國際休閑會所建設(shè)項目可行性研究報告

PAGE國際休閑會所建設(shè)項目可行性研究報告

一、總論（一）項目背景與概況1、項目名稱XX州XX國際休閑會所，以下簡稱“本項目”。2、項目擬建地點XX省XX市永豐路：該項目配套設(shè)施完善，小區(qū)周邊交通便利，市內(nèi)3、4、9路區(qū)可到達(dá)，距迎賓大道150米，距新建的城南客車站300米，是XX的長途客運中心，XX運輸公司客車站即將搬遷到這里。車站投入運營后，日發(fā)送旅客10000多人次，年客流容量為367萬人次，高速公路西出口1000米。3、樓盤開發(fā)XX州XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司該公司成立于2021年，注冊資本800萬元人民幣，公司擁有良好的信譽和雄厚資本。以其優(yōu)秀的專業(yè)、管理人才，建立健全了一整套科學(xué)、合理、高效的管理制度，形成了項目開發(fā)、銷售經(jīng)營、財務(wù)管理等運作體系。企業(yè)在發(fā)展中得到了省、市各級政府和相關(guān)部門的大力支持。公司以“提高人居環(huán)境、走在行業(yè)前沿、引導(dǎo)大眾消費”為發(fā)展目標(biāo)，以“誠信、務(wù)實、高效”為行事準(zhǔn)則。先后成功開發(fā)樓盤：“XX大廈”、“XX花園”、“銳博大廈”、“銳馨鑫園（該盤在中國XX十佳人居評選中榮獲“2021中國·XX名盤）”4、項目投資XX州XX國際休閑服務(wù)該公司本著“弘揚黔文化，做好黔文章”和對休閑娛樂獨到的見解，經(jīng)過兩年多的項目實地考察、調(diào)研，決定措籌巨資在XX市永豐南路建設(shè)“XX國際休閑會所”項目。本項目由XX規(guī)劃建筑設(shè)計院和香港方黃建筑師事務(wù)所共同規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、裝飾設(shè)計。XX國際休閑會所由水療會所、國際賓館、KTV歌城三大版塊組成。經(jīng)營面積為25000平方米，總投資1.5本項目按四星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計建造。內(nèi)設(shè)有超大公共浴區(qū)、SPA美容纖體、中西自助餐廳、豪華商務(wù)包間250余間、高雅氣派的演藝大廳、舒適安靜的公共休息區(qū)、時尚現(xiàn)代的KTV包間80余間、溫馨舒適的客房200余間，集吃、喝、玩、樂一應(yīng)俱全，建成后將是XX乃至整個XX首屈一指的國際休閑娛樂會所。5、項目提出背景和項目建設(shè)的必要性改革開放以來，我國綜合國力大幅度躍升，人民生活水平不斷提高，社會長期保持穩(wěn)定，政通人和。目前我國人均GDP已超過1000美元，總體達(dá)到小康。黨的十六大提出了全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)。當(dāng)人均GDP達(dá)到800美元至1000美元時，休閑娛樂消費將進(jìn)入快速增長期。根據(jù)世界專業(yè)組織預(yù)測，到2021年我國將成為世界休閑娛樂第一大國。目前休閑娛樂業(yè)已是世界第一大支柱產(chǎn)業(yè)。中國休閑娛樂業(yè)經(jīng)過二十多年發(fā)展，取得了長足進(jìn)步。政府將休閑娛樂業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)支柱和國民經(jīng)濟(jì)新的增長點。目前，我國休閑娛樂業(yè)面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇。隨著國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，我國城市化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)消費結(jié)構(gòu)升級，人均GDP達(dá)1000美元之后，消費結(jié)構(gòu)將朝著發(fā)展型、享受型轉(zhuǎn)變，休閑娛樂消費成為新熱點，休閑娛樂業(yè)進(jìn)入興盛期。XX州地處黔湘兩省結(jié)合部，是XX省的南大門。全州轄一市十六縣，州府所在地XX市面積1306平方公里，人口58萬。經(jīng)過近年來建設(shè)，XX市基礎(chǔ)設(shè)施大為改觀，交通狀況有了根本改變。公路四通八達(dá)，密切了與省內(nèi)及外省的聯(lián)系，使XX市休閑娛樂業(yè)得到快速發(fā)展。XX是一個原生態(tài)人文景觀保存完好的旅游勝地，2021年接待國內(nèi)外游客150萬人次，同比增長28.7%.近年來，XX市賓館、娛樂、餐飲業(yè)發(fā)展迅速。但與旅游業(yè)發(fā)展速度相比不相適應(yīng)，現(xiàn)已成為制約XX市旅游業(yè)發(fā)展的瓶頸。隨著高檔消費群體日益擴(kuò)大，高檔水療會所和星級賓館在XX市供不應(yīng)求。XX州XX國際休閑服務(wù)經(jīng)過兩年多充分考察調(diào)研，XX市投資興建XX市XX國際會所。本項目建設(shè)對改變XX市休閑娛樂設(shè)施落后狀況，促進(jìn)休閑娛樂業(yè)的發(fā)展是十分必要的。6、可行性研究報告編制依據(jù)（1）《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要（草案）》（2）《XX旅游娛樂業(yè)發(fā)展規(guī)劃》（3）中華人民共和國《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（[2021]第44號）（4）中華人民共和國《國有土地使用證》（XX市國用[2021]第05892號）7、項目預(yù)期目標(biāo)本項目總投資1.5億元人民幣，按四星級標(biāo)準(zhǔn)建造，主業(yè)鑫國國際水療會所，配套XX國際酒店、休閑娛樂設(shè)施。（二）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號名稱單位數(shù)量或指標(biāo)備注1建設(shè)規(guī)模平方米250001.1項目總投資萬元150001.2職工人數(shù)人3502.4裙樓平方米5000總建筑面積平方米250003營業(yè)面積平方米240004年營業(yè)收入萬元38685總成本費用萬元13536年利潤總額萬元25157營業(yè)稅金及附加萬元5358投資利潤率%58.5%9投資利稅率%48.32%10投資回收期年3含建設(shè)期2年11內(nèi)部收益率%48%12凈現(xiàn)值（I=12%）萬元138013盈虧平衡點%35%14借款償還期年2含建設(shè)期

二.市場預(yù)測（一）XX市休閑會所現(xiàn)狀當(dāng)前洗浴休閑行業(yè)狀況及市場前景分析傳統(tǒng)的藥浴，如桔皮浴、姜奶浴、參石?。涣眍惖乃⒃?、泥炭浴、黑泥浴等等。而XX地區(qū)洗浴行業(yè)市場營銷模式單一，基本上都是普遍的桑拿，美容，按摩，足療等，經(jīng)營項目、洗浴文化的構(gòu)成雷同、缺少特色，在對外宣傳上，大家都打著“美容健體，修身養(yǎng)性”這張牌，差異化程度非常小。沒有差異就沒有特色；沒有特色就不能吸引人。其次，在規(guī)模上，大家基本上旗鼓相當(dāng)。再次，服務(wù)水平持齊，難相上下。

從以上來看，XX水療休閑行業(yè)發(fā)展空間不可估量，如果能夠開發(fā)糅合文化資源，豐富服務(wù)項目，提高人性化服務(wù)水平則更容易在市場中鼎足而立。市場現(xiàn)有洗浴休閑服務(wù)容量市區(qū)人口不多，但XX天然具有區(qū)位優(yōu)勢，是旅游集散地。每天至少有萬外來人口進(jìn)出這里，相當(dāng)于城市總?cè)丝诘摹？梢哉f消費群體還是很可觀的。就目前來看，市區(qū)除了陽光櫻花，還有曼谷雨林等等,大大小小已上十家。這些洗浴休閑場所，主要串落在XX的鬧市區(qū)，因此，總體服務(wù)容量比較大，但分?jǐn)傁聛砭惋@得“僧多粥少”了。1、XX水療休閑市場所處發(fā)展階段 則處于市場發(fā)展的最初階段市場導(dǎo)入期。水療休閑市場結(jié)構(gòu)A、享受型消費者B、理智型消費者2、行業(yè)競爭焦點與在歌舞廳、迪廳等的宣泄來緩解精神壓力不同，水療自然而又放松，是一種真正能夠緩解生活壓力，使人輕松下來的休閑方式，尤其適合生活節(jié)奏越來越緊張的現(xiàn)代人士，因此爭奪這部分消費者已成為競爭的關(guān)鍵。服務(wù)人才是該行業(yè)的又一競爭熱點。3、需求現(xiàn)狀XX市作為全國優(yōu)秀旅游城市，休閑娛樂業(yè)已成為XX市支柱產(chǎn)業(yè)。休閑娛樂業(yè)是世界第一大產(chǎn)業(yè)。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長，我國的休閑娛樂消費也進(jìn)入快速增長期，消費結(jié)構(gòu)也正向享受型轉(zhuǎn)變。休閑娛樂主體及休閑娛樂主題也更趨多元化。據(jù)世界休閑娛樂組織預(yù)測，到2021年我國將成為世界休閑娛樂第一大國。XX市的水療會所正處于初級發(fā)展階段，包括陽光櫻花、曼谷雨林在內(nèi)所有水療的營業(yè)面積總共不到10000萬平方米，星級賓館不到10家，無論從數(shù)量還是在服務(wù)上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了外來游客和當(dāng)?shù)叵M群體的需要。4、市場預(yù)測XX國際會所按現(xiàn)代風(fēng)格建造，內(nèi)部裝修豪華高檔，其特色為綠色、環(huán)保、生態(tài)型休閑會所，該會所將為XX市民及海內(nèi)外游客提供一個舒適的休閑娛樂場所。XX國際會建成后將有充足的客源。以XX市目前每年60萬客量計算，日均賓客接待量600人左右。會所建成后聘請國內(nèi)著名娛樂管理公司管理。本項目采取正確的營銷策略，聘請有營銷經(jīng)驗的休閑會所營銷專家領(lǐng)銜組織一定規(guī)模的營銷隊伍，創(chuàng)新機(jī)制，建立立體式銷售渠道和高效暢通的分銷網(wǎng)絡(luò)，會所客源將有充分保證。

三.建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容（一）建設(shè)規(guī)模本項目投資1.5億元人民幣，建設(shè)XX市XX國際會所，總建筑面積25000平方米。工程完工后，將成為集娛樂、餐飲、休閑、養(yǎng)生為一體的高級私人會所，共有保健包房250間，KTV包房80余間，客房200間，日接待賓客可達(dá)1000（二）建設(shè)內(nèi)容本項目主要由三層裙樓和五層塔樓組成（即負(fù)一層、負(fù)二層、負(fù)三層、一樓、二樓、三樓、四樓、五樓組成）。XX國際會所按四星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和裝修。（1）負(fù)一層：建筑面積5600平方米。分布為：商務(wù)包房、KTV歌城、太空睡眠區(qū)（2）負(fù)二層：建筑面積5855平方米。分布為：公共休息區(qū)、演藝大廳、棋牌區(qū)、餐廳、VIP活動專區(qū)和保健按摩包房（3）負(fù)三層：建筑面積為3360平方米；分布為：水療會所、SPA、賓館主要通道的大堂、男賓浴區(qū)、公共戲水區(qū)、女賓浴區(qū)（4）塔樓：五層建筑，建筑面積4400平方米。分布為客房間（5）1-5層共設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)客房200間，設(shè)有5層5站無機(jī)房電梯1部，樓梯通道一座；環(huán)保設(shè)施污水處理設(shè)施廢氣及油煙治理設(shè)施固體廢棄物收集處理設(shè)施防燥音設(shè)施（7）室外工程：給、排水管網(wǎng)供電線網(wǎng)熱力管網(wǎng)消防設(shè)施、消防水池、消防供水管網(wǎng)道路綠化噴水池入口廣場（三）工程項目表3-1工程項目表序號工程名稱工程內(nèi)容備注1負(fù)一層商務(wù)包房KTV歌城太空睡眠區(qū)2負(fù)二層公共休息區(qū)演藝大廳棋牌區(qū)餐廳VIP活動專區(qū)保健按摩包房3負(fù)三層水療會所SPA賓館主要通道的大堂男賓浴區(qū)公共戲水區(qū)女賓浴區(qū)4裙樓客房間5環(huán)保設(shè)施污水處理水池，廢氣及油煙治理系統(tǒng)，固體廢棄物收集處理系統(tǒng)等。地下式6室外工程7給、排水管網(wǎng)給、排水管網(wǎng)設(shè)施8供電線網(wǎng)內(nèi)供電線網(wǎng)，配電設(shè)備9熱力管網(wǎng)供熱管網(wǎng)設(shè)施，電鍋爐等設(shè)備10空調(diào)系統(tǒng)制冷機(jī)組，管網(wǎng)設(shè)施11消防設(shè)施消防水池12停車場設(shè)地下停車場13洗衣房

四.建址選擇（一）建址現(xiàn)狀1、地點與地理位置本項目選址位于XX市永豐南路，距貴陽180公里、距都勻60公里。區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施完善交通便利XX市位于XX省東南部，地理坐標(biāo)：東經(jīng)167°38′，北緯30°11′。處于XX省黃金休閑娛樂圈內(nèi)，地理位置十分優(yōu)越。2、建址土地權(quán)屬本項目承辦單位建設(shè)用地已征用，取得土地使用權(quán)證，使用年限70年。3、工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件（1）工程地質(zhì)條件建址場地地基土巖性自上而下構(gòu)成情況為：①層雜填土——雜色-灰黑色，結(jié)構(gòu)松散，稍濕-飽和。局部地段表部為耕土，下為風(fēng)化基巖碎片混粘性土。其層厚一般為0.30-1.50M，層底標(biāo)高為213.43M-230.19M②層角礫碎石土——灰黃色，稍密狀態(tài)，濕-飽和。碎石層呈次圓狀，主要為風(fēng)化碎石；充填為粉質(zhì)粘土，混少量中粗砂。局部地段夾有淤泥質(zhì)粘土或砂土，層厚一般為0.60M-3.60M，層底標(biāo)高為211.13M③層板巖強(qiáng)風(fēng)化——褐黃色，硬-堅硬狀態(tài)，本次勘察鉆至強(qiáng)風(fēng)化帶，風(fēng)化物呈強(qiáng)風(fēng)化狀，遇水易軟化。層面標(biāo)高為211.13M-226.21M。據(jù)本地經(jīng)驗和相關(guān)資料推斷此層下80-100CM場地勘察區(qū)內(nèi)埋藏的地下水為①層雜填土中的上部滯水；水量不大，對砼一般無侵蝕性。建址場地各層地基土承截力特征值fK和壓縮模量ES取值如下：fak(KPa)Es(MPa)②層角礫碎石土250.015.00③層板巖強(qiáng)風(fēng)化300.0壓縮性微小中風(fēng)化600.0壓縮性微小地基基礎(chǔ)設(shè)計與施工建議(1)因擬建場地勘察區(qū)內(nèi)埋藏的地基土分布不均，②層角礫碎石土局部地段夾淤泥質(zhì)粘土或砂土，基巖埋深高差較大，故建議以③層板巖強(qiáng)風(fēng)化作為本工程的天然地基，采用獨立柱基礎(chǔ)；(2)因③層板巖強(qiáng)風(fēng)化埋深高差較大，基巖面坡度相對較大，故應(yīng)做好建筑物的抗滑措施。根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》GB50011-2021附錄A我國主要城鎮(zhèn)抗震設(shè)防烈度、設(shè)計基本地震加速度和設(shè)計地震分組第A.0.10條，擬建場區(qū)抗震設(shè)防烈度<VI度區(qū)。4、氣象條件本項目區(qū)域地處中緯度，屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候區(qū)。氣候溫和，四季分明，春暖夏熱，秋爽冬寒，春秋季短，冬夏季長，雨量充沛，無霜期長。年平均氣溫15-17一月份最低平均氣溫3-4極端最低氣溫-13七月份最高平均氣溫27-28極端最高氣溫40-41平均無霜期235天年平均氣壓1014毫巴最低氣壓（夏季）994毫巴最高氣壓（冬季）1056毫巴年平均相對濕度70%年最大降雨量2460mm年最小降雨量1400mm年平均降雨量2021mm日最大降雨量320mm最大積雪厚度32.5cm常年主導(dǎo)風(fēng)向西南風(fēng)5、交通條件XX市位于XX省東南部，交通便捷，距XX市城區(qū)0.5公里，距貴陽180公里、距都勻60公里2021年XX市國內(nèi)生產(chǎn)總值7.4億元，財政收入4.5萬元，2021年一、二、三產(chǎn)比重為29.9:29.6:40.5.XX市旅游業(yè)資源十分豐富。旅游產(chǎn)業(yè)的主體地位在不斷增強(qiáng)，2021年旅游接待80萬人次，2021年接待85萬人次，2021年接待95萬人次6、公共設(shè)施條件（1）供電10KV高壓線路在場址附近通過，本項目自建變配電站，安裝800KVA變壓器2臺，以滿足本項目用電需要。（2）供水本項目用水由XX市自來水廠供給，水質(zhì)優(yōu)，水量能滿足本項目需要。XX市自來水廠供水主管在本項目建址附近通過。（3）排水場區(qū)內(nèi)輔設(shè)排水管網(wǎng)，實行雨污分流，各類生活污水經(jīng)地埋式微動力生活污水處理裝置處理達(dá)標(biāo)排放。（4）空調(diào)及供熱本項目設(shè)置冰蓄冷中央空調(diào)系統(tǒng)，夏天制冷，同時回收廢熱、加熱洗浴用水。冬天利用蓄熱電鍋爐供暖。

表4-1建（構(gòu)）筑物一覽表序號名稱面積（m2）層數(shù)結(jié)構(gòu)類型層高（m）備注一塔樓652581紫荊苑2284824框剪32郁金園1956223框剪33水晶閣2284722框剪3二裙樓149824框剪停車場5565（二）主要設(shè)備表4-2主要設(shè)備明細(xì)表序號設(shè)備名稱型號規(guī)格數(shù)量用電量（KW）用水量（t/h）用汽量（t/h）單價(萬元)總額(萬元)備注一中央空調(diào)及電鍋爐系統(tǒng)均采用環(huán)保蓄能產(chǎn)品1基載風(fēng)冷熱泵機(jī)組制冷量660KW，制熱量690KW1150KW6868臺佳2雙工況機(jī)組制冷550KW，制冰工況制冷350KW1110KW3636臺佳3蓄冰裝置有效容積65m1120KW5555美國CRYOGEL4冷卻塔流量120t/h11010良機(jī)、金日5風(fēng)機(jī)盤管Q=80m3H=20m450120凱泉，創(chuàng)新6水泵Q=120m3H=20m9100KW0.867.74凱泉，創(chuàng)新7供冷板式換熱器換熱量890KW12.52.5維克斯8供暖板式換熱器換熱量360KW換熱溫差511.561.56瑞典舒瑞普9電蒸汽鍋爐LSS0.5-0.7-D1360KW8.58.5廣州貝龍10燃油蒸汽鍋爐LSS0.5-0.7-Y16.966.96廣州貝龍備用11蓄能衛(wèi)生熱水箱鋼制、內(nèi)置銅盤管立式40m1101012全自動控制系統(tǒng)PLC自動控制+觸摸屏1套3335德國西門子，美國CRYOGEL13自備柴油發(fā)電機(jī)組60小計421.26二其它設(shè)備1全自動洗衣機(jī)XGQ-50F1套36上海航星2智能化監(jiān)控系統(tǒng)1套703會議音響系統(tǒng)6984通訊設(shè)備655變壓器及配電800KVA2286信息中心30含軟件小計327合計748.26（三）配套設(shè)施1、給、排水（1）給水a(chǎn).用水量本項目設(shè)計日最大用水量為700噸。b.水源本項目所需生活用水由XX市自來水公司供應(yīng)。c.水質(zhì)水壓要求（1）水質(zhì)要求：職工生活用水及生產(chǎn)用水應(yīng)符合《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》GB5479-85要求。（2）水壓要求：依據(jù)上述水質(zhì)、水壓、水量要求，按照公司生產(chǎn)區(qū)的供水能力設(shè)計采用生活—生產(chǎn)—消防聯(lián)合供水的管網(wǎng)形式。自來水公司管網(wǎng)場區(qū)管網(wǎng)消防水池用水點室內(nèi)消防管網(wǎng)室外消火栓火點（2）排水項目排水采用雨污分流制。大部分地面雨水經(jīng)過地形自然排放水系，不易自然排水處可設(shè)置雨水口，將雨水匯總后通過雨水管排入附近水域。生活污水經(jīng)有動力污水處理裝置處理達(dá)到GB8978-2021一級標(biāo)準(zhǔn)后一部分排入附近排污井，a.排放量本項目用水量700噸/天，污水排放系數(shù)為0.8，則廢水產(chǎn)生量560噸/天，年廢水發(fā)生量為2021萬噸。排水分為污水排放及防洪排水二個系統(tǒng)。b.生活污水：生活污水包括餐飲污水，客房衛(wèi)生間污水等。景區(qū)內(nèi)排水問題十分重要，不能因景區(qū)開發(fā)而污染環(huán)境，因此，所有污水必須經(jīng)污水處理設(shè)施處理達(dá)到污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB8978-2021一級標(biāo)準(zhǔn)后，部分中水回用，作為綠化和沖洗用水。生活污水處理按以下流程進(jìn)行：污水→化糞池→小型一體化污水處理設(shè)備→中水回用。本項目新建污水處理池337.5立方米。2、供電（1）供電設(shè)計a.用電負(fù)荷等級：按本項目性質(zhì)和供電規(guī)程，無特殊要求，其用電按二級負(fù)荷考慮；b.供電系統(tǒng)：本項目用電均由變配電房供給。電纜可架空或埋地引至用電點；c.電力線路敷設(shè)應(yīng)考慮場區(qū)內(nèi)照明、電力防爆、防腐方面的要求；d.設(shè)置功率因素自動補(bǔ)償屏，平均功率因素COSф≥0.9；e.采用變壓計量，在變電房高壓側(cè)設(shè)總計量柜，低壓側(cè)設(shè)照明計量裝置，各用電回路裝設(shè)低壓計量表，以便加強(qiáng)管理和考核用電指標(biāo)。（2）過電壓及接地保護(hù)為了使變電房及各用電設(shè)備安全運行，在變電房設(shè)工作接地及過電壓接地保護(hù)，并連成一體，做成環(huán)狀接地網(wǎng)，從而降低跨步電壓和接觸電壓。各建筑物進(jìn)戶線距變電房距離大于50米的均設(shè)置重復(fù)接地裝置。進(jìn)戶后采用TN-C-S系統(tǒng)。變電房接地電阻R≤10Ω。（3）電力設(shè)計負(fù)荷計算及變壓器容量選擇根據(jù)各專業(yè)所需的用電條件，用電設(shè)備分類按需用系數(shù)分別計算，然后綜合確定本項目用電負(fù)荷。動力安裝容量：KW生活照明安裝容量：KW合計：KW取負(fù)荷系數(shù)0.80，裝機(jī)容量為1044.10KW，本項目設(shè)置2臺800VA變壓器。變配電房70平方米。3、通訊設(shè)施a.通訊設(shè)施包括通訊，有線電視（CATV），數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和消防監(jiān)控。b.在場區(qū)內(nèi)裝設(shè)光纜通訊設(shè)施和寬帶傳輸設(shè)施。c.有線電視（CATV）系統(tǒng)盡量利用地方電視訊號，同時建立衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)以豐富賓客文化生活。d.場區(qū)內(nèi)設(shè)置消防滅火設(shè)施和消防監(jiān)控中心。所有客房和娛樂活動場所都裝設(shè)感煙、感溫等火情探測裝置和消防設(shè)施，設(shè)置完善的聲光報警訊號和通風(fēng)排煙，噴淋等自動控制設(shè)施。e.場區(qū)內(nèi)設(shè)置有線電視監(jiān)視系統(tǒng)。在各個建筑的門口、走廊過道等重要地點均裝設(shè)電視攝像頭，并配備錄像等監(jiān)控設(shè)備。g.通訊設(shè)施費用分別計入工藝設(shè)備，消防費用中。五、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置（一）組織機(jī)構(gòu)本項目承辦單位為XX州XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，該公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，組織機(jī)構(gòu)完善，規(guī)章制度健全，本項目基本建設(shè)由XX州XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司現(xiàn)有機(jī)構(gòu)管理。工程竣工后，委托國內(nèi)知名娛樂管理公司負(fù)責(zé)運營。組織機(jī)構(gòu)詳見管理機(jī)構(gòu)圖。管理機(jī)構(gòu)圖董事會董事會總經(jīng)理總經(jīng)理運轉(zhuǎn)總經(jīng)理運轉(zhuǎn)總經(jīng)理餐飲部安全保衛(wèi)部營銷部會所物辦公室財務(wù)部行政部客房部副總經(jīng)理常務(wù)副總經(jīng)理餐飲部安全保衛(wèi)部營銷部會所物辦公室財務(wù)部行政部客房部副總經(jīng)理常務(wù)副總經(jīng)理接待大廳各樓層清潔衛(wèi)生服務(wù)質(zhì)量用品配備防疫醫(yī)療服務(wù)營銷策劃市場開拓接待大廳各樓層清潔衛(wèi)生服務(wù)質(zhì)量用品配備防疫醫(yī)療服務(wù)營銷策劃市場開拓駐外營銷會議接待會計統(tǒng)計出納財稅文秘檔案資料匯總?cè)耸鹿芾硗馐侣?lián)絡(luò)內(nèi)部協(xié)調(diào)打印接待員工培訓(xùn)信息中心中西餐飲中西餐廳特色餐飲餐飲策劃原料采購安全保衛(wèi)消防防盜門衛(wèi)保安大隊監(jiān)控中心歌舞廳洗浴中心健身娛樂項目策劃項目組織環(huán)衛(wèi)水電通訊設(shè)備維修基建職工食堂節(jié)能安全生產(chǎn)環(huán)保綠化管理機(jī)構(gòu)圖（二）人力資源配置1、生產(chǎn)作業(yè)班次三班制2、年工作日年工作日365天，每班工作8小時。3、勞動定員本項目勞動定員300人。休閑娛樂旺季視需要聘請臨時工20人。表9-1勞動定員表序號崗位班次人數(shù)序號崗位班次人數(shù)一管理人員56客房部350總經(jīng)理11餐飲班28副總經(jīng)理12餐飲服務(wù)員224辦公室16餐飲傳菜員16財務(wù)部15餐飲廚師15客房部15三輔助人員33行政部18司爐工33銷售部110機(jī)修工35餐飲部14維修電工34娛樂部15司機(jī)15二服務(wù)人員240保安340前廳316合計2904、員工來源及招聘方案本項目員工實行全員聘用制。管理人員應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)大專以上文化水平，中高管理層由XX州XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司在現(xiàn)有員工中精英和管理公司骨干，其余通過XX人才交流中心在應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生中招聘?？头坎糠?wù)員在旅游學(xué)校應(yīng)屆畢業(yè)生中招聘，。2/3招聘人員送上海、南京、杭州實習(xí)。全體員工上崗前需經(jīng)過不少于一星期安全培訓(xùn)。（三）.經(jīng)營管理1、品牌建設(shè)一是服務(wù)品牌的命名。在服務(wù)品牌的發(fā)展過程中，服務(wù)品牌命名經(jīng)歷了一個由同質(zhì)到差異、由普通到個性、由直白到概念、由行為到理念的過程。優(yōu)秀的服務(wù)品牌同樣始于命名，既要容易識別和突出行業(yè)特色，又要個性化，還要易于傳播，如可以采用“主品牌+輔品牌”的形式，或者是“主品牌+服務(wù)品牌”的形式。

二是專業(yè)服務(wù)形象體系。品牌識別系統(tǒng)（BIS）是形成品牌差異并塑造鮮明個性的基礎(chǔ)，基本可以分為三個組成部分：理念識別（MI，包括服務(wù)宗旨、服務(wù)方針、服務(wù)哲學(xué)、傳播定位等）、視覺識別（VI，包括標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字、LOGO、卡通形象、服務(wù)車輛、人員著裝等基礎(chǔ)要素、應(yīng)用要素系統(tǒng)）、行為識別（BI，包括服務(wù)語言、服務(wù)動作規(guī)范等）。企業(yè)可以把服務(wù)品牌化理解為服務(wù)營銷上的一次變革，首先要“變”的就是理念（MI）部分，以及其他基礎(chǔ)部分（如VI、BI），然后才是組織、流程的變革。很多企業(yè)在打造服務(wù)品牌時都意識到了這一“基礎(chǔ)工程”，對服務(wù)品牌進(jìn)行了較為完美的詮釋。

三是專業(yè)服務(wù)渠道體系。專業(yè)化服務(wù)渠道是一個體系，可以包括多個子渠道，如人員服務(wù)渠道（銷售服務(wù)人員主動服務(wù)）、服務(wù)渠道（中心或呼叫中心）、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)渠道（專業(yè)服務(wù)網(wǎng)站）、渠道媒體服務(wù)（專業(yè)平面服務(wù)刊物、聲光電媒介服務(wù)資料等）、店面服務(wù)渠道（如特許授權(quán)服務(wù)店）、會議服務(wù)渠道（組織客戶俱樂部）、24小時在線服務(wù)等多方面。

四是建立快速反應(yīng)機(jī)制。速度創(chuàng)造激情，時間也能產(chǎn)生競爭優(yōu)勢。企業(yè)快速反應(yīng)不僅代表品牌誠信形象，更可把有損服務(wù)品牌的危機(jī)事件化解萌芽之中。企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營過程中難免遭遇危機(jī)，特別是新環(huán)境下的網(wǎng)絡(luò)危機(jī)，很多企業(yè)之所以平安地度過了危機(jī)，是因為巧妙地、快速成功地實施了危機(jī)公關(guān)，特別是基于網(wǎng)絡(luò)的危機(jī)公關(guān)，不僅化危為安，而且提升了品牌綜合形象。

五是科學(xué)運作服務(wù)品牌傳播。服務(wù)品牌塑造需要傳播，但在服務(wù)品牌形成過程中，僅憑傳播過程“說”得好聽還不行，在實際中“做”得好才行。在傳播的過程中，既要“嗓門大”，又要“聲音動聽”，整合資源進(jìn)行傳播。在服務(wù)品牌在傳播方面，公關(guān)傳播需要與廣告?zhèn)鞑ネ?，因為服?wù)品牌需要認(rèn)知、需要口碑。對于口碑的形成，雙向溝通（公關(guān)傳播）比單向溝通（廣告?zhèn)鞑ィ└行?。因此，企業(yè)一方面要把活動傳播、事件傳播、新聞傳播、人際傳播等工作做好；另一方面要增強(qiáng)廣告在服務(wù)品牌營造過程中的作用，廣告在服務(wù)品牌營造中所發(fā)揮的作用主要集中在信息告知上，如服務(wù)品牌信息發(fā)布、服務(wù)活動發(fā)布，是一種單向溝通。

六是對服務(wù)品牌的動態(tài)管理。雖然許多企業(yè)對服務(wù)品牌塑造的意識都在增強(qiáng)，但許多是：品牌名稱模糊，或者沒有明確的品牌名稱，或者品牌名稱趨同于其他企業(yè)，個性和識別性不強(qiáng)；服務(wù)品牌有名無實，盡管品牌名稱美眼動人，甚至還玩起了概念，但在“光環(huán)”的背后都沒有實際的內(nèi)容來支持，服務(wù)品牌缺乏根基而成為空中樓閣；做服務(wù)品牌沒長勁兒，喊了幾聲便沒有了下文，服務(wù)品牌成了“做秀”的工具。在服務(wù)品牌的塑造過程中，需要持續(xù)的資金投入和持久的品牌營造的耐力，事實在在地“做”出服務(wù)品牌，通過服務(wù)設(shè)施的完善、服務(wù)人才的規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)自助與自動化、統(tǒng)一的規(guī)范管理與靈活運作等等來對服務(wù)品牌的動態(tài)管理。

一個成功的品牌是一個好的產(chǎn)品、服務(wù)、人或地方，使購買者或使用者相關(guān)的或獨特的最能滿足他們需要的價值，而且它的成功在于面對競爭能夠繼續(xù)保持這些附加價值。品牌的附加價值由增值服務(wù)、獨特體驗、精神享受等方面構(gòu)成，這為品牌戰(zhàn)指明了方向。企業(yè)在經(jīng)歷口水戰(zhàn)、概念戰(zhàn)、價格戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)等低層次商戰(zhàn)手段后，最終要進(jìn)入高層次商戰(zhàn)階段——品牌戰(zhàn)，而品牌戰(zhàn)的核心和附加價值很大程度都體現(xiàn)在服務(wù)上，客戶服務(wù)品牌化，使之更具有個性、識別性、成為承諾和商業(yè)信譽的代名詞，讓服務(wù)品牌可以和企業(yè)品牌、員工品牌、技術(shù)品牌、產(chǎn)品品牌共同服務(wù)于產(chǎn)品營銷，在下一輪的商業(yè)競爭中，營銷將因服務(wù)品牌而更精彩。2、內(nèi)部管理（1）、顧客忠實體系顧客忠實目標(biāo)A、顧客回頭率保持在60%；B、為客人服務(wù)滿意率保持在95%；C、對競爭對手進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量檢測D、減少顧客的投訴率E、提高項目開發(fā)創(chuàng)新效率F、努力擴(kuò)大市場份額，客流量力求達(dá)到1000-1500人/天，在同行業(yè)占據(jù)領(lǐng)先地位。顧客忠實感的建立A、首先要理解企業(yè)的經(jīng)營理念并加以引申由使客人滿意到讓客人達(dá)到愉悅，直至贏得賓客信賴，創(chuàng)造酒店的卓越品質(zhì)。我們將著力于認(rèn)知賓客的重要性、預(yù)知賓客的需求、靈活處理賓客問題、及時補(bǔ)救出現(xiàn)的問題來取得賓客的滿意?！?〉關(guān)注和認(rèn)知賓客：這是使得賓客感覺自己特別重要和特殊的途徑：對客人提供個性化的服務(wù)和感謝；特別關(guān)心客人的個別需要；顯示對客人的敬佩?！?〉預(yù)知賓客需求，在顧客開口前就提供其需要的服務(wù)：把自己放在顧客的位置；細(xì)心觀察；記錄顧客檔案。〈3〉員工靈活的態(tài)度：鼓勵員工在與客人接觸中，靈活處理突發(fā)事件。從不對顧客說“不”；（不得不說時，提供其他選擇）使客人放松；使客人喜出望外。〈4〉給員工更多的權(quán)力〈5〉實現(xiàn)更多的內(nèi)部交流，掌握準(zhǔn)確的信息〈6〉建立靈活的內(nèi)部機(jī)制〈7〉在員工決策失誤后表示感謝并理解其感受，然后結(jié)合實際情況提出建議，給員工信心〈8〉迅速處理解決賓客問題對建立賓客忠實感至關(guān)重要包含以下內(nèi)容：道歉、理解賓客感受、緊迫感、一步到位、跟進(jìn)調(diào)查。（2）、管理人員工作原則（1）我們將在與所有人相處時要表現(xiàn)出真誠、關(guān)懷備至；（2）我們將在每次與顧客接觸中盡可能的為其服務(wù)；（3）我們將保持服務(wù)的一致性；（4）我們要確保我們服務(wù)過程方便于客人及員工；（5）要求每一位管理人員盡可能與顧客接觸；（6）我們要在現(xiàn)場管理當(dāng)中及時作出果斷決定；（7）我們將為我們的員工創(chuàng)造一個能使他們個人事業(yè)目標(biāo)達(dá)到的環(huán)境；（8）客人滿意是我們工作的動力。（3）、管理措施（1）實行A管理模式即垂直管理A.一個上級的原則：不能越級管理；不能越級匯報工作。B.責(zé)、權(quán)、利一致的原則：各區(qū)域的責(zé)任與完成責(zé)任所需的權(quán)利一致。C.無空白、無重疊的原則：同一區(qū)域不能同時有兩個同級的員工負(fù)責(zé)。（2）人性化的管理方法。A、主要指在教育員工方面采用感情溝通，讓員工自己面對錯誤并認(rèn)識錯誤然后依據(jù)有關(guān)條例進(jìn)行處理，避免管理人員在對員工進(jìn)行處罰后員工的不滿情緒。B、堅持原則，照章辦事，徇私情，加強(qiáng)問題處理的透明度。（3）管理方向A、人：【1】服務(wù)一致優(yōu)異【2】衛(wèi)生符合酒店標(biāo)準(zhǔn)【3】勞動紀(jì)律符合員工手冊規(guī)定【4】環(huán)境力求完美衛(wèi)生符合酒店標(biāo)準(zhǔn)、通風(fēng)良好、溫度適宜、燈光符合區(qū)域要求、氣溫清新、裝飾幽雅美觀）【5】營銷意識及業(yè)績良好B、財物：【1】認(rèn)真交接保管【2】使用嚴(yán)格按照規(guī)范程序進(jìn)行并會日常保養(yǎng)維護(hù)【3】努力降低損耗，節(jié)約成本【4】物品擺放美觀整潔。C、信息：【1】掌握顧客反映的情況，并記錄；【2】了解企業(yè)內(nèi)部信息，并向上反饋；【3】了解同行業(yè)的情況后及時匯報；【4】熟知酒店下達(dá)的指令、銷售計劃。D、時間：【1】要有嚴(yán)格時間觀念，遵守勞動紀(jì)律；【2】充分利用時間，為自己作好工作的時間計劃，學(xué)會時間支配；【3】講究時間效率，提高工作進(jìn)度。（4）、日常管理A、工作系統(tǒng):【1】確立每日工作目標(biāo)并向下傳達(dá)量化,確定個人責(zé)任制.【2】按任務(wù)抓好工作的組織、安排、落實完成各環(huán)節(jié).【3】確保每日工作任務(wù)按時按量按質(zhì)完成.【4】對當(dāng)日工作進(jìn)行記錄并自我評定，作為以后工作參考.B、監(jiān)督系統(tǒng)【1】實行現(xiàn)場管理工作制度,管理人員隨時改進(jìn)、提高工作質(zhì)量并接受顧客投訴;【2】實行員工自檢、互檢、上下級互相監(jiān)督、質(zhì)量檢查、定期不定期檢查等多級檢查制度;【3】設(shè)立員工意見箱,解決工作中隱藏的問題;【4】制定崗位損耗指標(biāo),科學(xué)的使用水、電、消耗品等設(shè)備,控制員工惡意浪費行為.C、激勵系統(tǒng)【1】每季度評選優(yōu)秀員工5名,凡被評定的優(yōu)秀員工獎勵300元并附加其他獎勵;【2】流動紅旗班組,實行月評定凡是服務(wù)、衛(wèi)生、顧客表揚綜合方面特別突出者,該班組被授予流動紅旗并每人獎勵50元;【3】員工罰款基金,員工所有罰款將作為員工業(yè)余文化生活的補(bǔ)貼;【4】建立員工圖書室運動館,用來陶冶員工情操提高員工身體文化素質(zhì);【5】每年員工旅游2次,分別在5.1和10.1前后;【6】建立員工日,酒店領(lǐng)導(dǎo)和員工舉辦茶話會,傾聽最真實的聲音,展望企業(yè)前景,增加員工和企業(yè)的凝聚力.D、培訓(xùn)系統(tǒng)【1】日培訓(xùn):每天進(jìn)行服務(wù)技術(shù)訓(xùn)練;【2】月培訓(xùn):管理人員總結(jié)經(jīng)驗,對員工工作分析并提出改進(jìn)意見教授員工;【3】管理人員自身素質(zhì)培訓(xùn):借助以往經(jīng)驗揣摩工作方法,改正工作缺點,上級教授管理藝術(shù)提高管理水平.E、衛(wèi)生系統(tǒng)【1】落實崗位衛(wèi)生劃分、衛(wèi)生嚴(yán)格按照酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打掃?！?】客人用品堅持一客一消毒；【3】加強(qiáng)層級檢查巡視制度；【4】配好清新劑及香水并適當(dāng)噴灑，保證環(huán)境氣問良好。（6）、服務(wù)戰(zhàn)略A、酒店實行定制化服務(wù):定制化是個性化、靈活化、極致化的表現(xiàn);服務(wù)總體體現(xiàn)出:熱情、溫馨、周到、細(xì)致.B、員工應(yīng)具備的業(yè)務(wù)素質(zhì):1、語言表達(dá)能力：服務(wù)員要求言語清楚,表達(dá)意思完整、準(zhǔn)確、流利；2、應(yīng)變能力：思維敏捷,揣摩客人意圖,馬上給客人回答或提供服務(wù)項目；3、表演能力：根據(jù)推銷環(huán)境和解決顧客糾紛需要,會同其他服務(wù)員或管理人員扮演角色,處理問題；4、幽默會話能力：服務(wù)人員要掌握幽默會話,以備服務(wù)的需要；5、交際能力：你的服務(wù)過程其實就是服務(wù)員同客人交流的過程,只有具備良好的交際能力,在服務(wù)中不卑不亢,保持良好的心理素質(zhì)才能贏得主動；6、觀察記憶能力：服務(wù)員要善于觀察賓客的動態(tài)和喜好,并做好記憶,以便為賓客做好更加準(zhǔn)確到位的服務(wù)；7、業(yè)務(wù)能力：要求服務(wù)員對基本的酒店的業(yè)務(wù)知識和專業(yè)技能熟練掌握，并運用自如；8、容忍能力：在服務(wù)當(dāng)中難免會遇到客人誤會和刁難,服務(wù)人員一定要具有寬闊的胸懷和忍讓的能力,時時、事事、處處為賓客著想,達(dá)到賓客滿意；9、體力：服務(wù)工作是一項持續(xù)性很強(qiáng)和繁瑣的工作,特別是體力消耗很大,所以要求服務(wù)員要具備良好的身體素質(zhì),才能勝任本職工作；10、魅力：服務(wù)行為同時也是你贏得賓客信賴和信任的過程,服務(wù)人員良好的素質(zhì)會轉(zhuǎn)化為個人魅力,成為賓客的向?qū)Ш团笥?；C、做到優(yōu)質(zhì)服務(wù)的法則:1、顧客第一,因為我們的產(chǎn)品服務(wù)對象是高消費者,因此只要你服務(wù)好,他們才會付錢。這樣，把顧客看作能為我們不斷帶來更多利潤和工資的就十分重要了。2、微笑。微笑是一種各國賓客都理解和喜歡的世界性歡迎語言。3、真誠，誠實友好。這要求服務(wù)員一定盡力為顧客服務(wù)，一定要用友好積極的態(tài)度和語言與客人溝通。4、提供快速敏捷的服務(wù)。服務(wù)員要根據(jù)顧客的服務(wù)要求和投訴的問題，及時采取服務(wù)行動，以表示你在時刻關(guān)心客人。5、至少要經(jīng)常使用兩句有魔力的話語。當(dāng)客人向你走來時，你要說我能幫你嗎？當(dāng)客人向你道謝時，你要說不用謝！6、佩戴好你的工牌。主要為了便于賓客和你聯(lián)系。7、要有和其他人相互工作的團(tuán)隊精神。8、每一位服務(wù)員都要為自己修飾的容貌而驕傲。這樣，就要求每一位員工都要注意清潔衛(wèi)生，制服必須平整干凈。9、在顧客問候你之前，先用尊稱向顧客問候。這是因為，世界上最親切悅耳的聲音就是聽到自己的名字，我們以顧客的姓，再加上尊稱問候客人，就會給客人一種賓至如歸的感覺。10、服務(wù)人員要熟悉自己的工作，熟悉自己公司和相關(guān)信息。D、對員工的服務(wù)要求1、舒適，賓客來消費首先是要求有一個舒適的環(huán)境，所以服務(wù)人員一定要創(chuàng)造一個溫馨、潔凈的待客環(huán)境，達(dá)到顧客滿意。2、清潔，舒適的環(huán)境來自于衛(wèi)生的潔凈程度和物品的擺設(shè)，要求服務(wù)員按照酒店要求對所轄區(qū)域進(jìn)行清理和維護(hù)，創(chuàng)造一流的環(huán)境衛(wèi)生。3、禮貌，顧客到店消費有求尊重感，服務(wù)人員良好的禮貌行為和禮節(jié)，會讓賓客感到特別的禮遇而對酒店留下美好印象。4、細(xì)心，顧客的每一方面，都力求完美，要求大家對待每一項工作務(wù)必認(rèn)真觀察，謹(jǐn)慎對待，讓客人滿意。5、溝通，人是情感動物，需要別人的理解和幫助，作為服務(wù)人員，更應(yīng)該掌握與顧客溝通的技巧，時刻關(guān)注賓客，提高快速服務(wù)，令客人滿意。6、安全，客人選擇酒店消費首先是考慮安全，所以安全環(huán)節(jié)特別重要。要求服務(wù)人員要保守客人隱私，保護(hù)好客人財產(chǎn)和生命安全，是贏得賓客的保障。（7）、安全戰(zhàn)略1、落實安全崗位責(zé)任制，制定本崗位的財產(chǎn)、防火防盜預(yù)案。2、實行領(lǐng)導(dǎo)檢查，保安部督查，兩級崗位檢查制度。3、加強(qiáng)崗位巡視，保證賓客財產(chǎn)安全，杜絕火患。4、學(xué)會使用消防設(shè)施。5、對本崗位的設(shè)備常備檢查，確保無使用隱患。（一）項目建設(shè)期本項目建設(shè)期24個月（二）項目實施計劃表10-1項目實施進(jìn)度表時間（月）項目可行性研究報告編制及審批初步設(shè)計及審批施工圖設(shè)計土建施工及裝修設(shè)備考察訂貨人員招聘人員培訓(xùn)設(shè)備安裝調(diào)試竣工營運七.投資估算及資金籌措（一）投資估算依據(jù)建筑工程費用：參考類似工程的造價。工藝設(shè)備費用：定型設(shè)備價格根據(jù)生產(chǎn)廠家提供的產(chǎn)品樣本和設(shè)備出廠價及市場詢價。其他費用：按有關(guān)計費標(biāo)準(zhǔn)估算。流動資金：按分項詳細(xì)估算法估算。鋪底流動資金按全額流動資金的30%計算。詳見《流動資金估算表》。（二）項目建設(shè)投資估算土建投資及構(gòu)成,設(shè)備投資及構(gòu)成,其他投資及構(gòu)成：詳見下面的《投資估算表》?？偼顿Y估算表序號名稱金額（萬元）一建筑工程1負(fù)一層30002負(fù)二層31003負(fù)三層23004裙樓2500小計10900二室外工程1給、排水管網(wǎng)2502供電線網(wǎng)及照明5003消防系統(tǒng)2504綠化1005道路50小計1150三其它1勘察設(shè)計費2002工程監(jiān)理費803建設(shè)單位管理費1004員工培訓(xùn)費505基本預(yù)備費300小計730（三）資金來源與籌措本項目總投資15000萬元,按如下方法籌集：建設(shè)單位自籌資金萬元,其中：自有資金萬元，融資萬元申請銀行中長期借款萬元。（四）資金使用計劃本項目建設(shè)期二年，固定資產(chǎn)投資分年分批投入，第一年約占%，第二年約占%。流動資金按生產(chǎn)負(fù)荷逐年追加投入。詳見《投資計劃及資金籌措表》。

八.財務(wù)評價（一）財務(wù)評價依據(jù)1、國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》(第二版,1993年)。2、國家計委頒發(fā)的《投資項目可行性研究指南》（試用版，2021年）。3、《中華人民共和國增值稅暫行條例》(1993年)。4、《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》(1993年)。5、建設(shè)單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)和資料。6、參加本項目研究的其他專業(yè)提供的數(shù)據(jù)和資料。（二）項目建設(shè)期、經(jīng)營期、計算期項目擬年建成,經(jīng)營期年,計算期年。（三）項目總投資及資金籌措1、項目總投資（取整萬元計算）本項目總投資萬元,其中:建設(shè)投資萬元;建設(shè)期貸款利息萬元；鋪底流動資金萬元。2、資金籌措建設(shè)單位自籌建設(shè)投資萬元（包括融資）和鋪底流動資金萬元，共計萬元；申請銀行長期借款萬元，%。自籌資金占總投資的。3、用款計劃(1)建設(shè)期為年,按建設(shè)工程的進(jìn)度要求,固定資產(chǎn)投資分年分批投入，第一年約占%，第二年約占%。(2)流動資金按經(jīng)營所需分三年逐年追加投入，直至計算期滿。以上詳見附表9《流動資金估算表》和附表10《投資計劃與資金籌措表》。（四）財務(wù)效益分析財務(wù)評價基準(zhǔn)對照指標(biāo)為：基準(zhǔn)收益率18%、基準(zhǔn)投資回收期年、投資利潤率12%、投資利稅率18%。1、成本估算水療會所日常支出按該項營業(yè)收入的10%估算。(1)餐飲服務(wù)的直接成本按該項營業(yè)收入的40%估算。(2)賓館客房直接成本按該類營業(yè)收入的10%估算。(3)廣告推銷費用以及差旅交際等費用按總營業(yè)收入的3%估算。(4)燃料動力購買費用估算詳見附表2-3。(5)其他費用估算按營業(yè)總收入的1%估算“其他費用”，包括辦公費、職工制裝費、管理費用和不可預(yù)見費用等。此外，土地使用費包括在“其他費用”中。(6)人員工資及附加定員198人,其中中高層管理人員平均年工資40000元/人,一般職工203人平均年工資12021元/人。按工資總額的39.3%計算社保﹑醫(yī)保﹑失保和福利費用。（7）折舊費和攤銷費建筑物投資綜合折舊年限按30年，直線法折舊，殘值率5%。設(shè)備投資及其它投資綜合折舊年限按16年，直線法折舊，殘值率5%。無形資產(chǎn)及開辦費攤銷年限取5年或7年。土地使用權(quán)費用按年攤銷。（8）修理費按固定資產(chǎn)折舊費的30%計算修理費。(9)財務(wù)費用：借款利息支出計入成本。詳見附表2《總成本費用估算表》及附表2-1、附表2-2和附表2-3。2、營業(yè)分析客房營業(yè)收入考慮到市場競爭因素和市場價格的波動因素，客房的入住率按70%計算。200間*70%入住率*150元/間*360天/年餐飲服務(wù)營業(yè)收入①中餐營業(yè)收入：中晚餐：600位/天*就餐率20%*30元/位*360天/年*2②水療會所營業(yè)收入：600位/天*120元/位*360天/年③KTV包房營業(yè)收入85間*使用率70%*200元/間*360天/年。按以上方法估算，達(dá)綱年營業(yè)收入合計為3868萬元。以上詳見附表3《營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算表》及附表3-1。營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅:營業(yè)稅稅率按5%。(1)城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅:以營業(yè)稅額為基數(shù),取5%。(2)教育費附加:以營業(yè)稅額為基數(shù),取4%。(3)利基金：以營業(yè)總收入為基數(shù),取0.6‰。詳見附表3《營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算表》。所得稅所得稅稅率按33%。按稅后利潤的10%計提盈余公積金，按5%計算公益金。詳見附表8《損益表》。3、財務(wù)分析(1)損益表以計算期第五年計算,年營業(yè)收入3868萬元,營業(yè)稅金及附加萬元,總成本費用1353萬元,利潤總額2515萬元。投資利潤率為58.5%,投資利稅率為48.32,資本金利潤率為19.78%,投資稅后利潤率為43.5%。(2)資金來源與運用平衡根據(jù)計算期每年收支情況編制的《資金來源與運用表》顯示,累計盈余資金為2500萬元,盈余足以抵償投入。(3)資產(chǎn)負(fù)債表該項目計算期各年資產(chǎn)負(fù)債率詳見附表7《資產(chǎn)負(fù)債表》。(4)現(xiàn)金流量表計算根據(jù)逐年現(xiàn)金流入量和流出量編制了《現(xiàn)金流量表》(全部投資)。計算結(jié)果為:所得稅前，內(nèi)部收益率為20.57%,按折現(xiàn)率i=12%計算的財務(wù)凈現(xiàn)值為1380萬元,靜態(tài)投資回收期包括建設(shè)期為6.19年,不包括建設(shè)期為4.19年,均好于基準(zhǔn)對照指標(biāo)。(5)盈虧平衡分析根據(jù)正常年營業(yè)收入、固定成本、可變成本、營業(yè)稅金及附加,求得用生產(chǎn)能力表示的盈虧平衡點為30.94%。(6)敏感性分析根據(jù)該項目的特點,選取營業(yè)收入、經(jīng)營成本和固定資產(chǎn)投資三項為變動因素,進(jìn)行敏感性分析,分別就全部投資的所得稅前的情況作出13種方案,詳見附表12《敏感性分析表》。從表中可看到,變化比較平穩(wěn),在±10%增減幅度內(nèi),其內(nèi)部收益率和投資回收期都是可以接受的,說明該項目具有一定的抗風(fēng)險能力。4、綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及財務(wù)評價結(jié)論各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳列于附表1《綜合指標(biāo)匯總表》。從上述分析可以看出,該項目的內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)收益率,投資回收期低于基準(zhǔn)投資回收期,投資利潤率和投資利稅率均較高，并且,只要達(dá)到生產(chǎn)能力的30.94%即可保本,風(fēng)險較小,因此,該項目在財務(wù)上是可行的。

九.可行性研究結(jié)論（一）結(jié)論（1）XX國際會所建設(shè)，按四星級標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)代時尚風(fēng)格建設(shè)和裝修，貫徹科學(xué)發(fā)展觀和可持續(xù)發(fā)展的理念，注重人與環(huán)境和諧，營造綠色環(huán)保生態(tài)會所。（2）本項目建筑方案、工程方案、設(shè)備方案和環(huán)境保護(hù)方案可行，布局合理，投資規(guī)模適中。（3）XX州XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司法人代表吳經(jīng)銳是成功的企業(yè)家，對本項目有較強(qiáng)的駕馭能力，這是本項目成功實施的保證。（4）財務(wù)評價表明，本項目經(jīng)濟(jì)效益較好，財務(wù)風(fēng)險較小。本項目實施將為承辦單位帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益，為當(dāng)?shù)匦蓍e娛樂業(yè)增添新的亮點。綜上所述，本項目是可行的。

咖啡店創(chuàng)業(yè)計劃書第一部分：背景在中國，人們越來越愛喝咖啡。隨之而來的咖啡文化充滿生活的每個時刻。無論在家里、還是在辦公室或各種社交場合，人們都在品著咖啡?？Х戎饾u與時尚、現(xiàn)代生活聯(lián)系在一齊。遍布各地的咖啡屋成為人們交談、聽音樂、休息的好地方，咖啡豐富著我們的生活，也縮短了你我之間的距離，咖啡逐漸發(fā)展為一種文化。隨著咖啡這一有著悠久歷史飲品的廣為人知，咖啡正在被越來越多的中國人所理解。第二部分：項目介紹第三部分：創(chuàng)業(yè)優(yōu)勢目前大學(xué)校園的這片市場還是空白，競爭壓力小。而且前期投資也不是很高，此刻國家鼓勵大學(xué)生畢業(yè)后自主創(chuàng)業(yè)，有一系列的優(yōu)惠政策以及貸款支持。再者大學(xué)生往往對未來充滿期望，他們有著年輕的血液、蓬勃的朝氣，以及初生牛犢不怕虎的精神，而這些都是一個創(chuàng)業(yè)者就應(yīng)具備的素質(zhì)。大學(xué)生在學(xué)校里學(xué)到了很多理論性的東西，有著較高層次的技術(shù)優(yōu)勢，現(xiàn)代大學(xué)生有創(chuàng)新精神，有對傳統(tǒng)觀念和傳統(tǒng)行業(yè)挑戰(zhàn)的信心和欲望，而這種創(chuàng)新精神也往往造就了大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的動力源泉，成為成功創(chuàng)業(yè)的精神基礎(chǔ)。大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的最大好處在于能提高自己的潛力、增長經(jīng)驗，以及學(xué)以致用;最大的誘人之處是透過成功創(chuàng)業(yè)，能夠?qū)崿F(xiàn)自己的理想，證明自己的價值。第四部分：預(yù)算1、咖啡店店面費用咖啡店店面是租賃建筑物。與建筑物業(yè)主經(jīng)過協(xié)商，以合同形式達(dá)成房屋租賃協(xié)議。協(xié)議資料包括房屋地址、面積、結(jié)構(gòu)、使用年限、租賃費用、支付費用方法等。租賃的優(yōu)點是投資少、回收期限短。預(yù)算10-15平米店面，啟動費用大約在9-12萬元。2、裝修設(shè)計費用咖啡店的滿座率、桌面的周轉(zhuǎn)率以及氣候、節(jié)日等因素對收益影響較大?？Х瑞^的消費卻相對較高，主要針對的也是學(xué)生人群，咖啡店布局、格調(diào)及采用何種材料和咖啡店效果圖、平面圖、施工圖的設(shè)計費用，大約6000元左右3、裝修、裝飾費用具體費用包括以下幾種。(1)外墻裝飾費用。包括招牌、墻面、裝飾費用。(2)店內(nèi)裝修費用。包括天花板、油漆、裝飾費用，木工、等費用。(3)其他裝修材料的費用。玻璃、地板、燈具、人工費用也應(yīng)計算在內(nèi)。整體預(yù)算按標(biāo)準(zhǔn)裝修費用為360元/平米，裝修費用共360*15=5400元。4、設(shè)備設(shè)施購買費用具體設(shè)備主要有以下種類。(1)沙發(fā)、桌、椅、貨架。共計2250元(2)音響系統(tǒng)。共計450(3)吧臺所用的烹飪設(shè)備、儲存設(shè)備、洗滌設(shè)備、加工保溫設(shè)備。共計600(4)產(chǎn)品制造使用所需的吧臺、咖啡杯、沖茶器、各種小碟等。共計300凈水機(jī)，采用美的品牌，這種凈水器每一天能生產(chǎn)12l純凈水，每一天銷售咖啡及其他飲料100至200杯，價格大約在人民幣1200元上下?？Х葯C(jī)，咖啡機(jī)選取的是電控半自動咖啡機(jī)，咖啡機(jī)的報價此刻就應(yīng)在人民幣350元左右，加上另外的附件也不會超過1200元。磨豆機(jī)，價格在330―480元之間。冰砂機(jī)，價格大約是400元一臺，有點要說明的是，最好是買兩臺，不然夏天也許會不夠用。制冰機(jī)，從制冰量上來說，一般是要留有富余?？钪票鶛C(jī)每一天的制冰量是12kg。價格稍高550元，質(zhì)量較好，所以能夠用很多年，這么算來也是比較合算的。5、首次備貨費用包括購買常用物品及低值易耗品，吧臺用各種咖啡豆、奶、茶、水果、冰淇淋等的費用。大約1000元6、開業(yè)費用開業(yè)費用主要包括以下幾種。(1)營業(yè)執(zhí)照辦理費、登記費、保險費;預(yù)計3000元(2)營銷廣告費用;預(yù)計450元7、周轉(zhuǎn)金開業(yè)初期，咖啡店要準(zhǔn)備必須量的流動資金，主要用于咖啡店開業(yè)初期的正常運營。預(yù)計2000元共計： 120000+6000+5400+2250+450+600+300+1200+1200+480+400+550+1000+3000+450