如何成立業(yè)主委員會及業(yè)主委員會如何運作問與答

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問：為什么要成立業(yè)主大會?

答：有了業(yè)主大會之后，才可以挑選、解聘物業(yè)管理公司；才可以選舉、更換業(yè)主委員會委員；打算物業(yè)管理費水平，監(jiān)督規(guī)范物業(yè)管理公司的行為；獲得小區(qū)物業(yè)規(guī)劃資料，了解會所、停車場、天臺、花園的產(chǎn)權(quán)及打算專項修理資金使用、續(xù)籌計劃；等等。假如沒有業(yè)主大會，上述權(quán)利均無法實現(xiàn)。(詳見《物業(yè)管理條例》第11條)

問：業(yè)主委員會和業(yè)主大會的關(guān)系?答：業(yè)主大會是一個決策權(quán)力機構(gòu)，業(yè)主委員會是其執(zhí)行機構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會的打算。假如沒有業(yè)主大會的授權(quán)，業(yè)委會無權(quán)自立作出重大決策，這樣保證了小區(qū)事務(wù)的權(quán)力把握在全體業(yè)主手中，而不會被部分人所控制。(詳見《物業(yè)管理條例》第12、15條)

問：小區(qū)業(yè)主在業(yè)主大會上享有那些權(quán)利?

答：下列重事件項必需全體業(yè)主投票并需囫圇物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)2／3以上投票份額同意才有效：(1)制定修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)章；(2)解聘和選聘物業(yè)管理企業(yè)；(3)物業(yè)修理基金的使用和續(xù)籌等計劃的打算。也就是說，小區(qū)內(nèi)的重事件項打算權(quán)在全體業(yè)主手中，業(yè)主委員會或者業(yè)主無權(quán)代表全體業(yè)主打算重事件項。(詳見《物業(yè)管理條例》第12、15條)

問：業(yè)主大會和物業(yè)管理公司的關(guān)系?

答：業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會的選聘的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。業(yè)主大會和物業(yè)管理公司的關(guān)系并不是對立、水火不相容的,而是平等、互利、共贏的一種合同關(guān)系。(詳見《物業(yè)管理條例》第35條)問：如何選聘物業(yè)管理公司？

答：業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會組織招標(biāo)，利用招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司，但有下列情形的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采納協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)：投標(biāo)人少于３個或者住所規(guī)模較小的。

按照粵建房字[2023]117號《廣東省建設(shè)廳關(guān)于貫徹〈物業(yè)管理條例〉有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，“住所規(guī)模較小”是指房屋建造面積等于或少于5萬平方米的住所項目（包括同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住所的房屋建造面積）。有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的詳細操作，可以參見《招標(biāo)法》等法律及當(dāng)?shù)胤抗懿块T的知道資料。

問：業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費從哪里來?業(yè)主委員會委員是否有酬勞?

答：業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費通常包括基本辦公設(shè)備購置費用（如辦公桌、檔案柜等）、文件宣揚資料復(fù)印制作費用、辦事人員、業(yè)委會委員的基本工作補貼（如交通、手機）。工作經(jīng)費及業(yè)委會委員的酬勞的擔(dān)當(dāng)方式由業(yè)主大會打算，普通有2種狀況：1、由全體業(yè)主根據(jù)房屋建造面積比例湊集、分擔(dān)，詳細的湊集辦法在業(yè)主公約或業(yè)主大會議事規(guī)章中規(guī)定。2、與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時，商定該工作經(jīng)費及業(yè)委會委員的酬勞由物業(yè)管理公司擔(dān)當(dāng)。（詳見《業(yè)主大會規(guī)程》第35條)

問：法律、規(guī)矩、政策對進展商配置物業(yè)管理用房有什么要求？

答：1、《物業(yè)管理條例》第30條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)該根據(jù)規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置須要的物業(yè)管理用房?！稄V州市物業(yè)管理方法》第32條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)該按物業(yè)總建造面積千分之二比例提供物業(yè)管理專用房，最低不得少于50平方米。2、按照《物業(yè)管理條例》第38條規(guī)定，進展商配置物業(yè)管理用房必需是有產(chǎn)權(quán)、符合規(guī)劃的房屋，而暫時的房屋、沒有規(guī)劃依據(jù)的房屋（如在架空層暫時搭建的房屋）均不屬于法定的物業(yè)管理用房。

進展商配置物業(yè)管理用房已經(jīng)成為進展商開發(fā)小區(qū)房地產(chǎn)項目的法定成本之一。

問：小區(qū)里的會所和地下、架空層停車場是否屬于全體業(yè)主?答：根據(jù)規(guī)定，假如會所和停車場建造面積沒有計入公共面積(即業(yè)主舉行了分?jǐn)?的話，那產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)是屬于開發(fā)商的。假如計入公攤面積的話，那么產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有。

通常沒有成立業(yè)委會之前，業(yè)主們無法獲得小區(qū)的具體規(guī)劃資料，所以難以推斷會所和停車場到底屬于誰。假如成立了業(yè)委會，這個問題就會有答案了。

問：為什么要成立業(yè)主大會?答：有了業(yè)主大會之后，才可以挑選、解聘物業(yè)管理公司；才可以選舉、更換業(yè)主委員會委員；打算物業(yè)管理費水平，監(jiān)督規(guī)范物業(yè)管理公司的行為；獲得小區(qū)物業(yè)規(guī)劃資料，了解會所、停車場、天臺、花園的產(chǎn)權(quán)及打算專項修理資金使用、續(xù)籌計劃；等等。假如沒有業(yè)主大會，上述權(quán)利均無法實現(xiàn)。(詳見《物業(yè)管理條例》第11條)

問：業(yè)主委員會和業(yè)主大會的關(guān)系?

答：業(yè)主大會是一個決策權(quán)力機構(gòu)，業(yè)主委員會是其執(zhí)行機構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會的打算。假如沒有業(yè)主大會的授權(quán)，業(yè)委會無權(quán)自立作出重大決策，這樣保證了小區(qū)事務(wù)的權(quán)力把握在全體業(yè)主手中，而不會被部分人所控制。(詳見《物業(yè)管理條例》第12、15條)問：小區(qū)業(yè)主在業(yè)主大會上享有那些權(quán)利?

答：下列重事件項必需全體業(yè)主投票并需囫圇物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)2／3以上投票份額同意才有效：(1)制定修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)章；(2)解聘和選聘物業(yè)管理企業(yè)；(3)物業(yè)修理基金的使用和續(xù)籌等計劃的打算。

也就是說，小區(qū)內(nèi)的重事件項打算權(quán)在全體業(yè)主手中，業(yè)主委員會或者業(yè)主無權(quán)代表全體業(yè)主打算重事件項。(詳見《物業(yè)管理條例》第12、15條)問：業(yè)主大會和物業(yè)管理公司的關(guān)系?

答：業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會的選聘的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。業(yè)主大會和物業(yè)管理公司的關(guān)系并不是對立、水火不相容的,而是平等、互利、共贏的一種合同關(guān)系。(詳見《物業(yè)管理條例》第35條)

問：如何選聘物業(yè)管理公司？答：業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會組織招標(biāo)，利用招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司，但有下列情形的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采納協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)：投標(biāo)人少于３個或者住所規(guī)模較小的。

“住所規(guī)模較小”是指房屋建造面積等于或少于5萬平方米的住所項目（包括同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住所的房屋建造面積）。

有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的詳細操作，可以參見《招標(biāo)法》等法律及當(dāng)?shù)胤抗懿块T的知道資料。問：業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費從哪里來?業(yè)主委員會委員是否有酬勞?

答：業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費通常包括基本辦公設(shè)備購置費用（如辦公桌、檔案柜等）、文件宣揚資料復(fù)印制作費用、辦事人員、業(yè)委會委員的基本工作補貼（如交通、手機）。

工作經(jīng)費及業(yè)委會委員的酬勞的擔(dān)當(dāng)方式由業(yè)主大會打算，普通有2種狀況：1、由全體業(yè)主根據(jù)房屋建造面

積比例湊集、分擔(dān)，詳細的湊集辦法在業(yè)主公約或業(yè)主大會議事規(guī)章中規(guī)定。2、與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時，商定該工作經(jīng)費及業(yè)委會委員的酬勞由物業(yè)管理公司擔(dān)當(dāng)。（詳見《業(yè)主大會規(guī)程》第35條)

問：法律、規(guī)矩、政策對進展商配置物業(yè)管理用房有什么要求？

答：1、《物業(yè)管理條例》第30條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)該根據(jù)規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置須要的物業(yè)管理用房?！稄V州市物業(yè)管理方法》第32條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)該按物業(yè)總建造面積千分之二比例提供物業(yè)管理專用房，最低不得少于50平方米。

2、按照《物業(yè)管理條例》第38條規(guī)定，進展商配置物業(yè)管理用房必需是有產(chǎn)權(quán)、符合規(guī)劃的房屋，而暫時的房屋、沒有規(guī)劃依據(jù)的房屋（如在架空層暫時搭建的房屋）均不屬于法定的物業(yè)管理用房。

進展商配置物業(yè)管理用房已經(jīng)成為進展商開發(fā)小區(qū)房地產(chǎn)項目的法定成本之一。問：小區(qū)里的會所和地下、架空層停車場是否屬于全體業(yè)主?

答：根據(jù)規(guī)定，假如會所和停車場建造面積沒有計入公共面積(即業(yè)主舉行了分?jǐn)?的話，那產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)是屬于開發(fā)商的。假如計入公攤面積的話，那么產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有。

通常沒有成立業(yè)委會之前，業(yè)主們無法獲得小區(qū)的具體規(guī)劃資料，所以難以推斷會所和停車場到底屬于誰。假如成立了業(yè)委會，這個問題就會有答案了。問：業(yè)主委員會主要有什么職責(zé)?

答：業(yè)主委員會的主要職責(zé)有：召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施狀況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同；準(zhǔn)時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的看法和建議，監(jiān)督和幫助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督業(yè)主公約的實施：業(yè)主大會給予的其他職責(zé)；執(zhí)行業(yè)主大會的全部打算。(詳見《物業(yè)管理條例》第15條)

問：業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)如何確定？答：業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，每一平方米建造面積為一投票權(quán)，不足一平方米的，按四舍五入處理。

問：業(yè)主工作繁忙，沒有時光參與業(yè)主大會怎么辦？

答：召開業(yè)主大會的時候，業(yè)主可以直接到會場參加大會研究，也可以托付代理人參與業(yè)主大會，還可以以書面看法的形式就大會議題發(fā)表看法，舉行表決。(詳見《物業(yè)管理條例》第12條業(yè)主委員會實際上是為了平衡物業(yè)管理公司與單個業(yè)主相比處于強勢地位而成立的一種類似工會的組織，其主要的功能是維護業(yè)主的權(quán)利。但是跟工會比，其缺乏了應(yīng)有些維權(quán)的法律支持。比如，完美的工會組織在維護工人利益的時候，可以依法組織工人罷工，以取得和資方/政府談判的權(quán)利，但是法律缺乏支持業(yè)主委員會組織大家拒交物業(yè)費以取得和物業(yè)管理公司談判的權(quán)利。這就造成了業(yè)主在與物業(yè)管理公司產(chǎn)生糾紛，業(yè)主委員會出面解決的途徑惟獨去法院起訴，但是法院只能判決誰對誰錯，法院無法監(jiān)督物業(yè)管理公司的服務(wù)是否到位，而對于業(yè)主由于物業(yè)管理不到位而否決繳納物業(yè)管理費的做法，普通很難得到法院的支持，由于業(yè)主大部分是簽訂了物業(yè)管理協(xié)議的。實際上法院在解決此類問題的時候是有著無數(shù)的不適合之處的，由于法院只能照章辦事，就是根據(jù)法律條文來判決。而法院在判決的時候的依據(jù)是證據(jù)，而且往往判決的結(jié)果是支持一方，不支持另一方。實際上業(yè)主和物業(yè)的關(guān)系在無數(shù)時候并不能夠容易的用誰是誰非的方式解決，物業(yè)和業(yè)主之間是一種合同關(guān)系，大家可以想想自己公司在與其他公司簽訂合同后，假如執(zhí)行中間出了一些問題，大家普通是先行舉行商議，最后再上法院。為什么在無數(shù)的商業(yè)活動中很常見的問題解決方式在物業(yè)管理這方面并不適用呢，我個人感覺有這么兩個問題。

首先是業(yè)主缺乏有效制約物業(yè)管理公司的方法，就如上文所提到的，現(xiàn)在法律并不支持你不交物業(yè)管理費來懲處物業(yè)管理公司。而平時的商務(wù)活動中對于提供的服務(wù)和產(chǎn)品達不到要求的，購買方徹低有理由否決支付所有或者部分費用，而造成損失了還要求提供服務(wù)和產(chǎn)品的一方賦予賠償。這個在商務(wù)活動中常見的手段到了物業(yè)糾紛中往往不適用了。這主要是由于物業(yè)管理服務(wù)無數(shù)問題根本沒有簽訂在服務(wù)合同中，造成雙方對于提供的服務(wù)是否達到標(biāo)準(zhǔn)各執(zhí)一詞。例如物業(yè)管理公司對于小區(qū)的保安責(zé)任，現(xiàn)在根本沒有相應(yīng)的條文和規(guī)范規(guī)定，即便規(guī)定了，如何認(rèn)定物業(yè)是否提供了其合同中規(guī)定的服務(wù)也很難確定。

第二是業(yè)主委員會的權(quán)限問題。業(yè)主委員會是全體業(yè)主投票選舉代表全體業(yè)主形式權(quán)利的組織，但是業(yè)主委員會缺乏一個應(yīng)有些或者說很難具有一個很嚴(yán)密的結(jié)構(gòu)，這個結(jié)構(gòu)造成了業(yè)主委員會的決策成本十分高，當(dāng)業(yè)主內(nèi)部看法不統(tǒng)一的時候，實際上絕大部分時候業(yè)主的看法也不行能統(tǒng)一，如何終于決策業(yè)主不同看法是一個重要的問題。在企業(yè)或者政府部門，因為有行政的級別劃分，可以由領(lǐng)導(dǎo)層決策，但是業(yè)主委員會不具備類似的權(quán)利，你的決策就會遭到置疑，同時也會遭到不同看法的業(yè)主的抵制和拒不執(zhí)行。業(yè)主委員會是不具備對其作出決策不具備強制執(zhí)行的能力，同時也不行能讓業(yè)主委員會具備這種權(quán)利。舉個容易的例子，一個社區(qū)打算起訴其物業(yè)管理公司，業(yè)主委員會需要運作費用。最后經(jīng)過大部分業(yè)主的表決，社區(qū)每戶出500元招聘律師。因為費用是平均分?jǐn)偟矫總€業(yè)主身上，部分業(yè)主假如不繳納費用，但是未來可能享