房地產行業(yè)培訓房地產企業(yè)新項目稅務指引及全程會計核算技巧

房地產精典講座系列之房地產企業(yè)新項目稅務指引及全程會計核算技巧第1講

新項目稅務指引2023/3/313稅務指引稅務指引是一種深層次、零距離的稅務協(xié)助活動。稅務中介或專家在對企業(yè)進行深入調研的基礎上，幫助企業(yè)進行納稅健康檢查，查找各種財務比率失衡的原因、查找稅負率不正常的原因，指導企業(yè)運用稅收政策合法節(jié)稅，指引企業(yè)稅務戰(zhàn)略方向。稅務指引就像茫茫大海中航行的指南針，指引企業(yè)在減輕稅負、控制風險的路徑中找到最合理的方法、最優(yōu)化的解決方案。稅務指引2023/3/314稅務指引的價值價值在于依托稅收法規(guī)的導向，通過對企業(yè)籌資、投資和收益分配等活動的調整，尋求企業(yè)收益與稅收負擔的最佳配比，從而實現企業(yè)稅后利潤的最大化。稅務指引的宗旨

不多交稅、不少交稅不早交稅、不晚交稅稅務指引2023/3/315何時需要稅務指引◆稅務指引2023/3/316企業(yè)需要提供的資料清單1.營業(yè)執(zhí)照（復印件）2.稅務登記證（國、地稅）（復印件）3.執(zhí)行的會計制度及有關政策

4.執(zhí)行的稅種、稅率和稅收優(yōu)惠政策5.對外財務報告（含資產負載表、利潤表及利潤分配表、現金流量表、所有者權益增減變動表及編表說明等）6.近期納稅申報表及附表

稅務指引所需資料2023/3/317企業(yè)需要提供的資料清單7.近期稅務局稽核報告

8.報經主管稅務機關批準的損失

9.長期投資及關聯企業(yè)（含被投資單位名稱、地址、投資額及股權結構、會計核算辦法）10.近期重大經營決策11.近期正在籌劃的項目12.需要的其他資料稅務指引所需資料

房地產企業(yè)的價值鏈房地產稅負重、征稅環(huán)

節(jié)多、涉及16個稅種稅收政策復雜而多變各地執(zhí)行尺度不一稅收征管嚴、稽查多

設計

建筑

賬務處理資金運籌

管理

銷售

增值土地成本稅務指引為企業(yè)價值鏈重構與稅收籌劃指明方向，形成富含活力的經營框架與節(jié)稅模式。

營業(yè)稅

土地增值稅

企業(yè)所得稅房地產稅務指引方略——價值鏈重構2023/3/319企業(yè)戰(zhàn)略與發(fā)展指引機構與組織模式指引合同與經營模式指引發(fā)票與資金管理指引成本對象與核算指引項目清算與規(guī)劃指引房地產業(yè)稅務指引關注重點稅務指引之一土地的獲取2023/3/3111土地的性質土地是一種自然資源和社會財富，體現出極高的經濟價值和一定的商品屬性。因此，在對其開發(fā)利用過程中產生一系列財產權利，這主要包括土地使用權和土地所有權。土地的公有制性質：土地國有與集體所有。城市市區(qū)的土地屬于國家所有；農村和城市郊區(qū)的土地，除按法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。獲取土地的稅務指引2023/3/3112土地的性質城市規(guī)劃區(qū)內的集體所有的土地，經依法征收轉為國有土地后，該幅土地的使用權方可有償出讓?！景咐浚阂患裔t(yī)藥研究所改制，將其辦公大樓的占地（國家劃撥土地）轉讓給另外一家房地產開發(fā)公司?！痉治觥縿潛艿耐恋夭荒苻D讓，必須辦理土地出讓手續(xù)且補繳土地出讓金后，劃撥用地上的建筑物連同其所占用土地的使用權才能依法轉讓。獲取土地的稅務指引2023/3/3113一、土地出讓方式國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。（1）城市規(guī)劃區(qū)內的集體所有的土地，經依法征收轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。（2）土地使用權出讓最高年限獲取土地的三種方式2023/3/3114（3）土地使用權出讓方式：

土地使用權轉讓，可以采取拍賣、

招標、掛牌方式或者雙方協(xié)議的方

式依法轉讓。

商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，

有條件的，必須采取拍賣、招標方

式；沒有條件，不能采取拍賣、招

標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。獲取土地的三種方式2023/3/3115（4）以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件?！冻鞘蟹康禺a管理法》第三十九條獲取土地的三種方式2023/3/3116（5）以出讓方式有償取得的土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押或繼承。除法定的特殊情況外，以土地劃撥方式無償取得的土地使用權不得進入市場交易或流轉。

獲取土地的三種方式2023/3/3117（6）土地用途的變更：土地使用者需要變更土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

土地用途變更時，一般補繳的土地出讓金按照變更時的市場價格扣減原已繳納的土地出讓金的差額計算。獲取土地的三種方式2023/3/3118二、土地劃撥方式土地劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。一般土地使用者只需按照法定程序提出申請，無須向土地所有者交付土地費用，但一般需要負擔補償費、安置費等。獲取土地的三種方式2023/3/3119二、土地劃撥方式劃撥用地的范圍：（1）國家機關用地和軍事用地；（2）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。停止使用劃撥土地，市、縣人民政府無償收回時，需對地上建筑物、其他附著物給予適當經濟補償。獲取土地的三種方式2023/3/3120三、土地轉讓方式轉讓方式：擁有土地使用權的一方將土地使用權有償轉讓給另一方的行為。包括出售、交換和贈與。一般雙方按照市場公平價格或協(xié)商價格簽訂土地轉讓合同，進行土地交易并交納相關稅金。（1）企業(yè)以出讓方式獲取的土地使用權，再轉讓時需要交納營業(yè)稅，且不能減除原已交給國家的出讓金。獲取土地的三種方式：2023/3/3121三、土地轉讓方式（2）土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。（3）土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓?！侩S地走需要說明的是，出租地上建筑物、附著物時，同時也發(fā)生土地出租。——地隨房走獲取土地的三種方式2023/3/3122一、征地補償費征收耕地的補償費包括土地補償費、安置補償費以及地上附著物和青苗的補償費。獲取土地的其他成本費用及稅金2023/3/3123二、土地閑置費以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。在城市規(guī)劃區(qū)范圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的閑置土地，超過動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權。獲取土地的其他成本費用2023/3/3124二、土地閑置費房地產企業(yè)以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本。國辦發(fā)[2006]37號規(guī)定：“加大對閑置土地的處置力度，土地、規(guī)劃等有關部門要加強對房地產開發(fā)用地的監(jiān)管。——《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》獲取土地的其他成本費用2023/3/3125二、土地閑置費對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。對雖按合同約定日期動工建設，但開發(fā)建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置按照《國家稅務局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》規(guī)定，土地閑置費計入“土地征用費及拆遷補償費”。獲取土地的其他成本費用2023/3/3126三、獲取土地的稅金1、契稅政策（1）出讓國有土地使用權，契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。對通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權的，應按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。

——《財政部、國家稅務總局關于土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅[2004]134號）土地的獲取方式2023/3/3127（2）以土地、房屋權屬作價投資、入股方式轉移土地、房屋權屬的，視同土地使用權轉讓征稅。因此，對以國家作價出資（入股）方式轉移國有土地使用權的行為，應視同土地使用權轉讓，由土地使用權的承受方按規(guī)定繳納契稅?！敦斦?、國家稅務總局關于企業(yè)改制過程中以國家作價出資（入股）方式轉移國有土地使用權有關契稅問題的通知》（財稅[2008]129號）土地的獲取方式2023/3/3128（3）對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同的，應征收契稅。計稅依據為因改變土地用途應補繳的土地收益金及應補繳政府的其他費用。

——《國家稅務總局關于改變國有土地使用權出讓方式征收契稅的批復》（國稅函[2008]662號）土地的獲取方式2023/3/3129（4）出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。第一：以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。

土地的獲取方式2023/3/3130第二：沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按下列兩種方式確定：之一，評估價格：由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定，并經當地稅務機關確認的價格。之二，土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。土地的獲取方式2023/3/3131（5）以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。（6）先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法繳納契稅，其計稅依據為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用?！敦斦?、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅[2004]134號）土地的獲取方式2023/3/3132（7）根據《中華人民共和國契稅暫行條例》及其細則的有關規(guī)定，對承受國有土地使用權所應支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。

——《國家稅務總局關于免征土地出讓金出讓國有土地使用權征收契稅的批復》（國稅函[2005]436號）土地的獲取方式2023/3/3133三、獲取土地的稅金2、土地使用稅政策新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅：（1）征用的耕地,自批準征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅；（2）征用的非耕地,自批準征用次月起繳納土地使用稅。

——《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（國務院令[2006]483號）土地的獲取方式2023/3/3134三、獲取土地的稅金3、營業(yè)稅政策納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。——《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2008]277號土地的獲取方式2023/3/3135一、土地租賃

1、國有土地租賃：國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是有償使用土地的一種形式，是土地出讓方式的補充。2、集體土地租賃：承包租賃使用若干年

獲取土地使用權的其他方式2023/3/3136二、土地作價出資或入股

1、國有土地使用權作價出資或入股國家以一定年限的國有土地使用權作價，作為出資或股本投入新設立的企業(yè)，該土地使用權由新設企業(yè)持有的供地方式。土地使用權作價（入股）形成國家股股權。2、集體土地

十七屆三中全會——集體土地允許合作、投資、入股、租賃等有償使用。獲取土地使用權的其他方式2023/3/3137三、以地換房1.基本模式甲、乙雙方進行以地換房的交易。所謂的以地換房是指擁有土地使用權的企業(yè)，以土地使用權換取房屋的一種交易方式。這主要是在合作建房中發(fā)生的，即一方提供土地使用權，另一方提供資金，房屋建成后雙方按一定比例分配住房。獲取土地使用權的其他方式2023/3/3138三、以地換房2.會計與稅務處理（換出土地方）

以地換房的企業(yè)如果為非房地產開發(fā)公司，則按照無形資產與房產的交換模式進行相關會計處理。

借：固定資產

貸：無形資產——土地使用權

營業(yè)外收入

同時，根據稅法規(guī)定，對以地換房的行為，應按“轉讓無形資產”的稅目繳納營業(yè)稅；所確認的營業(yè)外收入應計入應納稅所得額計算繳納所得稅。獲取土地使用權的其他方式2023/3/3139三、以地換房2.會計與稅務處理（換入土地方）

以房換地的企業(yè)一般為房地產開發(fā)公司，則會計處理根據具體情況而定。

（1）在資產（土地使用權）過戶時暫估開發(fā)成本，并相應計入過渡性科目，無損益確認。在商品建成分配時，根據換出資產的公允價值和相應的稅金調整換入資產的價值，并確認損益。

（2）資產不需要過戶的情況：在資產換入時暫不作處理，在商品建成分配時，根據換出資產的公允價值和相應的稅金確認換入資產的價值，并確認損益。獲取土地使用權的其他方式2023/3/3140三、以地換房2.會計與稅務處理（換入土地方）稅務處理：在接受土地使用權時房地產開發(fā)企業(yè)暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產品時，再按應分出開發(fā)產品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。

如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

獲取土地使用權的其他方式2023/3/3141四、通過重組及股權交易形式獲取土地1.通過債務重組獲取土地債權人接受土地使用權的入賬價值為雙方約定的重組債務到期金額。接受土地時需要繳納契稅、印花稅等。債務人以土地抵債視同銷售，需要交納營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅等。2.兼并重組時獲取土地兩個或兩個以上的企業(yè)，依據法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，且原投資主體存續(xù)的，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅。獲取土地使用權的其他方式2023/3/3142四、通過重組及股權交易形式獲取土地

3.通過股權形式獲取土地

以收購股權形式獲取的土地使用權，實質上并未發(fā)生土地的流轉，不需要交納營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅等。但是，購買股權的價款不能作為土地的成本，土地成本以原企業(yè)的賬面價值為基礎確定，不改變其計稅基礎。

【稅務指引】：股權溢價部分的處理？獲取土地使用權的其他方式稅務指引之二拆遷補償及前期費用2023/3/3144拆遷補償費

1.貨幣補償

拆遷人將被拆除房屋的價值以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人。2.安置房屋補償拆遷人以易地建設或原地建設的房屋補償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對房屋的所有權，也就是我們常說的“拆一還一”實物補償形式。拆遷補償費的稅務指引2023/3/3145拆遷補償費的處理

1、貨幣支付拆遷補償費

如果被拆遷戶選擇貨幣補償方式，該項支出作為“拆遷補償費”計入開發(fā)成本中的土地成本

拆遷補償費的稅務規(guī)劃與指引2023/3/3146拆遷補償費的處理2、如果被拆遷戶選擇就地安置房屋補償方式，相當于被拆遷戶用房地產企業(yè)支付的貨幣補償資金向房地產企業(yè)購入房屋，要確認土地成本中的“拆遷補償費支出”，即以按公允價值或同期同類房屋市場價格計算的金額以“拆遷補償費”的形式計入開發(fā)成本的土地成本。

另外，對補償的房屋應視同對外銷售，按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定，同時應按照同期同類房屋的成本確認視同銷售成本。拆遷補償費的稅務規(guī)劃與指引2023/3/3147拆遷補償費的處理

【案例分析】：A公司2009年5月開發(fā)某項目（屬于城中村改造），該項目用地面積21000平方米，住宅建筑面積為31900平方米，可供銷售面積29000平方米，其中用于安置回遷戶村民的住宅面積為7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由銷售或使用。該項目于2010年5月完工。2010年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)的回遷房面積共7900平方米。2011年1月正式對外銷售，并于當月全部銷售完畢。該公司同期同類房地產的平均價格為7000元/平方米，取得銷售收入14770萬元。拆遷補償費的稅務規(guī)劃與指引2023/3/3148拆遷補償費的處理該項目工程已竣工決算，開發(fā)成本為6400萬元。其中，土地征用費及拆遷補償費為零，前期工程費700萬元，建筑安裝工程費3200萬元，基礎設施建設費1600萬元，公共配套設施費200萬元，開發(fā)間接費300萬元，向某公司借款的利息400萬元（假定不超過金融企業(yè)同類同期貸款利率）。拆遷補償費的稅務規(guī)劃與指引2023/3/3149拆遷補償費的處理【分析與處理】：計算過程如下：1.支付建筑施工等其他開發(fā)成本6400萬元。2.拆遷補償費支出＝＝5530（萬元）。需注意：這里的拆遷補償費不能認為只是拆遷戶7900平方米，而是整個樓盤的，需要在總可售面積29000平方米中分攤。視同銷售收入＝＝5530（萬元）。3.單位可售面積計稅成本＝（6400＋5530）÷29000＝（元/平方米）拆遷補償費的稅務規(guī)劃與指引2023/3/3150拆遷補償費的處理需要注意的是，這里的29000平方米是作為總可售面積計算的，不能減去拆遷戶的7900平方米，即不能以21100平方米作為分母，否則就會虛增成本。4.視同銷售成本＝4113.7931×7900

＝（萬元）視同銷售所得＝5530－

＝（萬元）拆遷補償費的稅務規(guī)劃與指引2023/3/3151拆遷補償費的會計處理

【會計分析】：以非貨幣性形式支付的拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，適用《非貨幣資產交換》準則規(guī)定，回遷房的非貨幣性資產交換，預計未來能帶來更多現金流，一般情況下是具有商業(yè)實質，且公允價值能夠可靠計量。1.在開發(fā)產品完工時，根據安置時的同期同類價格，視同銷售的會計處理（單位：萬元）借：開發(fā)成本———拆遷補償費5530

貸：應付賬款———拆遷補償費5530

拆遷補償費的稅務規(guī)劃與指引2023/3/3152拆遷補償費的會計處理

借：應付賬款———拆遷補償費5530

貸：主營業(yè)務收入

55302.房地產企業(yè)開具銷售不動產發(fā)票5530萬元，業(yè)主向房地產企業(yè)出具拆遷補償費收據5530萬元，結轉成本的會計處理：

借：主營業(yè)務成本———土地征用費及拆遷補償費

3249.8965

貸：開發(fā)產品拆遷補償費的稅務規(guī)劃與指引2023/3/3153拆遷補償費的稅務處理

1.企業(yè)所得稅的處理

通過捐贈、投資、非貨幣性資產交換、債務重組等方式取得的無形資產，以該資產的公允價值和支付的相關稅費為計稅基礎?！镀髽I(yè)所得稅法實施條例》第六十六條企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現?！獓惏l(fā)【2009】31號拆遷補償費的稅務規(guī)劃與指引2023/3/3154拆遷補償費的稅務處理確認收入（或利潤）的方法和順序為：

1、按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定。

2、由主管稅務機關參照當地同類開發(fā)產品市場公允價值確定。

3、按開發(fā)產品的成本利潤率確定。開發(fā)產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。拆遷補償費的稅務規(guī)劃與指引2023/3/3155拆遷補償費的稅務處理因此，A公司2010年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時確認視同銷售所得＝5530－

＝（萬元）繳納企業(yè)所得稅＝2280.1035×25%

＝（萬元）

需要注意的是，這里不能按預計毛利率計算繳稅，而是要確認視同銷售所得計算繳納稅金。拆遷補償費的稅務規(guī)劃與指引2023/3/3156拆遷補償費的稅務處理2.土地增值稅的處理房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務總局《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。——國稅函〔2010〕220號

與企業(yè)所得稅不同的是，在與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，不需要立即進行土地增值稅清算，只需要預征。拆遷補償費的稅務規(guī)劃與指引2023/3/3157拆遷補償費的稅務處理2.土地增值稅的處理假定預征率為2%，則A公司2010年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，要預繳土地增值稅＝5530×2%＝（萬元）回遷房視同銷售所得最后是否作土地增值稅清算，要看樓盤的銷售情況。由于該項目已經全部銷售完畢，因此土地增值稅必須清算。拆遷補償費的稅務規(guī)劃與指引2023/3/3158拆遷補償費的稅務處理2.土地增值稅的處理

該項目土地增值稅清算計算過程如下：

不含利息開發(fā)成本＝5530＋6400－400＝11530萬元

扣除項目金額＝11530×130%＋14770×5.5%

＝（萬元）

增值額＝14770＋5530－＝萬元

增值率＝＝28.47%，適用稅率30%，速算扣除率為0；

應繳土地增值稅＝4498.65

×30%－0＝已預征土地增值稅＝5530×2%＝（萬元）

應補繳土地增值稅＝－＝萬元

拆遷補償費的稅務規(guī)劃與指引2023/3/3159拆遷補償費的稅務處理3.營業(yè)稅的處理

（1）納稅義務發(fā)生時間

補償房產竣工并與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時。

（2）計稅依據。

國家稅務總局《關于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函發(fā)〔1995〕549號）規(guī)定，對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設，應當按照《營業(yè)稅暫行條例》的有關規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅。拆遷補償費的稅務規(guī)劃與指引2023/3/3160拆遷補償費的稅務處理

回遷房的成本和正常銷售的商品房一樣，應分為土地成本和建筑成本兩個方面，只不過這里土地成本是以房換地換回來的，成本價應該包括土地成本。

A公司應該在2010年9月與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，繳納營業(yè)稅＝4113.7931×7900×5%

＝（元）

拆遷補償費的稅務規(guī)劃與指引2023/3/3161拆遷補償費的稅務處理

（3）開具銷售不動產發(fā)票問題。

A公司如果采用企業(yè)會計準則，非貨幣性資產交換要確認主營業(yè)務收入5530萬元，A公司應按銷售價5530萬元開具銷售不動產發(fā)票；A公司如果采用企業(yè)會計制度，非貨幣性資產交換沒有確認主營業(yè)務收入，則A公司應該按成本價萬元開具銷售不動產發(fā)票，則視同銷售所得＝5530－＝（萬元）。

需要注意的是，無論怎么開發(fā)票，都不影響償還面積與拆遷建筑面積相等的部分按成本價核定計征營業(yè)稅。拆遷補償費的稅務規(guī)劃與指引2023/3/3162搬遷補償款的稅務處理

《關于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關企業(yè)所得稅處理問題的通知》(國稅函[2009]118號)

（1）企業(yè)沒有重置固定資產（用企業(yè)搬遷補償款購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途或者新的固定資產和土地使用權），或沒有改良固定資產、技術改造或沒有購置其他固定資產的計劃或立項報告，企業(yè)應以搬遷補償款加上各類拆遷固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用，將其余額計入企業(yè)當年應納稅所得額。搬遷補償的稅務規(guī)劃與指引2023/3/3163搬遷補償款的稅務處理（2）企業(yè)有相應的搬遷規(guī)劃，根據搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復原有或轉換新的生產經營業(yè)務，重置固定資產，或對其他固定資產進行改良，或進行技術改造，或安置職工的，對取得的搬遷補償款，準予扣除固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出，其余額計入企業(yè)應納稅所得額。搬遷補償的稅務規(guī)劃與指引2023/3/3164搬遷補償款的稅務處理（3）企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內，搬遷補償款暫不計入應納稅所得額；在五年期內完成搬遷的，搬遷補償款余額應并入完成搬遷當年的應納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。

五年期滿后，如果企業(yè)仍未完成搬遷，即使在搬遷規(guī)劃確定的計劃內，在規(guī)劃搬遷次年起的第六年，也要將搬遷補償款余額并入當年應納稅所得額，按規(guī)定納稅。

【稅務指引】：搬遷補償的稅務規(guī)劃與指引2023/3/3165開辦費的會計與稅務處理開辦費不再列入長期待攤費用，與會計準則一致，可以從生產經營當期一次性扣除。國稅函[2009]98號文件規(guī)定，新稅法中開（籌）辦費未明確列作長期待攤費用，企業(yè)可以在開始經營之日的當年一次性扣除，也可以按照新稅法有關長期待攤費用的處理規(guī)定處理，但一經選定，不得改變。開辦費中的業(yè)務招待費直接計入開辦費，按上述要求一次性稅前扣除，不需要做納稅調整。

【稅務指引】：開辦費的稅務規(guī)劃與指引

項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

下列費用可否列入前期工程費：1、報批報建費2、臨時設施費【稅務指引】：足額考慮前期工程費前期工程費的稅務指引稅務指引之三建筑安裝工程建筑安裝工程的稅務指引1.甲供材的稅務指引思考：甲供材料與乙供材料的權衡處理思路（1）（2）（3）（4）建筑安裝工程的稅務指引2.甲供設備的稅務指引思考：設備的稅務政策處理思路（1）由甲方單獨采購（2）委托乙方采購注意：設備需要安裝或者施工，必須不能由乙方負責。建筑安裝工程的稅務指引配套設施的稅務指引1.房地產企業(yè)自留產權擁有這部分資產的經營收益，但需要繳納經營過程中的稅金。而且如果屬于單獨設計、且有投資概算的，必須單獨核算成本?！径悇罩敢拷ㄖ惭b工程的稅務指引配套設施的稅務指引2.房地產企業(yè)不留產權如果不留產權，房地產企業(yè)不能取得這部分資產的經營收益，但也不需要繳納任何稅費。同時，這部分資產的建造成本可以直接作為公共配套設施，在企業(yè)所得稅前抵扣；同時，還可以作為土地增值稅的扣除項目