“營改增”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)影響

從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝 !“營改增”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)影響營改增對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)影響到底是怎樣的呢?到底是增加還是降低?或者是部分企業(yè)增加而部分企業(yè)降低呢?為了回答這個(gè)問題，我們需要作對(duì)比分析，對(duì)比營改增前后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)變化。為了確保對(duì)比分析結(jié)果的可靠性，我們需要統(tǒng)一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增前后的的假設(shè)條件和對(duì)比口徑。首先我們假設(shè)：1、營改增前后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的含稅收入總額和含稅成本總額是一樣的 ;2、營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用稅率由營業(yè)稅 5%改成增值稅率11%;3、營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額對(duì)應(yīng)的成本都可作為開發(fā)成本在土地增值稅前加計(jì)扣除。盡管表面上看增值稅率 11%比營業(yè)稅率5%多6%，但由于營業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅，而增值稅屬于價(jià)外稅，口徑不一致，不具有可比性，所以還需要統(tǒng)一口徑，按照下述計(jì)算將增值稅率轉(zhuǎn)換成價(jià)內(nèi)稅負(fù)率后才可以和營業(yè)稅作對(duì)比。增值稅價(jià)內(nèi)稅負(fù)率=增值稅率÷(1+ 增值稅率)=11%÷(1+11%)=9.91%由于增值稅實(shí)繳稅額等于銷項(xiàng)減進(jìn)項(xiàng)，為了便于不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作對(duì)比，假設(shè)進(jìn)項(xiàng)收入比即可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額占售房收入的比例為 4%，則營改增后，考慮附加稅費(fèi)影響的直接稅負(fù)增加：=(增值稅價(jià)內(nèi)稅負(fù)率-進(jìn)項(xiàng)收入比-營業(yè)稅率)×(1+12%)從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝 !=(9.91%-4%-5%)×(1+12%)=1.02%即當(dāng)進(jìn)項(xiàng)收入比為 4%時(shí)，直接稅負(fù)增加 1.02%。營改增對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接稅負(fù)影響與進(jìn)項(xiàng)收入比的關(guān)系是一條向下的直線，即隨著進(jìn)項(xiàng)收入比的增加，營改增對(duì)直接稅負(fù)的影響從增加稅負(fù)逐漸變?yōu)榻档投愗?fù)。當(dāng)進(jìn)項(xiàng)收入比為 0時(shí)，直接稅負(fù)增加5.5%;當(dāng)進(jìn)項(xiàng)收入比為 4.91%時(shí)，營改增對(duì)直接稅負(fù)沒有影響。營改增除對(duì)直接稅負(fù)產(chǎn)生影響外，還可能對(duì)其他稅種產(chǎn)生影響，包括土地增值稅和企業(yè)所得稅。從前面計(jì)算我們知道，當(dāng)進(jìn)項(xiàng)收入比為 4%時(shí)，直接稅負(fù)增加 1.02%。此時(shí)，扣除直接稅負(fù)后的收入減少 1.02%，同時(shí)扣除進(jìn)項(xiàng)稅后的成本也減少 4%，則該兩項(xiàng)變化對(duì)土地增值稅的影響：=(收入-成本×(1+30%))×30%=(-1.02%-(-4%)×(1+30%))×30%=1.25%即當(dāng)進(jìn)項(xiàng)收入比為 4%時(shí)，土地增值稅增加 1.25%。營改增對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅影響與進(jìn)項(xiàng)收入比的關(guān)系是一條向上的直線，即隨著進(jìn)項(xiàng)收入比的增加，營改增對(duì)土地增值稅的影響從降低稅負(fù)逐漸變?yōu)樵黾佣愗?fù)。當(dāng)進(jìn)項(xiàng)收入比為 0時(shí)，土地增值稅減少 1.65%;當(dāng)進(jìn)項(xiàng)收入比為 2.27%時(shí)，營改增對(duì)土地增值稅沒有影響。營改增對(duì)企業(yè)所得稅的影響，除了需要考慮前面提到的直接稅負(fù)后收入和扣除進(jìn)項(xiàng)稅后成本變化外，還需要考慮土地增值稅變化。從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝 !從前面計(jì)算我們知道，當(dāng)進(jìn)項(xiàng)收入比為 4%時(shí)，直接稅負(fù)增加 1.02%。此時(shí)，扣除直接稅負(fù)后的收入減少 1.02%，扣除進(jìn)項(xiàng)稅后的成本減少 4%，土地增值稅增加1.25%，由此導(dǎo)致企業(yè)所得稅變化：=(收入-成本-土地增值稅)×25%=(-1.02%-(-4%)-1.25%)×25%=0.43%即當(dāng)進(jìn)項(xiàng)收入比為 4%時(shí)，企業(yè)所得稅增加 0.43%。營改增對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅影響與進(jìn)項(xiàng)收入比的關(guān)系是正比關(guān)系，即隨著進(jìn)項(xiàng)收入比的增加，營改增對(duì)土地增值稅的影響從降低稅負(fù)逐漸變?yōu)樵黾佣愗?fù)。當(dāng)進(jìn)項(xiàng)收入比為0時(shí)，企業(yè)所得稅減少 0.96%;當(dāng)進(jìn)項(xiàng)收入比為 2.75%時(shí)，營改增對(duì)企業(yè)所得稅沒有影響。綜合前面營改增對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接稅負(fù)、土地增值稅、企業(yè)所得稅的影響，當(dāng)進(jìn)項(xiàng)收入比為4%時(shí)，營改增對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體稅負(fù)影響：=直接稅負(fù)影響+土地增值稅影響+企業(yè)所得稅影響=1.02%+1.25%+0.43%=2.71%營改增對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體稅負(fù)影響與進(jìn)項(xiàng)收入比的關(guān)系是一條向下的直線，即隨著進(jìn)項(xiàng)收入比的增加，營改增對(duì)整體稅負(fù)的影響從增加稅負(fù)逐漸變?yōu)榻档投愗?fù)。當(dāng)進(jìn)項(xiàng)收入比為 0時(shí)，企業(yè)整體稅負(fù)增加 2.89%;當(dāng)進(jìn)項(xiàng)收入比為 63.5%時(shí)，營改增對(duì)企業(yè)整體稅負(fù)沒有影響。對(duì)于實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在目前增值稅率最高為 17%，并且成本收入率相對(duì)不高的情況下，可能取得的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額占售房收入的百分比很難超過 10%，從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝 !進(jìn)項(xiàng)收入比根本不可能達(dá)到 63.5%。根據(jù)前面的計(jì)算分析，在現(xiàn)實(shí)情況下，營改增不可能降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)，營改增后將會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體稅負(fù)，增加的范圍是 2%至3%。小編寄語：不要指望一張證書就能使你走向人生巔峰?？荚囍皇菣z測(cè)知識(shí)掌握的一個(gè)手段，不是目的。千萬不要再考試通過之后，放松學(xué)習(xí)。財(cái)務(wù)人員需要學(xué)習(xí)的有很多，人際溝通，實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)， excel等等等等，都要學(xué)，都要積累。要正確看待考證