣新天地區(qū)域89瑞安、國(guó)浩、凱德等虹口北外灘濱江區(qū)域100世茂、中遠(yuǎn)等長(zhǎng)寧古北新區(qū)二期103和黃、強(qiáng)生、虹康等數(shù)據(jù)來源：向榮房產(chǎn)市場(chǎng)研展部二、高檔公寓區(qū)域板塊高檔公寓的輻射區(qū)域逐漸擴(kuò)大，初期上海高檔公寓大多集中在徐匯、靜安、長(zhǎng)寧等傳統(tǒng)中心區(qū)或老租界區(qū)，當(dāng)都市商業(yè)、區(qū)域規(guī)劃、景瞧建設(shè)的飛速開展，高檔公寓的區(qū)域輻射也逐漸擴(kuò)大。在提供景上也是逐年増加，統(tǒng)計(jì)講，2003年高檔公寓提供量是1997年的2.5倍,同期空置率也在忽上忽下?，F(xiàn)有高檔公寓要緊分布于徐家匯地區(qū)、淮海路沿線、陸家嘴濱江地區(qū)、虹橋古北地區(qū)、新閘路北京路沿線、黃浦濱江及老西門聚居區(qū)、太平橋地區(qū)等13個(gè)板塊。地段是決定高檔住宅價(jià)格的要害因素，新天地、古北新區(qū)和陸家嘴將共同構(gòu)成上海“頂級(jí)公寓"的三駕馬車。上海高檔公寓開發(fā)近幾年特不爽朗，到往年底上海高檔公寓的總量約為2.6萬套，同時(shí)市場(chǎng)需求旺盛，空置率正逐漸落低。來自外地和境外的購(gòu)房群體的激增是高檔公寓市場(chǎng)需求増大的一個(gè)重要因素。據(jù)統(tǒng)計(jì)：2003年在上海購(gòu)置高價(jià)位商品房人群中，外地人士約52.6%,其中境外人士的比例為23.3%,外省市人士的比例為29.3%。目前上海高價(jià)位商品房對(duì)外來購(gòu)房群體的依靠性非常高，外地資本和境外資本成為市場(chǎng)穩(wěn)定的重要因素。從上海的長(zhǎng)遠(yuǎn)開展方向和規(guī)劃來瞧，隨著對(duì)外經(jīng)貿(mào)和國(guó)際交流活動(dòng)的擴(kuò)大，上海的都市吸引力將與口俱増，國(guó)內(nèi)外人士的紛紛進(jìn)滬勢(shì)必將擴(kuò)大對(duì)上海優(yōu)質(zhì)居住物業(yè)的需求，從而有效支撐起將來上海高檔住宅市場(chǎng)的開展。上海要緊高檔公富板塊在售或預(yù)告樓盤一覽：徐家匯板塊工程名稱地理位置建設(shè)規(guī)模建筑形態(tài)主力面積(M3)銷售價(jià)格〔元々)廣告訴求點(diǎn)萊詩邸南丹東路281號(hào)總建面11萬多8幢高層、1幢小高層兩房105—107和三房135—15913000—16000小區(qū)內(nèi)采納法式園林建筑，10000平米的綠化中庭，1000平米會(huì)所，雙層真空玻璃的全裝修房頤峰苑匯站街126弄指江JII12000砰，占地8117^16、18層小高層各一幢，另一幢規(guī)劃中兩房A型91.B型130和三房126—141。11000—11000在景瞧規(guī)劃上采納私家中庭廣場(chǎng)和后花園為主題，智能化安保系統(tǒng)的運(yùn)用

徐匯天鑰橋總建面28二期為25兩房12011000—空中不墅，精裝修現(xiàn)苑二橋路萬M2,占地層、31層兩和三房15000房，品牌物業(yè)治理期968號(hào)69000M\分幢高層127—152三期開發(fā)宏潤(rùn)漕東總建面二期為3幢兩房9913000（均風(fēng)景園林建筑，“大總花園路、漕1627OOM2.24—32層—123和價(jià)）管"式物業(yè)效勞二期東路II占 地的高層三房13447151頒—150點(diǎn)評(píng)：徐家匯地區(qū)目前開發(fā)得差不多非常成熟，內(nèi)環(huán)線內(nèi)的土地己開發(fā)殆盡，現(xiàn)有樓盤除開發(fā)商后期待續(xù)開發(fā)外，確實(shí)是基本爛尾樓的改建工程，目前可供開發(fā)的土地和在建、在售工程要緊集中在漕寶路、龍漕路沿線以南，不屬于我司研究的徐家匯板塊，我司所訴徐家匯板塊區(qū)域要緊集中在內(nèi)環(huán)以內(nèi)的工程。熱銷房型兩房在100平方米，三房130平方米左右，績(jī)售價(jià)格在13000元/平米，且裝修房占有非常大比例，這也高度切合將來住宅的開展趨勢(shì)。陸家，板塊工程名稱地理位置建設(shè)規(guī)模建筑形態(tài)主力面積銷售價(jià)格（元/M2）廣告訴求點(diǎn)世茂濰坊西總建面80四期一幢三房205-15000濱江板塊核心地段，濱江路1號(hào)萬爐62層的超237—奉送豪華家居，六大花園咼層24000世界主題園林環(huán)境四期匯豪浦明路總建面14由8幢18三房125—110002萬m，水景綠地專屬天下233弄萬償-39層樓166—會(huì)所由兩個(gè)水晶玻璃菊?qǐng)@群組成23000屋組成，“i-home”三期智能治理

仁恒浦城路總建面40三期由3幢三房138—2200一建設(shè)部3A級(jí)性能小濱江111萬M333層高層1503500美區(qū)，3000m1vipS華園三及一憧18元/nV會(huì)所,超大型特色沉期層小高層落式中心廣場(chǎng)與組成GOLF推桿果嶺盛大銀城南總建面15三幢39、三房199-20000宮廷城堡園藝，陸家金磐路218萬償40、43層超300—嘴CBD核心城段，豪■J高層15000単裝修景瞧房點(diǎn)評(píng)：此板塊是出產(chǎn)大盤的重地，多個(gè)樓盤作為經(jīng)典個(gè)案記述了浦東開展的歷史和輝煌.“濱江"概念差不多在箱侶中取得了不俗的戰(zhàn)績(jī)，差不多形成了一種銷售模式及樣板，因而侶價(jià)不是一般白領(lǐng)及工薪階層所能企及。在此區(qū)域高檔樓盤大房型相當(dāng)口J■瞧，兩房總價(jià)在200萬的比比皆是，盛大金磐近期更是報(bào)出總價(jià)千萬/套，但由于作為陸家嘴CBD及將來亞太地區(qū)金融、貿(mào)易中心，此區(qū)域升值潛力依然非常值得關(guān)注的。古北二期板塊工程名稱地理位置建設(shè)規(guī)模建筑形態(tài)主力面積銷售價(jià)格〔和）廣告訴求點(diǎn)華美家古北新區(qū)--7憧13—三房19216000 -西班牙巴塞羅那建族?古北黃金城道23層小-24323000筑風(fēng)格，豪華會(huì)所，555號(hào)高層、高1:1地下車庫，專層用主人候梯廳，全裝修房長(zhǎng)發(fā)虹虹橋路總建而24層高兩房108毛坯11000高智能家居電子安橋公寓1165號(hào)33435/,層，15層—122,三一15000,保占地小高層及萬；128-裝修房9610頌1幢9層15317000一商務(wù)樓20000

古北豪年華庭之占北之星黃金城道258-259號(hào)總建面10萬M3,占地42442M317幢11一18層小高層三房144-17513000價(jià)）〔均下沉式中心庭院廣場(chǎng)，無社區(qū)商展的純住宅社區(qū)，品牌物業(yè)治理，低容積率的裝修房古北中心花園伊犁南路500號(hào)總建面8萬偵3幢12層小咼房三房16018300盤價(jià)）〔清8000就的歐式庭院的中庭花園，全裝修房點(diǎn)評(píng)：此板塊是上海早期定位的國(guó)際化開放式社區(qū)，目前生活配套齊全，環(huán)境美麗。占北一期最后開發(fā)的工程一一黃金豪園差不多全部售完，二期以紅寶石路為界，北邊是商業(yè)分區(qū),南面是居住分區(qū)，總開發(fā)量達(dá)103萬平方米，開發(fā)住宅樓盤共6個(gè)，以黃金城道為中軸線,但由于工程重復(fù)性強(qiáng)、同質(zhì)化明顯且國(guó)際航班移往浦東機(jī)場(chǎng)，顯現(xiàn)給人們面前的是一幅“沒落貴族"的畫卷，此區(qū)域樓盤以大房型、均價(jià)在15000元/平米出現(xiàn)的較多。老西門板塊工程名稱地理位置建設(shè)規(guī)模建筑形態(tài)主力面積（M3）銷售價(jià)格（7C/M3）廣告訴求點(diǎn)黃浦麗園路總建面5幢16—兩房10710000（一開放式商業(yè)街區(qū)、會(huì)國(guó)際68弄74726頊，24層小—115和期）所和住宅組成半圍合二期占 地高層及咼三房132式社區(qū)，十大主題景16000M2層—142點(diǎn)，星級(jí)物業(yè)治理的全裝修房金色建國(guó)新總建面1幢26層兩房8712000（估高得房率，便捷交通黃沛路、肇15000M2高房—127計(jì)）及配套周路老西西躲南總建面2716幢34兩房110未定五星級(jí)高級(jí)會(huì)所，中門新路688萬市層高層—120和心綠化，傳統(tǒng)商業(yè)文苑號(hào)三房150化源頭點(diǎn)評(píng)：此區(qū)域作為浦西老商業(yè)重心，人II相當(dāng)密集，拆遷本鈔票巨大，速度緩慢，必給開發(fā)工程帶來資金風(fēng)險(xiǎn)，前景堪憂。板塊作為浦西中心城區(qū)重點(diǎn)舊城改造工程，總體放量達(dá)95萬平方米，因而后期放星巨大，競(jìng)爭(zhēng)劇烈，在周邊環(huán)境即定的情況下，工程多在小區(qū)內(nèi)部景瞧打造上下工夫，營(yíng)造賣點(diǎn)。三、區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)析1、面積結(jié)構(gòu)分析由于貴公司在開發(fā)本工程之前，對(duì)工程的周邊進(jìn)行了大量深進(jìn)的研究分析，我司在市場(chǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析這局部就簡(jiǎn)要地進(jìn)行分述，但在以下局部作重要的提及。虹I1成交單套面積重心上移，其中70-100平方米/套成交比重由2000年的10.92逐漸落至2003年1一9月的26.58%,下落了14個(gè)百分點(diǎn)：?jiǎn)翁酌?00-150平方米/套成交比重2001年上升至57.61%,此后兩年間100-150平方米/套面枳成交比重鎖定在56%左右：而單套面枳150平方米/套以上占總量比重同樣有所增加，2003年前9個(gè)月引面積段比重己超過10%;楊浦區(qū)成交住宅單套面積總體上也呈上升趨勢(shì)，2003年前3季度70-100平方米/套面積段成交比重較2001年減少了7個(gè)百分點(diǎn)，相應(yīng)的100-150平方米/套占總量比重超過50%,2003年1一9月達(dá)54.63%,較2001年比重增加了5.1個(gè)百分點(diǎn)；2002年楊浦區(qū)單套面積70平方米/套以下占總量比重上升至11.96%,這是受當(dāng)年區(qū)域小戶型住宅成交量增加所致；2000年一2003年面積成交結(jié)構(gòu)變化單位：％面積虹口區(qū)楊浦區(qū)全市2000年01年02年03年1-3季度00年01年02年03年1-3季度00年01年02年03年1-3季度70以下—70-100—100-150—150以上—分析結(jié)論,>近幾年，楊浦和虹口累計(jì)主力面積區(qū)間均在90-13。平方米/套之間，從兩區(qū)各季度主力面積走勢(shì)來瞧，雖主力變化較快，但全然上是在此區(qū)間范闈動(dòng)搖;>楊浦面積峰值前5季度均在100平方米/套，近4季度單套面積峰值下移一檔，都維持在90平方米/套：虹II面積峰值不是非常穩(wěn)定，除110平方米/套外，主力而枳區(qū)間內(nèi)所有面積段都成為過峰值2、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析海上海新城位置：大連路920號(hào)投資商:上實(shí)集團(tuán)開發(fā)商:上實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模:21萬平方米，占地84791平方米住宅均價(jià):未開盤推廣主題:文化藝術(shù)社區(qū)主力房型:二房98平方米，三房130平方米開盤時(shí)刻：未定綠化率：40%開工日期：2003-6-1最后竣工口期：2006-6-1優(yōu)勢(shì)：>品牌優(yōu)勢(shì)體量大，地塊方正，易于整體規(guī)劃布局，訶操作性強(qiáng)工程采取先建景瞧后建房的思路.充分顯現(xiàn)產(chǎn)品的高品質(zhì)和開發(fā)商的實(shí)力.可在客戶群中心中樹立良好的形象社區(qū)建筑形式多樣，整個(gè)工程規(guī)劃有LOFT、商業(yè)休閑街、生活區(qū)交通便利：M8絞、明珠2線、大連路隧道與和平公園比鄰劣勢(shì)：>工程以北遼源西路周邊環(huán)境妨礙工程整體瞧感附屬配套設(shè)施相對(duì)不夠齊全，銀行、醫(yī)院距離本案較遠(yuǎn)位置：大連路開發(fā)商:寶鋼地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模:總建面12萬平方米住宅傳價(jià):未定推廣主題:高尚花園式高檔住宅社區(qū)主力房型:未公開開盤時(shí)刻：2004年底2005年初首期進(jìn)住時(shí)刻：2006年上半年開工日期：2004—8優(yōu)勢(shì)：品牌優(yōu)勢(shì)>體量大，地塊方正，易于整體規(guī)劃布局，可操作性強(qiáng)工程先對(duì)商業(yè)工程招商，聚攏人氣吸引客戶視線再推后期住宅，提升工程價(jià)格，以到達(dá)快速往化的目的交通便利：M8絞、明珠2線、大連路隨道劣勢(shì)：與海上海新城具有較大的優(yōu)勢(shì)雷同點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)將趨于白熱化>附屬配套設(shè)施相對(duì)不夠齊全，銀行、醫(yī)院距離本案較遠(yuǎn)瑞虹新城二期〔優(yōu)賢生活〕位置：臨平路133號(hào)投資商:香港瑞安集團(tuán)上海中虹集團(tuán)開發(fā)商:上海瑞虹新城建設(shè)規(guī)模:總占地約40公頃，總建筑面積180萬平方米住宅售價(jià):8500—9500元/M2推廣主題:優(yōu)賢生活方式、精神的家園主力房型:二房98平方米，三房116—148平方米開盤時(shí)刻：2003T0-24綠化率：40%容枳率：進(jìn)住時(shí)刻：2004-12優(yōu)勢(shì)：通過一期的成功銷侈，為二期提供了良好的客戶鏈，對(duì)以后的銷售作好了充分的客源預(yù)備小區(qū)自身優(yōu)勢(shì)超大綠化庭園；大型康體會(huì)所：社區(qū)商業(yè)中心，國(guó)際知名大型超市;風(fēng)情步行街：全面優(yōu)質(zhì)的“總管式居家效勞">交通軌道線站點(diǎn)臨平路出II就靠小區(qū)大門劣勢(shì)：>后期裝修房的推出會(huì)妨礙局部客戶的購(gòu)房熱情>周邊環(huán)境改造仍在進(jìn)行，妨礙居民出行外灘香格里拉鉗金府邸位置：東漢陽路296號(hào)開發(fā)商:上海中鋁置業(yè)工程篇工程篇住宅售價(jià):14000—20000元/M，推廣主題:北外灘風(fēng)景住宅主力房型:三房160—170平方米開盤時(shí)刻：2004-8-1綠化率：40%容積率：4首期進(jìn)住時(shí)刻：2005-6優(yōu)勢(shì)：工程屬于北外灘規(guī)劃區(qū)域住宅.升值潛力大小區(qū)注重內(nèi)部環(huán)境的營(yíng)造劣勢(shì)：>毛坯18000元/頒的均價(jià)落低許多投資客的熱情房型設(shè)計(jì)偏大，在目前大房型、總價(jià)高的房屋銷侶趨緩甚至滯銷的市場(chǎng)環(huán)境下，特不不利區(qū)域市場(chǎng)分析結(jié)論：依據(jù)區(qū)域規(guī)劃、功能定位及將來區(qū)域的開展方案，如北外灘開發(fā)、東外灘開發(fā)、新江灣城的建設(shè)、五角場(chǎng)和四川北路的改造等工程，為區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的開展提供良好的契機(jī)和強(qiáng)大的動(dòng)力：隨著局部規(guī)劃工程進(jìn)進(jìn)實(shí)施時(shí)期，將來土地提供總量仍將維持在適當(dāng)水平，而受動(dòng)拆遷本鈔票的提升及土地提供相對(duì)操縱等因素，土地價(jià)格會(huì)穏中有升；依據(jù)區(qū)域規(guī)劃和將來開展估計(jì)兩區(qū)，用地結(jié)構(gòu)會(huì)向辦公、商業(yè)等綜合I：程傾歪:由于眾多工程的相繼啟動(dòng)，商品房批準(zhǔn)上市預(yù)傳面積會(huì)有所放量，非住宅物業(yè)比重將會(huì)增加：存量產(chǎn)權(quán)房交易量仍會(huì)處于上升通道中：虹II和楊浦預(yù)售價(jià)格指數(shù)和均價(jià)會(huì)維持穏定，由于兩區(qū)域?qū)儆谑兄行膬r(jià)格盆地，并不是其真實(shí)價(jià)值的表這，隨著區(qū)域建設(shè)不斷開展，樓盤品質(zhì)不斷提升等因素妨礙，區(qū)域房?jī)r(jià)有此其他中心城區(qū)上升空冋更大，也可能出現(xiàn)一些價(jià)格非常高的樓盤。虹口大連路沿線區(qū)域，不是傳統(tǒng)的高檔住宅區(qū)，由于上海北外灘整體規(guī)劃的推動(dòng)，大連路西線將是將來規(guī)劃的高尚居住社區(qū)，本工程做高檔的產(chǎn)品規(guī)劃,處于區(qū)域高端市場(chǎng)的前線，工程的往化將面臨較大的市場(chǎng)挑戰(zhàn)和客源選擇的挑戰(zhàn).一、工程概況序號(hào)名稱單位數(shù)量1總用地面枳平方米157822總建筑面枳平方米68620其中地上建筑面枳平方米58216地下建筑面枳平方米104042-1地上建筑面枳平方米58393其中一號(hào)樓建筑面積平方米18186二號(hào)樓建筑面積平方米21760三號(hào)樓裙房建筑而枳平方米5005三號(hào)主樓建筑面枳平方米6682商業(yè)1建筑面枳平方米2692商業(yè)2建筑面枳平方米35912-2地卜.建筑面枳平方米101043建筑密度%4建筑容積率5綠化率%6停車位輛2057總戶數(shù)戶323二、工程優(yōu)劣勢(shì)分析墜 綬 北外灘將來規(guī)劃位于虹II和楊浦會(huì)聚點(diǎn)，回屬感不強(qiáng)大連路隧道和在建的輕軌四號(hào)線大量同類產(chǎn)品今年放量提藍(lán)橋、五角場(chǎng)和陸家嘴三大商業(yè)中心連接點(diǎn)周邊環(huán)境較差位于上海之星文化旅游休閑區(qū)、提籃橋歷史風(fēng)I附屬設(shè)施和配套不齊全貌及現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)范圍內(nèi) 自身產(chǎn)品特色（外立面、山、水等）較高層能瞧賞黃浦江三、 目標(biāo)客群定位客戶定位考慮：如上述區(qū)域市場(chǎng)分析結(jié)論所講，虹II區(qū)不是一個(gè)傳統(tǒng)的高檔住宅，而我們產(chǎn)品的定位是高檔公寓，那么我們的客戶是從哪里來的？他們是一種什么類型的人群？他們什么原因要購(gòu)置我們的樓盤呢？這直截了當(dāng)妨礙到我們?nèi)蘸鬆I(yíng)銷中對(duì)推廣手段的掌握?！鑫覀兊目蛻羰菑哪睦飦?？?以虹口和楊浦地區(qū)高收進(jìn)客群為主，他們對(duì)該區(qū)域有較強(qiáng)的認(rèn)同感和回屬感；?延伸至上海其他區(qū)域范圍內(nèi)高收進(jìn)客群：港、澳、臺(tái)三地因工作或經(jīng)商遷進(jìn)本市：?周邊省、市客群。■他們是一種什么類型的人群？?私營(yíng)企業(yè)主：?大型國(guó)有企事業(yè)單位、高級(jí)治理人員：?局部外資企業(yè)白領(lǐng)；?合資企業(yè)高級(jí)主管；?投資客群：?其他富有購(gòu)房者?！鏊麄兪裁丛蛞?gòu)置我們的樓盤？?考慮的確實(shí)是基本物業(yè)能否是身份的象征。追求高層次、便利、舒適的生活特征相當(dāng)明顯。?社交圈及朋友的認(rèn)可與贊許。?由于市政規(guī)劃所帶來的美好前景，他們產(chǎn)生較強(qiáng)的投資意識(shí)。四、 市場(chǎng)形象定位北外灘水岸國(guó)際品質(zhì)生活社區(qū)定位詮釋：本案位于北外灘的黃金地段，南眺黃浦江，同時(shí)又是陸家嘴、提籃橋和五角場(chǎng)三大商圏的連接中心。地段之尊貴無須置疑。同時(shí)通過在建Ml線和大連路隧道的立體交通網(wǎng)絡(luò)，出進(jìn)極其便利。此外，產(chǎn)品在自身外立面、景瞧設(shè)計(jì)和專業(yè)化的物業(yè)治理和先進(jìn)的智能化設(shè)施，從而輔以它更強(qiáng)的生命力。綜合因素決定它必須打造將成為該區(qū)域一個(gè)高起點(diǎn)、高品質(zhì)的國(guó)際生活社區(qū)。五、產(chǎn)品價(jià)格定位>工程周邊市場(chǎng)二手房成交價(jià)格情況表1（周邊物業(yè)）對(duì)比對(duì)象地點(diǎn)均價(jià)（元/m）面積(m2}總價(jià)（萬）房型朝向交易情況甲香港麗園通州路110001431574/2/2南北朝向首付30%乙和平花園2期大連西路95001201113/2/2南北朝向首付30%丙上海大花園周家嘴路109001101202/2/1南北朝向首付30%I定價(jià)思路I本案價(jià)格確實(shí)定采納以下全然思路：市場(chǎng)對(duì)比法推算單價(jià)〔均價(jià)〕>估價(jià)思路：市場(chǎng)對(duì)比法的核心是運(yùn)用相類似的工程作為樣本，通過對(duì)妨礙房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析及修正，從而得到評(píng)估工程最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。樣本選取樣本必須具有參照意義，否那么將妨礙價(jià)格的正確性。我公司在實(shí)踐中總結(jié)出以下樣本選取原那么：相近原那么，相近地段會(huì)有更多的相近因素成功原那么，只有成功的樓盤才具有參考意義功能原那么，樣本樓盤必須具有相同的功能定位在以上原那么的指導(dǎo)下，我們調(diào)查了與本案可比之新建物業(yè)，選取了其中具有參考價(jià)值的個(gè)案作為本案的對(duì)比對(duì)象。修正思路一般情況卜，市場(chǎng)對(duì)比所需考慮的因素有交易情況、交易口期、區(qū)域因素及個(gè)不因素1個(gè)方面。但在樣本選取的過程中，我們充分考慮了交易情況和區(qū)域因素，故這兩項(xiàng)因素的修正意義不大，那個(gè)地方簡(jiǎn)略認(rèn)為相同；個(gè)案得到的銷鶴價(jià)格數(shù)據(jù)，基本上當(dāng)前時(shí)刻為發(fā)生的價(jià)格，因此也不必考虐交易日期因素。遵循以上定價(jià)原那么，結(jié)合工程周邊其他可比競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)因素以及價(jià)格，價(jià)格可參照的樓盤要緊有“香港麗園”、“和平花園2期"、“上海大花園“O表3本案價(jià)格擬合系數(shù)表對(duì)比內(nèi)容虹香港麗園和平花園2期上海大花園擬合程度對(duì)比系數(shù)擬合程度對(duì)比系數(shù)擬合程度對(duì)比系數(shù)建筑單體區(qū)域位置外部環(huán)境社區(qū)景瞧立面設(shè)計(jì)房型設(shè)計(jì)配套設(shè)施主題提煉15%10%10%15%15%15%10%10%合計(jì)100%數(shù)據(jù)來源：向榮房產(chǎn)市場(chǎng)研展部將各對(duì)比對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)對(duì)比系數(shù)修正后得出此工程寫字樓的參考定價(jià)：以工程A（香港麗園）為參考：110004-1.0225=10758以工程B（和平花園2期）為參考：95004-0.98=9691以工程C（上海大花園）為參考：10900-5-0.9625=11325本案價(jià)格推算：本案價(jià)格二以工程A為參考的定價(jià)XA權(quán)重+……+以工程C為參考的定價(jià)XC權(quán)重=10500元/平方米注:權(quán)重為各對(duì)比對(duì)象的對(duì)比系數(shù)/三個(gè)對(duì)比對(duì)象的對(duì)比系數(shù)之和:定價(jià)是以毛坯房作為參照，如考慮裝修,在此根底上增加1000J50。兀/m2：由于本工程開發(fā)時(shí)期將在將來一段時(shí)刻內(nèi).故在本案銷労過程中.上述價(jià)格估計(jì)會(huì)隨市場(chǎng)的動(dòng)揺而訶能有5%-10%的調(diào)整。結(jié)合以上綜合分析，建議高檔住宅定價(jià)為:價(jià)格范圍：9800 12000jt/m2價(jià)格分布原那么價(jià)格制定需要綜合工程本身的優(yōu)劣勢(shì)以及整個(gè)工程的分時(shí)期的銷售操縱，據(jù)工程本身的差異所引發(fā)的價(jià)格差，其中要緊有位置、景瞧、樓層、戶型等；據(jù)工程整個(gè)銷曾節(jié)奏操縱的需要，要緊原那么是工程維持一種持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)；營(yíng)銷推廣篇一、 案名建議鑒于本案高檔次的樓盤品質(zhì)，在其營(yíng)銷推廣中必須表達(dá)出一種與眾不同的大代，并明顯表達(dá)出樓盤的具體地理特征和國(guó)際化的特點(diǎn).我司建議：北外灘國(guó)際花園案名選取理由：＞從案名上拔升樓盤檔次，給客戶以更大的沖擊力；＞明顯表達(dá)了北外灘的概念，這是當(dāng)前上海房地產(chǎn)一個(gè)熱點(diǎn)概念；＞表達(dá)了其定位確實(shí)是基本一個(gè)高檔次的國(guó)際社區(qū)，與其客戶定位相匹配；＞升值潛力巨大，是一個(gè)投資的沃土；二、 推廣主題概念眼光決定高度一一演繹北外灘水岸國(guó)際品質(zhì)生活＞地段優(yōu)勢(shì)北外灘，同時(shí)也是一個(gè)將來規(guī)劃成為高尚文化時(shí)尚社區(qū)的區(qū)域。＞環(huán)境規(guī)劃社區(qū)內(nèi)山、水等景瞧的塑造。＞建筑特色現(xiàn)代感極強(qiáng)的外立而設(shè)計(jì)、圍合式的建筑單體分布和軒昂的進(jìn)戶大堂設(shè)計(jì)。＞居住文化整個(gè)社區(qū)人車分流，動(dòng)線合理；配備完善的智能化系統(tǒng)；大連路昆明路的專用會(huì)所和酒店式公寓五層的商住會(huì)所＞升值張力在建M4輕軌線路和己開通的大連路隧道；地處北外灘的概念：區(qū)域?qū)⒋蛟斐蔀楦呱形幕瘯r(shí)尚社區(qū)的規(guī)劃：產(chǎn)品力自身的優(yōu)勢(shì)（外立面、景瞧和智能化等方面）三、不同銷售時(shí)期的廣告訴求策略本推廣思路以“眼光決定高度”的精髓理念全線貫穿。3.1第一道包裝路線實(shí)施方式——常規(guī)出擊：本工程的營(yíng)銷推廣估計(jì)為9個(gè)月，按銷吿時(shí)期劃分之，共分為預(yù)熱期、開盤期、強(qiáng)銷期、持續(xù)銷告期、第二輪開盤期、強(qiáng)銷期等六個(gè)時(shí)期開展相應(yīng)的營(yíng)銷推廣工作。3.1.1預(yù)熱期（1個(gè)月）本時(shí)期的推廣重點(diǎn)要緊是通過營(yíng)銷推廣，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)北外沖國(guó)際品質(zhì)社區(qū)的概念，從而提升本案在市場(chǎng)上的知名度和妨礙力，并在開盤前迅速積存目標(biāo)客戶群，為開盤做好預(yù)備。3.1.1.1推廣重點(diǎn)：■、 工程的整體形象（品牌樹立）要素：工程的規(guī)模、定位、內(nèi)部品質(zhì)、建筑形態(tài)、環(huán)境景瞧規(guī)劃等方面的大致介紹。b、 鴻旭公司的實(shí)力（品牌樹立）要素：借鑒鴻旭在市場(chǎng)與社會(huì)中的出色、感受、底蘊(yùn)、厚重、文化、份量，從而衍生鴻旭在地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的新視覺。重點(diǎn)全面展示企業(yè)形象與品牌文化，包括業(yè)績(jī)、文化、實(shí)力、效勞等方面。c、 開盤信息預(yù)告要素：提早公布預(yù)開盤廣告，利用廣告進(jìn)一步制造聲勢(shì)。d、 酒店式公寓槪念推出要素：利用3號(hào)樓為酒店式公寓房，再次展現(xiàn)北外灘國(guó)際花園的高檔品質(zhì)。2推廣精美的事物源于經(jīng)典的理念——鴻旭集團(tuán)老總在STV“財(cái)寶人一輩子"的電視專訪北外灘國(guó)際花園，演繹蛔峰人一輩子華美樂章一北外滯國(guó)際花園整體形象定位寧靜與繁華，情系一線間一北外灘國(guó)際花園地段和社區(qū)環(huán)境優(yōu)勢(shì)展示北外灘國(guó)際花園宣言，有怎么樣的居住，就有怎么樣的人一輩子！一北外灘國(guó)際花園預(yù)開盤廣告3.L2開盤期（時(shí)刻：45天）本時(shí)期的推廣重點(diǎn)要緊是通過開盤SP活動(dòng)制造聲勢(shì)，利用預(yù)熱期的枳存客源在開盤時(shí)制造現(xiàn)場(chǎng)熱銷場(chǎng)面，進(jìn)一步樹立工程的知名度和妨礙力。2.1推廣重點(diǎn)：妨開盤廣告要素：告之北外灘國(guó)際花園將于X年乂月X日盛大公開。b、后續(xù)廣告一盤當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)盛況展示要素：利用開盤當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)熱銷、人氣鼎旺的場(chǎng)景避-步擴(kuò)大聲勢(shì)。2.2推廣主題北外灘國(guó)際花園激情面世，演繹出色人一輩子！一北外灘國(guó)際花園開盤北外灘國(guó)際花園再掀滬上樓市高潮！——北外灘國(guó)際花園后續(xù)廣告3.1.3強(qiáng)銷期（45天）本時(shí)期的推廣重點(diǎn)要緊是利用北外灘國(guó)際花園自身的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)?迅速吸引目標(biāo)客源，順利實(shí)現(xiàn)1、2號(hào)樓的銷侈往化。3.1推廣重點(diǎn)：小工程的交通優(yōu)勢(shì)要素：利用大連路隧道和在建輕軌四號(hào)線構(gòu)筑而成的立體交通網(wǎng)絡(luò)，將北外灘國(guó)際花園的生活品質(zhì)進(jìn)一步拔高。b、 工程的景瞧優(yōu)勢(shì)要素：利用內(nèi)部大型山水景瞧設(shè)計(jì)和黃浦江的概念。c、 工程的建筑規(guī)劃優(yōu)勢(shì)要素：從居住心理、居住內(nèi)涵、居住理念等人性化角度表達(dá)北外灘國(guó)際花園的單體空間一一視野空間一一，11、靈空間一一潛力空間——工程進(jìn)度，以此作為3.1.5.13.1.5.1推廣重點(diǎn)：宣傳推廣的要緊內(nèi)容。3.2推廣主題立體交通網(wǎng)絡(luò)，行如風(fēng)一北外灘國(guó)際花園交通優(yōu)勢(shì)展示北外灘國(guó)際花園，構(gòu)筑現(xiàn)代都市生活的綠色天際線一北外灘國(guó)際花園景瞧優(yōu)勢(shì)展示3.1.4持續(xù)銷售期（時(shí)刻：45天）本時(shí)期的推廣重點(diǎn)要緊是及時(shí)解決在前幾個(gè)時(shí)期的1、2號(hào)樓銷售過程中所發(fā)覺的咨詢題和難點(diǎn)，尋出解決方法，順利實(shí)現(xiàn)難點(diǎn)房源的銷侈往化。4.1推廣重點(diǎn)：仍然要連續(xù)現(xiàn)場(chǎng)熱銷火爆的廣告，同時(shí)依據(jù)具體咨詢題和難點(diǎn)再確定相應(yīng)的推廣主題。」北外灘國(guó)際花園熱銷的緣故透視要為利用分析北外灘國(guó)際花園熱銷緣故的手法，進(jìn)一步展示工程的品質(zhì)優(yōu)勢(shì).同時(shí)也利用現(xiàn)場(chǎng)熱銷的消息進(jìn)一步擴(kuò)大工程的知名度。b、前時(shí)期出現(xiàn)的咨詢題和銷售抗性4.2推廣主題北外灘國(guó)際花園熱銷的背后之 北外灘國(guó)際花園熱銷分析3.1.5第二輪開盤期〔30天）本時(shí)期的推廣重點(diǎn)推岀酒店式公寓，利用前期高檔公寓的熱銷給人們?cè)趦?nèi)心造成的良性妨礙，造成他們對(duì)本案的持續(xù)關(guān)注，從而帶動(dòng)酒店式公寓強(qiáng)銷。4.4.2媒體推廣a、 開盤廣告要素：告之北外灘國(guó)際花園酒店式公寓將于X年X月X日盛大公開。b、 后續(xù)廣告一盤當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)盛況展示要素：利用開盤當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)熱銷、人氣鼎旺的場(chǎng)景進(jìn)一步擴(kuò)大聲勢(shì)。5.2推廣主題北外灘國(guó)際花園二期再現(xiàn)，重演北外灘國(guó)際花園輝煌！一北外灘國(guó)際花園開盤3.1.6強(qiáng)銷期（60天）本時(shí)期的推廣重點(diǎn)要緊是利用一期高檔公寓的品牌妨礙，迅速吸引目標(biāo)客源，順利實(shí)現(xiàn)3號(hào)樓的銷售往化。3.1.6.1推廣重點(diǎn)：利用北外灘的規(guī)劃、工程的立體交通優(yōu)勢(shì)和酒店式公寓投資概念的闡述，講明酒店式公寓的強(qiáng)力投資前景.6.2推廣主題立體交通網(wǎng)絡(luò)，行如風(fēng)一北外灘國(guó)際花園交通優(yōu)勢(shì)展示有怎么樣的居住，就有怎么樣的人一輩子一酒店式公寓優(yōu)勢(shì)展示四、媒體選擇4.1宣傳措施高效合理的宣傳系統(tǒng)，將是大體量工程成功操作的要害，媒體推廣和宣傳措施，都需要“點(diǎn)、線、面”相結(jié)合。點(diǎn):以六個(gè)時(shí)期中特定的時(shí)刻點(diǎn)為中心，利用集中式媒體宣傳，使北外灘國(guó)際花園成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)，為案場(chǎng)聚攏人氣和營(yíng)造搶購(gòu)，制造條件；通過開盤典禮等時(shí)刻節(jié)點(diǎn)進(jìn)行大規(guī)模的媒體投進(jìn)到達(dá)需要的效果：線：維持北外灘國(guó)際花園在市場(chǎng)中亮相的頻率，要緊以樹立企業(yè)、工程的品牌形象為主；通過相關(guān)的研討會(huì)、贊助活動(dòng)、廣告形象展示為主，以線的形式連接每個(gè)時(shí)期之間的空隙，維持一種持續(xù)性；面：通過高平臺(tái)、高起點(diǎn)的上海、港臺(tái)、海外房展的展示形象，將北外灘國(guó)際花園的形象擴(kuò)展出往，為工程上升空間，獲得中高端市場(chǎng)的認(rèn)可，奠定根底：面的利用是工程形象提高的輔助措施。4.3宣傳措施點(diǎn)：以本案為圓點(diǎn)，虹II和楊浦為圈。并結(jié)合北外灘的概念，利用戶外燈箱、橫幅、電桿隊(duì)旗等方式來展示工程形象：線：地鐵一號(hào)線、輕軌明珠線、內(nèi)環(huán)高架，便捷的交通網(wǎng)是工程的特性，利用雙軌一高架的客流量大的特征，充分利用站點(diǎn)廣告、車廂內(nèi)廣告、語音報(bào)站、高架戶外廣告,利用流淌性能，將北外灘國(guó)際花園的信息沿上海的要緊軌道交通的擴(kuò)展：同時(shí)利用戶外橫幅、電桿隊(duì)旗等方式在各要緊區(qū)域(如長(zhǎng)寧區(qū)、閔行區(qū)、普陀區(qū)、盧灣區(qū)、靜安區(qū)等區(qū)域)進(jìn)行分散戶外廣揭公布，以期吸引這些區(qū)域的目標(biāo)客源，擴(kuò)大本案在這些區(qū)域的知名度和妨礙力：面：獲得專業(yè)性較高的大獎(jiǎng)，是客戶評(píng)定工程優(yōu)劣的指標(biāo)之一，結(jié)合媒體宣傳，全國(guó)性大獎(jiǎng)，北外灘國(guó)際花園在全國(guó)的市場(chǎng)知名度將是受益非淺。4.4表達(dá)方式媒體定位a、 配合常規(guī)包裝線路，本地主流媒體作為北外灘國(guó)際花園營(yíng)銷推廣的首要選擇。如:解放口報(bào)、證卷報(bào)、新民晚報(bào)、申江效勞導(dǎo)報(bào)、外灘畫報(bào)、新聞晚報(bào)、中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、房地產(chǎn)時(shí)報(bào)、上海樓市周刊、上海電視臺(tái)、東方電視臺(tái)、移居上海、東方航空、今口民航、生活速遞、新民周刊、上海樓市、理財(cái)周刊等。目的在于穩(wěn)固工程形象和牢固市場(chǎng)地位。為到達(dá)更高品質(zhì)的宣傳效果，建議報(bào)紙廣告的公布全部選擇彩色半版或者彩色整版。配合次常規(guī)包裝線路，針對(duì)性選擇本地區(qū)媒體作為北外灘國(guó)際花園推廣載體。目的在于最大化發(fā)揚(yáng)各項(xiàng)配合活動(dòng)的市場(chǎng)效應(yīng)，起到促進(jìn)鴻旭產(chǎn)品品牌提升、帶動(dòng)銷傳的作用。.2媒介選擇—刊媒體、電視播送媒體(50%)a、報(bào)刊媒體：首選：？解放日?qǐng)?bào)?、？新民晚報(bào)?.？新聞晨報(bào)?、？申江效勞導(dǎo)報(bào)？外灘畫報(bào)?等配合：？房地產(chǎn)時(shí)報(bào)?、？上海樓市周刊？、？中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)?、？新聞晚報(bào)?等*依據(jù)不同推廣時(shí)期調(diào)整投放量b、電視、播送媒體首選：上海電視臺(tái)配合：東方電視臺(tái)、東方播送電臺(tái)為到達(dá)穩(wěn)固前期的宣傳推廣效果，采納電視、播送等媒介進(jìn)行推廣，目的在于制造更大、更廣的市場(chǎng)效果。尤其選擇上海電視臺(tái)的目的更是為引發(fā)鴻旭品牌的妨礙，促動(dòng)北外灘國(guó)際花園的銷售而特殊考虐的。戶外媒體(30%)戶外廣告：首選在售樓中心、基地圍墻制作廣告牌配合：戶外廣告高架、高炮實(shí)施、燈箱廣告選擇基地?zé)粝洌涸谂R近要緊干道、高架下口等制作燈箱廣告、條幅。高炮：南北高架、機(jī)場(chǎng)、萬體館、商務(wù)樓等處做選擇；*在導(dǎo)進(jìn)期開始投放，為期6個(gè)月T年橫幅、引導(dǎo)旗：漕溪路沿線、工程周邊、田林區(qū)域、體育館區(qū)域等；時(shí)刻：短期租賃，依據(jù)實(shí)際需要，安排公布：輕軌4號(hào)線：上海體育館地鐵站、漕溪路輕軌站的戶外展板：時(shí)刻：短期租賃，依據(jù)實(shí)際需要，安排公布：首選：移居上海、東方航空、今日民航、生活速遞、理財(cái)周刊配合：新民周刊、上海樓市等——DM、樓書（3%）—網(wǎng)絡(luò)（1%）首選：房產(chǎn)之窗*在導(dǎo)進(jìn)期開始投放，為期6個(gè)月一1年—SP活動(dòng)（4%）派送DM單片開盤慶典及其他活動(dòng)—其他〔2%）銷售篇一、銷售時(shí)期的分布由于高檔公寓樓符合預(yù)伯條件的時(shí)刻是一樣的，依據(jù)北外灘國(guó)際花園的開發(fā)進(jìn)度和銷售節(jié)奏的操縱，我們認(rèn)為能夠分為以卜?幾個(gè)銷鶴時(shí)期。1.第一個(gè)時(shí)期：開盤期銷竹周期：45天〔100套）依據(jù)北外灘國(guó)際花園的體最和規(guī)模，工程本身需要有一個(gè)高起點(diǎn)、高投進(jìn)的媒體集中炒作,是奠定工程形象和價(jià)格提升空間的良好市場(chǎng)根底。開盤期先推出1.2號(hào)樓高檔公寓，對(duì)1號(hào)?樓推出18層以卜的樓盤，對(duì)18層以上的能遠(yuǎn)眺黃浦江的景瞧房進(jìn)行銷控，2號(hào)樓那么推岀15層以下局部房型。以此探測(cè)市場(chǎng)反響，并及時(shí)進(jìn)行價(jià)格和行銷策略修正。估計(jì)往化共100套：第二個(gè)時(shí)期：強(qiáng)銷期銷齒周期：45天（150套）1號(hào)樓的余房集中了第一時(shí)期較好層面的熱銷房型，并適時(shí)推出18層以上的瞧景房。同時(shí)2號(hào)樓全部開放°第二時(shí)期的提供量高于開盤時(shí)期，如今期要緊目的是以北外灘國(guó)際社區(qū)概念優(yōu)勢(shì)產(chǎn)生熱銷?為價(jià)格上升空冋邁出了堅(jiān)實(shí)的一步。第三個(gè)時(shí)期：持續(xù)期、收尾期銷侈周期：45天（73套）結(jié)合時(shí)期性投放市場(chǎng)需要有新的推廣點(diǎn)，利用社區(qū)綠化.交通概念的優(yōu)勢(shì)，在產(chǎn)品本身上增加優(yōu)勢(shì)，拓寬客戶面是持續(xù)熱銷的重中之重。同時(shí)為下續(xù)酒店式公寓的售出打下良好的價(jià)格上升根底。第四個(gè)時(shí)期：3號(hào)樓上市（酒店式公寓開盤期）銷齒周期：30天45套酒店式公寓獨(dú)立開盤推出，是本案的點(diǎn)睛之筆，使本案再次成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)。先行推出10層以下的公寓，對(duì)10層以上的房型和南向房型銷控。第五個(gè)時(shí)期：3號(hào)樓余房（強(qiáng)銷期、持續(xù)期、收尾期）銷竹周期：60天105套3號(hào)樓的保留層及南向房型的推出為本時(shí)期的沖刺奠定了根底，其它的房型與開盤期全然一致，但樓層較好，連續(xù)上時(shí)期酒店式公寓的市場(chǎng)熱點(diǎn)，利用一期高檔公寓現(xiàn)房的形象和己建好的社區(qū)景瞧優(yōu)勢(shì)為這時(shí)期打造賣點(diǎn)，快速往化。二、銷售操縱北外灘國(guó)際花園的銷礙成功取決于案場(chǎng)對(duì)銷竹的節(jié)奏操縱的掌握，這也是本案較難操作的緣故，合理分配每個(gè)時(shí)期的上市量，利用時(shí)刻差，快速消化，每一個(gè)時(shí)期時(shí)刻段操縱合理,可操作性強(qiáng)，市場(chǎng)消化速度快，防止市場(chǎng)對(duì)工程的出現(xiàn)疲態(tài)。銷售策略1.1要緊銷會(huì)策略：采取時(shí)期性熱銷，既有連續(xù)性又有間隔的熱銷連續(xù)貫穿整個(gè)銷會(huì)期。北外灘國(guó)際花園銷侶節(jié)奏分為5個(gè)時(shí)期，兩個(gè)公開時(shí)期，在每個(gè)公開時(shí)期利用較大投進(jìn)的市場(chǎng)炒作，將北外灘國(guó)際花園演繹成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)，成就兩個(gè)熱銷期。1.2分時(shí)期銷售要害點(diǎn)：時(shí)期性公開前期廣告投進(jìn)量需要集中；分時(shí)期性銷傳，増加案場(chǎng)的可操作性，但上市量的操縱是要害一環(huán)：營(yíng)銷包裝的新亮點(diǎn)，循序漸進(jìn)式的廣告布局是要害，整盤系統(tǒng)性廣告方案確實(shí)立，時(shí)期性包裝思路的重點(diǎn)需要明確；每一個(gè)時(shí)期的開盤期前的埋伏期的客戶積存重要性，為目前市場(chǎng)所越來越重視，現(xiàn)金購(gòu)卡排位是能夠借鑒的措施。售卡講明館卡用途是內(nèi)部預(yù)定的優(yōu)先權(quán)利，起到累計(jì)客戶的作用能夠利用實(shí)名制的購(gòu)金卡形式，通過內(nèi)部購(gòu)置，依據(jù)侈卡量和實(shí)際需求,有節(jié)奏的操縱總量；售卡價(jià)格：人民幣5萬元一張金卡：金卡形式；實(shí)名制，不得轉(zhuǎn)讓，一張金卡限訂一套房子；館卡時(shí)刻：按預(yù)售時(shí)刻來具體確定開始購(gòu)卡時(shí)刻；售卡數(shù)量：數(shù)量不限，多余金卡作為后期訂購(gòu)的憑證；購(gòu)房?jī)r(jià)格：依據(jù)實(shí)際需要局部金卡享受一定的優(yōu)惠，同時(shí)有優(yōu)先選擇權(quán)利；購(gòu)房形式：依據(jù)金卡的編號(hào)先后，來決定選購(gòu)單元的順序:付定金：5萬元金卡，轉(zhuǎn)為定金簽約時(shí)刻：轉(zhuǎn)定之日起十天之內(nèi)攜首付款到傳樓處簽約第二局部酒店式公寓

市場(chǎng)篇一、酒店式公寓市場(chǎng)綜合分析目的：通過對(duì)所列各工程的產(chǎn)品品質(zhì)、規(guī)模、戶型面積、價(jià)格、往化、賣點(diǎn)、回報(bào)率等各方面的綜合分析，尋尋市場(chǎng)特征及時(shí)機(jī)點(diǎn)。1、 產(chǎn)品品質(zhì)綜瞧目前市場(chǎng)上的所有工程，不管何種產(chǎn)權(quán)的“酒店式效勞公寓"，其各自的水準(zhǔn)基本上參差不齊的。非常大程度上，與開發(fā)商對(duì)工程的市場(chǎng)定位存在較大的關(guān)系。如旅近外灘的“中福現(xiàn)代城一世福匯”為了作到高標(biāo)準(zhǔn)，不惜設(shè)置了高達(dá)3000元/平米的裝修標(biāo)準(zhǔn)，整體裝飾也以歐洲宮廷風(fēng)格為主，配置豪牛，而這也直截了當(dāng)導(dǎo)致了工程的價(jià)格直線上升。開發(fā)商一股在衡量了工程的種種區(qū)位、配套、環(huán)境等客瞧條件后確定工程的品質(zhì)作到何種標(biāo)準(zhǔn)。2、 規(guī)模分析從目前市場(chǎng)的大量的“酒店式效勞公寓”來瞧，多數(shù)工程基本上由單棟的高層建筑所構(gòu)成的，總建筑而積一般在5萬平米以下，并沒有更大規(guī)模的工程。這和“酒店式效勞公寓"區(qū)位特征存在緊密的聯(lián)系，由于其所在的地塊往往足寸土寸金的市中心區(qū)，因此，開發(fā)往往只能見縫插針的進(jìn)行，而一些爛尾樓改建工程也多是單棟的樓宇。一般基本上小型的“酒店式效勞公寓”，據(jù)悉將來在徐匯、普陀等地區(qū)將會(huì)有少量類似產(chǎn)品開發(fā)，但目前尚未正式公開。因此，本工程的規(guī)模較小，但地段和交通規(guī)劃占據(jù)優(yōu)勢(shì)，在開發(fā)根底上差不多勝人一籌。3、 戶型面積下文將通過列舉一些己投進(jìn)市場(chǎng)的“酒店式效勞公寓〃所定位的主力面積，以開掘該層面的要緊特征：上海酒店式公寓主力面積對(duì)比表工程主力面積(m2)工程主力面積(m2)世福匯54-6537-57金隆海悅57世紀(jì)時(shí)空44-67萬源晶典40-62奔騰新干線26-61

圣天地30-56感性達(dá)利42-62駿豪國(guó)際40-53國(guó)際金融家50-79巴黎時(shí)韻24-57Soho時(shí)代42-83君悅靜安56城時(shí)代31-58恒升半島34-65金銀匯44-67東方星座30-60四季沙龍37-55由所列樓盤主力面枳操縱來瞧，30-60平米的小戶型房型仍然是當(dāng)前“酒店式效勞公寓”的主流，特不簡(jiǎn)單的理由：它有效的操縱了總價(jià)，爭(zhēng)取到最多層面的客源。其中，依據(jù)往化情況來瞧，40平米左右、甚至更低面枳的戶型是各個(gè)樓盤中往化情況最正確的。價(jià)格分析由于關(guān)于投資客而言，最重要的不是單價(jià)，而是總價(jià)，故此，本司對(duì)大量“酒店式效勞公寓”的總價(jià)進(jìn)行了排列：工程主力總價(jià)（萬元）工程主力力價(jià)（萬元）世福匯108-130青年匯25-50金隆海悅57-65世紀(jì)時(shí)空63-97萬源晶典50-90感性閱26-40圣天地33-61國(guó)際金觸家60-94駿豪國(guó)際80-115Soho時(shí)代26-60巴黎時(shí)韻28-68獨(dú)立時(shí)代28-45君悅靜安70-78金銀匯41-82恒升半島60-80莫耐印象70-110四季沙龍28-50東方星座30-60從所列總價(jià)數(shù)據(jù)來瞧，極少有工程到達(dá)100萬元以上的標(biāo)準(zhǔn)，多數(shù)樓盤的總價(jià)操縱是在30-60萬元左右，這也是目前多數(shù)客源能夠承受的范圍，超出該額度的樓盤往往銷傳情況欠佳，僅有少數(shù)工程因其特殊區(qū)位等優(yōu)勢(shì)獲得成功（如“駛豪國(guó)際"5、往化分析由于總體而言，該類產(chǎn)品在市場(chǎng)上呈明顯的供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。一般而言，只要工程品質(zhì)尚可，而總價(jià)操縱得當(dāng)，往往往化情況即對(duì)比理想。但近期，一些商住性質(zhì)的物業(yè)由于受到首付額度、貸款方式、回報(bào)利潤(rùn)的限制，使投資客的購(gòu)置熱情有所收斂，一些工程盲目高開的價(jià)格更是將購(gòu)房門檻拔升到特不高的層次，導(dǎo)致了工程往化的難題。這和早期開發(fā)時(shí)的定位存在緊密的關(guān)系，不恰當(dāng)?shù)亩ㄎ环浅？赡茏罱K導(dǎo)致工程滯銷，利潤(rùn)落低。6、賣點(diǎn)分析在目前的市場(chǎng)上，幾乎所有的“酒店式效勞公寓”工程基本上以各自的硬件設(shè)施、裝潢標(biāo)準(zhǔn)、治理公司檔次、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、投資回報(bào)率等等硬指標(biāo)來招攬客戶，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)特不劇烈。卻沒有樓盤在工程主題概念上進(jìn)行操作，站在更高的層面上對(duì)工程進(jìn)行開發(fā)。多數(shù)樓盤都缺乏自身的底蘊(yùn)，僅僅依靠“酒店式公寓"那個(gè)蒼白旦泛濫的概念。躲躲這一點(diǎn)成為了將來該類產(chǎn)品開發(fā)的時(shí)機(jī)點(diǎn)之一，值得考慮。二、酒店式公寓市場(chǎng)分析結(jié)論從目前市場(chǎng)現(xiàn)狀來瞻：“區(qū)位理想"、“單株高層規(guī)模"、"30-60平米一房戶型"、“萬元以上單價(jià)"、“宣傳帶有10M-15M元/平米不等的裝潢標(biāo)準(zhǔn)國(guó)、“要緊針對(duì)投資客源"的產(chǎn)品成為市場(chǎng)主流，多數(shù)工程基本上在拼“地段?、拼“價(jià)格"、拼“面積"、拼“建材〃，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)特不明顯??從市場(chǎng)總體往化情況來瞧，盡管早期推出的小戶型酒店式效勞公寓銷售情況均對(duì)比理想，但隨著客戶對(duì)該類產(chǎn)品的逐步了解、投資理念越來越理性，因此，目前的銷售形勢(shì)差不多有非常大不同，“小戶型.不再是市場(chǎng)盡對(duì)的寵兒。各個(gè)產(chǎn)品的區(qū)位、價(jià)格、品質(zhì)、治理模式、回報(bào)率、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等均是妨礙其往化的決定性因素。對(duì)本工程來講,綜合研判市場(chǎng)現(xiàn)狀，以開展的眼光進(jìn)行產(chǎn)品定位才能取得最大利潤(rùn).?具體到目前市場(chǎng)上的單體工程來講，低總價(jià)的產(chǎn)品仍然具有特不巨大的吸引力.匯總本司的調(diào)研數(shù)據(jù)，盡管酒店式公寓單價(jià)均不菲，明顯高于同等地段的一般公寓房，但各個(gè)工程的小面積房型（一般在4SH以內(nèi)的）全然均在第一時(shí)刻售完，成為投資客首選的目標(biāo).小面積直截了當(dāng)產(chǎn)生的低總價(jià)使投資門檻放低，風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)減小，無疑受到了市場(chǎng)更大的接納程度.從區(qū)位來講，上海的酒店式公富要緊依然集中在交通便捷、配套齊全、商業(yè)設(shè)施興盛的都市中心區(qū)內(nèi)，如陸家嘴板塊、南京西路板塊、外灘輻射區(qū)板塊、靜安寺輻射區(qū)板塊等等……聯(lián)系到本工程，在區(qū)位方面己滿足了建設(shè)酒店式公寓的先決條件，因此，要害性的咨詢題將是如何充分利用該方面的先天優(yōu)勢(shì)，以恰如其分的定位爭(zhēng)取市場(chǎng)支持，獲得最正確利潤(rùn)??綜瞧目前市場(chǎng)上在售或差不多清盤的小戶型酒店式效勞公寓，除了嘉創(chuàng)華狒的“徐家匯館.工程提出精裝修日式酒店式公寓外，全然上尚未出現(xiàn)帶有主題概念的工程。非常大程度上，多數(shù)樓盤僅僅將“酒店式公寓"作為自身的主題概念進(jìn)行推廣，所闡述的也多是“區(qū)位優(yōu)勢(shì)”或“豪華裝潢".但隨著市場(chǎng)逐漸走向成熟，客戶投資理念逐漸理性化以及競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的嚴(yán)重，薄弱、蒼白的產(chǎn)品將非常難立足，而帶有設(shè)計(jì)理念的主題性產(chǎn)品必定會(huì)成為市場(chǎng)主流，獲得最大利潤(rùn)空間.因此，這將對(duì)本工程的產(chǎn)品定位提出特不高的要求，不光在面積、戶型、建材操縱等根底方面，同時(shí)也必須兼顧“主題"這一要害性咨詢題，爭(zhēng)取在投進(jìn)市場(chǎng)后獲得最正確效果.

附1:目前上海小戶型工程一覽表:區(qū)樓盤地段樓層電梯/戶數(shù)單套面積(rf)總價(jià)(萬元)物業(yè)ft備注浦東壹冋房張江路689號(hào)8F2/832-7325-734全裝修全配置國(guó)際金融家浦電路14F4/1750-7955-854全裝修帶家具新金橋酒店式公寓碧云路19F2/764-8133-583全裝修海悅酒店式公寓浦東大道31F3/1256-7167-854全裝修萬源晶典浦東大道東方路33F4/1732-5235-70未定全裝修帶家具陸家嘴XP世紀(jì)大道浦電路不詳50未定未定全裝修帶家具黃浦寶利金陸家浜路19F4/2327-5825-585歩盤翻新全裝修帶家具獨(dú)立時(shí)代陸家浜路26F3/1833-5422-435歲盤翻新全裝修帶家具金銀匯九江路浙江中路29F6/3434-7538-905全裝修帶家具世福匯山東中路廣東路315/1731-9870-200氏公產(chǎn)權(quán)全裝修帶家具青年匯海潮路1-19F11/8037-10023-573全裝修閘北一天廈恒豐路27F7/3343-8226-646老盤翻新全裝修感性達(dá)利烏鎮(zhèn)路29F3/1815-6230-426老盤翻新全裝修奔騰新干線寶山路32F3/2126-5612-39老盤翻新全裝修國(guó)際儷晶共和新路303/1633-5822-38全裝修徐匯尚都天鑰橋路438號(hào)232/442-10945-160全裝修華獅公寓天鑰橋路218號(hào)193/1248-5960-80精裝修日式東方時(shí)空公寓虹橋路14,192/6,1044-8044-906住宅全裝修帶家具巴黎時(shí)韻襄陽南路建國(guó)路31F6/2024-5725-708辦公產(chǎn)權(quán)全裝修帶家具靜安新格公寓江寧路康定路23F3/1319-5019-61多盤翻新全裝修帯家具世紀(jì)時(shí)空烏魯木齊，愚園路28F3/1644-6765-120宇公產(chǎn)權(quán)全裝修帶家具同領(lǐng)都會(huì)康定路19F6/3350-7080-120全裝修駿豪國(guó)際南京西路陜西路29F5/3240-12280-2508全裝修帶家具藍(lán)朝部落萬航渡路康定路324/2424-5615-39全裝修帶家具普陀悠詩閣滬太路826號(hào)5-7F/12-7032-70全裝修圣天地江寧路長(zhǎng)壽路235/3033-5532-603住宅全裝修

摩登時(shí)代蘭溪路16F3/2156-11021-733全裝修世紀(jì)之門江寧路、近澳門路243/1829-5815-35全裝修楊浦東方星座江浦路1508號(hào)18F///30-6027-55全裝修獨(dú)立先鋒黃興路18F2/413-6121-39全裝修鳳凰贏家本溪路187號(hào)（近鞍山路）18F/19-4112-28全裝修閔行金坤效勞公寓金匯路6F1/2633-6512-29全裝修虹橋首席虹梅路、吳中路12F2/1117-6820-322全裝修帯家具虹□四季沙龍新市南路585號(hào)27F/37-5530-50全裝修恒升半島吳淞路26F6/1234-6545-110全裝修帶家具東渡名人大廈曲曲折折陽路232/1616-5527-362全裝修長(zhǎng)寧莫耐印象延安西路1201弓〔近番禺路）27F5/1952-6970-1108全裝修帶家具新時(shí)空國(guó)際長(zhǎng)寧路1031號(hào)234/1640-7058-1028全裝修三、工程區(qū)域市場(chǎng)分析1、 區(qū)域范圍本區(qū)域所屬范闈為：北外灘，覆蓋東到江浦路沿線，南到黃浦江畔，西到提藍(lán)橋歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)，北到和平公園一帶。2、 工程提供目前本案所屬的“北外灘”大連路沿線地區(qū)，在侶或馬上推岀的工程有：寶地?東外灘花園，海上海新城，上海大花園,臨潼苑，風(fēng)格星洲,香港麗園二期，鉗金富邑，中虹明珠苑等3、 價(jià)格分析從在侈工程價(jià)格分析，目前區(qū)域內(nèi)住宅工程單價(jià)及總價(jià)均在大連路沿線處于前列，這與大連路隧道以及軌道交通M8和R1線建設(shè)，這些強(qiáng)力的支持點(diǎn)有著不可分割的聯(lián)系。單價(jià)方面，大連路沿線、沿江地區(qū)、周家嘴路沿線等區(qū)域的工程全然均己超過萬元大關(guān),少數(shù)如“臨潼苑"現(xiàn)在單價(jià)甚至己到達(dá)22000元/平米的高端，均價(jià)范圍在9000-20000元人民幣/平米;而除以上區(qū)域外,其他范圍內(nèi)的樓盤均價(jià)也在8000-15000元/平米左右?？傮w而言，在單價(jià)方面，本區(qū)域是虹口區(qū)高價(jià)位樓盤特不集中的板塊。4、 往化分析區(qū)域內(nèi)工程眾多，盡管有“和平公園”、大連路隧道、軌道交通M8和Ml線等強(qiáng)力背景支撐，但由于價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)、吸納量、性價(jià)比、宣傳力度等等因素，各■個(gè)工程往化情況均有所不同，存在較大差異性。其中如“上海大花園"、“浦江名邸二期"、“臨潼苑"等均取得較好的業(yè)績(jī)。5、 客源分析從客源方面來講，由于北外灘如此一個(gè)特殊的區(qū)位背景，也造就了此地獨(dú)特的客源層面。全然上涵蓋了中至高端住戶，投資客等層面的客源:其來源也與上海全市情況有較大的差異,其中非本區(qū)域客源所占到的比例也在逐步増加。這與將來交通的便捷有非常大的關(guān)系，大連路隧道改變了區(qū)域的位置概念，浦江兩岸之間的通行距離縮短，大大提升了全市購(gòu)房者的關(guān)注程度。6、前景分析依據(jù)本司的具體調(diào)研發(fā)覺，大連路沿線的潛在個(gè)案對(duì)比多，包括馬上開盤的“海上海新城"、“寶地東外灘花園"等超級(jí)大盤，以及其他如“臨潼苑"、“浦江名邸”、“香港麗園二期"、“伯金富邑”等等樓盤，將來的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)特不嚴(yán)重，供大于求的現(xiàn)象對(duì)比明顯。因此.在如此的背景下，區(qū)域價(jià)格的提升相對(duì)是有限的。而且，假設(shè)未能在產(chǎn)品特色、宣傳力度等方面作到出類拔萃，非常難在如此的市場(chǎng)中立足，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化。而不得己而為之的價(jià)格戰(zhàn)是每個(gè)開發(fā)商都不情愿瞧到的。四、已售工程客源分析項(xiàng)目客源分析萬源晶典13層以下投資為主、極少量自?。?3層以上純投資。金隆海悅己售出的22層以卜.物業(yè)中，80%以上為投資客源。駿豪國(guó)際90%以上的購(gòu)房者為投資客源。圣天地同樣以投資客為主，比例到達(dá)60%以上。世福匯由于必須簽訂包租合同，100%為投資客。國(guó)際金融家除75套被酒店集團(tuán)購(gòu)得外，其他70%左右為投資客源。Soho時(shí)代投資與自住比例各占50%左右。新時(shí)空國(guó)際以投資客為主，比例到達(dá)60%以上。東方星座以投資客為主，比例到達(dá)70%以上。五、需求量分析小戶型工程提供走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：市場(chǎng)調(diào)査單位：套由表可見，小戶型市場(chǎng)當(dāng)期消化量較大，后續(xù)提供量尚少，缺乏以妨礙小戶型樓盤短期告罄的速度：同時(shí)，隨著酒店式公寓交房量的擴(kuò)大，顯露的咨詢題將會(huì)越來越多。依據(jù)我們接觸的新工程，將局部物業(yè)設(shè)計(jì)成小戶型的規(guī)劃樓盤較多，對(duì)該市場(chǎng)的長(zhǎng)期提供壓力較大。而在需求方面，由于2004年“小戶型酒店式公寓"進(jìn)進(jìn)了上市頂峰期，價(jià)格己普遍偏髙的這類物業(yè)正面臨嚴(yán)重的市場(chǎng)考驗(yàn)。據(jù)有關(guān)部門最新調(diào)查顯示，04年交房的酒店式公寓的總量將達(dá)28個(gè)樓盤，加上2003年的同類提供量15個(gè)，小戶型酒店式公寓的總體上市量將到達(dá)近140萬平方米，由于其購(gòu)房者中70%以上是投資客，小戶型酒店式公寓集中上市必定帶來二手房交易的頂峰。與2002年的供不應(yīng)求和2003年的供求兩旺不同，2004年第一季度，市場(chǎng)對(duì)小戶型酒店式公寓的需求并沒有明顯增加。有關(guān)抽樣調(diào)査數(shù)據(jù)顯示，預(yù)備購(gòu)置面積在30至80平方米小戶型的消費(fèi)者，占市場(chǎng)總需求數(shù)量的11%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2002、2003年到達(dá)總房源38%的小戶型交易量。在銷的局部小戶型酒店式公寓也己顯現(xiàn)出了銷售冷淡的跡象，03年年底開盤的漂亮園大酒店和協(xié)和麗豪酒店式公寓，至今仍然有大量50平方米的小戶型沒有尋到買家，另一些工程如莫奈印象等也都沒有表現(xiàn)出前兩年的旺銷局面。小戶型酒店式公寓的銷售低迷與其價(jià)格漲勢(shì)過快緊密相關(guān)，由于前兩年陸續(xù)上市的小戶型大多由爛尾樓改造而成，全裝修樓盤的價(jià)格全然比地區(qū)樓價(jià)高1000元/平方米左右，在投資獲利的誘惑下，許多工程受到市場(chǎng)追捧，然而，由于房?jī)r(jià)上漲過快，目前小戶型酒店式公寓的單價(jià)普遍比本地區(qū)的新建樓盤高數(shù)千元，過快地透支房?jī)r(jià)使半數(shù)以上的短期投資者感受到巨大風(fēng)險(xiǎn)，因此紛紛慎重進(jìn)進(jìn)小戶型酒店式公寓投資市場(chǎng)。面對(duì)小戶型酒店式公寓市場(chǎng)日趨白熱化的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象關(guān)于本案的往化將會(huì)產(chǎn)生非常大的妨礙，因此，本案將一局部物業(yè)定位于小戶型酒店公寓，與周邊同類物業(yè)形成差異化錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，將會(huì)受到市場(chǎng)迎接。工程定位篇一、客源定位投資客為主詮釋：非常顯然，我們開發(fā)樓盤的最終目的為了獲得最大的利潤(rùn)空間。在后期銷售過程中，投資客的踴躍能夠有效地提升價(jià)格幅度（具體緣故不再詳述）。通過上表，我們也確實(shí)發(fā)覺，大多數(shù)己侈的“酒店式效勞公窩"客源均是以投資客為主。而同時(shí)，本工程高檔公寓的大量購(gòu)房者也將是要緊的潛在購(gòu)房者。因此，本司認(rèn)為，在本工程客源定位方面，應(yīng)要緊針對(duì)能為工程帶來最大效益的投資型客源：除了這方面因素，在總價(jià)方面nJ有效地避開大量的住宅競(jìng)爭(zhēng)樓盤，而爭(zhēng)奪相對(duì)空缺的投資市場(chǎng)也是該客源定位的要緊緣故之一。二、價(jià)格定位結(jié)合前面市場(chǎng)的分析和本工程酒店式公寓的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的品質(zhì)，我司認(rèn)為本產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格定位為：主力面積：40平方米銷曾均價(jià)：13000元/平米（含裝修）主力總價(jià)：52萬元/套裝修標(biāo)準(zhǔn)：1000—1200元/平米價(jià)格分析本案價(jià)格確實(shí)定采納以下全然思路：市場(chǎng)對(duì)比法推算單價(jià)〔均價(jià)）估價(jià)思路：市場(chǎng)對(duì)比法的核心是運(yùn)用相類似的工程作為樣本，通過對(duì)妨礙房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析及修正，從而得到評(píng)估工程最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。樣本選?。簶颖颈仨毦哂袇⒄找饬x，否那么將妨礙價(jià)格的正確性。我公司在實(shí)踐中總結(jié)出以卜樣本選取原那么：相近原那么，相近地段會(huì)有更多的相近因素；成功原那么，只有成功的樓盤才具有參考意義；功能原那么，樣本樓盤必須貝有相同的功能定位。在以上原那么的指導(dǎo)下，我們調(diào)査了與本案可比之新建物業(yè)，選取了其中具有參考價(jià)值的個(gè)案作為本案的對(duì)比對(duì)象。修正思路：一般情況下，市場(chǎng)對(duì)比所需考慮的因素有交易情況、交易口期、區(qū)域因素及個(gè)不因素4個(gè)方面。但在樣本選取的過程中，我們充分考慮了交易情況和區(qū)域因素，故這兩項(xiàng)因素的修正意義不大，那個(gè)地方簡(jiǎn)略認(rèn)為相同；個(gè)案得到的銷售價(jià)格數(shù)據(jù)，基本上當(dāng)前時(shí)刻發(fā)生的價(jià)格.因此也不必考慮交易日期因素。價(jià)格對(duì)比遵循以上定價(jià)原那么，結(jié)合工程周邊或其他可比競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)因素以及價(jià)格.價(jià)格町參照的要緊有江浦路上的東方星座酒店式公寓、四平路上的瑞虹新城2期，及浦東大道上的萬源晶典。1、價(jià)格對(duì)比表對(duì)比內(nèi)容東方星座酒店公寓瑞虹新城2期萬源晶典擬合對(duì)比擬合對(duì)比對(duì)比擬合程度系數(shù)程度系數(shù)系數(shù)程度區(qū)域位置15%510立面設(shè)計(jì)15%:1.1□房型設(shè)計(jì)15%1□1社區(qū)景瞧15%5551外部環(huán)境10%111配套設(shè)施10%0建筑單體10%主題提煉10%11合計(jì)100%0.7252、擬合系數(shù)是依據(jù)工程客瞧情況而作的員化評(píng)定，其中數(shù)值“’代表中等水準(zhǔn)，“一”代表中上標(biāo)準(zhǔn)，“”及以上代表優(yōu)秀?！耙弧贝碇邢滤疁?zhǔn)，“”及以下代表差。將各對(duì)比對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)對(duì)比系數(shù)修正后得出此工程的參考定價(jià)：與工程：東方星座酒店公寓905010523與工程：瑞虹新城2期1000012121與工程：萬源晶典1400013115本工程價(jià)格推算:本工程價(jià)格二以A為參考的定價(jià)XA權(quán)重+……+以C為參考的定價(jià)XC權(quán)重=11920元/平方米注:權(quán)重為務(wù)對(duì)比對(duì)象的對(duì)比系數(shù)/三個(gè)對(duì)比對(duì)象的對(duì)比系數(shù)之和由于本工程開發(fā)時(shí)期將在將來一段時(shí)刻內(nèi).故在本案銷傳過程中,上述價(jià)格估計(jì)會(huì)隨宙場(chǎng)的動(dòng)搖而可能白5%-10%左右的調(diào)整。綜合以上分析.本工程酒店式公寓價(jià)格建議定位：12000—13500元/平方米三、產(chǎn)品定位我們對(duì)本案所做的產(chǎn)品定位確實(shí)是基本北外灘第一座主題式酒店公富—溫泉與居住的深度融合?定位于主題式酒店公寓的因由市場(chǎng)開展規(guī)律：經(jīng)由我司近幾年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷研究以及對(duì)自身業(yè)內(nèi)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的不斷總結(jié)：同時(shí)在與業(yè)內(nèi)專家的不斷探討下，我們發(fā)覺房地產(chǎn)行業(yè)目前遵循著如此的一種規(guī)律.“產(chǎn)品一質(zhì)量一品牌一文化“?這條路線確實(shí)是基本房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律路線.產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)時(shí)期：如今期是房地產(chǎn)市場(chǎng)新興時(shí)期，參與其中的企業(yè)較少，競(jìng)爭(zhēng)也不是非常劇烈。產(chǎn)品是如今期的主導(dǎo)，只要你有產(chǎn)品，那么你的銷件就不成咨詢題。因此這一時(shí)期是賣方市場(chǎng)、是純粹意義上的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)時(shí)期。質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)期：隨著市場(chǎng)的不斷開展和擴(kuò)大，隨著競(jìng)爭(zhēng)者的不斷參加，客戶的可選擇性也越來越多。在這種較高選擇性的情況下，客戶對(duì)所購(gòu)產(chǎn)品的質(zhì)量也越來越關(guān)懷，企業(yè)越能提供高質(zhì)量產(chǎn)品，那么它在市場(chǎng)中就越能占據(jù)有利位置。產(chǎn)品質(zhì)量是如今期內(nèi)的要緊競(jìng)爭(zhēng)手段。品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)期：通過前兩個(gè)時(shí)期的枳存，隨著競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，市場(chǎng)開始趨向平衡。通過自身的不斷枳存與市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰，巨型企業(yè)的雛形開始初步形成，企業(yè)的品牌開始成為競(jìng)爭(zhēng)的主體，開始成為引導(dǎo)客戶選擇的核心手段，這也確實(shí)是基本目前市場(chǎng)所處的時(shí)期。文化競(jìng)爭(zhēng)時(shí)期：這一時(shí)期確實(shí)是基本我司對(duì)地產(chǎn)業(yè)將來競(jìng)爭(zhēng)格局所做出的一個(gè)評(píng)斷。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越劇烈，客戶也口趨走向成熟，客戶的滿足度也不斷被提升，一個(gè)純粹的產(chǎn)品在客戶的面前也越來越蒼白。那么如今，產(chǎn)品后面所隱躲的文化底蘊(yùn)，產(chǎn)品后面所代表的文化類型就成為了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主體構(gòu)成局部。由上面對(duì)四個(gè)時(shí)期的論述，我們能夠清晰的瞧出，文化將是下時(shí)期地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的要緊手段假如開發(fā)商能抓住文化，那確實(shí)是基本抓住了將來的市場(chǎng)，也確實(shí)是基本抓住了將來競(jìng)爭(zhēng)的核心武器。文化反映到地產(chǎn)行業(yè)中事實(shí)上更多的是一種居住理念、一種居住方式，也確實(shí)是基本講，我們真正推給客戶的事實(shí)上并不是幾個(gè)房?jī)?，而是一種生活的方式、一種對(duì)居住的理解，這才是隱躲在樓盤后面的真正價(jià)值所在.我們之因此為本案選擇一個(gè)主題，目的確實(shí)是基本要向客戶講明，我們的樓盤并不是一件簡(jiǎn)單的產(chǎn)品，并不是幾個(gè)房間，我們真正推出的事實(shí)上是一種生活的方式，這確實(shí)是基本我們選用主題式酒店公寓的核心因由所在?市場(chǎng)現(xiàn)狀：如市場(chǎng)篇所述，在目前的市場(chǎng)上，幾乎所有的“酒店式效勞公寓"工程基本上以各自的硬件設(shè)施、裝潢標(biāo)準(zhǔn)、治理公司檔次、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、投資回報(bào)率等等硬指標(biāo)來招攬客戶，也確實(shí)是基本講，開發(fā)商事實(shí)上是把自己所開發(fā)的樓盤當(dāng)作了一件件純粹的產(chǎn)品推向了市場(chǎng)，這就導(dǎo)致了目前市場(chǎng)的現(xiàn)狀確實(shí)是基本，完全以比拼硬件的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)為主，這就導(dǎo)致了目前市場(chǎng)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)特不劇烈。這種同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)劇烈的市場(chǎng)現(xiàn)狀就為我們提供了一個(gè)特不難得的時(shí)機(jī)點(diǎn)，也確實(shí)是基本講，我們要用主題、用文化來貫穿到我們的產(chǎn)品的每一寸空間，我們向客戶所推舉的、或者講是引導(dǎo)的是一種生活的方式，是一種酒店公寓所應(yīng)該有的生活方式。如此我們就能完全跳出目前的市場(chǎng)平臺(tái)，站在更高的位置上與周邊樓盤展開競(jìng)爭(zhēng)，完全跳出同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的圏子,從而使我們立于不敗之地。?選用溫泉作為本案主題的因由健康是人類永恒的話題：健康是人類永久都關(guān)注著的咨詢題；健康是人類生存的全然。選用健康作為本案的主題，首先能夠確信一點(diǎn)的確實(shí)是基本這種主題是盡對(duì)可不能被客戶所拒盡的。其次，現(xiàn)在越來越多的人都熟悉到，溫泉浴事實(shí)上并不僅僅只是一種潔身的方式，潔身事實(shí)上只是它核心價(jià)值中非常小的一個(gè)局部，它更多的作用是能讓人在熱和潤(rùn)滑的水中解往疲憊，釋放壓抑，它為人們提供了一個(gè)完全放松的平臺(tái)。從市場(chǎng)篇中可瞧到，我們的客戶不管是投資依然自住，全然都維持在30?35的一個(gè)年齡段，關(guān)于那個(gè)年齡段的人群來講，忙碌的工作是他們?cè)?4小時(shí)之內(nèi)最要緊的活動(dòng)內(nèi)容，公寓或許更多的只是一個(gè)臨時(shí)休憩和停步的空間，在這種情況下，生活的質(zhì)量確實(shí)是基本他們所要著重考慮的了，他們更盼瞧的確實(shí)是基本能在最短的時(shí)刻內(nèi)恢復(fù)一天繁忙工作下的疲憊，他們更盼瞧在能工作以外的時(shí)刻內(nèi)所享受的是完全的放松。因此選用溫泉作為本案的主題，能夠講是為酒店公寓業(yè)主所量身度做而成的一種生活方式。白天一一奔走于各個(gè)辦公室之間快節(jié)奏的工作。夜晚一一浸泡在溫泉水中的完全放松。產(chǎn)品定位的核心支撐點(diǎn)1、會(huì)所本案會(huì)所分為常規(guī)和溫泉兩個(gè)局部，建議置于裙房，在二樓位置設(shè)置溫泉湯池，在一樓結(jié)合大堂放置會(huì)所的常規(guī)局部。其中的溫泉湯池局部是實(shí)現(xiàn)本案產(chǎn)品定位的核心支撐點(diǎn)，本案的溫泉要緊又以下幾個(gè)局部組成：?溫泉局部如以如下面圖所示，整個(gè)溫泉被分為口光溫泉浸泡、高氧浸泡、活水浸泡、冷水浸泡和人工按摩五個(gè)核心局部，這幾個(gè)局部既相互獨(dú)立，維持著各自的主題，但又維持著彼此之間的聯(lián)系，五個(gè)核心局部相互獨(dú)立、相互穿插，襯托出了整個(gè)溫泉的主題，使得業(yè)主能在那個(gè)完整的空間內(nèi)享受到不同的效勞內(nèi)容，同時(shí)，周邊所結(jié)合的一些小的局部，如藥物浸泡、按摩間等精巧效勞工程又更加明顯的提點(diǎn)出了溫泉的健康主題。溫泉局部的具體建議如下：日光溫泉浸泡區(qū)：如上圖所示，口光溫泉是整個(gè)溫泉館中最大的局部，它的頂部由透明玻璃組成，周邊做綠化處理，同時(shí)在玻璃頂部設(shè)置噥淋設(shè)施來人工模擬落雨。白天：陽光透過玻璃直截了當(dāng)照耀在整個(gè)浸泡區(qū)，浸浴于溫軟的水中，享受著陽光的抗慰,享受著綠樹的芬芳。我們要用這種極至的閑適來沖擊客戶的心理期瞧，讓他們充分理解我們所盡力推舉的這種浸浴于溫泉中的生活方式。夜晚：客戶躺在溫泉湯池內(nèi)，置身于郁郁蔥蔥的綠樹中，抬眼瞧往，或是繁星點(diǎn)點(diǎn)的星空,或是月光皎潔的夜色。置身于夜色之中……置身于熱和的泉水中……絲絲點(diǎn)點(diǎn)的雨水落在臉蛋上……漫水咖建議把咖啡廳設(shè)置上與溫泉緊密相連的區(qū)域，以形成漫水的效果。漫水咖，顧名思義，確實(shí)是基本把溫泉池的池水蔓延到咖啡廳的地板上，沐浴完畢，從池中一步就能夠跨坐到咖啡廳的座位之中。讓水沉沒住業(yè)主的足踝，讓輕輕動(dòng)搖的水流把一絲?小資的閑散和舒適布滿到咖啡廳的每一寸空間，讓泳池和咖啡廳完美的融合到一起來。?會(huì)所常規(guī)局部在會(huì)所常規(guī)內(nèi)容的設(shè)置上，要掌握點(diǎn)到即可的原那么，重要局部一定要醒目的提點(diǎn)出來,關(guān)于一些非重點(diǎn)局部，以滿足全然需求為全然原那么。具體內(nèi)容建議如R健身房〔包括女子韻律健身館與器械健身房）女子韻律健身館：該局部要進(jìn)行重點(diǎn)的處理，建議采取私