房地產(chǎn)開發(fā)項目投資計劃管理

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房地產(chǎn)開發(fā)項目投資方案管理之相關制度和職責，房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資方案管理一、投資方案管理是實現(xiàn)投資目標利潤的基本保證作為管理的一項基本職能,方案是實現(xiàn)目標的基本保證。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資所具有的投資額大、建設周期長、影...

房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資方案管理

一、投資方案管理是實現(xiàn)投資目標利潤的基本保證

作為管理的一項基本職能,方案是實現(xiàn)目標的基本保證。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資所具有的投資額大、建設周期長、影響因素多、投資風險和收益大等特點,打算了房地產(chǎn)開發(fā)投資行為的復雜性,使方案管理工作顯得尤為重要。在房地產(chǎn)項目投資中務必強化方案管理工作,確立方案的龍頭作用,將方案工作貫通項目投資建設和售后服務的始終。

投資項目是方案管理的對象。確立投資項目是實現(xiàn)投資方案管理的前提條件。假如投資失誤,再好的方案都只是無本之源。所以,企業(yè)應該遵循市場邏輯,確切地確立投資項目。在項目投資機會討論中要重點考慮產(chǎn)品的市場供求情況、產(chǎn)品的定位及其市場競爭力、項目的投資成本預測、企業(yè)投資的能力等;其次,應該編制完整的項目投資可行性報告,作具體的風險分析以討論項目承受風險的能力和項目的操作空間。在此基礎上確立項目,即投資目標。

二、制訂項目開發(fā)經(jīng)營方案是實施投資方案管理的重要措施

投資項目一經(jīng)確立,投資方案管理工作即進入實施階段,應通過編制項目開發(fā)經(jīng)營方案書,將土地購置、規(guī)劃設計、工程建設、房屋銷售、物業(yè)管理等過程納入方案管理范疇,明確各階段工作的目標、投資數(shù)額和工作進度支配。項目開發(fā)經(jīng)營方案主要包括項目投資的方案成本、項目建設的進度支配、項目投資的資金平衡方案三大內(nèi)容。

編制項目開發(fā)經(jīng)營實施方案,首先要充分體現(xiàn)項目投資可行性討論報告中的策劃思想、市場定位和投資目標,確保前期工作的連續(xù)性;其次要充分考慮投資決策的時效性,尤其是那些早已打算投資、但拖了一段時光才付諸實施的項目,要注重重新討論市場,貼近市場,適應市場改變,使方案更具操作性。

1、編制項目投資的方案成本。

在市場經(jīng)濟條件下,要確保投資獲利,產(chǎn)品的市場定位十分重要。唯有正確的定位,才干實現(xiàn)有效銷售和目標效益。產(chǎn)品的市場定位來源于翔實的市場調查分析和銷售的反饋信息,要避開投資熟悉上的誤區(qū),即片面地認為用法最好的材料設備中建設最大型的配套項目就能獲得最好的收益。應該把市場需要、城市進展的取向、地塊區(qū)位、配套設施、消費層次、消費特點、市場售價等因素緊密結合起來,以確定產(chǎn)品定位及成本控制線。產(chǎn)品質量和生產(chǎn)成本、項目區(qū)位是影響房屋產(chǎn)品競爭力的重要因素。市場定位確切了,產(chǎn)品就有顧客,有市場的優(yōu)勢。

編制方案成本的目的在于控制各分項工程的成本和客觀反映企業(yè)的經(jīng)營效果。因為房地產(chǎn)項目建設包含的專業(yè)分工較細,牽涉的業(yè)務部門較多,各部門在建設過程中往往簡單從本位主義動身,造成投資成本膨脹,進而影響投資效益。壁如,銷售部門希翼通過完美的配套和強勢的廣告宣揚促進銷售,設計部門希翼通過采納新材料以增加樓宇觀感效果,監(jiān)理部門則希翼盡量少用新材料和新工藝以避開浮現(xiàn)質量問題等。此外,大型項目和綜合開發(fā)小區(qū)因為建設周期長,經(jīng)常需求分期投入用法,加上房屋預售政策的影響,不行避開地存在預提費用和待攤費用,使開發(fā)成本不能即期反映,利潤也只是預結利潤。在這種狀況下,方案成本的編制能夠確切準時和均衡地反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成績。

編制方案成本要以項目投資可行性討論報告的測算數(shù)據(jù)作為參考,并與財務成本核算的口徑符合,數(shù)據(jù)來源可以是閱歷數(shù)據(jù)、定額數(shù)據(jù)和政府有關稅費的計繳規(guī)定,但在確定詳細成本劃分時應比可行性報告更具體,要將地價(土地出讓金)、征地拆遷費用、前期費用、配套設施費用、土建工程費、經(jīng)營管理費用(含利息)、不行預見費、稅金等幾大類納入測算范圍,這樣才干保證方案的科學性和嚴密性。

方案成本一經(jīng)審定實施,則要維護其執(zhí)行的嚴厲性,保證成本控制工作的落實。詳細的做法是:由方案部門編制方案成本并下達到各業(yè)務部門,用以指導、規(guī)范各執(zhí)行部門的用款方案和財務部門的撥款方案。方案成本規(guī)定了各執(zhí)行部門的資金用法額度,執(zhí)行部門務必嚴格根據(jù)方案將成本控制在指標限定內(nèi),凡屬方案外的超標用款,須另行報批,由方案部門在方案成本許可范圍內(nèi)舉行調節(jié)。

2、編制項目建設進度方案。

編制進度方案的目的主要是指導項目建設工作的開展,提高工作效率,同時實現(xiàn)對資金的動態(tài)平衡。房地產(chǎn)項目因為投資額大、建設周期長,資金用法的成本控制非常重要,尤其是通過拍賣轉讓取得的地塊,土地成本比重大,務必通過編制進度方案保證建設進度,加快資金周轉,提高資金的用法率。此外,編制進度方案對銷售工作影響重大。企業(yè)開展銷售工作,特殊是商品房預售工作,需求通過編制進度方案,把握、控制房屋交付用法期限,在銷售合同中明確交樓期,以便銷售部門組織銷售。同時,形象進度有助于堅決顧客信念和購買欲望,促進銷售。

3、編制項目投資的資金平衡方案。

資金平衡方案由資金用法方案和資金來源方案構成。資金用法方案可挺直通過方案成本和進度方案來編制。資金來源主要是房屋預售收入、銀行貸款、企業(yè)借款或企業(yè)自有資金等。因為商品房允許預售,一些企業(yè)在項目開發(fā)落實時便投入建設,根本不結合企業(yè)的實際狀況,不考慮資金來源和資金平衡問題,超出企業(yè)自身的經(jīng)營能力,致使大量樓盤爛尾,企業(yè)抵擋風險的能力削弱,效益低下。隨著市場消費和房地產(chǎn)進展的日漸成熟,影響產(chǎn)品生命力的重要因素已不是產(chǎn)品的生產(chǎn)問題,而是產(chǎn)品的質量問題,它挺直打算著產(chǎn)品的市場競爭力。作為一種資金密集型的特別商品,住所產(chǎn)品的銷售尤顯重要,資金的回籠是每個房地產(chǎn)投資項目的重點,也是影響資金平衡的關鍵因素。因此,合理控制土地資產(chǎn)、房屋資產(chǎn)和流淌資金的比例是每個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)務必重視的問題,而這些問題有待通過資金平衡方案去實現(xiàn)。

三、方案的控制和調節(jié)是實現(xiàn)投資方案管理目標的須要手段

1、方案的控制作用。

方案編制完畢,惟獨在實施階段加強控制,才干保證方案的可行性和權威性,使方案收到預期目標。方案的控制過程就是對方案的監(jiān)督、檢查過程,主要通過投入產(chǎn)出報表即資金的流量來反映。房地產(chǎn)項目的投入產(chǎn)出報表(統(tǒng)計報表)可按季編制,用以反映每個項目的運作情況,指導工作的舉行。在編制過程中,管理費用、經(jīng)營費用和財務費用的攤銷方法可按會計核算辦法執(zhí)行。

2、方案的調節(jié)作用。

方案在實施過程中,需求按照項目環(huán)境的改變,定期舉行調節(jié),使之與實際不斷協(xié)調進展,始終保持正確的方一直指導工作。普通項目投資方案每年調節(jié)一次,項目投資成本每年調節(jié)一次(報上級審批)。方案調節(jié)的過程,就是實現(xiàn)方案成本與終于的實際成本的漸近過程。

四、項目經(jīng)營效果評價是檢測投資方案管理效果的重要辦法

房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營效果分析工作,是方案管理工作的重要組成部分,也是總結、反饋和提高投資方案管理水平的重要辦法。通過項目分析,可提取項目成本構成的閱歷數(shù)據(jù),用以指導和

編制同類項目的方案成本;通過項目分析,可以比照項目投資可行性討論報告的差異,提高有關項目策劃人員的水平;通過項目分析,可以吸取勝利和失敗的閱歷,