買賣合同司法

第頁共頁買賣合同司法買賣合同司法。為正確審理買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通那么》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規(guī)定，結合審訊理論，制定本解釋。一、買賣合同的成立及效力第一條當事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結算單、發(fā)票等主張存在買賣合同關系的，人民法院應當結合當事人之間的交易方式、交易習慣以及其他相關證據(jù)，對買賣合同是否成立作出認定。對賬確認函、債權確認書等函件、憑證沒有記載債權人名稱，買賣合同當事人一方以此存在買賣合同關系的，人民法院應予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。第二條當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方懇求其承當預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院應予支持。第三條當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未獲得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承當違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院應予支持。第四條人民法院在按照合同法的規(guī)定認定電子交易合同的成立及效力的同時，還應當適用電子簽名法的相關規(guī)定。二、標的物交付和所有權轉移第五條標的物為無需以有形載體交付的電子信息產品，當事人對交付方式約定不明確，且按照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產品或者權利憑證即為交付。第六條根據(jù)合同法第一百六十二條的規(guī)定，買受人回絕接收多交局部標的物的，可以代為保管多交局部標的物。買受人主張出賣人負擔代為保管期間的合理費用的，人民法院應予支持。買受人主張出賣人承當代為保管期間非因買受人成心或者重大過失造成的損失的，人民法院應予支持。第七條合同法第一百三十六條規(guī)定的提取標的物單證以外的有關單證和資料，主要應當包括保險單、保修單、普通發(fā)票、增值稅專用發(fā)票、產品合格證、質量保證書、質量鑒定書、品質檢驗證書、產品進出口檢疫書、原產地證明書、使用說明書、裝箱單等。第八條出賣人僅以增值稅專用發(fā)票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標的物義務，買受人不認可的，出賣人應當提供其他證據(jù)證明交付標的物的事實。合同約定或者當事人之間習慣以普通發(fā)票作為付款憑證，買受人以普通發(fā)票證明已經(jīng)履行付款義務的，人民法院應予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。第九條出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要務實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：(一)先行受領交付的買受人懇求確認所有權已經(jīng)轉移的，人民法院應予支持;(二)均未受領交付，先行支付價款的買受人懇求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持;(三)均未受領交付，也未支付價款，依法成立在先合同的買受人懇求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持。第十條出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要務實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：(一)先行受領交付的買受人懇求出賣人履行辦理所有權轉移登記手續(xù)等合同義務的，人民法院應予支持;(二)均未受領交付，先行辦理所有權轉移登記手續(xù)的買受人懇求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持;(三)均未受領交付，也未辦理所有權轉移登記手續(xù)，依法成立在先合同的買受人懇求出賣人履行交付標的物和辦理所有權轉移登記手續(xù)等合同義務的，人民法院應予支持;(四)出賣人將標的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權轉移登記，已受領交付的買受人懇求將標的物所有權登記在自己名下的，人民法院應予支持。三、標的物風險負擔第十一條合同法第一百四十一條第二款第(一)項規(guī)定的標的物需要運輸?shù)?，是指標的物由出賣人負責辦理托運，承運人系獨立于買賣合同當事人之外的運輸業(yè)者的情形。標的物毀損、滅失的風險負擔，按照合同法第一百四十五條的規(guī)定處理。第十二條出賣人根據(jù)合同約定將標的物運送至買受人指定地點并交付給承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人負擔，但當事人另有約定的除外。第十三條出賣人出賣交由承運人運輸?shù)脑谕緲说奈?，在合同成立時知道或者應當知道標的物已經(jīng)毀損、滅失卻未告知買受人，買受人主張出賣人負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。第十四條當事人對風險負擔沒有約定，標的物為種類物，出賣人未以裝運單據(jù)、加蓋標記、通知買受人等可識別的方式清楚地將標的物特定于買賣合同，買受人主張不負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。四、標的物檢驗第十五條當事人對標的物的檢驗期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認單等載明標的物數(shù)量、型號、規(guī)格的，人民法院應當根據(jù)合同法第一百五十七條的規(guī)定，認定買受人已對數(shù)量和外觀瑕疵進展了檢驗，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。第十六條出賣人按照買受人的指示向第三人交付標的物，出賣人和買受人之間約定的檢驗標準與買受人和第三人之間約定的檢驗標準不一致的，人民法院應當根據(jù)合同法第____條的規(guī)定，以出賣人和買受人之間約定的檢驗標準為標的物的檢驗標準。第十七條人民法院詳細認定合同法第一百五十八條第二款規(guī)定的合理期間時，應當綜合當事人之間的交易性質、交易目的、交易方式、交易習慣、標的物的種類、數(shù)量、性質、安裝和使用情況、瑕疵的性質、買受人應盡的合理注意義務、檢驗方法和難易程度、買受人或者檢驗人所處的詳細環(huán)境、自身技能以及其他合理因素，根據(jù)老實信譽原那么進展判斷。延伸閱讀買賣合同最新司法解釋【篇一】為正確審理勞動爭議案件，根據(jù)《中華人民共和國勞動法》、《中華人民共和國勞動合同法》、《中華人民共和國勞動爭議調解仲裁法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等相關法律規(guī)定，結合民事審訊理論，特作如下解釋。第一條勞動者以用人單位未為其辦理社會保險手續(xù)，且社會保險經(jīng)辦機構不能補辦導致其無法享受社會保險待遇為由，要求用人單位賠償損失而發(fā)生爭議的，人民法院應予受理。第二條因企業(yè)自主進展改制引發(fā)的爭議，人民法院應予受理。第三條勞動者根據(jù)勞動合同法第八十五條規(guī)定，向人民法院提起訴訟，要求用人單位支付加付賠償金的，人民法院應予受理。第四條勞動者與未辦理營業(yè)執(zhí)照、營業(yè)執(zhí)照被撤消或者營業(yè)期限屆滿仍繼續(xù)經(jīng)營的用人單位發(fā)生爭議的，應當將用人單位或者其出資人列為當事人。第五條未辦理營業(yè)執(zhí)照、營業(yè)執(zhí)照被撤消或者營業(yè)期限屆滿仍繼續(xù)經(jīng)營的用人單位，以掛靠等方式借用別人營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營的，應當將用人單位和營業(yè)執(zhí)照出借方列為當事人。第六條當事人不服勞動人事爭議仲裁委員會作出的仲裁裁決，依法向人民法院提起訴訟，人民法院審查認為仲裁裁決遺漏了必須共同參加仲裁的當事人的，應當依法追加遺漏的人為訴訟當事人。被追加的當事人應當承當責任的，人民法院應當一并處理。第七條用人單位與其招用的已經(jīng)依法享受養(yǎng)老保險待遇或領取退休金的人員發(fā)生用工爭議，向人民法院提起訴訟的，人民法院應當按勞務關系處理。第八條企業(yè)停薪留職人員、未到達法定退休年齡的內退人員、下崗待崗人員以及企業(yè)經(jīng)營性停產放長假人員，因與新的用人單位發(fā)生用工爭議，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應當按勞動關系處理。第九條勞動者主張加班費的，應當就加班事實的存在承當舉證責任。但勞動者有證據(jù)證明用人單位掌握加班事實存在的證據(jù)，用人單位不提供的，由用人單位承當不利后果。第十條勞動者與用人單位就解除或者終止勞動合同辦理相關手續(xù)、支付工資報酬、加班費、經(jīng)濟補償或者賠償金等達成的協(xié)議，不違背法律、行政法規(guī)的強迫性規(guī)定，且不存在欺詐、脅迫或者乘人之危情形的，應當認定有效。前款協(xié)議存在重大誤解或者顯失公平情形，當事人懇求撤銷的，人民法院應予支持。第十一條勞動人事爭議仲裁委員會作出的調解書已經(jīng)發(fā)生法律效力，一方當事人反悔提起訴訟的，人民法院不予受理;已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴。第十二條勞動人事爭議仲裁委員會逾期未作出受理決定或仲裁裁決，當事人直接提起訴訟的，人民法院應予受理，但申請仲裁的案件存在以下事由的除外：(一)移送管轄的;(二)正在送達或送達延誤的;(三)等待另案訴訟結果、評殘結論的;(四)正在等待勞動人事爭議仲裁委員會開庭的;(五)啟動鑒定程序或者委托其他部門調查取證的;(六)其他正當事由。當事人以勞動人事爭議仲裁委員會逾期未作出仲裁裁決為由提起訴訟的，應當提交勞動人事爭議仲裁委員會出具的受理通知書或者其他已承受仲裁申請的憑證或證明。第十三條勞動者根據(jù)調解仲裁法第四十七條第(一)項規(guī)定，追索勞動報酬、工傷醫(yī)療費、經(jīng)濟補償或者賠償金，假如仲裁裁決涉及數(shù)項，每項確定的數(shù)額均不超過當?shù)卦伦畹凸べY標準十二個月金額的，應當按照終局裁決處理。第十四條勞動人事爭議仲裁委員會作出的同一仲裁裁決同時包含終局裁決事項和非終局裁決事項，當事人不服該仲裁裁決向人民法院提起訴訟的，應當按照非終局裁決處理。第十五條勞動者根據(jù)調解仲裁法第四十八條規(guī)定向基層人民法院提起訴訟，用人單位根據(jù)調解仲裁法第四十九條規(guī)定向勞動人事爭議仲裁委員會所在地的中級人民法院申請撤銷仲裁裁決的，中級人民法院應不予受理;已經(jīng)受理的，應當裁定駁回申請。被人民法院駁回起訴或者勞動者撤訴的，用人單位可以自收到裁定書之日起三十日內，向勞動人事爭議仲裁委員會所在地的中級人民法院申請撤銷仲裁裁決。第十六條用人單位按照調解仲裁法第四十九條規(guī)定向中級人民法院申請撤銷仲裁裁決，中級人民法院作出的駁回申請或者撤銷仲裁裁決的裁定為終審裁定。第十七條勞動者根據(jù)勞動合同法第三十條第二款和調解仲裁法第十六條規(guī)定向人民法院申請支付令，符合民事訴訟法第十七章催促程序規(guī)定的，人民法院應予受理。根據(jù)勞動合同法第三十條第二款規(guī)定申請支付令被人民法院裁定終結催促程序后，勞動者就勞動爭議事項直接向人民法院起訴的，人民法院應當告知其先向勞動人事爭議仲裁委員會申請仲裁。根據(jù)調解仲裁法第十六條規(guī)定申請支付令被人民法院裁定終結催促程序后，勞動者根據(jù)調解協(xié)議直接向人民法院提起訴訟的，人民法院應予受理。第十八條勞動人事爭議仲裁委員會作出終局裁決，勞動者向人民法院申請執(zhí)行，用人單位向勞動人事爭議仲裁委員會所在地的中級人民法院申請撤銷的，人民法院應當裁定中止執(zhí)行。用人單位撤回撤銷終局裁決申請或者其申請被駁回的，人民法院應當裁定恢復執(zhí)行。仲裁裁決被撤銷的，人民法院應當裁定終結執(zhí)行。用人單位向人民法院申請撤銷仲裁裁決被駁回后，又在執(zhí)行程序中以一樣理由提出不予執(zhí)行抗辯的，人民法院不予支持。買賣合同最新司法解釋【篇二】為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通那么》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審訊理論，制定本解釋。第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已開工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。第二條出賣人未獲得商品房預售答應證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前獲得商品房預售答應證明的，可以認定有效。第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和許諾詳細確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格確實定有重大影響的，應當視為要約。該說明和許諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違背的，應當承當違約責任。第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，假如因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。第五條商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，懇求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方承受的除外。第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用處特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，假如拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人懇求優(yōu)先獲得補償安置房屋的，應予支持。被拆遷人懇求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。第八條具有以下情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法獲得房屋的買受人可以懇求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以懇求出賣人承當不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有以下情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以懇求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以懇求出賣人承當不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)成心隱瞞沒有獲得商品房預售答應證明的事實或者提供虛假商品房預售答應證明;(二)成心隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;(三)成心隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法獲得房屋為由，懇求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。第十一條對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承當，交付使用后由買受人承當;買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由回絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承當，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。第十二條因房屋主體構造質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體構造質量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人懇求解除合同和賠償損失的，應予支持。第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人懇求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承當修復責任;出賣人回絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托別人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承當。第十四條出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原那么處理：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結算，買受人懇求解除合同的，不予支持;(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人懇求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)局部的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%局部的房價款由出賣人承當，所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)局部的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%局部的房價款由出賣人雙倍返還買受人。第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方懇求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。第十六條當事人以約定的違約金過高為由懇求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由懇求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。第十八條由于出賣人的原因，買受人在以下期限屆滿未能獲得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承當違約責任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標的物為已開工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人懇求解除合同和賠償損失的，應予支持。第二十條出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建立的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購置，但當事人另有約定的除外。第二十一條出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人懇求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。第二十二條對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟;出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。第二十三條商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以懇求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以懇求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。第二十四條因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人懇求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。第二十五條以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方懇求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，假如擔保權人作為有獨立懇求權第三人提出訴訟懇求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理;未提出訴訟懇求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。第二十六條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定歸還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔保權人起訴買受人，懇求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟;擔保權人同時起訴出賣人時，假如出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。第二十七條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定歸還貸款，但是已經(jīng)獲得房屋權屬證書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權人懇求買受人歸還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。第二十八條本解釋自2023年6月1日起施行?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當事人申請再審或者按照審訊監(jiān)視程序決定再審的，不適用本解釋?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規(guī)和《____〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發(fā)經(jīng)營案件假設干問題的解答〉》。買賣合同最新司法解釋【篇三】第一條勞動者與用人單位之間發(fā)生的以下糾紛，屬于《勞動法》第二條規(guī)定的勞動爭議，當事人不服勞動爭議仲裁委員會作出的裁決，依法向人民法院起訴的，人民法院應當受理：〔一〕勞動者與用人單位在履行勞動合同過程中發(fā)生的糾紛；〔二〕勞動者與用人單位之間沒有訂立書面勞動合同，但已形成勞動關系后發(fā)生的糾紛；〔三〕勞動者退休后，與尚未參加社會保險統(tǒng)籌的原用人單位因追索養(yǎng)老金、醫(yī)療費、工傷保險待遇和其他社會保險費而發(fā)生的糾紛。第二條勞動爭議仲裁委員會以當事人申請仲裁的事項不屬于勞動爭議為由，作出不予受理的書面裁決、決定或者通知，當事人不服，依法向人民法院起訴的，人民法院應當分別情況予以處理：〔一〕屬于勞動爭議案件的，應當受理；〔二〕雖不屬于勞動爭議案件，但屬于人民法院主管的其他案件，應當依法受理。第三條勞動爭議仲裁委員會根據(jù)《勞動法》第八十二條之規(guī)定，以當事人的仲裁申請超過六十日期限為由，作出不予受理的書面裁決、決定或者通知，當事人不服，依法向人民法院起訴的，人民法院應當受理；對確已超過仲裁申請期限，又無不可抗力或者其他正當理由的，依法駁回其訴訟懇求。第四條勞動爭議仲裁委員會以申請仲裁的主體不適格為由，作出不予受理的書面裁決、決定或者通知，當事人不服，依法向人民法院起訴的，經(jīng)審查，確屬主體不適格的，裁定不予受理或者駁回起訴。第五條勞動爭議仲裁委員會為糾正原仲裁裁決錯誤重新作出裁決，當事人不服，依法向人民法院起訴的，人民法院應當受理。第六條人民法院受理勞動爭議案件后，當事人增加訴訟懇求的，如該訴訟懇求與訟爭的勞動爭議具有不可分性，應當合并審理；如屬獨立的勞動爭議，應當告知當事人向勞動爭議仲裁委員會申請仲裁。第七條勞動爭議仲裁委員會仲裁的事項不屬于人民法院受理的案件范圍，當事人不服，依法向人民法院起訴的，裁定不予受理或者駁回起訴。第八條勞動爭議案件由用人單位所在地或者勞動合同履行地的基層人民法院管轄。勞動合同履行地不明確的，由用人單位所在地的基層人民法院管轄。第九條當事人雙方不服勞動爭議仲裁委員會作出的同一仲裁裁決，均向同一人民法院起訴的，先起訴的一方當事人為原告，但對雙方的訴訟懇求，人民法院應當一并作出裁決。當事人雙方就同一仲裁裁決分別向有管轄權的人民法院起訴的，后受理的人民法院應當將案件移送給先受理的人民法院。第十條用人單位與其它單位合并的，合并前發(fā)生的勞動爭議，由合并后的單位為當事人；用人單位分立為假設干單位的，其分立前發(fā)生的勞動爭議，由分立后的實際用人單位為當事人。用人單位分立為假設干單位后，對承受勞動權利義務的單位不明確的，分立后的單位均為當事人。第十一條用人單位招用尚未解除勞動合同的勞動者，原用人單位與勞動者發(fā)生的勞動爭議，可以列新的用人單位為第三人。原用人單位以新的用人單位侵權為由向人民法院起訴的，可以列勞動者為第三人。原用人單位以新的用人單位和勞動者共同侵權為由向人民法院起訴的，新的用人單位和勞動者列為共同被告。第十二條勞動者在用人單位與其他平等主體之間的承包經(jīng)營期間，與發(fā)包方和承包方雙方或者一方發(fā)生勞動爭議，依法向人民法院起訴的，應當將承包方和發(fā)包方作為當事人。第十三條因用人單位作出的開除、除名、辭退、解除勞動合同、減少勞動報酬、計算勞動者工作年限等決定而發(fā)生的勞動爭議，用人單位負舉證責任。第十四條勞動合同被確認為無效后，用人單位對勞動者付出的勞動，一般可參照本單位同期、同工種、同崗位的工資標準支付勞動報酬。根據(jù)《勞動法》第九十七條之規(guī)定，由于用人單位的原因訂立的無效合同，給勞動者造成損害的，應當比照違背和解除勞動合同經(jīng)濟補償金的支付標準，賠償勞動者因合同無效所造成的經(jīng)濟損失。第十五條用人單位有以下情形之一，迫使勞動者提出解除勞動合同的，用人單位應當支付勞動者的勞動報酬和經(jīng)濟補償，并可支付賠償金：〔一〕以暴力、威脅或者非法限制人身自由的手段強迫勞動的；〔二〕未按照勞動合同約定支付勞動報酬或者提供勞動條件的；〔三〕克扣或者無故拖欠勞動者工資的；〔四〕拒不支付勞動者延長工作時間工資報酬的；〔五〕低于當?shù)刈畹凸べY標準支付勞動者工資的。第十六條勞動合同期滿后，勞動者仍在原用人單位工作，原用人單位未表示異議的，視為雙方同意以原條件繼續(xù)履行勞動合同。一方提出終止勞動關系的，人民法院應當支持。根據(jù)《勞動法》第二十條之規(guī)定，用人單位應當與勞動者簽訂無固定期限勞動合同而未簽訂的，人民法院可以視為雙方之間存在無固定期限勞動合同關系，并以原勞動合同確定雙方的權利義務關系。第十七條勞動爭議仲裁委員會作出仲裁裁決后，當事人對裁決中的局部事項不服，依法向人民法院起訴的，勞動爭議仲裁裁決不發(fā)生法律效力。第十八條勞動爭議仲裁委員會對多個勞動者的勞動爭議作出仲裁裁決后，局部勞動者對仲裁裁決不服，依法向人民法院起訴的，仲裁裁決對提出起訴的勞動者不發(fā)生法律效力；對未提出起訴的局部勞動者，發(fā)生法律效力，如其申請執(zhí)行的，人民法院應當受理。第十九條用人單位根據(jù)《勞動法》第四條之規(guī)定，通過民主程序制定的規(guī)章制度，不違背國家法律、行政法規(guī)及政策規(guī)定，并已向勞動者公示的，可以作為人民法院審理勞動爭議案件的根據(jù)。第二十條用人單位對勞動者作出的開除、除名、辭退等處理，或者因其他原因解除勞動合同確有錯誤的，人民法院可以依法判決予以撤銷。對于追索勞動報酬、養(yǎng)老金、醫(yī)療費以及工傷保險待遇、經(jīng)濟補償金、培訓費及其他相關費用等案件，給付數(shù)額不當?shù)模嗣穹ㄔ嚎梢杂枰宰兏?。第二十一條當事人申請人民法院執(zhí)行勞動爭議仲裁機構作出的發(fā)生法律效力的裁決書、調解書，被申請人提出證據(jù)證明勞動爭議仲裁裁決書、調解書有以下情形之一，并經(jīng)審查核實的，人民法院可以根據(jù)《民事訴訟法》第二百一十七條之規(guī)定，裁定不予執(zhí)行：〔一〕裁決的事項不屬于勞動爭議仲裁范圍，或者勞動爭議仲裁機構無權仲裁的；〔二〕適用法律確有錯誤的；〔三〕仲裁員仲裁該案時，有徇私舞弊、枉法裁決行為的；〔四〕人民法院認定執(zhí)行該勞動爭議仲裁裁決違犯社會公共利益的。人民法院在不予執(zhí)行的裁定書中，應當告知當事人在收到裁定書之次日起三十日內，可以就該勞動爭議事項向人民法院起訴。買賣合同最新司法解釋【篇四】一、買賣合同的成立及效力第一條當事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結算單、發(fā)票等主張存在買賣合同關系的，人民法院應當結合當事人之間的交易方式、交易習慣以及其他相關證據(jù)，對買賣合同是否成立作出認定。對賬確認函、債權確認書等函件、憑證沒有記載債權人名稱，買賣合同當事人一方以此證明存在買賣合同關系的，人民法院應予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。第二條當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方懇求其承當預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院應予支持。第三條當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未獲得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承當違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院應予支持。第四條人民法院在按照合同法的規(guī)定認定電子交易合同的成立及效力的同時，還應當適用電子簽名法的相關規(guī)定。二、標的物交付和所有權轉移第五條標的物為無需以有形載體交付的電子信息產品，當事人對交付方式約定不明確，且按照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產品或者權利憑證即為交付。第六條根據(jù)合同法第一百六十二條的規(guī)定，買受人回絕接收多交局部標的物的，可以代為保管多交局部標的物。買受人主張出賣人負擔代為保管期間的合理費用的，人民法院應予支持。買受人主張出賣人承當代為保管期間非因買受人成心或者重大過失造成的損失的，人民法院應予支持。第七條合同法第一百三十六條規(guī)定的提取標的物單證以外的有關單證和資料，主要應當包括保險單、保修單、普通發(fā)票、增值稅專用發(fā)票、產品合格證、質量保證書、質量鑒定書、品質檢驗證書、產品進出口檢疫書、原產地證明書、使用說明書、裝箱單等。第八條出賣人僅以增值稅專用發(fā)票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標的物義務，買受人不認可的，出賣人應當提供其他證據(jù)證明交付標的物的事實。合同約定或者當事人之間習慣以普通發(fā)票作為付款憑證，買受人以普通發(fā)票證明已經(jīng)履行付款義務的，人民法院應予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。買賣合同最新司法解釋【篇五】買賣合同是一方轉移標的物的所有權于另一方，另一方支付價款的合同。轉相關書籍移所有權的一方為出賣人或賣方，支付價款而獲得所有權的一方為買受人或者買方。____日前公布《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋》，對商品房預售合同的效力、商品房銷售廣告、拆遷補償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風險承當、商品房質量、商品房包銷、商品房擔保貸款〔按揭〕等方面如何詳細適用法律作出更加明確、詳細的規(guī)定。其中，對房地產開發(fā)企業(yè)嚴重違背老實信譽原那么、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原那么。每日商報對局部重要內容作了摘編。中華人民共和國____公告〔【摘要】：^p〕第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)〔以下統(tǒng)稱為出賣人〕將尚未建成或者已開工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。第二條出賣人未獲得商品房預售答應證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前獲得商品房預售答應證明的，可以認定有效。第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和許諾詳細確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格確實定有重大影響的，應當視為要約。該說明和許諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違背的，應當承當違約責任。第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，假如因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。第五條商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，懇求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方承受的除外。第八條具有以下情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法獲得房屋的買受人可以懇求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以懇求出賣人承當不超過已付購房款一倍的賠償責任：〔一〕商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；〔二〕商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有以下情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以懇求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以懇求出賣人承當不超過已付購房款一倍的賠償責任：〔一〕成心隱瞞沒有獲得商品房預售答應證明的事實或者提供虛假商品房預售答應證明；〔二〕成心隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；〔三〕成心隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法獲得房屋為由，懇求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。第十一條對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承當，交付使用后由買受人承當；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由回絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承當，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。第十二條因房屋主體構造質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體構造質量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人懇求解除合同和賠償損失的，應予支持。第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人懇求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承當修復責任；出賣人回絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托別人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承當。第十五條根據(jù)《民法典》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方懇求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。第十六條當事人以約定的違約金過高為由懇求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由懇求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。第十八條由于出賣人的原因，買受人在以下期限屆滿未能獲得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承當違約責任：〔一〕商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；〔二〕商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；〔三〕商品房買賣合同的標的物為已開工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人懇求解除合同和賠償損失的，應予支持。第二十八條本解釋自20xx年6月1日起施行?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當事人申請再審或者按照審訊監(jiān)視程序決定再審的，不適用本解釋?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規(guī)和《____〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發(fā)經(jīng)營案件假設干問題的解答〉》。(1.)房屋手續(xù)是否齊全房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使如今沒有將來辦理獲得后，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進展交易。(2.)房屋產權是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。假如只是局部共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。(3.)交易房屋是否在租有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。假如買受人只看房產證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大局部國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司無視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。(4).土地情況是否明晰二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完好的權利;還應注意土地的使用年限，假如一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。(5.)市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已理解該房屋在5到xx年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購置時應全面理解詳細情況。(6).福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購置時要防止買賣合同與國家法律沖突。(7.)單位房屋是否侵權一般單位的房屋有本錢價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有局部產權，職工在轉讓時，單位享有優(yōu)先購置權。買受人假如沒有注意這些可能會和房主一起進犯單位的合法權益。(8)物管費用是否拖欠有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購置了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承當。(9).中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介效勞，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的效勞，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了廉價，豈不知假如被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承當。(10.)合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。延伸閱讀：房室建筑承包合同房室建筑承包合同范本建筑承包合同寫作要求買賣合同最新司法解釋【篇六】第九條有關主管部門行業(yè)協(xié)會或者一方當事人擬制的合同標準示范文本，符合合同法關于格式條款情形的，為格式合同。第十條合同法第三十九條所稱“合理方式”，是指對格式條款中的免責或限制責任條款以醒目的字體特別標識在合同書的顯著位置并可以被對方識別;重要附件，應在合同主文特別注明并完好附后，從而到達合理、慎重注意及提示義務之要求。對是否已盡合理、慎重注意及提示義務，由提供格式條款一方承當舉證責任。第十一條《合同法》第四十一條所稱“通常理解”是指從事該格式條款提供人工作行業(yè)普遍的理解，并應遵循《合同法》第一百二十五條之規(guī)定。本條中的“兩種以上解釋”，包括當事人對條款文義的理解所作的解釋。第十二條當事人在訂立合同過程中有合同法第四十二條規(guī)定情形導致合同不成立，或者合同雖然成立，但不符合法定的生效條件而被確認無效、被變更或者被撤銷，給對方造成損失的，應當承當損害賠償責任。第十三條合同法第四十二條第(三)項須承當締約過失責任的“其他違犯老實信譽原那么的行為”主要包括以下情形：(一)未盡必要的通知義務或者疏于照顧，致使對方當事人對合同性質或條款產生重大誤解而被撤銷;(二)歪曲事實致使對方當事人違犯自己的真實意愿而為締約行為;(三)違背合同法第十九條規(guī)定，撤回要約;(四)懸賞廣告人撤銷懸賞廣告，致使相對人利益受損害;(五)違背意向書、備忘錄等初步協(xié)議中約定的義務;(六)合同因不具備法定或約定的形式要件而被人民法院認定合同未成立或者無效;(七)按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定經(jīng)批準或者登記才能生效的合同成立后，因為未被批準或者未予登記而合同未生效，無過錯一方在合同成立后為準備履行合同而受到的損失;(八)合同法第四十三條中合同未成立情況下，違背保密義務的行為;(九)在締約磋商過程中，因一方的不作為行為致使對方當事人受到人身或者財產損害。第十四條締約過失的賠償范圍為締約過程中的實際損失。第十五條締約過失責任與侵權責任競合時，債權人向人民法院起訴時可以選擇行使懇求權。在一審開庭以前變更訴訟懇求的，人民法院應當準許。二、合同效力第十六條當事人在合同中約定有定金條款，并明確約定以支付定金為合同生效條件的，定金未支付的合同不生效，但雙方已實際履行合同或履行合同主要義務的，視為合同已生效。買賣合同是一方轉移標的物的所有權于另一方，另一方支付價款的合同。轉相關書籍移所有權的一方為出賣人或賣方，支付價款而獲得所有權的一方為買受人或者買方。高院公布商品房買賣合同糾紛司法解釋____日前公布《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋》，對商品房預售合同的效力、商品房銷售廣告、拆遷補償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風險承當、商品房質量、商品房包銷、商品房擔保貸款〔按揭〕等方面如何詳細適用法律作出更加明確、詳細的規(guī)定。其中，對房地產開發(fā)企業(yè)嚴重違背老實信譽原那么、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原那么。每日商報對局部重要內容作了摘編。中華人民共和國____公告〔【摘要】：^p〕第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)〔以下統(tǒng)稱為出賣人〕將尚未建成或者已開工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。第二條出賣人未獲得商品房預售答應證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前獲得商品房預售答應證明的，可以認定有效。第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和許諾詳細確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格確實定有重大影響的，應當視為要約。該說明和許諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違背的，應當承當違約責任。第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，假如因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。第五條商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，懇求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方承受的除外。第八條具有以下情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法獲得房屋的買受人可以懇求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以懇求出賣人承當不超過已付購房款一倍的賠償責任：〔一〕商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；〔二〕商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有以下情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以懇求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以懇求出賣人承當不超過已付購房款一倍的賠償責任：〔一〕成心隱瞞沒有獲得商品房預售答應證明的事實或者提供虛假商品房預售答應證明；〔二〕成心隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；〔三〕成心隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法獲得房屋為由，懇求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。第十一條對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承當，交付使用后由買受人承當；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由回絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承當，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。第十二條因房屋主體構造質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體構造質量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人懇求解除合同和賠償損失的，應予支持。第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人懇求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承當修復責任；出賣人回絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托別人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承當。第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方懇求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。第十六條當事人以約定的違約金過高為由懇求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由懇求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。第十八條由于出賣人的原因，買受人在以下期限屆滿未能獲得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承當違約責任：〔一〕商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；〔二〕商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；〔三〕商品房買賣合同的標的物為已開工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人懇求解除合同和賠償損失的，應予支持。第二十八條本解釋自2023年6月1日起施行?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當事人申請再審或者按照審訊監(jiān)視程序決定再審的，不適用本解釋?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規(guī)和《____〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發(fā)經(jīng)營案件假設干問題的解答〉》。房屋買賣合同考前須知(1.)房屋手續(xù)是否齊全房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使如今沒有將來辦理獲得后，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進展交易。(2.)房屋產權是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。假如只是局部共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。(3.)交易房屋是否在租有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。假如買受人只看房產證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大局部國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司無視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。(4).土地情況是否明晰二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完好的權利;還應注意土地的使用年限，假如一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。(5.)市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已理解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購置時應全面理解詳細情況。(6).福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購置時要防止買賣合同與國家法律沖突。(7.)單位房屋是否侵權一般單位的房屋有本錢價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有局部產權，職工在轉讓時，單位享有優(yōu)先購置權。買受人假如沒有注意這些可能會和房主一起進犯單位的合法權益。(8)物管費用是否拖欠有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購置了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承當。(9).中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介效勞，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的效勞，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了廉價，豈不知假如被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承當。(10.)合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。延伸閱讀：房室建筑承包合同房室建筑承包合同范本建筑承包合同寫作要求商品房多重買賣相關司法解釋商品房多重買賣是出賣人就同一商品房訂立兩個或兩個以上的買賣合同，將房屋先后賣于數(shù)人，形成數(shù)個商品房買賣合同關系的行為。最高法院新公布的《關于審理商品房買賣合同適用法律假設干問題意見的解釋》(以下簡稱《解釋》)第八、九、十條對商品房多重買賣作了新的標準，本文擬就此略談粗識淺見。一、商品房多重買賣合同的效力合同是當事人合意的表達，除因標的目的自始客觀不能、無從確定、違背法律強行規(guī)定，違背公序良俗及其他法律特別規(guī)定外，均為有效。前位買賣合同只要系雙方真實意思表示，不違犯合同法第五十二條的制止性規(guī)定，其效力自不待言。在后位買賣合同中，出賣人一物數(shù)賣之舉雖有悖于誠信守約的仁慈風俗，但只要出賣人與后位買受人未有惡意串通損害第三人利益的行為，該房屋買賣合同并非當然無效。不能以是否行到實際履行為標準否認后位買賣合同的效力。____學者王澤鑒先生亦認為，基于先后買賣契約而生之多重債權，依傳統(tǒng)之債法觀念，不因先后而異其效力?！督忉尅返诎藯l規(guī)定：商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法獲得房屋的先買受人可以懇求解除前位買賣合同及要求出賣方支付懲罰性違約金，而不能當然否認后位買賣合同的效力。由此可推斷《解釋》認可后位買賣合同效力的意旨。二、商品房多重買賣中的物權變動及利益衡平同一合同標的難以在多個債權人之間合理分配，是多重買賣合同的特色，如何確定商品房多重買賣中所有權的歸屬實是爭議焦點所在。(一)房屋所有權已先行轉移于前位買受人時的物權變動出賣人假設已將房屋所有權移轉于前位買受人并辦理所有權登記后，又將該房屋賣于別人，先買受人獲得房屋所有權當無疑義。不動產以登記為權利公示公信方法，后買受人可從權屬登記中發(fā)現(xiàn)出賣人非真權利人，從而放棄交易。假設其仍愿意與出賣人繼續(xù)交易，那么應視為承受了權利不能實現(xiàn)的風險，自然無法獲得房屋所有權。為懲戒出賣人的惡意欺詐，依《解釋》第九條第(三)項規(guī)定，后買受人就出賣人的一物數(shù)賣行為可主張不超過已購房款一倍以內的懲罰性賠償金。(二)出賣人徑行將房屋移轉于后位買受人時的物權變動及法律評價《解釋》第八條和第十條針對原因行為的不同，在考量后位受讓人好心與否的根底上，對房屋所有權變動作了不同的規(guī)定?！督忉尅返诎藯l規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法獲得房屋的買受人有懇求解除買賣合同，可要求出賣人承當不超過已付房款一倍之內的懲罰性賠償責任。懲罰性賠償責任打破了傳統(tǒng)民法中合同賠償責任只在于填補損失而不在于懲罰的理念，于英美法系國家，最早主要適用于侵權責任，后來逐漸被廣泛適用于合同糾紛。《解釋》繼消費者權益保護法四十九條、合同法一百一十三條之后，作了新的創(chuàng)新，將賠償性賠償責任界定在已購房款的一倍以內，既有利于有效遏制多重買賣之類違犯老實信譽原那么、嚴重損害市場交易平安的行為，維護守約方的合法權益，促進社會誠信制度確實立，又能到達各方利益的平衡，保證建筑業(yè)的安康開展。但仔細解讀《解釋》第八條，會發(fā)現(xiàn)先買受人的權利僅限于前位買賣合同中，而無權要求解除后位買賣合同，更無權主張房屋所有權。對此應理解為是后位受讓人主觀為好心時，對出賣人、先買受人、后買受人的利益衡平。先買受人之所以無主張房屋所有權之權利，緣于好心第三人受到了公示公信原那么的保護。不動產物權公示原那么是指將不動產物權的設立、移轉通過登記方式向社會公開。不動產物權公信原那么是指任何人因為相信登記記載的權利而與權利人從事了移轉該權利的交易，該項交易應當受到保護。公示公信原那么彰顯了保護信賴利益的精華，而信賴利益往往又是交易平安的根底。在商品房多重買賣中，出賣人仍是登記記載的權利人，在法律上只能推定其為真權利人，后買受人基于對不動產登記的合理信賴，而與之交易，自應獲得房屋所有權，否那么將是對無辜、仁慈的后買受人的非難，有悖于公平正義之法那么?！督忉尅返谑畻l規(guī)定，買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法獲得房屋為由，懇求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。此條解釋是對后買受人主觀為惡意情況下的特殊標準。即使后買受人已獲得房屋所有權，先買受人仍可徑直主張合同無效，并依合同無效的法律效果使后買受人喪失房屋的所有權。該條解釋不是從注重保護后買受人的利益，進而保護實際交易的流通效率與平安考慮;而是從意思自治和老實信譽的根本價值出發(fā)，著意保護先買受人利益和正常的交易秩序。對出賣人與后買受人違犯老實信譽的行為科以了宣告合同無效這一最嚴厲的處分，并輔之以不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償責任，表達了司法者明確的價值取向。由上可知，《解釋》對前買受人及好心后買受人給予特別的法律保護，既是老實信譽原那么的踐行，更表達了維護交易平安的本意。借款合同司法解釋在中國，1985年2月28日國務院發(fā)布《借款合同條例》，于同年4月1日起施行。它是根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》關于借款合同的有關規(guī)定而制定的施行細那么?！督杩詈贤瑮l例》的立法宗旨是為了加強信貸資金的管理，進步資金的使用效益，保護借款合同當事人的合法權益，保證國家信貸方案的執(zhí)行。它適用于實行獨立經(jīng)濟核算的全民和集體所有制企業(yè)、事業(yè)等單位同銀行、信譽合作社等金融機構之間簽訂的借款合同。城鄉(xiāng)個人同銀行、信譽合作社等金融機構之間簽訂的借款合同，也應參照《借款合同條例》執(zhí)行。根據(jù)中國法律、法規(guī)規(guī)定，借款合同的貸款方只能是銀行、信譽合作社和