商業(yè)街招商策略資料

商業(yè)街招商策略商業(yè)街是指眾多不同規(guī)模，不同類別的商店有規(guī)律的排列組合的商品交易場所，其存在形式分為帶狀式商業(yè)街和環(huán)型組團(tuán)式商業(yè)街。 它是由眾多的商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，并且按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列，如墨西哥城起義者大街、紐約的百老匯大道、蘇黎世的班霍夫大街、蒙特利爾的薩布洛克大街、巴黎香榭麗舍大街，等等。在西方的經(jīng)濟(jì)理論中，它與購物中心、商業(yè)區(qū)等等有著嚴(yán)格的界限，是不可混淆的概念。定位是商業(yè)街招商的基礎(chǔ)，根據(jù)項(xiàng)目定位選擇與之相匹配的業(yè)態(tài)組合，之后才進(jìn)入有目的的招商工作。一、商業(yè)街的定位1、商業(yè)街的商業(yè)主題。即商業(yè)街應(yīng)該具有的獨(dú)特的商業(yè)經(jīng)營的主要脈絡(luò)和指導(dǎo)思想。例如以“中檔品牌，大眾服務(wù)”為經(jīng)營方針的西單商場，經(jīng)過二十年的經(jīng)營，形成了一套完整的“平民消費(fèi)”模式的管理理念，調(diào)查顯示，在此消費(fèi)的北京市本地人占消費(fèi)總量的74%,而境外人士占了26%。與西單不同的是定位于“為歐洲人服務(wù)”的北京秀水服裝一條街，它的管理委員會根據(jù)其特殊的定位制定了一整套有特色的服務(wù)管理?xiàng)l款，成為北京專業(yè)性商業(yè)街中經(jīng)久不衰的特色商業(yè)街，調(diào)查顯示，在秀水街交易的客戶，87%來自東歐，11%來自中東，2%來自世界各地。2、商業(yè)街的社會主題。所商業(yè)街所承載的社會責(zé)任和應(yīng)具有的非購物的功能，商業(yè)街是城市形象的代表，消費(fèi)者或游客觀商業(yè)街，即可知城市之容、之貌、之風(fēng)、之魂。例如廣州北京路商業(yè)步行街定位為“古城商都”，以該步行街為核心向周邊地區(qū)輻射，結(jié)合周圍的文物古跡和珠江濱水景觀，發(fā)展成為一個(gè)集購物、游覽、休閑、觀賞于一體的多功能商業(yè)區(qū)，體現(xiàn)完整的歷史脈絡(luò)和現(xiàn)代商業(yè)氣息。又如北京前門的大柵欄商業(yè)街，根據(jù)它業(yè)態(tài)齊全、商品種類繁多、老字號店多、歷史文化色彩濃厚、以及客流多以購物、休閑、觀光、娛樂為主的特性，將項(xiàng)目定位于“商業(yè)、旅游、文化”的一體化上。案例：某商業(yè)街的定位啟示錄項(xiàng)目選址該項(xiàng)目周邊具備成熟的商業(yè)環(huán)境競爭對手周邊有一SHOPPINGMALL形式的廣場、大型外資超市、小商品市場、特色商業(yè)百腦匯、老牌白貨商場等市場調(diào)查該區(qū)域大型百貨商業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的供給過剩；特色專業(yè)型、主題型商鋪投資熱潮漸起；項(xiàng)目鄰近使館區(qū)，已形成國際化的生活氛圍；該區(qū)域外資企業(yè)數(shù)量眾多；發(fā)現(xiàn)商機(jī)以經(jīng)營國外商品為主的商業(yè)形式將會受到該項(xiàng)目乃至周邊居住

和生活的眾多外籍人士的歡迎；能夠彌補(bǔ)該區(qū)域商圈傳統(tǒng)商業(yè)功能的空白點(diǎn)；居住在該區(qū)域的外籍人士數(shù)量呈現(xiàn)增長趨勢；確定目標(biāo)客戶在中國居住及進(jìn)行商務(wù)、旅游等外籍人士進(jìn)行項(xiàng)目定位“國際商品街”：以經(jīng)營國外商品為主，充滿異國商業(yè)特色的商業(yè)街商業(yè)街布局餐飲類：西餐店、快餐店、酒吧、咖啡店、面包店等；雜貨類：老外普遍喜歡和常用的一些日用品、工具等雜貨店食品類：紅酒、雪痂等保鍵品類：藥店、護(hù)膚用品店等寵物用品類：貓、狗糧及用品店休閑類：體育、運(yùn)動(dòng)、休閑用品店、網(wǎng)球、高爾夫用品專賣店等；二、選擇最佳業(yè)態(tài)組合商圈里業(yè)態(tài)越豐富，商圈經(jīng)濟(jì)也就越成熟，各業(yè)態(tài)根據(jù)商圈的特點(diǎn)，可以做到資源共享、優(yōu)勢互補(bǔ)。同樣在商業(yè)街這樣一個(gè)完整的生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)部， 各業(yè)態(tài)也應(yīng)相互補(bǔ)充、協(xié)調(diào)發(fā)展，這樣才能凝聚各業(yè)態(tài)的閃光點(diǎn)以強(qiáng)化和突顯商業(yè)街的整體定位。一般來說，商業(yè)街的行業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“三足鼎立”狀：具備購物功能的占40%,具備餐飲功能的占30%,具備休閑娛樂功能的占30%。當(dāng)然,這個(gè)結(jié)構(gòu)并非放之四海而皆準(zhǔn)的“經(jīng)典定律”，主題不同的商業(yè)街在業(yè)態(tài)構(gòu)成上將會形成不同的比重。但是，在業(yè)態(tài)組合方面必須有主次之分，如北京西單，僅靠莊勝崇光百貨和時(shí)代廣場兩個(gè)明星店鋪，是支撐不了一條街的整體開發(fā)的；又如北京東直門內(nèi)餐飲一條街，是由223家不同風(fēng)味、不同流派、不同規(guī)模的餐飲店，在1500米長的地段內(nèi)有序排列組合而成，這些都不是一個(gè)店所能作為的。通常商業(yè)街的組成是以大型百貨商店、專賣店、購物中心、大型綜合超市為主，普通超市、便利店等作為豐富商業(yè)街的補(bǔ)充形式出現(xiàn)。應(yīng)該注意的是，信譽(yù)和口碑是商業(yè)街長期發(fā)展的依托，引入的品牌商品必須要保證真實(shí)性。案例：商業(yè)街業(yè)態(tài)組合示范北京大柵欄300米步行街業(yè)態(tài)組合前門大街商業(yè)業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)類別數(shù)量業(yè)態(tài)類別數(shù)量玉器、工藝品、旅游紀(jì)念品商店9皮貨店20購物中心、荀場7服裝專賣20書店1鐘表眼鏡12鐘表眼鏡4藥房7茶莊4自行車專賣1藥店2手機(jī)專賣11服裝、鞋、帽專賣店9書店3綢緞2飯店11旅館6照相館3俱樂部、電影院、劇場3茶莊2三、商業(yè)街的招商策略招商策略是實(shí)現(xiàn)商業(yè)街贏利的重要步驟，也是實(shí)現(xiàn)商業(yè)街理想業(yè)態(tài)組合的真正執(zhí)行者。與其他商業(yè)物業(yè)的營銷策略有所不同的是，商業(yè)街的招商工作不能是被動(dòng)的接受客戶購買商鋪，還要對入駐商家的信譽(yù)、經(jīng)營管理、商品質(zhì)量、公司經(jīng)營狀況等方面的內(nèi)容進(jìn)行考察。1、確定招商對象招商對象的確定圍繞項(xiàng)目的目標(biāo)來確定，例如命名為“國際商業(yè)街”、或者是代表城市形象的商業(yè)街等檔次比較高的項(xiàng)目， 一般都是引進(jìn)國內(nèi)外有影響、有實(shí)力的商業(yè)機(jī)構(gòu)作為經(jīng)營管理的合作對象，招商的重點(diǎn)對象為實(shí)力強(qiáng)的大規(guī)模商業(yè)機(jī)構(gòu)、營銷經(jīng)驗(yàn)豐富的地區(qū)代理商、知名企業(yè)、知名品牌等。還可以通過特殊項(xiàng)目的引入豐富商業(yè)街的功能，塑造項(xiàng)目的獨(dú)特性。例如品牌在本區(qū)域獨(dú)家經(jīng)營的優(yōu)先引進(jìn)，擁有特色經(jīng)營項(xiàng)目的商業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)先引進(jìn)。某商業(yè)街曾引進(jìn)心理診所、企業(yè)家沙龍、刺繡、寵物托管、老公寄存處等特色服務(wù)機(jī)構(gòu)。2、確定經(jīng)營模式投資經(jīng)營：是指商鋪業(yè)主購買商鋪后自己直接經(jīng)營。委托經(jīng)營：是指商鋪業(yè)主出于保險(xiǎn)起見，將商鋪委托商管公司租出去，讓別人經(jīng)營。租賃經(jīng)營：是指經(jīng)營業(yè)主一時(shí)買不起商鋪，以租賃的形式進(jìn)行租賃經(jīng)營。直接經(jīng)營：某些商管公司將直接經(jīng)營管理大約20%的營業(yè)面積，免因全部他營造成失控的應(yīng)變舉措。虛擬經(jīng)營：是指以商業(yè)街為總品牌商標(biāo)，與若干個(gè)研發(fā)機(jī)構(gòu)、生產(chǎn)廠家和經(jīng)銷商進(jìn)行對接，開發(fā)、生產(chǎn)、銷售相應(yīng)的該商業(yè)街旗下的子產(chǎn)品。3、制定招商優(yōu)惠策略根據(jù)地區(qū)政府對商業(yè)街的扶持政策確定可以給予招商對象的優(yōu)惠措施， 對于一些新興的沒有天然地理、人文等資源的商業(yè)街來說，這一優(yōu)惠措施對吸引人氣有莫大的幫助。4、招商流程市場調(diào)研和目標(biāo)客戶分析（招商部）客戶招商月計(jì)劃實(shí)施（招商部）客戶招商周計(jì)劃（招商主管）客戶信息歸檔完善、招商資料準(zhǔn)備就緒（行政部）目標(biāo)客戶開發(fā)，拜訪、接治（招商主管）客戶分類、確定重點(diǎn)客戶（招商部）填寫招商意向表（招商部、客戶） 客戶資格考察、評估核準(zhǔn)（招商部）確定合作對象、簽定招商意向書、交納定金（招商部、則務(wù)部、客戶）與客戶溝通、談判、方案修改與認(rèn)可（招商主管、對口部門） 招商協(xié)議正式簽定（招商部、總經(jīng)理室、客戶）提供裝修方案及電腦效果圖（客戶）提供租賃面積認(rèn)定書、租賃許可證和裝修入場證（總經(jīng)理室、物業(yè)中心） 進(jìn)行裝修、備貨、上柜、營業(yè)（客戶）、商業(yè)管理宗旨1、維護(hù)良好的整體形象和秩序2、確保消費(fèi)者滿意3、使物業(yè)保值增值4、為業(yè)主創(chuàng)造最大贏利機(jī)會二、經(jīng)營管理方面1、商業(yè)街形象管理對商業(yè)街進(jìn)行統(tǒng)一的形象(CIS)策劃和管理，以確保商業(yè)街良好的形象和信譽(yù)。理念設(shè)計(jì) (MI) ：發(fā)展目標(biāo)，經(jīng)營定位、商街理念、廣告宣傳語等；行為設(shè)計(jì) (BI) ：經(jīng)營守則、店員儀容儀表、著裝規(guī)范、禮貌用語、行為規(guī)范等；視覺設(shè)計(jì) (VI) ：標(biāo)準(zhǔn)色、店標(biāo)、店旗、胸牌、包裝袋、印刷品、辦公用品等。2、銷售現(xiàn)場管理對銷售現(xiàn)場進(jìn)行統(tǒng)一、有序、科學(xué)的管理、確保良好、美觀的銷售環(huán)境和秩序。店鋪裝潢：遵循中國女人街的統(tǒng)一規(guī)定和要求，不得隨意裝修，應(yīng)維持商業(yè)街的整體形象。貨架使用：統(tǒng)一使用較為高檔和美觀的開架式貨架，并按規(guī)定擺放。商品陳列：按規(guī)定對商品進(jìn)行陳列擺放，不得占用過道和亂堆亂放。(4)店內(nèi)廣告：店內(nèi)品牌和商品文選宣傳、 POP^,按規(guī)定設(shè)計(jì)展示、不得亂貼亂掛;(5)現(xiàn)場促銷：促銷活動(dòng)應(yīng)遵守商業(yè)街的統(tǒng)一規(guī)定和要求，不得破壞商業(yè)街正常的經(jīng)營秩序。3、市場營銷推廣營銷策劃：制定商業(yè)街整體營銷和競爭策略，制定全年和階段性的市場推廣計(jì)劃。宣傳促銷：對商業(yè)街進(jìn)行統(tǒng)一、有效的宣傳推廣，舉辦整體和主題促銷活動(dòng)。品牌演繹：傳播品牌故事、品牌時(shí)尚、舉辦品牌推廣、時(shí)裝表演、沙龍等活動(dòng)。發(fā)行《中國女人街報(bào)》：傳播企業(yè)文化，傳遞流行時(shí)尚和動(dòng)人事跡等，并免費(fèi)贈(zèng)送給投資業(yè)主及經(jīng)營者和顧客。實(shí)施會員制：對顧客實(shí)施鉆石、金、銀卡會員制，以鎖定顧客，提高銷售額。資料庫行銷：建立顧客資料庫，開展資料庫直效營銷。4、商業(yè)價(jià)格管理實(shí)施統(tǒng)一明碼標(biāo)價(jià)。禁止價(jià)格欺詐行為。中得隨意降價(jià)促銷。5、商品質(zhì)量管理進(jìn)店經(jīng)營的商品必須是品牌商品，按區(qū)域功能定位對接。進(jìn)店商品以中高檔為主以確保商品質(zhì)量。嚴(yán)禁假冒偽劣產(chǎn)品，假一罰十。實(shí)行商品質(zhì)量“三包”。對商品質(zhì)量進(jìn)行抽檢。6、顧客服務(wù)規(guī)范售前服務(wù)：提倡主動(dòng)、微笑和站立服務(wù)，但不得爭客、搶客。售中服務(wù)：耐心熱情介紹，禮貌迎送顧客，但不得強(qiáng)行買賣，嚴(yán)禁與顧客爭吵。投訴處理：設(shè)立投訴熱線，統(tǒng)一處理顧客投訴，確保顧客滿意。售后服務(wù)：質(zhì)量三包，送貨安裝跟蹤服務(wù)等。7、經(jīng)營指導(dǎo)管理教育輔導(dǎo)：專家講習(xí)，經(jīng)營者交流會，店員培訓(xùn)，外出觀摩，銷售服務(wù)與建議等。銷售協(xié)助：提供營銷策略、宣傳展示、商品陳列、店頭促銷等協(xié)助服務(wù)。營業(yè)競賽，獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)勝的經(jīng)營者。經(jīng)營分析：根據(jù)銷售報(bào)表作匯總，在較和趨勢分析，制定業(yè)績提高政策。信息服務(wù)：為經(jīng)營者提供國家政策、市場動(dòng)態(tài)、競爭狀況等信息服務(wù)。租戶調(diào)整：通過經(jīng)營分析，替換不合理或無法繼續(xù)營運(yùn)的租賃經(jīng)營戶。8、品牌招商服務(wù)為投資者或租賃經(jīng)營戶提供的品牌廠商引進(jìn)、選擇和對接服務(wù)。代表商場與品牌廠商進(jìn)行談判，爭取最優(yōu)的營銷方式和經(jīng)銷條件。代表中國女人街和組織經(jīng)營者參加各類大型展銷會、訂貨會。組織經(jīng)營者到處地參觀、考察、學(xué)習(xí)和旅游。9、政府關(guān)系協(xié)調(diào)建立與政府各部門的良好關(guān)系，爭取各部門的配合支持與租費(fèi)優(yōu)惠，實(shí)行統(tǒng)一交稅，使經(jīng)營者集中精力搞經(jīng)營，降低經(jīng)營成本，減少后顧之憂。三、經(jīng)營服務(wù)方面、生活服務(wù)：提供就餐、休閑、娛樂、客房、租房等方面的服務(wù)。、辦公服務(wù)：提供傳真、文印、電子郵件、會議、信件收發(fā)、書報(bào)訂閱等服務(wù)。3、專案服務(wù)：為品牌提供策劃設(shè)計(jì)、陳列展示、廣告宣傳、市場推廣等度身訂做服務(wù)。4、辦證服務(wù)：為經(jīng)營者提供必要的工商、稅收、許可證辦理服務(wù)及爭取稅費(fèi)優(yōu)惠。5、貸款服務(wù)：協(xié)助經(jīng)營者辦理必要的流動(dòng)資金銀行貸款服務(wù)。6、人事服務(wù)：為經(jīng)營者提供人員招聘、培訓(xùn)、管理、檔案等服務(wù)。7、其它服務(wù)：提供經(jīng)營者所需要的其它服務(wù)，為經(jīng)營者創(chuàng)造最大的方便條件和贏利機(jī)會。通過科學(xué)、有效的管理和有針對性的專業(yè)服務(wù)、形成“統(tǒng)一形象、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一促銷、統(tǒng)一服務(wù)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一協(xié)調(diào)”七個(gè)統(tǒng)一使中國女人街樹立良好的品牌形象和信譽(yù)，提高經(jīng)營者的經(jīng)營管理水平，形成 1+1>2的整體合力，創(chuàng)造中國女人街最大的競爭優(yōu)勢和顧客滿意度，提升每個(gè)經(jīng)營者的銷售業(yè)績。四、商業(yè)管理機(jī)構(gòu)物辛心虛擬簽*部財(cái)落他督導(dǎo)部物辛心虛擬簽*部財(cái)落他督導(dǎo)部企劃都招商部（一）經(jīng)營者大會由全體投資業(yè)主和經(jīng)營戶組成，每年召開 1—2次，討論通過中國女人街的重大決策，推選商業(yè)管理委員會主任和成員，并對商業(yè)管理委員會工作進(jìn)行監(jiān)督。（二）商業(yè)管理委員會1、委員組成：由投資業(yè)主代表、經(jīng)營者代表組成，人數(shù)15—20人，每年選舉一次,可以連任，委員均為義務(wù)工作，委員會 1—2個(gè)月召開一次會議以少數(shù)服從多數(shù)表決；副主任由商管公司總經(jīng)理兼任。2、主要職責(zé)A、討論通過商業(yè)管理方案、經(jīng)營管理規(guī)章制度；B、督監(jiān)各經(jīng)營者的經(jīng)營行為，檢舉違規(guī)行為，進(jìn)行行業(yè)自律；C、討論通過年度和階段宣傳促銷計(jì)劃和方案；D、監(jiān)督宣傳促銷費(fèi)用的使用；E、監(jiān)督經(jīng)營管理公司的工作；F、反映經(jīng)營管理中的問題和建議。（三）經(jīng)營管理公司1、行政部：負(fù)責(zé)商業(yè)運(yùn)營管理、政策關(guān)系協(xié)調(diào)，行政后勤服務(wù)等。2、招商部：負(fù)責(zé)品牌招商與廠商談判、組織參加展銷會、訂貨會等。3、企劃部：負(fù)責(zé)廣告策劃、營銷策劃、展示設(shè)計(jì)、宣傳促銷、刊物編輯、會員制、銷售協(xié)助、經(jīng)營分析、信息服務(wù)、品牌專案服務(wù)等。4、督導(dǎo)部：負(fù)責(zé)建立商業(yè)街經(jīng)營管理規(guī)章制度，對經(jīng)營者經(jīng)營行為進(jìn)行督查、獎(jiǎng)懲以及教育輔導(dǎo)、負(fù)責(zé)處理顧客投訴、租戶調(diào)整等。5、財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)統(tǒng)一收費(fèi)、財(cái)務(wù)分析、財(cái)務(wù)管理等。6、虛擬經(jīng)營部：負(fù)責(zé)品牌后產(chǎn)品生產(chǎn)和品牌資源開發(fā)等。7、物業(yè)中心：負(fù)責(zé)物業(yè)管理、環(huán)境維護(hù)等。（四）物業(yè)運(yùn)營方面1、安全保衛(wèi)：維護(hù)顧客的安全，維護(hù)經(jīng)營者的經(jīng)營活動(dòng)及財(cái)產(chǎn)安全，維護(hù)商場的設(shè)施設(shè)備安全，防盜、防火、防害，確保商業(yè)街的安全有序運(yùn)行。2、環(huán)境衛(wèi)生：由專人對商業(yè)街進(jìn)行清潔衛(wèi)生和綠化管理，確保干凈整潔、舒適明亮的購物環(huán)境。3、物業(yè)維護(hù)：由專業(yè)人員對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理，養(yǎng)護(hù)和維修，保證其良好正常和低成本運(yùn)行。（五）商業(yè)管理收費(fèi)1、物業(yè)運(yùn)營費(fèi)：按國家有關(guān)規(guī)定收取，包括保安、環(huán)境衛(wèi)生、物業(yè)維護(hù)等費(fèi)用，按建筑面積分?jǐn)偟綉簦嫌?jì)收 1．25元／平方米左右，每年分次預(yù)收。2、水電空調(diào)費(fèi)：按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用，依建筑面積分?jǐn)偟綉簦吭陆患{一次。3、經(jīng)營管理費(fèi)：包括策劃、宣傳促銷、經(jīng)營督導(dǎo)、品牌招商，專刊編輯、統(tǒng)一管理等，一般按每戶收取，具體由商業(yè)管理委員會討論通過。4、經(jīng)營服務(wù)費(fèi)：由經(jīng)營者視需要委托經(jīng)營管理公司，一般按市場價(jià)收費(fèi)。注：以上為簡要闡述，具體由商管公司對每個(gè)進(jìn)店經(jīng)營戶制發(fā)一本《投資經(jīng)營者手冊》供投資業(yè)主和經(jīng)營者學(xué)習(xí)、理解和遵守。目前，在整個(gè)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域中，商鋪?zhàn)赓U應(yīng)該說是最受關(guān)注的熱點(diǎn)，商鋪已成為個(gè)體消費(fèi)者進(jìn)行地產(chǎn)投資的主要品種。而街鋪、產(chǎn)權(quán)式商鋪、經(jīng)營式商鋪等業(yè)態(tài)不同的商鋪，其經(jīng)營方式、投資回報(bào)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)都各不相同。消費(fèi)者要根據(jù)自己的實(shí)際情況、各類型商鋪的不同特征，選擇適合自己的投資品種。街鋪?zhàn)畲笙薅仍黾由虡I(yè)面積商業(yè)源于商業(yè)街，線型排列的商業(yè)街能夠最大限度地增加商業(yè)面積，也符合商業(yè)講究的?步生意”的模式。深圳東門的商業(yè)形態(tài)一直保留著商業(yè)街的模式，即便是隨著商業(yè)升級引起了眾多的變化，但仍然將濃郁的商業(yè)文化為底蘊(yùn)的商業(yè)街模式作為主導(dǎo)。 東門商圈由此逐漸形成，東門街鋪也變得炙手可熱，租金從每平方米幾十元到幾百元， 甚至是令人瞠目的幾千元每平方米的天價(jià)。人們會問：這樣高的租金如何經(jīng)營？但黃金商鋪的本色在這種狀況下得到了體現(xiàn)，東門的街鋪保持著很高的出租率， 而這都是建立在良好的經(jīng)營狀況的基礎(chǔ)上。 經(jīng)營者和投資者看重的正是商圈的經(jīng)營前景，而街鋪也成為三級市場較為火爆的交易工具。產(chǎn)權(quán)式商鋪弱化投資風(fēng)險(xiǎn)2000年的彩福世紀(jì)商城引爆了深圳平民投資市場的投資風(fēng)潮。從那時(shí)起產(chǎn)權(quán)式商鋪幾乎占據(jù)了深圳商用物業(yè)的主導(dǎo)地位。 而產(chǎn)權(quán)式商鋪的實(shí)質(zhì)就在于將經(jīng)營權(quán)與產(chǎn)權(quán)分開， 投資者作為共同的業(yè)主將物業(yè)租給規(guī)模較大的經(jīng)營商家，通過收取穩(wěn)定的租金來弱化投資風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)權(quán)式商鋪為商用物業(yè)的租賃形式提供了嶄新的內(nèi)涵。而該類物業(yè)與傳統(tǒng)的街鋪?zhàn)赓U內(nèi)涵存在本質(zhì)的不同：產(chǎn)權(quán)式商鋪將投資者的投資意圖與租賃行為更緊密地結(jié)合起來； 反過來，租賃行為的順利實(shí)施為投資者的投資回報(bào)也提供了較為穩(wěn)定的保證。 我們從彩福世紀(jì)商城、布吉中心廣場、太古購物廣場等產(chǎn)權(quán)式商鋪的經(jīng)典案例中可以看到： 投資者的按揭額度往往低于發(fā)展商所承諾的回報(bào)額度，而在發(fā)展商的回報(bào)中大部分比例來源于入駐商家的租金。因此，產(chǎn)權(quán)式商鋪的租賃行為的完成需要理順發(fā)展商、投資者和經(jīng)營商家三者之間的關(guān)系。這與傳統(tǒng)的租賃模式相比，更注重誠信、商家品牌、整體經(jīng)營狀況等因素，而非簡單的個(gè)體行為。經(jīng)營式商鋪依靠規(guī)模取勝經(jīng)營式商鋪以后期經(jīng)營為主導(dǎo)， 通過租售結(jié)合的方式將物業(yè)的經(jīng)營面積進(jìn)行有效消化。在經(jīng)營模式上將分散經(jīng)營戶進(jìn)行有效集中， 走規(guī)?；?jīng)營的路線。該種方式的優(yōu)點(diǎn)在于弱化了招商難度，同時(shí)發(fā)展商勿需采取返租方式”來消化高樓層或邊緣位置鋪位， 減少了發(fā)展商的返還壓力和回購風(fēng)險(xiǎn)。辦公室衛(wèi)生管理制度一、主要內(nèi)容與適用范圍,本制度規(guī)定了辦公室衛(wèi)生管理的工作內(nèi)容和要求及檢查與考核。.此管理制度適用于本公司所有辦公室衛(wèi)生的管理二、定義1-公共區(qū)域：包括辦公室走道、會議室、衛(wèi)生間，每天由行政文員進(jìn)行清掃；2.個(gè)人區(qū)域：包括個(gè)人辦公桌及辦公區(qū)域由各部門工作人員每天自行清掃。.公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：保持公共區(qū)域及個(gè)人區(qū)域地面干凈清潔、無污物、污水、浮土，無死角。保持門窗干凈、無塵土、玻璃清潔、透明 . 。保持墻壁清潔，表面無灰塵、污跡。4) 保持掛件、畫框及其他裝飾品表面干凈整潔。保持衛(wèi)生間、洗手池內(nèi)無污垢，經(jīng)常保持清潔，毛巾放在固定(或隱蔽)的地方。保持衛(wèi)生工具用后及時(shí)清潔整理，保持清潔、擺放整齊。 7) 垃圾簍擺放緊靠衛(wèi)生間并及時(shí)清理，無溢滿現(xiàn)象。2.辦公用品的衛(wèi)生管理應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：辦公桌面：辦公桌面只能擺放必需物品，其它物品應(yīng)放在個(gè)人抽屜，暫不需要的物品就擺回柜子里，不用的物品要及時(shí)清理掉。辦公文件、票據(jù)：辦公文件、票據(jù)等應(yīng)分類放進(jìn)文件夾、文件盒中，并整齊的擺放至辦公桌左上角上。 3) 辦公小用品如筆、尺、橡皮榛、訂書機(jī)、啟丁器等，應(yīng)放在辦公桌一側(cè)，要從哪取使用完后放到原位。 4) 電腦：電腦鍵盤要保持干凈，下班或是離開公司前電腦要關(guān)機(jī)。 5) 報(bào)刊：報(bào)刊應(yīng)擺放到報(bào)刊架上，要定時(shí)清理過期報(bào)刊。6) 飲食水機(jī)、燈具、打印機(jī)、傳真機(jī)、文具柜等擺放要整齊，保持表面無污垢，無灰塵，蜘蛛網(wǎng)等，辦公室內(nèi)電器線走向要美觀，規(guī)范，并用護(hù)釘固定不可亂搭接臨時(shí)線。 7)新進(jìn)設(shè)備的包裝和報(bào)廢設(shè)備以及不用的雜物應(yīng)按規(guī)定的程序及時(shí)予以清除。 3.個(gè)人衛(wèi)生應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：不隨地吐痰，不隨地亂扔垃圾。下班后要整理辦公桌上的用品，放罷整齊。禁止在辦公區(qū)域抽煙。4) 下班后先檢查各自辦公區(qū)域的門窗是否鎖好，將一切電源切斷后即可離開。5) 辦公室門口及窗外不得丟棄廢紙、煙頭、傾倒剩茶。4.總經(jīng)理辦公室衛(wèi)生應(yīng)做到以下幾點(diǎn)： 1) 保持地面干凈清潔、無污物、污水、浮土，無死角。 2)保持門窗干凈、無塵土、玻璃清潔、透明。3) 保持墻壁清潔，表面無灰塵、污跡。4) 保持掛件、畫框及其他裝飾品表面干凈整潔。三、檢查及考核每天由領(lǐng)導(dǎo)檢查公共區(qū)域的環(huán)境，如有發(fā)現(xiàn)不符合以上要求，罰 10元/次。辦公室衛(wèi)生管理制度一、主要內(nèi)容與適用范圍1-本制度規(guī)定了辦公室衛(wèi)生管理的工作內(nèi)容和要求及檢查與考核。2.此管理制度適用于本公司所有辦公室衛(wèi)生的管理二、定義1-公共區(qū)域：包括辦公室走道、會議室、衛(wèi)生間，每天由行政文員進(jìn)行清掃;2.個(gè)人區(qū)域