策劃階段規(guī)劃設計分析成果標準精編WORD版

IBMsystemofficeroom【A0816H-A0912AAAHH-GX8Q8-GNTHHJ8】IBMsystemofficeroom【A0816H-A0912AAAHH-GX8Q8-GNTHHJ8】策劃階段規(guī)劃設計分析成果標準精編WORD版策劃階段設計前期分析成果標準本階段工作重點□收集并研判項目基礎資料□完成規(guī)劃設計可行性分析□完成初步技術經(jīng)濟指標的分析□完成《項目設計總體控制性計劃》□完成《項目可行性研報告－規(guī)劃設計部分》目錄項目基礎資料………………21.1宗地自然條件…………21.2宗地社會條件……………41.3競爭樓盤…………………6規(guī)劃設計的可行性分析……………………10規(guī)劃設計草案………………12規(guī)劃設計的初步概念……………………12規(guī)劃設計草案……………124.《項目設計總體控制計劃》…………………165.范例…………17第一部分：項目基礎資料宗地自然條件宗地自然條件表一表CD001責任人：地區(qū)總建筑師：填寫日期：200X年XX月XX日土地名稱/項目名稱圖紙、圖片名稱內(nèi)容要求完成情況宗地位置宗地城市位置圖表達宗地在城市范圍內(nèi)的位置，可在城市地圖基礎上制作□已制作宗地區(qū)域位置圖表達宗地在城區(qū)范圍內(nèi)的位置，可在城市地圖基礎上制作□已制作宗地現(xiàn)狀宗地紅線圖宗地面積、角點定位、紅線尺寸、標高□已收集宗地現(xiàn)狀照片標明拍攝點與目標點位置□已制作宗地地形圖宗地為復雜地形時，表達現(xiàn)狀地形、標高（等高線）、現(xiàn)狀地貌□已收集宗地可保留物、綠化植被與水面分布圖宗地可保留物、植被與水面的定位□已制作說明：本表格的責任人為地區(qū)總建筑師，地區(qū)投資發(fā)展部和工程管理部應主動配合完成本項作業(yè)；本表格所列為描述宗地自然條件所需的圖紙目錄。應在投資分析階段收集、制作完成，并作為設計前期階段進行概念設計、實施方案階段進行規(guī)劃方案設計的基礎資料。如無法收集提供，需書面解釋原因并提出補救方法；3.項目/產(chǎn)品策劃分析階段，若政府提供的“宗地紅線圖”、“宗地地形圖”深度不足，則應在設計前期階段落實并確認此二圖紙。

宗地自然條件表二表CD002責任人：地區(qū)總建筑師填寫日期：200X年XX月XX日土地名稱/項目名稱城市氣溫常年絕對溫度最高℃最低℃平均℃城市風象主導風向風向頻率玫瑰圖（另附圖）□已收集空氣質(zhì)量宗地空氣質(zhì)量狀況□空氣質(zhì)量良好□空氣質(zhì)量較差，需進行檢測水文（所有標高均指黃海高程）宗地內(nèi)有無地表水□池塘□水渠宗地周邊有無地表水□江□河□湖□?！跛苓叺乇硭Ｄ晁籑周邊地表水最高控制水位M地下水位標高M宗地內(nèi)水質(zhì)狀況□水質(zhì)良好□水質(zhì)較差，需進行檢測噪音宗地噪音狀況□周邊無噪音源□周邊有噪音源，需進行檢測宗地有無特殊地下物沖溝、暗河□有□無古墓□有□無化石□有□無地下軍用設施□有□無管線□有□無地下油罐房其它大型地下建筑物□有□無其他需探明地下物□有□無說明：本表格的責任人為地區(qū)總建筑師，地區(qū)投資發(fā)展部和工程管理部應主動配合完成本項作業(yè)；依據(jù)宗地社會條件表一（表CD003）的周邊公共設施圖，當周邊存在污染源與噪聲源時，應結合實地具體情況判斷是否對宗地空氣質(zhì)量狀況、水質(zhì)狀況、噪聲狀況進行檢測；決定進行檢測后應附各項檢測報告。對于尚未達到飽和通車的道路，應根據(jù)道路等級預測飽和通車時的噪音。如無法收集提供，需書面解釋原因并提出補救方法；當存在特殊地下物時需另附文對其進行詳細說明。宗地社會條件宗地社會條件表一表CD003責任人：地區(qū)總建筑師填寫日期：200X年XX月XX日土地名稱/項目名稱圖紙名稱內(nèi)容要求完成情況區(qū)域現(xiàn)狀圖表達宗地所處區(qū)域（道路、周圍建筑物等）的現(xiàn)狀特征□已收集區(qū)域總體規(guī)劃圖表達政府對宗地所處區(qū)域的規(guī)劃設想和建設計劃□已收集區(qū)域交通分析圖表達地鐵、輕軌、公交流線及宗地附近站點；表達私家車赴宗地的可選路線□已制作周邊交通分析圖表達宗地周邊道路名稱、級別、尺寸及擬建道路的擬建時間、道路斷面等□已制作周邊道路斷面圖表達宗地塊周邊各分項尺寸□已制作周邊公共設施圖表達宗地周邊存在對項目設計存在影響的公共建筑名稱、類型、面積、基本功能、形態(tài)及建成時間；表達對項目設計存在有利與不利因素的設施：廣場、公園、城市雕塑，高壓線、變電所、煙囪、垃圾場、排污溝、其它構成噪音和污染的設施□已制作市政管線圖表達給水、雨水、污水、弱電、煤氣、暖通、寬帶等接口位置、管徑、埋深、標高等□已收集說明：本表格的填寫責任人為地區(qū)總建筑師，地區(qū)投資發(fā)展部和工程管理部應主動配合完成本項作業(yè)；本表格所列為描述宗地社會條件所需的圖紙目錄，應在策劃階段設計分析作業(yè)開始前完成收集、制作工作，并作為設計前期階段進行概念設計、實施方案階段進行規(guī)劃方案設計的基礎資料。

宗地社會條件表二表CD004責任人：地區(qū)總建筑師填寫日期：200X年XX月XX日土地名稱/項目名稱具體內(nèi)容當?shù)卣叻ㄒ?guī)要求日照間距系數(shù)消防間距□無特殊要求人防要求□無特殊要求地方規(guī)劃設計法規(guī)□有□無規(guī)劃設計要點總用地面積ha□有□無總建筑面積m2□有□無容積率□有□無建筑密度□有□無綠地率□有□無車位總數(shù)□有□無限高要求層或m□有□無退讓紅線要求地塊每側(cè)退讓紅線的要求□有□無建筑形象的特別要求□有□無配套的名稱與面積要求□有□無其他規(guī)劃要點要求□有□無說明：本表格的填寫責任人為地區(qū)總建筑師；應著重了解，當?shù)匾?guī)劃設計除了需要遵照國家條理外是否有制定地方性的規(guī)劃設計條例；當?shù)卣欠駥λ诘貕K有控制性規(guī)劃要點？相近地塊的規(guī)劃控制條件是什么？

競爭樓盤信息競爭樓盤列表競爭樓盤列表表CD005責任人：市場營銷部負責人填寫日期：200X年XX月XX日編號樓盤名稱發(fā)展商所處地段價位/平米1234其他說明確認欄市場營銷部經(jīng)辦人：年月日市場營銷部高級經(jīng)理：年月日產(chǎn)品技術部總經(jīng)理：年月日“競爭樓盤”，是指區(qū)域內(nèi)、或其他區(qū)域內(nèi)與本項目地理位置、市場定位、產(chǎn)品類型等方面存在相似性，可能與本項目產(chǎn)生競爭的樓盤。價格需按產(chǎn)品類型列出最高價、最低價以及均價。本列表中的競爭樓盤清單，須由地區(qū)產(chǎn)品技術部與市場營銷部門共同確認。

競爭樓盤設計標準信息競爭樓盤設計信息表一表CD006責任人：市場營銷部負責人填寫日期：200X年XX月XX日樓盤名稱位置規(guī)劃總用地面積M2總建筑面積M2容積率綠化率：總戶數(shù)戶車位數(shù)地面?zhèn)€地下個建筑住宅總面積M2已建成：M2住宅產(chǎn)品類型□獨立別墅□聯(lián)排別墅□平層公寓□花園洋房□小高層□高層□其他住宅結構形式會所面積M2會所個數(shù)會所內(nèi)容商業(yè)面積M2□租□售商業(yè)形態(tài)：幼兒園班小學班景觀周邊自然景觀□有□無景觀設計面積M2包含項目游泳池室外M2室內(nèi)M2水景/噴泉個兒童游戲場組硬地活動場個網(wǎng)球場個羽毛球場個其它說明：針對項目競爭樓盤，需完成表格內(nèi)全部內(nèi)容。若用于其它樓盤的考察和調(diào)研，可酌情選擇完成。本表格的責任人為地區(qū)市場營銷部負責人，產(chǎn)品技術部可提供必要的技術支援。競爭樓盤設計信息表二表CD007責任人：市場營銷部負責人填寫日期：200X年XX月XX日樓盤名稱位置：該樓盤的主要賣點、所采用的新概念新技術設計資源設計內(nèi)容設計單位名稱（主創(chuàng)設計人員）規(guī)劃建筑方案施工圖景觀方案施工圖室內(nèi)裝修部品標準室外墻面一墻面二窗□白鋁□彩鋁□塑鋼其它公共室內(nèi)電梯品牌電梯廳裝修標準其它住宅室內(nèi)□毛坯房□水電到位□標準裝修□提供□不提供裝修套餐項目品牌或材料入戶門/內(nèi)門地板潔具廚柜吊頂其它說明：1.針對項目競爭樓盤，需完成表格內(nèi)全部內(nèi)容。若用于其它樓盤的考察和調(diào)研，可酌情選擇完成。競爭樓盤設計信息表三表CD008責任人：市場營銷部負責人填寫日期：200X年XX月XX日樓盤名稱位置戶型編號戶型種類面積(M2)實用率(%)比例主要特點123456主力戶型編號為:戶型特色評述：（應附圖表達）說明：1． 實用率：國家規(guī)范無定義，為房地產(chǎn)銷售中使用的指標，通常為：單套內(nèi)建筑面積/單套商品房銷售面積（套內(nèi)建筑面積＋按規(guī)定應分攤的公共建筑面積）。2． 單套內(nèi)建筑面積：包括套內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積。3． 單套內(nèi)使用面積：住宅房間實際能使用的面積,不含墻、柱等結構構造和保溫層的面積。第二部分：規(guī)劃設計的可行性分析依據(jù)各個調(diào)查表格在策劃階段進行設計基礎資料的收集，可結合項目的具體狀況增加需收集的信息條目。在完成基礎資料收集后，結合《產(chǎn)品策劃10大問題》以及《產(chǎn)品基礎方案》，根據(jù)這些資料對項目的自然、市政、市場等條件做出基本的研判以作為項目策劃、設計的基本依據(jù)；依據(jù)宗地自然條件表一（表CD001）的內(nèi)容，分析宗地自然環(huán)境對規(guī)劃設計的影響。如：依據(jù)宗地地形圖分析建筑與產(chǎn)品的排布可能性；依據(jù)宗地綠化與水面的分布圖分析現(xiàn)狀資源的保護與利用措施等；依據(jù)宗地自然條件表二（表CD002）的內(nèi)容，對于有特殊地下物（如沖溝、暗河、古墓、地下軍用設施等）或存在空氣污染、水質(zhì)污染、噪聲污染的地塊對規(guī)劃設計的影響程度及對應的設計思路和解決辦法（該思路、辦法對應的成本估算要在《投資與收益分析》中體現(xiàn)）；依據(jù)宗地社會條件表一（表CD003）的內(nèi)容，分析區(qū)域總體規(guī)劃、道路交通狀況、周邊公共設施狀況、市政配套狀況等對規(guī)劃設計的影響。如：區(qū)域總體規(guī)劃對小區(qū)分期開發(fā)順序的影響；道路交通狀況對小區(qū)主要出入口設置與人車流線的影響；商業(yè)設施、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設施對自身配套建設規(guī)模和面積確定的影響；不利因素設施的影響和解決方案；市政配套狀況對技術設計的影響等；產(chǎn)品技術部門和市場營銷部門應共同組織人員對競爭樓盤做徹底的調(diào)查，調(diào)查內(nèi)容不只局限于通常的總架、單價調(diào)查，而應結合競爭樓盤的規(guī)劃設計細節(jié)和綜合品質(zhì)調(diào)查進行資料收集，并全面分析（表CD005-CD008）；依據(jù)宗地社會條件表二（表CD003）的內(nèi)容，當?shù)卣黝愰g距、日照要求，并結合集團對項目的主要指標要求（總建筑面積、產(chǎn)品類型組合能），并分析對建筑排布的影響；當不具備政府規(guī)劃設計要點，容積率、面積分配比例等技術經(jīng)濟指標不完全確定時，進行我司最理想的容積率和產(chǎn)品分配比例分析，完成容積率分析方案及對應的容積率分析表（表CD010），當容積率確認后，深化該容積率指標下的方案及完成其對應的綜合經(jīng)濟技術指標表（表CD009）與產(chǎn)品分析表（表表CD009）（不同指標數(shù)據(jù)選擇對應的經(jīng)濟效益分析在《CS01A》中體現(xiàn)）；三種不同方案的比較應結合策劃階段的3個產(chǎn)品基礎方案進行；當具備政府規(guī)劃設計要點，即具備既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，按照樓層完全平均或多層、小高層、高層等不同比例分配的假設情況，進行最基本的建筑排列，完成規(guī)劃設計草案其對應的綜合經(jīng)濟技術指標表（表CD009）與產(chǎn)品分析表（表CD009）（不同假設情況下，對應的建設周期計劃、成本估算、銷售價格預測及經(jīng)濟效益分析，要在《項目進度總體計劃》、《CS01A》中體現(xiàn)）；三種不同方案的比較應結合策劃階段的3個產(chǎn)品基礎方案進行；本部分具體實施操作人可參照《策劃及概念性方案階段設計指引說明》的第7條執(zhí)行。

第三部分：規(guī)劃設計分析規(guī)劃設計分析的主要要點技術經(jīng)濟指標：結合設計分析是否能達到集團對項目開發(fā)的基本具體量化指標要求；規(guī)劃條件分析：分析小區(qū)如何和周邊結合的可行性，包括道路交通、周邊市政管網(wǎng)對本項目的支持度等；分析容積率、密度等規(guī)劃條件對項目指標的限制；規(guī)劃設計概念：如何體現(xiàn)沿海住區(qū)規(guī)劃設計導則的精神；表現(xiàn)項目預期的風格和設計主題。技術概念：計劃采用的重要新技術及其與規(guī)劃設計的關系。社區(qū)可持續(xù)發(fā)展概念：對項目分期發(fā)展的設想、對營造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設想、對產(chǎn)品差異性的考慮。規(guī)劃設計分析草案圖紙規(guī)劃設計分析總平面圖退讓紅線要求；不同功能物業(yè)的分布位置分析；間距分析；組團規(guī)模分析；市政條件分析圖道路交通道路；停車；水、電、暖、通訊等坡地、山地等復雜地形應做全面的地形分析樣板區(qū)選址及構成內(nèi)容分析綜合經(jīng)濟技術指標

綜合經(jīng)濟技術指標表表CD009責任人：地區(qū)產(chǎn)品技術部負責人填寫日期：200X年XX月XX日項目名稱有無規(guī)劃要點項目規(guī)劃總用地ha容積率居住區(qū)用地ha建筑密度總建筑面積M2綠地率%住宅總建筑面積M2住宅總戶數(shù)戶公共服務設施總面積M2汽車位總數(shù)個住宅內(nèi)容類型建筑面積占住宅總建筑面積比例(%)擬結構形式備注低層住宅（1～3層）多層住宅（4～6層）小高層住宅（7～11.5層）中高層住宅（12～18層）高層住宅（19層～100m）超高層住宅（>100m）公共服務設施內(nèi)容類型建筑面積(M2)用地面積(M2)商業(yè)會所學校幼兒園市政公用其他汽車停車內(nèi)容停車方式車位數(shù)占總停車面積比例(%)地下、半地下架空層地面車庫地面露天交樓標準內(nèi)容裝修標準占住宅總建筑面積比例(%)毛坯房僅提供廚衛(wèi)裝修提供全套精裝修說明：本表格責任人為地區(qū)產(chǎn)品技術部負責人。根據(jù)沿海項目開發(fā)經(jīng)驗，7～9層住宅與9～11.5層住宅開發(fā)成本差異不大，因此上表將7～9層住宅并入小高層類進行統(tǒng)計。設計部完成上表后提交地區(qū)成本管理部門進行投資分析階段的成本測算，再向集團產(chǎn)品設計部以及工程管理部備案。容積率分析表表CD010責任人：地區(qū)產(chǎn)品技術部負責人填寫日期：200X年XX月XX日土地方全稱序號總體指標住宅部分配套部分指標類型占地面積之和(Ha)容積率建筑面積之和(M2)面積比戶數(shù)之和(戶)戶數(shù)比會所(M2)商業(yè)(M2)配套(M2)方案一總建筑面積（M2）低層住宅：獨立別墅（1～3層）低層住宅：聯(lián)排別墅（1～3層）總?cè)莘e率多層住宅（4～6層）小高層住宅（7～11.5層）總戶數(shù)中高層住宅（12～18層）高層住宅（19層～100m）配套商業(yè)面積方案二總建筑面積（M2）低層住宅：獨立別墅（1～3層）低層住宅：聯(lián)排別墅（1～3層）總?cè)莘e率多層住宅（4～6層）小高層住宅（7～11.5層）總戶數(shù)中高層住宅（12～18層）高層住宅（19層～100m）配套商業(yè)面積

產(chǎn)品分析規(guī)劃設計草案的主要目的是通過設計分析為項目的投資效益和經(jīng)營前景提供技術上的依據(jù)。經(jīng)過對項目有利因素和不利因素的研究，以及規(guī)劃設計草案中各類產(chǎn)品受各因素影響的情況，編制出圖表或文字提交市場營銷和成本部門，形成項目財務分析和營銷策略的基礎；規(guī)劃結構對產(chǎn)品策劃要求的戶型指標的影響因素；規(guī)劃中單體的體塊的面寬、進深是否和戶型要求的面積、采光、通風要求相匹配；“有利因素、不利因素”是指對產(chǎn)品定價產(chǎn)生較大影響的因素；需針對具體情況，分析地塊及產(chǎn)品中存在的主要矛盾，得出各主要因素。“有利因素”包括良好建筑朝向、良好景觀朝向等；“不利因素”包括噪聲、不良建筑朝向、不良景觀等；關于各因素的可參考定義：應根據(jù)各個地區(qū)的氣候及日照條件制定；良好建筑朝向：“南偏東15°至南偏西15°范