淄博嘉億昌國路綜合體項目（匯報稿）

2023/3/30嘉億實業(yè)有限公司淄博項目前期開發(fā)咨詢報告（初稿）2世聯(lián)怡高所做的工作客戶溝通項目地塊調(diào)研區(qū)域宏觀背景研究淄博房地產(chǎn)市場調(diào)研淄博市場客戶訪談專業(yè)人士訪談2012.02.2012.012011.12.市場資料整理市場調(diào)研報告撰寫項目定位報告撰寫公司評審修改調(diào)整一次匯報撰寫物業(yè)發(fā)展建議及經(jīng)濟收益估算報告公司評審修改調(diào)整二次匯報2012.03工作成果《項目市場調(diào)研及定位報告》《產(chǎn)品建議及經(jīng)濟估算》第二階段（中期）項目市場調(diào)研報告及定位報告提交第三階段（終期）項目物業(yè)發(fā)展建議及經(jīng)濟收益估算報告提交第一階段項目調(diào)研及相關資料收集《市調(diào)結果溝通》3項目研究思路導圖開發(fā)商目標解讀項目本體研究城市宏觀研究住宅市場研究房地產(chǎn)市場研究住宅定位商業(yè)市場研究酒店市場研究寫字樓市場研究公寓市場研究專業(yè)市場研究商服定位項目整體戰(zhàn)略及定位住宅案例綜合體模式研究4本體條件1本體。項目優(yōu)劣勢條件如何？項目屬性是什么？5位于淄博市張店區(qū)南部，城市南擴的第一站，沿昌國路展示性較好項目位于南城片區(qū)項目位于淄博市張店市區(qū)南部，緊鄰昌國路與世紀大道，是西側進入張店市區(qū)的必經(jīng)之路，展示性極佳；位于張店區(qū)與淄川區(qū)、博山區(qū)交通要道區(qū)域處于張店中心城區(qū)與南部城區(qū)結合處，城市向南擴張的第一站，向南可直接到達淄川區(qū)；南城標桿性項目，奠定南城發(fā)展基礎項目為政府重點項目，南部片區(qū)發(fā)展引擎，是南部片區(qū)的形象標桿，代表區(qū)域發(fā)展水平。高新開發(fā)區(qū)老城區(qū)南部片區(qū)西部片區(qū)本體區(qū)位6項目北側緊鄰昌國路，西面緊鄰城市主干道世紀路，城市交通路網(wǎng)完善，通達性好；項目向東可至淄博市火車站，西側為市客運中心，昌國路交通地位愈加加強；沿世紀路向北可直達市區(qū)，向南到達淄川區(qū)和博山區(qū)，沿昌國路（309）國道向西直達周村區(qū)，與周邊各區(qū)縣通達性良好。淄博火車站世紀路昌國路（G309）淄博長途汽車站交通條件項目交通情況極佳，既連接城市門戶（火車站、長途汽車站），又占據(jù)兩大城市主干道交匯處，同時與周邊區(qū)縣聯(lián)系十分便利淄川/博山方向7區(qū)域生活配套匱乏；周邊存在大量汽配、建材等專業(yè)市場，城市面貌較差，居住認知度低淄博火車站張店植物園張店市政府昌國醫(yī)院紅星美凱龍周邊配套茶葉市場紅星美凱龍王舍汽配城市政配套張店區(qū)植物園昌國醫(yī)院淄博火車站淄博長途汽車站教育配套張店區(qū)實驗中學傅家鎮(zhèn)中心小學商業(yè)配套（專業(yè)市場）紅星美凱龍王舍汽配城茶葉市場魯中五金機電城……8豬龍河分支將地塊分為南北兩塊，北臨昌國路，西接世紀路，東至茶葉市場及規(guī)劃西五路西至世紀路、南西五路，為城市主干道，交通便利1西至北至昌國路，為國道，昭示性好，交通通達2北至西邊南部地塊緊靠茶葉、汽配市場，相對雜亂，北部地塊靠近西五路3西至南至吉田園南部邊界，有大量植被覆蓋4南至地塊四至9地塊被豬龍河橫穿，北岸為商服地塊、南岸為住宅地塊；昌國路沿線中心位置為昌國醫(yī)院在建，影響地塊的完整性，住宅地塊內(nèi)部有一東西向規(guī)劃路北側住宅已基本拆遷完畢，沿昌國路昌國醫(yī)院正在施工住宅已拆遷完畢，地塊平整地塊南側為田吉園，地塊南部被大量植被覆蓋地塊中部被豬龍河分支一分為二地塊內(nèi)部10主要指標序號

項目指標1用地面積768畝其中住宅用地532畝商業(yè)用地246畝醫(yī)院用地18畝地塊指標項目總占地面積768畝，其中住宅占地532畝，商服用地246畝，其中商服用地中昌國醫(yī)院占地18畝注：暫以豬龍河為界，劃分居住與商服用地規(guī)劃路68354368131354332550511地塊屬性三線城市/核心區(qū)邊緣/大規(guī)模/商住項目項目優(yōu)勢1、大規(guī)模綜合體開發(fā)，住宅及商服物業(yè)相互支持2、豬龍河為項目帶來水系，有利于后期水源引入3、交通位置較好，緊密連接市區(qū)及周邊區(qū)縣項目劣勢1、城市邊緣區(qū)域，傳統(tǒng)居住認知度較差2、城市面貌和周邊環(huán)境較差，人員嘈雜3、周邊城市配套欠缺，居住生活并不方便12目標解讀2目標。開發(fā)商意圖是什么？開發(fā)商最關注什么？1313住宅實現(xiàn)5年快速銷售，持續(xù)回現(xiàn)保證15%以上的利潤率12開發(fā)目標約束條件區(qū)域印象雜亂，生活配套匱乏，區(qū)域居住認可度低城市政務向西，商務向北，非高端物業(yè)發(fā)展方向受政策影響，整體市場低迷，成交量下滑明顯核心目標核心問題是什么？3樹立南城乃至淄博中心，帶動區(qū)域升級發(fā)展區(qū)域住宅市場價格平臺低14客戶策略：如何選擇客群可以支撐無資源大盤的快速銷售？13驅動策略：在成本可控的條件下，如何打造項目核心驅動力？2產(chǎn)品策略：容積率如何選擇，構建怎樣的產(chǎn)品線？核心問題分解：無資源優(yōu)勢城市郊區(qū)大盤，構建怎樣的盈利模式實現(xiàn)成功開發(fā)和銷售核心問題：1商業(yè)體量的功能組合與配比？2各功能組合如何落地？商業(yè)住宅15將住宅和商業(yè)地塊視為兩個獨立項目將目標分解為：目標一：住宅地塊5年內(nèi)快速去化并實現(xiàn)15%的利潤目標二：需要支付持有成本的前提下，通過可售物業(yè)的銷售實現(xiàn)約4億元利潤商服地塊預計成本序號項目總投資（億元）1土地費用（商服地塊228畝，含契稅）3.522前期工程費2.193建筑安裝工程費17.84施工手續(xù)費0.585工程管理費0.526其他費用（財務費用、銷售費用等）2.287不可預見費0.44

項目總投資(含地下空間)約2515%現(xiàn)金利潤=25億元*（1+15%）=3.75億元商服地塊目標利潤16宏觀研究3背景。城市宏觀經(jīng)濟發(fā)展及城市規(guī)劃利好？17城市格局淄博是國務院批準的

“特大城市”之一，是省內(nèi)第三大城市，具有重要的工業(yè)地位，中國五大瓷都之一。城市位于魯中核心位置，是魯中物流“旱碼頭”淄博市是中國城市綜合實力50強之一。經(jīng)過建設和發(fā)展淄博的經(jīng)濟實力日益增強。1992年以來，淄博市連續(xù)跨入中國城市綜合實力50強行列。近年來，全市對外經(jīng)貿(mào)、高新技術產(chǎn)業(yè)、民營經(jīng)濟快速發(fā)展，市內(nèi)生產(chǎn)總值每年都以10%以上的速度增長。淄博市“十二五”規(guī)劃綱要中提出，將大力改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，培育發(fā)展戰(zhàn)略性新，加快發(fā)展服務業(yè)，集中建設魯中物流“旱碼頭”（魯中物流中心）和齊魯股權托管交易中心，全面提升信息化水平；將大力發(fā)展航空、核電與船舶配套產(chǎn)品，逐步把淄博市打造成為全省、全國重要的船舶配套產(chǎn)品生產(chǎn)基地。淄博歷史悠久，是齊文化的發(fā)祥地，國家歷史文化名城。是足球最早起源地。18城市格局淄博市是組群式城市，下轄五個市轄區(qū)，各轄區(qū)呈“T字”狀分布，各有特色產(chǎn)業(yè)和城市中心，張店區(qū)是全市政治、經(jīng)濟、文化、金融、科技和流通中心淄博下轄張店區(qū)、淄川區(qū)、博山區(qū)、周村區(qū)、臨淄區(qū)五個市轄區(qū)，各轄區(qū)呈“T字”狀分布，和桓臺、高青、沂源三個縣以及1個國家級高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和1個省級文昌湖旅游度假區(qū)。五個市轄區(qū)呈“T字”狀分布，東西南北城區(qū)距中心城區(qū)分別為20公里左右，城鄉(xiāng)交錯，布局舒展，形成組群式城市。淄博市轄區(qū)面積2972平方千米，市轄區(qū)戶籍人口312.92萬人（截至2010年11月1日）；全市市域面積5968平方千米，市域戶籍人口456.07萬人（截至2010年11月1日），市域常住人口約為500萬人（截至2010年底）。張店區(qū)是全市政治、經(jīng)濟、文化、金融、科技和流通中心。全區(qū)總面積244.2平方公里，城市化水平達82.49%1919區(qū)域發(fā)展隨著張店區(qū)各版塊發(fā)展成熟，張店區(qū)進入到城市多中心發(fā)展階段人均GDP3000美元以下人均GDP10000美元以上人均GDP3000--10000美元“十一五”末，地區(qū)GDP達到525億元，年均增長14.43%；人均GDP達到8.47萬元，年均增長14%，在單中心時代，張店的繁華社區(qū)和市級商業(yè)網(wǎng)點都集中在人民公園、柳泉路沿線，中心城區(qū)是城市功能和人口的高度密集區(qū)，也是城市的唯一中心。隨著多中心化的深入，城市各板塊逐步明確。魯泰大道和西部片區(qū)已經(jīng)有明確的金融商業(yè)、政務規(guī)劃，世紀路北段已經(jīng)有較強的城市化意向，但是城南發(fā)展比較緩慢。20城市格局城市發(fā)展最終將形成“一核，多組團”的城市空間，各組團在城市資源重新分配中，逐步形成各自的競爭優(yōu)勢商業(yè)升級區(qū)金融商務商業(yè)區(qū)高新區(qū)行政中心體育中心景觀中心舊村改造區(qū)專業(yè)市場貿(mào)易區(qū)南部片區(qū)的振興，是大勢所趨，更是勢在必行張店多個重要區(qū)域板塊特征和功能逐步異化；南片區(qū)原有功能定位與城市發(fā)展形象不匹配，在張店都市發(fā)展背景下南片區(qū)需要重新塑造自身的價值點和發(fā)展方向。？2121本報告是嚴格保密的。普通城市現(xiàn)代城市

發(fā)達城市居?。壕哂邪l(fā)達文化的社區(qū)形成、國際住區(qū)形成商業(yè)：高端休閑娛樂商業(yè)出現(xiàn)

商務：活動綜合化

商業(yè)：傳統(tǒng)商業(yè)，商業(yè)中心開

始形成

居住：居住檔次開始分化

商務：商務活動成一定規(guī)模，

白領階層、商務人群形成居?。浩胀ň幼∩虡I(yè)：低端商業(yè)商務：少量商務功能層次功能復合視角一淄博正由現(xiàn)代城市邁向發(fā)達城市，必將要求完成單一功能到復合功能、低層次功能到高層次功能轉變，城市功能不斷完善22視角二城市中軸線——世紀路、昌國路兩條城市交通干道貫穿老城中心、北部金融新城、政務新城、陶瓷新城（淄川），有望打造淄博城市發(fā)展一極，成為與商業(yè)中心區(qū)、行政中心區(qū)、高新技術區(qū)并列的新區(qū)之一昌國路世紀路金融商務區(qū)高新區(qū)老城區(qū)政務新區(qū)通往大型陶瓷城23由單一的中低端專業(yè)市場區(qū)域成長為商業(yè)復合化和多元化發(fā)展，成長為城市新商業(yè)娛樂增長極城市商業(yè)娛樂增長極立足原有商業(yè)價值基礎，迎合發(fā)展趨勢，使商業(yè)形態(tài)逐步向高端、功能完善型綜合性商業(yè)發(fā)展加強產(chǎn)業(yè)建設，引導產(chǎn)業(yè)聚集，逐漸形成推動城市發(fā)展、成為城市中心的新動力，促使由?商強業(yè)弱?到?商優(yōu)業(yè)盛?的轉變使城市功能得到不斷完善，逐漸向多元復合型轉變最大化挖掘城市價值，高強度、高密度開發(fā)代表世界潮流的公共空間藝術作品和多樣的園林小品是都市重建區(qū)成為區(qū)域中心的關鍵，強化人的參與性與體驗性使人流得到有效的利用，商業(yè)達到最大展示面，通過人車分流、立體空間的利用，解決交通擁堵問題標志性建筑是一個城市的名片，能賦予城市新活力及一定的社會影響力，對推動城市舊改，完善城市功能起到重大作用著重強調(diào)以人為本，針對各項需求合理的給予滿足別具特色的生活小品和標識，可增加城市生活情趣，突出主題文化通過大型活動增加城市知名度，聚集人氣，與城市重要節(jié)點活動進行對接核心要素關鍵要素提升要素商業(yè)為核心

加強產(chǎn)業(yè)多元物業(yè)組合

土地集約性

公共空間

規(guī)劃分區(qū)

城市標簽

人性化設計

文化主題

大型活勱24

以商業(yè)為核心，多元化產(chǎn)業(yè)，復合化功能的：城市活力中心示范區(qū)活力

commerce示范區(qū)

Demonstration商貿(mào)

culture商業(yè)與商務的集聚，張店的財富地標淄博新名片，齊魯新看點

充滿激情、創(chuàng)意與活力的年輕熱土25住宅市場研究及定位4住宅市場淄博住宅市場現(xiàn)狀？產(chǎn)品力水品如何？26261板塊分布及特征分析1市場機會及趨勢2客戶分析4競爭分析3住宅市場研究思路27板塊分析青銀高速繞城高速張東鐵路中心城區(qū)西部城區(qū)南部城區(qū)東部城區(qū)北部城區(qū)板塊意向核心資源驅動力發(fā)展狀況政府規(guī)劃發(fā)展方向西部政務核心區(qū)市政配套發(fā)展初期，但高端立勢板塊意向核心資源驅動力發(fā)展狀況城市商貿(mào)物流園區(qū)專業(yè)商貿(mào)市場城市意向差，區(qū)域認知度低低總價的大眾產(chǎn)品板塊意向核心資源驅動力發(fā)展狀況中央商業(yè)、商務區(qū)老城多資源共享發(fā)展較為成熟，城市認可度高，但可拓展空間受限配套齊全、商業(yè)氛圍濃厚板塊意向核心資源驅動力發(fā)展狀況精細化工區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈化工產(chǎn)業(yè)發(fā)達，環(huán)境較差，居住意向較低產(chǎn)業(yè)資源板塊意向核心資源驅動力發(fā)展狀況高新產(chǎn)業(yè)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)、城市面貌發(fā)展較為成熟，早期的高端項目提升區(qū)域價值高品質產(chǎn)品住宅板塊特征明顯，分別以政務、商業(yè)商務、產(chǎn)業(yè)、化工和商貿(mào)為區(qū)域發(fā)展方向，項目所在的南部板塊居住意向較差，認知度低28樓盤名城總建面（萬平米）物業(yè)類型均價（元/平米）核心賣點華茂官邸14多層、高層6500交通、區(qū)位，戶型贈送華潤中央花園54高層6700開發(fā)商品牌，產(chǎn)品設計，規(guī)模大盤紫園24別墅、小高層、高層7000產(chǎn)品創(chuàng)新，部分高科技節(jié)能天府清華園16多層、小高層、高層8000教育驅動14產(chǎn)品形式及面積：區(qū)域產(chǎn)品多以高低配形式設計，主力面積集中在90-140較舒適產(chǎn)品2價格平臺：價格平臺較高，一般在6500-8000之間3客戶類型：客戶主要來自張店區(qū)，80%左右是改善客戶，追求稀缺地段市場表現(xiàn)：產(chǎn)品品質較好，具有完善的商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套資源，城市意向強，認可度高中心城區(qū)——城市發(fā)展成熟區(qū)域，共享城市級的各種資源配套，依托“城市商業(yè)和成熟配套”構建核心驅動力，改善客群為主紫園天府清華園頤景園華茂官邸華潤中央花園大泰·齊賽溫州大廈29樓盤名城總建面（萬平米）物業(yè)類型均價（元/平米）核心賣點華僑城140別墅、多層、小高層7300-7600城市向西發(fā)展主方向黃金國際100小高層、高層8200地理位置顯著，自身配套齊全江南豪庭三期3.36.5小高層、高層6300項目區(qū)位，產(chǎn)品品質華瑞尚品盛世名苑御景國際通乾拉菲華僑城江南豪庭黃金國際14產(chǎn)品形式及面積：物業(yè)類型多樣，面積集中在90-110,130-1502價格平臺：價格平臺高，多在7000以上3客戶類型：客戶以改善居住為主，張店區(qū)客戶占到50%左右，周邊的淄川、桓臺、周村等占到50%市場表現(xiàn)：產(chǎn)品品質領先市場，是富人居住聚集區(qū)北部城區(qū)——淄博高端項目聚集區(qū)，以“品質大盤+區(qū)位價值”為核心驅動力，改善客群為主30樓盤名城總建面（萬平米）物業(yè)類型均價（元/平米）核心賣點凱瑞景園8高層6380依托教育資源和價格優(yōu)勢創(chuàng)業(yè)頤豐花園39.6小高層、高層6800新城核心區(qū)，地段優(yōu)勢尚文苑26多層、高層、公寓多層7800，高層7200左右教育及人文景觀驅動西部城區(qū)——城市副中心，市政遷移的主方向，區(qū)域未來升值潛力顯著，改善客群為主尚文苑尚美苑翰文苑創(chuàng)業(yè)頤豐花園圣亞頤豐花園遠景玉城龍?zhí)┰肥兰蝿P瑞景園14產(chǎn)品形式及面積：產(chǎn)品形式多樣，面積在90-140平米左右2價格平臺：價格平臺較高，一般在6500以上之間3客戶類型：客戶主要以本地區(qū)域為主，經(jīng)濟實力較強，多為改善需求市場表現(xiàn)：政府規(guī)劃發(fā)展方向，未來發(fā)展?jié)摿Υ簖R悅國際花園31東部城區(qū)——城市化工業(yè)聚集區(qū)，周邊居住環(huán)境較差，驅動力不足，僅以總價吸引部分剛需客群盛世新東城花山府弟筑泰工業(yè)商貿(mào)樓盤名城總建面（萬平米）物業(yè)類型均價（元/平米）核心賣點花山府第10.8多層5850低密度的性價比產(chǎn)品、花山山景盛世新東城12小高層4900低總價14產(chǎn)品形式及面積：以較低密度的多層、小高層產(chǎn)品供應為主，戶型為緊湊的兩室、三室，80-1102價格平臺：區(qū)域價格在5000-5500左右3客戶類型：客戶首置為主，看重價格市場表現(xiàn)：周邊居住環(huán)境較差，以中低檔次產(chǎn)品為主，城市意向差32南部城區(qū)——傳統(tǒng)商貿(mào)物流核心區(qū)，城市意向較差，不具備強勢驅動力，主要輻射剛需客群幸福逸家盛世康城齊盛花園三期泉山小區(qū)冠良御景恒和花山里南苑綠洲樓盤名城總建面（萬平米）物業(yè)類型均價（元/平米）核心賣點盛世康城24多層、小高層、高層5400南部片區(qū)現(xiàn)有規(guī)模最大項目，代表片區(qū)的最好水平，交通便利，配套有幼兒園和小學南苑綠洲22多層4400低總價、低單價齊盛花園三期8多層4980低總價、低單價冠良御景13多層、小高層、高層3688左右低總價、低單價14產(chǎn)品形式及面積：區(qū)域供應產(chǎn)品以多層、小高層為主，主力面積為80-110的緊湊戶型2價格平臺：區(qū)域產(chǎn)品均價集中分布在4000-5500元/平米，區(qū)域價格平臺相對較低3客戶類型：客戶首置居多，主要為張店區(qū)年輕人、周邊專業(yè)市場人士、周邊縣市客戶市場表現(xiàn)：產(chǎn)品品質較低、輻射力有限，區(qū)域整體認可度較低，存在認知瓶頸33中心城區(qū)北部城區(qū)西部城區(qū)東部城區(qū)南部城區(qū)片區(qū)意向商業(yè)、商務核心區(qū)高新產(chǎn)業(yè)匯集區(qū)政務新中心化工區(qū)城市商貿(mào)物流區(qū)板塊資源城市配套和各種資源的共享高品質產(chǎn)品驅動市政配套部分花山等小型資源商貿(mào)產(chǎn)業(yè)鏈區(qū)域賣點老城核心區(qū)，成熟的資源共享品質大盤城市副中心，區(qū)域價值性價比性價比新市政府所在地，大量城市級配套設施投入使用，未來高端人群主動遷移區(qū)只有北部城區(qū)和西部城區(qū)具備高端物業(yè)發(fā)展資本，能夠承接高端人群遷移方向，本項目所在的南部城區(qū)城市意向較差，首置屬性顯著傳統(tǒng)老城區(qū)域，居住環(huán)境差，板塊價值低傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)，城市意向差，以內(nèi)生型客群為主城市現(xiàn)有高品質大盤的代表區(qū)域，城市上一輪發(fā)展的價值已經(jīng)兌現(xiàn)成熟的老城區(qū)，商業(yè)、商務、教育、醫(yī)療等資源不可超越，但居住環(huán)境較差34341板塊分布及特征分析1市場機會及趨勢2客戶分析4競爭分析3住宅市場研究思路35市場在售項目主力戶型集中在95-110㎡兩房、130-140㎡三房，個別高端項目出現(xiàn)200平以上四房；整體戶型供應偏大35中潤華僑城黃金國際通乾拉菲盛世康城華茂觀邸華潤中央公園頤景園紫園天府清華園凱瑞景園花山府第戶型面積（平米）507090110130150170190210210以上103

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3680-130140-210175200-280157-199120/140/16094125130-15771102/120/14090137兩居三居戶型面積四居及以上10780-9012090110-120北部區(qū)域中心城區(qū)西部區(qū)域東部區(qū)域南部區(qū)域供應結構36價格板塊屬性顯著，北部城區(qū)均價多集中在7300-8200之間，中心城區(qū)和西部城區(qū)均價5800-6700之間，南部和東部均價一般在5200左右36中潤華僑城黃金國際通乾拉菲盛世康城華茂觀邸華潤中央公園頤景園紫園天府清華園凱瑞景園花山府第單價（元/平米）400050006000700080009000100007300-76005700洋房高層/小高層8200638070005400650067005800北部區(qū)域中心城區(qū)西部區(qū)域東部區(qū)域南部區(qū)域10000待售項目8000單價區(qū)間37市場在售高端項目總價多在100萬以上，中端產(chǎn)品總價區(qū)間集中在60-90萬之間，南部城區(qū)市場平臺較低，總價約在52-78萬之間在售項目80-110萬66-172萬67-94萬80-107萬54-85萬122-196萬57-87萬51-80萬待售項目157-199萬64-96萬中潤華僑城黃金國際通乾拉菲盛世康城華茂觀邸華潤中央公園頤景園紫園天府清華園凱瑞景園花山府第406080100120140160180200220以上210萬以上北部區(qū)域中心城區(qū)西部區(qū)域東部區(qū)域南部區(qū)域54-81萬總價區(qū)間3838項目名稱近期開盤時間總建面年去化量月均去化量（套）中潤華僑城2011年5月120萬（目前余約17萬平）約15萬約30套黃金國際2011年100萬（目前約余20萬）12萬約30-40套江南豪庭2010年26.3萬5.2萬33套左右盛世康城二期2011年3月24萬4.6萬30-40套華潤中央公園2011年9月54萬半年約6萬約60套紫園2011年12月24萬5萬10套以下天府清華園2011年8月16萬6萬10套左右銷售速度目前市場在售典型項目的年去化量一般在6萬左右，銷售較好的年去化能達10萬平米市場典型項目年均去化量約在6-15萬平米左右，其中中潤華僑城年均去化最多能達15萬平米左右39熱銷戶型中潤華僑城黃金國際盛世康城華茂觀邸華潤中央公園紫園天府清華園凱瑞景園花山府第708090100110120130140150160以上東部區(qū)域南部區(qū)域市場在售項目熱銷戶型集中在120-140的三室以及90-100㎡兩室兩居140三居200四居150160120136145120140170-330200以上1309012014090136北部區(qū)域

中心城區(qū)40市場特征總結：供應結構：淄博市場在售項目主力戶型集中在95-110平兩房、130-140平三房；產(chǎn)品普遍偏大，低總價產(chǎn)品較為稀缺。價格分析：價格區(qū)域屬性顯著，北部城區(qū)均價多集中在7300-8200之間，中心城區(qū)和西部城區(qū)均價5800-6700之間，南部和東部均價一般在5200左右；市場在售高端項目總價多在100萬以上，中端產(chǎn)品總價區(qū)間集中在60-90萬之間，南部城區(qū)市場平臺較低，總價約在52-78萬之間；年去化量：市場典型項目年均去化約在6-15萬平米左右，中潤華僑城歷年平均消化量最高達15萬平米，過大的建筑面積將影響目標消化周期。熱銷產(chǎn)品：90平米的二室和120-140三室需求旺盛，剛性需求和剛性改善需求是市場主流。41411板塊分布及特征分析1市場機會及趨勢2客戶分析4競爭分析3住宅市場研究思路42黃金國際百萬平米綜合大盤，品質卓越、配套齊全，以領先水準構建城市高品質大盤新標桿位置張店區(qū)西六路67號規(guī)模占地40萬平，建面100萬平容積率2.0建筑類型小高層、高層開盤時間一期2005年，最后一期2011年總戶數(shù)5000戶，當期戶數(shù)400戶交房標準毛坯園林設計單位美國奧斯本開發(fā)商山東黃金置業(yè)有限公司物業(yè)管理深圳萬夏居業(yè)配套周邊：蓮池小學、張店七中、大潤發(fā)內(nèi)部：3800平米會所，高爾夫推桿練習場、下沉式運動場43規(guī)劃布局街區(qū)式布局，以中心景觀為軸心依次布局產(chǎn)品，滿足價值最大化原則項目多物業(yè)類型搭配組合，小高層、高層街區(qū)布局；整體布局采用街區(qū)式，分為四個街區(qū)，每個街區(qū)自成系統(tǒng)，但又相互貫穿，既有獨立性又有完整性；建筑以自然村落式排列、半圍合式的空間布局以及錯落式的樓間關系、突出美感。四期，D區(qū)，在售A區(qū)B區(qū)C區(qū)E區(qū)項目共分四期開發(fā)，依據(jù)街區(qū)組團分配，目前在售四期E區(qū)產(chǎn)品，品牌價值提升，產(chǎn)品價值逐步走高。44園林景觀締造綠色公園——現(xiàn)代風情園林，社區(qū)中央百米長的中央水系景觀，增強社區(qū)靈動性，小品雕塑、廊臺亭榭、噴泉疊水，景觀細致獨特，詮釋祥和情趣的居住生活。百米中央水系營造社區(qū)活力與靈動，小品雕塑、噴泉、綠植做到精細點綴，與建筑交相呼應45配套小區(qū)規(guī)劃多處運動場所，除各組團內(nèi)的小型健身廣場外，還有三大運動配套設施：1/9洞高爾夫練習場2、下沉式體育場（包括網(wǎng)球場、籃球場、羽毛球場）3、多功能運動會所：包括室內(nèi)溫泉泳池健身房、棋牌室等項目為打造健康養(yǎng)生理念。從2000多米的地下打出54攝氏度的地熱水，填補市場空白，將養(yǎng)生理念與社區(qū)完美結合三大運動主題配套：高爾夫練習場、下沉式體育場、多功能會所與溫泉養(yǎng)生互動，著力打造健康養(yǎng)生的生活主題，多元化的配套驅動大盤運作46戶型評價優(yōu)點：1、全明戶型，滿足光照要求；2、大面塊客廳與落地窗連接，視野寬敞；3、客廳、兩室朝陽布局，滿足一般客戶需求缺點：1、無玄關設計，私密性較差；2、走廊布局緊湊，利用率較低優(yōu)點：1、戶型方正實用，全明通透；2、主臥開闊舒適，強調(diào)尊貴感：舒適度較高，多以大主臥、大開間設計，空間利用較強，但缺少創(chuàng)新空間的運用47銷售及客戶分析成交客戶分析：1、區(qū)域：張店約占40%，桓臺、淄川等周邊區(qū)域約占60%2、年齡：多為中年人3、置業(yè)目的：為子女買婚房或學區(qū)房，自住為主４、職業(yè)：大型私營業(yè)主、企事業(yè)單位中高管、高級公務員戶型面積套數(shù)比例熱銷戶型銷售情況二室80-130448%１４０－１６０三室約３０％，成交情況一般三室137-160448%160-21022038%四室167448%20022038%總價較高，受政策影響嚴重，成交情況不樂觀，其中140-160㎡三室仍是成交主力，客戶多為經(jīng)濟實力較強的私營業(yè)主及企事業(yè)中高管48戶型產(chǎn)品：產(chǎn)品遵循多樣化原則，鑒于市場發(fā)展及項目認知度的提升，產(chǎn)品類型逐步走高，四期推售的產(chǎn)品主要以80-120二室、140-160三室為主；價格：產(chǎn)品價格逐步提高，目前在售產(chǎn)品均價在8200元/平米左右，引領市場價格頂峰；內(nèi)部配套：三大運動主題配套：高爾夫練習場、下沉式體育場、多功能會所，將運動健康理念植入其中；景觀：中央核心水系打造社區(qū)靈動性，小品雕塑、噴泉、綠植等有序組合，與建筑和諧相生；客戶：客戶多為改善需求，張店客戶約為4成，周邊的桓臺、周村、臨淄等區(qū)域客戶約占6成，極為認可區(qū)位價值及配套優(yōu)勢。項目評價及借鑒：典型案例借鑒：新政形勢下，大量大戶型產(chǎn)品易導致滯銷；而大盤多功能配套是大盤的核心驅動力之一。成功邏輯：領先市場水平打造城市高品質大盤，多元化的產(chǎn)品體系及較為齊全的配套設施共同構建核心驅動力4949項目名稱中潤華僑城區(qū)域高新區(qū)地址高新區(qū)中潤大道與西五路交匯處均價7500元/平方米開發(fā)商山東中潤集團淄博置業(yè)公司物業(yè)類別普通住宅,別墅,商住建筑面積1300000平方米占地面積1200000平方米開盤時間2011年05月15日裝修毛坯產(chǎn)權年限70年容積率1.04綠化率62%總戶數(shù)8000景觀設計單位新加坡雅科本設計管理服務有限公司建筑設計單位新加坡雅科本管理服務有限公司/美國JK建筑規(guī)劃設計事務所物業(yè)公司中潤物業(yè)物業(yè)費0.9元/月/平方米中潤華僑城魯泰大道中潤大道世紀路中潤華僑城市場最大規(guī)模地產(chǎn)項目，以品牌影響為先導，以價值梳理為脈絡，逐步推動項目成熟5050淄博最大住宅社區(qū)，15個組團規(guī)劃布局，東西成對稱格局，各組團圍景觀河而建，景觀價值最大化132在售57689101112131415別墅學校華僑城2004年開工，2005年開始銷售規(guī)劃特點：社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃水景，組團單元沿河而建，通過便捷的交通流線及景觀廊，將各組團及中心的別墅島用長達2公里的沿河景觀聯(lián)系起來，使建筑座落在優(yōu)美的環(huán)境中，提高了居住與環(huán)境質量分15個組團，分5期開發(fā)；整體成東西對稱格局，別墅區(qū)被景觀河環(huán)繞，各組團依河而建，景觀價值最大化規(guī)劃布局51大面積水景、歐式園林、超高綠化率和情趣小品設施將親近自然的點滴元素融進社區(qū)內(nèi)歐風庭院，歐式園林，諸多品種植被立體綠化，綠化率高達62%內(nèi)部大面積水景，環(huán)境優(yōu)美小品園林景觀52社區(qū)內(nèi)建有八音盒幼兒園、新瑪特超市，周邊匯聚淄博高新中小學、游船碼頭等，打破傳統(tǒng)的單純依靠產(chǎn)品競爭的市場格局游船碼頭、廣場、噴泉、健身步道、休憩設施學校：八音盒幼兒園，淄博市高新區(qū)中小學校新瑪特超市醫(yī)療設施健身跑道碼頭跑道配套53140的三室及200的四室是目前在售主力戶型，產(chǎn)品設計均好性高，滿足舒適性需求146平米三室兩廳一衛(wèi)156平米三室兩廳兩衛(wèi)動靜分區(qū)明顯戶型方正，南北通透主次臥南向，4米主臥面寬，270度觀景陽臺戶型配比及評價戶型面積套數(shù)比例二室107448%三室131左右448%140左右22038%四室167左右448%200左右22038%目前在售產(chǎn)品54從項目啟動到逐步成熟，伴隨不同客戶的需求，依次打造不同的產(chǎn)品及配套設施，實現(xiàn)項目的品牌提升和利潤完成包容各類型客戶群體－－廣域客戶群從收入適中的客群擴大到中產(chǎn)階級，并培養(yǎng)華僑城的自有客戶三宅一生，進一步擴大客戶層面，使用自有客戶渠道高層產(chǎn)品出量別墅樹立標桿產(chǎn)品低密度的高層，推出明星產(chǎn)品，形成差異化競爭多層、高密度高層、ＳＧＨＯ，各產(chǎn)品鏈結合推售，形成合力創(chuàng)造最大利潤生活配套，社區(qū)級配套優(yōu)勢資源展示，城市級別的配套投入成熟社區(qū)服務客戶層面產(chǎn)品升級配套投入?yún)^(qū)域價值配套價值服務價值區(qū)域炒作,持續(xù)創(chuàng)新，制造高性價產(chǎn)品，成為區(qū)域領導者成熟的社區(qū)生活，產(chǎn)品競爭力升級，拔高“城市另一極”形象優(yōu)勢玩味純粹文化，實現(xiàn)中潤品牌溢價，將“產(chǎn)品”導向了“人文”服務策略重點價值兌現(xiàn)價值提升期價值成熟期終極利潤期營銷節(jié)奏起止時間2007--2010.12（38個月）2013年以后2011--2013（36月）中高端客戶私營企業(yè)主，企事業(yè)中層多層洋房走量別墅樹立標桿產(chǎn)品

中心園林，主題會所社區(qū)路網(wǎng)產(chǎn)品營銷，主流產(chǎn)品主導和強勢的園林景觀包裝展示啟動期2004-2007產(chǎn)品價值開發(fā)策略55目前已售80%左右，客戶以改善居住為主，張店區(qū)客戶占到50%，周邊的淄川、桓臺等占到50%，團購占比較大，看重地段、教育及產(chǎn)品品質銷售及客戶分析成交客戶分析：1、區(qū)域：張店區(qū)約占50%，其余區(qū)縣約占50%2、置業(yè)目的：看中地段、學區(qū)以及品質，自住為主3、購買途徑：團購占比較大戶型面積套數(shù)比例銷售狀況二室107448%80%左右三室131448%14022038%四室167448%20022038%目前在售產(chǎn)品華僑城4組團已銷售接近尾聲，剩余約30套56戶型產(chǎn)品：項目涵蓋各種物業(yè)類型，別墅、多層、小高層、高層組團布局，產(chǎn)品豐富，目前最后一期戶型面積主力區(qū)間為107的二室、130-160三室；價格：目前項目均價在7300-7600元/平米之間；內(nèi)部配套：幼兒園、主題會所、健身會所、社區(qū)小商業(yè)與周邊配套互補共存；景觀：建筑組團式布局，以景觀為軸線，自由組合；客戶：客戶以改善需求為主，張店區(qū)客戶占5成，周邊淄川、桓臺等區(qū)域占5成，區(qū)域價值、大配套和高品質構成客戶置業(yè)敏感點項目評價及借鑒：典型案例借鑒：差異化客戶競爭，以緊湊和主流戶型為主，未來大面積產(chǎn)品競爭激烈成功邏輯：大盤具備規(guī)模優(yōu)勢，產(chǎn)品多元化，從別墅到高層一一布局，滿足多樣化的客戶需求，以大規(guī)模立勢獲得市場矚目57南部城區(qū)品質最高、規(guī)模最大的住宅項目，項目容積率較低，建筑密度適宜盛世康城昌國路世紀路項目名稱盛世康城區(qū)域南部地址世紀路與昌國路交匯處西南均價5400元/平方米開發(fā)商山東安沃達置業(yè)有限公司物業(yè)類別小高層、多層建筑面積24萬平方米占地面積15萬平方米開盤時間2011年05月15日裝修毛坯產(chǎn)權年限70年容積率1.45綠化率35%總戶數(shù)1200景觀設計單位杭州中亮建筑景觀設計有限公司建筑設計單位浙江華坤建筑設計研究院物業(yè)公司淄博暢豪物業(yè)管理有限公司盛世康城58項目共分三期，目前三期在售，三期10棟高層（18層），二期19棟多層；三期分三個組團開發(fā)，由南向北依次為一期潤園、二期暢園、三期怡園地塊方正，中心景觀河貫穿小區(qū)，高層與多層物業(yè)搭配，產(chǎn)品線豐富，空間感較好58二期規(guī)劃圖三期規(guī)劃圖規(guī)劃布局項目分三期開發(fā)，景觀河南北貫穿地塊，多物業(yè)類型搭配，空間感較好，但立面風格較為陳舊，直接影響形象檔次59打造中心河景貫穿三個組團，是景觀設計的最大亮點園林景觀60規(guī)劃配備幼兒園及省級規(guī)范化小區(qū)等設施，計劃引進淄博商廈超市，教育生活類配套較為齊全教育：配套幼兒園；康城小學，33000㎡省級規(guī)范化小學生活類：淄博商廈超市醫(yī)療：昌國醫(yī)院公共交通：157、45、90、游6路等多路公交車配套61三室兩廳123.54平米兩室兩廳99.89平米三室兩廳135.5平米優(yōu)勢：動靜分區(qū)；配置儲物間實用劣勢：戶型進深過長，造成南北通透性較差，公共衛(wèi)生間為暗衛(wèi)優(yōu)勢：動靜分區(qū)，干濕分離，明廚明衛(wèi)劣勢：戶型進深過長，造成南北通透性較差優(yōu)勢：動靜分區(qū)，干濕分離，明廚明衛(wèi)，戶型較為方正好用，兩個臥室和客廳朝南戶型評價盡量做到動靜分區(qū)、全明通透，并增加部分儲物室等小型功能空間，以舒適實用為設計基準62銷售及客戶分析成交客戶分析：1、區(qū)域：張店區(qū)占50%，淄川占30%，其余區(qū)縣約占20%2、年齡：以年輕人為主3、置業(yè)目的：剛需為主，品牌、戶型和舒適度，周邊縣市為孩子在城區(qū)購房者占到很大比例戶型面積比例推出剩余（套數(shù)）月均去化速度去化主力面積二室80－100約33%共約600多套約2套３０－４０套左右80-90、110-120三室一廳110約33%售完三室二廳121－146約33%約10套產(chǎn)品去化速度較快，目前僅剩十幾套住宅未售，110的三室最為熱銷，客戶以剛需為主，注重教育及產(chǎn)品戶型設計目前在售產(chǎn)品63戶型產(chǎn)品：具備一定的規(guī)模，隨著開發(fā)節(jié)奏產(chǎn)品逐步走高，開發(fā)初期以緊湊戶型為主，后期推出市場主流產(chǎn)品；價格：后期產(chǎn)品價格提升，均價在5400-5500元/平米之間；內(nèi)部配套：規(guī)劃幼兒園、小學、商業(yè)、會所等；客戶：客戶以剛需為主，主要是張店區(qū)外溢年輕購房者和周邊縣市客群，看重區(qū)域的低總價、教育配套和產(chǎn)品品質。項目評價及借鑒：差異化的競爭策略：戶型緊湊、功能實用，通過完善的生活配套，吸納更多的客戶群體，擴大客戶范圍。成功邏輯：南部城區(qū)地產(chǎn)發(fā)展起步早，市場平臺低，高性價比產(chǎn)品極易占據(jù)區(qū)域榜首64差異化的競爭策略，以更緊湊的戶型和更豐富的配套等作為核心發(fā)力點，形成不同于市場的鮮明形象，克服區(qū)域抗性，提升認可度區(qū)域分析：淄博市場板塊意向及驅動特征明顯，本項目所在的南部城區(qū)剛需屬性顯著市場分析：

淄博市場各版塊價格平臺及產(chǎn)品品質區(qū)別較大，本項目具備規(guī)模優(yōu)勢，需站位城市角度，跳出城市板塊限制市場現(xiàn)狀特征本項目具備打造區(qū)域第一的先決條件，勢必發(fā)揮大盤規(guī)模優(yōu)勢，以主流剛需大盤全面輻射目標客群，提升區(qū)域價值，改變城市既有板塊格局競爭分析：區(qū)位、教育及品質是目前客戶置業(yè)的關鍵要點，本項目應順應客戶需求，以差異化的產(chǎn)品形式和配套特色吸引置業(yè)偏好65651板塊分布及特征分析1市場機會及趨勢2客戶分析4競爭分析3住宅市場研究思路66張店區(qū)（物流、貿(mào)易）桓臺縣（造紙、包裝）臨淄區(qū)（石油化工）淄川區(qū)（服裝、陶瓷）周村區(qū)（紡織、家具）張店區(qū)與周邊縣市交通便利，為淄博市的貿(mào)易中心和物流集散地，且張店區(qū)市政配套及城市建設較其他縣市發(fā)達，吸引周邊大量外來人口。淄博市區(qū)的特征是周邊縣市發(fā)展比較均衡，農(nóng)村和城市的區(qū)分并不是很明顯，很多村里的個體戶收入甚至超過市區(qū)普通的上班族，這些人中做專業(yè)市場的比較多，像陶瓷、物流、茶葉市場很多張店區(qū)以外的外來人員?！枞~市場私營業(yè)主客群分析張店區(qū)作為淄博各區(qū)縣重要的貿(mào)易物流區(qū)，呈現(xiàn)出流動人口多（周邊區(qū)縣）、產(chǎn)業(yè)化特征明顯的特點67淄博市財富人群結構呈梯形分布人口結構普通職工、工人及年輕白領等普通公務員、企事業(yè)人員、中小型企業(yè)主、個體戶石化、陶瓷、輕紡等私企業(yè)主；大型企業(yè)高管高低支付意愿資源占有型首次置業(yè)剛性改善型改善升級型資源占有型：目標物業(yè)總價控制100-150萬；置業(yè)目的：資源占有代表客戶：紫園、黃金國際、中潤華僑城戶型需求：奢華三居、四居改善升級型：目標物業(yè)總價控制60-100萬；置業(yè)目的：對居住品質和配套有了較高的追求代表客戶：中央公園、華茂官邸戶型需求：舒適三居、舒適兩居、主流三居剛性改善型：目標物業(yè)總價控制40-60萬置業(yè)目的：剛性改善代表客戶：凱瑞景園、盛世康城戶型需求：實用三居為主首次置業(yè)型：目標物業(yè)總價控制30-40萬置業(yè)目的：剛性需求代表客戶：南苑綠洲戶型需求：實用兩居為主

68青銀高速繞城高速張東鐵路中心城區(qū)西部城區(qū)南部城區(qū)東部城區(qū)北部城區(qū)代表樓盤客戶描摹西部城區(qū)尚文苑張店市區(qū)客戶占50%，其余為周邊縣市客戶凱瑞景園市區(qū)客戶居多代表樓盤客戶描摹北部區(qū)域黃金國際客戶以改善居住為主，張店區(qū)客戶占到40%，周邊的淄川、桓臺、周村等占到60%中潤.華僑城客戶以改善居住為主，張店區(qū)客戶占到50%，周邊的淄川、桓臺等占到50%代表樓盤客戶描摹中心城區(qū)華潤中央公園以張店本地為主；改善居住型居多紫園張店本地客戶為主，約占70%，其余為周邊縣市客戶代表樓盤客戶描摹東部城區(qū)花山府第張店、淄川、臨淄均有；改善居住和首置為主代表樓盤客戶描摹南部城區(qū)盛世康城客戶主要來自周邊縣市和張店城區(qū)外溢年輕人，剛需客戶為主，張店本地客戶占到50%左右，淄川客戶可占30%，另外為周村和其他區(qū)域南苑綠洲客戶主要為村改房客戶以及周邊市場工作人員，淄川區(qū)、博山區(qū)客戶也較多橙品齊盛花園附近紅星美凱龍、建材市場上班人員購房者較多，周邊縣市淄川區(qū)客戶較多通過在售樓盤分析，張店區(qū)主力樓盤客戶可分為張店本地和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)兩類，南部城區(qū)目前客群除周邊業(yè)戶外，主要來源于淄川區(qū)居住客戶來源69區(qū)域購房動機客戶描述購買能力區(qū)域認可度人口基數(shù)項目周邊剛需專業(yè)市場打工人員專業(yè)市場私營業(yè)主首次置業(yè)★★★強烈★★★★剛改專業(yè)市場中小型私營業(yè)主改善居住★★★★強烈★★多改專業(yè)市場實力型私營業(yè)主升級居住需求，尋求地位標簽★★★★★一般★張店主城區(qū)剛需城區(qū)年輕人或者收入較低的婚房群體★★★一般★★★★剛改一般收入家庭的居住條件改善★★★★較弱★★★★★多改公務員、金融、大型私營業(yè)主等高收入群體★★★★★弱★★周邊區(qū)縣剛需淄川等區(qū)縣私營業(yè)主入住張店區(qū)，享受張店區(qū)公共商業(yè)配套★★★★強烈★★★剛改/多改實力私營業(yè)主，尋求更高生活品質，并不局限于淄博本地★★★★★弱★★從購買能力、區(qū)域認可度和人口基數(shù)三方面著手，篩選本項目的目標客群目標客群篩選70核心客戶重點客戶邊緣客戶客戶來源：昌國路沿線的眾多專業(yè)市場

客戶構成：中小型私營業(yè)主、個體戶置業(yè)特征：首次置業(yè)/剛性改善

區(qū)域認可度：距離生意較近，認可區(qū)域區(qū)位“地緣屬性的剛性購房者”——昌國路沿線專業(yè)市場業(yè)主客戶來源：楊寨、淄川等周邊區(qū)縣客戶構成：陶瓷建材等業(yè)主客群置業(yè)特征：市區(qū)內(nèi)首次置業(yè)區(qū)域認可度：經(jīng)常往返于張店與淄川等區(qū)縣，本項目位置正處于兩者之間“城市化發(fā)展的新張店人”——淄川等區(qū)縣市場業(yè)主客戶來源：淄博市

客戶構成：公司白領、機關企事業(yè)單位年輕人置業(yè)特征：首次置業(yè)

區(qū)域認可度：認可度稍差，需要項目規(guī)劃前景拉動“買前景的外溢年輕一族”——張店市區(qū)外溢的剛需/剛改客戶客戶定位71張店城區(qū)項目周邊區(qū)域淄川區(qū)世紀路沿線3、張店市區(qū)年輕人或中低收入人群婚房需求1、項目周邊專業(yè)市場打工人員及區(qū)域內(nèi)私營業(yè)主首次置業(yè)/剛性改善2、張店—淄川沿線私營業(yè)進城置業(yè)，享受城市配套4、張店市區(qū)及周邊區(qū)縣周邊改善型客戶，需要項目規(guī)劃前景拉動重要客戶核心客戶客戶定位從購買能力、區(qū)域認可度和人口基數(shù)三方面著手，篩選本項目的目標客群7272I“地緣屬性的剛性購房者”II城市化發(fā)展的新張店人”來源地：昌國路沿線、楊寨、淄川等周邊區(qū)縣的眾多專業(yè)市場職業(yè)特征：專業(yè)市場從業(yè)人員生存狀態(tài)：家在周邊區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)，生意在昌國路或淄川沿線專業(yè)市場，社交在張店，頻繁穿梭于張店與淄川。經(jīng)濟能力：經(jīng)營業(yè)主具有較高經(jīng)濟實力，但并非最富有的一批，為孩子購房以及為方便生意和生活購房。打工族收入相對較低，主要為首次置業(yè)。家庭構成：單身備婚族/準婚姻狀態(tài)或準備有小孩的準父母/孩子三代或空巢家庭價值取向：經(jīng)營業(yè)主：關注生意和家庭生活，希望自己和家人能方便享用城市里便利的各項配套。較務實，追求物有所值的或物超所值;打工族：希望自己能像城市里年輕人一樣生活，渴望被城市所容納置業(yè)次數(shù)：首次置業(yè)，二次置業(yè)置業(yè)關注：首先：高度關注幼兒園、小學等教育配套其次：總價敏感，希望降低首付再次：社區(qū)環(huán)境，商業(yè)配套核心客戶重要客戶邊緣客戶客戶定位73昌國路沿線專業(yè)市場客戶訪談客戶基本情況：現(xiàn)住自己購買的商品房，與配偶和年幼子女同住認為現(xiàn)在的居住環(huán)境，周邊的配套太少了，尤其是商業(yè)配套，購物很不方便，還要跑到市中心。3年內(nèi)會考慮，換一個大一點的住宅，孩子大了，現(xiàn)在的戶型空間有點少，如果再置業(yè)會選擇在南區(qū)購房，因為居住習慣問題，感覺在這附近居住很好，只是希望周邊配套更完善一點，工作也比較方便。認為項目所處位置還可以，生活習慣在這兒了，交通方便，就是生活配套不太好，周邊教育不算好，如果樓盤比較好，而且能改善一下周邊的環(huán)境，會考慮購房的主要關注點：地理位置、距離上班地點的、戶型設計及實用率、教育配套您購房時，您認為項目應該具備以下哪些設施？超市、小學、中學、商業(yè)您之前有沒有看過哪里的房子，您比較喜歡哪個房子？您覺得它什么地方做的比較吸引您？看過盛世康城的房子，但是綜合考慮，品質一般，所以最終沒購買，但是價格還是可以接受的楊寨專業(yè)市場客戶訪談客戶基本情況建材市場中小型業(yè)主，現(xiàn)居住周楊寨周邊商品房，與配偶和成年子女同住，孩子20歲左右跟著做生意，有給孩子和自己改善購房需求認為現(xiàn)在居住的位置靠近生意，但生活不如張店方便。3年內(nèi)會給孩子買，或者給自己買來改善，兩種需求都有市場里的人都想去張店買不想去臨淄，還是張店方便，給孩子買110-120平方米自己買120~160平方米認為項目位置很好，離生意和市區(qū)都近，有車交通也方便。蓋了要好房子市場里的人很多人都會去的。什么時候賣說一聲，價格合適就購買。購房的主要關注點：市政交通便利程度、建筑質量的保證、教育配套。強調(diào)配套一定要方便，尤其是教育。注重第三代教育，賺錢就是為了后代生活更舒適。認為項目應該具備超市、幼兒園、小學，最重要的是教育，尤其是幼兒園，再就是小學和中學，因為幼兒園必須接送為了安全，其他都好說。如果有醫(yī)療就更好了。超市商業(yè)有也很好，如果有給孩子玩的地方就更好了。只要教育配好，就算價格高個10萬市場上的人也都能接受?？蛻粼L談74III“買前景的外溢年輕一族”來源地：淄博市張店區(qū)主城區(qū)職業(yè)特征：公司白領、機關企事業(yè)單位年輕人生存狀態(tài)：在張店區(qū)工作的年輕群體，以備婚族或租房族為主。難以承擔市區(qū)大面積住宅。經(jīng)濟能力：經(jīng)濟實力有限，但有穩(wěn)定的工作收入，處于事業(yè)起步期；家庭構成：單身備婚族/準婚姻狀態(tài)或準備有小孩的準父母價值取向：事業(yè)是生活的核心環(huán)節(jié)，休閑娛樂生活較豐富，較時尚，開始關注生活質量。置業(yè)次數(shù)：首次置業(yè)置業(yè)關注：首先：總價敏感其次：幼兒園、小學等教育配套、商業(yè)配套再次：娛樂配套，社區(qū)環(huán)境核心客戶重要客戶邊緣客戶客戶定位75張店中心客戶訪談客戶基本情況：市區(qū)小區(qū)自購尚品房，與配偶和年幼子女同住認為現(xiàn)在居住的位置物業(yè)不好，3年內(nèi)會為了孩子上學換房，會選擇90平米左右三室，再買房子的話想在實驗中學附近購買，為了孩子能上個好點的學校。認為項目位置很偏，沒什么好學校，除非有好的教育會考慮購房的主要關注：教育配套。認為項目應該具備超市、銀行、學校、醫(yī)院、菜場。張店中心客戶訪談客戶基本情況：市區(qū)東部小區(qū)自購尚品房，與配偶和年幼子女同住認為現(xiàn)在居住的位置區(qū)域環(huán)境不太好，物業(yè)服務不到位，小區(qū)缺少健身娛樂的地方，周邊缺乏購物娛樂的場所，再買會選擇120平米左右三室。認為本項目位置價格合理的話可以考慮，主要關注教育，孩子快到上學的年齡了，如果周邊有較好的學校則可以考慮在此置業(yè)，張店本地的人收入有限，很難買得起很貴的房子，品質高了，不能價格太高購房的主要關注：市政交通便利程度、價格、戶型設計及實用率、教育配套。認為項目應該具備超市、幼兒園、小學、商業(yè)、醫(yī)院、銀行?？蛻粼L談76住宅發(fā)展方向5住宅定位。結合開發(fā)商目標，項目發(fā)展方向以及核心策略是什么？77案例選取原則：中大規(guī)模\非核心區(qū)位\客群剛需為主研究目的:通過案例研究，歸納總結出剛需大盤KPI煙臺萬科假日風景南京金地自在城78煙臺萬科假日風景79市中心商圈福山區(qū)地鐵4號線（規(guī)劃中）地鐵3號線（規(guī)劃中）直通龍口、棲霞、蓬萊開發(fā)區(qū)區(qū)位福山區(qū)永達街與奇泉路交匯處西南方向規(guī)模47萬容積率1.90綠化率35%建筑設計單位煙臺市紅旗置業(yè)有限公司

建筑形式多層小高層高層戶型面積兩室兩廳75平方米，兩室兩廳81平方米共占46%，三室兩廳93平方米，三室兩廳105平方米占54%裝修情況精裝修總戶數(shù)3692車位比1：1.25園林設計單位加拿大CDG周邊環(huán)境產(chǎn)業(yè)園區(qū)，煙臺福山區(qū)，周邊生活配套匱乏功能配套其中商業(yè)配套2.54萬功能比例市場表現(xiàn)2011年6月開盤，推出620套，開盤銷售594套開發(fā)商煙臺萬聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司【煙臺萬科假日風景】煙臺福山高新技術開發(fā)區(qū)，距離福山老城區(qū)4公里，區(qū)域無強勢資源，配套匱乏，主流剛需大盤，容積率1.9開盤推出620套，銷售594套80物業(yè)類型棟數(shù)層數(shù)戶型結構戶型面積（㎡）套數(shù)總套數(shù)比例多層195三室兩廳兩衛(wèi)105.7660060016%小高層2411三室兩廳一衛(wèi)93.451364136440%高層1618A兩室兩廳一衛(wèi)75.66576172846%B兩室兩廳一衛(wèi)75.47576C兩室兩廳一衛(wèi)81.17576【煙臺萬科假日風景】物業(yè)類型涵蓋5層多層，11層小高和18層高層，全部戶型控制在110平米以下，兩居75~80平米，三居93~105平米。整盤得房率86%以上81【煙臺萬科假日風景】高層18層，2梯6戶75-81㎡緊湊兩室戶型A戶型A戶型B戶型B戶型C戶型C戶型75㎡兩室兩廳75㎡兩室兩廳戶型緊湊，無浪費面積、空間利用率高南北通透客廳、主臥大尺度設計81㎡兩室兩廳82F戶型F戶型E戶型E戶型【煙臺萬科假日風景】多層（5層）一梯二的105㎡的三室戶型，小高層11層，1梯2戶㎡93的三室5層多層105戶型三室戶型11層小高層105戶型三室戶型83【煙臺萬科假日風景】創(chuàng)新產(chǎn)品——全面家居解決方案，贈送精裝修84Value1：控制總價——戶型保證居住功能前提下面積極致壓縮+高得房率Value2：小戶型高品質——一梯兩戶的多層小高層產(chǎn)品+精裝修Value3：萬科物業(yè)——品質物管萬科假日風景核心驅動力：85南京金地自在城86寧馬高速承接繞城高速，直達城南承接鳳臺南路，直達新街口濱江大道直達奧體、龍江規(guī)劃中地鐵8號線直達河西一期（在售）二期三期四期五期六期七期八期區(qū)位南京板橋新城規(guī)模58萬容積率2.2綠化率36%建筑設計單位廣東和建筑有限公司

建筑形式高層（49棟）、小高層（3棟）、花園洋房（18棟）、聯(lián)排（34棟）戶型面積90㎡以下小戶型占59%。裝修情況毛坯總戶數(shù)3581車位比1:0.7園林設計單位柏景設計

周邊環(huán)境奧南板塊為南京地產(chǎn)開發(fā)新興板塊，位于板橋新城，以蓮花湖為中心功能配套10萬商業(yè)、三重會所0.7萬，醫(yī)院、三所學校：2所幼兒園0.65萬，小學1.2萬市場表現(xiàn)首次開盤銷售1000多套開發(fā)商金地(集團)股份有限公司項目屬性為品牌開發(fā)商陌生區(qū)域復合型大盤，奧南板塊領導者。奧南板塊為南京地產(chǎn)開發(fā)新興板塊，位于板橋新城。87一期（在售）二期三期四期五期六期七期八期項目位置：南京板橋新城經(jīng)濟指標：建筑面積：587953.2平米占地面積：1029708平米容積率：2.2產(chǎn)品類型：高層（49棟）、小高層（3棟）、花園洋房（18棟）、聯(lián)排（34棟）開發(fā)周期：預計開發(fā)6年，由北向南共分八期開發(fā)。項目進度：一期（約14萬㎡）在售，2011年6月交房；二期打樁，預計2010年下半年可售；其余地塊均為動工。銷售業(yè)績：2009年12月4日首次開盤，推出632套，當日售罄；12月20日加推224套房源，兩個月內(nèi)簽約838套，成交金額6.74億，成交均價7813元/㎡。首次開盤推出632套，當日售罄，成為當?shù)劁N售神話；本項目容積率2.2，物業(yè)類型涵蓋高層、小高層、洋房、聯(lián)排

88物業(yè)形態(tài)面積房型套數(shù)占比高層、小高層58㎡一房一廳一衛(wèi)16010.61%89㎡躍層二房二廳二衛(wèi)16010.61%89㎡平層二房二廳一衛(wèi)47631.56%101㎡躍層一房二廳二衛(wèi)16010.61%120-140㎡三房二廳二衛(wèi)31620.95%170㎡四房二廳三衛(wèi)15610.34%花園洋房130-140㎡三房二廳二衛(wèi)161.06%140-160㎡四房二廳二衛(wèi)483.18%180㎡五房二廳二衛(wèi)161.06%項目以剛需戶型為主，其中90平米以下戶型占總套數(shù)58%，

一期以小戶型為主，其中90㎡以下戶型占58%。89創(chuàng)新產(chǎn)品：高贈送公寓，提升附加值N+1”空中院館，通過附贈空中花園、超大陽臺或飄窗、挑高空間等方式，實現(xiàn)居住空間立體化的多變升級89㎡兩房89㎡躍層12235.8米挑高客廳，可在此立體空間中擴充一房內(nèi)置陽臺，可改房間飄窗最大化贈送：空心，便于后期業(yè)主裝修時打掉，增加室內(nèi)使用面積123139㎡三房90類別墅花園洋房，提升舒適度：金地“第五代花園洋房”，層層退臺，戶戶擁有花園或露臺，一梯兩戶，營造類別墅生活空間，提升溢價空間①層層退臺設計，戶戶贈送大面積露臺。②空中花園及下沉式花園設計，增加頂躍及底躍戶型附加值112291內(nèi)外兼修，打造公園地產(chǎn)：內(nèi)部營造果嶺景觀，并斥資3.5億打造蓮花湖奧南體育公園，以“湖景房”概念提升環(huán)湖房源價值小區(qū)內(nèi)景觀——一期組團在原有臺地風貌上引入小型果嶺景觀，并以層次豐富的綠化植被，弱化高層樓棟間的壓抑感。外部景觀——奧南體育公園環(huán)蓮花湖而建，占地1300畝，分為濕地公園、主體公園、濱湖商業(yè)街區(qū)、體育運動場所四大部分，內(nèi)含南京唯一橄欖球場、18片籃球場、8片網(wǎng)球場、羽毛球館、兒童樂園、老年養(yǎng)身園、環(huán)湖商業(yè)中心等92高素質全能配套，轉劣勢為亮點：規(guī)劃有三重五星級會所、風情商業(yè)街、雙語國際幼兒園、并計劃引進鼓樓名校力學小學、弱化區(qū)域配套劣勢10萬方商業(yè)：由1萬多平米的集中式樂活商業(yè)大街、沿湖商業(yè)、各組團間的碎丁鄰里商業(yè)組成。三重復合會所：4000㎡的運動會所，約3000㎡休閑會所、私人會館。板橋新城社區(qū)醫(yī)院：與自在城同步動工，江蘇省內(nèi)最大一家社區(qū)醫(yī)院。三所學校：配置2所雙語國際幼兒園共12班，約6500㎡及一所30班的小學約12000㎡，暫定引入鼓樓名校力學小學93Value1：控制總價——緊湊戶型為主Value2：創(chuàng)新產(chǎn)品——提升附加值N+1空中院館贈送面積Value3：保證居住品質——小高層、退臺洋房低容積率產(chǎn)品+果嶺景觀、“湖景房”概念Value4：全能配套——10萬商業(yè)+三重會所+醫(yī)院+三所學校南京金地自在城核心驅動力：94園林景觀：形成園林景觀示范效應，提升整體形象檔次戶型設計：以小戶型為主力戶型，保證居住功能條件下壓縮戶型面積降低總價會所：擁有最佳的地段，交通便利，周邊配套齊全全面配套：商業(yè)配套、教育配套、醫(yī)療配套全面保障基本動作亮點動作剛需大盤核心價值體系通過剛需大盤研究，本項目配套、戶型設計是本項目的核心驅動力95住宅核心驅動力本項目由剛性需求目標客群出發(fā)，結合市場競爭機會和空間，構建住宅物業(yè)核心驅動力1、控制面積、降低總價。首次置業(yè)客戶對于總價非常敏感，而目前市場首置客戶僅能選擇90-100平米產(chǎn)品，控制面積，有利于降低總價，降低客戶支付門檻。2、大盤配套、借勢商業(yè)。借勢北地塊50萬平米商服物業(yè)的配套作用，同時完善住宅自身配套，包括生活類商業(yè)、運動配套等。96客戶策略以剛需和剛性改善為主，深度挖掘昌國路沿線及臨淄等周邊區(qū)縣私營小業(yè)主首次置業(yè)潛力產(chǎn)品策略填補目前市場緊湊型兩居和三居的市場空白，控制面積、降低總價，滿足首次置業(yè)客戶的總價敏感性核心驅動力以緊湊戶型面積控制總價，豐富項目商業(yè)、運動等配套979797百萬平米一站式國際新城城市主流剛需大盤形象定位98住宅地塊容積率的確定模型——結合開發(fā)風險、市場實現(xiàn)、利潤額度及實現(xiàn)難異度的問題來確定利潤最大化和市場可實現(xiàn)度是確定物業(yè)組合和容積率的追求目標；企業(yè)自身資源狀況和資金狀況是限定條件；企業(yè)戰(zhàn)略導向和項目品牌因素是兼顧因素?；鶞史桨竿扑]合理方案推薦確定主推組合方案并進行優(yōu)化進行經(jīng)濟效益對比進行市場實現(xiàn)評估上下極限方案對基準測算方案進行變量分析滿足容積率上下指標下的組合方案依據(jù)戰(zhàn)略、定位以及地塊條件容積率研判99項目稅后利潤隨著容積率的增高而增高，本項目應在目標消化周期內(nèi)盡可能的提高容積率，來實現(xiàn)利潤最大化，當項目容積率2.3時可實現(xiàn)項目的5年的消化周期結論一：在不出現(xiàn)低密度產(chǎn)品的情況下，隨著容積率的提高，利潤額與利潤率均逐步遞增。因此，在目標消化周期內(nèi)，應盡可能的提高項目的容積率。結論二：考慮到市場歷年市場銷冠的年銷售量樂觀估計為15萬㎡/年，當項目容積率為2.3時，可達成5-6年的目標消化周期。項目名稱華僑城黃金國際盛世康城華潤中央公園容積率1.042.051.63.5年去劃速度15萬12萬4.6萬半年6萬容積率研判100產(chǎn)品定位當容積率為2.3時，多層+高層的物業(yè)類型配比經(jīng)濟收益更好，預計消化速度更佳，產(chǎn)品競爭力也更強同為2.3容積率的兩個方案收益對比方案二：小高層+高層小高層（11）+高層（30）物業(yè)類型建筑面積高層450853.1小高層320321.9幼兒園2402.414會所4004.024小學6000商業(yè)18000總體801581.5方案一：多層+高層多層（6+1）+高層（30）物業(yè)類型建筑面積高層578981.9多層192193幼兒園2402.414會所4004.024小學6000商業(yè)18000總體801581.5經(jīng)過測算得出多層+高層的利潤率高于小高層+高層的方案101產(chǎn)品定位若追求利潤最大化，放寬對消化周期的限制，建議盡量提高容積率至2.8，滿足主流剛需大盤的市場定位容積率在3.0時雖然利潤率最高，但是不滿足物業(yè)組合的條件，出現(xiàn)的產(chǎn)品均為單一的30層高層產(chǎn)品，結合市場的實現(xiàn)度和銷售去化因素，不建議做3.0的產(chǎn)品利潤最大化和市場可實現(xiàn)度是確定物業(yè)組合和容積率的追求目標；企業(yè)自身資源狀況和資金狀況是限定條件；企業(yè)戰(zhàn)略導向和項目品牌因素是兼顧因素。102產(chǎn)品定位若放棄低密度產(chǎn)品，2.3-2.8區(qū)間利潤與容積率成正相關關系，建議選擇2.8容積率方案四種方案對比表考慮因素方案二：2.3（小高層+高層）方案一：2.3（多層+高層）方案三：2.6（小高層+高層）方案四：2.8（小高層+高層）安全性消化周期5-6年5-6年7-8年8-9年競爭優(yōu)勢營利性利潤率14.9%18.2%15.9%15.98%利潤值（億元）4.35.45.467.23103基于戰(zhàn)略定位的戶型配比策略：1、為適應新政形勢下的市場現(xiàn)狀，加大剛需產(chǎn)品，控制面積，增加多梯戶比（如1T4）產(chǎn)品。多次改善需求的大戶型產(chǎn)品被限購滯銷，可適當減少配比；剛性需求產(chǎn)品受政策影響較小，可適當增加比例在戶型設計上，壓縮兩室、小三室戶型面積，增強其總價競爭力，建筑形式可采用1T4等多種形式2、基于主流剛需大盤的戰(zhàn)略定位，保留部分小高層（11層）作為少數(shù)改善型產(chǎn)品，增強競爭力。在規(guī)劃布局上，可以保留高低配的基本形式，建筑高度建議為小高層（11層）、高層（26層及以上）。此形式不但造就較好的城市天際線，而且有利于產(chǎn)品價值提升。3、根據(jù)未來市場變化情況，對開發(fā)分期再進行調(diào)整，各期開發(fā)方案應保持足夠的彈性。104戶型面積及配比原則：拉長剛需產(chǎn)品線，以更低的總價更好的戶型舒適度，領先淄博剛需產(chǎn)品市場戶型配比戶型配比戶型面積區(qū)間套數(shù)比例兩室75-85㎡40%三室90-105㎡36%115-125㎡18%130-140㎡6%小三房：90-105中三房：115-125大三房：130-140二房：75-85緊湊型居家產(chǎn)品100平米以上產(chǎn)品舒適產(chǎn)品在面積經(jīng)濟性的基礎上保證功能舒適性注重舒適性，作為標桿產(chǎn)品體現(xiàn)項目檔次實用性提升生活尺度擴容小戶型大戶型105105總平面圖2.8容積率高低配：11層+30層方案經(jīng)濟指標（單位：㎡）總建筑面積974892.8占地面積348176容積率2.8住宅30層560000住宅11層388000商業(yè)18000會所4000幼兒園3000幼兒園會所社區(qū)商業(yè)社區(qū)主入口10610610710730層T430層T311層T211層T3規(guī)劃路世紀路規(guī)劃西五路戶型對位層數(shù)戶型套數(shù)比例面積3075-85㎡40%377088.53090-105㎡36%339379.711115