資產(chǎn)評(píng)估考試題

財(cái)產(chǎn)評(píng)估考試題財(cái)產(chǎn)評(píng)估考試題/財(cái)產(chǎn)評(píng)估考試題第一套試題一．選擇題財(cái)產(chǎn)評(píng)估行為服務(wù)于財(cái)家產(chǎn)務(wù)并知足社會(huì)公共利益的需要，而不可以知足于財(cái)產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人任何一方的需求，這表現(xiàn)了財(cái)產(chǎn)評(píng)估的（B）的特色。A．市場(chǎng)性B公正性C專業(yè)性D咨詢性（B）是財(cái)產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假定。A．公然市場(chǎng)假定B交易假定C清理假定D在用假定影響財(cái)產(chǎn)評(píng)估值的要素（或許說財(cái)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值種類確實(shí)定需要考慮的要素）有（ABC）。A．財(cái)產(chǎn)評(píng)估特定目的，是最重要的要素B．影響財(cái)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的內(nèi)因：評(píng)估對(duì)象自己的功能、使用方式和利用狀態(tài)C．影響財(cái)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的外因：市場(chǎng)條件及交易條件D．財(cái)產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估方法E．財(cái)產(chǎn)評(píng)估的歷史財(cái)產(chǎn)評(píng)估的工作原則有（ABC）。A．獨(dú)立性原則B客觀公正性原則C科學(xué)性原則D預(yù)期利潤(rùn)原則供求原則二．名詞解說1.公然市場(chǎng)價(jià)值是指在以下交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)錢：①交易雙方是自覺的進(jìn)行交易的——一個(gè)賣者其實(shí)不是被迫將房地產(chǎn)賣給特定的買者，一個(gè)買者也不是被迫從特定的賣者那里購(gòu)置房地產(chǎn)；②交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自利益的最大化；③交易雙方擁有必需的專業(yè)知識(shí)并認(rèn)識(shí)交易對(duì)象；④交易雙方掌握必需的市場(chǎng)信息；⑤交易雙方有較豐裕的時(shí)間進(jìn)行交易。2.還原重置成本還原重置成本，是指采納與評(píng)估對(duì)象同樣的資料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)市價(jià)錢水平從頭購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象同樣的嶄新財(cái)產(chǎn)所發(fā)生的開銷。3.價(jià)值種類是指財(cái)產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)所確認(rèn)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值屬性和表現(xiàn)形式，是對(duì)財(cái)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定。4.功能性貶值是指因?yàn)榧夹g(shù)進(jìn)步惹起的財(cái)產(chǎn)功能相對(duì)落伍而造成的財(cái)產(chǎn)價(jià)值的損失。它包含因?yàn)樾鹿に嚒⑿沦Y料和新技術(shù)的采納，而使原有的建筑成本超出現(xiàn)行建筑成本的超支額，以及原有財(cái)產(chǎn)超出現(xiàn)行技術(shù)進(jìn)步的同類財(cái)產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)成本的超支額。三．簡(jiǎn)述題怎樣理解財(cái)產(chǎn)評(píng)估中的公司價(jià)值。（不考）財(cái)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本構(gòu)造和內(nèi)容怎樣。答：財(cái)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，由標(biāo)題、文號(hào)、申明、綱領(lǐng)、正文、附件等構(gòu)成。此中評(píng)估報(bào)告正文應(yīng)當(dāng)包含：（1）拜托方、被評(píng)估單位（或許產(chǎn)權(quán)擁有單位）和業(yè)務(wù)商定書商定的其余評(píng)估報(bào)告使用大體；（2）評(píng)估目的；（3）評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍；（4）價(jià)值種類及其定義；（5）評(píng)估基準(zhǔn)日；（6）評(píng)估依據(jù)；（7）評(píng)估方法；（8）評(píng)估程序?qū)嵭羞^程和狀況；（9）評(píng)估假定；（10）評(píng)估結(jié)論；（11）特別事項(xiàng)說明；（12）評(píng)估報(bào)告使用限制說明；（13）評(píng)估報(bào)告日；（14）署名蓋印。論述我國(guó)財(cái)產(chǎn)評(píng)估規(guī)范系統(tǒng)的構(gòu)成及特色。答：財(cái)產(chǎn)評(píng)估規(guī)范系統(tǒng)是指由各項(xiàng)評(píng)估規(guī)范的內(nèi)容構(gòu)成的有機(jī)整體。（一）財(cái)產(chǎn)評(píng)估規(guī)范系統(tǒng)的構(gòu)成：（1）財(cái)產(chǎn)評(píng)估法例。財(cái)產(chǎn)評(píng)估法例平常是指對(duì)財(cái)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)置、職權(quán)、評(píng)估范圍、評(píng)估行為、評(píng)估責(zé)任等做出的原則性規(guī)定，應(yīng)有國(guó)家權(quán)益機(jī)構(gòu)和行政機(jī)構(gòu)制定。（2）財(cái)產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則。職業(yè)道德主要規(guī)范評(píng)估主體的職業(yè)道道德為，為財(cái)產(chǎn)評(píng)估人員執(zhí)行職業(yè)責(zé)任供給進(jìn)一步的指導(dǎo)。（3）財(cái)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)準(zhǔn)則。財(cái)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)準(zhǔn)則主要規(guī)范評(píng)估人員在詳細(xì)評(píng)估工作中應(yīng)恪守的操作規(guī)范，為評(píng)估人員怎樣進(jìn)行評(píng)估供給指導(dǎo)。（4）財(cái)產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量控制準(zhǔn)則。財(cái)產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量控制準(zhǔn)則主要規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)的質(zhì)量控制行為，為保證評(píng)估工作的質(zhì)量供給指導(dǎo)性建議并采納相應(yīng)的詳細(xì)舉措。（5）其余評(píng)估規(guī)范。（二）財(cái)產(chǎn)評(píng)估規(guī)范系統(tǒng)的特色：（1）實(shí)踐性。財(cái)產(chǎn)評(píng)估規(guī)范應(yīng)根源于評(píng)估實(shí)踐的需要，形成相應(yīng)的規(guī)范。（2）圓滿性。廣義上，全部對(duì)財(cái)產(chǎn)評(píng)估規(guī)范的內(nèi)容均可列入評(píng)估規(guī)范的范圍。從邏輯嚴(yán)實(shí)上，屬評(píng)估規(guī)范的內(nèi)容應(yīng)注意雙方面：第一，只規(guī)范評(píng)估工作；第二，只規(guī)范評(píng)估主體。但也有某些法例主要規(guī)范其余主體，兼帶規(guī)范評(píng)估主體。（3）層次性。財(cái)產(chǎn)評(píng)估規(guī)范依據(jù)其制定的機(jī)構(gòu)和聲威性不同樣，其層次也不同樣。包含最高層次、第二層次、第三層次。此中第三層次的財(cái)產(chǎn)評(píng)估規(guī)范內(nèi)容最多。（4）規(guī)范性。財(cái)產(chǎn)評(píng)估的規(guī)范性是指其內(nèi)容擁有相對(duì)的堅(jiān)固性、長(zhǎng)久性，而且以正規(guī)的文件形式予以宣告。四．事例分析被評(píng)估設(shè)施購(gòu)建于2008年12月，賬面原值200萬元，此中購(gòu)置價(jià)為150萬元，基礎(chǔ)及安裝費(fèi)20萬元，運(yùn)雜費(fèi)30萬元。2011年12月對(duì)該設(shè)施進(jìn)行技術(shù)改造，以使用某種專利技術(shù)，改造開銷為80萬元，2012年12月對(duì)該設(shè)施進(jìn)行評(píng)估，并獲得以下數(shù)據(jù)：（1）該類設(shè)施基礎(chǔ)及安裝費(fèi)和運(yùn)雜費(fèi)的物價(jià)指數(shù)同樣，2008年至2012年定基價(jià)錢指數(shù)分別為105%、110%、110%、115%、120%；（2）經(jīng)認(rèn)識(shí)，該設(shè)施在評(píng)估前使用時(shí)期因技術(shù)改造等要素，其實(shí)質(zhì)利用率僅為正常利用率的60%，經(jīng)評(píng)估人員判斷分析，合理的估計(jì)此后設(shè)施將要80%的利用率，在此利用率下被評(píng)估設(shè)施尚可使用9年；（3）與同類設(shè)施比較，該設(shè)施的操作需要6個(gè)工作人員，而同類設(shè)施需要3個(gè)工作人員，操作人員的年薪資及福利開銷為2萬每人。所得稅稅率為25%。折現(xiàn)率為10%；（4）因?yàn)榄h(huán)保、能源的要求，國(guó)家新出臺(tái)的政策規(guī)定該類設(shè)施必然在5年內(nèi)強(qiáng)迫報(bào)廢。要求：依據(jù)上述條件估測(cè)該設(shè)施的有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)和評(píng)估值（評(píng)估基準(zhǔn)日為2012年12月30日）。（要求寫出詳細(xì)步驟，以萬元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保存兩位）參照答案：被估設(shè)施重置成本×（120÷105%）+80×（120%÷115%）=312.05萬元計(jì)算被評(píng)估設(shè)施實(shí)體性貶值率2008年12月購(gòu)入部分的實(shí)體性貶值率：460%／（460%980%）25%2011年12月購(gòu)入部分的實(shí)體性貶值率：160%／（160%980%）7.69%2008年12月購(gòu)入部分的重置成本:200（120%105%）228.57（萬元）2011年12月購(gòu)入部分的重置成本:80（120%115%）83.48（萬元）被評(píng)估設(shè)施實(shí)體性貶值率=（）25%（）7.69%20.37%228.57312.0583.48312.05計(jì)算被評(píng)估設(shè)施的功能性貶值（6－3）2（1－25%）1-1+10%-517.06（萬元）10%因?yàn)?年后國(guó)家強(qiáng)迫報(bào)廢，所以節(jié)余年限應(yīng)當(dāng)使用5年來計(jì)算。計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值因?yàn)閲?guó)家的政策規(guī)定要在將來5年內(nèi)報(bào)廢，所以：2008年12月購(gòu)入部分的貶值率：460%／（460%580%）37.5%2011年12月購(gòu)入部分的貶值率：160%／（160%580%）13.04%貶值率=（228.57312.05）37.5%（83.48312.05）13.04%30.96%由此惹起的經(jīng)濟(jì)性貶值率為：30.96%－20.37%10.59%經(jīng)濟(jì)性貶值為：312.0510.59%33.05（萬元）計(jì)算評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值312.05（1－20.37%）－17.06－33.05198.38（萬元）附：此題用到的計(jì)算公式實(shí)質(zhì)已使用年限（1）實(shí)體性貶值率=實(shí)質(zhì)已使用年限+尚可使用年限（2）實(shí)質(zhì)已使用年限=名義已使用年限利用率（3）實(shí)體性貶值額=重置成本貶值率有一待估宗地甲需評(píng)估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件近似的三宗地A、B、C，詳細(xì)狀況見下表1。表1單位：元/平方米宗地成交價(jià)交易時(shí)間交易情容積地區(qū)因個(gè)別要素況率素甲2012.0101.200A58502011.0101.30B67002010.0101.4C55002011.011.10另?yè)?jù)檢查，該市此類用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：當(dāng)容積率在1-1.5之間時(shí)，容積率每增添0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增添3%；其余，該城市地價(jià)指數(shù)狀況見表2。表2年份20082009201020112012指數(shù)100105108110111表內(nèi)交易狀況中正號(hào)表示事例價(jià)錢高于正常交易價(jià)錢，負(fù)號(hào)表示低于正常交易價(jià)錢，關(guān)于地區(qū)要素，個(gè)別要素的修正，都是事例宗地與待估宗地比較，表中負(fù)號(hào)表示事例宗地條件比待估宗地差，正號(hào)表示事例宗地條件優(yōu)于待估宗地，數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。試依據(jù)上述條件評(píng)估待估宗地在2012年1月的價(jià)錢。參照答案：P158501111001061001005798.70(元/平方米）11010010910099P267001111001061001006203.32(元/平方米）108100112102103P355001111001061001005947.16(元/平方米）1109810310098P=(P1+P2+P3)/3=（5798.70+6203.32+5847.16）/3=5949.73(元/平方米）某機(jī)器設(shè)施購(gòu)建于2007年10月，依據(jù)其經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，規(guī)定正常使用強(qiáng)度下每日的運(yùn)行時(shí)間為8小時(shí)，因?yàn)槠渖a(chǎn)的產(chǎn)品自2008年初至2011年關(guān)時(shí)期在市場(chǎng)上求過于供，公司主在此時(shí)期向來超負(fù)荷使用該設(shè)施，每日實(shí)質(zhì)運(yùn)行時(shí)間為10小時(shí)，自2012年初恢復(fù)正常使用，現(xiàn)以2013年10月5日為評(píng)估基準(zhǔn)日，則該設(shè)施的實(shí)質(zhì)使用年限為多少年參照答案：該設(shè)施的實(shí)質(zhì)使用年限為：63608+360104+3608360867（年）第二套試題一．選擇題1.財(cái)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與財(cái)產(chǎn)交易中的實(shí)質(zhì)成交價(jià)錢之間的關(guān)系是（D）A前者必然高于后者B前者必然低于后者C前者必然等于后者D前者可以高于、低于或等于后者2.一種物件價(jià)錢變化致使的各樣物件之間的這類此消彼長(zhǎng)的購(gòu)置關(guān)系，格的（B）

被稱為價(jià)A有關(guān)效應(yīng)B代替效應(yīng)C邊沿效應(yīng)D以上答案均不正確財(cái)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)商定書的內(nèi)容包含（ABD）A評(píng)估范圍B評(píng)估目的C評(píng)估假定日期

D評(píng)估基準(zhǔn)日

E評(píng)估工作4.《財(cái)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》對(duì)注冊(cè)資本評(píng)估師的執(zhí)業(yè)提出的基本要求包含ABCDE）要求注冊(cè)財(cái)產(chǎn)評(píng)估師在執(zhí)行財(cái)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的時(shí)候，要恪守有關(guān)的法律、法例和財(cái)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則財(cái)產(chǎn)評(píng)估師要擁有優(yōu)秀的執(zhí)業(yè)道德財(cái)產(chǎn)評(píng)估師要勤勞盡責(zé)，恪守獨(dú)立、客觀、公正的原則財(cái)產(chǎn)評(píng)估師要具備專業(yè)勝任能力注冊(cè)財(cái)產(chǎn)評(píng)估師要適合辦理拜托方和有關(guān)當(dāng)事方的關(guān)系在產(chǎn)品的評(píng)估一般可以采納（AB）A成本法B市場(chǎng)法C利潤(rùn)法D清理價(jià)錢法二．名詞解說財(cái)產(chǎn)評(píng)估財(cái)產(chǎn)評(píng)估是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國(guó)家法律、法例和財(cái)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，依據(jù)特定目的，依據(jù)評(píng)估原則，依據(jù)有關(guān)程序，選擇適合的價(jià)值種類，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)財(cái)產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析、估計(jì)并宣告專業(yè)建議的行為和過程。更新重置成本更新重置成本，是指采納新式資料，現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)，新式設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)錢水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象擁有同樣功能的嶄新財(cái)產(chǎn)所需的開銷。財(cái)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)準(zhǔn)則財(cái)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)準(zhǔn)則主要規(guī)范評(píng)估人員在詳細(xì)評(píng)估工作中應(yīng)恪守的操作規(guī)范，為評(píng)估人員怎樣進(jìn)行評(píng)估供給指導(dǎo)。財(cái)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)準(zhǔn)則平常由主管部門或職業(yè)集體制定。錢幣類流動(dòng)財(cái)產(chǎn)錢幣類流動(dòng)財(cái)產(chǎn)是公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中處于錢幣形態(tài)的財(cái)產(chǎn)。三．簡(jiǎn)述題執(zhí)行財(cái)產(chǎn)評(píng)估程序的基本要求是什么。答：財(cái)產(chǎn)評(píng)估程序是保證評(píng)估過程合規(guī)、合法，以及評(píng)估結(jié)論合理、科學(xué)的重要前提，所以，評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員在財(cái)產(chǎn)評(píng)估程序環(huán)節(jié)中應(yīng)當(dāng)符合一下要求：（一）成立健全財(cái)產(chǎn)評(píng)估程序制度；（二）仔細(xì)執(zhí)行財(cái)產(chǎn)評(píng)估程序；（三）對(duì)實(shí)行財(cái)產(chǎn)評(píng)估程序狀況進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)察；（四）對(duì)沒法或沒有執(zhí)行程序的要在財(cái)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中明確顯現(xiàn)；（五）評(píng)估程序的組織實(shí)行狀況要記錄于工作稿本。試述在采納市場(chǎng)比較法評(píng)估機(jī)器設(shè)施時(shí)，應(yīng)試慮的比較要素。（答案僅供參照）答：采納市場(chǎng)比較法評(píng)估機(jī)器設(shè)施，是依據(jù)市場(chǎng)上近似設(shè)施交易的價(jià)錢資料，經(jīng)過對(duì)評(píng)估對(duì)象和市場(chǎng)參照物的各樣要素的分析比較，確立評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。采納此方法評(píng)估機(jī)器設(shè)施時(shí)，應(yīng)試慮的機(jī)器設(shè)施的比較要素包含四大類：（一）個(gè)別要素。個(gè)別要素包含：（1）設(shè)施規(guī)格型號(hào)（評(píng)估人員應(yīng)選擇同樣規(guī)格型號(hào)的市場(chǎng)參照物）；（2）設(shè)施制造廠家；（3）設(shè)施的役齡；（4）設(shè)施的安裝方式；（5）設(shè)施的附件；（6）設(shè)施的實(shí)體狀態(tài)。（二）交易要素。交易要素包含：（1）市場(chǎng)狀況（主要指市場(chǎng)的供求關(guān)系）；（2）交易動(dòng)機(jī)及背景；（3）交易數(shù)目。（三）時(shí)間要素。不同樣交易時(shí)間的市場(chǎng)供求關(guān)系、物價(jià)水同樣都會(huì)不同樣，評(píng)估人員選擇與評(píng)估基