龍湖華庭房地產(chǎn)項目XXXX年營銷策劃方案專題

龍湖華庭房地產(chǎn)項目XXXX年營銷策劃方案專題『』2011年營銷方案2011.03.17我們的成績目標：總1.5億元以上！住宅均價2500元以上！一期已經(jīng)完成4000萬的銷售指標，總體銷售目標，高于5000萬！

建筑面積均價合計銷售額一期3號樓94套11472平米224125710000一期2號樓（11507平米）已售54套250815879050剩余42套258813369608我們的經(jīng)驗多渠道高密集度的強勢傳播：短信，電視字幕，售樓部外場環(huán)境的積極營造（大圍墻，大戶外），汽車站對面墻體戶外，出租車后背玻璃廣告有效的聚客手段：日增值卡，VIP卡,升級后的VIP客戶，使得每一次開盤都是“供不應(yīng)求”！每一次開盤，我們對結(jié)果都能提前掌控，“人為的稀缺，造就樓盤價值不斷攀升”！但是，我們的銷售目前也遇到了瓶頸：第一是貨源，我們的可銷售貨源，越來越少。第二是市場，政策趨緊，省調(diào)查組暗訪，息縣房產(chǎn)進入了一波觀望期。而且，經(jīng)過兩批推售，龍湖華庭的銷售價格已經(jīng)和息縣其他現(xiàn)房小高層樓盤持平！期房的價格優(yōu)勢，不復(fù)存在！我們期房的價格和息縣現(xiàn)房小高層的尾盤價格趨于一致！面對項目現(xiàn)狀，我們應(yīng)該如何前行？難點：價格更高，目標更大。原則：在繼續(xù)發(fā)揚一期成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，更上一層樓。迎難而上，再創(chuàng)輝煌！一、2號樓清盤思路民翔苑，尾盤幾乎清盤，2800元/平米，電梯框架小高層，準現(xiàn)房東湖秀景，好樓層基本預(yù)訂完畢，近期不會有什么動作。2000-2700元/平米英倫小鎮(zhèn)，尾盤幾乎清盤，2750元/平米，多層現(xiàn)房。金立文博苑，尾盤幾乎清盤，2700-2800元/平米，電梯框架小高層，準現(xiàn)房息州豪府，共規(guī)劃15棟分二期開發(fā)：一期9棟，其中三棟（3#7#8#）因拆遷未確定規(guī)劃，二期規(guī)劃未定。一期：2棟11層小高層、4棟多層共推出700余套；多層2690，小高層2900，一次性3%最高優(yōu)惠3萬。息縣市場我們的貨源2號樓（1單元，3單元，4單元）剩余房源共計17套，2單元24套單位，目前銷售前景不明朗。17+24=41套，41/96=42.7%剩余單位略多；17/96=17.7%，剩余單位略少。我們的貨源2號樓（1單元，3單元，4單元）剩余房源共計17套，1層5套，8層7套，3-6層共計5套。2號樓中間層貨源緊缺！一定要嚴控中間層貨源銷售！2號樓加上2單元的剩余單位也不過41套，也不算多！剩余單位中，2-6層中間層單位過少，需要特別嚴控！4月中旬銷售思路根據(jù)3月份銷售情況，調(diào)整價格。（漲價是2號樓的主旋律?。﹪栏窨刂其N售節(jié)奏，4月底之前，使得剩余單位保持在15-20套；如果政協(xié)團購成交不成功，剩余單位略多，就打出清盤特惠的宣傳攻勢。面價加5000，對外宣傳“5000抵10000”其實根本沒動銷售價格。而且“清盤時期”重點推售1層和8層單位，仍然保留中間層單位。5000抵10000，龍湖華庭2號樓清盤特惠！2號樓清盤思路4月底，2號樓剩余單位被控制在15-20套，15-20套的銷售策略：“嚴控節(jié)奏，小幅推售，批批漲價！”每次都對外宣稱，是開發(fā)商親戚的購買的2套房源，稀缺，難得，錯過就不再有?！肮^樓王，錯過就不再有！”2號樓的銷售周期，一直拉到1號樓開盤。2號樓部分單位，享受和1號樓單位一樣的成交價格！甚至還要高于1號樓單位成交價格！二、二期整體營銷思路我們的目標總1.62億元！住宅總銷售目標1.2億元左右！住宅均價2500元！二期（1號樓，4號樓）的均價2600元！

建筑面積均價合計銷售額一期3號樓94套11472平米224125710000一期2號樓（11507平米）已售54套250815879050剩余42套258813369608二期（1號樓，4號樓）246002600636900商業(yè)6364.8600038188800地下室62238004978400合計56471.8

162085858我們要達到的目標是品牌：互動發(fā)展，實現(xiàn)項目品牌與信大品牌的雙重突破周期：快速消化，壓縮時間成本利潤：突破價格天花板實現(xiàn)利潤最大化在單位時間內(nèi)利潤、品牌良好互動，名、利雙收！我們的難點價格越來越高，和其他項目比期房的價格優(yōu)勢逐漸消除?，F(xiàn)有的包裝和推廣，已經(jīng)為項目期房銷售帶來了“高溢價”，但依照現(xiàn)有的包裝定位，要實現(xiàn)更高的售價，需要更多的資源支撐。精、細、特、品項目產(chǎn)品力提升精：精工體現(xiàn)在工程材料，電梯品牌等質(zhì)量的可靠性。售房部放置局部真實立面展示停車位垃圾桶原則：品牌建材實物展示，盡量縮短現(xiàn)房和期房之間的差距。項目自身資源與外界資源如何有效聯(lián)動（挖掘更多的亮點和形象力）競爭中取勝，項目操作更大程度需要后天的運作支撐！如何翹動全城置業(yè)（項目需要最寬泛的客群來源）可信度如何迅速打造（開發(fā)商品牌在現(xiàn)實條件下如何突破）123如何搶奪競爭樓盤客戶？（不爭，天下莫與能爭之）4推廣四大難點針對寬泛客群我們需要達到針對項目可信度我們需要達到針對內(nèi)外資源聯(lián)動我們需要達到買房一定要來看看我們項目的效果高檔樓盤的口碑多個形象第一產(chǎn)品、物業(yè)、品牌形象、社會形象針對激烈的競爭我們需要達到“住到我們項目，有面子，物超所值運作思路三條線包裝推廣主線活動吸引主線銷售策略主線媒體運用：戶外看板、電視臺飛播、電話彩鈴DM單、過街條幅、宣傳車等制造——全城盡論“公館熱”；龍湖潤澤/世家名門--城中央.電梯洋房.特首公館--媒體高端亮相2期重新包裝，高調(diào)亮相我們造的是標準！—1000畝龍湖休閑配套，鄭州別墅級細節(jié)規(guī)劃，貴族生活百年—媒體運用：戶外看板、公交車體電視臺飛播、電話彩鈴DM單、過街條幅、宣傳車等制造——全城盡論“公館熱”；媒體釋放賣點好孩子在“龍湖華庭”！沒錯?！?-18歲全程教育體系，讓孩子贏在起跑線上—息縣中心幼兒園，門前小學，中學，附近第一高中……媒體運用：DM單、過街條幅、宣傳車等制造——全城盡論“公館熱”；媒體釋放賣點停止仰慕/選擇居住--*月*日，5000抵10000VIP全城公開招募--媒體運用：戶外看板、電視臺飛播、DM單、過街條幅、宣傳車等制造——全城盡論“公館熱”；VIP會員全城招募階段活動配合“有才的孩子，公館級的家！”

——息縣少兒才藝大賽通過以家庭為單位，以少兒才藝大賽為契機的活動，將項目矚目度逐步推高。業(yè)主聯(lián)誼會、啟動感恩券本階段以口碑傳遞為主，活動配合信大禮遇感恩業(yè)主——龍湖華庭“好鄰居分享計劃”為答謝廣大客戶朋友對信大的關(guān)心和支持，信大置業(yè)特推出老客戶帶新客戶優(yōu)惠政策，即“好鄰居分享計劃”。第一種：老客戶為已購房客戶即龍湖華庭老業(yè)主。老客戶介紹新客戶成功購買龍湖華庭房產(chǎn)，老客戶即可獲贈二年物業(yè)管理費，新客戶獲贈一年物業(yè)管理費。具體要求如下：1、必須由老客戶親自帶新客戶到銷售現(xiàn)場并陪同看房。新客戶必須為第一次到訪，以往到訪過的不計入老帶新政策。2、確定成交時，由老客戶書寫書面證明并由新成交客戶確認簽字。3、老客戶帶新客戶成交后，贈送老客戶物業(yè)管理費二年，減免新客戶房屋總價2000元。老客戶介紹多位新客戶并成交，則老客戶享受到的優(yōu)惠政策可累計計算，即每成交一套減免二年物業(yè)管理費。已購房產(chǎn)客戶再次或多次購買：（1）夫妻關(guān)系只需填寫再購證明，經(jīng)確認后便可減免所購上一套房產(chǎn)物業(yè)管理費兩年。★兄妹、父子等直系或旁系親屬執(zhí)行老帶新關(guān)系。（2）個人在龍湖華庭多次購買房產(chǎn)，每購一套均減免上一套所購房產(chǎn)物業(yè)管理費二年。第二種：曾多次到訪但因各種原因未成交的老客戶。此類老客戶若成功介紹新客戶購買龍湖華庭房產(chǎn)(新客戶已簽合同)，則老客戶購買龍湖華庭房產(chǎn)后可減免二年的物業(yè)費用，新客戶減免房屋總價2000元。提示：老客戶享受的優(yōu)惠政策不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借或其他有償轉(zhuǎn)讓行為。本活動最終解釋權(quán)歸開發(fā)商所有。龍湖華庭銷售中心2011.3.25龍湖華庭“好鄰居分享計劃”登記單編號：登記日期：年月日老客戶信息登記姓名：聯(lián)系電話：身份證號碼：家庭住址：認購房屋信息（如下填寫）樓號單元層戶房號合同簽訂情況是（）否（）老客戶簽字處：新客戶信息登記姓名：聯(lián)系電話：身份證號碼：家庭住址：意向認購房屋信息（如下填寫）樓號單元層戶房號新客戶簽字處：置業(yè)顧問簽字：本活動最終解釋權(quán)歸信大置業(yè)所有媒體組合策略：34常規(guī)媒體的推廣加強。戶外廣告項目的戶外廣告位目前略少，建議增加2處戶外廣告位。根據(jù)營銷節(jié)點適時更換堅持扼守到達項目必經(jīng)之路、主要人流集中地、周邊地區(qū)的輻射范圍內(nèi)戶外主題：以產(chǎn)品形象提升為主，階段性項目信息釋放為輔；短信平臺項目銷售信息、工程進度等傳遞媒體組合策略：35其他媒體的推廣加強。息縣吧網(wǎng)絡(luò)輿論造勢樓盤活動通知，形象，賣點展示出租車體廣告項目銷售信息、工程進度等傳遞三、項目營銷推廣執(zhí)行首推1號樓，160套單位，4月18號開始宣傳攻勢，5月1號開始公開認籌，前200批認籌客戶，“交5000抵10000元！”200批300批，“交5000抵8888元！”300批以后客戶，，“交5000抵8000元！”認籌只和優(yōu)惠有關(guān)，開盤當天搖號選房。項目營銷時間節(jié)點04.1805.012011年08.2009.241號樓蓄水期認籌期4號樓認籌……項目形象展示拔高前期積累客戶發(fā)卡1號樓認籌4號樓認籌1號樓開盤06.054號樓開盤4號樓蓄水第三季度：（2011.07.01——2011.08.20）3911年0607088月份4號樓宣傳推廣6-7月份1號樓持續(xù)強銷6月5號1號樓開盤8月20號4號樓認籌7月份1號樓銷售率75%以上。7月底，利用2號樓，3號樓預(yù)售證下來契機，掀起新一輪銷售高潮。7月底